ECLI:NL:RBDHA:2025:9936

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 24/5639 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar. De bestreden uitspraak op bezwaar De uitspraak van de heffingsambtenaar van 29 mei 2024 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 367.000 (de beschikking). Zitting Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2025. Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] .

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een lagere waarde. 2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de gebruikersoppervlakte niet juist is weergegeven op het taxatieverslag. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de oppervlakte van 104m2 (woning 99m2, een dakkapel van 3m2 en een dakkapel van 2m2), is ontleend aan de basisregistratie BAG-viewer. De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen. Belanghebbende is er niet in geslaagd te onderbouwen waarom het oppervlak niet klopt en wat het wel moet zijn. Deze grond slaagt dan ook niet. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat voor de twee garageboxen apart een WOZ-waarde moet worden vastgesteld. De rechtbank heeft hierover al eerder -bij uitspraak van 27 augustus 2024- beslist en ziet geen reden nu anders te beslissen. Ook deze grond slaagt dan ook niet. 4. De rechtbank stelt vast dat de woning een bovenwoning is met een doorgang naar garages. Anders dan belanghebbende acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning en heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 5. Belanghebbende heeft betoogd dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met geluid- en trillingoverlast die hij ondervindt van auto’s die door de doorgang naar de garages rijden, met de grondvervuiling onder de doorgang, met het recht van overpad, met moeilijkheden om het pand te kunnen verduurzamen en met achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee met de door hem aangebrachte correcties voldoende rekening gehouden. Zo heeft de heffingsambtenaar de ligging als “slecht” gewaardeerd, een extra correctie toegepast van € 40.700 en heeft de heffingsambtenaar het grondoppervlak op nihil gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft in aanmerking genomen dat volgens het bodemrapport geen urgentie bestaat om te saneren en dat belanghebbende kosten van sanering van de grond die niet onder de doorgang ligt, ook kan delen met andere leden van de VVE. Verder heeft de heffingsambtenaar de kwaliteit en het onderhoud op “onder gemiddeld” gewaardeerd en de voorzieningen op “slecht”. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank met al deze correcties aannemelijk gemaakt dat de woning niet op een te hoog bedrag is gewaardeerd. 6. De grond van belanghebbende dat in de uitspraak op bezwaar onder 10 tot en met 12 overwegingen staan die geen betrekking hebben op wat hij heeft aangevoerd leidt niet tot vernietiging van de uitspraak. Deze overwegingen zien op uitleg over waardering met Vlok-codes, op de planning van een hoorzitting en op proceskosten. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende door wat staat onder 10 tot en met 12 niet in zijn belangen geschaad. 7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond. 8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon rechter, in aanwezigheid van D.A. Terwel, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. Verder vermeldt u ten minste het volgende: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 24/5639 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar. De bestreden uitspraak op bezwaar De uitspraak van de heffingsambtenaar van 29 mei 2024 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 367.000 (de beschikking). Zitting Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2025. Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] .

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een lagere waarde. 2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de gebruikersoppervlakte niet juist is weergegeven op het taxatieverslag. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de oppervlakte van 104m2 (woning 99m2, een dakkapel van 3m2 en een dakkapel van 2m2), is ontleend aan de basisregistratie BAG-viewer. De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen. Belanghebbende is er niet in geslaagd te onderbouwen waarom het oppervlak niet klopt en wat het wel moet zijn. Deze grond slaagt dan ook niet. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat voor de twee garageboxen apart een WOZ-waarde moet worden vastgesteld. De rechtbank heeft hierover al eerder -bij uitspraak van 27 augustus 2024- beslist en ziet geen reden nu anders te beslissen. Ook deze grond slaagt dan ook niet. 4. De rechtbank stelt vast dat de woning een bovenwoning is met een doorgang naar garages. Anders dan belanghebbende acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning en heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 5. Belanghebbende heeft betoogd dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met geluid- en trillingoverlast die hij ondervindt van auto’s die door de doorgang naar de garages rijden, met de grondvervuiling onder de doorgang, met het recht van overpad, met moeilijkheden om het pand te kunnen verduurzamen en met achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee met de door hem aangebrachte correcties voldoende rekening gehouden. Zo heeft de heffingsambtenaar de ligging als “slecht” gewaardeerd, een extra correctie toegepast van € 40.700 en heeft de heffingsambtenaar het grondoppervlak op nihil gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft in aanmerking genomen dat volgens het bodemrapport geen urgentie bestaat om te saneren en dat belanghebbende kosten van sanering van de grond die niet onder de doorgang ligt, ook kan delen met andere leden van de VVE. Verder heeft de heffingsambtenaar de kwaliteit en het onderhoud op “onder gemiddeld” gewaardeerd en de voorzieningen op “slecht”. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank met al deze correcties aannemelijk gemaakt dat de woning niet op een te hoog bedrag is gewaardeerd. 6. De grond van belanghebbende dat in de uitspraak op bezwaar onder 10 tot en met 12 overwegingen staan die geen betrekking hebben op wat hij heeft aangevoerd leidt niet tot vernietiging van de uitspraak. Deze overwegingen zien op uitleg over waardering met Vlok-codes, op de planning van een hoorzitting en op proceskosten. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende door wat staat onder 10 tot en met 12 niet in zijn belangen geschaad. 7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond. 8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon rechter, in aanwezigheid van D.A. Terwel, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. Verder vermeldt u ten minste het volgende: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).