ECLI:NL:RBDHA:2025:24540

RECHTBANK DEN HAAG Bestuursrecht zaaknummers: SGR 24/810 en SGR 24/5168 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2025 in de zaken tussen [eiser 1] en [eiser 2] , uit [woonplaats] , eisers (gemachtigde: mr. N. Gierdharie), en het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder (gemachtigde: mr. S.V. Benjamin). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen de aan hen opgelegde bestuurlijke boetes vanwege het verhuren dan wel in gebruik geven van een woning in strijd met de opkoopbescherming. 1.1. Met de besluiten van 31 mei 2023 heeft verweerder aan eisers beiden individueel een bestuurlijke boete opgelegd van € 10.000,-. 1.2. Met de bestreden besluiten van 13 december 2023 op het bezwaar van eisers is verweerder bij die besluiten gebleven. 1.3. Met de herziene besluiten op bezwaar van 12 augustus 2024 heeft verweerder beide bestuurlijke boetes gematigd naar € 5.000,-. De beroepen tegen de bestreden besluiten hebben van rechtswege ook betrekking op deze besluiten tot wijziging van de bestreden besluiten. 1.4. Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft de beroepen op 23 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder. Beoordeling door de rechtbank Waar gaat deze zaak over? 2. Eisers zijn broers van elkaar en zij zijn ieder voor 50% eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Tijdens een controle door inspecteurs van de Haagse Pandbrigade op 21 december 2022 is mevrouw [naam] aangetroffen in de woning. Zij heeft verklaard de woning te huren van eisers en stond sinds augustus 2022 ook ingeschreven op dit adres in de basisregistratie personen. Eisers waren zelf niet woonachtig op het adres. 2.1. Volgens verweerder hebben eisers de woning in gebruik gegeven, terwijl de woning onder de regels inzake de opkoopbescherming valt. Verweerder heeft daarom aan ieder van de eisers een bestuurlijke boete opgelegd van € 10.000,-. Verweerder heeft de bezwaren van eisers ongegrond verklaard, maar de bestuurlijke boetes gematigd naar € 5.000,- per boete, omdat eisers mede-eigenaren zijn. Wat vinden eisers in beroep? 3. Eisers vinden dat de boetes onrechtmatig zijn. De intentie bij de aankoop van de woning was dat eisers hier zelf in gingen wonen. Zij hebben de woning niet verhuurd. Eisers hebben enkel een vriendendienst bewezen door een hulpbehoevend stel tijdelijk onderdak te bieden in de woning. Ook kenden zij de regels inzake opkoopbescherming niet. 3.1. De boetes zijn bovendien in strijd met het evenredigheidsbeginsel, namelijk met het beginsel van een evenwichtige belangenafweging. Verweerder had de boetes verder moeten matigen op grond van de financiële situatie van eisers. Wat zijn de regels? Opkoopbescherming 4. Op 1 januari 2022 is de Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming opgenomen als hoofdstuk 7 in de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet). Deze regeling geeft gemeenten een instrument om op te kunnen treden tegen het opkopen van woningen door beleggers om deze vervolgens lucratief te verhuren. Gemeenten kunnen sindsdien een opkoopbescherming instellen in bepaalde buurten om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure woningen beschikbaar blijven voor de verkoop. 4.1. Uit artikel 41 van de Huisvestingswet volgt dan ook dat het verboden is om bepaalde woningen zonder vergunning in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering. 4.2. Met ingang van 1 maart 2022 geldt in de gemeente Den Haag een opkoopbescherming in alle wijken van de stad voor bestaande woningen tot een bepaalde WOZ-waarde. 4.3. Voor overtreding van de regels inzake de opkoopbescherming kan verweerder een bestuurlijke boete opleggen, zo volgt uit artikel 7:2, eerste lid, van de Huisvestingsverordening. Een bestuurlijke boete kan niet worden opgelegd als de overtreding Eisers hebben voor het eerst de regels inzake opkoopbescherming overtreden en er is geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Conform de tabel in de Huisvestingsverordening heeft verweerder daarom bestuurlijke boetes van € 10.000,- opgelegd, die later gematigd zijn naar € 5.000,- omdat eisers ieder voor 50% eigenaar zijn van de woning (zie ook rechtsoverweging 2.1). 8.1. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de boetes niet verder hoeven matigen. Het is aan eisers om aannemelijk te maken dat sprake is van een geringe financiële draagkracht en dat de boetes onevenredige gevolgen voor hen heeft (zie rechtsoverweging 5.1.). Verweerder heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat eisers hierin niet zijn geslaagd. Hoewel eisers wel stukken hebben overgelegd ter onderbouwing van hun financiële situatie (zoals bankafschriften en inkomensopgaven), heeft verweerder kunnen concluderen dat hij op basis hiervan niet kan beoordelen wat het netto besteedbare maandinkomen van eisers is. Zo kan verweerder in de stukken niet alle inkomstenbronnen terugvinden en kan verweerder bepaalde inkomsten op de bankafschriften niet verklaren. Het netto besteedbare maandinkomen is wel relevant voor de beoordeling van de financiële draagkracht van eisers. Gelet op het voorgaande is de rechtbank met verweerder van oordeel dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat het opleggen van een boete van € 5.000,- aan ieder van de eisers onevenredige gevolgen voor hen heeft. Overschrijding van de redelijke termijn 9. Volgens vaste rechtspraak geldt bij punitieve sancties, zoals een bestuurlijke boete, als uitgangspunt dat de redelijke termijn is overschreden als de rechtbank niet binnen twee jaar uitspraak doet nadat de termijn is aangevangen. De redelijke termijn vangt in boetezaken aan op het moment dat het betrokken bestuursorgaan ten opzichte van de beboete een handeling heeft verricht waaraan deze in redelijkheid de verwachting kan ontlenen dat aan hem een boete zal worden opgelegd. In deze zaken zijn op 9 mei 2023 concept bestuurlijke boeten toegezonden aan eisers. Deze uitspraak wordt gedaan op 7 oktober 2025. De tussenliggende periode bedraagt twee jaar en vijf maanden maanden, waarmee sprake is van vijf maanden overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank acht daarom een matiging van de boetes aangewezen. De rechtbank sluit hierbij aan bij het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2008, waarin de Hoge Raad bij een overschrijding van de redelijke termijn van zes maanden of minder een matigingspercentage van 5% hanteert. Conclusie en gevolgen 10. De beroepen zijn gegrond. Verweerder heeft wel bestuurlijke boetes op kunnen leggen, maar gelet op de overschrijding van de redelijke termijn kan de rechtbank de rechtsgevolgen van de bestreden besluiten niet in stand laten. De rechtbank zal de bestreden besluiten vernietigen voor zover daarin de hoogte van de boetes is bepaald en zelf in de zaken voorzien door de boetes te matigen vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank zal de hoogte van de boetes vaststellen op € 4.750,- en bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten. 11. Omdat de beroepen gegrond zijn moet verweerder het griffierecht aan eisers vergoeden en krijgen zij ook een vergoeding van hun proceskosten. Op grond van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden samenhangende zaken beschouwd als één zaak. De proceskostenvergoeding bedraagt daarom € 1.814,-. Beslissing De rechtbank: verklaart de beroepen gegrond; vernietigt de bestreden besluiten, voor zover daarin de hoogte van de boetes is bepaald; bepaalt dat het bedrag van de boetes wordt vastgesteld op € 4.750,-; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde gedeeltes van de bestreden besluiten; bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 187,- aan eisers moet vergoeden; veroordeelt verweerder tot betaling van € 1.814,- aan proceskosten aan eisers. Deze uitspraak is gedaan do