ECLI:NL:RBDHA:2025:13621

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: 686017 / KG ZA 25-500 Vonnis in kort geding van 22 juli 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] te [woonplaats] , 2. [eiser 2] te [woonplaats] , eisers, advocaat mr. Ö. Sahin te Rijswijk, tegen: 1 [gedaagde 1] te [woonplaats] , gedaagde, advocaat mr. W.L. Bouritius te Den Haag, 2. [gedaagde 2] te [woonplaats] , gedaagde, niet verschenen, 3. [gedaagde 3] te [woonplaats] , gedaagde, in persoon verschenen, 4. [gedaagde 4] te [woonplaats] , gedaagde, niet verschenen, 5. [gedaagde 5] te [woonplaats] , gedaagde, niet verschenen, 6. [gedaagde 6] te [woonplaats] , gedaagde, in persoon verschenen, 7. Zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te Den Haag aan het adres [adres], gedaagde, niet verschenen. Eisers worden hierna [eisers] c.s. genoemd. Gedaagde sub 1, sub 2, sub 3 en sub 6 worden hierna respectievelijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 6] genoemd. Gedaagden sub 1 tot en met 7 worden gezamenlijk aangeduid als gedaagden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 11 juni 2025 tegen de terechtzitting van 25 juni 2025 met producties 1 tot en met 17; - de door [gedaagde 1] overgelegde producties 1 tot en met 13; - de op 25 juni 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door [eisers] c.s. en [gedaagde 1] pleitnotities zijn overgelegd; - de dagvaarding van 4 juli 2025 tegen de terechtzitting van 8 juli 2025 waarbij gedaagden 2 tot en met 7 (nogmaals) zijn opgeroepen; - de aanvullende producties 18 tot en met 23 van [eisers] c.s.; - de aanvullende producties 14 en 15 van [gedaagde 1] ; - de akte eisvermeerdering met productie 24 van [eisers] c.s.; - de op 8 juli 2025 gehouden (voortzetting van de) mondelinge behandeling, waarbij door [gedaagde 1] nadere pleitnotities zijn overgelegd; 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling van 25 juni 2025 bevestigde [gedaagde 1] desgevraagd dat hij de dagvaardingen bestemd voor de overige gedaagden heeft achtergehouden, waardoor de overige gedaagden niet op de hoogte waren c.q. konden zijn van (de inhoud van) de dagvaarding en de zitting van 25 juni 2025. Ter zitting is bepaald dat de mondelinge behandeling zou worden voortgezet op 8 juli 2025. Aan mr. Bouritius, advocaat van [gedaagde 1] , is opdracht gegeven te pogen om [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 6] , waarvan [gedaagde 1] heeft bevestigd dat zij daadwerkelijk in de woning wonen, op de hoogte te brengen van (de inhoud van) de dagvaarding en hen te informeren over de voortzetting op 8 juli 2025. Mr. Bouritius kon voornoemde gedaagden niet bereiken en heeft hen niet (volledig) kunnen informeren. Aan mr. Sahin, advocaat van [eisers] c.s., is vervolgens toestemming verleend om de dagvaardingen met verkorte termijn opnieuw te betekenen. Op 4 juli 2025 zijn de dagvaardingen opnieuw betekend aan gedaagden sub 2 tot en met 7. Op de (voortzetting van de) mondelinge behandeling van 8 juli 2025 zijn, naast [gedaagde 1] , ook [gedaagde 3] en [gedaagde 6] verschenen. 1.3. De overige gedaagden zijn behoorlijk opgeroepen tegen de terechtzitting van 8 juli 2025 maar zijn daar niet verschenen. Tegen gedaagden sub 2, 4, 5 en 7 wordt verstek verleend. 1.4. Tijdens de zitting van 8 juli 2025 is vonnis bepaald op vandaag.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eisers] c.s. zijn eigenaar van de woning aan de [adres] te Den Haag (hierna: de woning). Zij hebben op enig moment Nieuw Nederlands Vastgoed en de moedermaatschappij NL Trading B.V., waarvan [gedaagde 1] enig aandeelhouder en bestuurder is, opdracht gegeven de woning te renoveren en vervolgens te verkopen. 2.2. Na verloop van tijd heeft [gedaagde 1] aangegeven de woning zelf te willen kopen. Op 1 augustus 2022 hebben [eisers] c.s. en [gedaagde 1] daartoe een koopovereenkomst voor de woning gesloten. Zij kwamen overeen dat de akte van levering zou worden gepasseerd op 1 augustus 2022 of binnen 18 maanden daarna, tenzij partijen nader overeen zouden komen. Verder spraken [eisers] c.s. en [gedaagde 1] af dat [gedaagde 1] de woning in de tussentijd zou huren. Op 1 augustus 2022 sloten zij zodoende een huurovereenkomst waarin onder meer staat: “Artikel 9 De huurovereenkomst is met ingang van: 1 augustus 2022 tot 1 augustus 2024 (voor de duur van twee jaar) en eindigt van rechtswege op 1 juli 2024 Met de koopoptie voor het bedrag van € 550.00,00 (…), dat wil zeggen dat huidige huurder de heer [gedaagde 1] deze woning mag over kopen. (…)” 2.3. [eisers] c.s. en [gedaagde 1] kwamen een huurprijs van € 1.800,00 per maand overeen en spraken af dat [gedaagde 1] de huur maandelijks elke eerste van de maand moest betalen door middel van bankoverschrijving. 2.4. Op 16 maart 2024 hebben [eisers] c.s. [gedaagde 1] een e-mail gestuurd waarin staat dat [gedaagde 1] op grond van de koopovereenkomst gehouden was de woning binnen achttien maanden af te nemen. Zij hebben [gedaagde 1] gesommeerd om binnen veertien dagen mede te delen wanneer en bij welke notaris het transport zou plaatsvinden. Indien [gedaagde 1] niet aan de sommatie zou voldoen, zouden [eisers] c.s. een boete en ontruiming van de woning van [gedaagde 1] vorderen. Op 19 maart 2024 stuurde [gedaagde 1] een e-mail waarin onder meer staat: “Ik ben naar de hypotheekadviseur geweest. Op dit moment kan ik geen hypotheek krijgen. Kan de huurovereenkomst eventueel verlengt worden voor een jaar. Als dat niet mogelijk is, heb ik drie maanden de tijd nodig om te verhuizen. (…)” 2.5. Op 28 maart 2024 hebben [eisers] c.s. via WhatsApp laten weten voor de optie van drie maanden voor verhuizing van [gedaagde 1] te kiezen. In het verlengde daarvan hebben [eisers] c.s. een vaststellingsovereenkomst opgesteld en aan [gedaagde 1] ter tekening gestuurd, maar daar heeft [gedaagde 1] niet op gereageerd. 2.6. [gedaagde 1] stuurde op 12 juni 2024 een e-mail naar [eisers] c.s. waarin onder meer staat: “Zoals u weet heb ik de woning aan de [adres] , [postcode] Den Haag gehuurd . Mijn bedrijf wordt 3 jaar in december 2024, dan zijn de jaarcijfers rond. Ik wil graag de woning kopen in december 2024. Indien ik geen hypotheek krijg, zal ik zeker een andere klant zoeken om deze woning te kopen. Daarbij zal ik dan ook samen met mijn familie de woning verlaten en op zoek gaan naar een andere woning. (…)” 2.7. In november 2024 hebben [eisers] c.s. en [gedaagde 1] met elkaar gesproken en werd duidelijk dat [gedaagde 1] geen hypotheek kon verkrijgen. [gedaagde 1] heeft toen toegezegd op zoek te gaan naar andere woonruimte. 2.8. [gedaagde 1] heeft vervolgens per 1 mei 2025 een kamer in de woning (onder)verhuurd aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] en met hen een (onder)huurovereenkomst gesloten. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] staan per 5 mei 2025 op het adres ingeschreven. [gedaagde 6] is de zoon van [gedaagde 1] en woont als gezinslid van [gedaagde 1] al langere tijd in de woning. 2.9. Op 2 mei 2025 is [gedaagde 1] namens [eisers] c.s. formeel in gebreke gesteld en is hem gelegenheid gegeven om alsnog binnen acht dagen de financiering te regelen en de juridische levering van de woning te realiseren. Ook is [gedaagde 1] gewezen op een huurachterstand van op dat moment € 7.500,00. Op 16 mei 2025 hebben [eisers] c.s. de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde 1] gelegenheid gegeven de woning vrijwillig te verlaten. [gedaagde 1] heeft de woning niet verlaten, waarna [eisers] c.s. op 11 juni 2025 zijn overgegaan tot dagvaarden.

3.1. [eisers] c.s. vorderen – zakelijk weergegeven – [gedaagde 1] te veroordelen de woning binnen veertien dagen te ontruimen. Ook vorderen zij dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot het betalen van een gebruiksvergoeding van € 1.800,00 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] de woning nog onder zich houdt, een bedrag van € 3.600,00 aan achterstallige huur, een bedrag van € 750,00 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Tevens vorderen [eisers] c.s. gedaagden 2 tot en met 7 te veroordelen de woning te ontruimen en hen, met [gedaagde 1] , hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de gebruiksvergoeding van € 1.800,00 per maand en de proceskosten. 3.2. Daartoe voeren [eisers] c.s. – samengevat – het volgende aan. [gedaagde 1] zou de woning van [eisers] c.s. kopen en daartoe hebben zij een koopovereenkomst gesloten. Tot aan levering van de woning zou [gedaagde 1] de woning van [eisers] c.s. huren en in dat kader is een tijdelijke huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst is alleen gesloten in combinatie met de koopovereenkomst met als doel dat [gedaagde 1] de woning uiteindelijk daadwerkelijk zou kopen. [gedaagde 1] kon geen hypotheek verkrijgen en heeft toen om verlenging van de huurtermijn óf om een termijn van drie maanden voor verhuizen verzocht. [eisers] c.s. hebben ingestemd met het laatste. Daarmee is de huurovereenkomst in beginsel beëindigd. Uit coulance en op verzoek van [gedaagde 1] hebben [eisers] c.s. vervolgens ingestemd met een nader uitstel tot eind 2024 zodat [gedaagde 1] alsnog kon proberen een hypotheek te krijgen. Toen eind 2024 bleek dat [gedaagde 1] geen hypotheek kon krijgen, heeft hij nogmaals toegezegd de woning te zullen verlaten. Na januari 2025 bleek [gedaagde 1] de woning echter toch niet te willen verlaten. Op 16 mei 2025 hebben [eisers] c.s. de koopovereenkomst vervolgens buitengerechtelijke ontbonden en dat heeft ook gevolgen voor de huurovereenkomst, voor zover die al niet eerder geëindigd was. Volgens [eisers] c.s. verblijft [gedaagde 1] nu zonder recht of titel in de woning. Dat laatste geldt overigens ook voor de overige bewoners. De onderhuurovereenkomsten volgen het lot van de huurovereenkomst. 3.3. Verder voeren [eisers] c.s. aan dat sprake is van een huurachterstand van € 3.600,00 hetgeen een tekortkoming is die ernstig genoeg is om de huurovereenkomst, voor zover die nog zou bestaan, te ontbinden en de woning te ontruimen. Verder is van belang dat [gedaagde 1] , in strijd met de huurovereenkomst en goed huurderschap, zoals bedoeld in artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW), derden heeft toegestaan zich op het adres in te schrijven. Tot slot handelt [gedaagde 1] in strijd met de huurovereenkomst en de artikelen 7:213 en 7:214 BW, door de woning in strijd met de daaraan toegekende bestemming te gebruiken, omdat hij de woning als kantoorruimte gebruikt. 3.4. [gedaagde 1] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. [gedaagde 3] en [gedaagde 6] zijn weliswaar verschenen, maar hebben geen concreet verweer gevoerd.

4.1. [gedaagde 1] weerspreekt dat [eisers] c.s. een spoedeisend belang bij hun vordering tot ontruiming hebben. Er is sprake van een spoedeisend belang als in redelijkheid niet kan worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht. Standpunt van [eisers] c.s. is dat [gedaagde 1] zonder recht of titel verblijft in hun woning, terwijl er tevens een achterstand in betaling van de huur is en het steeds hun plan was de woning te verkopen. Naar oordeel van de voorzieningenrechter kan gelet hierop in redelijkheid niet van [eisers] c.s. worden gevergd dat zij de uitkomst van een (nog niet aanhangig gemaakte) bodemprocedure afwachten. 4.2. De kern van het geschil is of [gedaagde 1] de woning moet ontruimen. [gedaagde 1] betwist dat de huurovereenkomst is beëindigd en stelt dat de huurovereenkomst inmiddels is omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Van tekortkomingen dan wel tekortkomingen die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning kunnen rechtvaardigen, is geen sprake, aldus [gedaagde 1] . De gevorderde ontruiming 4.3. De eerste vraag is of de huurovereenkomst is beëindigd. De voorzieningenrechter oordeelt op dat punt als volgt. 4.4. Uit de overgelegde stukken en het behandelde ter zitting blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende duidelijk dat het doel van [eisers] c.s. en [gedaagde 1] was om de woning aan [gedaagde 1] te verkopen. Zij hebben immers een koopovereenkomst gesloten waarin is bepaald dat [gedaagde 1] de woning koopt. Op grond van de koopovereenkomst moest levering van de woning in ieder geval binnen 18 maanden plaatsvinden. [gedaagde 1] zou actie ondernemen om een hypotheek te verkrijgen en hij sprak met [eisers] c.s. af de woning in de tussentijd van hen te huren. In aansluiting op de koopovereenkomst is de huurovereenkomst vervolgens gesloten voor bepaalde tijd. De stelling van [gedaagde 1] dat het slechts om een koopoptie in de huurovereenkomst ging en dat hij niet daadwerkelijk hoefde te kopen, volgt de voorzieningenrechter niet. De koopovereenkomst was op dat moment namelijk al definitief gesloten en van een optie tot koop was toen al geen sprake meer. [gedaagde 1] had zich immers verbonden om de woning binnen achttien maanden daadwerkelijk af te nemen. 4.5. Er is in de ogen van de voorzieningenrechter sprake van een koopovereenkomst met daaronder een huurovereenkomst die onlosmakelijk is verbonden met de koopovereenkomst en daaraan ondergeschikt is. [eisers] c.s. hebben in dat kader ook onweersproken aangevoerd dat de tijdelijke huurovereenkomst nooit door hen zou zijn gesloten als de koopovereenkomst niet zou zijn gesloten. Voorgaande brengt mee dat wanneer de koop van de woning niet door zou gaan, de huurovereenkomst, die ook slechts voor maximaal twee jaar was gesloten, beëindigd kon worden. Uit de correspondentie blijkt dat beide partijen hiervan steeds uitgingen. 4.6. Op 16 maart 2024 hebben [eisers] c.s. [gedaagde 1] erop gewezen dat [gedaagde 1] gehouden was de woning binnen achttien maanden na het sluiten van de koopovereenkomst, zijnde uiterlijk 1 februari 2024, af te nemen. Zij hebben [gedaagde 1] vervolgens verzocht c.q. gesommeerd om alsnog binnen veertien dagen mede te delen wanneer en bij welke notaris het transport zou plaatsvinden. Daarbij hebben zij ook aangekondigd dat zij genoodzaakt zouden zijn een boete en ontruiming van de woning te vorderen, indien [gedaagde 1] niet aan de sommatie zou voldoen. In zijn reactie van 19 maart 2024 liet [gedaagde 1] vervolgens weten dat hij geen hypotheek kon krijgen en vroeg hij naar de mogelijkheid om de huurovereenkomst te verlengen met een jaar. Daaruit, en uit het feit dat [gedaagde 1] de ontruiming ook niet tegenspreekt, blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter al dat voor [gedaagde 1] ook duidelijk was dat de huurovereenkomst zou eindigen indien hij niet daadwerkelijk tot koop van de woning zou overgaan. Indien verlenging van de huurovereenkomst niet tot de mogelijkheden zou behoren, zou [gedaagde 1] , naar eigen zeggen, drie maanden de tijd nodig hebben om te verhuizen. Met dat laatste hebben [eisers] c.s. vervolgens op 28 maart 2024 ingestemd. 4.7. [eisers] c.s. en [gedaagde 1] hebben zodoende overeenstemming bereikt inhoudende dat [gedaagde 1] de woning binnen drie maanden na 28 maart 2024 zou verlaten en dat de huurovereenkomst tussen hen werd beëindigd. In aansluiting daarop hebben [eisers] c.s. op 26 april 2024 een vaststellingsovereenkomst naar [gedaagde 1] gestuurd waarin is opgenomen dat [gedaagde 1] de woning uiterlijk 1 juli 2024 zou ontruimen. In plaats van de vaststellingsovereenkomst te ondertekenen heeft [gedaagde 1] op 12 juni 2024 verzocht om nader uitstel om de woning te verlaten, omdat hij de woning naar zijn zeggen in december 2024 alsnog zou kunnen kopen. Ook hieruit blijkt weer dat ook [gedaagde 1] ervan uitging dat hij de woning moest verlaten als hij de woning níet daadwerkelijk zou kunnen kopen. In het verlengde van zijn verzoek om nader uitstel, deed [gedaagde 1] vervolgens wederom de toezegging dat hij de woning (met zijn familie) zou verlaten als hij geen hypotheek zou kunnen verkrijgen. Ook met deze toezegging onderstreepte [gedaagde 1] dat koop van de woning en tijdelijke huur van de woning onlosmakelijk met elkaar verbonden waren. Uit coulance en omdat zij [gedaagde 1] niet in een benarde positie wilden brengen, hebben [eisers] c.s. vervolgens ingestemd met een langer verblijf van [gedaagde 1] in de woning, onder de voorwaarde dat hij de woning in december 2024 alsnog zou kopen. 4.8. In december 2024 bleek [gedaagde 1] wederom niet in staat de woning te kopen en dus was hij, gelet op het voorgaande, gehouden om de woning te verlaten en kwam de huurovereenkomst tot een definitief einde. [gedaagde 1] heeft tot op heden de woning echter niet verlaten en heeft zelfs in de tussentijd, terwijl de discussie met [eisers] c.s. over het verlaten van de woning al geruime tijd liep, een kamer onderverhuurd aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . [gedaagde 1] heeft [gedaagde 2] en [gedaagde 3] daarbij niet op de hoogte gebracht van het lopende geschil met [eisers] c.s. over ontruiming van de woning, zelfs niet nadat er was gedagvaard, waardoor een nieuw exploot nodig werd. 4.9. Voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1] momenteel zonder recht of titel in de woning verblijft. Dit betekent dat de vordering van [eisers] c.s. om de woning te ontruimen wordt toegewezen en dat [gedaagde 1] en zijn gezinsleden, waaronder [gedaagde 6] , de woning moeten verlaten. Datzelfde geldt voor de overige gedaagden. Ten aanzien van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als onderhuurders wijst de voorzieningenrechter er voor de volledigheid nog op, dat zij geen beroep kunnen doen op onderhuurbescherming, nu zij geen zelfstandige woonruimte huren, maar slechts een kamer. De voorzieningenrechter ziet om praktische redenen aanleiding voor een iets langere ontruimingstermijn dan is gevorderd en zal bepalen dat gedaagden de woning binnen één maand na betekening van het vonnis moeten ontruimen. 4.10. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter nog op dat niet is betwist dat nog altijd sprake is van een huurachterstand en dat [gedaagde 1] zonder [eisers] c.s. daarover te informeren heeft toegestaan dat derden zich op het adres van de woning hebben ingeschreven, waarbij een deel van deze derden daadwerkelijk in de woning is gaan verblijven, terwijl een ander deel alleen op papier in de woning is gaan wonen. Deze feiten rechtvaardigen eens te meer de ontruiming, nu [gedaagde 1] zich daarmee geen goed huurder heeft getoond.

Totaal € 4.180,67 4.15. De voorzieningenrechter wijst erop dat [eisers] c.s. jegens alle gedaagden betaling van de proceskosten heeft gevorderd, en daarbij heeft gevorderd dat de gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling. De voorzieningenrechter zal dat toewijzen met uitzondering van de (extra) kosten voor het opnieuw laten betekenen van de dagvaarding, zijnde € 501,65 en de advocaatkosten voor de tweede zitting, zijnde € 553,50 Die kosten komen uitsluitend voor rekening van [gedaagde 1] . Hij heeft immers de eerste dagvaardingen bewust achtergehouden, waardoor het nodig was deze opnieuw te laten betekenen zodat ook de andere gedaagden op de hoogte konden zijn van deze procedure. Het handelen van [gedaagde 1] leidde tevens tot de noodzaak voor een tweede zitting. Dat rechtvaardigt dat alleen hij de daarmee gemoeide extra kosten draagt. 4.16. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter: 5.1. verleent verstek tegen gedaagden sub 2, 4, 5 en 7; 5.2. veroordeelt alle gedaagden om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Den Haag te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van al hetgeen en allen die zich daarin vanwege gedaagden bevinden met afgifte van de sleutels van de woning en die woning ter vrije beschikking van [eisers] c.s. te stellen; 5.3. veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van € 1.800,00 aan gebruiksvergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat hij de woning nog onder zich houdt, althans niet ter vrije en algehele beschikking van [eisers] c.s. stelt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 5.4. veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van een bedrag van € 1.800,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling; 5.5. veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten voor het opnieuw laten betekenen van de dagvaardingen en de extra advocaatkosten van respectievelijk € 501,65 en € 553,50, in totaal € 1.055,15; 5.6. veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten onder 5.5 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.7. veroordeelt alle gedaagden hoofdelijk in de (overige) proceskosten van € 3.125,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten gedaagden € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.8. veroordeelt alle gedaagden hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten onder 5.7 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.10. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025. lgcp Citaten worden inclusief eventuele taal- en tikfouten weergegeven.