ECLI:NL:RBDHA:2026:1364

RECHTBANK Den Haag Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/686209 / HA ZA 25-492 Vonnis van 21 januari 2026 (bij vervroeging) in de zaak van 1 [eisers sub 1] te [woonplaats],2. [eisers sub 2] te [woonplaats], eisers, advocaat: mr. B. Bink te Rotterdam, tegen 1 [gedaagden sub 1] te [woonplaats],2. [gedaagden sub 2] te [woonplaats], gedaagden, advocaat: mr. M.J.S. Spanjersberg te Zoetermeer. Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd. 1 Waar gaat deze zaak over? 1.1. [eisers] hebben een woning gekocht van [gedaagden] Na de levering van de woning ontdekten [eisers] gebreken aan de aanbouwen van de woning. [eisers] willen de schade vergoed krijgen van [gedaagden], omdat [eisers] van mening zijn dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden en daarom geen beroep kunnen doen op de exoneratieclausule van artikel 20 van de koopovereenkomst. [gedaagden] betwisten dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden en beroepen zich op de exoneratieclausule van artikel 20 van de koopovereenkomst. 1.2. Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank noemt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waarover partijen het eens zijn. Vervolgens vat de rechtbank de vorderingen samen die zijn ingesteld en de juridische argumenten die partijen over en weer naar voren hebben gebracht. Daarna volgt de beoordeling van die vorderingen. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen. 2 De procedure 2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: de dagvaarding van 22 mei 2025, met producties 1 tot en met 22; de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3; het e-mailbericht van [eisers] van 4 december 2025 met foto’s en video’s behorend bij de dagvaarding. 2.2. Op 8 december 2025 heeft de mondelinge behandeling (hierna: zitting) van de zaak plaatsgevonden. Daarbij waren [eisers sub 1] en [gedaagden] aanwezig, bijgestaan door hun advocaat. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken. 3 De feiten 3.1. Op 8 december 2023 hebben [eisers] de woning van [gedaagden] aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) bezichtigd. Tegen de woning zijn twee aanbouwen gerealiseerd: een ‘grote aanbouw’ als verlenging van de woonkamer en een ‘smalle aanbouw’ als verlenging van de keuken. 3.2. Kort voor de bezichtiging hebben [eisers] de beschikking gekregen over de NVM Vragenlijst over de woning, versie 2023 (hierna: de vragenlijst 2023). [gedaagden] hebben in de vragenlijst 2023 bevestigend geantwoord op de vraag “5. Vloeren, plafonds en wanden e Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen?” Op de vervolgvraag “Zo ja, waar?” hebben [gedaagden] geantwoord: “vloer ongelijk aanbouw gedeelte (onder eettafel) maar fundering is goed bevonden.” 3.3. Bij e-mail van 11 december 2023 hebben [eisers] een bod van € 415.000 op de woning uitgebracht. Hierbij hebben zij aangegeven graag een bouwkundig onderzoek te laten verrichten voordat ze de koopovereenkomst tekenen. Later die dag hebben [gedaagden] het bod geaccepteerd en het rapport van de bouwkundige keuring uit 2017 aan [eisers] gestuurd. 3.4. In het rapport van de bouwkundige keuring uit 2017 staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld: “ Onderbouw Kruipruimte (…) Opmerking inspecteur: De kruipruimte is niet toegankelijk. Hierdoor is geen beoordeling te geven van bodemafsluiting, opgaande wanden, begane grondvloer en eventuele leidingen. Geadviseerd wordt nader onderzoek uit te voeren naar de staat van deze onderdelen.” “ Interieurconstructie Begane grondvloer - steenachtig (…) Gebrek: Hellend (…) Opmerking inspecteur: Het vloerveld van de vloer is hellend en/of vertoont niveauverschil(len). Een en ander kan te maken hebben met de in het verleden uitgevoerde verbouwingen/aanpassi Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met een berging . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” “ artikel 20 Ouderdomsclausule Koper verklaart bekend te zijn dat de onroerende zaak meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen. In oudere woningen kunnen materialen verwerkt zijn die schadelijk zijn voor de gezondheid. Tenzij de verkoper de kwaliteit uitdrukkelijk gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. Koper verklaart in de gelegenheid te zijn gesteld een bouwkundige keuring uit te laten voeren en verklaart genoegzaam kennis te hebben kunnen nemen van en bekend te zijn met de bouwkundige staat van onderhavig object.” 3.10. De levering van de woning vond plaats op 2 april 2024. 3.11. Vervolgens hebben [eisers] op 23 juli 2024 en 24 oktober 2024 door het Bureau voor de Bouwpathologie (hierna: het Bureau) deskundige onderzoeken laten verrichten naar de verzakking van de aanbouwen, de vloeren in de aanbouwen en de staat van het houtwerk aan de buitenzijde van de grote aanbouw. 3.12. Met betrekking tot de verzakking van de aanbouwen heeft het Bureau het volgende geconstateerd: “Er is geen verzakking van de aanbouw zelf waargenomen, althans van de gevels en het dak.” 3.13. Verder heeft het Bureau via een gat van 30-35 centimeter in de vloer in de grote aanbouw waargenomen dat de vloer uit verschillende lagen bestaat. De vloeropbouw is als volgt: grond, (stamp)beton vloertje, keramische tegels, cementdekvloer, houtenbalken, houten plaatmateriaal, ophoogzand, (3 soorten) laminaat en afdekvloer laminaat. De oorspronkelijke vloer is in de loop van de tijd gaan verzakken en is enige scheefstand gaan vertonen. Daardoor heeft men in de loop van de tijd de vloer diverse keren opgehoogd om de vloer op hetzelfde niveau te tillen als in de rest van de woonkamer. 3.14. In de smalle aanbouw heeft het Bureau een lichte scheefstand geconstateerd. 3.15. Het Bureau heeft de herstelkosten voor de gebreken aan de vloer in de aanbouwen begroot op € 72.600. 3.16. Na de bevindingen van het Bureau hebben [eisers] de keuken verwijderd en zijn ze begonnen met de sloop van de aanbouwen. 4 Het geschil 4.1. [eisers] vorderen – na eisvermindering – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair : [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om een bedrag van € 72.600 aan [eisers] te voldoen, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag; subsidiair : de koopovereenkom Met het opnemen van deze bepaling hebben partijen een uitzondering gemaakt op de garantie met betrekking tot de aanwezigheid van de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis met een berging, zodat [gedaagden] in beginsel niet aansprakelijk zijn voor eventuele schade. Schending mededelingsplicht? 5.3. Ter zitting is door [eisers] nader toegelicht dat zij een beroep doen op de schending van de mededelingsplicht door [gedaagden] ten aanzien van de verzakking van de aanbouwen en de verzakking van de vloeren in de aanbouwen, waardoor zij geen beroep zouden kunnen doen op de exoneratieclausule van artikel 20 van de koopovereenkomst. Volgens [eisers] is die schending erin gelegen dat [gedaagden] de vloer op de benedenverdieping hebben vervangen en daarbij hebben gepoogd de ondervloer te egaliseren. Desondanks hebben [gedaagden] niets over de verzakking gezegd tijdens het verkoopproces, ook niet na de aanvullende vragen met betrekking tot de aanbouwen van [eisers] van 13 december 2023. 5.4. Het beroep op schending van de mededelingsplicht slaagt niet. [gedaagden] hebben ter zitting toegelicht dat zij in 2018 het laminaat, en niet de ondervloer, deels hebben vervangen en een paar centimeter hebben opgehoogd, maar niet op de wijze zoals in het deskundigenrapport van het Bureau is omschreven; daarvan waren zij niet op de hoogte. Verder hebben [gedaagden] aangegeven dat ze bij het vervangen van het laminaat geen gat in de vloer hebben gezien. De door [eisers] gestelde aanvullende vragen zijn door [gedaagden] naar beste weten beantwoord: in de periode dat [gedaagden] in de woning hebben gewoond is de vloer hetzelfde gebleven en waren er dus, zoals zij ook hebben geantwoord, geen tekenen die wijzen op (verdere) verzakking. Naar het oordeel van de rechtbank konden [gedaagden] met deze mededeling in de aanvullende vragen volstaan. Dit geldt temeer nu [eisers] na de beantwoording van de aanvullende vragen door [gedaagden] en voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundige keuring hebben laten uitvoeren en het rapport daarvan hebben ontvangen. In het rapport van de bouwkundige keuring komen namelijk duidelijke signalen naar voren die aanleiding geven tot nader onderzoek: “ De funderingen zijn visueel niet/beperkt zichtbaar en derhalve fysiek vrijwel niet te beoordelen, zonder specialistisch onderzoek ” en “ voor 100% zekerheid is nader onderzoek nodig .” Bij deze stand van zaken mocht van [eisers] worden verwacht dat zij nader onderzoek zouden (laten) verrichten naar de aanbouwen. Onder deze omstandigheden komt aan de onderzoeksplicht van [eisers] doorslaggevend gewicht toe. 5.5. Alles afwegend komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagden] hun mededelingsplicht niet hebben geschonden en terecht een beroep op de exoneratieclausule van artikel 20 van de koopovereenkomst hebben kunnen doen. Er is dus geen sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagden], zodat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. (Nog) meer subsidiaire vorderingen 5.6. Ten aanzien van de meer subsidiaire vordering van [eisers] hebben zij ter zitting hun beroep op dwaling desgevraagd aldus verduidelijkt, dat zij een beroep doen op artikel 6:228 aanhef onder sub a en c BW (en artikel 6:230 BW). Nu onder 5.5 reeds is geoordeeld dat [gedaagden] hun mededelingsplicht niet hebben geschonden, faalt het beroep op artikel 6:228 aanhef onder sub a BW. Met betrekking tot het beroep op artikel 6:228 aanhef onder sub c BW hebben Qareshshiran c.s. terecht gewezen op de mededeling van [eisers] in hun e-mail van 13 december 2023 dat zij ongeacht de antwoorden op hun vragen willen doorgaan met de koop, waaruit volgt dat de overeenkomst sowieso zou zijn gesloten. Dit staat aan een beroep op dwaling in de weg. De meer subsidiaire vordering zal daarom worden afgewezen. 5.7. Met betrekking tot de nog meer subsidiaire vordering van [eisers] hebben zij ter zitting desgevraagd toegelicht dat dez