ECLI:NL:RBDHA:2026:5698

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaak-/rolnummer: C/09/679836 / HA ZA 25-138 Vonnis van 18 maart 2026 in de zaak van 1 DE KIJKDUINSE ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.te Rotterdam, 2. DE KIJKDUINSE HERONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V. te Rotterdam, 3. DE KIJKDUINSE RETAIL ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V te Amsterdam, eiseressen in conventie, verweersters in reconventie, advocaat: mr. W.J.E. van der Werf te Den Haag, tegen GEMEENTE DEN HAAG te Den Haag, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaten: mr. J.M.E. Yilmaz en mr. A. Moret te Amsterdam. Partijen zullen hierna worden aangeduid als KOM c.s. en de Gemeente. KOM c.s. worden afzonderlijk KOM, KHOM en KROM genoemd. 1 Waar gaat deze zaak over? 1.1. KOM c.s. zijn als ontwikkelaar betrokken bij de realisatie van het project Deltaplein Kijkduin in Den Haag. KOM c.s. hebben een parkeergarage, horecaruimten, winkels en appartementen gebouwd, die in verschillende fases zijn opgeleverd. De Gemeente was verantwoordelijk voor het herinrichten van de openbare ruimte in het gebied, en het aanleggen van een toegangsweg tot de parkeergarage onder de gebouwen. 1.2. In deze zaak gaat het over de vraag of de Gemeente op tijd een toegangsweg tot de parkeergarage heeft aangelegd en de openbare ruimte heeft ingericht. De rechtbank stelt in dit vonnis vast dat KOM c.s. en de Gemeente heel concreet hebben afgesproken wanneer dat zou gebeuren, namelijk in het laatste kwartaal van 2019. Doordat de Gemeente de plannen tussentijds heeft gewijzigd, is veel vertraging ontstaan in de oplevering van de toegangsweg en het openbaar gebied. KOM c.s. moesten zelf zorgen voor een tijdelijke toegangsweg, en de definitieve toegangsweg en het openbaar gebied werden pas jaren later opgeleverd. De rechtbank oordeelt daarom dat de Gemeente is tekortgeschoten in haar contractuele verplichtingen ten opzichte van KOM en KHOM. De Gemeente heeft bovendien onrechtmatig gehandeld ten opzichte van KROM, die schade heeft geleden door de vertraging. 1.3. Volgens KOM heeft de vertraging ervoor gezorgd dat nieuwe huurders wegbleven en het voor ondernemers onaantrekkelijk was om zich in het nieuwe winkelcentrum te vestigen. De Gemeente moet in elk geval de schade vergoeden die KOM heeft geleden. De precieze omvang van de schade moet worden vastgesteld in een afzonderlijke schadestaatprocedure. KOM c.s. mogen de betaling van de exploitatiebijdrage (die nog open staat) opschorten, maar een factuur voor natuursteen moet wel worden betaald omdat die weinig te maken heeft met de vertraging. 1.4. Omdat nog niet duidelijk is of KHOM en KROM zelfstandig een vordering hebben op de Gemeente, mogen partijen hierop ingaan in een akte en doet de rechtbank nog geen einduitspraak. 2 De procedure 2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: - de dagvaarding van KOM c.s. van 3 februari 2025 met producties 1 t/m 79; - de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie van de Gemeente van 7 mei 2025 met producties 1 t/m 50; - de conclusie van antwoord in reconventie van KOM c.s. van 30 juli 2025; - de akte houdende vermindering van eis en vermeerdering van eis van de Gemeente van 9 januari 2026 met producties 51 t/m 54; - de akte overlegging nadere producties van KOM c.s. van 13 januari 2026 met producties 80 t/m 86; - de akte overlegging nadere producties van de Gemeente van 13 januari 2026 met producties 55 t/m 57; - de akte overlegging producties van de Gemeente van 16 januari 2026 met producties 58 en 59; - de e-mail van KOM c.s. van 28 januari 2026 met een bijlage (akte van cessie); - de reactie van de Gemeente van 10 februari 2026. 2.2. Op 22 januari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, die in het dossier zijn gevoegd. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen verder door partijen is gezegd. 3 De feiten 3.1. KOM c.s. zijn als ontwikkelaar betrokken bij de realisatie van het project De De Gemeente zal in beginsel pas overgaan tot herinrichting indien en zodra alle betalingen door de Ontwikkelaar en Boha door de Gemeente zijn ontvangen en alle fases van het Gebouw zijn gerealiseerd. De Ontwikkelaar heeft de Gemeente echter verzocht de herinrichting van de Openbare Ruimte in fases te laten plaatsvinden, aansluitend op de fasering van de realisering van het Gebouw. Partijen zullen in overleg treden over de voorwaarden waaronder de Gemeente medewerking verleent aan dit verzoek. (…) Artikel 32. Planning 32.1 Partijen hebben gezamenlijk de Planning opgesteld, welke als Bijlage 6 aan deze Overeenkomst is gevoegd. Partijen zullen de Planning in acht nemen bij de uitvoering van hun werkzaamheden. (…)Artikel 34. Overleg Partijen 34.1 Partijen hebben een overlegstructuur vastgesteld zoals opgenomen in Bijlage 8. (…) 43.3 De Gemeente zal medewerking verlenen aan een overdracht van alle rechten en plichten van de Ontwikkelaar uit hoofde van de Overeenkomst aan een groepsmaatschappij van het Ontwikkelaar-concern (…). Bijlage 6 Planning Kijkduin Bad (uitvoering indicatief) (…) Oplevering - Fase 1 2016 Q4 Woonrijpmaken - Fase 1 2016 Q4 / 2017 Q1 Bijlage 8 Stuurgroep Kijkduin Bad (…) De stuurgroep neemt besluiten die niet door de projectteam genomen kunnen over (sic). (…) De stuurgroep is opdrachtgever van de werkgroepen. (…) De stuurgroep wordt voorbereid door de coördinatiegroep. Het secretariaat wordt door de gemeente gevoerd. 3.5. Het project Kijkduin zou worden gerealiseerd in vier fases, te weten fase 1, fase 1.5, fase 2 en fase 3. − Fase 1: 31 koopappartementen, 38 huurappartementen, 1300 m2 horeca, 1900 m2 retail, 128 parkeerplaatsen en een bastion met daarin enkele kiosken; − Fase 1,5: een gebouw genaamd Gregale met een commerciële plint en 43 woningen met buitenruimte, waarvan 9 woningen met een losse berging op de eerste verdieping en een verdiepte garage met 61 parkeerplekken; − Fase 2 en 3: vier gebouwen met commerciële plint, 154 woningen met buitenruimte en een verdiepte parkeergarage met 472 parkeerplaatsen. 3.6. De genoemde fases worden in de volgende afbeelding weergegeven: 3.7. Na het sluiten van de realiseringsovereenkomst is de ontsluitingsstructuur naar de parkeergarage gewijzigd. Waar aanvankelijk een eenvoudige inrit zou worden aangelegd, werd op initiatief van de Gemeente besloten een Verlengde Ondergrondse Parkeergarage (hierna: VOEP) te realiseren. 3.8. Bij de realisatie van project Kijkduin heeft KOM c.s. op meerdere manieren overleg gevoerd met de Gemeente, onder meer in de onder 3.4 (artikel 34 van en Bijlage 8 bij de realiseringsovereenkomst) genoemde Stuurgroep (hierna: de Stuurgroep). 3.9. In het Stuurgroep-verslag van 19 december 2016 is – voor zover hier van belang – vermeld: Aanwezig: [naam 1] - FRED Developers, [naam 2] - FRED Developers, [naam 3] - DSO PmDH Den Haag, [naam 4] - DSO PmDH, [naam 5] - DSO-OR&E Den Haag 27. VOEP i.c.m. fietsenstalling Info [naam 3]: Voor aanbesteding van VOEP incl. fietsenstalling wordt gezocht naar een optie die binnen de planning van A1 en A2 past. Info [naam 1]: VOEP en fietsenstalling moeten wel bij oplevering van 1e fase A1 Deltaplein gereed zijn. 3.10. De Gemeente heeft in een brief aan FRED van 4 mei 2017 – voor zover hier van belang – het volgende geschreven: Geachte heer [naam 1], Middels deze brief willen wij het volgende benadrukken. In de laatste Stuurgroep overleggen is tussen de deelnemende partijen FRED, BOHA en de gemeente Den Haag afgesproken dat uiterlijk 1 december 2017 wordt gestart met de bouwwerkzaamheden van de locatie A1, winkelcentrum Deltaplein en de locatie A2, Atlantic Hotel. Deze voortgang is voor de gemeente van belang gezien het feit dat de gemeente Den Haag zich tot het uiterste heeft ingespannen om de ontwikkelingen mogelijk te maken conform hetgeen is overeengekomen in de gesloten overeenkomsten (incl. de bijlagen PUK en BKP). (…) Tot slot is ook de procedure voor de Verlengde ondergrondse entree in gang gezet door de gemeen De toegang tot de parkeergarage met de auto en/of motor via de daartoe bestemde toegang/in- en uitrit zal uitsluitend worden verkregen via de tijdig door en voor rekening van de Gemeente te realiseren al dan niet verdiepte/ondergrondse infrastructuur, aan de noordoost zijde van de parkeergarage. De Gemeente draagt er zorg voor dat de (al dan niet openbare) toegangsweg, welke al dan niet tijdelijk van aard kan zijn, tot de parkeergarage gereed zal zijn bij de bouwkundige oplevering van het Bouwplan aan de betreffende eigenaars. Thans gaan partijen uit van de verdiepte infrastructuur: de Verlengde Ondergrondse Entree Parkeergarage (“VOEP”). Uitgifteovereenkomst Gemeente-KOM fase 2 en fase 3 d.d. 1 oktober 2020: 18. Erfdienstbaarheden 18.1 De parkeergarage, die wordt gerealiseerd in het Bouwplan zal worden aangesloten op de parkeergarage van fase 1 en fase 1,5. De gemeente draagt er zorg voor dat de (al dan niet openbare) toegangsweg, welke al dan niet tijdelijk van aard kan zijn, tot de parkeergarage – door en voor rekening van de Gemeente – gereed zal zijn bij de bouwkundige oplevering van het Bouwplan aan de betreffende eigenaars. 3.14. In een brief van FRED aan het College van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Den Haag van 8 mei 2018 is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld: Geacht college, Zoals u bekend is zijn wij inmiddels gestart met de realisatie van de 1e fase van de nieuwbouwontwikkeling Kijkduin Deltaplein. Voor de verdere ontwikkeling/herinrichting en de bewoners van de nieuwbouw is een tijdige realisatie van de (ontsluitings-)voorzieningen /infrastructuur (de zgn. VOEP) van cruciaal belang, mede omdat de bewoning niet mogelijk is zolang er geen adequate ontsluitingsvoorzieningen zijn ten behoeve van de woningen, inclusief het parkeren. Wij maken ons grote zorgen over tijdige realisatie van de VOEP. (…) Planning Zolang de omgevingsvergunning niet door BOHA is ingediend, kunnen wij niet beoordelen wat exact de gevolgen van de ontwikkeling door BOHA zijn voor de positie van KOM. Wel is nu al bekend dat als gevolg van de te late indiening van de omgevingsvergunning de planning van de VOEP niet conform de overeengekomen planning kan worden gerealiseerd. KOM gaat er vanuit dat uw gemeente de uitvoering van de VOEP zodanig zal aanpassen dat bij oplevering van de 1e fase de woningen en parkeerfaciliteiten van die fase voor de bewoners zonder problemen toegankelijk zullen zijn. 3.15. Intussen spraken partijen over het aanleggen van een fietsenstalling. Zowel de Gemeente als KOM c.s. hadden de voorkeur om die ondergronds aan te leggen, als onderdeel van de VOEP. Daarvoor moesten de bestaande plannen echter worden gewijzigd. Op initiatief van de Gemeente zijn de plannen vervolgens gewijzigd in het (bouwtechnisch complexere) plan om een VOEP met ondergrondse fietsenstalling (hierna: de EeF – ‘Entree en Fietsenstalling’) EeF te realiseren. Op 26 april 2018 heeft de Gemeente daarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd .Deze vergunning is op 19 april 2019 verleend. 3.16. De realisatie van de EeF heeft vertraging opgelopen door – onder meer – een conflict tussen Boha (initiatiefnemer van project Nieuw Kijkduin en ontwikkelaar van het Atlantic Hotel) en de Gemeente. Omdat de EeF ook zou worden aangesloten op de parkeergarage van het Atlantic Hotel, ging het conflict over de ligging van de EeF en de bereikbaarheid van het hotel tijdens de bouw van de EeF. 3.17. In de Stuurgroep-verslagen van de periode 2018-2019 is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld (waarbij de hierna vermelde [naam 5], [naam 6] en [naam 7] aanwezig waren namens de Gemeente, en [naam 8] namens FRED/KOM c.s.): Verslag 4 juni 2018 84. VOEP + ondergrondse fietsenstalling – status en planning Info [naam 6] m.b.t. planning VOEP: Start bouw maart 2019, oplevering eind 2019. Deze planning sluit aan op de planning van A1 fase 1. Verslag 30 augustus 2018 100. VOEP + ondergrondse fietsenstalling Info [naam 5]: Financiering VOEP + ondergrond Daarbij is thans het uitgangspunt dat de (tijdelijke) inrichting van de openbare ruimte grenzend aan blok a plaatsvindt met als streven deze gereed te hebben eind week 49. Voor de (tijdelijke) openbare ruimte grenzend aan blok b geldt dat de gemeente thans verwacht deze in de maand februari van 2020 op te kunnen leveren. Hierbij zoekt de gemeente aansluiting bij de planning van FRED/KHOM in de oplevering van het blok b. Voor blok c geldt dat partijen met elkaar streven naar (tijdelijke) inrichting van de openbare ruimte en oplevering van het bedoelde blok in de zomer van 2020. De gemeente wijst er wel op dat haar verplichtingen niet verder strekken dan hetgeen bepaald in artikel 6.5 en 6.6 van de realiseringsovereenkomst. Uit de bedachte planning vloeit in die zin geen rechtens afdwingbare verplichting van de gemeente tot het tijdig realiseren voort. De gemeente verwerpt de door u gestelde aansprakelijkheid. De gemeente acht zich dan ook niet gehouden tot vergoeding van enige eventueel door FRED/KROM te lijden schade, zoals bijvoorbeeld huurinkomstendervingen of schade die voortvloeit uit afgegeven huurgaranties. 3.22. Toen fase 1 (met uitzondering van het Bastion) in het eerste kwartaal van 2020 bouwkundig werd opgeleverd door KOM c.s., was de aanleg van de EeF nog niet begonnen. Daarom is in 2020 – op initiatief van KOM c.s. – een tijdelijke inrit aangelegd naar de parkeergarage. Deze tijdelijke inrit is aangelegd op kosten van de Gemeente. 3.23. De Gemeente heeft het bijbehorende openbaar gebied in 2020 eveneens in tijdelijke vorm opgeleverd, omdat het Deltaplein weer moest worden opengemaakt voor de aanleg van de daaronder aan te leggen EeF. 3.24. Op 15 december 2020 heeft de Gemeente aan KOM c.s. een factuur gestuurd voor de derde tranche van de exploitatiebijdrage. Deze factuur hebben KOM c.s. onbetaald gelaten. 3.25. De Gemeente is op 3 oktober 2022 begonnen met de bouw van de EeF en heeft dit in het najaar van 2023 afgerond. Daarna is de Gemeente begonnen met het definitief inrichten van de openbare ruimte. 3.26. Op 9 februari 2024 hebben KOM c.s. aan de Gemeente opdracht gegeven voor de levering van natuursteen voor de inrichting van de percelen die toebehoren aan KOM c.s., zodat de natuursteen zou aansluiten bij de natuursteen die de Gemeente had gebruikt op de boulevard. 3.27. Voor de levering van de natuursteen heeft de Gemeente op 23 april 2024 een factuur toegezonden aan KOM c.s. ten bedrage van € 49.138,08 inclusief btw. KOM c.s. hebben deze factuur onbetaald gelaten. 3.28. Op 15 juli 2024 zag het project Kijkduin er als volgt uit. Het Bastion (onder de vuurtoren) en de openbare ruimte daarom heen (het Lage Deltaplein) waren toen nog niet gereed. 4 Het geschil In conventie 4.1. KOM c.s. vorderen – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: - primair : voor recht verklaart dat de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens KOM c.s. en dat de Gemeente om die reden schadeplichtig is jegens KOM c.s.; - subsidiair : voor recht verklaart dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens KOM c.s. en dat de Gemeente dientengevolge schadeplichtig is jegens KOM c.s.; - meer subsidiair : voor recht verklaart dat de Gemeente jegens KOM c.s. schadeplichtig is wegens schending van het vertrouwensbeginsel; - in alle genoemde gevallen: de Gemeente veroordeelt tot vergoeding van de geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; - de Gemeente veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. Aan hun vorderingen hebben KOM c.s. – samengevat – ten grondslag gelegd dat de Gemeente verplicht was om, gelijktijdig met de oplevering van de eerste fase van de nieuwbouw door KOM c.s., een representatieve ontsluitingsstructuur te realiseren en het openbaar gebied in te richten en bereikbaar te houden. De Gemeente heeft dit vijf jaar te laat opgeleverd. Daarmee is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar co Ten aanzien van de oplevering van de toegangsweg en de openbare ruimte stelt de rechtbank het volgende vast. 5.7. De algemene uitgangspunten voor de herontwikkeling van Kijkduin Bad zijn in 2014 door het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Den Haag neergelegd in het planuitwerkingskader (zie 3.3). Binnen deze uitgangspunten zou een overeenkomst worden gesloten met de ontwikkelaar van Kijkduin Bad. In het planuitwerkingskader is expliciet opgenomen dat bij alle fasen ‘het deel van het openbaar gebied dat aansluit bij het nieuwe bouwblok ook wordt heringericht’. 5.8. De realiseringsovereenkomst van november 2014 (zie 3.4) bevat de afspraken die KOM en de Gemeente met elkaar hebben gemaakt. Daarin is onder meer overeengekomen dat de Gemeente de openbare ruimte zal inrichten. Ook is afgesproken dat partijen in overleg zouden treden over de voorwaarden waaronder de Gemeente medewerking zou verlenen aan het verzoek van KOM om de herinrichting van de openbare ruimte in fases te laten plaatsvinden, aansluitend op de fasering van de door KOM te realiseren gebouwen. Partijen zouden werken volgens een gezamenlijk opgestelde planning, waarin oplevering van Fase 1 zou plaatsvinden in Q4 2017 en het betreffende gebied woonrijp gemaakt zou worden in Q4 2017 en Q1 2018. Ook werd een overlegstructuur vastgesteld, waarin een belangrijke rol was weggelegd voor de Stuurgroep, die besluiten kon nemen over het project. 5.9. Gedurende het hele traject zijn drie uitgifteovereenkomsten gesloten tussen KOM, KHOM en de Gemeente (zie 3.13). Door de eerste twee uitgifteovereenkomsten is ook tussen KHOM en de Gemeente een contractuele verhouding ontstaan. In de uitgifteovereenkomsten zijn afspraken gemaakt over de uitgifte van gronden aan KHOM en KOM en werd een bouwplicht opgelegd aan KHOM en KOM. Verder is daarin bepaald dat de Gemeente ervoor zorgt dat de toegang tot de parkeergarage tijdig wordt gerealiseerd. De toegangsweg tot de parkeergarage, die al dan niet tijdelijk van aard kon zijn, moest tijdig gereed zijn bij de bouwkundige oplevering van het bouwplan aan de betreffende eigenaars. In de uitgifteovereenkomsten van 19 december 2017 en 15 november 2018 werd door partijen uitgegaan van de VOEP. Hoewel de VOEP in de derde uitgifteovereenkomst niet meer werd vermeld, blijkt uit de vaststaande feiten (zie 3.15 e.v.) dat dit later is veranderd in het plan om de EeF te realiseren. 5.10. Naast de genoemde schriftelijke afspraken hebben partijen afspraken gemaakt in de Stuurgroep-overleggen, die zijn vastgelegd in verslagen. De oplevering van de openbare ruimte is in de Stuurgroep op verschillende momenten aan de orde geweest. Naar aanleiding van een Stuurgroep-overleg schreef de Gemeente in haar brief van 4 mei 2017 aan FRED (zie 3.10) dat de procedure voor de VOEP door de Gemeente in gang is gezet ‘ om de oplevering van dit bouwwerk te kunnen koppelen met de opleving [bedoeld zal zijn: oplevering, rb.] van fase 1 van het winkelcentrum en de algehele ontwikkeling van het Atlantic Hotel ’. De planning is vervolgens telkens opnieuw aan de orde geweest in het Stuurgroep-overleg. In het Stuurgroep-verslag van 20 november 2017 (zie 3.12) is vermeld ‘ De oplevering van A1 Fase 1 FRED is gepland van Q2-Q4 2019 - de gemeente volgt deze planning v.w.b. oplevering van de O.R. behorende bij deze fase. ’ Verderop staat: ‘ Vervolgafspraken mb.t. uitgifte-overeenkomst. Oplevering VOEP: Uiterlijk in Q4 2019 wordt de VOEP inclusief de Openbare Ruimte cf. het rood gearceerde gebied in bijgaande situatietekening opgeleverd. ’ Op het bijgevoegde kaartje (zie opnieuw 3.12) is te zien dat dit betrekking heeft op het gehele gebied naast projectdeel A1 en het Deltaplein, inclusief het Bastion en een deel van de boulevard. 5.11. Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank KOM c.s. in hun betoog dat partijen hebben afgesproken dat de Gemeente de openbare ruimte gefaseerd zou opleveren. Al in het planuitwerkingskader werd gesproken over een gefaseerde opleverin De Gemeente heeft verder nog aangevoerd dat de afspraken die in de Stuurgroep zijn gemaakt niet meer relevant waren nadat de uitgifteovereenkomsten werden gesloten. Dat betoog volgt de rechtbank niet. De uitgifteovereenkomsten regelden de uitgifte van grond en de voorwaarden waaronder KOM en KHOM zouden gaan bouwen. Uit de uitgifteovereenkomsten blijkt niet dat hierin de contractuele verplichtingen (inclusief de afspraken die in de Stuurgroep waren gemaakt) opnieuw zouden worden vormgegeven. KOM c.s. hebben betwist dat dit was beoogd. Het feit dat de passage waarin wordt gesproken over een ‘al dan niet tijdelijke’ toegangsweg tot de parkeergarage onder het kopje ‘erfdienstbaarheid’ staat, is daarvoor verder een contra-indicatie. Voor wat betreft de inrichting van de openbare ruimte bevatten de uitgifteovereenkomsten geen afwijkende bepalingen. Bovendien laat de door de Gemeente verdedigde uitleg zich lastig rijmen met het feit dat in de Stuurgroep-overleggen van 4 juni 2018 en 17 december 2018 (dus nadat de eerste respectievelijk de tweede uitgifteovereenkomst was gesloten) nog steeds werd uitgegaan van de eerder afgesproken oplevering van VOEP en van de openbare ruimte in Q4 2019. Daarbij komt ten slotte nog het feit dat ook de Gemeente kennelijk uitging van een verplichting om conform de Stuurgroep-afspraken op te leveren in 2019, aangezien zij in mei 2019 een kort gedingprocedure heeft gestart tegen Boha om tijdige aanleg van de EeF mogelijk te maken. 5.15. Overigens zou het de Gemeente ook niet baten als de rechtbank haar wel zou volgen in de uitleg dat zij (voor wat betreft de VOEP/de EeF) sinds de uitgifteovereenkomsten nog slechts verplicht was een toegangsweg van ‘al dan niet tijdelijke aard’ aan te leggen naar de parkeergarage. De tijdelijke toegangsweg die uiteindelijk is aangelegd hebben KOM c.s. immers noodgedwongen zelf doen realiseren, en niet de Gemeente. Dus ook aan de door haar gestelde verplichting om een tijdelijke toegangsweg aan te leggen heeft de Gemeente niet voldaan. 5.16. Tot slot heeft de Gemeente betoogd dat de verplichting tot herinrichting van de openbare ruimte nog niet opeisbaar was. Zij heeft daartoe allereerst verwezen naar artikel 6.5 van de realiseringsovereenkomst, waarin staat dat de Gemeente in beginsel pas zal overgaan tot herinrichting van de openbare ruimte indien en zodra alle betalingen door KOM en Boha door de Gemeente zijn ontvangen en alle fases van het Gebouw zijn gerealiseerd. Ook dit betoog faalt. Niet alleen zijn partijen, zoals al in artikel 6.5 aangekondigd, over gefaseerde oplevering van de openbare ruimte in overleg getreden, maar zij hebben daarover ook daadwerkelijk in de Stuurgroep nadere, van de realiseringsovereenkomst afwijkende, afspraken gemaakt. Uit niets blijkt dat het feit dat nog een deel van de exploitatiebijdrage moest worden betaald destijds in de weg stond aan de (in de Stuurgroep gemaakte afspraken over) de oplevering van de VOEP/EeF en de definitieve herinrichting van de openbare ruimte bij fase 1 per Q4 2019. De Gemeente heeft voor het eerst op 11 november 2019 (zie 3.21 ) aan KOM c.s. kenbaar gemaakt te menen geen verplichting te hebben tot het herinrichten van de openbare ruimte omdat de (anterieure) bijdrage nog niet geheel ontvangen was. Op dat moment hadden partijen al andersluidende afspraken gemaakt, zodat de Gemeente zich in zoverre niet meer op de realiseringsovereenkomst kon beroepen. De Gemeente heeft bovendien pas op 15 december 2020 een factuur heeft gestuurd voor de (derde tranche van de) exploitatiebijdrage van KOM c.s. Dit was bijna een jaar nadat zij volgens de genoemde Stuurgroep-afspraken de VOEP en de openbare ruimte bij fase 1 had moeten opleveren. 5.17. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat de Gemeente zich heeft verplicht om de VOEP en de openbare ruimte behorende bij fase 1 op te leveren in Q4 2019. De rechtbank zal uitgaan van 31 december 2019 als uiterlijke datum voor nakoming. Is de Gemeente haar verplichtingen nagekom In de realiseringsovereenkomst is ook voorzien in de mogelijkheid dat KOM rechten en plichten zou overdragen aan een groepsmaatschappij in haar concern (zie 3.4, artikel 43.3). In die zin waren de belangen van KROM als verkrijgende vennootschap dus kenbaar voor de Gemeente. Bovendien moest het, na de waarschuwingen die FRED daarover had gestuurd (zie onder meer 3.11 en 3.14) voor de Gemeente duidelijk zijn dat vertraging in de oplevering van de VOEP/EeF en de openbare ruimte aanzienlijke gevolgen zou hebben voor de mogelijkheden de gebouwen te gaan exploiteren. De belangen van KROM waren dus nauw betrokken bij een behoorlijke uitvoering van de overeenkomsten tussen KOM, KHOM en de Gemeente. De Gemeente had naar het oordeel van de rechtbank met die belangen rekening moeten houden, maar heeft dit onvoldoende gedaan, nu door haar toedoen de oplevering van de toegangsweg en het openbaar gebied is vertraagd. 5.26. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Gemeente door haar wanprestatie jegens KOM en KHOM onrechtmatig heeft gehandeld jegens KROM. Overige verwijten van KOM c.s. 5.27. KOM c.s. hebben – naast de vertraagde oplevering van de VOEP en de openbare ruimte – nog aangevoerd dat de Gemeente ook op andere punten is tekortgeschoten in haar contractuele verplichtingen of onzorgvuldig heeft gehandeld. Allereerst door het ontwerp van de VOEP zelf ter hand te nemen en later te wijzigen, waarmee de Gemeente haar faciliterende rol uit het Masterplan van 2009 uit het oog zou hebben verloren en waardoor vertraging zou zijn opgetreden. Verder zou de Gemeente onvoldoende hebben overlegd met KOM c.s., zou de Gemeente fouten hebben gemaakt bij de aanvraag van vergunningen en zou de Gemeente haar interne organisatie niet op orde hebben. Naar het oordeel van de rechtbank hebben KOM c.s. echter onvoldoende toegelicht waarom dit telkens een aparte toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad oplevert en welke schade zij als gevolg daarvan hebben geleden. KOM c.s. hebben daarom, mede gelet op het oordeel van de rechtbank over de vertraagde oplevering door de Gemeente, geen belang bij separate bespreking van deze verwijten. Verwijzing naar schadestaatprocedure 5.28. KOM c.s. hebben gevorderd dat de zaak zal worden verwezen naar de schadestaatprocedure. Een dergelijke vordering kan worden toegewezen als de mogelijkheid aannemelijk is dat schade is of zal worden geleden. 5.29. Het gaat in deze zaak om een groot project met een aanzienlijke investeringssom, waarbij jarenlange vertraging is opgetreden. KOM c.s. hebben toegelicht dat KOM schade heeft geleden in de vorm van financieringskosten, exploitatiekosten en managementkosten, dat KHOM schade heeft geleden in de vorm van exploitatieschade in verband met drie kiosken en dat KROM schade heeft geleden in de vorm van exploitatieschade als gevolg van uitblijvende huurinkomsten. De Gemeente heeft hier alleen tegen ingebracht dat leegstand niet het gevolg is van de vertraagde oplevering van de EeF, omdat ook op dit moment nog sprake is van leegstand. KOM c.s. hebben in reactie daarop echter onweersproken gesteld dat de vertraagde oplevering heeft geleid tot faillissementen bij ondernemers in het winkelcentrum, waardoor het winkelcentrum minder aantrekkelijk is geworden als vestigingslocatie voor nieuwe ondernemers en nog steeds te kampen heeft met gedeeltelijke leegstand. Het duurt volgens KOM c.s. meerdere jaren voordat dit zich weer herstelt. Gelet op deze toelichting heeft de Gemeente de gestelde schadeposten dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist. 5.30. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de mogelijkheid aannemelijk is dat KOM c.s. schade hebben geleden of nog zullen lijden, zodat de vordering van KOM tot verwijzing naar de schadestaatprocedure voor toewijzing gereed ligt en die van KHOM en KROM in beginsel ook. Vorderingsgerechtigdheid KHOM en KROM 5.31. Tijdens deze procedure hebben partijen gedebatteerd over de vraag of KHOM en KROM vorderingsgerechtigd zijn. KOM c.s.