ECLI:NL:RBGEL:2015:7720

RECHTBANK GELDERLAND Zittingsplaats Arnhem Belastingrecht zaaknummer: AWB 14/6878 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 15 december 2015 in de zaak tussen [X] B.V. (voorheen [Y] B.V.), te [Z] , eiseres (gemachtigde: mr. [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 9.431.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen (eigenaren- en gebruikersheffing) onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2014 de waarde verminderd tot € 8.842.000. Tevens heeft verweerder beslist de op deze waarde gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig te verminderen. Eiseres heeft daartegen bij brief van 23 september 2014, ontvangen door de rechtbank op 24 september 2014, beroep ingesteld. Bij brief van 31 oktober 2014 zijn de beroepen nader gemotiveerd. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2015. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde en [A] . Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en [B] . Vervolgens zijn partijen met elkaar in overleg getreden en hebben zij nadere stukken aan de rechtbank doen toekomen. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2015. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde, [C] en [A] . Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] , [B] en drs. [D] . Eiseres heeft voor de zittingen een pleitnota aan de rechtbank en verweerder doen toekomen. Overwegingen

1. Eiseres is eigenaresse van de onroerende zaak. In de onroerende zaak is een drukkerij gevestigd. Eiseres maakt onderdeel uit van een uitgeverijconcern. 2. Bij beschikking van 28 februari 2014 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op de peildatum (1 januari 2013) vastgesteld op € 9.431.000. 3. Eiseres heeft bij brief van 9 april 2014 bezwaar ingesteld tegen de onderhavige beschikking en het bezwaarschrift bij brief van 12 mei 2014 nader gemotiveerd. Hierbij heeft eiseres verweerder verzocht om te worden gehoord. Eiseres stelt zich in bezwaar primair op het standpunt dat bij de waardebepaling ten onrechte de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) op basis van de huurwaarde kapitalisatie methode is vastgesteld. Volgens eiseres had, vanwege het incourante karakter van de onroerende zaak, de WOZ-waarde op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) moeten worden vastgesteld. Subsidiair stelt eiseres dat de WEV op een te hoog bedrag is vastgesteld. In haar brief verzoekt eiseres verweerder een nadere onderbouwing te geven van de gehanteerde huurwaarde, kapitalisatiefactor en grondwaarde. Eiseres geeft aan in goed overleg met verweerder tot een oplossing te willen komen en doet het verzoek te worden gehoord. 4. Bij brief van 18 juli 2014 heeft verweerder de gemachtigde van eiseres uitgenodigd voor een hoorgesprek op 26 augustus 2014. Verweerder vraagt daarbij om een reactie voor 4 augustus 2014. Omdat de gemachtigde voor die datum niet heeft gereageerd, heeft verweerder op 14 augustus 2014 uitspraak op bezwaar gedaan. Hierbij is de waarde verminderd tot € 8.842.000. In de uitspraak wordt aangegeven dat de waarde gebaseerd is op de GVW en wordt in algemene bewoordingen aangegeven dat hierbij is uitgegaan van de wettelijke methode. Een concretisering of berekening is niet bijgevoegd. Vanwege de vermindering van de waarde wordt een kostenvergoeding van € 243 toegekend. 5. Eiseres heeft op 24 september 2014 beroep ingesteld en dit beroep op 31 oktober 2014 gemotiveerd. Bij brief van 12 november 2014 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt. Een berekening of onderbouwing van de in bezwaar vastgestelde waarde is hierbij niet gevoegd. 6. Bij e-mailbericht van 20 januari 2015 heeft eiseres verweerder bericht dat zij bereid is tot nader overleg, echter slechts onder de voorwaarden:- dat het overleg dient om tot een compromis te komen over de waarde van de onroerende zaak en niet slechts dient tot inpandige opname;- dat het te bereiken compromis ook ziet op de gemaakte kosten:- dat het compromis tevens volgende en eerdere jaren betreft:- dat het overleg niet leidt tot een verzoek tot opschorting van de procedure bij de rechtbank. 7. De rechtbank heeft bij brief van 6 maart 2015 de mondelinge behandeling vastgesteld op 9 april 2015. Bij brieven van 9 maart 2015 en 16 maart 2015 heeft verweerder verzocht de mondelinge behandeling uit te stellen in verband met op 31 maart 2015 te houden overleg met eiseres, welk overleg volgens verweerder vertraging heeft opgelopen door oorzaken aan de zijde van de gemachtigde van eiseres. Bij brief van 24 maart 2015 heeft eiseres hierop gereageerd. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen. 8. Op 31 maart 2015 hebben partijen nader overleg gevoerd en heeft de taxateur van verweerder de onroerende zaak opgenomen. Hierbij heeft verweerder de onderbouwing van de door haar in bezwaar vastgestelde waarde aan eiseres verstrekt. Het is partijen hierbij niet gelukt overeenstemming te bereiken. Bij brief van 7 april 2015 heeft eiseres verslag van dit overleg gedaan. In deze brief stelt eiseres zich op het standpunt dat bij het vaststellen van de GVW rekening moet worden gehouden met een zodanige factor voor functionele veroudering dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger wordt dan de bedrijfswaarde daarvan, rekening houdend met de economische situatie in de bedrijfstak van drukkerijen. Eiseres heeft hiertoe een door [A] van [E] opgemaakt rapport ter berekening van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak bijgevoegd op basis van de kasstromen van de onderneming van eiseres, uitkomend op een bedrijfswaarde van € 4.278.124. 9. Op 9 april 2015 heeft de (eerste) mondelinge behandeling plaatsgevonden. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek geschorst teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot overeenstemming over de waarde te komen. Hierbij heeft eiseres toegezegd aan verweerder de nodige bedrijfsgegevens te zullen vertrekken om de door eiseres bepleite bedrijfswaarde te kunnen toetsen. 10. Op 8 mei 2015 heeft eiseres verweerder de van belang zijnde bedrijfsgegevens en een verbeterde berekening van de bedrijfswaarde verstrekt. Bij brief van 3 juni 2015 aan de rechtbank meldt verweerder dat eiseres hem, vanwege de vertrouwelijkheid van de bedrijfsgegevens, toestemming weigert de bedrijfsgegevens ter inzage te geven aan de door verweerder ingeschakelde (externe) deskundige. Bij brief van 15 juni 2015 reageert eiseres op de brief van verweerder van 3 juni 2015. Zij beklaagt zich over de trage voortgang bij verweerder en meldt daarbij dat, onder de voorwaarde van geheimhouding door de deskundige, deze toestemming alsnog is verleend. 11. Bij brief van 13 juli 2015 legt eiseres aan de rechtbank de berekening en de onderbouwing over van het voorstel dat zij op 8 mei 2015 aan verweerder heeft gedaan. Dit nieuwe standpunt komt uit op een waarde van € 5.370.871. 12. Bij brief van 24 juli 2015 aan de rechtbank legt verweerder de reactie over van haar deskundige, drs. [D] van [F] , op de berekening van de bedrijfswaarde door eiseres. De deskundige merkt op dat hij zich kan vinden in de door eiseres gehanteerde methodiek (vrije kasstromen op basis van ebitda = earnings before interest, tax, depreciation and amortization), maar dat hij zich in een aantal onderdelen bij de toepassing van die methode niet kan vinden (daling kasstromen, werktuigenvrijstelling, eindwaardeberekening grond, disconteringsvoet, kosten koper). 13. Bij brief van 14 oktober 2015 aan de rechtbank legt verweerder het door zijn deskundige opgemaakte deskundigenrapport over. De deskundige concludeert dat als moet worden uitgegaan van de WEV de bij bezwaar vastgestelde waarde substantieel te hoog is vastgesteld, maar als moet worden uitgegaan van de GVW de bij bezwaar vastgestelde waarde te laag is vastgesteld. Volgens de deskundige van verweerder bedraagt de GVW dan indicatief € 10.500.000. Bij brief van 20 oktober 2015 wijst verweerder er ter vergelijking nog op dat verkoop van een ander bedrijf ( [G] ) een opbrengst van 5 x de bruto winst heeft opgeleverd, en dat toepassing van dezelfde multiplier bij eiseres een indicatieve bedrijfswaarde van rond de € 20.000.000 zou opleveren. 14. Bij brief van 22 oktober 2015 aan de rechtbank reageert eiseres op de brief van verweerder van 24 juli 2015. Daarnaast worden nog enkele stukken overgelegd, waaronder een rapport van taxateur [H] van de inventaris van de onroerende zaak. 15. Op 5 november 2015 heeft de tweede mondelinge behandeling plaatsgevonden. Na afloop daarvan heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.

16. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Daarmee samenhangend is ook de aanslag OZB in geschil. 17. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing voert eiseres zakelijk weergegeven aan dat de waarde moet worden gesteld op de bedrijfswaarde van de onroerende zaak omdat deze alleen geschikt is om als drukkerij te worden gebruikt, het een incourant object is en sprake is van slechte economische omstandigheden in de drukkerijsector. Tevens beklaagt eiseres zich erover dat zij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase en dat verweerder aan een deel van haar argumentatie en onderbouwing van de grieven voorbij is gegaan, of deze niet of onvoldoende gemotiveerd in het oordeel heeft betrokken. 18. Verweerder bepleit handhaving van de waarde zoals deze na vermindering is vastgesteld op € 8.842.000. Ter onderbouwing van deze waarde voert verweerder aan dat bij de waardebepaling is uitgegaan van de GVW en dat voor de waardering van de grond is uitgegaan van uitgifteprijzen die de gemeente op de waardepeildatum hanteerde voor grond met een vergelijkbare bestemming, ligging en kavelgrootte. Daarnaast verwijst verweerder naar de door zijn deskundige opgemaakte berekening van de bedrijfswaarde op € 10.500.000. 19. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 5.350.871. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Schending hoorplicht 20. Op grond van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) stelt een bestuursorgaan, voordat het op bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid om te worden gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR), wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, gehoord op zijn verzoek. 21. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift uitdrukkelijk het verzoek gedaan te worden gehoord. Weliswaar heeft verweerder eiseres uitgenodigd voor een hoorzitting, maar uit het achterwege blijven van een reactie op die uitnodiging – zeker nu de uitnodiging midden in de reguliere zomervakantie is verzonden – mocht verweerder niet afleiden dat eiseres van haar hoorrecht wilde afzien. Aan deze schending kan niet op de voet van artikel 6:22 van de Awb voorbij worden gegaan, nu niet kan worden gezegd dat eiseres niet in haar belangen is geschaad. Eiseres heeft immers met nadruk beoogd om vooraf inhoudelijk met verweerder van gedachten te wisselen en zo mogelijk overeenstemming te bereiken. Tijdens de hoorzitting had eiseres immers de feiten en omstandigheden die zij relevant acht onder de aandacht van verweerder kunnen brengen, waarna verweerder deze in zijn heroverweging had kunnen betrekken. Partijen hebben ter zitting aangegeven dat zij geen terugwijzing naar verweerder wensen. Gelet hierop zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. 22. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 23. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de GVW rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 24. Met betrekking tot de GVW volgt uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) onder meer dat de waarde van de grond door vergelijking moet worden bepaald en dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Het vierde lid van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij het berekenen van de GVW een zodanige factor voor functionele veroudering moet worden toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van de onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de branche of bedrijfstak. 25. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ omdat deze waarde hoger is dan de WEV van de onroerende zaak. De rechtbank zal partijen hierin volgen. 26. Uit artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling volgt dat de GVW niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van duurzaam slechte economische omstandigheden in de drukkerijbranche die invloed hebben op de bedrijfswaarde. Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfswaarde van de gehele onderneming op aanvaardbare wijze kan worden bepaald door uit te gaan van een methode, welke bestaat uit het contant maken van de kasstromen in het bedrijf van eiseres (met als uitgangspunt de ebitda). Over de feitelijke uitwerking daarvan verschillen partijen echter wel van mening. Zo zijn zij het niet eens over de hoogte van de ebitda, de groeivoet van de ebitda, het aantal in aanmerking te nemen jaren, het percentage waarmee de kasstromen contant moeten worden gemaakt en over de wijze waarop (een deel van) de bedrijfswaarde van de gehele onderneming aan de onroerende zaak moet worden toegerekend. 27. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot € 8.842.633 (afgerond € 8.842.000). Verweerder heeft zowel bij het vaststellen van de beschikking als in bezwaar de waarde van de opstal berekend op € 4.824.171, waarbij een factor voor functionele veroudering van 0,86 is gehanteerd. De waarde van de grond is door verweerder in bezwaar gesteld op € 4.018.462. 28. Verweerder berekent de bedrijfswaarde (de contante waarde van de verwachte kasstromen per peildatum) op basis van de door eiseres verstrekte bedrijfsgegevens op € 11.192.821; na aftrek van kosten (6,1/106,1) berekent hij de waarde op (afgerond) € 10.549.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft verweerder erop gewezen dat de verkoop van het bedrijf [G] een opbrengst van vijf maal de ebitda heeft opgebracht. Hieruit zou voor het bedrijf van eiseres een indicatieve bedrijfswaarde van ongeveer € 20.000.000 voortvloeien. 29. De rechtbank gaat aan de vergelijking met de verkoop van het bedrijf [G] voorbij. Zij doet dit niet alleen omdat die kennelijk in de markt gerealiseerde verkoopopbrengst een objectieve waarde in het economische verkeer is en het hier gaat om de subjectieve waarde die de onderneming van eiseres voor haar zelf heeft, maar ook omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat genoemd bedrijf in voldoende mate met dat van eiseres vergelijkbaar is. 30. Tegen de door verweerder berekende bedrijfswaarde van € 11.192.821 heeft eiseres ingebracht dat verweerder hierbij ten onrechte nog geen rekening heeft gehouden met het toepassen van de werktuigenvrijstelling en met roerende inventaris. Zij wijst erop dat de met de ebitda-methode berekende bedrijfswaarde ziet op de waarde van het gehele ondernemingsvermogen van eiseres en dat hieruit moet worden geëlimineerd de waarde van de onroerende zaken waarvoor de werktuigenvrijstelling geldt (zoals de drie drukpersen) en dat daarnaast ook de aan de roerende inventaris toe te rekenen waarde buiten aanmerking moet blijven. Zij heeft hiertoe een taxatierapport van [I] BV overgelegd, waarin de verzekerde waardes van de roerende en onroerende inventaris (zoals de drukpersen) zijn vermeld. Uitgaande van het totaal van de verzekerde waardes van opstal, roerende inventaris en onroerende inventaris, berekent eiseres het aandeel van roerende en vrijgestelde onroerende inventaris hierin op 55%. Volgens eiseres dient daarom van de bedrijfswaarde van de gehele onderneming 55% toegerekend te worden aan roerende inventaris en vrijgestelde onroerende inventaris (werktuigen). 31.

De rechtbank: - verklaart de beroepen gegrond; - vernietigt de uitspraken op bezwaar; - vermindert de WOZ-waarde tot € 5.972.000; - vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 10.000; - gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. R.A. Eskes en mr. A.F. Germs-de Goede, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. van Leeuwen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 15 december 2015 griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.

RECHTBANK GELDERLAND Zittingsplaats Arnhem Belastingrecht zaaknummer: AWB 14/6878 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 15 december 2015 in de zaak tussen [X] B.V. (voorheen [Y] B.V.), te [Z] , eiseres (gemachtigde: mr. [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 9.431.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen (eigenaren- en gebruikersheffing) onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2014 de waarde verminderd tot € 8.842.000. Tevens heeft verweerder beslist de op deze waarde gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig te verminderen. Eiseres heeft daartegen bij brief van 23 september 2014, ontvangen door de rechtbank op 24 september 2014, beroep ingesteld. Bij brief van 31 oktober 2014 zijn de beroepen nader gemotiveerd. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2015. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde en [A] . Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en [B] . Vervolgens zijn partijen met elkaar in overleg getreden en hebben zij nadere stukken aan de rechtbank doen toekomen. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2015. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde, [C] en [A] . Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] , [B] en drs. [D] . Eiseres heeft voor de zittingen een pleitnota aan de rechtbank en verweerder doen toekomen. Overwegingen

1. Eiseres is eigenaresse van de onroerende zaak. In de onroerende zaak is een drukkerij gevestigd. Eiseres maakt onderdeel uit van een uitgeverijconcern. 2. Bij beschikking van 28 februari 2014 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op de peildatum (1 januari 2013) vastgesteld op € 9.431.000. 3. Eiseres heeft bij brief van 9 april 2014 bezwaar ingesteld tegen de onderhavige beschikking en het bezwaarschrift bij brief van 12 mei 2014 nader gemotiveerd. Hierbij heeft eiseres verweerder verzocht om te worden gehoord. Eiseres stelt zich in bezwaar primair op het standpunt dat bij de waardebepaling ten onrechte de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) op basis van de huurwaarde kapitalisatie methode is vastgesteld. Volgens eiseres had, vanwege het incourante karakter van de onroerende zaak, de WOZ-waarde op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) moeten worden vastgesteld. Subsidiair stelt eiseres dat de WEV op een te hoog bedrag is vastgesteld. In haar brief verzoekt eiseres verweerder een nadere onderbouwing te geven van de gehanteerde huurwaarde, kapitalisatiefactor en grondwaarde. Eiseres geeft aan in goed overleg met verweerder tot een oplossing te willen komen en doet het verzoek te worden gehoord. 4. Bij brief van 18 juli 2014 heeft verweerder de gemachtigde van eiseres uitgenodigd voor een hoorgesprek op 26 augustus 2014. Verweerder vraagt daarbij om een reactie voor 4 augustus 2014. Omdat de gemachtigde voor die datum niet heeft gereageerd, heeft verweerder op 14 augustus 2014 uitspraak op bezwaar gedaan. Hierbij is de waarde verminderd tot € 8.842.000. In de uitspraak wordt aangegeven dat de waarde gebaseerd is op de GVW en wordt in algemene bewoordingen aangegeven dat hierbij is uitgegaan van de wettelijke methode. Een concretisering of berekening is niet bijgevoegd. Vanwege de vermindering van de waarde wordt een kostenvergoeding van € 243 toegekend. 5. Eiseres heeft op 24 september 2014 beroep ingesteld en dit beroep op 31 oktober 2014 gemotiveerd. Bij brief van 12 november 2014 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt. Een berekening of onderbouwing van de in bezwaar vastgestelde waarde is hierbij niet gevoegd. 6. Bij e-mailbericht van 20 januari 2015 heeft eiseres verweerder bericht dat zij bereid is tot nader overleg, echter slechts onder de voorwaarden:- dat het overleg dient om tot een compromis te komen over de waarde van de onroerende zaak en niet slechts dient tot inpandige opname;- dat het te bereiken compromis ook ziet op de gemaakte kosten:- dat het compromis tevens volgende en eerdere jaren betreft:- dat het overleg niet leidt tot een verzoek tot opschorting van de procedure bij de rechtbank. 7. De rechtbank heeft bij brief van 6 maart 2015 de mondelinge behandeling vastgesteld op 9 april 2015. Bij brieven van 9 maart 2015 en 16 maart 2015 heeft verweerder verzocht de mondelinge behandeling uit te stellen in verband met op 31 maart 2015 te houden overleg met eiseres, welk overleg volgens verweerder vertraging heeft opgelopen door oorzaken aan de zijde van de gemachtigde van eiseres. Bij brief van 24 maart 2015 heeft eiseres hierop gereageerd. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen. 8. Op 31 maart 2015 hebben partijen nader overleg gevoerd en heeft de taxateur van verweerder de onroerende zaak opgenomen. Hierbij heeft verweerder de onderbouwing van de door haar in bezwaar vastgestelde waarde aan eiseres verstrekt. Het is partijen hierbij niet gelukt overeenstemming te bereiken. Bij brief van 7 april 2015 heeft eiseres verslag van dit overleg gedaan. In deze brief stelt eiseres zich op het standpunt dat bij het vaststellen van de GVW rekening moet worden gehouden met een zodanige factor voor functionele veroudering dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger wordt dan de bedrijfswaarde daarvan, rekening houdend met de economische situatie in de bedrijfstak van drukkerijen. Eiseres heeft hiertoe een door [A] van [E] opgemaakt rapport ter berekening van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak bijgevoegd op basis van de kasstromen van de onderneming van eiseres, uitkomend op een bedrijfswaarde van € 4.278.124. 9. Op 9 april 2015 heeft de (eerste) mondelinge behandeling plaatsgevonden. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek geschorst teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot overeenstemming over de waarde te komen. Hierbij heeft eiseres toegezegd aan verweerder de nodige bedrijfsgegevens te zullen vertrekken om de door eiseres bepleite bedrijfswaarde te kunnen toetsen. 10. Op 8 mei 2015 heeft eiseres verweerder de van belang zijnde bedrijfsgegevens en een verbeterde berekening van de bedrijfswaarde verstrekt. Bij brief van 3 juni 2015 aan de rechtbank meldt verweerder dat eiseres hem, vanwege de vertrouwelijkheid van de bedrijfsgegevens, toestemming weigert de bedrijfsgegevens ter inzage te geven aan de door verweerder ingeschakelde (externe) deskundige. Bij brief van 15 juni 2015 reageert eiseres op de brief van verweerder van 3 juni 2015. Zij beklaagt zich over de trage voortgang bij verweerder en meldt daarbij dat, onder de voorwaarde van geheimhouding door de deskundige, deze toestemming alsnog is verleend. 11. Bij brief van 13 juli 2015 legt eiseres aan de rechtbank de berekening en de onderbouwing over van het voorstel dat zij op 8 mei 2015 aan verweerder heeft gedaan. Dit nieuwe standpunt komt uit op een waarde van € 5.370.871. 12. Bij brief van 24 juli 2015 aan de rechtbank legt verweerder de reactie over van haar deskundige, drs. [D] van [F] , op de berekening van de bedrijfswaarde door eiseres. De deskundige merkt op dat hij zich kan vinden in de door eiseres gehanteerde methodiek (vrije kasstromen op basis van ebitda = earnings before interest, tax, depreciation and amortization), maar dat hij zich in een aantal onderdelen bij de toepassing van die methode niet kan vinden (daling kasstromen, werktuigenvrijstelling, eindwaardeberekening grond, disconteringsvoet, kosten koper). 13. Bij brief van 14 oktober 2015 aan de rechtbank legt verweerder het door zijn deskundige opgemaakte deskundigenrapport over. De deskundige concludeert dat als moet worden uitgegaan van de WEV de bij bezwaar vastgestelde waarde substantieel te hoog is vastgesteld, maar als moet worden uitgegaan van de GVW de bij bezwaar vastgestelde waarde te laag is vastgesteld. Volgens de deskundige van verweerder bedraagt de GVW dan indicatief € 10.500.000. Bij brief van 20 oktober 2015 wijst verweerder er ter vergelijking nog op dat verkoop van een ander bedrijf ( [G] ) een opbrengst van 5 x de bruto winst heeft opgeleverd, en dat toepassing van dezelfde multiplier bij eiseres een indicatieve bedrijfswaarde van rond de € 20.000.000 zou opleveren. 14. Bij brief van 22 oktober 2015 aan de rechtbank reageert eiseres op de brief van verweerder van 24 juli 2015. Daarnaast worden nog enkele stukken overgelegd, waaronder een rapport van taxateur [H] van de inventaris van de onroerende zaak. 15. Op 5 november 2015 heeft de tweede mondelinge behandeling plaatsgevonden. Na afloop daarvan heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.

16. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Daarmee samenhangend is ook de aanslag OZB in geschil. 17. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing voert eiseres zakelijk weergegeven aan dat de waarde moet worden gesteld op de bedrijfswaarde van de onroerende zaak omdat deze alleen geschikt is om als drukkerij te worden gebruikt, het een incourant object is en sprake is van slechte economische omstandigheden in de drukkerijsector. Tevens beklaagt eiseres zich erover dat zij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase en dat verweerder aan een deel van haar argumentatie en onderbouwing van de grieven voorbij is gegaan, of deze niet of onvoldoende gemotiveerd in het oordeel heeft betrokken. 18. Verweerder bepleit handhaving van de waarde zoals deze na vermindering is vastgesteld op € 8.842.000. Ter onderbouwing van deze waarde voert verweerder aan dat bij de waardebepaling is uitgegaan van de GVW en dat voor de waardering van de grond is uitgegaan van uitgifteprijzen die de gemeente op de waardepeildatum hanteerde voor grond met een vergelijkbare bestemming, ligging en kavelgrootte. Daarnaast verwijst verweerder naar de door zijn deskundige opgemaakte berekening van de bedrijfswaarde op € 10.500.000. 19. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 5.350.871. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Schending hoorplicht 20. Op grond van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) stelt een bestuursorgaan, voordat het op bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid om te worden gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR), wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, gehoord op zijn verzoek. 21. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift uitdrukkelijk het verzoek gedaan te worden gehoord. Weliswaar heeft verweerder eiseres uitgenodigd voor een hoorzitting, maar uit het achterwege blijven van een reactie op die uitnodiging – zeker nu de uitnodiging midden in de reguliere zomervakantie is verzonden – mocht verweerder niet afleiden dat eiseres van haar hoorrecht wilde afzien. Aan deze schending kan niet op de voet van artikel 6:22 van de Awb voorbij worden gegaan, nu niet kan worden gezegd dat eiseres niet in haar belangen is geschaad. Eiseres heeft immers met nadruk beoogd om vooraf inhoudelijk met verweerder van gedachten te wisselen en zo mogelijk overeenstemming te bereiken. Tijdens de hoorzitting had eiseres immers de feiten en omstandigheden die zij relevant acht onder de aandacht van verweerder kunnen brengen, waarna verweerder deze in zijn heroverweging had kunnen betrekken. Partijen hebben ter zitting aangegeven dat zij geen terugwijzing naar verweerder wensen. Gelet hierop zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. 22. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 23. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de GVW rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 24. Met betrekking tot de GVW volgt uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) onder meer dat de waarde van de grond door vergelijking moet worden bepaald en dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Het vierde lid van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij het berekenen van de GVW een zodanige factor voor functionele veroudering moet worden toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van de onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de branche of bedrijfstak. 25. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ omdat deze waarde hoger is dan de WEV van de onroerende zaak. De rechtbank zal partijen hierin volgen. 26. Uit artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling volgt dat de GVW niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van duurzaam slechte economische omstandigheden in de drukkerijbranche die invloed hebben op de bedrijfswaarde. Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfswaarde van de gehele onderneming op aanvaardbare wijze kan worden bepaald door uit te gaan van een methode, welke bestaat uit het contant maken van de kasstromen in het bedrijf van eiseres (met als uitgangspunt de ebitda). Over de feitelijke uitwerking daarvan verschillen partijen echter wel van mening. Zo zijn zij het niet eens over de hoogte van de ebitda, de groeivoet van de ebitda, het aantal in aanmerking te nemen jaren, het percentage waarmee de kasstromen contant moeten worden gemaakt en over de wijze waarop (een deel van) de bedrijfswaarde van de gehele onderneming aan de onroerende zaak moet worden toegerekend. 27. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot € 8.842.633 (afgerond € 8.842.000). Verweerder heeft zowel bij het vaststellen van de beschikking als in bezwaar de waarde van de opstal berekend op € 4.824.171, waarbij een factor voor functionele veroudering van 0,86 is gehanteerd. De waarde van de grond is door verweerder in bezwaar gesteld op € 4.018.462. 28. Verweerder berekent de bedrijfswaarde (de contante waarde van de verwachte kasstromen per peildatum) op basis van de door eiseres verstrekte bedrijfsgegevens op € 11.192.821; na aftrek van kosten (6,1/106,1) berekent hij de waarde op (afgerond) € 10.549.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft verweerder erop gewezen dat de verkoop van het bedrijf [G] een opbrengst van vijf maal de ebitda heeft opgebracht. Hieruit zou voor het bedrijf van eiseres een indicatieve bedrijfswaarde van ongeveer € 20.000.000 voortvloeien. 29. De rechtbank gaat aan de vergelijking met de verkoop van het bedrijf [G] voorbij. Zij doet dit niet alleen omdat die kennelijk in de markt gerealiseerde verkoopopbrengst een objectieve waarde in het economische verkeer is en het hier gaat om de subjectieve waarde die de onderneming van eiseres voor haar zelf heeft, maar ook omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat genoemd bedrijf in voldoende mate met dat van eiseres vergelijkbaar is. 30. Tegen de door verweerder berekende bedrijfswaarde van € 11.192.821 heeft eiseres ingebracht dat verweerder hierbij ten onrechte nog geen rekening heeft gehouden met het toepassen van de werktuigenvrijstelling en met roerende inventaris. Zij wijst erop dat de met de ebitda-methode berekende bedrijfswaarde ziet op de waarde van het gehele ondernemingsvermogen van eiseres en dat hieruit moet worden geëlimineerd de waarde van de onroerende zaken waarvoor de werktuigenvrijstelling geldt (zoals de drie drukpersen) en dat daarnaast ook de aan de roerende inventaris toe te rekenen waarde buiten aanmerking moet blijven. Zij heeft hiertoe een taxatierapport van [I] BV overgelegd, waarin de verzekerde waardes van de roerende en onroerende inventaris (zoals de drukpersen) zijn vermeld. Uitgaande van het totaal van de verzekerde waardes van opstal, roerende inventaris en onroerende inventaris, berekent eiseres het aandeel van roerende en vrijgestelde onroerende inventaris hierin op 55%. Volgens eiseres dient daarom van de bedrijfswaarde van de gehele onderneming 55% toegerekend te worden aan roerende inventaris en vrijgestelde onroerende inventaris (werktuigen). 31.

De rechtbank: - verklaart de beroepen gegrond; - vernietigt de uitspraken op bezwaar; - vermindert de WOZ-waarde tot € 5.972.000; - vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 10.000; - gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. R.A. Eskes en mr. A.F. Germs-de Goede, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. van Leeuwen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 15 december 2015 griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.

RECHTBANK GELDERLAND Zittingsplaats Arnhem Belastingrecht zaaknummer: AWB 14/6878 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 15 december 2015 in de zaak tussen [X] B.V. (voorheen [Y] B.V.), te [Z] , eiseres (gemachtigde: mr. [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 9.431.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen (eigenaren- en gebruikersheffing) onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2014 de waarde verminderd tot € 8.842.000. Tevens heeft verweerder beslist de op deze waarde gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig te verminderen. Eiseres heeft daartegen bij brief van 23 september 2014, ontvangen door de rechtbank op 24 september 2014, beroep ingesteld. Bij brief van 31 oktober 2014 zijn de beroepen nader gemotiveerd. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2015. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde en [A] . Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en [B] . Vervolgens zijn partijen met elkaar in overleg getreden en hebben zij nadere stukken aan de rechtbank doen toekomen. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2015. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde, [C] en [A] . Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] , [B] en drs. [D] . Eiseres heeft voor de zittingen een pleitnota aan de rechtbank en verweerder doen toekomen. Overwegingen

1. Eiseres is eigenaresse van de onroerende zaak. In de onroerende zaak is een drukkerij gevestigd. Eiseres maakt onderdeel uit van een uitgeverijconcern. 2. Bij beschikking van 28 februari 2014 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op de peildatum (1 januari 2013) vastgesteld op € 9.431.000. 3. Eiseres heeft bij brief van 9 april 2014 bezwaar ingesteld tegen de onderhavige beschikking en het bezwaarschrift bij brief van 12 mei 2014 nader gemotiveerd. Hierbij heeft eiseres verweerder verzocht om te worden gehoord. Eiseres stelt zich in bezwaar primair op het standpunt dat bij de waardebepaling ten onrechte de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) op basis van de huurwaarde kapitalisatie methode is vastgesteld. Volgens eiseres had, vanwege het incourante karakter van de onroerende zaak, de WOZ-waarde op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) moeten worden vastgesteld. Subsidiair stelt eiseres dat de WEV op een te hoog bedrag is vastgesteld. In haar brief verzoekt eiseres verweerder een nadere onderbouwing te geven van de gehanteerde huurwaarde, kapitalisatiefactor en grondwaarde. Eiseres geeft aan in goed overleg met verweerder tot een oplossing te willen komen en doet het verzoek te worden gehoord. 4. Bij brief van 18 juli 2014 heeft verweerder de gemachtigde van eiseres uitgenodigd voor een hoorgesprek op 26 augustus 2014. Verweerder vraagt daarbij om een reactie voor 4 augustus 2014. Omdat de gemachtigde voor die datum niet heeft gereageerd, heeft verweerder op 14 augustus 2014 uitspraak op bezwaar gedaan. Hierbij is de waarde verminderd tot € 8.842.000. In de uitspraak wordt aangegeven dat de waarde gebaseerd is op de GVW en wordt in algemene bewoordingen aangegeven dat hierbij is uitgegaan van de wettelijke methode. Een concretisering of berekening is niet bijgevoegd. Vanwege de vermindering van de waarde wordt een kostenvergoeding van € 243 toegekend. 5. Eiseres heeft op 24 september 2014 beroep ingesteld en dit beroep op 31 oktober 2014 gemotiveerd. Bij brief van 12 november 2014 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt. Een berekening of onderbouwing van de in bezwaar vastgestelde waarde is hierbij niet gevoegd. 6. Bij e-mailbericht van 20 januari 2015 heeft eiseres verweerder bericht dat zij bereid is tot nader overleg, echter slechts onder de voorwaarden:- dat het overleg dient om tot een compromis te komen over de waarde van de onroerende zaak en niet slechts dient tot inpandige opname;- dat het te bereiken compromis ook ziet op de gemaakte kosten:- dat het compromis tevens volgende en eerdere jaren betreft:- dat het overleg niet leidt tot een verzoek tot opschorting van de procedure bij de rechtbank. 7. De rechtbank heeft bij brief van 6 maart 2015 de mondelinge behandeling vastgesteld op 9 april 2015. Bij brieven van 9 maart 2015 en 16 maart 2015 heeft verweerder verzocht de mondelinge behandeling uit te stellen in verband met op 31 maart 2015 te houden overleg met eiseres, welk overleg volgens verweerder vertraging heeft opgelopen door oorzaken aan de zijde van de gemachtigde van eiseres. Bij brief van 24 maart 2015 heeft eiseres hierop gereageerd. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen. 8. Op 31 maart 2015 hebben partijen nader overleg gevoerd en heeft de taxateur van verweerder de onroerende zaak opgenomen. Hierbij heeft verweerder de onderbouwing van de door haar in bezwaar vastgestelde waarde aan eiseres verstrekt. Het is partijen hierbij niet gelukt overeenstemming te bereiken. Bij brief van 7 april 2015 heeft eiseres verslag van dit overleg gedaan. In deze brief stelt eiseres zich op het standpunt dat bij het vaststellen van de GVW rekening moet worden gehouden met een zodanige factor voor functionele veroudering dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger wordt dan de bedrijfswaarde daarvan, rekening houdend met de economische situatie in de bedrijfstak van drukkerijen. Eiseres heeft hiertoe een door [A] van [E] opgemaakt rapport ter berekening van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak bijgevoegd op basis van de kasstromen van de onderneming van eiseres, uitkomend op een bedrijfswaarde van € 4.278.124. 9. Op 9 april 2015 heeft de (eerste) mondelinge behandeling plaatsgevonden. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek geschorst teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot overeenstemming over de waarde te komen. Hierbij heeft eiseres toegezegd aan verweerder de nodige bedrijfsgegevens te zullen vertrekken om de door eiseres bepleite bedrijfswaarde te kunnen toetsen. 10. Op 8 mei 2015 heeft eiseres verweerder de van belang zijnde bedrijfsgegevens en een verbeterde berekening van de bedrijfswaarde verstrekt. Bij brief van 3 juni 2015 aan de rechtbank meldt verweerder dat eiseres hem, vanwege de vertrouwelijkheid van de bedrijfsgegevens, toestemming weigert de bedrijfsgegevens ter inzage te geven aan de door verweerder ingeschakelde (externe) deskundige. Bij brief van 15 juni 2015 reageert eiseres op de brief van verweerder van 3 juni 2015. Zij beklaagt zich over de trage voortgang bij verweerder en meldt daarbij dat, onder de voorwaarde van geheimhouding door de deskundige, deze toestemming alsnog is verleend. 11. Bij brief van 13 juli 2015 legt eiseres aan de rechtbank de berekening en de onderbouwing over van het voorstel dat zij op 8 mei 2015 aan verweerder heeft gedaan. Dit nieuwe standpunt komt uit op een waarde van € 5.370.871. 12. Bij brief van 24 juli 2015 aan de rechtbank legt verweerder de reactie over van haar deskundige, drs. [D] van [F] , op de berekening van de bedrijfswaarde door eiseres. De deskundige merkt op dat hij zich kan vinden in de door eiseres gehanteerde methodiek (vrije kasstromen op basis van ebitda = earnings before interest, tax, depreciation and amortization), maar dat hij zich in een aantal onderdelen bij de toepassing van die methode niet kan vinden (daling kasstromen, werktuigenvrijstelling, eindwaardeberekening grond, disconteringsvoet, kosten koper). 13. Bij brief van 14 oktober 2015 aan de rechtbank legt verweerder het door zijn deskundige opgemaakte deskundigenrapport over. De deskundige concludeert dat als moet worden uitgegaan van de WEV de bij bezwaar vastgestelde waarde substantieel te hoog is vastgesteld, maar als moet worden uitgegaan van de GVW de bij bezwaar vastgestelde waarde te laag is vastgesteld. Volgens de deskundige van verweerder bedraagt de GVW dan indicatief € 10.500.000. Bij brief van 20 oktober 2015 wijst verweerder er ter vergelijking nog op dat verkoop van een ander bedrijf ( [G] ) een opbrengst van 5 x de bruto winst heeft opgeleverd, en dat toepassing van dezelfde multiplier bij eiseres een indicatieve bedrijfswaarde van rond de € 20.000.000 zou opleveren. 14. Bij brief van 22 oktober 2015 aan de rechtbank reageert eiseres op de brief van verweerder van 24 juli 2015. Daarnaast worden nog enkele stukken overgelegd, waaronder een rapport van taxateur [H] van de inventaris van de onroerende zaak. 15. Op 5 november 2015 heeft de tweede mondelinge behandeling plaatsgevonden. Na afloop daarvan heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.

16. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Daarmee samenhangend is ook de aanslag OZB in geschil. 17. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing voert eiseres zakelijk weergegeven aan dat de waarde moet worden gesteld op de bedrijfswaarde van de onroerende zaak omdat deze alleen geschikt is om als drukkerij te worden gebruikt, het een incourant object is en sprake is van slechte economische omstandigheden in de drukkerijsector. Tevens beklaagt eiseres zich erover dat zij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase en dat verweerder aan een deel van haar argumentatie en onderbouwing van de grieven voorbij is gegaan, of deze niet of onvoldoende gemotiveerd in het oordeel heeft betrokken. 18. Verweerder bepleit handhaving van de waarde zoals deze na vermindering is vastgesteld op € 8.842.000. Ter onderbouwing van deze waarde voert verweerder aan dat bij de waardebepaling is uitgegaan van de GVW en dat voor de waardering van de grond is uitgegaan van uitgifteprijzen die de gemeente op de waardepeildatum hanteerde voor grond met een vergelijkbare bestemming, ligging en kavelgrootte. Daarnaast verwijst verweerder naar de door zijn deskundige opgemaakte berekening van de bedrijfswaarde op € 10.500.000. 19. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 5.350.871. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Schending hoorplicht 20. Op grond van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) stelt een bestuursorgaan, voordat het op bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid om te worden gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR), wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, gehoord op zijn verzoek. 21. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift uitdrukkelijk het verzoek gedaan te worden gehoord. Weliswaar heeft verweerder eiseres uitgenodigd voor een hoorzitting, maar uit het achterwege blijven van een reactie op die uitnodiging – zeker nu de uitnodiging midden in de reguliere zomervakantie is verzonden – mocht verweerder niet afleiden dat eiseres van haar hoorrecht wilde afzien. Aan deze schending kan niet op de voet van artikel 6:22 van de Awb voorbij worden gegaan, nu niet kan worden gezegd dat eiseres niet in haar belangen is geschaad. Eiseres heeft immers met nadruk beoogd om vooraf inhoudelijk met verweerder van gedachten te wisselen en zo mogelijk overeenstemming te bereiken. Tijdens de hoorzitting had eiseres immers de feiten en omstandigheden die zij relevant acht onder de aandacht van verweerder kunnen brengen, waarna verweerder deze in zijn heroverweging had kunnen betrekken. Partijen hebben ter zitting aangegeven dat zij geen terugwijzing naar verweerder wensen. Gelet hierop zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. 22. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 23. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de GVW rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 24. Met betrekking tot de GVW volgt uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) onder meer dat de waarde van de grond door vergelijking moet worden bepaald en dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Het vierde lid van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij het berekenen van de GVW een zodanige factor voor functionele veroudering moet worden toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van de onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de branche of bedrijfstak. 25. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ omdat deze waarde hoger is dan de WEV van de onroerende zaak. De rechtbank zal partijen hierin volgen. 26. Uit artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling volgt dat de GVW niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van duurzaam slechte economische omstandigheden in de drukkerijbranche die invloed hebben op de bedrijfswaarde. Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfswaarde van de gehele onderneming op aanvaardbare wijze kan worden bepaald door uit te gaan van een methode, welke bestaat uit het contant maken van de kasstromen in het bedrijf van eiseres (met als uitgangspunt de ebitda). Over de feitelijke uitwerking daarvan verschillen partijen echter wel van mening. Zo zijn zij het niet eens over de hoogte van de ebitda, de groeivoet van de ebitda, het aantal in aanmerking te nemen jaren, het percentage waarmee de kasstromen contant moeten worden gemaakt en over de wijze waarop (een deel van) de bedrijfswaarde van de gehele onderneming aan de onroerende zaak moet worden toegerekend. 27. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot € 8.842.633 (afgerond € 8.842.000). Verweerder heeft zowel bij het vaststellen van de beschikking als in bezwaar de waarde van de opstal berekend op € 4.824.171, waarbij een factor voor functionele veroudering van 0,86 is gehanteerd. De waarde van de grond is door verweerder in bezwaar gesteld op € 4.018.462. 28. Verweerder berekent de bedrijfswaarde (de contante waarde van de verwachte kasstromen per peildatum) op basis van de door eiseres verstrekte bedrijfsgegevens op € 11.192.821; na aftrek van kosten (6,1/106,1) berekent hij de waarde op (afgerond) € 10.549.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft verweerder erop gewezen dat de verkoop van het bedrijf [G] een opbrengst van vijf maal de ebitda heeft opgebracht. Hieruit zou voor het bedrijf van eiseres een indicatieve bedrijfswaarde van ongeveer € 20.000.000 voortvloeien. 29. De rechtbank gaat aan de vergelijking met de verkoop van het bedrijf [G] voorbij. Zij doet dit niet alleen omdat die kennelijk in de markt gerealiseerde verkoopopbrengst een objectieve waarde in het economische verkeer is en het hier gaat om de subjectieve waarde die de onderneming van eiseres voor haar zelf heeft, maar ook omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat genoemd bedrijf in voldoende mate met dat van eiseres vergelijkbaar is. 30. Tegen de door verweerder berekende bedrijfswaarde van € 11.192.821 heeft eiseres ingebracht dat verweerder hierbij ten onrechte nog geen rekening heeft gehouden met het toepassen van de werktuigenvrijstelling en met roerende inventaris. Zij wijst erop dat de met de ebitda-methode berekende bedrijfswaarde ziet op de waarde van het gehele ondernemingsvermogen van eiseres en dat hieruit moet worden geëlimineerd de waarde van de onroerende zaken waarvoor de werktuigenvrijstelling geldt (zoals de drie drukpersen) en dat daarnaast ook de aan de roerende inventaris toe te rekenen waarde buiten aanmerking moet blijven. Zij heeft hiertoe een taxatierapport van [I] BV overgelegd, waarin de verzekerde waardes van de roerende en onroerende inventaris (zoals de drukpersen) zijn vermeld. Uitgaande van het totaal van de verzekerde waardes van opstal, roerende inventaris en onroerende inventaris, berekent eiseres het aandeel van roerende en vrijgestelde onroerende inventaris hierin op 55%. Volgens eiseres dient daarom van de bedrijfswaarde van de gehele onderneming 55% toegerekend te worden aan roerende inventaris en vrijgestelde onroerende inventaris (werktuigen). 31.

De rechtbank: - verklaart de beroepen gegrond; - vernietigt de uitspraken op bezwaar; - vermindert de WOZ-waarde tot € 5.972.000; - vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 10.000; - gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. R.A. Eskes en mr. A.F. Germs-de Goede, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. van Leeuwen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 15 december 2015 griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.

De rechtbank overweegt dat, indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, de GVW niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt (Hoge Raad 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298). Onder de bedrijfswaarde van een onroerende zaak moet worden verstaan de waarde, die een verkrijger die het bedrijf wil voortzetten, bij overneming van het gehele bedrijf zou toekennen aan de onroerende zaak. Het gaat dus om het gedeelte van de waarde van de gehele onderneming dat aan die onroerende zaak kan worden toegerekend. Dat betekent dat de met de ebitda-methode berekende bedrijfswaarde moet worden verdeeld over de belangrijkste vermogensbestanddelen van die onderneming. Eiseres stelt zich daarom terecht op het standpunt dat voor zover de bedrijfswaarde is toe te rekenen aan de roerende inventaris, deze buiten beschouwing moet blijven. Voor de als onroerende werktuigen aan te merken inventaris (met name de persen) geldt hetzelfde op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ en artikel 2, onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. 32. Verweerder heeft niet bestreden dat de drukpersen moeten worden aangemerkt als vrij te stellen werktuigen als bedoeld in voornoemde bepalingen en dat de waarde daarvan deel uitmaakt van de met de ebitda-methode bepaalde bedrijfswaarde van de gehele onderneming. Ook heeft hij niet bestreden dat de waarde van de roerende inventaris moet worden geëlimineerd. Nu verweerder in zijn eigen berekening hiermee geen rekening heeft gehouden, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 8.842.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde wel aannemelijk heeft gemaakt. 33. Volgens eiseres bedraagt de bedrijfswaarde van de onroerende zaak € 5.350.871. Zij heeft deze als volgt berekend: de bedrijfswaarde van de gehele onderneming € 14.081.241, te verminderen met 55%, ofwel € 7.744.682, voor inventaris/werktuigen en met € 985.687 kosten koper (7% x 14.081.241) = € 5.350.871. 34. De rechtbank acht de verdeling van de bedrijfswaarde van de gehele onderneming van eiseres over haar belangrijkste bedrijfsmiddelen, te weten de onroerende zaak, de onroerende werktuigen (persen) en de roerende inventaris een aanvaardbaar uitgangspunt. Ook het uitgangspunt van eiseres bij die verdeling uit te gaan van de verzekerde waardes van de verschillende bedrijfsmiddelen, acht de rechtbank aanvaardbaar. De omstandigheid dat de gebruiksduur en afschrijvingstermijn van de verschillende bedrijfsmiddelen verschillen, zoals verweerder heeft aangevoerd, doet hier niet aan af. In de door eiseres gekozen looptijd van de bedrijfswaardeberekening heeft eiseres immers geen rekening gehouden met vervanging van bedrijfsmiddelen, zodat – in ieder geval mede daardoor – de berekening van de totale bedrijfswaarde bij eiseres ook hoger uitvalt dan bij verweerder. Ook heeft verweerder erop gewezen dat de verkoopwaarde van dergelijke persen aanzienlijk lager ligt dan de door eiseres daaraan toegerekende waarde. De rechtbank gaat aan dit standpunt van verweerder voorbij omdat niet relevant is wat de waarde in het economische verkeer van de verkochte persen is, maar de waarde die daaraan als onderdeel van het bedrijfsvermogen van eiseres is toe te rekenen. 35. Gelet hierop acht de rechtbank door eiseres aannemelijk gemaakt dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak op 45% van de door eiseres bepleite bedrijfswaarde van de gehele onderneming kan worden gesteld, ofwel op 45% van € 14.081.241 = € 6.336.558. Nu namens eiseres ter zitting is verklaard dat zij zich kan verenigen met het standpunt van verweerder inzake de kosten koper (6,1/106,1 deel in plaats van 7%), kan de waarde van de onroerende zaak worden gesteld op 100/106,1 x € 6.336.558, is afgerond € 5.972.000. Gelet hierop moeten de beroepen gegrond worden verklaard. Proceskosten 36. Eiseres heeft verzocht om toekenning van een integrale proceskostenvergoeding, te weten een bedrag van € 30.998,32. Artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) biedt de mogelijkheid om in bijzondere omstandigheden een integrale proceskostenvergoeding toe te kennen. Voor een dergelijke vergoeding is plaats ingeval een bestuursorgaan een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in de daartegen gestelde procedure geen stand zal zouden (HR 13 april 2007, nr. 41 235, ECLI:NL:HR:2007:BA2802). Ook indien de inspecteur in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld kan sprake zijn van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit (HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). 37. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder onzorgvuldig handelen kan worden verweten. Uit het door verweerder verstrekte taxatieverslag kan niet worden opgemaakt op welke wijze de beschikte waarde is vastgesteld. In bezwaar heeft eiseres dan ook terecht om een toelichting op de waardering gevraagd. Niet alleen is bij de behandeling van het bezwaarschrift het hoorrecht van eiseres geschonden, maar tevens is de motivering van de uitspraak op bezwaar zeer summier en slechts in algemene bewoordingen (de wettelijke terminologie) gesteld. Bij de uitspraak op bezwaar was geen taxatierapport gevoegd. Dit rapport is eiseres pas naderhand toegezonden, zodat eiseres bij ontvangst van de uitspraak op bezwaar niet kon nagaan op welke gronden de beschikte waarde was verlaagd. Hierdoor was zij genoodzaakt in beroep te gaan. Ook in beroep heeft verweerder niet de actieve houding betracht die van hem mag worden verwacht. Zo heeft hij in het geheel geen verweerschrift ingediend. Niet duidelijk is waarom verweerder niet in staat was ofwel in bezwaar, ofwel voor de eerste mondelinge behandeling in beroep een toelichting te geven op de door hem opgemaakte berekening van de GVW. Aangenomen moet immers worden dat verweerder bij het doen van uitspraak op bezwaar over voldoende gegevens in zijn dossier beschikte om die berekening te maken. Hieruit vloeide tevens de noodzaak tot een tweede behandeling door de rechtbank voort. Anders dan eiseres ziet de rechtbank in de omstandigheid dat door partijen geen compromis is bereikt - terwijl verweerder volgens eiseres wel had toegezegd met een acceptabel voorstel te zullen komen - geen onzorgvuldig gedrag van verweerder. Het voeren van besprekingen met het oog op een te bereiken compromis vergt van beide partijen inspanningen, maar die inspanningen geven geen garantie voor een goed resultaat. Wel had van de zijde van verweerder tijdens die onderhandelingen meer voortvarendheid mogen worden verwacht. De rechtbank ziet in het voorafgaande aanleiding verweerder te veroordelen tot betaling van € 10.000 aan proceskostenvergoeding. Voor een hogere vergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding.

De rechtbank overweegt dat, indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, de GVW niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt (Hoge Raad 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298). Onder de bedrijfswaarde van een onroerende zaak moet worden verstaan de waarde, die een verkrijger die het bedrijf wil voortzetten, bij overneming van het gehele bedrijf zou toekennen aan de onroerende zaak. Het gaat dus om het gedeelte van de waarde van de gehele onderneming dat aan die onroerende zaak kan worden toegerekend. Dat betekent dat de met de ebitda-methode berekende bedrijfswaarde moet worden verdeeld over de belangrijkste vermogensbestanddelen van die onderneming. Eiseres stelt zich daarom terecht op het standpunt dat voor zover de bedrijfswaarde is toe te rekenen aan de roerende inventaris, deze buiten beschouwing moet blijven. Voor de als onroerende werktuigen aan te merken inventaris (met name de persen) geldt hetzelfde op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ en artikel 2, onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. 32. Verweerder heeft niet bestreden dat de drukpersen moeten worden aangemerkt als vrij te stellen werktuigen als bedoeld in voornoemde bepalingen en dat de waarde daarvan deel uitmaakt van de met de ebitda-methode bepaalde bedrijfswaarde van de gehele onderneming. Ook heeft hij niet bestreden dat de waarde van de roerende inventaris moet worden geëlimineerd. Nu verweerder in zijn eigen berekening hiermee geen rekening heeft gehouden, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 8.842.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde wel aannemelijk heeft gemaakt. 33. Volgens eiseres bedraagt de bedrijfswaarde van de onroerende zaak € 5.350.871. Zij heeft deze als volgt berekend: de bedrijfswaarde van de gehele onderneming € 14.081.241, te verminderen met 55%, ofwel € 7.744.682, voor inventaris/werktuigen en met € 985.687 kosten koper (7% x 14.081.241) = € 5.350.871. 34. De rechtbank acht de verdeling van de bedrijfswaarde van de gehele onderneming van eiseres over haar belangrijkste bedrijfsmiddelen, te weten de onroerende zaak, de onroerende werktuigen (persen) en de roerende inventaris een aanvaardbaar uitgangspunt. Ook het uitgangspunt van eiseres bij die verdeling uit te gaan van de verzekerde waardes van de verschillende bedrijfsmiddelen, acht de rechtbank aanvaardbaar. De omstandigheid dat de gebruiksduur en afschrijvingstermijn van de verschillende bedrijfsmiddelen verschillen, zoals verweerder heeft aangevoerd, doet hier niet aan af. In de door eiseres gekozen looptijd van de bedrijfswaardeberekening heeft eiseres immers geen rekening gehouden met vervanging van bedrijfsmiddelen, zodat – in ieder geval mede daardoor – de berekening van de totale bedrijfswaarde bij eiseres ook hoger uitvalt dan bij verweerder. Ook heeft verweerder erop gewezen dat de verkoopwaarde van dergelijke persen aanzienlijk lager ligt dan de door eiseres daaraan toegerekende waarde. De rechtbank gaat aan dit standpunt van verweerder voorbij omdat niet relevant is wat de waarde in het economische verkeer van de verkochte persen is, maar de waarde die daaraan als onderdeel van het bedrijfsvermogen van eiseres is toe te rekenen. 35. Gelet hierop acht de rechtbank door eiseres aannemelijk gemaakt dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak op 45% van de door eiseres bepleite bedrijfswaarde van de gehele onderneming kan worden gesteld, ofwel op 45% van € 14.081.241 = € 6.336.558. Nu namens eiseres ter zitting is verklaard dat zij zich kan verenigen met het standpunt van verweerder inzake de kosten koper (6,1/106,1 deel in plaats van 7%), kan de waarde van de onroerende zaak worden gesteld op 100/106,1 x € 6.336.558, is afgerond € 5.972.000. Gelet hierop moeten de beroepen gegrond worden verklaard. Proceskosten 36. Eiseres heeft verzocht om toekenning van een integrale proceskostenvergoeding, te weten een bedrag van € 30.998,32. Artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) biedt de mogelijkheid om in bijzondere omstandigheden een integrale proceskostenvergoeding toe te kennen. Voor een dergelijke vergoeding is plaats ingeval een bestuursorgaan een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in de daartegen gestelde procedure geen stand zal zouden (HR 13 april 2007, nr. 41 235, ECLI:NL:HR:2007:BA2802). Ook indien de inspecteur in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld kan sprake zijn van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit (HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). 37. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder onzorgvuldig handelen kan worden verweten. Uit het door verweerder verstrekte taxatieverslag kan niet worden opgemaakt op welke wijze de beschikte waarde is vastgesteld. In bezwaar heeft eiseres dan ook terecht om een toelichting op de waardering gevraagd. Niet alleen is bij de behandeling van het bezwaarschrift het hoorrecht van eiseres geschonden, maar tevens is de motivering van de uitspraak op bezwaar zeer summier en slechts in algemene bewoordingen (de wettelijke terminologie) gesteld. Bij de uitspraak op bezwaar was geen taxatierapport gevoegd. Dit rapport is eiseres pas naderhand toegezonden, zodat eiseres bij ontvangst van de uitspraak op bezwaar niet kon nagaan op welke gronden de beschikte waarde was verlaagd. Hierdoor was zij genoodzaakt in beroep te gaan. Ook in beroep heeft verweerder niet de actieve houding betracht die van hem mag worden verwacht. Zo heeft hij in het geheel geen verweerschrift ingediend. Niet duidelijk is waarom verweerder niet in staat was ofwel in bezwaar, ofwel voor de eerste mondelinge behandeling in beroep een toelichting te geven op de door hem opgemaakte berekening van de GVW. Aangenomen moet immers worden dat verweerder bij het doen van uitspraak op bezwaar over voldoende gegevens in zijn dossier beschikte om die berekening te maken. Hieruit vloeide tevens de noodzaak tot een tweede behandeling door de rechtbank voort. Anders dan eiseres ziet de rechtbank in de omstandigheid dat door partijen geen compromis is bereikt - terwijl verweerder volgens eiseres wel had toegezegd met een acceptabel voorstel te zullen komen - geen onzorgvuldig gedrag van verweerder. Het voeren van besprekingen met het oog op een te bereiken compromis vergt van beide partijen inspanningen, maar die inspanningen geven geen garantie voor een goed resultaat. Wel had van de zijde van verweerder tijdens die onderhandelingen meer voortvarendheid mogen worden verwacht. De rechtbank ziet in het voorafgaande aanleiding verweerder te veroordelen tot betaling van € 10.000 aan proceskostenvergoeding. Voor een hogere vergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding.

De rechtbank overweegt dat, indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, de GVW niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt (Hoge Raad 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298). Onder de bedrijfswaarde van een onroerende zaak moet worden verstaan de waarde, die een verkrijger die het bedrijf wil voortzetten, bij overneming van het gehele bedrijf zou toekennen aan de onroerende zaak. Het gaat dus om het gedeelte van de waarde van de gehele onderneming dat aan die onroerende zaak kan worden toegerekend. Dat betekent dat de met de ebitda-methode berekende bedrijfswaarde moet worden verdeeld over de belangrijkste vermogensbestanddelen van die onderneming. Eiseres stelt zich daarom terecht op het standpunt dat voor zover de bedrijfswaarde is toe te rekenen aan de roerende inventaris, deze buiten beschouwing moet blijven. Voor de als onroerende werktuigen aan te merken inventaris (met name de persen) geldt hetzelfde op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ en artikel 2, onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. 32. Verweerder heeft niet bestreden dat de drukpersen moeten worden aangemerkt als vrij te stellen werktuigen als bedoeld in voornoemde bepalingen en dat de waarde daarvan deel uitmaakt van de met de ebitda-methode bepaalde bedrijfswaarde van de gehele onderneming. Ook heeft hij niet bestreden dat de waarde van de roerende inventaris moet worden geëlimineerd. Nu verweerder in zijn eigen berekening hiermee geen rekening heeft gehouden, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 8.842.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde wel aannemelijk heeft gemaakt. 33. Volgens eiseres bedraagt de bedrijfswaarde van de onroerende zaak € 5.350.871. Zij heeft deze als volgt berekend: de bedrijfswaarde van de gehele onderneming € 14.081.241, te verminderen met 55%, ofwel € 7.744.682, voor inventaris/werktuigen en met € 985.687 kosten koper (7% x 14.081.241) = € 5.350.871. 34. De rechtbank acht de verdeling van de bedrijfswaarde van de gehele onderneming van eiseres over haar belangrijkste bedrijfsmiddelen, te weten de onroerende zaak, de onroerende werktuigen (persen) en de roerende inventaris een aanvaardbaar uitgangspunt. Ook het uitgangspunt van eiseres bij die verdeling uit te gaan van de verzekerde waardes van de verschillende bedrijfsmiddelen, acht de rechtbank aanvaardbaar. De omstandigheid dat de gebruiksduur en afschrijvingstermijn van de verschillende bedrijfsmiddelen verschillen, zoals verweerder heeft aangevoerd, doet hier niet aan af. In de door eiseres gekozen looptijd van de bedrijfswaardeberekening heeft eiseres immers geen rekening gehouden met vervanging van bedrijfsmiddelen, zodat – in ieder geval mede daardoor – de berekening van de totale bedrijfswaarde bij eiseres ook hoger uitvalt dan bij verweerder. Ook heeft verweerder erop gewezen dat de verkoopwaarde van dergelijke persen aanzienlijk lager ligt dan de door eiseres daaraan toegerekende waarde. De rechtbank gaat aan dit standpunt van verweerder voorbij omdat niet relevant is wat de waarde in het economische verkeer van de verkochte persen is, maar de waarde die daaraan als onderdeel van het bedrijfsvermogen van eiseres is toe te rekenen. 35. Gelet hierop acht de rechtbank door eiseres aannemelijk gemaakt dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak op 45% van de door eiseres bepleite bedrijfswaarde van de gehele onderneming kan worden gesteld, ofwel op 45% van € 14.081.241 = € 6.336.558. Nu namens eiseres ter zitting is verklaard dat zij zich kan verenigen met het standpunt van verweerder inzake de kosten koper (6,1/106,1 deel in plaats van 7%), kan de waarde van de onroerende zaak worden gesteld op 100/106,1 x € 6.336.558, is afgerond € 5.972.000. Gelet hierop moeten de beroepen gegrond worden verklaard. Proceskosten 36. Eiseres heeft verzocht om toekenning van een integrale proceskostenvergoeding, te weten een bedrag van € 30.998,32. Artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) biedt de mogelijkheid om in bijzondere omstandigheden een integrale proceskostenvergoeding toe te kennen. Voor een dergelijke vergoeding is plaats ingeval een bestuursorgaan een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in de daartegen gestelde procedure geen stand zal zouden (HR 13 april 2007, nr. 41 235, ECLI:NL:HR:2007:BA2802). Ook indien de inspecteur in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld kan sprake zijn van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit (HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). 37. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder onzorgvuldig handelen kan worden verweten. Uit het door verweerder verstrekte taxatieverslag kan niet worden opgemaakt op welke wijze de beschikte waarde is vastgesteld. In bezwaar heeft eiseres dan ook terecht om een toelichting op de waardering gevraagd. Niet alleen is bij de behandeling van het bezwaarschrift het hoorrecht van eiseres geschonden, maar tevens is de motivering van de uitspraak op bezwaar zeer summier en slechts in algemene bewoordingen (de wettelijke terminologie) gesteld. Bij de uitspraak op bezwaar was geen taxatierapport gevoegd. Dit rapport is eiseres pas naderhand toegezonden, zodat eiseres bij ontvangst van de uitspraak op bezwaar niet kon nagaan op welke gronden de beschikte waarde was verlaagd. Hierdoor was zij genoodzaakt in beroep te gaan. Ook in beroep heeft verweerder niet de actieve houding betracht die van hem mag worden verwacht. Zo heeft hij in het geheel geen verweerschrift ingediend. Niet duidelijk is waarom verweerder niet in staat was ofwel in bezwaar, ofwel voor de eerste mondelinge behandeling in beroep een toelichting te geven op de door hem opgemaakte berekening van de GVW. Aangenomen moet immers worden dat verweerder bij het doen van uitspraak op bezwaar over voldoende gegevens in zijn dossier beschikte om die berekening te maken. Hieruit vloeide tevens de noodzaak tot een tweede behandeling door de rechtbank voort. Anders dan eiseres ziet de rechtbank in de omstandigheid dat door partijen geen compromis is bereikt - terwijl verweerder volgens eiseres wel had toegezegd met een acceptabel voorstel te zullen komen - geen onzorgvuldig gedrag van verweerder. Het voeren van besprekingen met het oog op een te bereiken compromis vergt van beide partijen inspanningen, maar die inspanningen geven geen garantie voor een goed resultaat. Wel had van de zijde van verweerder tijdens die onderhandelingen meer voortvarendheid mogen worden verwacht. De rechtbank ziet in het voorafgaande aanleiding verweerder te veroordelen tot betaling van € 10.000 aan proceskostenvergoeding. Voor een hogere vergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding.