ECLI:NL:RBDHA:2025:6563

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/680535 / KG ZA 25-151 Vonnis in kort geding van 14 maart 2025 in de zaak van [eiser] te [woonplaats 1] , eiser, advocaat mr. L. Hennink te Rotterdam, tegen: [gedaagde] te [woonplaats 2] , gedaagde, advocaat mr. M.M. van den Boomen te Helmond. Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1-9; - de conclusie van antwoord met producties 1-9; - de door [eiser] overgelegde nadere productie 10; - de op 28 februari 2025 gehouden mondelinge behandeling. 1.2. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eiser] en [gedaagde] zijn broers en gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning), die al jaren wordt verhuurd aan [huurder] (hierna: de huurder). 2.2. Tussen partijen is eerder een civiele procedure gevoerd bij deze rechtbank, geregistreerd onder zaakkenmerk C/09/660952 / HA ZA 24-125 (hierna: zaak 24-125). In die zaak vorderde [eiser] onder meer een veroordeling van [gedaagde] tot verkoop en levering van zijn aandeel in de woning aan [eiser] . 2.3. Tijdens de mondelinge behandeling van zaak 24-125 hebben partijen een schikking bereikt, die is vastgelegd in een proces-verbaal van 23 oktober 2024. In dit proces-verbaal is onder meer opgenomen: “Partijen komen ter beëindiging van het onderhavige geschil in conventie en reconventie onder zaak-/rolnummer C/09/660952 / HA ZA 24-125 het volgende overeen: 1. Partijen geven binnen een week na heden opdracht tot taxatie van het pand aan de [adres] in Moerkappelle aan de heer [naam 1] [dit moet zijn: [naam 1] , voorzieningenrechter] (althans een kantoorgenoot van hem) van [bedrijfsnaam] te [woonplaats 2] . [naam 1] zal de huidige marktwaarde van het genoemde pand taxeren, waarbij uitgegaan wordt van een verhuurde staat en een huurprijs van € 1.500 per maand. Deze taxatie zal bindend zijn voor partijen. 2. Na taxatie zal [eiser] aanspraak kunnen maken op toedeling van het pand aan hem tegen vergoeding van de helft van de getaxeerde waarde aan [gedaagde] . [eiser] dient binnen drie weken na datum taxatierapport aan [gedaagde] kenbaar te maken of hij een beroep zal doen op deze aanspraak.” 2.4. Partijen hebben vervolgens gezamenlijk opdracht verstrekt aan [bedrijfsnaam] te [woonplaats 2] tot taxatie van de woning. Dit heeft geleid tot het taxatierapport van [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van 9 december 2024 (hierna: het taxatierapport), waarin de marktwaarde van de woning per peildatum 1 november 2024 is vastgesteld op € 350.000,-- (k.k.). In het rapport staat vermeld dat het is gecontroleerd door een tweede taxateur, te weten [naam 3] te Rotterdam en akkoord is bevonden. Beide taxateurs zijn aangesloten bij de NRVT, de vereniging van Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs. 2.5. Bij e-mail van 12 december 2024 heeft de advocaat van [eiser] de advocaat van [gedaagde] bericht dat [eiser] op basis van artikel 1 en 2 van het proces-verbaal van 23 oktober 2024 aanspraak maakt op toedeling van de woning, tegen betaling aan [gedaagde] van de helft van de getaxeerde waarde, te weten € 175.000,--. 2.6. [eiser] heeft vervolgens opdracht verstrekt aan de notaris om over te gaan tot het opmaken en passeren van een akte van verdeling/levering op basis van voormelde uitgangspunten. 2.7. Daarop heeft de notaris [gedaagde] meermaals, zowel per aangetekende als per gewone post, uitgenodigd om op 27 januari 2025 om 13.30 uur te verschijnen op zijn kantoor voor de ondertekening van de akte van verdeling/levering. Aan deze verzoeken van de notaris heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.

3.1. [eiser] vordert, zakelijk weergegeven: primair: [gedaagde] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van verdeling/levering, op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag met een maximum van € 100.000,--. subsidiair: te bepalen dat als [gedaagde] hieraan niet meewerkt, vervangende toestemming wordt verleend aan [eiser] tot verkoop en levering van het aandeel van [gedaagde] in de woning aan [eiser] ; met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 3.2. [eiser] voert daartoe – samengevat – aan dat [gedaagde] op grond van artikel 1 en 2 van het proces-verbaal van 23 oktober 2024 verplicht is om zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van verdeling/levering bij de notaris. [eiser] vordert nakoming van deze verplichting. 3.3. [gedaagde] voert verweer dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

Spoedeisend belang 4.1. [eiser] vordert nakoming van een vaststellingsovereenkomst die partijen hebben gesloten ter beëindiging van een (op dat moment) lopende gerechtelijke procedure. Reeds hierin ligt een voldoende spoedeisend belang besloten. [eiser] mocht er op basis van de gemaakte afspraken immers zonder meer op vertrouwen dat de verdeling/levering na de taxatie snel zou plaatsvinden. Daarbij heeft [eiser] ook een evident belang, nu niet in geschil is dat de broers niet langer door één deur kunnen en het ook daarom gewenst is dat de verdeling van de eenvoudige gemeenschap snel plaatsvindt. De voorzieningenrechter zal de zaak hierna dan ook inhoudelijk beoordelen.

4.2. Vooropgesteld wordt dat het proces-verbaal van 23 oktober 2024 (hierna: de vso) moet worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. Bij een vso binden partijen zich, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid omtrent hetgeen tussen hen rechtens is, jegens elkaar aan een vaststelling daarvan. Slechts ingeval gebondenheid aan een beslissing van een partij of een derde in verband met de wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is die beslissing vernietigbaar (artikel 7:904 BW). 4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat in de vso is opgenomen dat [eiser] aanspraak kan maken op toedeling van de woning aan hem, tegen vergoeding aan [gedaagde] van de helft van de door [bedrijfsnaam] getaxeerde huidige marktwaarde. [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat hij niet gehouden is aan nakoming van de vso, nu zijn gebondenheid aan het taxatierapport in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hij beroept zich daarbij in deze procedure op vernietiging van de vso wegens dwaling. Hij stelt daartoe dat hij bij het aangaan van de vso niet wist dat [naam 1] een vriend was van [eiser] , en hij bij juiste kennis van zaken nooit met benoeming van [naam 1] als taxateur zou hebben ingestemd. Volgens [gedaagde] is duidelijk dat [naam 1] niet onpartijdig heeft gewerkt en (ten behoeve van [eiser] ) het pand veel te laag heeft getaxeerd. Daarom kan die taxatie niet leidend zijn voor de verdeling en kan [eiser] geen nakoming van de (inmiddels door [gedaagde] vernietigde) vso vorderen, aldus nog steeds [gedaagde] . 4.4. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in zijn verweer. Het ligt naar voorlopig oordeel niet in de rede dat in een eventuele bodemprocedure het door [gedaagde] gedane beroep op vernietiging van de vso zal slagen. Dat de taxateur zijn werk niet onafhankelijk heeft gedaan is in deze procedure namelijk geenszins aannemelijk geworden. Daargelaten dat de taxateur beëdigd is, onderworpen is aan tuchtrecht en op grond van voor hem geldende gedragsregels gehouden is zijn werk onafhankelijk te verrichten, is ook overigens niet aannemelijk geworden dat de taxateur bij de taxatie vooringenomen was. Dat [eiser] en [naam 1] goede bekenden van elkaar zijn, zoals [gedaagde] stelt, is feitelijk onvoldoende onderbouwd. De schriftelijke verklaring van de huurder van de woning, inhoudende, kort gezegd, dat [naam 1] door hem is gezien op de vijftigste verjaardag van [eiser] (op 30 juni 2011) volstaat daartoe niet. Daarbij is allereerst van belang dat het beweerdelijke contact 14 jaar geleden zou hebben plaatsgevonden. Zo dat al juist zou zijn kan daaruit niet worden afgeleid dat er op dit moment nog een goede vriendschap zou bestaan, die aan een taxatie door [naam 1] in de weg zou staan. Daar komt nog bij dat door [eiser] een e-mail is overgelegd van [naam 1] Makelaars aan de advocaat van [eiser] , waarin zowel [naam 1] als [naam 2] desgevraagd bevestigen dat zij beiden zowel [eiser] als [gedaagde] niet kenden vóór de taxatie en daarbij expliciet hebben aangegeven ook niet op de vijftigste verjaardag van [eiser] aanwezig te zijn geweest. Er moet dan ook in dit kort geding van worden uitgegaan dat [naam 2] namens [naam 1] de taxatie naar eer en geweten heeft verricht, zoals in het taxatierapport ook staat vermeld. Overigens gaat [gedaagde] er ten onrechte aan voorbij dat de taxatie na het opmaken ervan ook nog is gecontroleerd door een tweede taxateur (de heer [naam 3] ) die de taxatie heeft geaccordeerd. Dat wijst er eens te meer op dat de taxatie niet evident onjuist is en de toets der kritiek kan doorstaan. 4.5. De voorzieningenrechter tekent daarbij nog aan dat de in de vso opgenomen procedure voor het bepalen van de marktwaarde van de woning door de taxateur is gevolgd. Partijen hebben – in lijn met artikel 1 van de vso – opdracht verstrekt aan [bedrijfsnaam] om de huidige marktwaarde van de woning te bepalen, uitgaande van een verhuurde staat en een maandelijkse huurprijs van € 1.500,-- en daarvan is de taxateur blijkens zijn rapport ook uitgegaan. 4.6. Dat er andere ernstige gebreken aan het taxatierapport kleven die maken dat [gedaagde] daar niet aan gebonden kan worden, volgt de voorzieningenrechter evenmin. Het enkele feit dat een door [gedaagde] geraadpleegde makelaar te Helmond meent dat in het taxatierapport is verzuimd leegwaarde referenties op te nemen volstaat daartoe niet. Vast staat immers dat door de taxateur bewust en gemotiveerd is gekozen voor de inkomstenbenadering, waarbij de huuropbrengsten worden omgezet in marktwaarde en dat de taxateur die methode, ook volgens de betreffende Helmondse makelaar, correct heeft toegepast. De keuze voor die waarderingswijze is ook niet onbegrijpelijk, nu het hier een verhuurd pand betreft, dat bewoond wordt door een gezin dat er al lang woont en waarvan gesteld noch gebleken is dat de bewoners voornemens zijn binnen afzienbare tijd te verhuizen. 4.7. Voor zover [gedaagde] stelt dat in het taxatierapport ook rekening had moeten worden gehouden met wat een koper “bovenop de kapitalisatiemethode wil betalen” omdat “de woning op enig moment leeg zal komen” gaat de voorzieningenrechter daaraan voorbij. Het is, zoals gezegd, aan de taxateur en de controlerend taxateur te bepalen wat zij in een concreet geval relevant vinden. Dat de Helmondse makelaar kennelijk in bepaalde gevallen een inschatting maakt van wat iemand meer wil betalen bovenop de kapitalisatiewaarde betekent niet dat daarmee vast staat dat de taxateur dat in dit geval ook moest doen. 4.8. Datzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat de door de belastingdienst gehanteerde methode om de waarde van een woning in verhuurde staat te bepalen leidt tot een beter beeld van de marktwaarde. In de e-mail van de Helmondse makelaar, waarnaar [gedaagde] ook in dit verband verwijst, staat immers expliciet vermeld dat “het niet zo [is] dat de waarde in verhuurde staat standaard volgens de tabel van de belastingdienst wordt getaxeerd”. Bovendien zijn partijen in de vso een andere waarderingsmethode overeengekomen, namelijk de inkomstenbenadering. 4.9. Voor zover [gedaagde] zich, onder verwijzing naar de WOZ-waarde, op het standpunt stelt dat de waarde van de woning in onverhuurde staat dermate veel hoger is dan de getaxeerde waarde in verhuurde staat, dat [eiser] de huurder een verhuispremie kan aanbieden om vervolgens de woning in onverhuurde staat en met veel winst te verkopen, terwijl voor [gedaagde] na aflossing van de hypotheek een restschuld resteert, kan ook dit hem niet baten. Daargelaten dat [eiser] gemotiveerd heeft betwist dat de huurder bij betaling van een geldsom bereid zou zijn om te vertrekken, geldt dat [gedaagde] met dit “risico” rekening had kunnen houden bij het sluiten van de vso. Dat dit niet is gebeurd, komt in de verhouding met [eiser] voor rekening van [gedaagde] en staat aan de vordering van [eiser] tot nakoming van de vso niet in de weg. 4.10. [gedaagde] dient dus mee te werken aan toedeling van het pand aan [eiser] en hij moet de daartoe nodige leveringshandelingen verrichten, tegen betaling door [eiser] van de helft van de getaxeerde waarde. De vordering van [eiser] tot medewerking van [gedaagde] aan het passeren van de akte van verdeling/levering zal dan ook worden toegewezen, op de wijze zoals hierna vermeld in de beslissing. 4.11. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen.

De voorzieningenrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 4 weken na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de toedeling van de woning aan [eiser] , waarbij [eiser] is gehouden aan [gedaagde] bij levering de helft van de getaxeerde waarde volgens het taxatierapport van [naam 1] van 9 december 2024 aan [gedaagde] te betalen, en veroordeelt [gedaagde] op eerste verzoek van de notaris over te gaan tot het ondertekenen van een daartoe bestemde akte van verdeling/levering. 5.2. bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom van € 500,-- moet betalen voor iedere dag dat hij de veroordeling onder 5.1 niet nakomt, tot een maximum van € 50.000,--; 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.761,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2025. rvb