ECLI:NL:RBGEL:2017:6814

RECHTBANK GELDERLAND Zittingsplaats Arnhem Bestuursrecht zaaknummer: AWB 17/1774 uitspraak van de enkelvoudige kamer van in de zaak tussen [eiser], te [woonplaats], eiser (gemachtigde: mr. I.M.C. van Leeuwen), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Berkelland , verweerder. Procesverloop Bij besluit van 29 maart 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 11.500. Bij besluit van 5 april 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij het primaire besluit herroepen en de tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 18.400. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 november 2017. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. I.M.C. van Leeuwen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde A.E.M. Diepenveen-Welberg, vergezeld door mr. J. Marskamp, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). Overwegingen 1. Eiser is sinds 16 oktober 1984 eigenaar van het pand [locatie] te [woonplaats], en hij exploiteert in dit pand een bakkerij. Op 31 augustus 2015 heeft hij verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan “[bestemmingplan]” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Op grond van dit nieuwe bestemmingsplan is in zijn pand slechts een bakkerij toegestaan, en niet meer andere vormen van detailhandel. Dit bestemmingsplan is in werking getreden op 6 november 2012 (hierna: de peildatum) en onherroepelijk geworden op 10 april 2013. 2. Verweerder heeft advies gevraagd aan de SAOZ. De SAOZ heeft in het planschadeadvies van februari 2016 een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden uit het op 25 maart 1997 vastgestelde bestemmingsplan “[bestemmingplan]” (hierna: het oude bestemmingsplan) en het nieuwe bestemmingsplan. In het oude bestemmingsplan was het pand bestemd als “Woningbouw” met de aanduiding “winkel toegestaan”. Binnen deze bestemming was wonen en detailhandel toegestaan, alsmede praktijk- en kantoorruimten voor de uitoefening van een aan huis verbonden vrij beroep. In het nieuwe bestemmingsplan is het pand bestemd als “Wonen” met de aanduiding “specifieke vorm van detailhandel – bakker”. Binnen deze bestemming is wonen toegestaan in het gehele pand en een bakkerij op de begane grond. Voor vrije beroepen geldt dat het gebruik beperkt is tot een oppervlakte van ten hoogste 30% van de voor de woonfunctie bestemde gebouwen met een maximum van 50 m² per woning. De SAOZ heeft in de planvergelijking geconcludeerd dat de gebruiksmogelijkheden zijn verslechterd omdat in het pand – naast de woonfunctie – nog slechts een bakkerij is toegestaan. Als gevolg van dit planologisch nadeel is de waarde van het winkeldeel van het pand op de peildatum gedaald van € 138.000 naar € 115.000. De aard van de ontwikkeling – te weten het in het kader van een (aangescherpt) concentratiebeleid voor detailhandel in het kernwinkelgebied beperken van mogelijkheden voor detailhandel buiten dat kerngebied – is volgens de SAOZ aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee aanvrager rekening had kunnen houden. In dat kader wordt aangegeven dat met het vorige bestemmingsplan uit 1997 het concentratiebeleid reeds is ingezet en dat het in de loop van de tijd (mede gezien de economische ontwikkelingen sindsdien met toenemende leegstand van winkelpanden) te verwachten was dat dit zou worden aangescherpt. Gelet op de aard en structuur van de omgeving, zijnde een buiten het kernwinkelgebied gelegen straat met overwegend woningen in de directe omgeving, kan de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en omvang daarvan in redelijkheid als passend worden aangemerkt. Volgens de SAOZ moet de planologische ontwikkeling als passend in het langjarig door de gemeente gevoerde ruimtelijk be De beroepsgrond faalt in zoverre. 3.5. Met betrekking tot de verkleining van het bouwvlak en de aanduiding voor detailhandel stelt de rechtbank vast dat de verkleining tussen partijen niet in geschil is. Volgens verweerder is echter geen sprake van planologisch nadeel omdat het onder het overgangsrecht valt. Voor zover wel sprake is van planologisch nadeel zal dit worden gecompenseerd in een nieuw bestemmingsplan, aldus verweerder. 3.6. Naar het oordeel van de rechtbank is door het wegbestemmen van een deel van het bouwvlak en de aanduiding voor detailhandel sprake van planologisch nadeel. Dat het bouwwerk en het gebruik onder het overgangsrecht valt maakt het voorgaande niet anders, aangezien het overgangsrecht niet wordt betrokken in de planvergelijking. Anders dan verweerder heeft betoogd is voorts geen sprake van een compensatie in natura doordat de wegbestemde bouw- en gebruiksmogelijkheden in een nieuw bestemmingsplan worden hersteld. Deze compensatie is namelijk niet vastgelegd in het bestreden besluit. De beroepsgrond slaagt. Taxatie 4. In de taxatie in het planschadeadvies is voor de oude situatie uitgegaan van een huurwaarde per m² van € 95 voor de winkel (58 m²), een huurwaarde van € 65 per m² voor de kantine/bakkerij (120 m²) en een huurwaarde van € 5 per m² voor de provisiekelder (24 m²). In het planschadeadvies heeft de SAOZ naar aanleiding van deze huurwaarden het pand getaxeerd op € 138.000. In de nieuwe situatie wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 75 per m² voor de winkel en zijn de huurwaarden voor de kantine/bakkerij en provisiekelder gelijk gebleven. Door deze verminderde huurwaarde komt de taxatie in de nieuwe situatie uit op € 115.000. 4.1 Eiser betoogt dat in de taxatie van het pand ten onrechte wordt uitgegaan van de feitelijke situatie en niet van de maximale planologische mogelijkheden. De huurwaarde van de winkel van € 95 zou daarom ook moeten gelden voor de kantine/bakkerij. Ter vergelijking verwijst eiser naar de taxatie in het planschadeadvies van de SAOZ met betrekking tot het pand op het perceel Nieuwstraat 26. Dat pand is in het nieuwe bestemmingsplan eveneens voorzien van een specifieke detailhandelsbestemming, namelijk “viswinkel”, en in dat advies wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 110 per m² voor zowel de werkruimte als de winkelruimte. Volgens eiser zijn de panden voorts sterk vergelijkbaar, zodat in het advies ten onrechte wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 95 per m² in plaats van € 110 per m². Tot slot betoogt eiser dat de waardevermindering per m² in het advies met betrekking tot Nieuwstraat 26 (€ 30 per m²) groter is dan in zijn geval (€ 20 per m²). Omdat de nadelige planologische wijziging vergelijkbaar is, valt niet in te zien waarom deze waardevermindering afwijkt, aldus eiser. 4.2. De rechtbank overweegt dat bij de waardering van het pand rekening moet worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden onder het oude en het nieuwe planologische regime. Zoals verweerder onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) van 13 juli 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1932) terecht heeft aangevoerd kan ook betekenis toekomen aan de feitelijke staat van het object, bijvoorbeeld wanneer de verbouwingskosten meer bedragen dan de toename in de huurwaarde bij het gebruik conform de maximale planologische mogelijkheden. Verweerder heeft aangegeven dat de verbouwingskosten om van de kantine/bakkerij winkelruimte te maken ongeveer 150 euro per m² bedragen. Dit komt neer op (€ 150 x 120 m² =) € 18.000. Dit is meer dan de toegenomen huurwaarde van € 11.000. Deze berekening heeft eiser niet gemotiveerd bestreden. Naar het oordeel van de rechtbank mocht verweerder daarom – gelet op de verbouwingskosten van het pand en het daaruit voortvloeiende onderscheid in huurwaarde tussen de kantine/bakkerij en de winkelruimte – de feitelijke staat van het pand betrekken in de taxatie. De beroepsgrond faalt in zoverre. 4.3. Met betrekking tot de hoo van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1. 6.2. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel, aldus voormelde uitspraken. Zoals de Afdeling eveneens eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. Zoals de Afdeling in de uitspraak van 27 september 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:2598) heeft overwogen betekent de omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag. 6.3. Verweerder heeft zijn standpunt dat het wegbestemmen van de bredere detailhandelsbestemming in de lijn van de verwachting lag gebaseerd op concentratiebeleid voor detailhandel zoals opgenomen in het oude bestemmingsplan. In de toelichting van dit bestemmingsplan staat dat het centrum van [woonplaats] in onderverdeeld in drie zones, namelijk het centrumgebied (grootste zone), het winkelcentrumgebied en het winkelstimuleringsgebied (kleinste zone). Op pagina 26 van de toelichting is over winkelpanden buiten deze gebieden – zoals het pand van eiser – het volgende opgenomen: “Winkelpanden die buiten het winkelstimulerings- en winkelcentrumgebied liggen komen voor verplaatsing naar het winkelstimuleringsgebied in aanmerking. Om die reden is niet voor een winkelbestemming gekozen maar voor een woonbestemming, waarbinnen detailhandel is toegestaan. Middels een aanduiding op de plankaart is aangegeven voor welke panden dit geldt. Vanwege deze aanduiding is sprake van een positieve bestemming (geen overgangsrecht); indien een winkelfunctie definitief verdwenen is, is nieuwvestiging van een andere winkel niet meer toegestaan en wordt de betreffende aanduiding van de plankaart verwijderd. In alle gevallen geldt dat winkelpanden normale uitbreidingsmogelijkheden krijgen.” 6.4. Naar het oordeel van de rechtbank vloeit uit het in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen beleid niet voort dat het in de lijn van de verwachting lag dat de bestemming van winkelpanden