ECLI:NL:RBDHA:2025:16981

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/690217 / KG ZA 25-825 Vonnis in kort geding van 16 september 2025 in de zaak van STICHTING DUNAVIE te Katwijk, eiseres, advocaat mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam, tegen: SIBB B.V. te Kwintsheul, gemeente Westland, in hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [naam 1] te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , gedaagde, advocaat mr. W. Suttorp te Rotterdam. Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Dunavie’, ‘de bewindvoerder’ en ‘ [naam 1] ’.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 25 augustus 2025 met producties 1 tot en met 27; - de conclusie van antwoord; - de op 2 september 2025 gehouden mondelinge behandeling. 1.2. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. De kantonrechter te Leiden heeft een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [naam 1] , met benoeming van de bewindvoerder tot bewindvoerder. 2.2. Dunavie verhuurt sinds 15 april 2025 de sociale huurwoning aan de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning, of: de woning aan de [adres 1] ) aan [naam 1] . 2.3. De woning betreft een appartement in een nieuwbouwcomplex. [naam 1] bewoont het middelste appartement op de bovenste verdieping. Bij de appartementen horen bergingen, die achter het appartementengebouw staan. Aan de andere kant van de bergingen bevinden zich de achtertuinen van eengezinswoningen aan de [straatnaam 2] . De bergingen en de achtertuinen zijn van elkaar gescheiden door een pad. Dunavie verhuurt ook andere woningen in het appartementengebouw. 2.4. [naam 1] huurde tot 15 april 2025 de woning aan de [adres 2] in [plaats 2] van Dunavie. 2.5. Bij brief van 11 oktober 2024 heeft de advocaat van Dunavie [naam 1] aangeschreven in verband met door [naam 1] veroorzaakte overlast. In deze brief heeft hij [naam 1] er op gewezen dat [naam 1] nog steeds iemand in de woning aan de [adres 2] heeft wonen zonder toestemming van Dunavie en dat [naam 1] vanuit zijn woning nog structureel overlast veroorzaakt. In de brief staat verder dat Dunavie bereid is om [naam 1] een allerlaatste kans te gunnen. Daarvoor dient [naam 1] binnen tien dagen na ontvangst van de brief een gedragsaanwijzing te ondertekenen en mee te werken aan een huisbezoek. 2.6. Vervolgens hebben [naam 1] en Dunavie op 28 oktober 2024 een gedragsaanwijzing getekend, waarin [naam 1] onder andere verklaart dat hij geen overlast aan omwonenden zal veroorzaken. In de gedragsaanwijzing staat verder dat de consequentie van het niet nakomen van de afspraken is dat Dunavie onmiddellijk een gerechtelijke procedure tegen [naam 1] zal starten waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan de [adres 2] zullen worden gevorderd. 2.7. Bij het aangaan van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] hebben Dunavie en [naam 1] aanvullende afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in de ‘Aanvullende voorwaarden bij huurcontract’ (hierna: de aanvullende voorwaarden) en door [naam 1] en Dunavie zijn ondertekend op 15 april 2025. In de aanvullende voorwaarden wordt verwezen naar de gedragsaanwijzing met betrekking tot de woning aan de [adres 2] en is opgenomen dat [naam 1] geen overlast mag veroorzaken, in welke vorm ook, aan zijn omwonenden. Onder punt 7 van de aanvullende voorwaarden staan de consequenties bij niet nakoming vermeld: ”Indien huurder zich niet aan het bovenstaande (dan wel aan het bepaalde in de huurovereenkomst of voorwaarden) houdt, bijvoorbeeld als huurder derden bij hem laat inwonen zonder toestemming van verhuurder, huurder onaanvaardbaar gedrag vertoont of (geluids)overlast veroorzaakt, start verhuurder onmiddellijk een gerechtelijke procedure tegen huurder waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. In geval van ernstige overtreding wordt de onmiddellijke ontruiming in een kort geding gevorderd.” 2.8. Op de huurovereenkomst van 15 april 2025 zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte (versie 6 december 2024) van toepassing. Artikel 9.1 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden luidt als volgt: “Huurder zal geen overlast of hinder veroorzaken aan omwonenden. Ook zal huurder ervoor zorgen dat zijn huisgenoten, zijn huisdieren of zijn bezoek geen overlast veroorzaken. Huurder is steeds verplicht overlast die door zelfbeheersing vermeden kan worden, te voorkomen. De volgende overlast is bijvoorbeeld vermijdbaar: het draaien van harde muziek, het bonken op muren, stampen op vloeren of trappen, het slaan met deuren, hard schreeuwen en/of schelden en geblaf van honden. Muziek die met de ramen gesloten te horen is in een woning van een ander, staat te hard. Daarbij houdt huurder er rekening mee dat de uren tussen 22:00 uur ’s avonds en 8:00 uur ’s ochtends bedoeld zijn om te slapen of te rusten en dat bepaalde geluiden ’s nachts door zijn buren eerder als overlast worden ervaren dan overdag. Huurder zorgt er daarom voor dat het ’s nachts rustig en stil is.” 2.9. In de leefregels, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen: “1 Leefregels 1.1. Huurder veroorzaakt aan omwonenden geen enkele overlast. Dit betekent onder andere, geen overlast door: het afspelen van muziek het veroorzaken van geluiden het lastigvallen en uitschelden van omwonenden en/of derden het bedreigen van medewerkers of derden die werken in opdracht van verhuurder het geven van luidruchtige feesten het los laten lopen van huisdieren het plaatsen van hokken voor dieren zoals bijvoorbeeld: (…) het achterlaten van onbeheerde zaken/grofvuil het ophangen van zaken aan de balkonhekken 1.2. Huurder zorgt ervoor dat zijn huisgenoten, zijn huisdieren en zijn bezoek geen enkele overlast veroorzaken aan omwonenden. 1.3. Huurder zorgt ervoor dat het tussen 22.00 en 8.00 uur rustig en stil is. Deze uren zijn bedoeld om te slapen of te rusten. 1.4. Huurder huurt de woning niet geheel of gedeeltelijk onder of staat het gebruik aan anderen af. 1.5. Huurder onderhoudt de woning, tuin en een eventueel achterpad goed. Dit betekent de buitenzijde schoonmaken, bijvoorbeeld de ramen zemen en kozijnen schoonmaken, de tuin en het achterpad onkruidvrij maken. 1.6. Huurder houdt de woning en de woonomgeving schoon, hij bestrijdt ongedierte en voert minimaal wekelijks afval af via de daarvoor bestemde kanalen. 1.7. Huurder laat geen drugs gerelateerde zaken of mensen toe in de woning. 1.8. Huurder volgt alle aanwijzingen van verhuurder en door verhuurder aan te wijzen personen zoals buurtbeheerder en medewerker leefbaarheid direct en volledig op. 1.9. Huurder gaat respectvol om met omwonenden, medewerkers van verhuurder, medewerkers van de gemeente, medewerkers van de politie of wie anders dan ook. Dit betekent niet bedreigen, uitschelden, beledigen of anderszins onheus bejegenen of bedreigen. 1.10. Huurder beschadigt of vernielt geen zaken van verhuurder of van derden. 1.11. Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van verhuurder, medewerkers van de gemeente en medewerkers van de politie, constructief en welwillend op te stellen. 1.12. Huurder bewoont de woning als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW en uitsluitend conform de bestemming gebruiken.

Uit de rapportage van de Politie blijkt vooral dat er sprake zou zijn van een bepaalde aanloop op uw woning. Daarnaast heeft er een incident plaatsgevonden bij de berging van uw woning. De buurt ondervindt hier hinder van. Meer dan eens is door meerdere buurtbewoners geklaagd bij de Politie, maar ook bij woningcorporatie Dunavie van wie u de woning huurt. Gelet op de nog korte periode dat u hier woont, vind ik dit een zorgelijke ontwikkeling. Dit laatste geldt temeer nu u op uw vorige woonadres ook voor de nodige overlast hebt gezorgd. Naar aanleiding van het vorenstaande heb ik het volgende overwogen. Op grond van artikel 2:79, lid 1 van de Algemene Plaatselijke Verordening Katwijk (hierna: APV) draagt degene die een woning of een bij die woning behorend erf gebruikt of tegen betaling in gebruik geeft, er zorg voor dat door gedragingen in of vanuit die woning of dat erf of in de onmiddellijke nabijheid van die woning of dat erf geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden wordt veroorzaakt. Op basis van het tweede lid van dit artikel kan ik een last onder bestuursdwang wegens overtreding van het eerste lid in ieder geval opleggen bij ernstige en herhaaldelijke: geluid- of geurhinder; hinder van dieren; hinder van bezoekers of personen die tijdelijk in een woning of op een erf aanwezig zijn; overlast door vervuiling of verwaarlozing van een woning of erf of intimidatie van derden vanuit een woning of erf. Gelet op vorenstaande meldingen stel ik vast dat er voor de omwonenden sprake is van een zekere hinder door u door het veelvuldige bezoek aan uw woning alsmede vanuit de hierbij behorende berging. U zult begrijpen dat het veroorzaken van hinder vanuit een woning en een daarbij behorende berging, een ongewenste inbreuk maakt op het recht op een ongestoord woongenot van de buurtbewoners. Ik vind het belangrijk dat inwoners van Katwijk op een correcte en ongestoorde wijze met elkaar kunnen wonen. Hieraan dient iedereen zijn of haar positieve bijdrage te leveren. Als maatschappij moeten we er met elkaar zorg voor dragen dat wijken leefbaar blijven en daarnaast moeten wij als gemeente onze bewoners in bescherming nemen. Waarschuwing Hoewel ik op dit moment gegeven de concrete omstandigheden, geen gebruik zal maken van mijn bevoegdheden op grond van artikel 2:79 van de APV, geef ik u door middel van deze brief wel een waarschuwing dat ik dit een eventuele volgende keer wel kan en ook zal doen. Omdat u nu op de hoogte bent van de mogelijke consequenties van de hinder die vanuit uw woning en berging wordt veroorzaakt, kan dit in een eventueel toekomstig geval geen reden meer zijn om niet een bestuursrechtelijke maatregel te nemen. Gelet hierop geeft ik u dringend in overweging niet langer hinder vanuit uw woning en berging te veroorzaken.” 2.14. Vanaf 29 juli 2025 heeft Dunavie weer meldingen ontvangen van omwonenden die overlast door [naam 1] ervaren, waaronder van de achterburen aan de [straatnaam 2] . Zij hebben op 3 augustus 2025 aan Dunavie gemeld dat hun tuin wordt gebruikt voor het openslijpen van fietsen en dat er spullen van [naam 1] in hun tuin lagen, waaronder instructieboekjes van slijptollen, gereedschap en muziekboxen. In deze overlastmelding staat verder nog: “Vorige week op dinsdag 29 juli stond er bij thuiskomst en politiemotor op de oprit, evenals een politieauto. Helaas hebben we niet vernomen wat er aan de hand was. U kunt begrijpen dat dit geen fijn gevoel geeft. Wij hebben 2 jonge kinderen en gezien de verhalen die ik heb gehoord (ook dat ze via onze tuin vaak naar achteren gaan) en zelf heb gezien mbt politie afgelopen week en vandaag in onze tuin, dat onze kinderen niet buiten mogen spelen alleen. Daarbij geeft het savonds geen veilig gevoel.” 2.15. Bij brief van 30 juli 2025 heeft Dunavie [naam 1] uitgenodigd voor een gesprek over de woonoverlast, op 4 augustus 2025 op het kantoor van Dunavie. Dit gesprek heeft op 5 augustus 2025 plaatsgevonden. 2.16. Bij brief van 7 augustus 2025 heeft Dunavie de bewindvoerder en [naam 1] bericht dat zij [naam 1] tijdens het gesprek van 5 augustus 2025 heeft verzocht de huur uiterlijk op 8 augustus 2025 op te zeggen om hiermee een juridische procedure te voorkomen. 2.17. Noch [naam 1] noch de bewindvoerder heeft de huur van de woning opgezegd. 2.18. Bij brief van 11 augustus 2025 heeft de advocaat van Dunavie aan de bewindvoerder de ontruimingsprocedure aangekondigd.

3.1. Dunavie vordert – zakelijk weergegeven – de bewindvoerder, in voormelde hoedanigheid, te veroordelen de woning met onmiddellijke ingang te ontruimen en te verlaten, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten. 3.2. Daartoe voert Dunavie – samengevat – het volgende aan. [naam 1] schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden, de leefregels en de aanvullende voorwaarden en zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. [naam 1] veroorzaakt sinds het aangaan van de huurovereenkomst zeer ernstige en structurele overlast aan zijn omwonenden. [naam 1] veroorzaakt met zijn bezoekers, voor wiens gedrag hij verantwoordelijk is, (geluids)overlast, al dan niet onder invloed van drugs. Het gaat om nachtelijke geluidsoverlast, geschreeuw door bezoekers, veel aanloop van diverse personen, waarvan er in ieder geval één ook de sleutel van de woning van [naam 1] heeft. Verder gaat het om klussen aan fietsen, vervuiling van de woonomgeving en de tuin van buren waarin aan de fietsen geklust wordt, mogelijke handel in gestolen fietsen, regelmatige aanwezigheid van politie in verband met drugsoverlast en mogelijk dealen. De overlast vindt dagelijks plaats, zowel overdag als ’s nachts. Er is sprake van een onhoudbare overlastsituatie die op korte termijn moet worden beëindigd. De uitkomst van een bodemprocedure kan niet worden afgewacht gezien de ernst van de overlast en de impact daarvan op de omwonenden. 3.3. Dunavie voert verder aan dat zij ten opzichte van de omwonenden wettelijk verplicht is om op te treden tegen [naam 1] . Dit volgt uit artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in samenhang met artikel 7:204 lid 2 BW. Bovendien is Dunavie op grond van artikel 45 lid 2 sub f van de Woningwet verplicht om bij te dragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden. Tot slot geldt ook nog het spoedeisend belang van Dunavie om een schaarse sociale huurwoning te kunnen verhuren aan een huurder die zich wel goed gedraagt. 3.4. De bewindvoerder voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.1. De bewindvoerder stelt zich op het standpunt dat de zaak zich niet leent voor een procedure in kort geding, aangezien er nader onderzoek gedaan moet worden naar de meldingen. Veel van de gedragingen van [naam 1] kunnen volgens de bewindvoerder niet als (ernstige) overlast worden aangemerkt, als zij al bewezen geacht kunnen worden. Er behoort in een bodemprocedure beoordeeld te worden of daadwerkelijk van structurele overlast sprake is. Dan kunnen bijvoorbeeld getuigen worden gehoord en geluidsmetingen worden gedaan. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat Dunavie voldoende heeft onderbouwd dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, gezien de ernst van de overlast en de impact daarvan op de omwonenden. 4.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat bij een ontruiming in kort geding, zoals door Dunavie gevorderd, terughoudendheid moet worden betracht en dat een vordering tot ontruiming slechts kan worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Een ontruiming in kort geding, vooruitlopend op een definitief oordeel van de rechter in een (eventuele) bodemprocedure over de ontbinding van de huurovereenkomst, dient vanuit dat perspectief mede te berusten op een belangenafweging en proportioneel te zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat aan deze vereisten is voldaan. Voor dat oordeel is het volgende redengevend. 4.3. Op basis van de door Dunavie overgelegde overlastmeldingen van diverse omwonenden en de in de brief van de gemeente Katwijk van 21 juli 2025 gemelde rapportage van de politie is voldoende aannemelijk geworden dat [naam 1] , vanaf het moment dat hij de woning huurt (15 april 2025), ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden en ook dat hij daarmee doorgaat ondanks waarschuwingen van Dunavie, de politie en de burgemeester. De waarnemingen van omwonenden zoals omschreven in de overgelegde overlastmeldingen komen in hoge mate met elkaar overeen en schetsen een duidelijk beeld van telkens terugkerend, overlast veroorzakend gedrag, waarbij met name de bezoekers van [naam 1] een groot gevoel van onveiligheid creëren voor de omwonenden. Dit alles heeft de bewindvoerder niet (voldoende) weersproken. 4.4. [naam 1] heeft weliswaar aangevoerd dat hij sinds begin augustus 2025 maatregelen heeft genomen om de overlast te verminderen, maar de voorzieningenrechter acht het met Dunavie niet aannemelijk dat [naam 1] zijn gedrag nu zal veranderen. Dunavie heeft [naam 1] meermaals gewaarschuwd dat zij ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen als [naam 1] overlast blijft veroorzaken. Ook de brief van de burgemeester en de gedragsaanwijzing waarin is opgenomen dat in geval van ernstige overtreding de onmiddellijke ontruiming in een kort geding wordt gevorderd, hebben er niet toe geleid dat [naam 1] zijn gedrag heeft veranderd. Gelet op deze voorgeschiedenis heeft de voorzieningenrechter er geen vertrouwen in dat [naam 1] zijn gedrag zal veranderen en geen overlast meer zal veroorzaken. 4.5. [naam 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij fulltime werkt en ’s nachts rond 3.15 uur wordt opgehaald door collega’s om naar zijn werk te gaan. Dan kan het zijn dat er een deur wordt dichtgeslagen. Ook komt het voor dat [naam 1] dan telefoneert en heen en weer loopt, omdat hij zijn medicatie, brood of sigaretten is vergeten. Zijn collega’s staan dan te wachten aan het eind van de straat om hem op te halen en bellen [naam 1] als hij er nog niet is. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit niet rechtvaardigt dat het vertrek naar zijn werk met veel geluid gepaard gaat. Omwonenden mogen juist van [naam 1] verwachten dat hij zo min mogelijk geluid maakt is als hij midden in de nacht naar zijn werk vertrekt, zodat zij niet in hun nachtrust worden gestoord. 4.6. [naam 1] heeft verder toegelicht dat er veel mensen bij hem op bezoek komen omdat hij suikerziekte heeft en bekenden en vrienden hem helpen en in de gaten houden. Ook hiervoor geldt dat dit niet rechtvaardigt dat deze mensen lawaai maken en overlast veroorzaken in en om de woning. 4.7. Voorshands is daarom voldoende aannemelijk dat [naam 1] ernstige en structurele overlast voor omwonenden veroorzaakt en aldus tekort schiet in de nakoming van de op grond van de huurovereenkomst en de wet op hem rustende verplichting zich als goed huurder te gedragen. Artikel 7:213 BW bepaalt immers dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dat heeft [naam 1] niet gedaan. Ter zitting is gebleken dat [naam 1] geen enkel besef toont van de overlast die hij en zijn bezoekers veroorzaken, zodat uitgesloten moet worden geacht dat hij zijn gedrag en dat van zijn bezoekers zal kunnen veranderen opdat de overlast zal ophouden. De ernst van de tekortkomingen brengt mee dat het hoogst waarschijnlijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. 4.8. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter weegt het belang van Dunavie bij ontruiming op korte termijn zwaarder dan dat van [naam 1] bij het behoud van zijn woning in afwachting van een nog aan te spannen bodemprocedure. Dunavie is jegens de andere huurders gehouden om hen een rustig woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van overlast. Gelet op de ernst van de overlast kan in redelijkheid niet van Dunavie worden verlangd het belang van haar andere huurders bij een rustig woongenot nog langer ondergeschikt te maken aan het belang van [naam 1] bij het behoud van zijn woning. Gelet op de ernst van de overlast is het belang van Dunavie bij ontruiming ook spoedeisend. Daartegenover weegt minder zwaar het belang van [naam 1] bij het behoud van zijn woning, met name omdat [naam 1] al eerder overlast veroorzaakte, wat blijkt uit de gedragsaanwijzing, de aanvullende voorwaarden bij het huurcontract en de brief van de burgemeester. Daarbij weegt mee dat het de eigen keuze was van [naam 1] om naar deze woning te verhuizen, waar hij, ook door de ligging van zijn appartement, erg de aandacht trekt. De voorzieningenrechter ziet – als al gezegd – onvoldoende aanknopingspunten voor het standpunt van [naam 1] dat hij geen overlast meer zal veroorzaken. Ondanks de vele waarschuwingen is er immers onverminderd sprake van overlast. 4.9. De slotsom is dat de vordering tot ontruiming wordt toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt in redelijkheid gesteld op vier weken na betekening van dit vonnis. 4.10. Dunavie heeft gevorderd dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Gezien het geschetste spoedeisend belang is daar ook alle reden toe en is er geen grond de bewindvoerder ( [naam 1] ) de gelegenheid te bieden de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten, ondanks het ingrijpende karakter van de voorziening. 4.11. De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Dunavie worden begroot op: - dagvaarding € 146,45 - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.145,45

De voorzieningenrechter: 5.1. veroordeelt SIBB B.V., in hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [naam 1] , om de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Dunavie zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Dunavie te stellen; 5.2. veroordeelt SIBB B.V., in hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [naam 1] , in de proceskosten van € 2.145,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als SIBB B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet SIBB B.V. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025. TdeG