ECLI:NL:RBDHA:2025:12188

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/678374 / HA ZA 25-49 Vonnis van 9 juli 2025 in de zaak van 1 [Partij A, sub 1] , wonende te [woonplaats] , 2. [Partij A, sub 2], wonende te [woonplaats] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat mr. R.R. Beuker te Amsterdam, tegen [Partij B] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam. Partijen zullen hierna opdrachtgevers en aannemer genoemd worden. Opdrachtgevers zullen afzonderlijk worden [Partij A, sub 1] en [Partij A, sub 2] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 30 december 2024, met producties 1 tot en met 17; de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 26 februari 2025, met producties 1 tot en met 7; de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 18 tot en met 23; de akte inbreng nadere producties tevens eiswijziging namens opdrachtgevers, met producties 24 tot en met 28; de akte overlegging producties namens aannemer, met producties 8 tot en met 10. 1.2. Op 28 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. Op 10 september 2019 hebben opdrachtgevers (als kopers en opdrachtgevers), [bedrijfsnaam 1] B.V. (als verkoper) en aannemer een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten ter zake van de koop en (vernieuw)bouw van een appartement(encomplex) met bijbehorende parkeerplaats aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de overeenkomst). 2.2. De overeenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen: “INLEIDING 1. Er is een plan ontwikkeld voor de (vernieuw)bouw van het onroerend goed aan de [adres 1] ( [postcode] ) te [plaats] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] , bij welke (vernieuw)bouw in het onroerend goed acht (8) appartementen zullen worden gerealiseerd door de hierna te noemen aannemer krachtens de hierna in artikel 16 vermelde aannemingsovereenkomst, welke onderdeel uitmaakt van de onderhavige koop/aannemingsovereenkomst, bedoelde (vernieuw)bouw hierna ook te noemen “het perceel” en/of “het project”. 2. […] Verkoper en koper zijn per 06 september 2019 een koop-/aannemingsovereenkomst overeengekomen als volgt: Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: A. Bouwnummer 1, zijnde het appartementsrecht, rechtgevende op een 162/914e aandeel in de gemeenschap bestaande uit het perceel met het daarop staande gebouw en verder toebehoren, en rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het privé-gedeelte bestemd tot woning met bijbehoren, welke privé-gedeelte op de aan deze akte gehechte concept splitsingstekening is aangegeven met indexnummer 1; B. Parkeerplaats ongenummerd, zijnde het appartementsrecht, rechtgevend op 12/914e aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het perceel met het daarop staande gebouw en verder toebehoren, en rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het privé-gedeelte bestemd tot één parkeerplaats met bijbehoren, welke privé-gedeelte op de aan deze akte gehechte concept splitsingsovereenkomst is aangegeven met indexnummer 15; alles overeenkomstig de aan deze overeenkomst gehechte akte van splitsing in appartementsrechten; hierna tezamen ook te noemen: “het registergoed” of “het verkochte”, KOOPPRIJS De koopprijs bestaat uit: *woning Grondkosten € 279.138,00 *parkeerplaats Grondkosten € 25.000,00 […] Aanneming Artikel 15 I De koper (hierna ook te noemen: “Verkrijger”) geeft opdracht aan de aannemer die aanneemt, om met inachtneming van de akte(n) van splitsing en conform de op het Project van toepassing zijnde technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt doordat de laatste pagina is voorzien van een handtekening van partijen, het gekochte en het gebouw te verbouwen tot woonappartement/woonappartementencomplex naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. II De totale aanneemsom bedraagt: € 295.862 (inclusief belastingen). […] Termijnen en betalingsregeling Artikel IV 1. De termijnen van de aanneemsom zijn de volgende: […] - 8e Termijn (bij oplevering) 10% […] 4. Indien meerwerk overeengekomen wordt, zal de volgende betalingsregeling gelden: - Voor meerwerk geldt dat bij opdracht door de Verkrijger 25% mag worden gedeclareerd door de Aannemer als vergoeding voor algemene en voorbereidende kosten. Het resterende gedeelte dient te worden gedeclareerd bij het gereedkomen van het meerwerk dan wel bij de eerstkomende betalingstermijn daarna. […] Bouwtijd en start werkbare dagen Artikel V 1. De Aannemer verbindt zich het privé-gedeelte binnen 230 werkbare werkdagen na de aanvang van de (vernieuw)bouw van het gebouw geheel voor bewoning gereed aan de Verkrijger op te leveren in de zin van artikel 11 lid 4 van de hierna in Artikel XI bedoelde Algemene Voorwaarden. 2. De bouw is begonnen op 15 mei 2019. […] Geen Woningborg garantie- en waarborgregeling nieuwbouw; Woningborg-certificaat Artikel VII De Aannemer verklaart, dat het (de) appartementsrecht(en), dat/die het onderwerp is/zijn van deze overeenkomst, geen deel uitmaakt/uitmaken van een door Woningborg geregistreerd project. Wel zijn de Algemene Voorwaarden Transformatie 2017 voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door Woningborg op 1 april 2018 analoog van toepassing. […] DE VOLGENDE BEPALING GELDT ZOWEL VOOR ONDERHAVIGE KOOPOVEREENKOMST ALS VOOR ONDERHAVIGE AANNEMINGSOVEREENKOMST TEKORTKOMING EN ONVERMOGEN A. Ingeval één van de partijen één of meer verplichtingen uit de overeenkomst niet of niet tijdig nakomt, stelt de ene partij de andere partij bij ingebrekestelling een redelijke termijn om deze alsnog na te komen. Indien de in gebreke zijnde partij na verloop van de haar bij ingebrekestelling gestelde termijn nalatig blijft haar verplichtingen na te komen of er goede gronden zijn zulks te vrezen, is de andere partij gerechtigd diens verplichtingen op te schorten respectievelijk de overeenkomst te ontbinden, onverlet diens recht op schadevergoeding. […] D. Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst zoals omschreven in de leden A en B van dit artikel, zal de ingebreke zijnde partij aan de andere partij als boete een bedrag verschuldigd zijn ter grootte van 10% van de koop-/aanneemsom, onverminderd het recht op schadevergoeding. Het inroepen van ontbinding zal geschieden bij aangetekende brief met bericht ‘handtekening retour’ of telefaxbericht of e-mailbericht met verzendbevestiging.” 2.3. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden transformatie 2017 voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door Woningborg op 1 april 2018, van toepassing (hierna: de Algemene Voorwaarden). De Algemene Voorwaarden bevatten onder meer de volgende bepalingen: “Aard aannemingsovereenkomst Artikel 11 […] 2. De verplichtingen van de Ondernemer voortkomend uit de met de Verkrijger aangegane aannemingsovereenkomst vormen ten aanzien van de oplevering van het gebouw een ondeelbare verbintenis, die hij tegenover de Verkrijger verplicht is in haar geheel na te komen. 3. De appartementseigenaren zijn jegens elkander verplicht de bouw, de inrichting van het gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde, zoals dit in artikel 5:108 BW aan de appartementseigenaren is opgelegd. 4. De Verkrijger kan alleen en zonder medewerking van zijn medeVerkrijgers de uitvoering van de aannemingsovereenkomst van de Ondernemer vorderen, tenzij daardoor enig recht van zijn medeVerkrijgers zal worden aangetast of daardoor nadeel zal worden toegebracht aan een ander gedeelte van het gebouw dan het privégedeelte. 5. De Verkrijger zal alleen en zonder medewerking van zijn medeVerkrijgers de Ondernemer in het in artikel 22 van deze Algemene Voorwaarden beschreven geval in gebreke kunnen stellen en de in dat artikel genoemde rechten kunnen uitoefenen, tenzij daardoor enig recht van zijn medeVerkrijgers zal worden aangetast of daardoor nadeel zal worden toegebracht aan een ander gedeelte van het gebouw dan het privé-gedeelte.

In conventie 3.1. Opdrachtgevers vorderen - samengevat en na wijziging van eis - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - voor recht verklaart dat aannemer tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen jegens opdrachtgevers uit hoofde van de overeenkomst en verplicht is de als gevolg daarvan door opdrachtgevers geleden schade te vergoeden; primair voor recht verklaart dat opdrachtgevers de overeenkomst terecht hebben ontbonden en dat aannemer verplicht is de als gevolg daarvan door opdrachtgevers geleden schade te vergoeden; aannemer veroordeelt tot betaling van € 29.286,20 aan boete, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (“BW”) vanaf de vonnisdatum tot de dag van algehele betaling; en aannemer veroordeelt tot betaling van € 168.101,70 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vonnisdatum tot de dag van algemene betaling, althans de procedure te verwijzen naar een schadestaatprocedure; subsidiair - aannemer veroordeelt tot deugdelijk herstel van de door [bedrijfsnaam 2] geconstateerde gebreken, binnen een maand na de vonnisdatum, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag; zowel primair als subsidiair aannemer veroordeelt tot betaling van € 529,85 voor vergoeding van kosten voor vervangende huisvesting, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vonnisdatum tot de dag van volledige betaling; aannemer veroordeelt tot betaling van € 3.077,05 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vonnisdatum tot de dag van volledige betaling; aannemer veroordeelt tot betaling van € 55.188,00 aan boete op grond van artikel 14.5 van de Algemene Voorwaarden, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vonnisdatum tot de dag van volledige betaling; aannemer veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder beslagkosten, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vonnisdatum tot aan de dag van volledige betaling, alsmede nakosten en betekeningkosten; 3.2. Aannemer voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van opdrachtgevers althans afwijzing van hun vorderingen, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van opdrachtgevers in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf veertien dagen na de vonnisdatum. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. In reconventie 3.4. Aannemer heeft een eis in reconventie ingesteld. Zij vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. opdrachtgevers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 33.393,98, te betalen binnen veertien dagen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 26 februari 2025 tot de dag van volledige betaling; II. opdrachtgevers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf veertien dagen na de vonnisdatum. 3.5. Opdrachtgevers voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van aannemer althans afwijzing van haar vorderingen, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van aannemer in de proceskosten. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In conventie Inleiding 4.1. Opdrachtgevers hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat aannemer de overeenkomst niet correct is nagekomen. Het werk kent een groot aantal Gebreken aan zowel het privégedeelte van het appartement van opdrachtgevers als aan de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Opdrachtgevers verwijzen daartoe naar het deskundigenrapport. Aannemer heeft de Gebreken niet verholpen en het werk is niet opgeleverd. Door middel van hun brief van 3 mei 2022 hebben opdrachtgevers de overeenkomst ontbonden. Opdrachtgevers vorderen vergoeding van hun schade als gevolg van de Gebreken. Ook vorderen zij contractuele boetes omdat zij de overeenkomst terecht hebben ontbonden en omdat aannemer het werk niet tijdig heeft opgeleverd. 4.2. Aannemer heeft verschillende verweren aangevoerd wat betreft verschillende Gebreken. Ten aanzien van een aantal van de Gebreken heeft aannemer zich erop beroepen dat uitsluitend de VvE bevoegd daarover een vordering in te stellen, omdat die betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Ook heeft aannemer gesteld dat opdrachtgevers wat betreft een aantal Gebreken te laat hebben geklaagd, gelet op de oplevering op 27 januari 2021 en de onderhoudstermijn van zes maanden als vermeld in artikel 18 van de Algemene Voorwaarden. Aannemer erkent een klein aantal Gebreken die beperkt van aard zijn. Aannemer was steeds bereid die te verhelpen. Opdrachtgevers hebben daaraan echter niet de nodige medewerking verleend. De boete wegens de te late oplevering wordt deels erkend, namelijk tot het moment van oplevering op 27 januari 2021. Er is geen sprake van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. Nu niet sprake is van een rechtsgeldige ontbinding, dient de contractuele boete in dat kader te worden afgewezen. 4.3. De rechtbank komt tot de volgende oordelen. Zijn opdrachtgevers bevoegd ten aanzien van gemeenschappelijke delen? 4.4. Aannemer heeft aangevoerd dat een groot deel van de Gebreken ziet op gemeenschappelijke delen, zoals de buitengevels, scheidingswanden tussen het privégedeelte en de gemeenschappelijke ruimtes, raamkozijnen, de gemeenschappelijke hal en de lift. Volgens aannemer is uitsluitend de VvE bevoegd om ten aanzien van deze Gebreken een vordering in te stellen en niet (ook) de individuele eigenaren. 4.5. Opdrachtgevers hebben tijdens de mondelinge behandeling betoogd dat zij op grond van de overeenkomst en de Algemene Voorwaarden een zelfstandige positie hebben ten opzichte van de aannemer. Daarbij hebben zij verwezen naar de artikelen 11, 17, 18 en 22 van de Algemene Voorwaarden. Volgens opdrachtgevers is niet de VvE, maar zijn de individuele appartementseigenaren partij bij de overeenkomst en daarom kunnen zij een vordering instellen tot schadevergoeding. 4.6. De rechtbank is van oordeel dat opdrachtgevers geen zelfstandig vorderingsrecht toekomt met betrekking tot Gebreken die zien op gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Dit licht de rechtbank als volgt toe. 4.7. De rechtbank stelt voorop dat alle appartementsgerechtigden gezamenlijk eigenaar zijn van het gehele gebouw, inclusief de privégedeelten. De gerechtigde tot een appartementsrecht is geen eigenaar van het privégedeelte, maar heeft ‘slechts’ een exclusief gebruiksrecht, zo volgt uit artikel 5:106 lid 4 BW. De wet, de splitsingsakte en het Modelreglement regelen de verdeling van de bevoegdheden tussen de appartementseigenaren en de VvE wat betreft de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Uit artikel 5:126 lid 1 BW volgt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Onder beheer valt het plegen van onderhoud en het uitvoeren van reparaties. Dienovereenkomstig is in artikel 20 van het Modelreglement bepaald dat de VvE het beheer voert over en zorgdraagt voor het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Bij het uitoefenen van haar beheerstaak is de VvE bevoegd de gezamenlijke eigenaars te vertegenwoordigen en namens hen in en buiten rechte op te treden (art. 5:126 lid 5 BW). Dit betekent dat de VvE bevoegd is om tegen derden te procederen. Deze beheerbevoegdheid van de VvE is exclusief en een individuele eigenaar is (in beginsel) niet bevoegd dergelijke beheerhandelingen te verrichten. 4.8. Tussen partijen is niet in geschil dat de VvE bevoegd is op grond van de overeenkomst een vordering in te stellen jegens de aannemer wegens een tekortkoming daarin wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten. De vergadering van eigenaars heeft op 24 juni 2024 het besluit genomen om een arbitrageprocedure te starten tegen de aannemer over gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Die procedure loopt thans en heeft - in ieder geval deels - betrekking op dezelfde gebreken als aan de orde in de onderhavige procedure. Opdrachtgevers hebben toegelicht dat de andere eigenaren de arbitrageprocedure wilden. Opdrachtgevers hebben evenwel de onderhavige procedure gestart, omdat zij sneller een oordeel wilden en inschatten dat een civiele procedure sneller zou gaan dan een arbitrageprocedure. 4.9. In de contractuele relatie tussen partijen is een regeling opgenomen over de uitoefening van rechten op grond van de overeenkomst in relatie tot de rechten van de andere appartementseigenaren / opdrachtgevers. Ingevolge artikel 11 lid 4 en lid 5 van de Algemene Voorwaarden kan iedere opdrachtgever (“Verkrijger”) alleen en zonder medewerking van de andere opdrachtgevers (“Medeverkrijgers”) uitvoering van de overeenkomst vorderen en de aannemer in het in artikel 22 van de Algemene Voorwaarden beschreven geval in gebreke stellen en de in dat artikel genoemde rechten uitoefenen, tenzij daardoor enig recht van de andere opdrachtgevers zal worden aangetast of daardoor nadeel zal worden toegebracht aan een ander gedeelte van het gebouw dan het privégedeelte. Uit deze regeling volgt dat de rechten van de gemeenschappelijke eigenaren en daarmee de VvE – zoals die volgen uit de hierboven beschreven regelingen in de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement – en dus ook de daarin neergelegde bevoegdheidsverdeling, niet mogen worden doorkruist door een individuele opdrachtgever bij de uitoefening van zijn bedoelde rechten op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst. 4.10. Het voorgaande brengt mee dat opdrachtgevers niet bevoegd zijn te procederen wat betreft de gestelde Gebreken aan de gemeenschappelijke gedeeltes. De vergadering van eigenaars heeft immers een besluit genomen over het procederen tegen de aannemer waarbij besluiten zijn genomen wat er wordt gevorderd – namelijk nakoming en niet schadevergoeding – alsmede welke punten worden uitgezonderd van de procedure, te weten de punten betreffende het appartement van opdrachtgevers over de draaideur, de isolatie van de betonvloer en het glaswerk. De vorderingen van opdrachtgevers wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten doorkruisen deze besluitvorming en daarmee de rechten van hun medeverkrijgers als bedoeld in artikel 14 van Algemene Voorwaarden. Anders dan opdrachtgevers aanvoeren, volgt uit het besluit van de vergadering van eigenaars - inhoudende dat de arbitrageprocedure wordt gevoerd met uitzondering van de punten betreffende het appartement van opdrachtgevers over de draaideur, isolatie van de betonvloer en glaswerk – niet dat opdrachtgevers daarmee bevoegd zijn een vordering in te stellen over die onderdelen, noch daargelaten dat opdrachtgevers onvoldoende duidelijk hebben geconcretiseerd op welk van de 97 Gebreken dit betrekking zou hebben.

4.32. De rechtbank zal gelet op het voorgaande het bedrag van € 13.713,00 toewijzen aan schadevergoeding. Gevorderde verklaring voor recht wat betreft de tekortkoming 4.33. Opdrachtgevers hebben een verklaring voor recht gevorderd inhoudende dat aannemer tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen jegens opdrachtgevers uit hoofde van de overeenkomst en verplicht is de als gevolg daarvan door opdrachtgevers geleden schade te vergoeden. Deze verklaring zal worden toegewezen. Uit het voorgaande volgt namelijk dat aannemer tekort is gekomen in de uitvoering van de overeenkomst en dat zij de schade die opdrachtgevers daardoor hebben geleden moet vergoeden. Gevorderde verklaring voor recht wat betreft de ontbinding 4.34. De vordering van opdrachtgevers om voor recht te verklaren dat zij de overeenkomst terecht hebben ontbonden, wordt afgewezen. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze vordering ziet op een buitengerechtelijke ontbinding door opdrachtgevers. Op grond van artikel 6:267 BW vindt een ontbinding plaats door middel van een schriftelijke verklaring van de daartoe gerechtigde. Opdrachtgevers hebben door middel van de brief van 3 mei 2022 (zie 2.10) de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Opdrachtgevers hebben in die brief de overeenkomst geheel ontbonden waarbij onder meer aanspraak is gemaakt op terug levering van het appartementsrecht. Tijdens de mondelinge behandeling hebben opdrachtgevers evenwel, na vragen van de rechtbank, toegelicht dat zij thans deze algehele ontbinding niet meer wensen. Hun overige vorderingen zijn daarop ook niet gericht. 4.35. Hieruit volgt dat de gevorderde verklaring voor recht niet ziet op de buitengerechtelijke ontbinding van 3 mei 2022, terwijl opdrachtgevers geen andere schriftelijke ontbindingsverklaring hebben uitgebracht. Ook overweegt de rechtbank dat opdrachtgevers tijdens de mondelinge behandeling hebben gesteld dat zij de overeenkomst alleen willen ontbinden voor wat betreft het aannemingsgedeelte, voor de niet uitgevoerde prestaties, maar zij hebben onvoldoende uitgelegd wat de beoogde ontbinding is en de gevolgen daarvan zijn. Bij deze stand van zaken is de vordering op dit onderdeel onvoldoende duidelijk. Opdrachtgevers hebben daarmee onvoldoende gesteld voor toewijzing van deze vordering en de vordering wordt daarom afgewezen. Contractuele boete wegens ontbinding 4.36. Gelet op het voorgaande, waarin de rechtbank heeft overwogen dat de overeenkomst niet ontbonden is, zal de gevorderde contractuele boete wegens ontbinding van de overeenkomst worden afgewezen. Contractuele boete wegens vertraging 4.37. Opdrachtgevers hebben daarnaast aanspraak gemaakt op de boete wegens te late oplevering op grond van artikel 14.5 van de Algemene Voorwaarden. Op grond van deze bepaling hebben opdrachtgevers bij overschrijding van het overeengekomen aantal werkbare dagen recht op een gefixeerde schadevergoeding van 0,025% per kalenderdag dat het aantal werkbare dagen wordt overschreden. Zij maken aanspraak op een boete van € 73,00 per dag, vanaf 7 april 2020 tot aan de dag van de gestelde ontbinding (3 mei 2022). Het totale gevorderde bedrag in verband met de boete wegens vertraging is € 55.188,00. 4.38. Aannemer heeft de verschuldigdheid van de boete wegens te late oplevering deels erkend. De hoogte van de boete (€ 73,00 per dag overschrijding) staat tussen partijen vast. Volgens aannemer is het privégedeelte op 27 januari 2021 opgeleverd. Daarmee is de werktijd volgens aannemer met 240 werkbare dagen overschreden. Dit resulteert volgens aannemer in een boete van € 17.752,80 op de aanneemsom. 4.39. De rechtbank overweegt opdrachtgevers niet hebben weersproken dat als het privégedeelte op 27 januari 2021 is opgeleverd, de vertragingsboete het bedrag beloopt van € 17.752,18. Zoals hierboven onder randnummer 4.16 overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het privégedeelte op 27 januari 2021 is opgeleverd. Opdrachtgevers kunnen daarom aanspraak maken op de contractuele boete wegens vertraging van € 17.752,80. Vordering tot nakoming 4.40. De subsidiaire vordering tot nakoming is ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank oordeelt dat “grond voor ontbinding ontbreekt”. Ten eerste overweegt de rechtbank dat zij niet heeft geoordeeld dat grond voor ontbinding ontbreekt. Aan die beoordeling is zij immers niet toegekomen. Zij heeft daarentegen de gevorderde verklaring voor recht wat de betreft de buitengerechtelijke ontbinding afgewezen, omdat opdrachtgevers onvoldoende hebben gesteld wat betreft een buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst. Daar komt bij dat opdrachtgevers onvoldoende hebben toegelicht hoe de subsidiaire vordering tot nakoming zich verhoudt tot de primaire vordering tot schadevergoeding. De primaire vordering tot schadevergoeding staat immers los van een ontbinding van de overeenkomst. Dat brengt mee dat de primaire vordering tot schadevergoeding voor het herstel van de Gebreken naast de subsidiaire vordering tot nakoming door het herstellen van de Gebreken staat, terwijl deze elkaar uitsluiten. Ten gronde geldt tot slot dat voor zover de primair gevorderde schadevergoeding niet is toegewezen, de subsidiaire vordering tot nakoming op dezelfde grond niet wordt toegewezen. De slotsom is dat deze vordering wordt afgewezen. Kosten huisvesting 4.41. Opdrachtgevers hebben een bedrag van € 529,85 gevorderd ter vergoeding van kosten voor vervangende huisvesting omdat er te laat is opgeleverd. Aannemer heeft verschuldigdheid van deze kosten betwist. Volgens aannemer komt de gefixeerde boete, waar opdrachtgevers op grond van artikel 14 lid 5 van de Algemene Voorwaarden aanspraak op maken, in plaats van deze schadevergoeding. 4.42. De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 6:92, tweede lid BW bepaalt dat wat op grond van een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Opdrachtgevers hebben niet gesteld dat partijen andere afspraken hebben gemaakt. Opdrachtgevers hebben tijdens de mondelinge behandeling weliswaar naar voren gebracht dat aannemer zou hebben toegezegd dat de kosten van de vervangende huisvesting op het vakantiepark vergoed zouden worden, maar aannemer heeft betwist dat zij heeft toegezegd dat de schadevergoeding naast de boete komt. Gelet op deze betwisting zal de gevorderde schadevergoeding, nu de boete is toegewezen, worden afgewezen. Deskundigenkosten 4.43. Opdrachtgevers maken aanspraak op vergoeding van de deskundigenkosten van € 2.079,41. Deze vordering wordt afgewezen. Het deskundigenrapport heeft voor een belangrijk deel betrekking op gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten alsmede op gebreken waarover opdrachtgevers te laat hebben geklaagd. Bij die stand van zaken zijn de deskundigenkosten geen redelijke kosten die opdrachtgevers redelijkerwijs hebben gemaakt ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade.

4.44. Op basis van het bovenstaande stelt de rechtbank de omvang van de schadevergoeding en contractuele boete vast op € 31.465,80. In reconventie 4.45. In reconventie vordert aannemer betaling van een hoofdsom van € 33.393,98. Dit betreft het factuurbedrag van € 51.146,78 van de factuur van 20 mei 2024 verminderd met de erkende boete van € 17.752,80 wegens bouwtermijnoverschrijding. Het debat tussen partijen gaat over de twee debetposten op de factuur te weten de oplevertermijn en het meerwerk. Is de oplevertermijn verschuldigd? 4.46. Aannemer heeft in reconventie betaling van de laatste termijn van de aanneemsom tot een bedrag van € 29.586,20 (inclusief btw) gevorderd. Deze laatste termijn is een onderdeel van de factuur die aannemer op 20 mei 2024 heeft gestuurd. 4.47. Opdrachtgevers hebben onder meer aangevoerd dat op grond van artikel IV.1 van de overeenkomst, de laatste termijn pas opeisbaar is als zowel het privégedeelte als de gemeenschappelijke ruimtes zijn opgeleverd. Noch het privégedeelte noch de gemeenschappelijke ruimtes zijn echter opgeleverd, aldus opdrachtgevers. 4.48. De rechtbank overweegt dat de aannemer niet gemotiveerd heeft weersproken dat de laatste termijn pas opeisbaar is als zowel het privégedeelte als de gemeenschappelijke ruimtes zijn opgeleverd. Volgens de aannemer hebben die opleveringen beide plaatsgevonden. 4.49. De rechtbank overweegt als volgt met betrekking tot de vraag of de gemeenschappelijke ruimtes zijn opgeleverd. Aannemer heeft weliswaar gesteld dat hij de gemeenschappelijke ruimtes op 22 februari 2021 heeft opgeleverd, maar dit wordt gemotiveerd betwist door opdrachtgevers, waartoe opdrachtgevers erop hebben gewezen dat deze gestelde oplevering onderwerp van geschil is in de arbitrageprocedure. Aannemer heeft zijn stelling op dit punt niet nader onderbouwd, hoewel dit wel op zijn weg had gelegen. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen dat de gemeenschappelijke ruimtes zijn opgeleverd. De conclusie is dat de rechtbank de vordering tot betaling van de oplevertermijn afwijst, nu niet vast is komen te staat dat deze opeisbaar is. Is het meerwerk verschuldigd? 4.50. Aannemer heeft daarnaast betaling gevorderd van € 23.666,21 (inclusief btw) aan meerwerk. Opdrachtgevers hebben erkend dat partijen meerwerk zijn overeengekomen. Volgens hen mag op grond van artikel IV.4 van de overeenkomst slechts 25% daarvan bij opdracht worden gedeclareerd. Het resterende bedrag dient te worden gedeclareerd bij het gereedkomen van het meerwerk dan wel bij de eerstkomende betalingstermijn daarna. 4.51. Opdrachtgevers hebben niet weersproken dat het meerwerk is uitgevoerd, zij het volgens de opdrachtgevers deels gebrekkig. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de factuur voor het meerwerk opeisbaar is. De stelling dat het meerwerk deels gebrekkig zou zijn uitgevoerd staat als zodanig niet aan de opeisbaarheid van de factuur voor het meerwerk in de weg. De gestelde gebreken zijn, zo hebben opdrachtgevers op de mondelinge behandeling toegelicht, onderdeel van de Gebreken waarover in conventie is geoordeeld. Nu de vordering van opdrachtgevers wat betreft de Gebreken wordt verrekend met de vordering van aannemer – zoals hierna aan bod komt – is opschorting niet aan de orde. Het bedrag zal, overeenkomstig de factuur van 20 mei 2024, worden verrekend met de creditbedragen op de factuur van 20 mei 2024: vervangende vergoeding (een creditbedrag van € 855,63, inclusief btw) en aanvullende vergoeding (een creditbedrag van € 1.250,-, inclusief btw). Na deze verrekening resteert een bedrag van € 21.560,58 (inclusief btw) wat betreft het meerwerk. Verrekening bedragen in conventie en in reconventie 4.52. Zoals hiervoor in randnummer 4.28 overwogen, is aannemer in conventie een bedrag van € 31.465,80 verschuldigd aan schadevergoeding en contractuele boete. Daarnaast heeft de rechtbank in randnummer 4.51 overwogen dat opdrachtgevers aan aannemer een bedrag van € 21.560,58 (inclusief btw) verschuldigd zijn. 4.53. Volgens aannemer kan het door hem gevorderde meerwerk worden verrekend met de door hem verschuldigde boete. De rechtbank maakt hieruit op dat de bedragen in conventie en in reconventie kunnen worden verrekend. Na verrekening resteert een hoofdsom van € 9.905,22 dat door aannemer aan opdrachtgevers dient te worden betaald. Wettelijke rente 4.54. Opdrachtgevers hebben wettelijke rente gevorderd over de hoofdsom, vanaf de vonnisdatum. De wettelijke rente van het bedrag dat aannemer, na verrekening met het meerwerk, aan opdrachtgevers verschuldigd is, zal daarom worden toegewezen vanaf de vonnisdatum. 4.55. Opdrachtgevers hebben ook wettelijke rente gevorderd over de buitengerechtelijke kosten, vanaf de vonnisdatum. Ook dit zal worden toegewezen zoals gevorderd. Buitengerechtelijke kosten 4.56. Opdrachtgevers hebben aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke kosten. Het gevorderde bedrag is € 3.077,05. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. Opdrachtgevers hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De vordering is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 1.089,66. De rechtbank wijst daarom € 1.089,66 toe. Beslagkosten 4.57. Opdrachtgevers hebben gevorderd dat de rechtbank aannemer veroordeelt tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (“Rv”) toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 285,72 voor kosten deurwaardersexploot, € 320,00 voor griffierecht en € 2.714,00 voor salaris advocaat (1 punt á tarief VI), totaal € 3.319,72. 4.58. De wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Proceskosten In conventie 4.59. Opdrachtgevers zullen in conventie als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van aannemer worden begroot op: - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 5.428,00 (2,0 punt x tarief VI á € 2.714,00) Totaal € 12.045,00 In reconventie 4.60. Opdrachtgevers zullen in reconventie als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Voor wat betreft het salaris advocaat zal slechts een half punt wordt toegekend, omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen De kosten aan de zijde van aannemer worden begroot op: - salaris advocaat € 786,00 (2 x 0,5 punt x tarief III á € 786,00) Nakosten 4.61. Aan nakosten wordt voor de conventie en reconventie gezamenlijk een bedrag van € 278,00 aan salaris advocaat toegewezen, te vermeerderen met de verhoging zoals vermeld in de beslising.

De rechtbank in conventie 5.1. verklaart voor recht dat aannemer tekort is gekomen de nakoming van haar verplichtingen jegens opdrachtgevers uit hoofde van de overeenkomst en verplicht is de als gevolg daarvan door opdrachtgevers geleden schade te vergoeden, 5.2. veroordeelt aannemer om aan opdrachtgevers een bedrag van € 9.905,22 te betalen aan schadevergoeding en contractuele boete na verrekening met het toewijsbare meerwerk, en vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de vonnisdatum tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt aannemer om aan opdrachtgevers een bedrag van € 1.089,66 te betalen aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de vonnisdatum tot de dag van volledige betaling, 5.4. veroordeelt aannemer om aan opdrachtgevers een bedrag van € 3.319,72 betalen aan beslagkosten, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de vonnisdatum tot de dag van volledige betaling, 5.5. veroordeelt opdrachtgevers hoofdelijk om aan aannemer een bedrag van € 12.045,00 te betalen aan proceskosten in conventie, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. 5.6. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.7. verklaart opdrachtgevers niet-ontvankelijk voor zover hun vordering ziet op de Gebreken en Herstelmaatregelen zoals vermeld onder 4.11 en 4.18, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.9. veroordeelt opdrachtgevers hoofdelijk om aan aannemer een bedrag van € 786,00 te betalen aan proceskosten in reconventie, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. 5.10. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.11. wijst het meer of anders gevorderde af. in conventie en reconventie 5.12. veroordeelt opdrachtgevers hoofdelijk tot betaling van de nakosten ter hoogte van € 278,00. Als opdrachtgevers niet tijdig aan de veroordelingen in conventie en reconventie voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten opdrachtgevers € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.13. verklaart de veroordeling 5.12 uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. D.E. Alink en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025. Zie dienovereenkomstig: M.C.E. van der Vleuten en R.F.H. Mertens, Procesbevoegdheid van VvE's en individuele appartementseigenaars bij gebreken in nieuwe appartementsgebouwen, TBR 2012/43, onderdeel 5.1. Vgl. Raad van Bouwarbitrage 15 april 2021, Nr. 81670 onderdeel 40. type: 3516

[…] Werkbare werkdagen en oplevering Artikel 14 […] 4. Als datum van oplevering van het privé-gedeelte geldt in de koop-/aannemings-overeenkomst het tijdstip, waarop de Verkrijger, nadat rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels voor dat privé-gedeelte in ontvangst heeft genomen, en de ten dienste van dat privé-gedeelte staande gemeenschappelijke gedeelten en zaken veilig en blijvend benut kunnen worden. De datum van oplevering moet door de Ondernemer ten minste veertien (14) dagen tevoren schriftelijk aan de verkrijger worden medegedeeld. 5. a. Bij overschrijding van het overeengekomen aantal werkbare dagen en ook, indien een door de Ondernemer reeds aangekondigde oplevering van het privé-gedeelte wordt opgeschort, zal de Ondernemer zonder ingebrekestelling tot aan de feitelijke dag van oplevering aan de Verkrijger een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd zijn van een kwart promille (0,25%o) van de koop-/aanneemsom per kalenderdag. […] d. De schadevergoeding kan worden verrekend met de nog verschuldigde termijn(en). 6. Onder algemene oplevering wordt in de koop-/aannemingsovereenkomst verstaan de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken door de Ondernemer aan (een vertegenwoordiging van) de Vereniging van Eigenaars, nadat rapport is opgemaakt van eventuele tekortkomingen, welk rapport door of namens partijen is getekend. Ook deze datum moet door de Ondernemer ten minste veertien (14) dagen tevoren schriftelijk aan (een vertegenwoordiging van) de Vereniging van Eigenaars worden medegedeeld. […] Herstel tekortkomingen Artikel 17 1. De Ondernemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in de rapporten als vermeld in artikel 14 leden 4 en 6 van deze Algemene Voorwaarden onverwijld, maar uiterlijk binnen drie (3) maanden na de respectievelijke data van oplevering te herstellen. In verband met de weersomstandigheden niet onverwijld uit te voeren werkzaamheden zullen, zo spoedig mogelijk, wanneer de weersomstandigheden het toelaten, worden voltooid. 2. In geval van uiterlijke onvolkomenheden welke het gevolg zijn van aard en hoedanigheid van gebruikte materialen (bijvoorbeeld krimpscheuren) ontleent de Verkrijger daaraan geen grond voor verhaal, tenzij die onvolkomenheden het gevolg zijn van het gebruik van materiaal van minderwaardige kwaliteit of van ondeskundig gebruik of toepassing van materialen door de Ondernemer. Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de Ondernemer Artikel 18 1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 17 van deze Algemene Voorwaarden garandeert de ondernemer rechtstreeks ingevolge deze Algemene Voorwaarden het gebouw en de privé-gedeelten gedurende zes (6) maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de Verkrijger binnen genoemde garantieperiode en binnen een redelijke periode na de ontdekking van de tekortkomingen schriftelijk aan de Ondernemer kenbaar te maken, in welk geval de Ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 17 lid 2 van deze Algemene Voorwaarden bepaalde is alsdan van overeenkomstige toepassing. 2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de Ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het gebouw en de privé-gedeelten, a. tenzij sprake is van een niet door de Ondernemer aan de Verkrijger schriftelijk kenbaar gemaakte afwijking van de technische omschrijving en / of tekeningen en / of eventuele staten van wijziging waardoor de Verkrijger schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de Ondernemer verlangd kan worden heeft de Verkrijger recht op schadevergoeding. De Verkrijger zal de tekortkoming binnen een redelijke periode na de ontdekking aan de Ondernemer mededelen; b. tenzij het gebouw of het privé-gedeelte of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft; c. tenzij het gebouw of het privé-gedeelte of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de Ondernemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke periode na de ontdekking mededeling is gedaan; d. onverminderd de aansprakelijkheid van de Ondernemer ingevolge de Woningborg garantie-en waarborgregeling transformatie. […] Beëindiging en opzegging Artikel 20 Beëindiging of opzegging van de overeenkomst op grond van artikel 7:763 BW en/of artikel 7:764 BW is uitgesloten. […] Ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst Artikel 22 1. Indien een der partijen ook na schriftelijke sommatie in gebreke blijft mede te werken aan de Levering, terwijl de andere partij aan zijn verplichtingen heeft voldaan, is de nalatige partij aan de andere partij als boete een bedrag verschuldigd gelijk aan 10% van de koop-/aanneemsom, onverminderd het recht van de niet-nalatige partij de ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst in te roepen of nakoming te verlangen en onverminderd diens recht op aanvullende schadevergoeding. Het inroepen van de ontbinding dient te geschieden bij aangetekende brief. 2. Indien een der partijen in gebreke blijft aan zijn verplichtingen te voldoen of indien reeds voor de oplevering waarschijnlijk wordt, dat een der partijen niet aan zijn verplichtingen zal voldoen of in de nakoming van de koop /aannemingsovereenkomst ernstig tekort zal schieten, zal de andere partij het recht hebben de ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst in te roepen of te vorderen. Het inroepen van de ontbinding dient te geschieden bij aangetekende brief. 3. Indien op grond van lid 2 van dit artikel de ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst wordt gevorderd en bedoelde vordering wordt toegewezen bepalen de ingevolge de koop-/aannemingsovereenkomst benoemde scheidslieden de gevolgen daarvan. Zij kunnen de ontbinding doen afhangen van door hen te stellen voorwaarden en indien daartoe gronden aanwezig zijn en zulks gevorderd is, de partij waartegen de ontbinding wordt uitgesproken veroordelen tot schadevergoeding.” 2.4. Op 14 mei 2019 is het gebouw met schuur, ondergrond, erf en verder bijbehorend, staande en gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] en [adres 3] te [plaats] gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is de Vereniging van Eigenaars [adres 1] te [plaats] (hierna: “de VvE”) opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 (hierna: het Model Reglement) van toepassing verklaard. In het Model Reglement is onder meer het volgende opgenomen: “Artikel 11 Onderdeel van het Gebouw, Gemeenschappelijke Ruimten en voorzieningen die voor rekening zijn van de gezamenlijke Eigenaars 1. Tot de onderdelen van het Gebouw, de Gemeenschappelijke Ruimten en voorzieningen, waarvan de kosten conform Artikel 10.2 onder a en b voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars komen, worden, voor zover aanwezig en niet toebehorend aan een derde, onder meer gerekend: a. de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het Gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de puien, de balkons, de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking, de dakkapellen, de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de rookgasafvoeren, de vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten, alsmede de vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de Gemeenschappelijke Ruimten of tussen (een) Gemeenschappelijk(e) Ruimte(n) en (een) Privé-gedeelte(n) of tussen Privé-Gedeelten; b.

4.11. De rechtbank overweegt dat opdrachtgevers niet (gemotiveerd) hebben weersproken dat de door aannemer opgesomde Gebreken die volgens de aannemer zien op de gemeenschappelijke gedeelten, inderdaad betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten. Dit betreffen de navolgende Gebreken, waarbij de rechtbank zowel de nummers van de Herstelmaatregelen zal vermelden (die de basis vormen voor de omvang van de gevorderde schadevergoeding) als de bijbehorende Gebreknummers (aangezien de aannemer daarnaar verwijst in de conclusie van antwoord in conventie): Herstelmaatregelen 1, 3 tot en met 6, 8, 17 en 18 (Gebreken 5 tot en met 11); Herstelmaatregelen 24, 26 tot en met 28 (Gebreken 17, 19 tot en met 31); Herstelmaatregelen 29, 34 tot en met 37, 48 (Gebreken 32 tot en met 37); Herstelmaatregelen 45 en 46 (Gebreken 44 en 46); Herstelmaatregel 51 (Gebrek 51); Herstelmaatregel 54 (Gebreken 57 en 58); Herstelmaatregelen 51 en 52 (Gebreken 59 tot en met 64); Herstelmaatregel 57 (Gebreken 67 tot en met 69); Herstelmaatregel 58 (Gebrek 71); Herstelmaatregelen 49 en 55 (Gebreken 73, 74 en 76); Herstelmaatregelen 59 en 60, 12, 14 en 15 (Gebreken 82 tot en met 89, 91 en 92); Herstelmaatregel 2 (Gebrek 94); Herstelmaatregel 30 (Gebrek 96). 4.12. Opdrachtgevers zijn ten aanzien van deze Gebreken niet-ontvankelijk in hun vordering. Aannemer heeft - eveneens onweersproken - gesteld dat ook de Gebreken 75 en 77 betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten. Er zijn echter geen Herstelmaatregelen verbonden aan die Gebreken, zodat die Gebreken geen onderdeel zijn van de vordering. Te laat geklaagd? 4.13. Aannemer heeft betoogd dat opdrachtgevers over een aantal Gebreken te laat hebben geklaagd. Volgens aannemer is het privégedeelte van opdrachtgevers op 27 januari 2021 opgeleverd. Aannemer stelt dat op deze datum op grond van artikel 18 lid 1 van de Algemene Voorwaarden een onderhoudstermijn van zes maanden is gaan lopen. Na het verstrijken van deze onderhoudstermijn op 17 juli 2021 is de aannemer op grond van artikel 18 lid 2 van de Algemene Voorwaarden niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het privégedeelte, behoudens de uitzonderingen genoemd in artikel 18 lid 2 sub a tot en met d. 4.14. De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat de uitzonderingen genoemd in artikel 18 lid 2 sub a tot en met d van de Algemene Voorwaarden in deze procedure geen rol spelen. Het debat tussen partijen gaat erover of het privégedeelte van opdrachtgevers is opgeleverd op 27 januari 2021 en of daarmee op dat moment de onderhoudstermijn is gaan lopen. 4.15. Opdrachtgevers hebben betwist dat het privégedeelte is opgeleverd. Volgens hen is niet voldaan aan de vereisten die artikel 14 lid 4 van de Algemene Voorwaarden stelt aan de oplevering van het privégedeelte. Er is volgens hen namelijk geen officieel proces-verbaal van oplevering, maar slechts een schaduwrapport. Bovendien waren er volgens opdrachtgevers zoveel gebreken dat [bedrijfsnaam 2] het privégedeelte niet geheel heeft opgenomen. Daarnaast is het rapport door geen van beide partijen ondertekend en is niet voldaan aan het vereiste dat “de ten dienste van dat privégedeelte staande gemeenschappelijke gedeelten en zaken veilig en blijvend benut kunnen worden.” Tot slot is het werk niet gereed gemeld bij de gemeente Gouda/Omgevingsdienst en was het werk niet conform de omgevingsvergunning gedaan. 4.16. De rechtbank is van oordeel dat het werk op 27 januari 2021 is opgeleverd en zij licht dit als volgt toe. Aannemer heeft bij e-mailbericht van 14 januari 2021 bericht dat zij het appartement op 27 januari 2021 wilde opleveren (zie randnummer 2.7 hierboven). Hiermee is weliswaar niet voldaan aan het vereiste in artikel 14 lid 4 van de Algemene Voorwaarden, dat de datum van oplevering ten minste veertien dagen tevoren schriftelijk aan de verkrijger moet worden medegedeeld, maar dit is wel binnen dertien dagen kenbaar gemaakt. Beide partijen waren bij dit oplevermoment aanwezig, waarbij opdrachtgevers zich bovendien door een deskundige lieten bijstaan. Daarmee zijn zij naar het oordeel van de rechtbank niet geschaad in hun belangen door de ene dag. Deze ene dag staat naar het oordeel van de rechtbank niet aan een oplevering in de weg. Bovendien is tussen partijen niet in geschil dat opdrachtgevers de sleutels in ontvangst hebben genomen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben opdrachtgevers immers bevestigd dat zij al beschikking hadden over de sleutels en al in het appartement woonden. 4.17. De rechtbank volgt opdrachtgevers ook niet in hun stelling dat het rapport van [bedrijfsnaam 2] van 27 januari 2021 geen rapport is als bedoeld in artikel 14 lid 4 van de Algemene Voorwaarden. De omstandigheid dat [bedrijfsnaam 2] - in opdracht van Opdrachtgevers - het rapport heeft opgemaakt is niet in strijd met die regeling. Opdrachtgevers hebben voorts gesteld dat het rapport niet volledig zou zijn, maar dit hebben zij niet onderbouwd. In het rapport is een groot aantal gebreken geduid en het rapport biedt geen handvatten om aan te nemen dat er meer gebreken zijn geconstateerd door [bedrijfsnaam 2] . Ook hebben opdrachtgevers niet gemotiveerd weersproken dat de punten in het rapport van [bedrijfsnaam 2] van relatief ondergeschikte aard zijn. De rechtbank volgt het standpunt van de aannemer dat de vermelde punten niet van dien aard waren dat ze aan een oplevering in de weg stonden. Ook het enkele feit dat het rapport niet door partijen is ondertekend, staat naar het oordeel van de rechtbank niet aan oplevering aan de weg. Het doel van het ondertekenen van het rapport is immers dat partijen daarmee kenbaar maken dat het rapport correct is. Het rapport is in dit geval opgemaakt door [bedrijfsnaam 2] in opdracht van opdrachtgevers, terwijl opdrachtgevers geen stellingen hebben betrokken dat het rapport onjuist is en dat ze daarom niet hebben getekend. Ook de stelling van opdrachtgevers dat de gemeenschappelijke gedeelten niet veilig en blijvend benut konden worden, is niet geconcretiseerd noch onderbouwd. Tot slot is het gereed melden bij de gemeente geen vereiste voor de oplevering. De slotsom van het voorgaande is dat opdrachtgevers naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte niet hebben meegewerkt aan de oplevering. De conclusie is daarom dat het privégedeelte is opgeleverd op 27 januari 2021. 4.18. Aannemer heeft van de onderstaande klachten gesteld dat opdrachtgevers te laat hebben geklaagd. Opdrachtgevers hebben niet weersproken dat zij wat betreft die klachten pas na 27 juli 2021 en daarmee te laat hebben geklaagd. Opdrachtgevers zijn daarom niet-ontvankelijk in hun vordering, voor zover deze ziet op deze Gebreken: Herstelmaatregelen 13, 22 en 23 (Gebreken 3 en 4); Herstelmaatregelen 7, 11, 33 39 tot en met 42 (Gebreken 11, 15, 16, 38, tot en met 41); Herstelmaatregel 47 (Gebreken 47 tot en met 50); Herstelmaatregel 38, 50 en 53 (Gebreken 52 tot en met 56); Herstelmaatregel 36 (Gebreken 78 tot en met 80); Herstelmaatregel 32 (Gebrek 93). 4.19. Aan Gebrek 95 is geen Herstelmaatregel gekoppeld, zodat de rechtbank niet toekomt aan de beoordeling daarvan.

het hek en traliewerk (voor zover het geen hek en traliewerk betreft ter afscheiding van de tot een Privé-gedeelte behorende tuin), de borstweringen, de (vlucht)trappen, de entrees, de hallen, de gangen, de trappenhuizen, de hellingbanen, de algemene bergingen, de fietsenbergingen, de containerruimten, de ruimten voor de energievoorzieningen, de liftmachines, de (stads-)verwarmingsinstallaties, en de warmwaterinstallatie, de hydrofoorinstallaties en de vuilcontainers; c. de plafonds en de overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en de wanden die zich bevinden in de Gemeenschappelijke Ruimten, alsmede de plafonds en afwerklagen van de vloeren en de balkons en terrassen, ook voor zover behorend tot een Privé-gedeelte, tenzij het plafond of de afwerklaag op het balkon/terras door de betreffende Eigenaar of zijn rechtsvoorganger is aangebracht; d. de raamkozijnen (inclusief ramen en het daarin aanwezig glas) alsmede deurkozijnen met deuren (inclusief schuifdeuren) en drempels die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of in wanden die de scheiding vormen tussen Gemeenschappelijke Ruimten of tussen (een) Gemeenschappelijk(e) Ruimte(n) en een Privé-gedeelte, alsmede het daarbij behorende (standaard) hang- en sluitwerk, onverminderd het bepaalde in Artikel 12.2 onder c, en de ventilatieroosters, suskasten en deurdrangers; e. de energiebesparende voorzieningen ten behoeve van de gezamenlijke Eigenaars; f. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken, zoals: - de lift(en); - de hydrofoor/-foren; - de (stads-)verwarming dan wel (gecombineerde) blokverwarming en/of warmwatervoorziening of WKO-installatie, met inbegrip van radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in een Privé-gedeelte (voor zover geen eigendom van derden); - de luchtbehandeling en ventilatie; - de rook- en branddetectie en verdere voorzieningen ter zake van de brandbestrijding; - de bliksembeveiliging of andersoortige centrale aarding; - de algemene beveiliging; - de verlichting van de Gemeenschappelijke Gedeelten; - de droge blusleidingen; - de brand- en/of doormeldinstallatie; - de gevelonderhoudsinstallatie; - de GSO-installatie (Gemeenschappelijke Satelliet Ontvangst); - de gemeenschappelijk Arbo voorzieningen; - de AED; - het drainagesysteem en de voorzieningen voor lokale wateropslag; voor zover de schulden en kosten daarvan niet op grond van Artikel 12 ten laste komen van de individuele Eigenaar; g. de leidingen en buizen voor: - de afvoer van hemelwater en afvalwater; - het transport van gas, water, elektriciteit, data en telefoon-, audio- en videosignalen; met uitzondering van de leidingen en buizen bedoeld in Artikel 12 (ii) onder f en g; h. de huisbel- en deuropenerinstallatie (inclusief de centrale panelen voorzien van drukknoppen, intercom, videofoon, videobewakingssysteem, en naambordhouders), ook voor zover deze zich in de Privé-gedeelten bevinden, met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen, en overige werken, alsmede de brievenbussen; i. de overige collectieve voorzieningen. 2. Op nieuwe onderdelen en voorzieningen als hiervoor bedoeld is het voorgaande van toepassing met ingang van de dag van aanbrenging daarvan. 3. In geval van twijfel of sprake is van een onderdeel van het Gebouw of een voorziening als in dit Artikel bedoeld, geldt het bepaalde in Artikel 22.” 2.5. Op 27 september 2019 is het appartementsrecht aan opdrachtgevers geleverd. Opdrachtgevers zijn van rechtswege lid geworden van de VvE. 2.6. De geplande opleveringsdatum was 15 mei 2020, maar deze datum werd niet gehaald. Later zijn partijen 13 november 2020 overeengekomen als opleveringsdatum. Omdat het werk op dat moment onvoldoende gereed was voor een oplevering, hebben partijen besloten de opname van het werk op die datum als voorschouw te beschouwen. Bij deze voorschouw waren aannemer, opdrachtgevers en (van de zijde van opdrachtgevers) [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 2] ) aanwezig. [bedrijfsnaam 2] heeft een rapport opgesteld voor de voorschouw, gedateerd 13 november 2020. Ook heeft [bedrijfsnaam 2] een lijst van geconstateerde tekortkomingen opgemaakt. [bedrijfsnaam 2] schrijft op pagina 4 van haar rapport onder meer het volgende: “De woning was nog niet gereed er werd nog volop in gewerkt door de aannemer. Gezamenlijk in overleg met de koper en de aannemer besloten het opname moment als voorschouw te beschouwen. De aannemer werkt door en zorgt dat hij zo spoedig als haalbaar is volledig klaar is. Daarna wordt een oplevering ingepland in samenspraak met de Agenda’s van betrokkenen.” 2.7. In een e-mailbericht van 14 januari 2021 heeft aannemer het volgende aan opdrachtgevers geschreven: “Hierbij even een update zoals beloofd. Het duurde iets langer omdat duurde voordat ik alle informatie had.  Vandaag wordt het hardsteen geleverd t.b.v. serrekamer. Morgen kan [naam] dit lijmen, dan kan volgende week de vloer gedaan worden. Maandag 9 uur komt de epoxyman, dinsdag en woensdag aflakken  Cilinders worden dinsdag geleverd (helaas waren de verkeerde geleverd)  Volgende weekvrijdag staat gepland om de voordeur van 60min te hangen, dit in combinatie met de sleutelspecialist i.v.m. 3 puntsluiting. (mits deur geleverd is)  25 januari gaan we starten met schilderwerkvoordeur  Levertijd radiator serre is ca 3 weken. Deze is uiteraard inmiddels besteld  De schuifdeur wil ik graag 27 januari er uit halen en uiterlijk 28 januari terug plaatsen  Ca 07 februari wordt gestart met cortenstaal (volgens leverancier)  Kast boiler zoals besproken ASAP  Oplevering appartement wat mij betreft 27 januari 10 uur” 2.8. Op 27 januari 2021 heeft een opleveringsmoment plaatsgevonden, waarbij opdrachtgevers, aannemer en [bedrijfsnaam 2] aanwezig waren. [bedrijfsnaam 2] heeft hiervan een rapport opgesteld, gedateerd 27 januari 2021, waarin 32 geconstateerde tekortkomingen zijn genoteerd. Bij alle geconstateerde tekortkomingen is het hokje “G” aangevinkt, wat staat voor: “G(enoteerd) dit gebrek is in dit rapport genoteerd en in het proces-verbaal van oplevering van de ondernemer”. 2.9. Op 12 juli 2021 hebben opdrachtgevers een bericht gestuurd aan aannemer in verband met door hen gestelde tekortkomingen. Opdrachtgevers hebben aannemer gesommeerd de vermelde punten binnen drie weken te herstellen. 2.10. Bij brief van 3 mei 2022 aan aannemer en [bedrijfsnaam 1] B.V. hebben opdrachtgevers aangegeven de koop-/aannemingsovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. In deze brief is, zover relevant, vermeld: “Wij ontbinden de overeenkomst. (… ) Daarmee maak ik de aankoop van het appartement [adres 1] , inclusief parkeerplaats, de aannemingsovereenkomst en het meerwerk ongedaan. (…) Wij verzoeken u binnen 14 dagen de ontbinding te regelen bij de notaris en het totale bedrag van € 975.000,- in de overdrachtsdocumenten op te nemen van de notaris en te regelen dat de overdracht van [adres 1] te [plaats] naar u formeel wordt geregeld.” 2.11. Aannemer heeft in reactie hierop aangegeven dat zij niet met de ontbinding instemt en ook niet gehouden is tot het betalen van schadevergoeding. 2.12. Op 20 mei 2024 heeft aannemer opdrachtgevers een factuur gestuurd van in totaal € 51.146,78 (inclusief btw). Deze factuur heeft betrekking op de oplevertermijn (ter hoogte van € 29.586,20) en meerwerk (ter hoogte van € 23.666,21).

Niet-erkende gebreken 4.20. Aannemer heeft verder het verweer gevoerd dat in het deskundigenrapport een aantal posten is opgenomen dat niet kwalificeert als gebrek. Het gaat om de Gebreken 18, 42, 66, 70, 72, 81 en 90. De rechtbank bespreekt deze Gebreken (en de bijbehorende Herstelmaatregelen) hieronder. De Gebreken 42, 70, 72 en 90, waaraan geen Herstelmaatregelen zijn gekoppeld, zullen buiten beschouwing worden gelaten. Herstelmaatregel 9 (Gebrek 18) 4.21. Deze klacht heeft betrekking op de beglazing in de patio. In het deskundigenrapport is verwezen naar een overzichtsfoto. Volgens het deskundigenrapport moet er sprake zijn van gelaagd glas in verband met de doorvalveiligheid. Aannemer heeft betwist dat sprake is van een gebrek. De rechtbank overweegt als volgt. In het deskundigenrapport is slechts verwezen naar een overzichtsfoto. Opdrachtgevers hebben geen nadere toelichting of onderbouwing gegeven waaruit volgt dat sprake is van een tekortkoming door aannemer in de aannemingsovereenkomst op dit onderdeel. Dit brengt mee dat deze post als onvoldoende onderbouwd zal worden afgewezen. Herstelmaatregel 56 (Gebrek 66) 4.22. Deze klacht heeft betrekking op de parkeerplaats. In het deskundigenrapport is vermeld dat er harde vruchten uit de boom op de parkeerplaats vallen en schade veroorzaken aan de auto. De voorgeschreven Herstelmaatregel is het bouwen van een carport. Tijdens de mondelinge behandeling heeft aannemer toegelicht dat er niet volgens de splitsingstekening kon worden gebouwd, vanwege de aanwezigheid van de boom. Aannemer heeft aangegeven dat hij in overleg met opdrachtgevers de parkeerplaats op een andere plek heeft gebouwd, omdat [Partij A, sub 2] vanwege haar handicap extra ruimte nodig had om in- en uit te stappen. 4.23. De rechtbank overweegt als volgt. De gestelde schade (de boom veroorzaakt schade door vallende vruchten) is niet het gevolg van de aangepast indeling van de parkeerplaats. Opdrachtgevers hebben onvoldoende toegelicht dat met de bestaande tekening geen vruchten op de auto zouden zijn gekomen. Bovendien hebben opdrachtgevers tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat de boom niet gekapt mocht worden, omdat de vergunningsaanvraag daartoe is afgewezen. De aanwezigheid van de boom levert geen tekortkoming van aannemer op. De vordering zal worden afgewezen. Herstelmaatregel 25 (Gebrek 81) 4.24. Deze klacht heeft betrekking op de beglazing in de patio. In het deskundigenrapport is verwezen naar een overzichtsfoto. Volgens het deskundigenrapport is er een ruit lek en moet deze vervangen worden. Aannemer heeft betwist dat dit een tekortkoming oplevert. De rechtbank overweegt dat opdrachtgevers, gelet op de betwisting van aannemer, onvoldoende hebben onderbouwd dat hier sprake is van een tekortkoming. De post zal worden afgewezen. Niet betwiste gebreken 4.25. Aannemer heeft een aantal Gebreken niet gemotiveerd weersproken. Het gaat om de volgende nummers: 1, 2, 12, 13, 14, 43, 45. Dit betreffen de volgende Herstelmaatregelen: Herstelmaatregel 10 (Gebreken 12, 13 en 14); Herstelmaatregel 16 (Gebreken 12, 13 en 14); Herstelmaatregel 19 (Gebrek 45); Herstelmaatregel 20 (Gebrek 1); Herstelmaatregel 21 (Gebrek 1); Herstelmaatregel 43 (Gebrek 43); Herstelmaatregel 44 (Gebrek 45); Herstelmaatregel 62 (Gebreken 1 en 2). 4.26. Wat betreft Gebrek 97 (Herstelmaatregel 61) heeft aannemer op de mondelinge behandeling weersproken dat sprake is van een tekortkoming. Opdrachtgevers hebben ervoor gekozen om het desbetreffende raam tussen de slaapkamer en de serre te vervangen door dubbelglas. Op grond van de aannemingsovereenkomst was er echter geen verplichting om het inpandige raam bij de verbouwing te vervangen door dubbelglas, aldus aannemer. Gelet hierop hebben opdrachtgevers onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van een tekortkoming door aannemer doordat het raam niet was vervangen door dubbelglas. De vordering op dit onderdeel wordt daarom afgewezen. 4.27. Wat betreft de niet betwiste gebreken, heeft aannemer onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij niet in de gelegenheid is gesteld deze verhelpen. Opdrachtgevers hebben aannemer (meermalen) gesommeerd om over te gaan tot het verrichten van herstelwerkzaamheden. Aannemer heeft na de oplevering van het privégedeelte verschillende punten verholpen. Dat opdrachtgevers wat betreft de nu nog resterende gebreken niet hebben willen meewerken, is niet komen vast te staan. 4.28. De gevorderde kosten van herstel van de Gebreken genoemd onder 4.25 zijn € 13.713,00 (inclusief btw). Aannemer heeft deze herstelkosten niet gemotiveerd weersproken, zodat dit bedrag zal worden toegewezen Diverse noodzakelijkheden 4.29. In het deskundigenrapport zijn onder de noemer ‘diverse noodzakelijkheden’ enkele Herstelmaatregelen genoemd. Het gaat om de Herstelmaatregelen 63 tot en met 79. Deze hebben betrekking op verhuiscontainers en opslag, woning afdekken om schade te voorkomen, vervangende woonruimte, hogere stookkosten, extra wifi-punten, revisietekeningen, keuring WTW-installatie en schoonmaken van de woning na de werkzaamheden. Deze Herstelmaatregelen zijn niet direct gekoppeld aan de Gebreken. Uit de beschrijving ervan begrijpt de rechtbank dat deze posten deels – namelijk wat betreft de Herstelmaatregelen 63 tot en met 65 en 70 - zien op kosten in verband met het uitvoeren van de overige Herstelmaatregelen, waarbij de woning dient te worden ontruimd en waarbij opdrachtgevers tijdelijk elders dienen te verblijven. De gevorderde Herstelmaatregelen worden grotendeels niet toegewezen. Voor de Herstelmaatregelen waarvoor wel een schadevergoeding wordt toegewezen, is het niet nodig dat de woning wordt ontruimd en dat opdrachtgevers elders verblijven. Dit brengt mee dat de Herstelmaatregelen 63 tot en met 65 en 70 worden afgewezen. Opdrachtgevers hebben niet toegelicht waarom aannemer aansprakelijk is voor de Herstelmaatregelen 62 en 66 tot en met 69. Gelet op de algehele betwisting van aannemer dat er - behoudens de Gebreken die worden erkend - geen gebreken zijn die herstel behoeven, worden ook de Herstelmaatregelen 66 tot en met 69 afgewezen. Waardevermindering serre? 4.30. Opdrachtgevers hebben een bedrag van € 44.000,00 gevorderd omdat de serre van 13,4 m2 als gevolg van het ontbreken van isolatie niet zou kunnen worden gebruikt als woonruimte. Dit heeft geleid tot een waardevermindering. Zij hebben de waardevermindering berekend op basis van een vierkante meterprijs van € 5.000,00. Dat bedrag vermenigvuldigen zij met 2/3, omdat de ruimte nog wel bruikbaar is, maar niet als woonruimte. 4.31. De rechtbank begrijpt de vordering aldus, dat volgens opdrachtgevers de serre ten onrechte geen dubbelglas heeft waardoor de serre onvoldoende kan worden verwarmd en dus niet als woonruimte kan worden gebruikt. Dit betreft Gebrek 76 ten aanzien waarvan aannemer onweersproken heeft gesteld dat die ramen behoren tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw en ten aanzien waarvan de rechtbank heeft geoordeeld dat daarom uitsluitend de VvE bevoegd daarover een vordering in stellen indien er ten onrechte geen dubbelglas is geplaatst is de serre. Mocht de VvE dat met succes doen, dan is ook in optiek van opdrachtgevers geen sprake (meer) van een waardedaling.