ECLI:NL:RBDHA:2025:6356

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/681056 / KG ZA 25-176 Vonnis in kort geding van 15 april 2025 in de zaak van [eiser] te [woonplaats 1] , eiser, advocaat mr. C. Teiwes te Den Haag, tegen: 1. [gedaagde 1] te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] , 2. GLUTENVRIJ TOTAAL B.V. te Leiderdorp, gedaagden, gemachtigde H. Brinkman te Den Haag, 3. [gedaagde 3] te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] , 4. [gedaagde 4] te [woonplaats 3] , gedaagden, advocaten mr. B. van der Zijpp en mr. E.M.M. Vendrig te Amsterdam. Eiser wordt hierna ‘ [eiser] ’ genoemd. Gedaagden 1 en 2 worden afzonderlijk ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘Glutenvrij Totaal’ genoemd en gezamenlijk ‘ [gedaagden 1] c.s.’. Gedaagden 3 en 4 worden afzonderlijk ‘ [gedaagde 3] ’ en ‘ [gedaagde 4] ’ genoemd en gezamenlijk ‘ [gedaagden 2] c.s.’.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 21 maart 2025, met producties 1 tot en met 10; - de conclusie van antwoord van [gedaagden 1] c.s., met producties 1 tot en met 19; - de conclusie van antwoord van [gedaagden 2] c.s., met producties 1 tot en met 5; - de aanvullende conclusie van antwoord van [gedaagden 1] c.s., met eis in reconventie; - de aanvullende producties van 11 en 12 van [eiser] . 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 1 april 2025. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter erop gewezen dat een eis in reconventie alleen kan worden ingesteld door een partij die bij advocaat is verschenen (zie artikel 6.1 van het Landelijk Procesreglement) en dat de door [gedaagden 1] c.s. geformuleerde eis in reconventie daarom niet zal worden behandeld. Vervolgens is de zaak inhoudelijk behandeld. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. De advocaten van [eiser] en [gedaagden 2] c.s. hebben dat gedaan aan de hand van een pleitnota. Ter zitting is vonnis bepaald op vandaag.

Op grond van de stukken en op grond van wat er tijdens de zitting is besproken, wordt in dit kort geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eiser] is enig aandeelhouder van [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 2]), een bedrijf dat zich toelegt op projectontwikkeling en bouw. [eiser] is geen bestuurder van [bedrijfsnaam 2]. 2.2. [gedaagden 1] c.s. zijn eigenaar van het terrein met bedrijfshallen aan de [adres 1] (hierna: [adres 1] ) te [plaats] . [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn bekenden van [gedaagde 1] en zij zijn eigenaar van een terrein met bedrijfshal aan de [adres 2] te [plaats] . 2.3. Op 19 december 2023 heeft [eiser] met [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. een overeenkomst (met aanhangsel) voor de herontwikkeling van het terrein aan de [adres 1] gesloten. In de overeenkomst zijn, voor zover nu relevant, de volgende afspraken opgenomen: “Op basis van schetstekeningen herontwikkelen Op basis van schetstekeningen en gesprekken met de gemeente [plaats] wordt bekeken als de percelen [adres 1] herontwikkeld kunnen worden en passen binnen de bestemmingsplan. Vooralsnog is het de bedoeling om bedrijfsunits en een stallingsgarage te bouwen. Daarnaast wordt de financiële haalbaarheid getoetst. Mocht blijken dat er geen financiële haalbaarheid is of geen financiering mogelijk is of dat het herontwikkelingsplan niet binnen bestemmingsplan past vervalt de aanbieding voor het ontwikkelen van [adres 1] . Vervolgens ziet de bouwer [bedrijfsnaam 2] B.V. af van bouwen en geldt de gedane aanbieding als zijnde niet gedaan. (kosten zie verder factuur [bedrijfsnaam 2]) Exclusiviteit tot bouwen. Bij ondertekenen van deze overeenkomst geeft men opdracht aan de bouwer [bedrijfsnaam 2] B.V. tot het doen van schetstekeningen, het ontwikkelen, begeleiden en bouwen van [adres 1] . (…) Financiering A Bouw Fase 1 en Fase 2 Voor de financiering van de bouw van fase 1 en fase 2 zal de heer [eiser] een financiering regelen. (…) Financiering B De financiering voor een betaling van € 150.000,- aan een derde (nader te noemen bedrijf) en € 250.000,- excl. BTW aan de bouwer [bedrijfsnaam 2] B.V. (ten behoeve van schetstekeningen en ontwikkelingskosten etc.), zal door de heer [eiser] middels een onderpand van de heer [gedaagde 1] geregeld worden. Zodra de financiering geregeld is stuurt het bouwbedrijf [bedrijfsnaam 2] B.V. aan de heer [gedaagde 1] een factuur van € 250.000,- excl. BTW, welke op eerste verzoek voldaan moet worden. Het ligt in de bedoeling om deze financiering dit jaar (2023) te verwezenlijken. (…) Factuur € 250.000,- excl. BTW [bedrijfsnaam 2] B.V. Dit bedrag zal aangewend worden voor de voorbereidende kosten van onder andere de architect, de constructeur, funderingsadvies, bemalingsadvies, damwandadvies en grondonderzoek. Per 1 januari 2024 is er een De kosten voor mogelijk asbestonderzoek (pand en begane grondvloer) en teer houdend asfalt onderzoek (van de begane grondvloer) en eventueel afvoer hiervan worden apart verrekend.(…) (…) Boete beding Door ondertekening van dit contract gaan de contractanten er mee akkoord, dat zonder tussen komst van een rechter of notaris, bij het tekort schieten in de nakoming van zijn verplichtingen men een direct opeisbare boete verschuldigd is van € 250.000,-. Bij het niet nakomen van zijn verplichtingen wordt onder andere verstaan het niet kunnen overleggen van eigendomspapieren van [adres 1] , het niet kunnen leveren van overeengekomen gronden zoals afgesproken in de splitsingstekening, het niet nakomen van het aanleveren van gegevens ten behoeve van de financiering van de bouw van fase 1 en fase 2. Het niet nakomen van de bouwer [bedrijfsnaam 2] B.V. tot het bouwen van de units en stallingsgarage na vergunning van de gemeente [plaats] . Het tussentijds uitstappen zonder moverende en geaccepteerde redenen door de contractanten. En zo verder. deze boete geldt voor een ieder die mee tekent op dit contract stuk. (…) N.B. De vrijkomende hallen worden, in overleg, uiterlijk op 1 januari 2024 of zoveel eerder als mogelijk is ter beschikking gesteld aan de bouwer [bedrijfsnaam 2] B.V.. (…)” 2.4. [gedaagden 1] c.s. hebben het door partijen overeengekomen voorschotbedrag van € 250.000,-- exclusief BTW aan [bedrijfsnaam 2] betaald in drie tranches van respectievelijk € 60.000,--, € 50.000,-- en € 192.500,--. De laatste tranche is op 12 februari 2024 overgeboekt. 2.5. Omstreeks februari 2024 hebben [gedaagden 1] c.s. een gedeelte van een bedrijfshal aan [bedrijfsnaam 2] ter beschikking gesteld. [bedrijfsnaam 2] heeft het slot van de aan haar ter beschikking gestelde ruimte vervangen en een bord met haar bedrijfslogo op de gevel geplaatst. 2.6. In april of mei 2024 heeft [bedrijfsnaam 2] een schetsontwerp voor de herontwikkeling van de [adres 1] gemaakt. 2.7. Bij brief van 21 november 2024 heeft [gedaagde 1] via zijn gemachtigde aan [eiser] bericht dat hij weinig heeft gehoord over de voortgang van het project. Daarom verzoekt hij om een schriftelijk verslag over de voorbereidende kosten en een kopie van de aanwezige producties en facturen. 2.8. Daarop heeft [eiser] bij brief van 29 november 2024 via zijn advocaat gereageerd dat hij, met medeweten van [gedaagde 1] , de juridische haalbaarheid van de plannen heeft laten toetsen door een advocaat en hij de kosten ad € 15.000,-- daarvoor heeft voldaan. Verder geeft [eiser] aan dat de gemeente heeft laten weten dat het project mogelijk niet door kan gaan wegens provinciale inmenging, dat [gedaagde 1] daarvan op de hoogte is omdat hij de communicatie met de gemeente verzorgt en dat het project pas voort kan als er duidelijkheid is van de gemeente. Als die duidelijkheid er is, komen de voorbereidende kosten in beeld, aldus [eiser] . 2.9. In reactie daarop heeft de gemachtigde van [gedaagden 1] c.s. bij brief van 16 december 2024 bericht dat [gedaagde 1] niet op de hoogte was van de inschakeling van de advocaat voor het toetsen van de juridische haalbaarheid van de plannen en dat hij daarvoor ook geen toestemming heeft gegeven. Verder stelt [gedaagde 1] onder meer dat [bedrijfsnaam 2] zonder toestemming een bord op de buitengevel van de ter beschikking gestelde bedrijfshal heeft geplaatst, zonder overleg en toestemming de sloten van de hal heeft veranderd en – buiten stalling van bouwmaterialen – het afgelopen jaar nagenoeg geen activiteiten in de hal heeft ontplooid. Verder heeft [gedaagde 1] de overeenkomst nietig verklaard, omdat [eiser] volgens hem niet bevoegd was om namens [bedrijfsnaam 2] te handelen. Ook verzoekt [gedaagde 1] om terugbetaling van de betaalde € 250.000,-- exclusief BTW. Tot slot wordt aangegeven dat door [gedaagde 1] het slot van de hal is gewijzigd en het bord van [bedrijfsnaam 2] van de muur is gehaald.

3.1. [eiser] vordert – zakelijk weergegeven en na (voorwaardelijke) eiswijziging – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. te veroordelen om binnen drie dagen na het vonnis toegang te verschaffen tot de bedrijfshallen aan de [adres 1] door afgifte van de sleutels aan [eiser] ; II. [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. te veroordelen tot afgifte van de gegevens met betrekking tot de financiering van de bouw van fase 1 en fase 2 en van de eigendomsbewijzen van de [adres 1] binnen drie dagen na het vonnis; een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag – een dagdeel daaronder begrepen – met een maximum van € 50.000,-- als [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. in gebreke blijven aan deze veroordelingen te voldoen, en met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. in de proceskosten. 3.2. Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. komen hun verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst tot herontwikkeling niet na. Op grond van die overeenkomst zijn [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. verplicht om de vrijkomende bedrijfshallen op de [adres 1] aan [bedrijfsnaam 2] ter beschikking te stellen. Uiteindelijk moeten er – ter uitvoering van de overeenkomst – sloopwerkzaamheden plaatsvinden. Door de hallen niet feitelijk ter beschikking te stellen aan [bedrijfsnaam 2], blokkeren [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. de uitvoering van de overeenkomst en de voortgang van het project. Verder zijn [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. op grond van de overeenkomst verplicht om de gegevens met betrekking tot de financiering van de bouw van fase 1 en fase 2 te af te geven, maar ook deze verplichting komen zij niet na. [eiser] heeft ook een spoedeisend belang bij zijn vorderingen. Doordat [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. hun verplichtingen niet nakomen, ligt de herontwikkeling stil. Dit betekent dat de verkoop die na de herontwikkeling moet plaatsvinden, op de lange baan wordt geschoven. [eiser] had een partij gevonden die bereid was om het project te financieren. Doordat het project stilligt moet er opnieuw onderhandeld worden over de financiering. De haalbaarheid van het project dreigt door toedoen van [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. op losse schroeven te worden gezet. 3.3. [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.1. [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. betwisten onder meer het spoedeisend belang van [eiser] bij de gevraagde ordemaatregelen. Dit verweer wordt gepasseerd. Als [eiser] wordt gevolgd in zijn stelling dat [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. hun verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomen en [eiser] daarvan nadeel ondervindt, is daarmee het spoedeisend karakter van zijn vorderingen gegeven. 4.2. [eiser] vordert dat [gedaagden 1] c.s. en [gedaagden 2] c.s. worden veroordeeld om hem toegang te verschaffen tot de bedrijfshallen aan de [adres 1] en de gegevens met betrekking tot de financiering van de bouw van fase 1 en fase 2 af te geven. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om een klein deel van deze vorderingen toe te wijzen en licht dat oordeel als volgt toe. 4.3. De voorzieningenrechter stelt voorop dat, hoewel [gedaagden 2] c.s. als contractspartijen zijn gedagvaard, vast is komen te staan dat zij in de onderhavige discussie feitelijk geen enkele rol spelen. Voor zover de vorderingen tegen [gedaagden 2] c.s. zijn gericht, zullen deze bij gebrek aan belang worden afgewezen. 4.4. Vast staat dat partijen een overeenkomst tot herontwikkeling van het terrein aan de [adres 1] hebben gesloten. Partijen verschillen echter van mening of [gedaagden 1] c.s. de daaruit voor hen voortvloeiende verplichtingen moeten nakomen. [gedaagden 1] c.s. betwisten dat. Zij stellen zich op het standpunt dat zij de overeenkomst bij brief van 16 december 2024 nietig hebben verklaard, althans hebben vernietigd – wegens onder meer strijd met een wettelijk vormvereiste, dwaling, bedrog en wanprestatie – en dat zij in de inmiddels gestarte bodemprocedure terugbetaling van de door hen betaalde € 250.000,-- exclusief BTW door [bedrijfsnaam 2] vorderen. Volgens [gedaagden 1] c.s. moeten de vorderingen van [eiser] reeds om die reden afgewezen. 4.5. De voorzieningenrechter begrijpt dit verweer van [gedaagden 1] c.s. zo, dat zij de overeenkomst rechtsgeldig hebben beëindigd en [eiser] daarom niet langer nakoming van de daarin gemaakte afspraken kan verlangen. De vraag of dat verweer in de bodemprocedure stand houdt kan in dit kort geding niet met zekerheid worden beantwoord. Dat [gedaagden 1] c.s. in de bodemprocedure in het gelijk worden gesteld valt op voorhand echter zeker niet uit te sluiten. Daargelaten de vraag of [eiser] [bedrijfsnaam 2] rechtsgeldig heeft vertegenwoordigd (hetgeen door [gedaagden 1] c.s. gemotiveerd wordt betwist), is in dit kort geding namelijk niet gebleken dat [eiser] , althans [bedrijfsnaam 2], voor de door [gedaagden 1] c.s. betaalde € 250.000,-- exclusief BTW daadwerkelijk substantiële voorbereidende werkzaamheden heeft verricht. 4.6. [eiser] heeft weliswaar aangevoerd dat hij een advocaat heeft ingeschakeld om de juridische haalbaarheid van de plannen te toetsen, maar enige onderbouwing van die stelling – zoals een schriftelijke rapportage van de advocaat of een factuur voor deze werkzaamheden – ontbreekt. Bovendien heeft [eiser] ook niet inzichtelijk gemaakt op grond van welke afspraak een dergelijke haalbaarheidstoets moest worden uitgevoerd. [gedaagden 1] c.s. hebben er daarbij op gewezen dat zij niets wisten (over de noodzaak van) een dergelijke toets, in de overeenkomst ook niets staat vermeld over een juridische haalbaarheidstoets, laat staan dat [gedaagden 1] c.s. de kosten daarvoor zouden moeten betalen. 4.7. [eiser] stelt verder dat hij de heer [naam 2] opdracht heeft gegeven om een vooronderzoek uit te voeren naar mogelijke knelpunten. Voor zover er al van moet worden uitgegaan dat [naam 2] daadwerkelijk werkzaamheden heeft verricht, is voorshands aannemelijk dat [naam 2] daarmee pas ná de beëindiging van de overeenkomst is gestart. [naam 2] heeft immers pas op 10 januari 2025 een e-mail aan [gedaagde 1] gestuurd waarin hij vraagt om een afschrift van de stukken van het principeverzoek en om een update, zodat hij ‘het plan van aanpak en de globale planning kan opstellen’. Dat [naam 2] desondanks al langer bij het project zou zijn betrokken en werkzaamheden zou hebben verricht ten behoeve van het project, zoals [eiser] suggereert, is door [gedaagden 1] c.s. gemotiveerd betwist, zodat de voorzieningenrechter aan de stelling van [eiser] als onvoldoende onderbouwd voorbij gaat. 4.8. Tot slot heeft [eiser] nog verwezen naar een door [gedaagden 2] c.s. in het geding gebracht rapport van Econsultancy van 11 juli 2024 getiteld ‘ [rapport] ’. Volgens [eiser] heeft Econsultancy dat onderzoek ook in het kader van de herontwikkeling van de [adres 1] verricht. [gedaagden 1] c.s. hebben er echter terecht op gewezen dat het perceel [adres 1] in het geheel niet in het rapport wordt genoemd. Verder blijkt uit paragraaf 1 van de rapportage dat het onderzoek is uitgevoerd ‘ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling aan de [adres 2] te [plaats] ’. Dat deze rapportage desondanks ook in het kader van de herontwikkeling van [adres 1] zou zijn uitgevoerd, zoals [eiser] betoogt, is voorshands niet aannemelijk geworden. 4.9. Uit al het voorgaande volgt dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden 1] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig hebben beëindigd. Bij die stand van zaken is er geen reden om [gedaagden 1] c.s. (en [gedaagden 2] c.s.), vooruitlopend op het oordeel van de bodemrechter, te veroordelen tot nakoming van de overeenkomst. Voor toewijzing van de vorderingen tot integrale terbeschikkingstelling van de bedrijfshallen aan de [adres 1] en afgifte van de eigendomsbescheiden in het kader van bouwfase 1 en 2 is dus evenmin plaats. Een belangenafweging maakt het oordeel niet anders. Duidelijk is geworden dat de herontwikkelingsplannen zeker nog niet in een vergevorderd stadium zijn. Er is (nog) geen sloopvergunning en kennelijk moeten er nog diverse vooronderzoeken plaatsvinden. Ook is onduidelijk gebleven wat de stand van zaken is met betrekking tot de (verdere) financiering van het project. Onder die omstandigheden valt niet in te zien waarom de uitkomst van de bodemprocedure niet zou kunnen worden afgewacht. 4.10. Overigens hebben [gedaagden 1] c.s. ook gemotiveerd weersproken dat zij op grond van de overeenkomst gehouden zijn om alle bedrijfshallen aan de [adres 1] ter beschikking te stellen. Hoewel de overeenkomst vermeldt dat ‘de vrijkomende hallen’ ter beschikking worden gesteld aan [bedrijfsnaam 2], hebben [gedaagden 1] c.s. uitvoerig toegelicht dat alleen de bedrijfshal aan de [adres 3] (deels) is vrijgekomen en zij destijds ook alleen toegang tot deze hal aan [bedrijfsnaam 2] hebben verschaft. [eiser] heeft deze stellingen onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat [bedrijfsnaam 2] slechts toegang had tot en gebruik heeft gemaakt van de bedrijfshal aan de [adres 3] . 4.11. Ter zitting is duidelijk geworden dat er op dit moment nog spullen van [bedrijfsnaam 2] in deze bedrijfshal aan de [adres 3] aanwezig zijn. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter brengen de redelijkheid en billijkheid in dit geval mee dat deze spullen van [bedrijfsnaam 2] voorlopig, in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure, in deze hal mogen blijven staan. Dat betekent dat die spullen ook toegankelijk voor [bedrijfsnaam 2] moeten zijn, zoals [gedaagden 1] c.s. ook hebben beaamd. [bedrijfsnaam 2] zal daarom vooralsnog toegang tot deze hal moeten krijgen voor zover [bedrijfsnaam 2] die al had en voor zover dat noodzakelijk is om bij haar reeds gestalde spullen te kunnen komen. [bedrijfsnaam 2] mag dus niet méér ruimte in beslag nemen dan zij deed voordat [gedaagden 1] c.s. haar de toegang tot deze hal hebben ontzegd. [gedaagden 1] c.s.

De voorzieningenrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagden 1] c.s. om binnen drie dagen na vonnisdatum toegang te verschaffen tot de bedrijfshal aan de [adres 3] te [plaats] door afgifte van een sleutel aan [eiser] ; 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden 2] c.s., begroot op € 1.616,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,-- extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. bepaalt dat [eiser] en [gedaagden 1] c.s. ieder de eigen kosten dragen; 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2025. fjs