ECLI:NL:RBDHA:2026:14025

RECHTBANK DEN HAAG Bestuursrecht zaaknummer: SGR 25/2659 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2026 in de zaak tussen [eiseres], uit [woonplaats], eiseres en Burgemeester en Wethouders van Leiden, verweerder (gemachtigde: mr. N. Kaan). Procesverloop 1. Eiseres heeft een aanvraag ingediend voor een verhuurvergunning. Verweerder heeft deze aanvraag met het besluit van 13 augustus 2024 toegewezen en de vergunning verleend. 1.1. Met het bestreden besluit van 3 april 2025 op het bezwaar van eiseres heeft verweerder het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. 1.2. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 1.3. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] en de gemachtigde van verweerder. Het beroep is gelijktijdig met de beroepen met zaaknummers SGR 25/2646, SGR 25/2653 en SGR 25/2659 behandeld. Beoordeling door de rechtbank Waar gaat deze zaak over? 2. Eiseres heeft een aanvraag voor een verhuurvergunning ingediend om de woning aan [adres] in [plaats] te mogen verhuren. De woning is gelegen in de [wijk 1]. Verweerder heeft positief beslist op de aanvraag en de gevraagde verhuurvergunning verleend. Aan de verhuurvergunning zijn een aantal voorwaarden verbonden: er moet een concreet meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn voor de komende vijf jaar, dat regelmatig aangepast wordt; de huurprijs mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane huurprijs op grond van het puntenaantal van de woning. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de vergunningverlening. Haar bezwaar is door verweerder niet-ontvankelijk verklaard omdat eiseres met het verlenen van de gevraagde verhuurvergunning al eenzelfde rechtspositie heeft als met de bezwaarprocedure maximaal kan worden bereikt. Wat vindt eiseres? 3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder haar bezwaarschrift onterecht niet-ontvankelijk heeft verklaard, omdat zij wel proces-belang heeft. De vergunningplicht is namelijk in strijd met artikel 9, lid 1, van de Dienstenrichtlijn (2006/123/EG) en met artikel 5, lid 2, van de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Daarom moet artikel 2, eerste lid, van de Verhuurverordening, voor zover deze een verhuurvergunning voor zelfstandige woonruimte verplicht stelt in de [wijk 2], buiten toepassing gelaten worden. Ook vormt de vergunningplicht een onrechtvaardige inbreuk op het eigendomsrecht van eiseres. 3.1. Wat betreft de Dienstenrichtlijn merkt eiseres op dat uit de Dienstenrichtlijn volgt dat er geen vergunningstelsel in het leven mag worden geroepen als met een minder vergaand middel kan worden volstaan. Door verweerder is volgens eiseres onvoldoende aangetoond dat er een oorzakelijk verband is tussen aantasting van de leefbaarheid in de buurt en particuliere verhuur van zelfstandige woonruimte. Daarbij komt dat verweerder voldoende andere middelen tot zijn beschikking heeft om excessen bij verhuur van woonruimte tegen te gaan. Ook vindt er volgens eiseres geen daadwerkelijke toetsing aan de voorwaarden van goed verhuurderschap plaats. Het was bij de aanvraag alleen nodig om een exemplaar van de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP), een plattegrond van het appartement en een kopie van de huurovereenkomst aan te leveren. Er werd niet gevraagd om stukken waaruit blijkt dat aan de MJOP daadwerkelijk gevolg wordt gegeven, of bewijs waaruit blijkt dat er geen sprake is van discriminatie bij het selecteren van huurders. In de praktijk is er niet of nauwelijks sprake van controle voorafgaande aan de vergunningverlening. De nadruk ligt op controle achteraf, waarbij indien nodig bestuurlijke boetes opgelegd kunnen worden. Maar die controlebevoegdheid had verweerder al voor de invoer van het vergunningstelsel. Verweerder had ook voor een lichter middel kunnen kiezen en zonder vergunningplicht van burgers kunnen verlangen dat zij aannemelijk maken dat zij aan de eisen van goed verhuurderschap voldoen. Uit de stukken van verweerder blijk Dit betekent dat verweerder dient te onderbouwen dat de verordening waarmee het vergunningstelsel is ingevoerd een gerechtvaardigde beperking van het vrij verrichten van diensten inhoudt, niet discriminatoir en doelmatig is en het nagestreefde doel niet door een minder beperkende maatregel kan worden bereikt. Discriminatieverbod 7. Tussen partijen is niet in geschil dat het verbod niet in strijd is met het discriminatieverbod zoals bedoeld in artikel 9, eerste lid, onder a, van de Dienstenrichtlijn. De rechtbank zal zich daarom niet buigen over de vraag of het verbod naar zijn aard of uitwerking in strijd is met het discriminatieverbod. Noodzakelijkheid: dwingende reden van algemeen belang 8. De rechtbank stelt vast dat uit de toelichting bij de verhuurverordening blijkt dat verweerder meerdere onderzoeken heeft laten uitvoeren om de noodzaak van invoering van de vergunningplicht te bepalen. Allereerst is een data-onderzoek uitgevoerd naar de leefbaarheid in Leiden door In.Fact.Research. Aan de hand van die notitie heeft vervolgens een sessie plaatsgevonden waarin een nadere kwalitatieve verdiepingsslag is gemaakt. Daarbij is per wijk nagegaan of de leefbaarheid onder druk staat en wat het verband met verhuur is. Dit heeft per wijk tot een conclusie geleid die is opgenomen in een Kwalitatief Leefbaarheidsrapport. Uit dat rapport blijkt onder andere dat in [wijk 1] de leefbaarheid slecht scoort. Er is sprake van overlast en onveiligheid in deze buurt. Ook de sociale samenhang is als slecht beoordeeld. Verder is het aandeel particuliere verhuur groot en er is sprake van verkamering. Ook blijkt uit de jaarrapportages van huurteam Leiden dat voor de wijk [wijk 1] in 93% van de woningopnames is gebleken dat er sprake was van misstanden als een te hoge huurprijs en achterstallig onderhoud. De conclusie van het rapport is dat het met het oog op het behoud van de leefbaarheid in de hele wijk noodzakelijk is om de instrumenten voor zowel omzetting en woningvorming als een verhuurvergunning voor goed verhuurderschap in te zetten. 8.1. Gelet op de toelichting en de daaraan ten grondslag liggende onderzoeken is de rechtbank van oordeel dat verweerder toereikend heeft onderbouwd dat sprake is van een verslechterde leefbaarheid binnen de [wijk 1] en dat “slecht verhuurderschap” daaraan bijdraagt. Verweerder mocht hierin een dwingende reden van algemeen belang zien. Vergunningsplicht geschikt? 9. Verweerder is vervolgens ook ingegaan op de vraag of er een lichter middel gebuikt kan worden. Uit de verhuurverordening en de memorie van toelichting blijkt onder andere dat voor de invoer van de vergunningsplicht pilots in verschillende steden zijn geweest (aanpak goed verhuurderschap). Uit de pilots is naar voren gekomen dat op grond van de toen geldende wet- en regelgeving er onvoldoende instrumenten bestonden die het mogelijk maakten om op integrale wijze op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars te sturen. De juridische instrumenten die er wel waren zien op specifieke zaken als de huur(prijs)bescherming en het strafrechtelijke verbod op discriminatie en intimidatie. In de meeste gevallen uit slecht verhuurderschap zich echter in een cumulatie van ongewenste praktijken, zoals een slechte staat van de woning, het gebruiken van een gebouw zonder de noodzakelijke vergunningen of voorzieningen, exorbitante huurprijzen en discriminatie en intimidatie van woningzoekenden en huurders. Een effectief instrument voor gemeenten om integraal te sturen op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars ontbrak. Uit het verweerschrift volgt dat verweerder al verschillende maatregelen heeft genomen om misstanden tegen te gaan. Zo is er voor huurders huur(prijs)bescherming en kunnen gemeenten als verweerder achterstallig onderhoud aanpakken door te handhaven op de Omgevingswet. Deze maatregelen hebben echter niet kunnen voorkomen dat het gedrag van verhuurders negatieve gevolgen heeft voor de huurders en de leefbaarheid, zoals blijkt uit het onder Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt het bestreden besluit; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit; draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 194,- aan eiseres te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, mr. D.C. Laagland en mr. J.G.E. Gieskes leden, in aanwezigheid van mr. M.H.T. van Bruggen, griffier.Uitgesproken in het openbaar op 28 april 2026. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. BIJLAGE Wet goed verhuurderschap (wgv) Artikel 2: 1. Een verhuurder of verhuurbemiddelaar van een woon- of verblijfsruimte handelt in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap. 2. Onder goed verhuurderschap wordt verstaan: (…) e. het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over: 1°.de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen; 2°.indien een waarborgsom, als bedoeld in artikel 261b van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld; 3°.de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen; 4°.de contactgegevens van het meldpunt, bedoeld in artikel 4, van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen; 5°.indien servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt; en 6°.de waardering van de kwaliteit van de woonruimte, bedoeld in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte op de datum van ingang van de huurovereenkomst en de krachtens dat lid bepaalde bijbehorende maximale huurprijs, en indien krachtens die wet ten aanzien van de woonruimte een prijsopslag geldt, tevens de bewijsstukken waaruit het gelden van deze opslag blijkt; en. (…) Artikel 5: 1. De gemeenteraad kan in een verhuurverordening bepalen dat het voor een verhuurder verboden is om: a. een in de verordening aangewezen categorie van woonruimte die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren; b. een in de verordening aangewezen categorie van verblijfsruimte zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren. 2. De gemeenteraad maakt van de bevoegdheid, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, slechts gebruik indien dat in het aangewezen gebied noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. 3. Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een verhuurverordening voeren burgemeester en wethouders overleg met burgemeester en wethouders van de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio, bedoeld in artikel 1, onderdeel k, van de Huisvestingswet 2014, waarin de gemeente is gelegen. Artikel 7: 1. Een vergunning als bedoeld in artikel 5, eerste lid, onderdeel a of b, wordt geweigerd indien voor de realisatie van die woon- of verblijfsruimte een vereiste omgevingsvergunning als b