ECLI:NL:RBDHA:2026:1692

RECHTBANK DEN HAAG Bestuursrecht zaaknummer: SGR 23/3647 uitspraak van de meervoudige kamer van 19 januari 2026 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigden: mr. M.H. Fleers en mr. C.A.B. Geertman), en het college van burgemeester en wethouders van Den Haag (gemachtigde: mr. M.C. Remeijer-Schmitz). Samenvatting 1. Deze uitspraak gaat over een beschikking kostenverhaal. Eiseres is het niet eens met deze beschikking omdat zij vindt dat het in rekening gebrachte bedrag te hoog is en op onzorgvuldige wijze is vastgesteld. Aan de hand van de beroepsgronden van eiseres beoordeelt de rechtbank of het college de beschikking aan eiseres mocht opleggen. 1.1. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid en onvoldoende is gemotiveerd. Het college heeft de gehanteerde verrekenmethodiek onvoldoende inzichtelijk gemaakt en heeft de berekende bijdrage ten onrechte geïndexeerd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Procesverloop 2. Met het besluit van 8 oktober 2020 heeft het college aan eiseres een beschikking kostenverhaal opgelegd van € 512.658,97. Met het bestreden besluit van 18 april 2023 op het bezwaar van eiseres is het college – in afwijking van het advies van de bezwaarschriftencommissie – bij dat besluit gebleven. 2.1. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft daarop gereageerd met een verweerschrift. Eiseres heeft een nader stuk ingediend. 2.2. De rechtbank heeft het beroep op 8 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiseres, vergezeld door [naam 1] en [naam 2] , en de gemachtigde van het college, vergezeld door [naam 3] en [naam 4] . Beoordeling door de rechtbank Totstandkoming van het bestreden besluit 3. Eiseres is een projectontwikkelaar. Op 7 maart 2019 heeft eiseres een aanvraag reservering gebruiksruimte gedaan voor het project Pegasus (voorheen 100% Sociaal) in de Binckhorst in Den Haag. Op 11 november 2019 heeft eiseres een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. Deze omgevingsvergunning is op 13 oktober 2020 verleend. De omgevingsvergunning is verleend voor het bouwen van driehonderd sociale huurwoningen, 4.303 m2 bedrijfsruimte en 6.638 m2 kantoorruimte met parkeergelegenheid en het realiseren van een in- en uitrit ter plaatse van de Wegastraat 48 tot en met 58 (even), Pegasusstraat 7 en 11, Orionstraat 11, 15 en 18 en Komeetweg 17. 3.1. Op 8 oktober 2020 heeft het college een besluit kostenverhaal genomen. Met dit besluit heeft het college bij eiseres een bedrag van € 512.658,97 in rekening gebracht, omdat bouwplannen in de Binckhorst moeten bijdragen aan de investeringen die de gemeente in dat gebied heeft gedaan. Het college heeft het verschuldigde bedrag gebaseerd op het bruto vloeroppervlak van het bouwplan en heeft het berekende bedrag over twee jaar met 2% geïndexeerd. Hiertoe heeft het college verwezen naar het bestemmingsplan “Chw Omgevingsplan Binckhorst” en de hierbij behorende beleidsregel kostenverhaal. 3.2. Met het bestreden besluit heeft het college het besluit kostenverhaal gehandhaafd, onder aanvulling van de motivering hiervan. Het college heeft toegelicht dat omvangrijke publieke investeringen vereist zijn om de Binckhorst te transformeren van een bedrijvenlocatie naar een gemengd stedelijk gebied. Het afdwingen van een bijdrage van initiatiefnemers is volgens het college een belangrijke pijler om deze investeringen te kunnen bekostigen. Het college acht dit redelijk, omdat nieuwe functies in het gebied profiteren van de publieke investeringen die hierin zijn gedaan. Volgens het college geldt hierbij een vaste bijdrage per functie. Bovendien wordt een verrekening toegepast, waarmee bij wijziging van een bestaande functie de hoogte van de gevraagde bijdrage voor de nieuwe functie wordt verrekend met de bijdrage voor de oude functie. Bij het v Het artikel bepaalt onder b dat bouwplannen naar oppervlakte, gemeten in vierkante meter bruto vloeroppervlak, bijdragen aan de investeringen in de Binckhorst zoals opgenomen in de Beleidsregel kostenverhaal. Uit artikel 20 van het bestemmingsplan volgt verder dat voor het kostenverhaal eerst een voorlopige bijdrage wordt bepaald en dat binnen drie maanden na uitvoering van de in het omgevingsplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen een afrekening wordt vastgesteld. Dit artikel beschrijft onder c en d hoe de voorlopige bijdrage wordt bepaald. Deze bepalingen luiden: de voorlopige bijdrage wordt bepaald door achtereenvolgens: 1. de gewichtsfactor per categorie, zoals genoemd onder d te vermenigvuldigen met de basiseenheid per categorie, zoals genoemd in de Beleidsregel Kostenverhaal, waarmee het aantal gewogen eenheden wordt berekend; 2. de totale voorlopige investeringen te delen door de het totaal van alle gewogen eenheden, waarmee de bruto bijdrage wordt berekend; 3. op basis van de verwachte waardesprong op het moment van aanvraag omgevingsvergunning of verzoek om reservering toegestane functie ten opzichte van de op 26 mei 2016 toegestane activiteit een correctie op de bruto bijdrage toe te passen, waarmee de netto bijdrage wordt berekend; 4. op de netto bijdrage als bedoeld onder 3 een indexeringspercentage van 2% per jaar over de periode van het moment van bekendmaking van de beleidsregel tot de datum van de indiening van de aanvraag om omgevingsvergunning of het verzoek om reservering (afgerond op kalenderjaar) toe te passen; bij het bepalen van de voorlopige bijdrage als bedoeld onder c wordt per categorie de volgende gewichtsfactor aangehouden: 4.7. De Beleidsregel Kostenverhaal (de beleidsregel) geeft een uitwerking van de in artikel 20, onder b, van het bestemmingsplan opgenomen regel dat bouwplannen bijdragen aan de investeringen in de Binckhorst. In de beleidsregel zijn de totale kosten opgenomen die de gemeente denkt te moeten maken voor de benodigde investeringen. Ook zijn de totale verwachte opbrengsten uit kostenverhaal berekend. De bijdragen per vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo) zijn in de beleidsregel vastgesteld op € 45,- voor bedrijfsruimte, € 75,- voor kleinschalige kantoren en dienstverlening, € 85,- voor detailhandel volumineus en € 100,- voor de functies kleinschalige detailhandel en horeca. Voor het realiseren van sociale huurwoningen is geen bijdrage verschuldigd. Standpunten van partijen 5. Eiseres vindt dat het college een onjuiste verrekenmethodiek heeft toegepast en daarom een te hoog bedrag aan kosten heeft verhaald. Volgens eiseres volgt de door het college toegepaste verrekenmethodiek niet uit de beleidsregel en heeft deze ook geen andere juridische grondslag, zodat sprake is van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Volgens eiseres zou kostenverhaal op grond van de beleidsregel moeten plaatsvinden over het toegevoegde aantal vierkante meters per functie, in dit geval bedrijfsruimte en kantoorruimte. Hierbij moet wat eiseres betreft een vergelijking worden gemaakt tussen het aantal vierkante meters waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd en het aantal vierkante meters van de voorheen reeds toegestane activiteit. Het college heeft dit volgens eiseres ten onrechte niet gedaan en een verrekening gemaakt die op twee manieren nadelig voor haar uitpakt. In de eerste plaats heeft het college ten onrechte onderscheid gemaakt tussen Plot 1 en Plot 2 . Het college heeft deze plots als twee losse ontwikkelingen beschouwd, terwijl de plots volgens eiseres als één geheel moeten worden gezien. Het betreft namelijk een project op twee naastgelegen percelen, waarvoor één omgevingsvergunning is verleend. Doordat het college Plot 1 en Plot 2 in het kader van het kostenverhaal heeft opgeknipt in twee afzonderlijke projecten, kan de 3.230,7 m2 kantoorruimte die in de oude situatie al aanwezig was op Plot 1, niet worden verrekend met nieuwe kantoorruimte op Plot 2. In de tweede plaats Dat is mogelijk als de beleidsregel zich niet verdraagt met de planregel waarop de beleidsregel is gebaseerd of met ander hoger geschreven recht, algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht, waaronder het rechtszekerheidsbeginsel. 7.2. In artikel 20, onder b, van het bestemmingsplan staat dat bouwplannen naar oppervlakte, gemeten in vierkante meter bruto vloeroppervlak, bijdragen aan de investeringen in de Binckhorst zoals opgenomen in de Beleidsregel Kostenverhaal. In artikel 20, onder c en d, van het bestemmingsplan is uitgewerkt welke stappen doorlopen moeten worden nadat op grond van de beleidsregel het bruto vloeroppervlak is vermenigvuldigd met de vastgestelde bijdrage per functie. In de beleidsregel is naar het oordeel van de rechtbank duidelijk uiteengezet welke investeringen (zoals bedoeld in artikel 20 van het bestemmingsplan) de gemeente wenst te doen in de Binckhorst en welke opbrengsten aan kostenverhaal de gemeente verwacht. Ook de tarieven die voor de verschillende functies gelden per vierkante meter bruto vloeroppervlak zijn opgenomen in de beleidsregel. Deze systematiek, waarmee in het bestemmingsplan is vastgelegd dat bouwplannen in de Binckhorst per vierkante meter bijdragen aan de investeringen in de Binckhorst en waarmee in de beleidsregel is uitgewerkt om welke investeringen het gaat en welke prijs per vierkante meter van een bouwplan in beginsel betaald moet worden, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk. Wie van plan is een bouwplan te realiseren, kan op basis van de beleidsregel vaststellen welk bedrag aan kostenverhaal het uitgangspunt zal vormen voor de voorlopige bijdrage die wordt berekend aan de hand van artikel 20, onder c en d, van het bestemmingsplan. In wat eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat de beleidsregel onvoldoende duidelijk en daarom in strijd met de rechtszekerheid is. Ook is de beleidsregel niet in strijd met de planregel waarvan zij een uitwerking vormt. De planregel bepaalt immers niet – zoals eiseres kennelijk wenst – dat de beleidsregel een verrekenmethodiek zou moeten bevatten waarmee het vloeroppervlak van nieuwe functies kan worden weggestreept tegen het vloeroppervlak van bestaande functies. De beleidsregel is daarom niet onverbindend. Het bestreden besluit mocht zodoende gebaseerd worden op de beleidsregel. Mocht het college de verrekenmethodiek toepassen? 8. De rechtbank is van oordeel dat het bestreden besluit onzorgvuldig tot stand is gekomen en onvoldoende is gemotiveerd waar het de gehanteerde verrekenmethodiek betreft. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 8.1. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat in dit geval is geconstateerd dat het onverkort toepassen van de beleidsregel zou leiden tot een te hoog bedrag aan kostenverhaal. Daarom heeft een verrekening plaatsgevonden waarbij vierkante meters vloeroppervlak voor functies in het vergunde bouwplan, voor een deel zijn weggestreept tegen vierkante meters vloeroppervlak van reeds aanwezige functies. Naar het oordeel van de rechtbank betoogt eiseres terecht dat de uitgangspunten die bij deze verrekening zijn gehanteerd en de wijze waarop de verrekening heeft plaatsgevonden, onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt. Met name is het de rechtbank niet duidelijk geworden waarom het college onderscheid heeft gemaakt tussen Plot 1 en Plot 2, terwijl sprake is van één vergund bouwplan. Het gevolg van dat onderscheid is dat geen verrekening kan plaatsvinden tussen vierkante meters bouwoppervlak die zich in de onderscheiden Plots bevinden, maar een duidelijke reden om dit onderscheid te maken heeft het college niet kunnen geven. Dit geldt eveneens voor de keuze van het college om geen verrekening toe te passen bij functies die zich weliswaar binnen hetzelfde plot bevinden, maar op een andere verdieping dan waar deze functie zich voorheen bevond. In zoverre kleeft aan het bestreden besluit een zorgvuldigheids- en motiveringsgebrek. 8.2. De rechtbank vo