ECLI:NL:RBDHA:2026:1576

RECHTBANK DEN HAAG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Den Haag CK/d Zaaknummer: 11612521 \ RL EXPL 25-5386 Vonnis van 27 januari 2026 in de zaak van 1. VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseressen sub 1] , te [vestigingsplaats] ,2. OCKENBURG MARATHON CENTER B.V. , te 's-Gravenhage, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna samen te noemen: de VvE en OMC, gemachtigde: mrs. K.S.L. van Vliet en D.L. Dijs, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mrs. M.A. van Kleef en S.S. Mollova. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 14 maart 2025;- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties, ingekomen op de rolzitting van 15 juli 2025;- de (nadere) oproepbrief van de griffier van 8 augustus 2025; - de conclusie van antwoord in reconventie, ingekomen op 26 november 2025; - de akte overlegging producties tevens houdende akte wijziging eis afkomstig van de VvE en OMC, ingekomen op 26 november 2025; - de zittingsaantekeningen van de griffier. 1.2. Op 4 december 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is namens de VvE en OMC verschenen [naam 1] bijgestaan door de gemachtigden voornoemd. [gedaagde] is in persoon verschenen bijgestaan door zijn gemachtigden voornoemd. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. In de splitsingsakte van 12 juni 2002 is de VvE opgericht en het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 van toepassing verklaard. Op 19 november 2012 is de VvE ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. 2.2. OMC is eigenaar van het appartementsrecht van de [adres 1] in [plaats] . [naam 1] is de zelfstandig bevoegd bestuurder van OMC. Het appartementsrecht bestaat, voor zover relevant, uit een woning op de eerste en tweede etage met balkon, een zolder en een dakterras. 2.3. [gedaagde] was tot 20 december 2024 eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 2] in [plaats] . Op 20 december 2024 is het eigendomsrecht van het appartementsrecht aan de [adres 2] overgedragen aan Woontotaal Rijnmond B.V., die het vervolgens op 17 juni 2025 heeft geleverd aan derden. Het appartementsrecht bestaat, voor zover relevant, uit een bedrijfsruimte op de begane grond, kamers in een uitbouw op de eerste verdieping en een kelder. 2.4. Het appartementsrecht aan de [adres 1] en dat van de [adres 2] vormen één pand van vijf lagen. De VvE wordt gevormd door deze twee appartementsrechten. OMC en, tot 20 december 2024, [gedaagde] zijn dus van rechtswege lid van de VvE. 2.5. Op of omstreeks 19 november 2018 ontvingen zowel OMC als [gedaagde] van de [gemeente] een brief met een last onder dwangsom voor dringend onderhoud vanwege het achterstallig onderhoud aan het pand waaronder in ieder geval de erker (gelegen op de eerste verdieping). OMC heeft deze werkzaamheden laten uitvoeren en betaald. 2.6. Eind oktober 2020 hadden huurders van [gedaagde] te maken met een lekkage, afkomstig van het dakterras dat bij het appartementsrecht van OMC hoort. [gedaagde] heeft eigenhandig de lekkage gepoogd te verhelpen. 2.7. Op 29 december 2020 heeft [gedaagde] desgevraagd premieoverzichten van de afgesloten verzekeringen aan OMC gezonden. Betaling van OMC van haar aandeel van de premies bleef uit. 2.8. Op 10 maart 2023 was er wederom een lekkage afkomstig van het dakterras van OMC. [gedaagde] heeft ook deze lekkage zelf gepoogd te verhelpen. 2.9. Medio mei 2024 heeft er een algemene ledenvergadering (ALV) plaatsgevonden in het bijzijn van de VvE Balie Den Haag. Op 24 juni 2024 heeft ook een ALV plaatsgevonden. Bij beide ALV waren zowel OMC als [gedaagde] aanwezig. Van de ALV van 24 juni 2024 is een gespreksverslag overgelegd. Uit dat verslag blijkt, voor zover relevant, dat de dak- en gevelwerkzaamheden, de breukdelen en de verzekeringspremies ter sprake zijn gekomen. 2.10. Vervolgens heeft op 8 De gevels zijn in goede staat van onderhoud. • De zakelijke bankrekening zal waarschijnlijk deze week geopend worden. E.e.a. heeft vertraging opgelopen door toedoen van het op orde krijgen van een juiste vermelding bij de kvk. • Verder is het opstellen van een MJOP niet nodig in een kleine vve als de onze is het gezamenlijk betalen van het gezamenlijke onderhoud afdoende. Eventueel kun je met de nieuwe koper van mijn pand aanvullende afspraken maken. • Gezamenlijk onderhoud doen we zoals omschreven in de splitsingsakte. Er is geen reden hiervan af te wijken. Over een nieuwe verdeling van de breukdelen zou ik willen voorstellen dit voor nu voor te leggen aan de nieuwe koper. 2.23. Op 29 november 2024 heeft OMC aan [gedaagde] een factuur gestuurd voor een bedrag van € 9.237,34, zijnde ⅓ deel van het totaal, vanwege de werkzaamheden die in 2018/2019 zijn uitgevoerd. [gedaagde] heeft de factuur onbetaald gelaten. 2.24. Op 5 december 2024 heeft OMC aan [gedaagde] een factuur gestuurd voor een bedrag van € 15.304,28, zijnde ⅓ deel van het totaal, vanwege de werkzaamheden en het meerwerk aan het dak van de tweede en derde etage. [gedaagde] heeft de factuur onbetaald gelaten. 2.25. Op 17 december 2024 heeft OMC aan [gedaagde] een verzamelfactuur gestuurd bestaande uit de volgende posten: Dak/gevel werkzaamheden 2024 € 15.304,28 Dak/constructie werkzaamheden 2018/2019 € 9.237,34 Notariskosten € 665,50 In aftrek op deze kosten brengt OMC de door haar nog verschuldigde verzekeringspremies van destijds € 5.619,73, zodat resteert een bedrag van € 19.587,39. Ook deze factuur laat [gedaagde] onbetaald. 2.26. [gedaagde] heeft aan Woontotaal Rijnland B.V. bij de verkoop medegedeeld dat groot onderhoud is uitgevoerd aan de daken en gevel van het gebouw. 2.27. Bij de notaris is op 20 december 2024 een depotovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde] en OMC voor het bedrag genoemd in overweging 2.25, € 19.587,39, op basis waarvan de notaris die gelden onder zich houdt. 2.28. Bij (onaangetast) ALV-besluit van 23 januari 2025 is OMC de procesbevoegdheid toegekend te mogen procederen tegen [gedaagde] . 3 Het geschil in conventie 3.1. De VvE en OMC vorderen – na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, op grond van nakoming van het VvE-besluit of van de splitsingsakte dan wel op grond van ongerechtvaardigde verrijking dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 19.245,04 en buitengerechtelijke incassokosten van € 970,87 alsmede [gedaagde] op grond van artikel 194 Rv te veroordelen tot het overleggen van bankafschriften over de periode van 1 november 2017 tot en met 31 december 2017 van de bankrekening met nummer [rekeningnummer] , met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, één en ander nog te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. De VvE en OMC leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. De VvE heeft zowel in 2018/2019 als 2024 werkzaamheden laten uitvoeren aan het gemeenschappelijke deel van het gebouw en aan een notaris opdracht gegeven een nieuw concept van de splitsingsakte met gewijzigde breukdelen naar ½ - ½ op te stellen. Aan deze opdrachten liggen VvE-besluiten ten grondslag waarmee de leden unaniem hebben ingestemd. OMC heeft de opdrachten voorgeschoten, maar [gedaagde] weigert zijn aandeel te betalen ondanks toezegging daartoe. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering van de VvE en OMC, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE en OMC in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] voert het volgende aan. De leden van de VvE hebben afgesproken dat zij ieder hun eigen appartement, zowel van binnen als van buiten, zouden onderhouden. Er zijn geen afspraken dat werkzaamheden gezamenlijk zouden worden uitgevoerd en er is ook door de VvE niet gespaard voor een meerjarenonderhoudsplan. Het dak en de gevel waaraan de werkzaamheden zijn verricht, zijn van OMC/ [adres 1] en dus voor haar rekening. Op grond van art Doet hij dit wel, dan ontstaat de aanspraak van OMC op 1/3 van de kosten van de werkzaamheden over 2018/2019 niet. Hierdoor is de stuitingshandeling van OMC niet ondubbelzinnig. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd het probleem aan het plafond voor eigen rekening te hebben opgelost. 5.5. Doordat de e-mail van 7 april 2020 niet kan worden gekwalificeerd als een geldige stuitingshandeling en er door OMC verder geen stuitingshandelingen zijn aangevoerd, is de verjaring niet gestuit en zijn de gevorderde facturen met betrekking tot de werkzaamheden over de jaren 2018 en 2019 verjaard en niet toewijsbaar. Factuur notaris van € 665,50 5.6. De factuur van de notaris ziet op de opdracht van OMC aan de notaris tot wijziging van de breukdelen in de splitsingsakte van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) naar ½ - ½, waarvoor [gedaagde] naar zijn zeggen nimmer akkoord heeft gegeven. 5.7. Op 7 augustus 2024 geeft [gedaagde] per e-mail een akkoord op het onderwerp breukdelen en daarnaast ondertekent hij een versie van de dan bijgevoegde notulen van de ALV van 8 juli 2024. Deze (ondertekende) versie wijkt inhoudelijk af van de versie die OMC op 9 juli 2024 aan [gedaagde] terugstuurt (r.o. 2.11). In de door [gedaagde] ondertekende versie van de notulen is over het onderwerp breukdelen opgenomen dat deze zal worden gewijzigd van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) naar ½ - ½. Zijn akkoord in de e-mail heeft echter betrekking op de e-mail van OMC van 9 juli 2024 waarin de breukdelen zouden worden vastgesteld op basis van het oppervlakte van de respectievelijke appartementsrechten. Ter zitting heeft [gedaagde] nog verklaard deze notulen voor ondertekening niet te hebben gelezen en dat die notulen ook niet kan worden aangemerkt als een weergave van hetgeen is besproken op de ALV van 8 juli 2024. 5.8. Hoewel het ongelezen ondertekenen van stukken in beginsel voor rekening en risico van de ondertekenaar komt, [gedaagde] in dit geval, heeft OMC meerdere notulen met verschillende inhoud in het leven geroepen. Hierdoor kon er een wildgroei van verschillende notulen van de ALV van 8 juli 2024 ontstaan terwijl de notulen een weergave dient te zijn van hetgeen is besproken en/of besloten op de betreffende ALV. Daarom hoefde [gedaagde] er niet op bedacht te zijn dat elke (aangepaste) notulen van de ALV van 8 juli 2024 een andere inhoud zou hebben, te meer omdat op die vergadering niet is gesproken over ½ - ½ maar over ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) en vaststelling van de breukdelen op basis van het oppervlakte van de respectievelijke appartementsrechten. Onder deze omstandigheden heeft OMC, hoewel misschien begrijpelijk gelet op de historie tussen partijen waarin de VvE maar moeizaam actief werd, prematuur gehandeld door de notaris vlak na het middaguur op 7 augustus 2024 de opdracht te geven. Bovendien had [gedaagde] op dat moment de betreffende notulen nog niet ondertekend en alleen zijn akkoord gegeven op de inhoud van de e-mail van 9 juli 2024. Daarin zouden de breukdelen worden vastgesteld op basis van het oppervlakte van de respectievelijke appartementsrechten. In chronologie was er nog geen akkoord op de notulen waarin staat dat de breukdelen zullen worden gewijzigd van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) naar ½ - ½. 5.9. Gelet op het voorgaande is de vordering tot betaling van de factuur van de notaris niet toewijsbaar is. Dak- en gevelwerkzaamheden 2024 5.10. In de notulen die door OMC op 9 juli 2024 aan [gedaagde] is gemaild, die door beide partijen akkoord is bevonden staat het volgende over de dak- en gevelwerkzaamheden: “ Dak offertes aanvragen 2e etage (grote dak/terras en balkon eraan vast) op 3e etage klein balkon,( is in goede staat ). Hoofd dak (boven 3e etage) [naam 3] heeft 1 offerte en zal die sturen (mail) naar [naam 4] . [naam 3] en [naam 4] vragen allebei nog tenminste 1-2 extra offertes aan om te vergelijken. Eventueel isolatie aanbrengen. (hoofd dak en 2e etage dak terras en balkon) moet geheel vernieuwd worden, hoofd dak moet reparatie worden u Uit de door OMC overgelegde bankafschriften en facturen blijkt dat zij in totaal een bedrag van € 45.921,85 aan [bedrijfsnaam] heeft betaald voor dak- en gevelwerkzaamheden. De betaalgegevens komen het meest overeen met de offerte van [bedrijfsnaam] gedateerd op 22 september 2024. Een betaling van € 10.648,00 (inclusief btw) met factuurnummer 2024066 komt zelfs exact overeen met het bedrag in de offerte van [bedrijfsnaam] gedateerd op 22 september 2024 met kenmerk 058/2024. Opvallend acht de kantonrechter dan ook dat [gedaagde] juist de offerte van [bedrijfsnaam] d.d. 22 september 2024 in zijn verklaring van 22 november 2024 noemt en niet die van 25 maart 2024, terwijl [gedaagde] die laatste offerte zegt te hebben geaccordeerd. Daaraan doet niet af dat die verklaring volgens [gedaagde] geen werking jegens OMC kan hebben omdat de verklaring als een soort vrijwaring gericht was aan de kopers van zijn appartementsrecht. Gelet op deze omstandigheid en de omstandigheden dat ook [gedaagde] de dak- en gevelwerkzaamheden noodzakelijk achtte, ernaar informeerde en werd geïnformeerd en partijen er regelmatig contact over hadden ondanks dat [gedaagde] naar zijn zeggen niet meer wilde investeren in zijn woning, is de kantonrechter van oordeel dat partijen overeenstemming hadden de dak- en gevelwerkzaamheden uit te laten voeren zoals omschreven in de offerte van [bedrijfsnaam] d.d. 22 september 2024. Besluiten van de VvE kunnen ook buiten een ALV worden genomen bij unanimiteit. Omdat de offerte van 22 september 2024 de betalingen van OMC overtreft, zullen de betalingen van OMC als uitgangspunt worden genomen bij het verdere oordeel. 5.14. Vervolgens heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij niet precies weet welke werkzaamheden er zijn uitgevoerd maar dat een deel van die werkzaamheden valt onder de uitsluitingsclausule van artikel 2 van de splitsingsakte. Ter zitting bleek het concreet om (de bitumen op) het dakterras te gaan. OMC heeft daarover ter zitting verklaard dat geen van de uitgevoerde werkzaamheden zien op het dakterras. Ook in de offerte van 22 september 2024 blijkt niet van werkzaamheden aan of op het dakterras, zodat daarmee dit twistpunt tussen partijen is beslecht. 5.15. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de VvE voor een bedrag van € 45.921,85 dak- en gevelwerkzaamheden heeft laten verrichten. Dit betekent dat conform de thans geldende splitsingsakte de kosten als volgt worden verdeeld over de leden: ⅓ voor rekening van [gedaagde] en ⅔ voor rekening van OMC. OMC heeft zich verschreven of verrekend en komt uit op een totaalbedrag van € 45.912,85. Deze fout heeft zij niet hersteld en omdat de kantonrechter niet meer mag toewijzen dan wordt gevorderd, zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van ⅓ van € 45.912,85, zijnde € 15.304,28. Aangezien [gedaagde] in verzuim is met betaling van dit bedrag, is hij daarover wettelijke rente verschuldigd. Buitengerechtelijke incassokosten 5.16. De buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot het gevorderde bedrag van € 970,87, aangezien OMC heeft aangemaand voor betaling van de dak- en gevelwerkzaamheden die [gedaagde] verschuldigd blijkt en het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten niet hoger is dan het in het Besluit bepaalde tarief (het wettelijke tarief is € 1.122,93 (inclusief 21% btw) berekend over de hoofdsom van € 15.304,28). Proceskosten 5.17. Omdat [gedaagde] in deze procedure de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is, zal hij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten in conventie worden vastgesteld op: - kosten van de dagvaarding € 146,36 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.554,36 6 De beoordeling in reconventie Verzekeringspremies over de jaren 2011-2024 6.1. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat er aan verzekeringspremies nog een bedrag van € 6.979,91 betaald die