ECLI:NL:RBDHA:2025:27730

ECLI:NL:RBDHA:2025:27730 text/xml public 2026-03-31T10:38:49 2026-03-19 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Den Haag 2025-11-18 11795348 \ RL EXPL 25-13019 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Den Haag Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:27730 text/html public 2026-03-31T10:38:40 2026-03-31 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBDHA:2025:27730 Rechtbank Den Haag , 18-11-2025 / 11795348 \ RL EXPL 25-13019 Huurovereenkomst bedrijfspand, met wederzijds goedvinden vroegtijdig beëindigd. Vordering huurder ter terugbetaling borg en gecedeerde geldleningsovereenkomst aan huurder, verrekend met huurachterstand. Reconventionele vordering tot betaling huurachterstand, schadevergoeding wegens vroegtijdig einde en contractuele boete. RECHTBANK DEN HAAG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Den Haag SJ/c Zaaknummer: 11795348 \ RL EXPL 25-13019 Vonnis van 18 november 2025 in de zaak van [partij A] , te [woonplaats] , eisende partij in verzet, oorspronkelijk gedaagde partij, hierna te noemen: [partij A] , gemachtigde: mr. Z.N. Aliar, tegen [partij B] , te [woonplaats] , gedaagde partij in verzet, oorspronkelijk eisende partij, hierna te noemen: [partij B] , gemachtigde: mr. J-F. Grégoire. 1 Waar gaat de zaak over? 1.1. [partij B] is tweemaal een huurovereenkomst aangegaan (eenmaal met een zakelijk partner en eenmaal alleen) voor de huur van hetzelfde bedrijfspand van [partij A] . Beide overeenkomsten zijn vroegtijdig beëindigd, waarbij de tweede overeenkomst de eerste direct opvolgde. De tweede eindigde onder andere omdat [partij B] een huurachterstand van 2,5 maand had. 1.2. [partij B] vordert in deze procedure terugbetaling van de borg en betaling van een aan haar gecedeerde geldovereenkomst, verrekend met haar huurachterstand. Dit wordt toegewezen. Ook vordert zij vergoeding van de achtergebleven inventaris, keuken en schoonmaakmiddelen. Dit wordt afgewezen, omdat een beroep daarop is uitgesloten in de huurovereenkomst. 1.3. [partij A] heeft tegenvorderingen ingesteld tot betaling van de huurachterstand, schadevergoeding vanwege gederfde huurinkomsten en betaling van de contractuele boete vanwege het niet betalen van de huur. Omdat de huurachterstand al wordt verrekend met de vorderingen van [partij B] wordt de reconventionele vordering daaromtrent afgewezen, de schadevergoeding en boete worden gedeeltelijk toegewezen. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de oorspronkelijke dagvaarding van 12 maart 2025 met producties 1 tot en met 20; - het verstekvonnis van 26 maart 2025 met zaaknummer 11602620 RL EXPL 25-4983; - de verzetdagvaarding inclusief eis in reconventie van 18 juni 2025 met producties 1 tot en met 8; - de brief van 21 juli 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de mondelinge behandeling van 9 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. [partij B] vormde samen met [naam 1] een VOF. Tussen de VOF en [partij A] is op 10 oktober 2021 een huur/-pachtovereenkomst horeca-ruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (huurovereenkomst 1) voor de huur van het pand [adres 1] te ( [postcode 1] ) [plaats] (het pand) voor de periode van 15 oktober 2021 tot en met 14 oktober 2022. 3.2. In het kader van huurovereenkomst 1 heeft [partij B] op 22 oktober 2021 € 2.000 borg overgemaakt aan [partij A] . Dit bedrag is na het einde van deze huurovereenkomst niet terugbetaald. 3.3. Op 10 oktober 2021 heeft [partij A] een schuldbekentenis getekend voor een geldlening van € 10.000 . In deze schuldbekentenis staat het volgende: “ De ondergetekende, [partij A] , geboren op [geboortedatum] 1960, woonachtig te [plaats] ID nr: [nummer 1] Hierna te noemen schuldenaar, Verklaart wegens op heden ter leen ontvangen gelden verschuldigd te zijn aan de medeondergetekende: [naam 1] , gevestigd aan de [adres 2] , [postcode 2] te [plaats] , hierna te noemen schuldeiser een som van € 10.000,00 zegge tienduizend euro te vermeerderen met rente en kosten groot N.V.T. ” 3.4. Op 20 oktober 2021 heeft [naam 1] € 10.000 overgemaakt aan [partij A] met als omschrijving “lening”. Dit bedrag is nooit terug overgemaakt aan [naam 1] . 3.5. Op 1 april 2022 hebben [bedrijfsnaam 1] vertegenwoordigd door de heer [naam 2] , [naam 1] en [partij B] een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin het einde van huurovereenkomst 1 per 1 april 2022 is overeengekomen. 3.6. Op 1 april 2022 is [partij B] een nieuwe huur/-pachtovereenkomst horeca-ruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (huurovereenkomst 2) aangegaan met [bedrijfsnaam 2] (de toenmalige eenmanszaak van [partij A] ) voor de huur van het pand voor de periode 1 april 2022 tot en met 30 april 2023. Voor zover relevant is daarin het volgende opgenomen: “ 2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder [nummer 2] , hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen. […] 4.8 Per betaalperiode van 1 (een) kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: - De huurprijs € 1500,00 - De over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting of € 315,00 - Het voorschot op de vergoeding voor door or vanwege verhuurder Verzorgde bijkomende leveringen en diensten met de daarover Verschuldigde omzetbelasting. € 00,00 ----------- totaal € 1815,00 zegge: achttien honderd en vijftien euro en nul euro cent […] 4.10 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. […] 8.3 Art. 6.11.2.8 van de algemene bepalingen vervalt. In plaats daarvan komen partijen het navolgende overeen: “Huurder doet ten aanzien van door hem aan het gehuurde doorgevoerde veranderingen en toevoegingen die aan het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt reeds hierbij uitdrukkelijk afstand van alle mogelijke rechten en aanspraken op vergoeding van de waarde en/of kosten van deze veranderingen en toevoegingen, een en ander in de ruimste zin des woords en waaronder tevens begrepen, doch niet uitsluitend alle rechten en aanspraken die voortvloeien uit artikel 6:212 BW. Dit geldt ook voor veranderingen en toevoegingen die met goedkeuring van verhuurder of vanwege de inhoud van een daartoe verkregen rechterlijke machtiging niet ongedaan behoeven te worden gemaakt.” […] Bijlagen: algemene bepalingen identiteitsbewijs huurder (paspoort) ” Voor zover relevant staat in de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte 2003 (Algemene Bepalingen) het volgende: “ Artikel 7: Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft. Artikel 18.2: Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. ” 3.7. [partij B] diende de huur dus vooruit te betalen, uiterlijk op de eerste van de maand.

Op 19 augustus 2022 betaalde zij de huur over augustus en op 1 november 2022 had [partij B] de huur over september, oktober en november nog niet betaald. 3.8. Op 9 november 2022 heeft [partij A] per direct huurovereenkomst 2 beëindigd met als reden dat [partij B] een betalingsachterstand heeft, de borg niet heeft voldaan, niet is inschreven in het handelsregister en niet de nodige vergunningen heeft aangevraagd bij de gemeente om de onderneming te exploiteren. De zoon van [partij A] heeft dit aan [partij B] , die op dat moment in het pand aanwezig was, in persoon medegedeeld. Ook is een brief met diezelfde mededeling aan [partij B] overhandigd. [partij B] heeft direct het pand verlaten, de sleutels ingeleverd bij de zoon van [partij A] en enkele persoonlijke spullen meegenomen uit het pand. [partij A] heeft direct daarna het slot laten vervangen. 3.9. In 2023 is [partij B] terug geweest om de achtergebleven televisie op te halen. 3.10. Op 10 november 2022 heeft [partij B] een brief aan [partij A] gestuurd waarin zij het einde van huurovereenkomst 2 aanvaardt en verzoekt om terugbetaling van de borg van € 2.000,- en de aan haar gecedeerde vordering uit hoofde van de geldleningsovereenkomst van € 10.000, die verrekend kunnen worden met de 2,5 maanden huur die zij achterloopt. 3.11. Op 15 januari 2023 hebben [partij B] en [naam 1] geformaliseerd dat de geldleningsvordering van [naam 1] op [partij A] aan [partij B] wordt gecedeerd. In deze door zowel [partij B] als [naam 1] ondertekende akte staat: “ Hierbij verklaar ik, [naam 1] , wonende aan de [adres 2] ( [postcode 2] ) [plaats] , dat ik mijn vordering van 10.000 euro op [partij A] , woonachtig te [plaats] met IDnr: [nummer 1] , overdraag aan [partij B] , wonende aan de [adres 3] ( [postcode 3] ) in [plaats] . De vordering houdt verband met bijgevoegde schuldbekentenis d.d. 10-10-2021 [partij A] is van deze overdracht bij aangetekende brief d.d. 16-01-2023 schriftelijk op de hoogte gebracht. Deze afspraak is eerder al mondeling gemaakt, maar willen wij hiermee formaliseren.” 3.12. Op 16 januari 2023 heeft [partij B] [partij A] een brief gestuurd om hem op de hoogte te stellen van deze afspraak. 3.13. Op 5 oktober 2023 is [bedrijfsnaam 2] uitgeschreven uit het handelsregister. 4 Het geschil in conventie 4.1. [partij B] heeft in de oorspronkelijke dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] zal veroordelen: tot betaling aan [partij B] van een bedrag van € 49.884,41, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling; tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 135, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 4.2. [partij B] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij recht heeft op terugbetaling van de door haar betaalde borg van € 2.000 en van de aan haar gecedeerde vordering van € 10.000 uit hoofde van de geldleningsovereenkomst tussen [partij A] en [naam 1] . Bovendien bevonden zich toen [partij B] het pand moest verlaten nog diverse eigendommen van haar in het pand die [partij A] zich ten onrechte zou hebben toegeëigend. Het gaat om € 31.503,37 aan inventaris (€ 14.500), keuken (€ 16.833,37) en schoonmaakmiddelen (€ 170). Ook vordert zij € 10.918,54 aan gemaakte verbouwkosten, die nodig zouden zijn geweest om het pand geschikt te maken voor exploitatie en waar [partij A] toestemming voor zou hebben gegeven. In totaal gaat het dus om € 54.421,91. Zij verrekent deze bedragen met de huurachterstand die zij op 10 november 2022 nog had over de maanden september 2022, oktober 2022 en (gedeeltelijk) november 2022, volgens haar € 4.537,50, en komt zo op een bedrag van € 49.884,41. Ook meent [partij B] dat de Algemene Bepalingen niet van toepassing zijn, omdat zij niet ter hand zijn gesteld, want daar is niet apart voor getekend. Tot slot meent zij dat artikel 8.3 van huurovereenkomst 2 een onredelijk bezwarend beding is, waarvan zij de vernietiging inroept. 4.3. De vorderingen van [partij B] zijn in het verstekvonnis van 26 maart 2025 bij verstek toegewezen. 4.4. [partij A] vordert in de verzetdagvaarding dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] zal ontheffen van de veroordeling zoals opgenomen in het verstekvonnis en dat de vorderingen van [partij B] worden afgewezen met veroordeling van [partij B] in de proceskosten van beide procedures. 4.5. [partij A] betwist dat hij de borg en geldlening nog moet terugbetalen en doet daartoe een beroep op verrekening. Hij stelt dat partijen bij de beëindiging van huurovereenkomst 1 mondeling met elkaar zijn overeengekomen dat alle vorderingen over en weer zouden komen te vervallen, omdat die bedragen zouden dienen ter compensatie van de zonder toestemming aangebrachte wijzigingen in het pand, waaronder verwijdering van een (draag)muur. Daarna heeft [partij B] nooit opnieuw borg betaald. Bovendien zou de cessie niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen. De verklaring van [naam 1] zou vaag en weinig concreet zijn en niet voldoen aan de eisen die de wet stelt aan een akte van cessie. Ook heeft [partij A] de brief met dagtekening 16 januari 2023 nooit ontvangen. Ten aanzien van de eigendommen die in het pand zouden zijn achtergebleven en de gevorderde verbouwkosten voert [partij A] aan dat een beroep op ongerechtvaardigde verrijking is uitgesloten in artikel 8.3 van huurovereenkomst 2. Bovendien heeft hij [partij B] in de gelegenheid gesteld om eventuele achtergebleven zaken uit het pand te verwijderen, waar zij ook gebruik van heeft gemaakt. Voor de verbouwing heeft [partij A] tot slot nooit toestemming gegeven, waardoor de verbouwing ongeoorloofd was. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 4.7. [partij A] vordert dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [partij B] veroordeelt tot betaling aan [partij A] : van de verschuldigde huurpenningen over de maanden juli t/m 9 november 2022 ter hoogte van € 7.804,50; van een schadevergoeding bestaande uit de maandelijkse huurpenningen uit huurovereenkomst 1 ter hoogte van € 1.815 vanaf de datum einde huurovereenkomst tot aan de oorspronkelijk overeengekomen huurperiode ter hoogte van € 11.799,68; van een schadevergoeding bestaande uit de maandelijkse huurpenningen uit huurovereenkomst 2 ter hoogte van € 1.815 vanaf de datum einde huurovereenkomst tot aan de oorspronkelijk overeengekomen huurperiode ter hoogte van € 8.350,50; van de contractuele boete ter hoogte van € 25.000; van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen salaris gemachtigde, het verschuldigde griffierecht alsmede nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis; alles vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid. 4.8. [partij A] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. [partij B] is vanaf juli 2022 herhaaldelijk en structureel haar betalingsverplichting uit hoofde van huurovereenkomst 2 niet nagekomen, wat heeft geresulteerd in een huurachterstand van 4,5 maanden, hetgeen neerkomt op € 7.804,50. Vanwege die achterstand is [partij B] op basis van artikel 7 van de op huurovereenkomst 2 toepasselijke algemene voorwaarden een boete verschuldigd van € 250 voor ieder dag dat zij in verzuim verkeert, te weten van 1 augustus 2022 tot en met 9 november 2022. Als gevolg van de vroegtijdige beëindiging van zowel huurovereenkomst 1 als huurovereenkomst 2 heeft [partij A] tot slot schade opgelopen in de vorm van misgelopen huurpenningen tot het einde van elke overeenkomst. 4.9. [partij B] erkent een huurachterstand van 2 maanden en 9 dagen, maar betwist enige overige achterstand.

Bovendien voert zij aan dat het pand na huurovereenkomst 1 per direct opnieuw verhuurd was en [partij A] geen schade heeft opgelopen van de vroegtijdige beëindiging van die huurovereenkomst. Na het einde van huurovereenkomst 2 is het pand volgens [partij B] per 15 januari 2023 opnieuw verhuurd, waardoor de schade in ieder geval niet tot einde huurovereenkomst 2 heeft kunnen oplopen. Hiertoe legt [partij B] een door [partij A] en de nieuwe huurder overeengekomen huurovereenkomst over. Tot slot stelt [partij B] dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn, roept zij de vernietiging van de algemene voorwaarden in, dan wel dat zij niet behoorlijk in gebreke is gesteld, dan wel dat de berekening van de boete niet klopt, dan wel dat de toepassing van artikel 7 leidt tot een onaanvaardbare uitkomst en dat de boete fors moet worden gematigd, dan wel dat artikel 18.2 en niet artikel 7 van de Algemene Bepalingen van toepassing is. [partij B] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure. 4.10. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling in conventie [partij A] moet € 2.000 borg aan [partij B] betalen 5.1. Tussen partijen staat vast dat [partij B] € 2.000 aan borg heeft betaald en dat [partij A] dit bedrag na het einde van huurovereenkomst 1 niet heeft terugbetaald. 5.2. Het door [partij A] gevoerde verrekeningsverweer slaagt niet. Zijn standpunt dat de verrekening aan het einde van huurovereenkomst 1 mondeling was overeengekomen, is door [partij B] gemotiveerd betwist. Hiertoe heeft [partij B] aangevoerd dat het logisch was geweest als partijen een dergelijke afspraak in de op 1 april 2022 schriftelijk overeengekomen beëindiging van huurovereenkomst 1 hadden opgenomen, hetgeen niet is gebeurd. Door deze gemotiveerde betwisting en het feit dat de verrekening ook nergens anders uit blijkt, heeft [partij A] onvoldoende onderbouwd gesteld dat de borg op enige wijze was verrekend. 5.3. [partij A] moet daarom € 2.000 aan borg terugbetalen aan [partij B] . [partij A] moet € 10.000 aan [partij B] betalen 5.4. Vaststaat dat [naam 1] en [partij A] een geldleningsovereenkomst overeengekomen zijn en dat [naam 1] € 10.000 heeft overgemaakt aan [partij A] . Ook staat tussen partijen vast dat [partij A] dit bedrag niet heeft terugbetaald aan [naam 1] . 5.5. Aan de voorwaarden voor cessie is voldaan. De akte tussen [naam 1] en [partij B] is bestemd tot levering van de daarin bedoelde vordering van [naam 1] op [partij A] aan [partij B] . Bovendien is een mededeling daarvan per aangetekende post aan [partij A] verstuurd. De akte is voldoende specifiek. Er wordt verwezen naar de geldleningsovereenkomst tussen [naam 1] en [partij A] en de datum daarvan, alle partijen worden met hun voorletters en achternaam vermeld, het bedrag wordt genoemd en er staat expliciet in dat [naam 1] zijn vordering overdraagt aan [partij B] . 5.6. Ook ten aanzien van dit bedrag slaagt het verrekeningsverweer van [partij A] niet, zie hiervoor randnummer 5.2. 5.7. [partij A] moet daarom € 10.000 aan [partij B] betalen op basis van de aan haar gecedeerde vordering. Achtergebleven inventaris/keuken/schoonmaakmiddelen komen niet voor vergoeding in aanmerking 5.8. Eerst moet worden stilgestaan bij het door [partij A] ingeroepen artikel 8.3 uit huurovereenkomst 2 en de toepasselijkheid van de Algemene Bepalingen. 5.9. In artikel 2 van huurovereenkomst 2 zijn de Algemene Bepalingen van toepassing verklaard, ook zijn de Algemene Bepalingen als bijlage bij huurovereenkomst 2 opgenomen en heeft [partij A] verklaard dat deze bij het tekenen van huurovereenkomst 2 aan [partij B] zijn verstrekt. Het enkele feit dat er geen aparte handtekening voor ontvangst is gezet in de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen niet als productie zijn overgelegd in deze procedure, betekent niet dat de Algemene Bepalingen niet op huurovereenkomst 2 van toepassing zijn. 5.10. Ook het beroep van [partij B] op de vernietiging van artikel 8.3 van huurovereenkomst 2 faalt. Voor zover [partij B] een beroep doet op artikel 3 jo. (b) en (q) van de bijlage van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten gaat zij eraan voorbij dat zij geen consument is in de zin van de richtlijn. Ook de reflexwerking is niet aan de orde nu de overeenkomst voor [partij B] cruciaal was voor de verwezenlijking van haar ondernemingsplannen. Daartoe diende zij namelijk te beschikken over een geschikt bedrijfspand. De huurovereenkomst is voor haar dan ook niet te vergelijken met een doorsnee consumentenovereenkomst. Het beroep op de reflexwerking faalt om die reden. 5.11. Bovendien is het artikel niet onredelijk bezwarend. Artikel 7:216 lid 3 BW, dat de huurder een aanspraak geeft op vergoeding van met toestemming van de verhuurder aangebrachte en bij het einde van de huur niet ongedaan gemaakte verbeteringen indien aan de vereisten voor ongerechtvaardigde verrijking is voldaan, is bij de huur van bedrijfsruimte van regelend recht. Alleen voor de huur van woonruimte is bepaald dat niet ten nadele van de huurder van artikel 7:216 lid 3 BW kan worden afgeweken (vgl. artikel 7:242 lid 2 BW). De wetgever heeft er dan ook in voorzien dat bij bedrijfsruimte ten nadele van de huurder van artikel 7:216 lid 3 BW kan worden afgeweken. [partij B] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangedragen om de conclusie te kunnen trekken dat het beding in dit geval toch onredelijk bezwarend is. 5.12. De achtergebleven inventaris, keuken en schoonmakenspullen vallen onder de reikwijdte van artikel 8.3 van huurovereenkomst 2. Op basis van dit artikel kan geen aanspraak worden gemaakt op vergoeding van de waarde van toevoegingen die aan het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt. Ten aanzien van deze toevoegingen wordt uitdrukkelijk afstand gedaan van een beroep op ongerechtvaardigde verrijking. 5.13. Niet is gebleken dat [partij B] na het einde van huurovereenkomst 2 geen gelegenheid heeft gehad om haar spullen op te halen in het pand en daarmee om de toevoegingen ongedaan te kunnen maken. Ter zitting heeft zij zelf aangegeven in ieder geval in 2023 nog in het pand te zijn geweest om de achtergebleven televisie op te halen. Hierom, en vanwege de gemotiveerde betwisting door [partij A] , heeft [partij B] onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om de in het pand achtergebleven inventaris, keuken en schoonmaakspullen mee te nemen. Dit betekent dat de gevorderde vergoedingen voor de achtergebleven inventaris, keuken en schoonmaakspullen niet voor vergoeding in aanmerking komen op basis van artikel 8.3 van huurovereenkomst 2. Verbouwing komt niet voor vergoeding in aanmerking 5.14. Ook de door [partij B] gemaakte verbouwingskosten voor het pand komen niet voor vergoeding in aanmerking. Een huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen. [partij B] heeft in het licht van de gemotiveerde betwisting door [partij A] echter onvoldoende onderbouwd gesteld dat de verbouwing met toestemming heeft plaatsgevonden en dus geoorloofd was. Bovendien valt ook de verbouwing onder artikel 8.3 van huurovereenkomst 2, waardoor [partij B] uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van de mogelijkheid aanspraken op vergoeding van de waarde en of kosten van de verbouwing te maken. Conclusie 5.15. [partij A] moet € 12.000 aan [partij B] betalen. Alle overige aangevoerde kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Omdat [partij B] op 10 november 2022 een verrekenverklaring heeft uitgebracht en ook in de oorspronkelijke dagvaarding heeft aangegeven dat haar huurachterstand van de vordering afgehaald moet worden, zal haar huurachterstand worden verrekend met het door [partij A] te betalen bedrag. 5.16.

Het staat tussen partijen vast dat [partij B] geen huur heeft betaald voor de maanden september 2022 en oktober 2022 in zijn geheel en ook niet voor 9 dagen in de maand november 2022. Uitgaande van € 1.815 per maand, betekent dit dat de huur voor 9 dagen een bedrag van € 544,50 is. In totaal gaat het dus om een huurachterstand van € 3.824,50. Als dit van de vordering van [partij B] wordt afgetrokken, blijft een bedrag over van € 8.175,50. Dit bedrag moet [partij A] aan [partij B] betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de oorspronkelijke dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling. 5.17. Omdat [partij A] in het ongelijk is gesteld moet hij ook de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 144,70 - griffierecht € 732,00 - salaris gemachtigde € 1.630,00 (2 × € 815,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.641,47 5.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie Vordering huurachterstand wordt afgewezen 5.19. Omdat in conventie de huurachterstand al is verrekend met het bedrag dat [partij A] aan [partij B] dient te betalen, heeft [partij A] geen belang meer bij een vordering tot betaling van de huurachterstand. Het meer gevorderde dient bovendien afgewezen te worden, nu tussen partijen ter zitting is komen vast te staan dat de daadwerkelijke huurachterstand lager is dan het door [partij A] gevorderde bedrag. Daarom wordt deze vordering afgewezen. Geen schadevergoeding voor vervroegd einde huurovereenkomst 1 5.20. De verzochte schadevergoeding voor het vervroegde einde van huurovereenkomst 1 wordt afgewezen. Dezelfde dag als huurovereenkomst 1 eindigde, is huurovereenkomst 2 overeengekomen. Hierdoor was er geen schade in de vorm van gederfde huur aan de zijde van [partij A] , hij ontving immers meteen huurpenningen van [partij B] . [partij B] moet schadevergoeding voor vervroegd einde huurovereenkomst 2 betalen 5.21. Wat betreft de schade voor het vroegtijdige einde van huurovereenkomst 2 geldt dat vergoeding hiervoor wordt toegewezen over de periode 10 november 2022 tot 15 januari 2023. Weliswaar is huurovereenkomst 2 met wederzijds goedvinden beëindigd, maar dit was feitelijk het gevolg van de opgelopen huurachterstand aan de zijde van [partij B] . Hierdoor heeft [partij A] recht op vergoeding van de door hem opgelopen schade. [partij B] heeft in dat kader gemotiveerd betwist dat het pand pas op 1 april 2023 weer is verhuurd. Hiertoe heeft zij een ondertekende huurovereenkomst overgelegd waarin staat dat het pand al op 15 januari 2023 opnieuw werd verhuurd. Omdat [partij A] in het licht van deze betwisting niet voldoende onderbouwd heeft gesteld dat deze overeenkomst feitelijk pas per 1 april 2023 inging, wordt de schade in de vorm van gederfde huur toegewezen tot 15 januari 2023. De toe te wijzen bedragen zijn € 1.270,50 voor november, € 1.815 voor december, en € 819,68 voor januari. In totaal € 3.905,18. [partij B] moet een boete aan [partij A] betalen voor het niet tijdig betalen van huur 5.22. De gevorderde boete op grond van artikel 7 van de Algemene Bepalingen slaagt niet. Artikel 7 verklaart zichzelf namelijk buiten toepassing indien een meer specifieke boete is overeengekomen. Daar is sprake van aangezien in artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen een boete wordt gesteld op het niet tijdig betalen van een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag. De gevorderde boete kan wel op grond van dit artikel worden toegewezen. Dit betekent dat [partij B] per kalendermaand vanaf de vervaldag van de verschuldigde huur een direct opeisbare boete van 2% van het maandbedrag dient te betalen, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300. 2% van € 1.815 is € 36,30, waardoor geldt dat [partij B] € 300 per maand aan boete dient te betalen voor elke gemiste maand vanaf 1 augustus. Zij heeft voor augustus immers wel betaald, maar pas nadat de factuur al was vervallen. Dit betekent dat zij voor augustus, september, oktober en november een boete van € 300 verschuldigd is, wat neerkomt op € 1.200. 5.23. Het verzoek van [partij B] om de contractuele boete te matigen slaagt niet. De bevoegdheid tot matiging moet volgens vaste rechtspraak terughoudend worden toegepast. Matiging kan alleen als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding werd ingeroepen. Door [partij B] is in dit verband niets aangevoerd en bovendien is de toe te wijze boete niet buitensporig in verhouding tot de erkende huurachterstand, zodat de kantonrechter geen aanknopingspunten ziet om tot matiging over te gaan. Wettelijke handelsrente 5.24. De in 5.22 toegewezen contractuele boete wordt geacht conform de wet in de plaats te zijn getreden van wettelijke schadevergoeding. De gevorderde rente is daarmee slechts toewijsbaar over de schadevergoeding, met ingang van de datum van de dagvaarding nu deze schadevergoeding bij dagvaarding voor het eerst is gevorderd. Conclusie 5.25. De gevorderde schade over huurovereenkomst 2 is toewijsbaar en wordt begroot op € 3.905,18, ook de contractuele boete van in totaal € 1.200 is toewijsbaar. 5.26. [partij B] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 1.630 (2 × € 815) - nakosten € 135 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.765 6 De beslissing De kantonrechter in conventie 6.1. vernietigt het verstekvonnis met zaaknummer 11602620 RL EXPL 25-4983 dat op 26 maart 2025 tussen partijen is gewezen, 6.2. veroordeelt [partij A] tot betaling van € 8.175,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 maart 2025, tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [partij A] tot betaling van € 2.641,47 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. veroordeelt [partij A] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.7. veroordeelt [partij B] om aan [partij A] schadevergoeding te betalen van € 3.905,18, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 18 juni 2025 tot de dag van volledige betaling, 6.8. veroordeelt [partij B] om aan [partij A] een boete te betalen van € 1.200, 6.9. veroordeelt [partij B] tot betaling van € 1.765 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.10. veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.11. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.12. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. S.T.H. Janssen en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.