ECLI:NL:RBDHA:2025:8156

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 24/1685 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2025 in de zaak tussen ing. [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres (gemachtigde: W. Lentink), en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 30 november 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 371.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2022 (de aanslagen). Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2024. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam] . Tijdens de behandeling ter zitting heeft eiseres verzocht om wraking van de rechter. De rechter heeft daarop het onderzoek ter zitting geschorst. Bij beslissing van 18 december 2024 heeft de wrakingskamer van de rechtbank het verzoek tot wraking afgewezen. Daarbij heeft de wrakingskamer bepaald dat het proces in de hoofdzaak wordt voortgezet in de stand waarin het zich bevond ten tijde van het indienen van het wrakingsverzoek. De voortzetting van het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 maart 2025. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam] .

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een eindwoning grenzend aan een doorlopende steeg. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 122 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 155 m². Op een gedeelte van het perceel rust een erfdienstbaarheid. 2. Verweerder heeft een matrix overgelegd waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum is berekend op € 371.049. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van andere woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht ( [adres 2] , verkocht op 25 februari 2020 voor € 335.000; [adres 3] , verkocht op 3 februari 2021 voor € 365.000 en [adres 4] , verkocht op 31 juli 2020 voor € 370.000). In de matrix is, voor zover hier van belang, uitgegaan van een gemiddelde ligging, een gemiddelde onderhoudstoestand, een gemiddeld voorzieningenniveau en bouwjaar 1974. Wegens de erfdienstbaarheid is 15 m² van het perceel bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten.

3. Eiseres heeft grieven aangevoerd tegen de handelswijze van verweerder alsmede tegen de WOZ en OZB in het algemeen. Daarnaast is de waarde van de woning op de waardepeildatum in geschil. 4. Eiseres stelt dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 288.000. Daartoe voert zij aan dat de ligging, onderhoudstoestand en voorzieningenniveau ondergemiddeld zijn en dat de erfdienstbaarheid 23 m² van het perceel betreft. Volgens eiseres is het bouwjaar van de woning niet 1974, maar 1981. 5. Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 352.000 omdat het onderhoudsniveau ondergemiddeld is. Voor verdere vermindering ziet verweerder geen aanleiding.

Zitting niet openbaar 6. Belanghebbende heeft verzocht om de zitting in het openbaar te laten plaatsvinden. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. Op grond van het bepaalde in artikel 30 Wet WOZ in samenhang met de artikel 27c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en artikel 231 van de Gemeentewet geldt in zaken als onderhavige als uitgangspunt dat het onderzoek ter zitting plaats heeft met gesloten deuren. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen reden om in deze zaak een uitzondering te maken op genoemd uitgangspunt. Daarbij merkt de rechtbank op dat de beschikking en aanslagen waar de procedure op ziet niet vallen binnen het bereik van artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Dit is slechts anders indien een boete in geding is, maar daarvan is in dit geval geen sprake. Handelswijze verweerder 7. Verweerder heeft in de bezwaarfase, in het verweerschrift en ter zitting gemotiveerd toelichting gegeven op de wijze waarop de waarde van de woning is bepaald. De rechtbank is van oordeel dat verweerder het vereiste inzicht heeft gegeven en ziet geen aanleiding om eiseres te volgen in haar stelling dat verweerder gegevens (over de wijze van waardebepaling) heeft achtergehouden of dat sprake is van strijd met het recht op een eerlijk proces. Dat verweerder enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur of enig artikel van (Europese) wet- of regelgeving heeft geschonden, is niet aannemelijk gemaakt. WOZ en OZB 8. Gerechtshof Den Haag heeft in zijn uitspraak van 4 juni 2024, in een zaak van eiseres over een eerder jaar, onder meer het volgende overwogen, waarbij eiseres als “belanghebbende” is aangeduid: “5.7.1. Belanghebbende stelt dat onroerende-zaakbelasting in strijd is met artikel 219, lid 2 van de Gemeentewet omdat het een gemeentelijke belastingheffing is over haar vermogen. Verder zijn de Wet WOZ en de onroerende-zaakbelasting volgens belanghebbende in strijd met artikel 1 EP in samenhang met artikel 14 EVRM, omdat de facto sprake is van belastingheffing over een hypotheekschuld. Heffing van onroerende-zaakbelasting leidt in haar geval tot schending van het evenredigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:4, lid 2, Awb. 5.7.2. Het Hof verwerpt belanghebbendes standpunt dat onroerende-zaakbelasting wordt geheven over vermogen. Onder het begrip vermogen wordt verstaan de waarde van bezittingen verminderd met de waarde van schulden. Onroerende-zaakbelasting heeft als heffingsmaatstaf de waarde van één bepaald vermogensbestanddeel, namelijk de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde vormt een geoorloofde heffingsmaatstaf (vgl. HR 15 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BD5477, BNB 2009/208). Gelet op het voorgaande faalt belanghebbendes stelling dat zij geen opbrengsten uit de woning haalt, zodat geen onroerende-zaakbelasting van haar kan worden geheven eveneens. Het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1963, BNB 2022/27) dat betrekking heeft op de vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting mist toepassing ten aanzien van de Wet WOZ en onroerende-zaakbelasting, omdat de onroerende-zaakbelasting geen belasting naar inkomen of vermogen is. 5.7.3. Het Hof heeft in zijn uitspraak van 4 mei 2022 [voetnoot: ECLI:NL:GHDHA:2022:748; het ingestelde cassatieberoep is onder verwijzing naar artikel 81, lid 1, Wet RO ongegrond verklaard bij arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1457.] voor het jaar 2019 geoordeeld dat de heffing van onroerende-zaakbelasting, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, niet in strijd is met artikel 1 EP. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, vormt voor het Hof geen reden om van zijn oordeel terug te komen. 5.7.4. Ten aanzien van belanghebbendes beroep op het discriminatieverbod van artikel 14 EVRM en schending van het evenredigheidsbeginsel van artikel 3:4, lid 2, Awb overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende voert in dit verband aan dat woningbezitters met een hypotheekschuld te veel onroerende-zaakbelasting betalen omdat een hypotheekschuld niet in aftrek kan worden gebracht. Volgens belanghebbende kunnen woningbezitters met vermogen in aandelen of spaargeld hun schulden wel in aftrek brengen. Indien er veronderstellenderwijs vanuit moet worden gegaan dat sprake is van gelijke gevallen, is geen sprake van ongelijke behandeling. De heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelasting is immers voor iedere woningbezitter de WOZ-waarde van een woning. Het vermogen van een woningbezitter speelt geen rol. Van schending van het discriminatieverbod en het evenredigheidsbeginsel is daarom geen sprake.” 9. De rechtbank ziet geen aanleiding om in onderhavige procedure anders te oordelen. De waarde van de woning 10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 11. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning, met inachtneming van de bovengenoemde vermindering tot € 352.000, niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning gelegen; hebben dezelfde gebruiksoppervlakte als de woning en hebben dezelfde uitstraling als de woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 12. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten zijn openbare gegevens. Verweerder heeft door gebruik te maken van deze gegevens dan ook geen privacy-regels geschonden. Dat de ligging van de woning slechter is dan de ligging van de in dezelfde buurt gelegen vergelijkingsobjecten is niet aannemelijk gemaakt. De overlast die eiseres ervaart van de direct naast de woning gelegen steeg is daartoe ontoereikend. Voorts geldt de hinder die zij ondervindt van vliegverkeer richting Schiphol in gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft toegelicht dat op alle percelen in de wijk erfdienstbaarheid rust. De correctie van 15 m² is berekend aan de hand van luchtfoto’s en ziet erop dat de erfdienstbaarheid bij de (eind)woning van eiseres meer oppervlakte betreft dan bij (rij)woningen zoals de vergelijksobjecten. Dat een grotere correctie in aanmerking moet worden genomen is niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft tevens toegelicht dat hij van bouwjaar 1974 is uitgegaan omdat dat jaar is opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dat, zoals eiseres stelt, van bouwjaar 1981 dient te worden uitgegaan is niet aannemelijk gemaakt. Daarbij merkt de rechtbank op dat een recenter bouwjaar doorgaans zal leiden tot een hogere WOZ-waarde, zodat eiseres niet wordt benadeeld door het hanteren van bouwjaar 1974. 13. Gelet op het voorgaande dient de waarde van de woning op de waardepeildatum te worden vastgesteld op € 352.000.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 352.000; - vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - wijst het verzoek om een schadevergoeding af; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.814; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiseres ter vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H. Bergman, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. Verder vermeldt u ten minste het volgende: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep). ECLI:NL:RBDHA:2024:22437. ECLI:NL:GHDHA:2024:1033. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 24/1685 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2025 in de zaak tussen ing. [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres (gemachtigde: W. Lentink), en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 30 november 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 371.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2022 (de aanslagen). Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2024. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam] . Tijdens de behandeling ter zitting heeft eiseres verzocht om wraking van de rechter. De rechter heeft daarop het onderzoek ter zitting geschorst. Bij beslissing van 18 december 2024 heeft de wrakingskamer van de rechtbank het verzoek tot wraking afgewezen. Daarbij heeft de wrakingskamer bepaald dat het proces in de hoofdzaak wordt voortgezet in de stand waarin het zich bevond ten tijde van het indienen van het wrakingsverzoek. De voortzetting van het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 maart 2025. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam] .

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een eindwoning grenzend aan een doorlopende steeg. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 122 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 155 m². Op een gedeelte van het perceel rust een erfdienstbaarheid. 2. Verweerder heeft een matrix overgelegd waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum is berekend op € 371.049. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van andere woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht ( [adres 2] , verkocht op 25 februari 2020 voor € 335.000; [adres 3] , verkocht op 3 februari 2021 voor € 365.000 en [adres 4] , verkocht op 31 juli 2020 voor € 370.000). In de matrix is, voor zover hier van belang, uitgegaan van een gemiddelde ligging, een gemiddelde onderhoudstoestand, een gemiddeld voorzieningenniveau en bouwjaar 1974. Wegens de erfdienstbaarheid is 15 m² van het perceel bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten.

3. Eiseres heeft grieven aangevoerd tegen de handelswijze van verweerder alsmede tegen de WOZ en OZB in het algemeen. Daarnaast is de waarde van de woning op de waardepeildatum in geschil. 4. Eiseres stelt dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 288.000. Daartoe voert zij aan dat de ligging, onderhoudstoestand en voorzieningenniveau ondergemiddeld zijn en dat de erfdienstbaarheid 23 m² van het perceel betreft. Volgens eiseres is het bouwjaar van de woning niet 1974, maar 1981. 5. Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 352.000 omdat het onderhoudsniveau ondergemiddeld is. Voor verdere vermindering ziet verweerder geen aanleiding.

Zitting niet openbaar 6. Belanghebbende heeft verzocht om de zitting in het openbaar te laten plaatsvinden. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. Op grond van het bepaalde in artikel 30 Wet WOZ in samenhang met de artikel 27c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en artikel 231 van de Gemeentewet geldt in zaken als onderhavige als uitgangspunt dat het onderzoek ter zitting plaats heeft met gesloten deuren. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen reden om in deze zaak een uitzondering te maken op genoemd uitgangspunt. Daarbij merkt de rechtbank op dat de beschikking en aanslagen waar de procedure op ziet niet vallen binnen het bereik van artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Dit is slechts anders indien een boete in geding is, maar daarvan is in dit geval geen sprake. Handelswijze verweerder 7. Verweerder heeft in de bezwaarfase, in het verweerschrift en ter zitting gemotiveerd toelichting gegeven op de wijze waarop de waarde van de woning is bepaald. De rechtbank is van oordeel dat verweerder het vereiste inzicht heeft gegeven en ziet geen aanleiding om eiseres te volgen in haar stelling dat verweerder gegevens (over de wijze van waardebepaling) heeft achtergehouden of dat sprake is van strijd met het recht op een eerlijk proces. Dat verweerder enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur of enig artikel van (Europese) wet- of regelgeving heeft geschonden, is niet aannemelijk gemaakt. WOZ en OZB 8. Gerechtshof Den Haag heeft in zijn uitspraak van 4 juni 2024, in een zaak van eiseres over een eerder jaar, onder meer het volgende overwogen, waarbij eiseres als “belanghebbende” is aangeduid: “5.7.1. Belanghebbende stelt dat onroerende-zaakbelasting in strijd is met artikel 219, lid 2 van de Gemeentewet omdat het een gemeentelijke belastingheffing is over haar vermogen. Verder zijn de Wet WOZ en de onroerende-zaakbelasting volgens belanghebbende in strijd met artikel 1 EP in samenhang met artikel 14 EVRM, omdat de facto sprake is van belastingheffing over een hypotheekschuld. Heffing van onroerende-zaakbelasting leidt in haar geval tot schending van het evenredigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:4, lid 2, Awb. 5.7.2. Het Hof verwerpt belanghebbendes standpunt dat onroerende-zaakbelasting wordt geheven over vermogen. Onder het begrip vermogen wordt verstaan de waarde van bezittingen verminderd met de waarde van schulden. Onroerende-zaakbelasting heeft als heffingsmaatstaf de waarde van één bepaald vermogensbestanddeel, namelijk de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde vormt een geoorloofde heffingsmaatstaf (vgl. HR 15 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BD5477, BNB 2009/208). Gelet op het voorgaande faalt belanghebbendes stelling dat zij geen opbrengsten uit de woning haalt, zodat geen onroerende-zaakbelasting van haar kan worden geheven eveneens. Het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1963, BNB 2022/27) dat betrekking heeft op de vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting mist toepassing ten aanzien van de Wet WOZ en onroerende-zaakbelasting, omdat de onroerende-zaakbelasting geen belasting naar inkomen of vermogen is. 5.7.3. Het Hof heeft in zijn uitspraak van 4 mei 2022 [voetnoot: ECLI:NL:GHDHA:2022:748; het ingestelde cassatieberoep is onder verwijzing naar artikel 81, lid 1, Wet RO ongegrond verklaard bij arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1457.] voor het jaar 2019 geoordeeld dat de heffing van onroerende-zaakbelasting, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, niet in strijd is met artikel 1 EP. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, vormt voor het Hof geen reden om van zijn oordeel terug te komen. 5.7.4. Ten aanzien van belanghebbendes beroep op het discriminatieverbod van artikel 14 EVRM en schending van het evenredigheidsbeginsel van artikel 3:4, lid 2, Awb overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende voert in dit verband aan dat woningbezitters met een hypotheekschuld te veel onroerende-zaakbelasting betalen omdat een hypotheekschuld niet in aftrek kan worden gebracht. Volgens belanghebbende kunnen woningbezitters met vermogen in aandelen of spaargeld hun schulden wel in aftrek brengen. Indien er veronderstellenderwijs vanuit moet worden gegaan dat sprake is van gelijke gevallen, is geen sprake van ongelijke behandeling. De heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelasting is immers voor iedere woningbezitter de WOZ-waarde van een woning. Het vermogen van een woningbezitter speelt geen rol. Van schending van het discriminatieverbod en het evenredigheidsbeginsel is daarom geen sprake.” 9. De rechtbank ziet geen aanleiding om in onderhavige procedure anders te oordelen. De waarde van de woning 10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 11. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning, met inachtneming van de bovengenoemde vermindering tot € 352.000, niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning gelegen; hebben dezelfde gebruiksoppervlakte als de woning en hebben dezelfde uitstraling als de woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 12. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten zijn openbare gegevens. Verweerder heeft door gebruik te maken van deze gegevens dan ook geen privacy-regels geschonden. Dat de ligging van de woning slechter is dan de ligging van de in dezelfde buurt gelegen vergelijkingsobjecten is niet aannemelijk gemaakt. De overlast die eiseres ervaart van de direct naast de woning gelegen steeg is daartoe ontoereikend. Voorts geldt de hinder die zij ondervindt van vliegverkeer richting Schiphol in gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft toegelicht dat op alle percelen in de wijk erfdienstbaarheid rust. De correctie van 15 m² is berekend aan de hand van luchtfoto’s en ziet erop dat de erfdienstbaarheid bij de (eind)woning van eiseres meer oppervlakte betreft dan bij (rij)woningen zoals de vergelijksobjecten. Dat een grotere correctie in aanmerking moet worden genomen is niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft tevens toegelicht dat hij van bouwjaar 1974 is uitgegaan omdat dat jaar is opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dat, zoals eiseres stelt, van bouwjaar 1981 dient te worden uitgegaan is niet aannemelijk gemaakt. Daarbij merkt de rechtbank op dat een recenter bouwjaar doorgaans zal leiden tot een hogere WOZ-waarde, zodat eiseres niet wordt benadeeld door het hanteren van bouwjaar 1974. 13. Gelet op het voorgaande dient de waarde van de woning op de waardepeildatum te worden vastgesteld op € 352.000.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 352.000; - vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - wijst het verzoek om een schadevergoeding af; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.814; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiseres ter vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H. Bergman, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. Verder vermeldt u ten minste het volgende: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep). ECLI:NL:RBDHA:2024:22437. ECLI:NL:GHDHA:2024:1033. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.