ECLI:NL:RBDHA:2025:8454

RECHTBANK Den Haag Team Handel Zaaknummers: C/09/671156 / HA ZA 24-703 (hierna: de dagvaardingszaak) en C/09/682311 / HA RK 25-147 (hierna: de verzoekschriftzaak) Vonnis van 14 mei 2025 in de zaak van GEMEENTE ALPHEN AAN DEN RIJN te Alphen aan den Rijn, eiseres in de dagvaardingszaak, verweerster in de verzoekschriftzaak, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. E.W.J. de Groot, tegen [bedrijfsnaam 1] B.V. te [plaats 1] , gedaagde in de dagvaardingzaak, verzoekster in de verzoekschriftzaak, hierna te noemen: [bedrijfsnaam 1] , advocaat: mr. W.J.E. Van der Werf, en [bedrijfsnaam 2] B.V. te [plaats 2] , tussenkomende partij in de dagvaardingszaak, verzoekster in de verzoekschriftzaak hierna te noemen: [bedrijfsnaam 2] , advocaat: mr. W.J.E. van der Werf. [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] worden hierna gezamenlijk [gedaagden] c.s. genoemd.

1.1. Op 21 mei 2024 heeft de gemeente de in artikel 54h in samenhang met artikel 23 van de Onteigeningswet bedoelde stukken ter griffie van deze rechtbank gedeponeerd (depotnummer 24.12), te weten een afschrift van de Staatscourant van 27 juni 2023 nummer 15943, waarin het Koninklijk Besluit (KB) van 12 mei 2023, nummer 2023001140 openbaar is gemaakt. 1.2. Het (verdere) verloop van de procedure in de dagvaardingszaak en de verzoekschriftzaak blijkt onder meer uit: - het tussenvonnis van 27 november 2024 en de daarin genoemde stukken; - het voorlopig oordeel van deskundigen van 14 maart 2025; - de brief van de zijde van [bedrijfsnaam 2] van 18 maart 2025, met producties 1 tot en met 6; - het verzoekschrift tot verhoging voorschot schadeloosstelling van [gedaagden] c.s. van 19 maart 2025, met bijlagen 1 tot en met 13; - de brief van de zijde van [bedrijfsnaam 2] van 25 maart 2025, met bijlagen 1 tot en met 3; - de brief van de gemeente van 28 maart 2025. 1.3. Op 1 april 2025 is pleidooi gehouden. Partijen hebben hun standpunt toegelicht, [gedaagden] c.s. aan de hand van pleitaantekeningen. [gedaagden] c.s. hebben deze pleitaantekeningen overgelegd. De gemeente heeft tijdens de zitting van 1 april 2025 een akte genomen. Na de zitting zijn nog de volgende stukken gewisseld; - de akte van de zijde van de gemeente van 16 april 2025; - de antwoordakte van de zijde van [gedaagden] c.s. van 30 april 2025. 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In het KB zijn op grond van de artikelen 77 en 78 van de Onteigeningswet ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’ onder meer de volgende percelen ter onteigening aangewezen, met [bedrijfsnaam 1] als eigenaar (hierna: de percelen): Grondplannummer Kadastrale gemeente Sectie, nummer Kadastrale oppervlakte in m² 1 Alphen aan den Rijn [sectienummer 1] 2.265 2 Alphen aan den Rijn [sectienummer 2] 1.988 Totaal 4.253 2.2. [bedrijfsnaam 1] is enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijfsnaam 2] . [bedrijfsnaam 2] huurt de percelen van [bedrijfsnaam 1] en exploiteert op de percelen een mengvoederbedrijf. Volgens de gemeente is in de aanbiedingen die zij aan [bedrijfsnaam 1] doet de vergoeding voor alle schade die [bedrijfsnaam 2] lijdt als gevolg van de eigendomsoverdracht van de percelen verdisconteerd. Om die reden heeft de gemeente aan [bedrijfsnaam 2] een schadeloosstelling aangeboden van € 0. 2.3. Op grondplannummer 2 rust een recht van hypotheek ten behoeve van (voorheen) Rabohypotheekbank N.V. en (voorheen) Coöperatieve Rabobank Rijn en Wouden B.A. Beide banken zijn overgegaan in Coöperatieve Rabobank U.A. 2.4. Op een van de percelen staat een transformatorhuis van Liander N.V. (hierna: Liander). Volgens de gemeente heeft zij met Liander overeenstemming bereikt. De gemeente zal op haar kosten op een alternatieve locatie een zakelijk recht vestigen ten behoeve van een nieuw transformatorhuis. Gelet hierop heeft de gemeente aan Liander een schadeloosstelling aangeboden van € 0. 2.5. Andere (mogelijke) derde belanghebbenden in de zin van artikelen 3 en 4 van de Onteigeningswet zijn de gemeente niet bekend. 2.6. De gemeente heeft aan [bedrijfsnaam 1] een schadeloosstelling aangeboden van € 6.500.000,00 voor alle schade en kosten hoe ook genaamd. Dit aanbod is herhaald bij dagvaarding. Bij conclusie van antwoord in het incident heeft de gemeente een bijkomend aanbod gedaan voor het voortgezet gebruik van de percelen tot en met uiterlijk 31 maart 2027. 2.7. De opneming door de bij beschikking van 20 juni 2024 in de zaak met zaaknummer/rekestnummer C/09/666489 / HA RK 24-299 benoemde deskundigen (hierna: deskundigen) als bedoeld in artikel 54a Onteigeningswet heeft plaatsgevonden op 5 september 2024. Deskundigen hebben op 14 maart 2025 eerder genoemd voorlopig oordeel (hierna: het voorlopig oordeel) uitgebracht.

In de dagvaardingszaak 3.1. De gemeente vordert - zakelijk weergegeven - dat de rechtbank bij vonnis: I vervroegd de onteigening uitspreekt van de percelen, vrij van alle lasten en rechten; II/IV het voorschot op de schadeloosstelling aan [bedrijfsnaam 1] bepaalt op 100% van de aangeboden schadeloosstelling van € 6.500.000,00; III/V de schadeloosstelling vaststelt op het bij dagvaarding gedane aanbod; VI/IX het voorschot aan Liander bepaalt op 100% van de aangeboden schadeloosstelling van € 0; VII/X het voorschot aan [bedrijfsnaam 2] bepaalt op 100% van de aangeboden schadeloosstelling van € 0; VIII/XI het bedrag van schadeloosstelling voor Liander en [bedrijfsnaam 2] bij vonnis vaststelt (op het bij dagvaarding gedane bod); XII bepaalt dat de gemeente geen nadere zekerheid ten behoeve van [bedrijfsnaam 1] behoeft te stellen; XIII bepaalt dat de gemeente geen nadere zekerheid ten behoeve van Liander en [bedrijfsnaam 2] behoeft te stellen; XV bepaalt dat het in de procedure met zaakkenmerk C/09/666489 / HA RK 24-299 uitgebracht voorlopig oordeel heeft te gelden als een (concept)deskundigenrapport in onderhavige procedure; XV de data voor nederlegging van het (concept)deskundigenrapport vaststelt; XVI de nieuws- of advertentiebladen aanwijst waarin een uittreksel van het vonnis tot onteigening zal worden geplaatst door de griffier; alle kosten rechtens. 3.2. [gedaagden] c.s. voeren primair aan dat de vordering tot onteigening moet worden ontzegd dan wel afgewezen, omdat de noodzaak tot onteigening niet bestaat. Volgens [gedaagden] c.s. zijn er onvoldoende serieuze onderhandelingen gevoerd om de percelen langs minnelijke weg te verkrijgen. 3.3. Subsidiair voeren [gedaagden] c.s. - zakelijk weergegeven - aan dat de rechtbank bij vonnis het voorschot op de schadeloosstelling moet bepalen op ten minste € 10.000.000,00 en de gemeente moet veroordelen tot gestanddoening van een door de door de rechtbank benoemde deskundigen te bepalen redelijke termijn van voortgezet gebruik. 3.4. Zowel primair als subsidiair voeren [gedaagden] c.s. aan dat de gemeente in de kosten moet worden veroordeeld. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt bij de beoordeling, voor zover nodig, nader ingegaan. In de verzoekschriftzaak 3.6. [gedaagden] c.s. verzoeken, samengevat, de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling te verhogen met een zodanig bedrag dat dit in totaal wordt vastgesteld op € 10.000.000,00, onder de voorwaarde dat de rechtbank in de dagvaardingszaak de onteigeningsvordering van de gemeente toewijst met een lager voorschot en het vonnis tijdig in de openbare registers zal zijn ingeschreven, kosten rechtens. 3.7. De gemeente heeft zich bij akte van 16 april 2025 uitgelaten over het verzochte voorschot. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt bij de beoordeling, voor zover nodig, nader ingegaan.

In de dagvaardingszaak Toetsingskader 4.1. In artikel 17 Onteigeningswet wordt aan de onteigenaar de verplichting opgelegd om te proberen de te onteigenen gronden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Deze verplichting heeft tot doel om een rechtsgeding zoveel mogelijk te vermijden. De onteigenaar mag hierbij niet te werk gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, maar moet in de periode tussen het KB (in dit geval 12 mei 2023) en de dagvaarding (in dit geval 13 augustus 2024) serieuze verwervingspogingen ondernemen. De tekst, geschiedenis en strekking van artikel 17 Onteigeningswet verzetten zich er niet tegen om ook acht te slaan op wat zich tussen partijen heeft afgespeeld in de periode voorafgaand aan het KB en het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Is in dit geval voldaan aan het vereiste van artikel 17 Onteigeningswet? 4.2. [gedaagden] c.s. vinden dat het aanbod van de gemeente zodanig laag is dat de gemeente niet heeft voldaan aan artikel 17 van de Onteigeningswet. Zij voeren daartoe het volgende aan. 4.3. Het aanbod van de gemeente is gebaseerd op een taxatie door adviesbureau Gloudemans, die het mengvoederbedrijf niet van binnen heeft gezien en geen kennis heeft genomen van de jaarstukken en andere ondernemingsgegevens. De gemeente heeft geweigerd het rapport openbaar te maken van de door de gemeente ingeschakelde taxateur van BaseValue, dat was gebaseerd op een bezichtiging van het mengvoederbedrijf en de ondernemingsgegevens. Volgens [gedaagden] c.s. is die weigering een indicatie dat het aanbod van de gemeente te laag is. 4.4. Bovendien is het aanbod van de gemeente veel lager dan de door partijdeskundige van [gedaagden] c.s. , drs. [naam] (hierna: [naam] ) ingeschatte schadeloosstelling van € 15.263.000,00. Ook is het aanbod van de gemeente veel lager dan de schade, zoals die in het voorlopig oordeel is begroot door deskundigen, namelijk € 10.827.974,00. Daarbij zijn [naam] en deskundigen ervan uitgegaan dat het mengvoerbedrijf op een andere locatie kan worden voortgezet. 4.5. Onzeker is echter of een naadloze overgang van het mengvoederbedrijf naar een andere locatie mogelijk is. Partijen onderhandelen nog over een andere locatie, de zogenoemde Spreylocatie. [gedaagden] c.s. moeten nog voor de Spreylocatie vergunningprocedures doorlopen en er moet daar tijdig een aansluiting op het elektriciteitsnet beschikbaar zijn. De gemeente heeft in eerste instantie geen bijkomend aanbod voor voortgezet gebruik van de percelen gedaan. Als geen naadloze overgang naar een andere locatie mogelijk is, zal de schade volgens [gedaagden] c.s. flink toenemen en dringt zich mogelijk het scenario van liquidatie op. Volgens [naam] bedraagt de schadeloosstelling in dat geval € 21.379.000,00. 4.6. De gemeente vindt dat zij wel heeft voldaan aan haar verplichting op grond van artikel 17 Onteigeningwet. De gemeente heeft onder meer erop gewezen dat zij vijfmaal een aanbod heeft gedaan. 4.7. Uit de door partijen geschetste gang van zaken en het door de gemeente overgelegde logboek grondverwerving (over de periode 2017-2024) leidt de rechtbank af dat de gemeente voldoende serieus te werk is gegaan bij haar pogingen om tot overeenstemming te komen over een minnelijke verwerving. Hierin is te zien dat de gemeente vijfmaal een aanbod heeft gedaan, zoals zij naar voren heeft gebracht: bij brieven van 22 juni 2021 en 29 september 2021; bij brief van 14 maart 2022; bij brief van 29 september 2023; bij brief van 25 januari 2024; en bij brief van 24 april 2024. Het is voorts niet evident dat het aanbod van € 6.500.000,00 bij dagvaarding van realiteitszin gespeend was. Daartoe wordt het volgende overwogen. 4.8. De gemeente heeft in eerste instantie geen voortgezet gebruik van de percelen aangeboden, maar duidelijk is dat de gemeente onderzoek heeft gedaan naar een (naadloze overgang naar een) alternatieve locatie voor het mengvoederbedrijf, wat uiteindelijk de Spreylocatie werd, en dat partijen hebben onderhandeld over een intentieovereenkomst. Verder blijkt dat onderzoek is gedaan naar de geluid- en geurcontouren van het mengvoederbedrijf bij verplaatsing naar de Spreylocatie. 4.9. De gemeente heeft, zoals zij tijdens de zitting heeft toegelicht, haar aanbod van € 6.500.000,00 gebaseerd op een taxatie van adviesbureau Gloudemans, dat gespecialiseerd is in vastgoed en grondzaken. De taxateur heeft zich daarbij laten adviseren door een deskundige op het gebied van veevoer. De taxateur van Gloudemans heeft een zogenoemde geveltaxatie verricht, omdat hem geen toegang is verschaft tot het mengvoederbedrijf. Dat de taxateur niet binnen is geweest betekent in dit geval niet dat de gemeente geen conclusies mocht verbinden aan het rapport van Gloudemans. 4.10. Bij brief van 25 januari 2024 en tijdens de zitting heeft de gemeente de reden van het niet delen van het rapport van BaseValue toegelicht. Volgens de gemeente is de schadeloosstellingsberekening van [naam] zonder medeweten van de gemeente met BaseValue gedeeld. De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat het verstrekken van een waardeoordeel van een andere taxateur kwalificeert als ‘ongepaste beïnvloeding’ van een taxateur en als bedreiging voor het uitbrengen van een objectief en onafhankelijk waardeoordeel. 4.11. Voorop staat dat de Onteigeningswet geen verplichting kent inzage te geven in een taxatierapport en ook in de jurisprudentie is zo’n verplichting niet vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de door de gemeente gegeven reden om het rapport van BaseValue niet te delen. Er is geen grond om aan te nemen dat om die reden het aanbod van de gemeente onredelijk laag was. 4.12. Ook als de door BaseValue genoemde schadeloosstelling hoger was dan het aanbod van de gemeente, betekent dit niet zonder meer dat het aanbod van de gemeente niet serieus te nemen was. Het enkele gegeven dat de door [naam] en deskundigen (voorlopig) geschatte schadeloosstellingen hoger zijn dan het aanbod van de gemeente, is ook onvoldoende voor het oordeel dat het aanbod destijds en bij dagvaarding niet serieus was te nemen.

4.13. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de gemeente zich voldoende serieus en in voldoende mate heeft ingespannen om tot minnelijke verwerving te komen, zodat aan het vereiste van artikel 17 Onteigeningswet is voldaan. Het primaire verweer van [gedaagden] wordt verworpen. 4.14. De rechtbank heeft vastgesteld dat alle op straffe van nietigheid voorgeschreven wettelijke termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen. De vordering van de gemeente tot vervroegde onteigening ligt voor toewijzing gereed. Voorschot en zekerheidsstelling 4.15. In het voorlopig oordeel van 14 maart 2025 hebben deskundigen de schadeloosstelling begroot op € 10.827.974,00. [gedaagden] c.s. hebben hierop een voorschot van € 10.000.000,00 bepleit. 4.16. Bij brief van 28 maart 2025 heeft de gemeente laten weten dat ambtelijk wordt ingestemd met een voorschot van € 10.000.000,00, maar dat het college van burgemeester en wethouders nog geen besluit had genomen. De rechtbank heeft de gemeente in de gelegenheid gesteld zich bij akte van 16 april 2025 uit te laten over de besluitvorming door dit college. 4.17. Bij akte van 16 april 2025 heeft de gemeente een nader (uitgewerkt) schadebeperkend aanbod gedaan. Een onderdeel daarvan is dat de gemeente het voorschot verhoogt tot een bedrag van € 8.800.000,00 en uitgestelde betaling verleent voor de aankoop van de Spreylocatie tot het moment dat de schadeloosstelling bij vonnis onherroepelijk is vastgesteld en dat de gemeente het voortgezet gebruik onder voorwaarden verleent tot 1 juli 2028. De gemeente heeft verder laten weten zich neer te leggen bij een verhoging van het voorschot tot een bedrag van € 10.000.000,00, indien de rechtbank daartoe besluit, maar dat dan geen uitstel van betaling plaatsvindt voor de Spreylocatie. 4.18. De rechtbank gaat voorbij aan het nadere voorstel van de gemeente waarbij het voorschot wordt verhoogd tot € 8.800.000,00 met nadere voorwaarden voor de verplaatsing van het bedrijf van [gedaagden] c.s. De onderdelen van het (nader uitgewerkt) schadebeperkend aanbod van de gemeente vergen nadere afstemming tussen partijen en de Onteigeningswet schrijft niet dwingend voor dat die onderdelen van het aanbod in dit vonnis worden opgenomen. De rechtbank verwacht dat deskundigen met die onderdelen uit het (nader uitgewerkt) schadebeperkend aanbod rekening zullen houden bij het definitieve advies over de schadeloosstelling. 4.19. Uit de akte van de gemeente volgt dat zij kan instemmen met een voorschot van € 10.000.000,00, zoals [gedaagden] c.s. dat hebben bepleit. Omdat tussen partijen over de hoogte van het voorschot nu overeenstemming bestaat, zal de rechtbank het voorschot bepalen op € 10.000.000,00. Zekerheidsstelling als bedoeld in artikel 54i lid 4 Onteigeningswet kan onder deze omstandigheden achterwege blijven. 4.20. De rechtbank zal conform de vordering van de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling ten behoeve van Liander vaststellen op nihil, nu Liander niet is tussengekomen. Ook het voorschot op de schadeloosstelling ten behoeve van [bedrijfsnaam 2] zal de rechtbank vaststellen op nihil. [bedrijfsnaam 2] is wel tussengekomen, maar heeft zich niet verzet tegen het verdisconteren van haar schade en kosten in het voorschot van [gedaagden] Beheermaatschappij. Dat betekent dat het bepalen van zekerheid voor de voldoening van de schadeloosstelling aan Liander en [bedrijfsnaam 2] ook achterwege kunnen blijven. Voortgezet gebruik ‘in reconventie’ 4.21. Het verdere subsidiaire verweer van [gedaagden] c.s. om de gemeente te veroordelen tot gestanddoening van een redelijke termijn van voortgezet gebruik komt neer op een (voorwaardelijke) vordering in reconventie. Zoals [gedaagden] c.s. in hun verzoekschrift tot verhoging voorschot schadeloosstelling hebben onderkend, is voor reconventionele vorderingen in een onteigeningsprocedure geen plaats. De rechtbank komt aan een beoordeling van deze vordering daarom niet toe. De rechtbank zal [gedaagden] c.s. in deze vordering niet-ontvankelijk verklaren. Schadeloosstelling en kosten 4.22. [gedaagden] c.s. hebben gevorderd het bedrag van de schadeloosstelling te bepalen en de gemeente te veroordelen in de kosten overeenkomstig artikel 50 lid 2 Onteigeningswet. De rechtbank zal de beslissingen daarover aanhouden tot het eindvonnis. Deskundigenrapport 4.23. De rechtbank zal het voorlopig oordeel van deskundigen van 14 maart 2025 aanmerken als conceptdeskundigenrapport. Publicatie 4.24. Ten slotte zal de rechtbank een nieuws- en advertentieblad aanwijzen ter publicatie van dit vonnis bij uittreksel. In de verzoekschriftzaak 4.25. Zoals is overwogen onder 4.19, zal het voorschot in de dagvaardingszaak worden bepaald op € 10.000.000,00. [gedaagden] c.s. hebben daarom geen belang meer bij hun verzoek tot verhoging van het voorschot tot dit bedrag. De rechtbank wijst het verzoek daarom af. 4.26. De rechtbank zal de beslissing over de kosten van [gedaagden] c.s. voor juridische en deskundige bijstand verwijzen naar de dagvaardingszaak zodat daarover wordt beslist bij eindvonnis in de dagvaardingszaak.

De rechtbank In de dagvaardingszaak 5.1. spreekt vervroegd de onteigening uit ten behoeve van de gemeente van: Grondplannummer Kadastrale gemeente Sectie, nummer Kadastrale oppervlakte in m² 1 Alphen aan den Rijn [sectienummer 1] 2.265 2 Alphen aan den Rijn [sectienummer 2] 1.988 Totaal 4.253 vrij van alle lasten en rechten; 5.2. bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling voor [bedrijfsnaam 1] op € 10.000.000,00; 5.3. bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling voor Liander op € 0,00; 5.4. bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling voor [bedrijfsnaam 2] op € 0,00; 5.5. bepaalt dat de gemeente voor het overige geen nadere zekerheid behoeft te stellen ten behoeve van [bedrijfsnaam 1] voor voldoening van de schadeloosstelling; 5.6. bepaalt dat de gemeente voor het overige geen nadere zekerheid behoeft te stellen ten behoeve van Liander en [bedrijfsnaam 2] voor voldoening van de schadeloosstelling; 5.7. merkt het voorlopig oordeel van deskundigen van 14 maart 2025 als bedoeld onder 2.7 aan als conceptdeskundigenrapport; 5.8. wijst ‘AD Groene Hart’ aan als nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank de onder 5.1 vermelde beslissing bij uittreksel zal plaatsen; 5.9. verklaart [gedaagden] c.s. niet ontvankelijk in hun (tegen)vordering; 5.10. houdt iedere verdere beslissing aan; In de verzoekschriftzaak 5.11. wijst het verzoek af; 5.12. verwijst de beslissing over de kosten naar de dagvaardingszaak. Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. P. Dondorp en mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025. type: 3053 Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Een groot aantal artikelen uit de Onteigeningswet is vervallen. Op grond van artikel 4.4 Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet zijn deze artikelen in deze zaak nog van toepassing, omdat vóór 1 januari 2024 een verzoek tot het nemen van een besluit als bedoeld in artikel 77 Onteigeningswet is ingediend. In die gevallen wordt het oude recht gevolgd totdat de onteigening volledig is afgerond. Zie de conclusie van de procureur-generaal van 1 februari 2019, ECLI:NL:PHR:2019:93 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/deeplink/ecli?id=ECLI:NL:PHR:2019:93) voorafgaand aan het arrest van de Hoge Raad van 22 maart 2019, ECLI:NL:PHR:2019:93. ECLI:NL:PHR:2019:1053, randnummer 3.17 e.v. Zie Hoge Raad 1 november 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB7796.