ECLI:NL:RBDHA:2025:14898

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/670165 / HA ZA 24-631

Vonnis van 25 juni 2025

in de zaak van

[eiser]

,

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: Opdrachtgever,

advocaat: mr. P.R.W. Richter,

tegen

1 [bedrijf 1] V.O.F.,

te [vestigingsplaats] ,2. [gedaagde 1],

te [woonplaats 2] ,3. [gedaagde 2],

te [woonplaats 3] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: Aannemer,

advocaat: mr. J. Hemelaar.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 juli 2024, met producties 1 tot en met 30;

- de akte domiciliekeuze van Opdrachtgever van 14 augustus 2024, met bijlagen 1 tot en met 6:

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9;

- het tussenvonnis van 6 november 2024, waarbij de mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte overlegging producties van Opdrachtgever, met producties 31 tot en met 33;- de akte overlegging producties van Aannemer, met producties 10 en 11;- de akte vermindering van eis van Opdrachtgeefster;

- de ongedateerde statische berekening [adres] , [plaats] van [bedrijf 2] , ter zitting overgelegd door Aannemer;

- de mondelinge behandeling van 13 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- het bericht van Opdrachtgever van 23 april 2024, waarmee hij heeft laten weten dat partijen er niet in zijn geslaagd de kwestie alsnog gezamenlijk tot een oplossing te brengen.

1.2. Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2 Inleiding

2.1. Opdrachtgever heeft voor een verbouwing van zijn woning in 2021 een architect en een constructeur in de arm genomen die daarvoor de ontwerp- en constructietekeningen hebben gemaakt. Op 21 december 2022 is de omgevingsvergunning voor de verbouwing onherroepelijk geworden. Vervolgens heeft Opdrachtgever een aannemer gezocht en gevonden in Aannemer. Eind mei 2023 is Aannemer met het werk gestart. Omdat Opdrachtgever ontevreden was over de manier waarop het werk werd uitgevoerd, heeft hij het werk in oktober 2023 stilgelegd. Nadat hij twee deskundigen het werk heeft laten onderzoeken heeft Opdrachtgever Aannemer op 11 januari 2024 gesommeerd het werk af te ronden en waar nodig te herstellen. Volgens Opdrachtgever is Aannemer afgeweken van de tekeningen en is er daarnaast sprake van gebreken. De derde door hem ingeschakelde deskundige heeft de bevindingen van de overige twee deskundigen bevestigd. Opdrachtgever stelt de overeenkomst uiteindelijk buitengerechtelijk te hebben ontbonden.

2.2. Aannemer stelt zich op het standpunt te hebben gedaan wat hij moest doen, maar dat de overeenkomst door opdrachtgever is opgezegd. Hij zegt te zijn weggestuurd van het werk, zodat hij het werk niet heeft kunnen afronden. Hij heeft gewerkt volgens tekening en waar dat - door fouten in de tekeningen - niet kon, heeft hij in overleg met opdrachtgever het werk aangepast. Dat het aanpassen in het werk van fouten in de tekeningen niet overal lukte, komt volgens Aannemer voor risico van opdrachtgever. Opdrachtgever is verantwoordelijk voor de tekeningen. Aannemer heeft de door Opdrachtgever gestelde tekortkomingen betwist, met uitzondering van het slordige metselwerk van de voorgevel en het ondeugdelijke afschot van het dakterras aan de achterzijde van de woning. Aannemer is voor het overige niet aansprakelijk voor de gestelde schade van Opdrachtgever, vindt hij.

3.1. In de tweede helft van maart 2023 heeft Opdrachtgever Aannemer benaderd met de vraag of hij de verbouwing van zijn woning op zich wilde nemen. Hij heeft daarbij kenbaar gemaakt dat de bouw gefaseerd moest worden uitgevoerd, omdat Opdrachtgever samen met zijn partner en acht honden in de woning wilden blijven wonen tijdens de verbouwing.

3.2. Op 7 april 2023 heeft Aannemer op basis van de ruwe beschrijving van Opdrachtgever van de ruimtes na verbouwing (met gebruiksdoelen en infrabehoeften) haar aangepaste offerte aan Opdrachtgever toegezonden (productie 4 bij dagvaarding). De totaalprijs van deze offerte bedraagt € 189.135,10 inclusief btw. Opdrachtgever heeft deze offerte geaccepteerd, waarmee een aannemingsovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.

3.3. Op 23 mei 2023 heeft Aannemer de eerste termijn van 25% van de aanneemsom gefactureerd, en op 26 mei 2023 is Aannemer gestart met het werk. Op 9 juni 2023 heeft Aannemer het heiwerk afgerond en waren de vloeren voor de uitbouwen aan de voor- en de achterzijde van de woning af.

3.4. Hierna hebben partijen overleg gehad over het verschil tussen de dikte van de bestaande kanaalplaat(verdiepings)vloer en de dikte van de nieuwe kanaalplaatvloer van de uitbouw. Op tekening was de bestaande verdiepingsvloer als een 20 cm dikke kanaalplaat weergegeven. De bestaande kanaalplaat bleek in het werk echter 13 cm dik, een dikte die, op grond van de technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van veiligheid in het Bouwbesluit, niet langer mag worden toegepast. De dikte van de nieuwe kanaalplaatvloer bedroeg op tekening, net als de oude vloer, 20 cm. Gelet op de wens van Opdrachtgever om alle plafonds (onderzijde van de vloeren) gelijk te laten lopen, zou dit leiden tot een flink hoogteverschil tussen de bestaande en de nieuwe kanaalplaatvloer. 3.5. Daarop is in overleg besloten een kanaalplaatvloer van 17 cm dik toe te passen.

3.6. Eind juni 2023 zijn de stalen balken/portalen voor de draagconstructie van de nieuwe schuifpuien aan de achterzijde van de woning geleverd en heeft Aannemer de bestaande schuifpui verwijderd. Op het verzoek van Opdrachtgever om deze oude schuifpui terug te plaatsen in de nieuwe situatie, zodat er tussen oude en nieuwe schuifpui een afsluitbare ruimte zou ontstaan, heeft Aannemer laten weten pas zeker te weten of de oude schuifpui nog zal passen, als de afwerkvloer is gelegd.

3.7. Daarop heeft Opdrachtgever Aannemer erop gewezen dat de pui en de glazen ruit in ieder geval wel zouden passen en heeft hij Aannemer verzocht samen met zijn kozijnenleverancier te zoeken naar een alternatieve bevestigingswijze.

3.8. In juli 2023 heeft Aannemer een begin gemaakt met het metselen van de zijmuur van de aanbouw. Opdrachtgever heeft Aannemer laten weten over dit werk niet tevreden te zijn.

3.9. Op 7 augustus 2023 heeft Opdrachtgever Aannemer geschreven:

“Prioriteiten op jouw laatste dag voor jouw vakantie: plafond garage dicht, garage leegmaken, metselwerk achter, lekkages afdichten, zie ook foto. Metselwerk straatzijde even stilleggen.”

3.10. Tijdens de bouwvakantie heeft Opdrachtgever een leverancier van bouwmaterialen bezocht, waar hem bleek dat deze de klisstenen kon leveren die hij toegepast had willen zien, en waarvan Aannemer had gezegd dat hij ze niet kon leveren. Naar aanleiding daarvan heeft Opdrachtgever op 21 augustus 2023 aan Aannemer een Whatsapp gezonden:

“Over de steen: bel naar [naam] en vraag naar [naam 2] . Noem mijn naam en zeg dat ik vrijdag het kalkzandsteen monster van “witte breuksteen” heb opgehaald en dat jij mijn bent”

3.11. Op 5 september 2023 heeft Aannemer Opdrachtgever laten weten dat het metselwerk van de voorgevel kan worden afgebroken, maar dat Opdrachtgever dat dan moet betalen. Hij heeft Opdrachtgever daarvoor een opdrachtbevestiging gezonden.

3.12. Op 12 september 2023 zijn de kanaalplaten geleverd voor de eerste verdiepingsvloer.

3.13. Op 20 september 2023 heeft Opdrachtgever Aannemer laten weten:

“Heren, morgen – donderdag 21 september 2023 – is er een bouwteambespreking startend kort na 11 uur. [naam 3] zal als onze bouwbegeleider hieraan deelnemen.”

3.14. Op 21 en 28 september 2023 hebben in aanwezigheid van deze bouwbegeleider werkbesprekingen plaatsgevonden.

3.15. Naar aanleiding van de melding van Aannemer dat de vloer van de uitbouw op de eerste etage ongeveer twee centimeter hoger uitkomt dan de bestaande afwerkvloer heeft Opdrachtgever Aannemer op 22 oktober 2023 geschreven:

“de opmerking van [gedaagde 2] dat de vloer van de uitbouw op de 1ste etage zo’n 2 cm hoger uitkomt dan de bestaande afwerkvloer is het zoveelste probleem dat jullie ons in de schoenen schuiven.

Genoeg!

In de komende paar dagen beslissen wij over hoe verder te gaan met de verbouwing. Dat laten wij jullie uiteraard weten. In die tussentijd verwachten wij jullie en jullie onders niet op onze verbouwlocatie.”

3.16. Op 22 oktober 2023 heeft Aannemer Opdrachtgever geschreven dat de vloer op één niveau doorgesmeerd kan worden en er dus volgens hem eigenlijk geen probleem is. Verder heeft hij aangetekend dat hij geen ander werk heeft ingepland en dat hij geen inkomsten heeft als er niet doorgegaan kan worden met de bouw. Hij geeft aan graag verder te willen met de bouw.

3.17. Op 26 oktober 2023 heeft Aannemer Opdrachtgever het volgende bericht gezonden:

“aankomende maandag gaan wij verder met het dakopbouw en de werkzaamheden die wij nog kunnen doen. Dit met zicht op de steiger die straks weggehaald gaat worden en de zoveelste stagnatie kunnen we er niet bij hebben dat kost 16 arbeidsuren per dag dat betekent geen inkomsten dat is niet de manier hoe wij aan dit project zijn begonnen.”

3.18. Op 27 oktober 2023 heeft Opdrachtgever de bouwinspecteur van de gemeente geschreven:

“ALARM: dakdragende balk is losgemaakt … Wij stellen het op prijs als jij hierover vandaag nog een oordeel velt! Je kunt mij elk moment bellen: wij voelen ons niet meer veilig!”

3.19. Opdrachtgever heeft Aannemer op zondag 29 oktober 2023 gemeld:

“[…]

Heren, ik heb kennis genomen van jullie voornemen om morgen te komen en verder te gaan met de dakuitbouw en andere werkzaamheden.

Dat zal niet gaan. De bouwplaats is nog gesloten!

[…]

Wij laten deze week z.s.m. weten hoe we doorgaan met de verbouwing.

Ook voor ons is dit niet de manier hoe wij aan dit project zijn begonnen.”

3.20. Op 30 oktober 2023 heeft Aannemer zijn gereedschap bij de woning opgehaald.

3.21. Op 1 november 2023 heeft de inspecteur van de gemeente het werk geïnspecteerd en daarover op 7 november 2023 aan Opdrachtgever laten weten:

“De pui/kozijn op de 1e verdieping ter plaatse van dakterras staat niet op tekening dit wijkt af van de verleende omgevingsvergunning […] Bevestiging gording is (ruimte R.11 zolder) ondeugdelijk uitgevoerd dient te worden hersteld […] Gemetselde penant op de 1e verdieping ruimte R.07 sluit onvoldoende aan op onderzijde plafond en lijkt beschadigd dient te worden hersteld.”

3.22. Op 8 november 2023 heeft [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) in opdracht van Opdrachtgever een bouwkundige inspectie van het werk verricht en op 16 november 2023 heeft [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ) in opdracht van Opdrachtgever een inspectie van het werk verricht.

3.23. Tussen 30 oktober 2023 en 11 januari 2024 heeft geen contact plaatsgevonden tussen partijen.

3.24. Op 11 januari 2024 heeft Opdrachtgever Aannemer per e-mail in het bezit gesteld van de rapportages van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] , hem in gebreke gesteld en een termijn van acht dagen gegeven om schriftelijk te bevestigen dat hij de gebreken zal herstellen en de niet afgeronde zaken zal komen afmaken en daarvoor een Plan van Aanpak zal opstellen. Volgens Opdrachtgever is Aannemer tekortgeschoten in de uitvoering van de overeenkomst, heeft de verbouwing door Aannemer flinke vertraging opgelopen, en heeft dat geleid tot schade, die Opdrachtgever op Aannemer wenst te verhalen.

3.25. Op 7 februari 2024 heeft Aannemer, in reactie op een aanmaning van 24 januari 2024 van Opdrachtgever, laten weten het niet eens te zijn met zijn standpunt waarbij hij heeft aangetekend:

“Uw client heeft op maandag 30 oktober jl. het werk onnodig en zonder geldige verklaring laten beëindigen en [is] op zoek is gegaan naar andere werklui. […] Wij werden gedwongen ineens het terrein c.q. pand te verlaten.”

3.26. Daarop heeft Opdrachtgever op 15 februari 2024 Aannemer laten weten:

“Client heeft de uitvoering van de overeenkomst opgeschort. De overeenkomst bestaat dus nog steeds en de werkzaamheden dienen door u te worden afgerond. Omdat dat uit uw mail niet duidelijk wordt ontvang ik graag uiterlijk 20 februari aanstaande de bevestiging dat u het aangenomen werk gaat afmaken. […]”

3.27. Op 23 februari 2024 heeft Aannemer gereageerd:

“Op maandag 30 oktober werden we gesommeerd direct het werkterrein te verlaten zonder opgaaf van geldige redenen.

Min of meer cru gezegd: we werden min of meer weggejaagd. Daar zijn getuigen van.

Hij wilde ons niet meer zien.

Uw client heeft ook nog op slinkse wijze onze werktekeningen met privé aantekeningen zonder toestemming toegeëigend, die op een kruiwagen naast de bus lagen. Dus er is sprake van diefstal.

Door dit afgedwongen vertrek zonder overleg van uw client is onze planning dusdanig verstoord, dat we een flinke omzet gemist hebben. Met andere woorden we hebben een forse schade geleden (gedwongen leegloop). Bij andere cliënten konden we die en de volgende week daarop nog niet terecht.

Na ons vertrek bleken er nog andere werklui werkzaamheden [te] hebben opgenomen bij uw client. Daar hebben we ook bewijzen van. Hieruit kunnen we afleiden dat uw client niet meer met ons wilde verdergaan.

Wij weten niet wat die exact gedaan hebben en zijn dus niet verantwoordelijk voor een eventuele voortgang van de werkzaamheden. Dit bemoeilijkt ook een eventuele voortzetting.

Dus er is sprake van een eenzijdige, ongeldige, verbreking van de overeenkomst door uw client en geen opschorting.

Een opschorting duurt normaliter enkele weken en niet ruim drie maanden. Over een opschorting moet wederzijdse overeenstemming bestaan. En die is er niet.

We willen pas spreken over een eventuele nieuwe overeenkomst als er overeenstemming bestaat over een schadevergoeding door de gemiste omzet. […]”

3.28. Nadat Opdrachtgever Aannemer op 15 maart 2024 heeft gesommeerd aansprakelijkheid te erkennen, heeft Aannemer op 2 april 2024 aangetekend dat Opdrachtgever te kennen heeft gegeven dat Aannemer niet meer welkom was op het werk en daarmee feitelijk heeft opgezegd. Daarnaast heeft hij opgemerkt dat Opdrachtgever de gestelde vertraging aan zichzelf te wijten heeft.

3.29. Op 18 juni 2024 heeft ABT in opdracht van Opdrachtgever een deskundigenrapportage opgesteld. Op 21 juni 2024 heeft Opdrachtgever per e-mail de aannemingsovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

4.1. Opdrachtgever vordert, na eisvermindering, hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 253.399,06 binnen twee weken na de datum van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis.

4.2. De vordering is als volgt opgebouwd:

Omschrijving

Bedrag

Betaalde aanneemsom + klissteen

€ 143.966,68

Schade als gevolg van tekortkomingen

€ 92.734,14

Kosten deskundigen

€ 6.749,00

Noodmaatregelen

€ 949,23

Verblijf buitenshuis

€ 9.000,00

€ 253.399,05

4.3. Aannemer voert verweer. Aannemer concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Opdrachtgever, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Opdrachtgever, met veroordeling van Opdrachtgever in de kosten van deze procedure.

4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Het stilleggen van het werk. Opzegging of ontbinding?

5.1. Opdrachtgever heeft op 22 oktober 2023 het werk stilgelegd. Op 30 oktober 2023 heeft hij Aannemer, toen hij het werk wilde hervatten, van het werk gestuurd.

5.2. Aannemer stelt dat Opdrachtgever de aannemingsovereenkomst toen heeft opgezegd, omdat hij Aannemer op niet mis te verstane wijze de toegang tot het werk ontzegde. Volgens hem was uit de bewoordingen en de handelingen van Opdrachtgever heel duidelijk dat hij Aannemer niet meer op het werk wenste toe te laten. Hij had zelfs de projectmappen van Aannemer onder zich genomen en weigerde die af te geven, aldus Aannemer. Ook heeft hij derden toegelaten om het werk op te nemen. Daaruit heeft Aannemer afgeleid dat Opdrachtgever van plan was een derde in te schakelen om het werk af te maken. Daar kwam volgens hem dan nog bij dat Opdrachtgever pas op 11 januari 2024 weer contact opnam. Na zo’n lange radiostilte hoefde Aannemer in redelijkheid niet meer te verwachten dat hij nog tot het werk zou worden toegelaten, aldus Aannemer.

5.3. Ter zitting heeft Opdrachtgever verklaard dat zeker geen sprake is geweest van een opzegging. Op verzoek van Opdrachtgever is het werk stilgelegd met de mededeling dat hij de gebreken wilde laten onderzoeken. Hij heeft Aannemer niet uitgenodigd om daar bij aanwezig te zijn, omdat hij wilde dat de deskundigen in alle vrijheid hun oordeel konden geven. Hij heeft ondertussen wel gezocht naar een andere aannemer die de ramen en de puien zou kunnen leveren. ‘De puien’ waren in overleg uit het aangenomen werk gehaald. Ook heeft hij nog iemand gezocht voor het plaatsen van een airco. Toen het Opdrachtgever duidelijk werd dat de werkzaamheden niet voor de kerst zouden kunnen worden hervat, heeft hij ook nog iemand gezocht om de pui – die op dat moment nog open lag – tijdelijk te dichten.

5.4. Op de vraag hoe de stillegging van het werk juridisch zou moeten worden geduid heeft Opdrachtgever aangevoerd dat het gaat om opschortingen als geregeld in het Burgerlijk Wetboek (BW). Er was sprake van opschorting van de uitvoering van wederwijdse verplichtingen. Aan de zijde van Aannemer van de verplichting om te werken en aan de zijde van Opdrachtgever van de betalingsverplichting. Aannemer heeft dat uitdrukkelijk betwist. Aannemer wenste zijn werk namelijk te hervatten, maar werd niet toegelaten.

5.5. De rechtbank overweegt dat niet te snel zal mogen worden geconcludeerd dat er sprake is van opzegging, gezien de soms verstrekkende consequenties voor de opdrachtgever. Opdrachtgever heeft Aannemer verhinderd zijn werkzaamheden uit te voeren. Daarmee kon Opdrachtgever op de voet van artikel 6:58 BW in schuldeisersverzuim geraken, tenzij Opdrachtgever goede redenen had om Aannemer van het werk te sturen.

5.6. Als redenen voor de stillegging van het werk heeft Opdrachtgever aangevoerd dat Aannemer, hoewel Opdrachtgever daar meerdere keren om had verzocht, geen duidelijke planning voor de verbouwing heeft afgegeven en zich niet heeft gehouden aan de wel afgegeven onvolledige planning, waardoor de bouw stagneerde. Daarnaast heeft Aannemer de oude pui niet volledig terug kunnen plaatsen en heeft hij het metselwerk van de voorgevel rommelig uitgevoerd, maar wilde Aannemer dat niet voor zijn rekening herstellen. Ook heeft Aannemer Opdrachtgever gemeld dat de door hem gewenste klisstenen niet geleverd konden worden, terwijl Opdrachtgever ze zelf eenvoudig heeft gevonden bij een bouwmarkt. Vervolgens heeft Aannemer laten weten dat de verdiepingsvloer van de uitbouw boven de bestaande verdiepingsvloer uitkwam. Daardoor ontstonden twijfels bij Opdrachtgever over (de kwaliteit van) het werk van Aannemer.

5.7. Toen Opdrachtgever vervolgens constateerde dat Aannemer een gording omhoog had gebracht - in verband met de te realiseren dakopbouw - maar deze aan een zijde niet opnieuw had verankerd, was voor hem de maat vol. Opdrachtgever vreesde dat het dak onvoldoende ondersteund werd en de veiligheid in het geding was.

5.8. Gelet op het feit dat Opdrachtgever een leek is op het gebied van bouw en constructie, acht de rechtbank het begrijpelijk dat Opdrachtgever op dat moment behoefte had aan het oordeel van een deskundige. Aannemer heeft onvoldoende weersproken dat Opdrachtgever haar te kennen heeft gegeven een deskundige te willen inschakelen. Naar het oordeel van de rechtbank had Opdrachtgever op 30 oktober 2023 goede redenen om Aannemer van het werk te sturen onder de mededeling dat hij eerst een deskundige wenste in te schakelen om het werk op te nemen.

5.9. Dat het ruim twee maanden heeft geduurd voordat Opdrachtgever zich weer tot Aannemer wendde, komt de rechtbank, gelet op de in die periode liggende kerstvakantie, niet als onredelijk voor. Het had dan eerder op de weg van Aannemer als professional gelegen om zo nodig tussentijds bij Opdrachtgever naar de stand van zaken te informeren. Dat Opdrachtgever zich op 30 oktober 2023 in sterke bewoordingen tegenover Aannemer heeft uitgelaten, maakt dat niet anders.

5.10. Dat Opdrachtgever, nadat hij Aannemer van het werk had gestuurd, derden heeft ingeschakeld om het aangenomen werk af te maken is de rechtbank niet gebleken.

5.11. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Opdrachtgever de aannemingsovereenkomst niet heeft opgezegd.

5.12. Dit betekent dat Aannemer ten onrechte heeft geweigerd zijn werkzaamheden te hervatten. Hij is daarom in verzuim geraakt en Opdrachtgever heeft de overeenkomst terecht buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 6:265 lid 2 BW. Artikel 7:756 BW, dat de opdrachtgever de mogelijkheid biedt de rechter te vragen de overeenkomst van aanneming geheel of gedeeltelijk te ontbinden als reeds vóór de vastgestelde tijd van oplevering waarschijnlijk wordt dat het werk niet op tijd of niet behoorlijk zal worden opgeleverd, staat daaraan niet in de weg. Dit artikel biedt een verruiming van de mogelijkheid voor de opdrachtgever om een aannemingsovereenkomst te ontbinden, voor die situaties waarin nog geen sprake is van een tekortkoming, maar die waarschijnlijk wordt. Zij laat artikel 6:265 BW onverlet.

5.13. Als gevolg van de ontbinding ontstaat er een verplichting tot ongedaanmaking van verrichte prestaties. Als de aard van de prestatie uitsluit dat deze ongedaan wordt gemaakt, dan treedt daarvoor op grond van artikel 6:272 BW een vergoeding in de plaats. Als deze prestatie niet aan de verbintenis heeft beantwoord, dan wordt deze vergoeding beperkt tot het bedrag van de waarde die de prestatie voor ontvanger heeft gehad. Opdrachtgever meent dat deze waarde nihil is, omdat het werk volgens Opdrachtgever volledig zal moeten worden gesloopt. De rechtbank komt op deze vergoeding terug bij 5.25.

5.14. In dit geval is Aannemer tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, door zijn weigering het werk te hervatten. De extra kosten – ten opzichte van de aanneemsom - die Opdrachtgever moet maken om het aangenomen werk af te laten maken door een derde komen daarom, op grond van artikel 6:277 lid 1 BW, voor rekening van Aannemer.

5.15. Opdrachtgever heeft bij zijn herziene productie 25 een calculatie overgelegd waarin de kosten zijn opgenomen voor de sloop van het werk van Aannemer en het opnieuw realiseren daarvan. Naar het oordeel van de rechtbank is sloop onder de gegeven omstandigheden echter buitenproportioneel. Zij overweegt daarvoor het volgende.

De gestelde gebreken

5.16. Opdrachtgever stelt dat er gebreken kleven aan het door Aannemer gerealiseerde werk. Aannemer erkent dat het metselwerk van de voorgevel waarover Opdrachtgever klaagde niet deugdelijk is uitgevoerd, moet worden afgebroken en opnieuw gemetseld.

Zijn deskundige bevestigt de bevindingen van de deskundigen van Opdrachtgever dat het afschot van het dakterras aan de achterzijde van de woning onvoldoende is.

5.17. Alle overige door Opdrachtgever gestelde gebreken heeft Aannemer gemotiveerd betwist.

Dunnere kanaalplaat, te zware staalconstructie portaal/onjuiste constructie portaal.

5.18. Ter zitting heeft Opdrachtgever toegelicht dat zijn bezwaar hoofdzakelijk ziet op de staalconstructie van het portaal, die volgens hem minder zwaar uitgevoerd had kunnen worden - omdat partijen uiteindelijk voor een dunnere kanaalplaatvloer kozen dan op tekening stond aangegeven - en die nu boven de bestaande vloer uitsteekt. Hij maakt daarnaast bezwaar tegen het ontstane hoogteverschil tussen de bestaande (lagere) vloer en de nieuwe (hogere) vloer. Op het moment dat hij instemde met de andere vloer, omdat hij wilde dat het plafond zou doorlopen, heeft hij zich niet gerealiseerd dat vervolgens wel een ongelijke vloer op de verdieping zou opleveren. Dat hoogteverschil is volgens hem bovendien geen twee centimeter zoals Aannemer stelt, maar zes centimeter. Verder heeft hij aangevoerd dat Aannemer vooraf de maten in het werk had moeten nameten, dan zou dit probleem zich niet hebben voorgedaan.

5.18.1. Aannemer betwist dat de staalconstructie van het portaal te zwaar is en heeft ter zitting de statische berekening van het portaal, die hij in verband met de dunnere kanaalplaat liet maken, overgelegd. Hierop heeft Opdrachtgever niet meer gereageerd.

5.18.2. Aannemer betwist eveneens het door Opdrachtgever gestelde hoogteverschil van de vloeren. Opdrachtgever heeft het hoogteverschil gemeten ter hoogte van de vloer achter het verwijderde knieschot (de dakuitbouw is gesitueerd ter plaatse van het schuine dak op de eerste verdieping). Die vloer is niet voorzien van een (zandcement) dekvloer, zoals de rest van de vloer van de slaapkamer. Meestal is zo’n dekvloer minimaal vier tot vijf centimeter dik, aldus Aannemer.

5.18.3. Aan de hand van de foto’s 4, 5, 6 en 7 op pagina 4 van het rapport van [bedrijf 3] (productie 16 bij dagvaarding) hebben partijen de situatie ter zitting toegelicht. Zij werden het erover eens dat het hoogteverschil tussen de bestaande kamervloer en de nieuwe vloer de hoogte bedraagt van het blokje dat op foto 6 op de bestaande kamervloer ligt.

5.18.4. Aannemer heeft onweersproken verklaard dat het hoogteverschil kan worden opgelost door de bestaande slaapkamervloer op te hogen met de hoogte van dit blokje (circa drie centimeter). De slaapkamerdeur moet dan iets worden ingekort, en er ontstaat dan een drempel naar de slaapkamer van ongeveer drie centimeter. Hij heeft ook aangeboden om dit uit te voeren. Voor sloop is volgens Aannemer geen grond aanwezig.

5.18.5. Opdrachtgever heeft ter zitting verklaard dat hij die oplossing ‘maar niets vindt’.

5.18.6. De rechtbank is van oordeel dat aannemer op dit onderdeel van het werk is tekortgeschoten. Dat hij exact volgens tekening heeft gebouwd maakt dat niet anders. Die bleek immers niet te kloppen met de situatie in het werk. Op grond van artikel 7:754 BW had Aannemer Opdrachtgever moeten waarschuwen voor de fout in de tekening van de architect, en de gevolgen daarvan. Zij had de maten op de tekeningen van de architect in het werk moeten nameten, zodat zij de toe te passen constructie daarop – na overleg met haar constructeur – kon aanpassen. Dat heeft zij nu pas achteraf gedaan. Gelet op het geringe hoogteverschil is sloop echter buitenproportioneel. Dat klemt temeer, omdat ook de bovengelegen verdieping dan gesloopt zou moeten worden.

5.18.7. De rechtbank is van oordeel dat aannemer de kosten op zich moet nemen van het ophogen van de bestaande vloer, het realiseren van een drempel of helling en het inkorten en netjes afwerken van de deur, zoals zij zelf ook heeft voorgesteld. Daarnaast begrijpt de rechtbank de opmerking van opdrachtgever dat hij deze oplossing ‘maar niets vindt’ als een bezwaar tegen het te verwachten eindresultaat. Dat bezwaar is terecht. Aan de gewenste strakke uitvoering, waaraan opdrachtgever ter zitting refereerde, wordt hiermee afbreuk gedaan. Omdat de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, schat de rechtbank de kosten voor het herstel van deze tekortkoming en van eventuele gevolgschade op € 2.500, en de schade voor de minder fraaie en strakke afwerking dan overeengekomen op € 5.000,00. De rechtbank wijst in dit kader een vergoeding van € 7.500,00 toe.

Verjongde kanaalplaat(kop)

5.19. Volgens Opdrachtgever heeft Aannemer op de eerste verdiepingsvloer de kanaalplaatkop verjongd (afgeschaafd), waardoor een ernstige zwakte is opgetreden in de vloerconstructie. De oplegging van de kanaalplaten van de eerste verdiepingsvloer is ingelaten in het H-profiel. Daarvoor is volgens hem de bovenzijde van de kanaalplaat weggezaagd en wordt de sterkte van de oplegging alleen nog maar gehaald uit de onderwapening van de kanaalplaat.

5.19.1. Aannemer betwist uitdrukkelijk dat zij de kanaalplaatkop heeft verjongd. Ter zitting heeft zij toegelicht dat in de staalconstructie een aantal platen zit ingelast, waardoor een inkeping moet worden uitgezaagd om de kanaalplaat in te laten. De kanaalplaten liggen in het staal en op de tekening die de deskundige ABT van Opdrachtgever heeft weergegeven op pagina 9 van haar rapport (productie 24 bij dagvaarding) lijkt het of de kanaalplaat er bovenuit komt. Dat is, volgens Aannemer, absoluut niet het geval. De kanaalplaten worden geleverd met schuine kanten, zodat ze, zonder de platen te hoeven verjongen, kunnen worden ingelegd. Daarbij heeft Aannemer aangetekend dat er sowieso ruimte genoeg was om de kanaalplaten in het H-profiel in te leggen, omdat deze dunner (170 mm) zijn dan op de tekening van de architect (200 mm) staat aangegeven.

5.19.2. De stelling van Aannemer wordt ondersteund door deskundige Goudkuil, die in haar rapportage, door Aannemer overgelegd bij productie 11 bij akte overlegging producties, constateert dat de kanaalplaten niet verjongd zijn. Deze stelling is door Opdrachtgever onvoldoende gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Opdrachtgever zijn stellingen op dit onderdeel onvoldoende onderbouwd. Zijn vorderingen die hierop zien worden daarom afgewezen.

Ondeugdelijke uitvoering van de oplegging van de tweede verdiepingsvloer

5.20. Deze klacht van Opdrachtgever ziet op de oplegging van de tweede verdiepingsvloer op twee houten plintlatjes. Aannemer heeft ter zitting onweersproken toegelicht dat het hier gaat om werk dat nog niet is afgerond. De vloer moet hier nog ondersabeld worden. Zoals hiervoor overwogen komen de kosten van het afronden van het werk voor rekening van Aannemer.

Onjuiste uitvoering dakconstructie uitbouw voorzijde woning

5.21. Opdrachtgever beklaagt zich erover dat Aannemer de dakconstructie van de entree in hout heeft uitgevoerd in plaats van beton. Ter zitting heeft hij toegelicht dat hij heeft ingestemd met het dicht maken van het dak van de entree met houten balken, maar dat hij dacht dat het ging om een tijdelijke oplossing. Aannemer heeft betwist dat sprake was van een tijdelijke oplossing.

5.21.1. Hij heeft ter zitting toegelicht dat hij met zijn werkzaamheden is begonnen aan de achterzijde van de woning.

Toen hij daar klaar was met de kanaalplaten, heeft hij aan Opdrachtgever laten weten dat hij aan de voorzijde van de woning zou kunnen beginnen, en de bouw kunnen versnellen, maar dat hij de dakconstructie van de entree dan met houten balken zou moeten uitvoeren in plaats van met de op tekening weergegeven kanaalplaat. Daarmee is opdrachtgever akkoord gegaan, aldus nog steeds Aannemer.

5.21.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Opdrachtgever onvoldoende onderbouwd gesteld dat partijen een tijdelijke uitvoeringswijze overeen zijn gekomen. De vordering van Opdrachtgever op dit punt wordt afgewezen.

Gewijzigde dakconstructie dakopbouw op zolder

5.22. Opdrachtgever beklaagt zich verder over de dakconstructie van de dakopbouw op zolder. De legrichting van de houten balken is evenwijdig aan het dak, terwijl op tekening de legrichting loodrecht op het dak staat weergegeven.

5.22.1. Aannemer heeft ter zitting verklaard dat de constructie deugdelijk is. Zij heeft voor deze legrichting gekozen omdat dan eenvoudiger afschot te bereiken is. Dat de legrichting afwijkt van de tekening van de architect, wil nog niet zeggen dat sprake is van een gebrek, aldus Aannemer. Opdrachtgever heeft volgens haar niet onderbouwd dat sprake is van een gebrek.

5.22.2. Opdrachtgever stelt dat de gewijzigde legrichting leidt tot een gebrek in het gerealiseerde werk, maar hij heeft die stelling niet onderbouwd. Zijn deskundige ABT merkt daarover op dat ‘het niet verkeerd hoeft te zijn’, zodat Opdrachtgever zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in zijn stelling kan worden gevolgd. De vordering van Opdrachtgever op dit punt wordt afgewezen.

Het ontbreken van ankers

5.23. Opdrachtgever heeft, daar ter zitting naar gevraagd, toegelicht dat boven de garagedeur in het metselwerk geen ankers zijn aangetroffen die er volgens ABT wel zouden moeten zitten. Aannemer heeft daarop aangetekend dat de deskundige vermoedelijk heeft gedacht dat er een opgemetselde muur zou worden gerealiseerd, maar dat dit niet het geval is.

5.23.1. Dat ter plekke een pui gerealiseerd wordt, zodat er geen noodzaak is voor ankers, heeft Opdrachtgever onweersproken gelaten. Gelet daarop wijst de rechtbank de vordering van Opdrachtgever op dit onderdeel af.

5.24. Voor het overige zien de klachten van Opdrachtgever op werkzaamheden waarvan vast is komen te staan dat die nog niet zijn afgerond.

De schade van Opdrachtgever

Teveel betaalde aanneemsom van € 136.215,81

5.25. Opdrachtgever maakt op grond van artikel 6:271 BW aanspraak op terugbetaling van het door hem aan Aannemer betaalde gedeelte van de aanneemsom van € 136.215,81. Omdat het werk van Aannemer volgens Opdrachtgever volledig moet worden gesloopt, heeft dit werk voor hem geen enkele waarde (artikel 6:272 lid1 en lid 2 BW) en moet het door hem betaalde bedrag als onverschuldigd betaald aan hem terugbetaald worden.

5.25.1. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen is sloop onder de gegeven omstandigheden niet proportioneel. De gebreken kunnen worden hersteld en het werk kan worden afgerond. De daarmee gemoeid zijnde (extra) kosten komen voor rekening van Aannemer. Ter zitting hebben partijen bevestigd dat Aannemer factureerde naar de stand van het werk, zodat geen sprake is van reeds betaalde bedragen voor nog niet verrichte werkzaamheden. De vordering tot terugbetaling van € 136.215,81 wordt afgewezen, maar daarop zal wel via de toewijzing van eerdergenoemde vergoeding van € 7.500,00 voor de vloer nog een waardecorrectie plaatsvinden zoals bedoeld in artikel 6:272 lid 2 BW.

Kosten voor herstel en het afronden van het werk

5.26. Opdrachtgever heeft een calculatie laten maken van de kosten die gemoeid zullen zijn met het slopen en afvoeren van de bestaande constructie van uitbouwen en opbouw, het compleet nieuw opbouwen van de uitbouw over twee verdiepingen, een dakopbouw en een uitbouw aan de voorzijde van de woning, en diverse loodgieters- en elektrawerk.

5.26.1. Die calculatie sluit op € 281.869,24 inclusief btw en € 234.631,38 exclusief btw (herziene productie 25 van Opdrachtgever).

5.26.2. Ter zitting heeft Aannemer aangetekend dat er volgens hem posten in de herziene calculatie van Opdrachtgever zijn opgenomen die niet tot het aangenomen werk horen. Hij heeft daarbij gewezen op post 10 ‘sloopwerken’ van € 23.9293,20, post 14 ‘buitenriolering en drainage’ van € 1.614,00, op stelpost 32 ‘trappen en balustraden’ van € 12.000,00, op post 300 ‘buitenkozijnen kunststof van € 58.594,80 die uit het werk gehaald is, en op stelpost 70 ‘elektra’ van € 12.500,00 welk werk volgens Aannemer al door hem is uitgevoerd (aanpassen/vergroten van de elektrische installatie). Daarnaast heeft hij bezwaar gemaakt tegen post 25 ‘staalconstructies’ van € 6.321,60 voor het aanpassen van het door hem aangebrachte portaal, en tegen post 5 ‘bouwplaatsvoorzieningen’ (€ 12.687,10), waaronder wekelijks bouwoverleg gedurende veertien weken, bouwkeet en toiletvoorziening gedurende die tijd, vergoeding CAR-verzekering, het maken van werktekeningen en het afdekken (van meubilair) en plaatsen van stofschotten waar nodig.

5.26.3. Opdrachtgever heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de calculatie een scherpe marktconforme offerte voor het (sloop)werk is. Hij heeft erkend dat de kozijnen/puien uit het werk zijn gehaald, maar daar bij aangetekend dat hij die niet als minderwerk terug heeft gekregen. Daarop heeft Aannemer onweersproken aangetekend dat Opdrachtgever ze ook niet aan Aannemer betaald heeft. Partijen hebben ter zitting daarnaar gevraagd verklaard dat Aannemer factureerde naar de stand van het werk (zie hiervoor onder 5.25.1). Dat Aannemer de elektrische installatie al heeft aangepast/vergroot, heeft Opdrachtgever onweersproken gelaten.

5.26.4. Verder heeft Opdrachtgever ter zitting benadrukt dat hij aanspraak maakt op het verschil dat het afmaken van het werk door een nieuwe aannemer zou kosten en de kosten die Aannemer daarvoor berekende. Dat verschil is volgens Opdrachtgever € 92.734,14, waarvan volgens hem zo’n € 60.000 het prijsverschil door prijsindexatie vormt en het restant de kosten zijn voor de sloop en wat daarmee samenhangt. Aannemer heeft betwist dat het verschil van € 60.000 de prijsindexatie in een jaar kan zijn.

5.26.5. De rechtbank is van oordeel dat de calculatie van Opdrachtgever in dit geval niet de basis kan vormen voor de vaststelling van de aan Opdrachtgever toe te wijzen kosten van het afronden van het werk. De calculatie is gebaseerd op sloop en opnieuw opbouwen, een ander uitgangspunt dan de rechtbank hanteert.

5.26.6. De oorspronkelijke aanneemsom bedroeg € 189.135,10 inclusief btw. De kunststof kozijnen werden in overleg uit het werk gehaald. Daarvoor had Aannemer in haar offerte een bedrag van € 27.285,00 exclusief btw opgenomen, dat wil zeggen € 33.014,85 inclusief btw. Na verrekening van dit minderwerk bedraagt de aanneemsom dan € 189.135,10 -/- € 33.014,85 = € 156.120,25.

5.26.7. Opdrachtgever betaalde inmiddels een bedrag van € 136.215,81, zodat hij Aannemer nog een bedrag van € 19.904,44 had moeten betalen als Aannemer het werk voor Opdrachtgever had afgemaakt.

Dat Opdrachtgever bij een nieuwe aannemer meer zal moeten betalen voor het uitvoeren van de resterende werkzaamheden is een feit van algemene bekendheid. Niet alleen zijn aannemers terughoudend met het overnemen van een werk, ook de bouwkosten zijn inmiddels gestegen. Uitgaande van de meest recente bekende Inputprijsindex bouwkosten Nieuwbouwwoningen van het CBS die in april 2025 4,5 bedroeg, gaat de rechtbank uit van een bouwkostenstijging van 4,5%.

5.26.8. De extra marge die een nieuwe aannemer bij Opdrachtgever in rekening zal brengen schat de rechtbank op 5%. Dit betekent dat zij aan Opdrachtgever het verschil toewijst tussen € 21.840,15 (€ 19.904,44 + 4,5% + 5%) en € 19.904,44 voor het afronden van de werkzaamheden. Dit verschil is € 1.935,71.

Door Opdrachtgever aangeschafte klisstenen € 7.750,87

5.27. Omdat Aannemer Opdrachtgever had laten weten de door hem gewenste metselstenen (klisstenen) niet te kunnen leveren, heeft Opdrachtgever in overleg met Aannemer gekozen voor een andere metselsteen. Achteraf is Opdrachtgever gebleken dat de klisstenen wel leverbaar zijn, zodat hij die uiteindelijk zelf heeft aangeschaft. Hij vindt dat Aannemer de kosten daarvan voor haar rekening moet nemen. Aannemer beroept zich op de afspraak met Opdrachtgever dat een andere steen zal worden toegepast.

5.27.1. Omdat partijen overeenkwamen een andere metselsteen toe te passen kan Opdrachtgever de kosten voor de klisstenen niet voor rekening van Aannemer brengen. Zijn vordering wordt afgewezen.

Deskundigenkosten

€ 6.749,00

5.28. Tegen deze kosten heeft Aannemer geen specifiek verweer gevoerd.

5.28.1. De rechtbank is van oordeel dat Opdrachtgever zich terecht heeft laten bijstaan door deskundigen. Zij wijst de vordering toe.

Noodmaatregelen

€ 949,24

5.29. Tegen deze vordering heeft Aannemer geen specifiek verweer gevoerd, zodat de rechtbank die toewijst.

Verblijf buitenshuis € 9.000,00

5.30. Deze vordering van Opdrachtgever ziet op het opknappen van diens oude camper, zodat die als tijdelijk verblijf kan dienen tijdens de (sloop)werkzaamheden van de nieuwe . Aannemer heeft deze vordering gemotiveerd betwist. Sloop is niet aan de orde en tijdens de verbouwingswerkzaamheden van Aannemer heeft Opdrachtgever ook gewoon in de woning verbleven. Dat was zelfs zijn wens, aldus nog steeds Aannemer.

5.30.1. Gelet op het feit dat de rechtbank heeft geoordeeld dat sloop buitenproportioneel is en herstel met minder vergaande middelen mogelijk is, acht zij geen gronden aanwezig voor een verblijf buitenshuis voor rekening van Aannemer. De rechtbank wijst deze vordering af.

Beroep van Aannemer op verrekening en conclusie

5.31. Aan Opdrachtgever wordt toegewezen een bedrag van € 17.133,95 (€ 7.500,00 +

€ 1.935,71 + € 6.749,00 + € 949,24).

5.31.1. Aannemer heeft onweersproken gesteld dat Opdrachtgever de meerwerkfacturen die Aannemer heeft overgelegd bij zijn productie 3, onbetaald heeft gelaten. Hij heeft een beroep gedaan op verrekening. Het gaat om factuur 003 van 17 september 2023 voor € 1.228,15 en factuur 004 van 17 september 2023 voor € 3.821,29.

5.31.2. Per saldo wordt aan Opdrachtgever toegewezen € 17.133,95 -/- € 3.821,29 -/- € 1.228,15 = € 12.084,51.

5.32. Omdat Opdrachtgever en Aannemer over en weer op punten in het ongelijk worden gesteld, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren zoals hierna in de beslissing te vermelden.

De rechtbank

6.1. veroordeelt Aannemer tot betaling van € 12.084,51 binnen twee weken na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis,

6.2. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt,

6.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op

25 juni 2025.

3280 Artikel 7:764 lid 2 BW bepaalt dat de opdrachtgever bij opzegging de voor het gehele werk geldende prijs moet betalen, verminderd met de besparingen die uit de opzegging voortvloeien.