ECLI:NL:RBDHA:2024:9202

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/665203 / KG ZA 24/383 Vonnis in kort geding van 5 juni 2024 in de zaak van 1 [eiser 1] te [woonplaats] 2. [eiser 2] B.V. te [vestigingsplaats] , eisers, advocaat mr. H. Doornhof te Amsterdam, tegen: de publiekrechtelijke rechtspersoon HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND te Leiden, gedaagde, advocaat mr. G.M.J. de Jager te Rotterdam. Eisers worden afzonderlijk ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [eiser 2] ’ genoemd en gezamenlijk worden zij ‘ [eisers] ’ genoemd. Gedaagde wordt hierna ‘het Hoogheemraadschap’ genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 mei 2024 met producties; - de conclusie van antwoord met producties; - de akte overlegging producties met daarbij de aanvullende productie 28, van de zijde van het Hoogheemraadschap; - de op 21 mei 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd. 1.2. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op 4 juni 2024 en daarna op vandaag.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eiser 1] is werkzaam in het vastgoed. Hij is enig aandeelhouder van [eiser 2] B.V. 2.2. Het Hoogheemraadschap is eigenaar van onder meer de percelen aan de [adres] te [plaats 1] , met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding] (hierna: de locatie). Op de locatie was een voormalige afvalwaterzuiveringsinstallatie van het Hoogheemraadschap gelegen met twee dienstwoningen. De afvalwaterzuiveringsinstallatie is gesloopt. De dienstwoningen zijn nog aanwezig. 2.3. Op 24 februari 2015 hebben [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) – een bedrijf dat zich bezighoudt met vastgoedontwikkeling – en [eiser 2] een samenwerkingsovereenkomst getekend waarin zij onder meer zijn overeengekomen dat [eiser 2] exclusief voor [bedrijf] acquisitie zal verrichten om tot ontwikkeling van vastgoedprojecten te komen. 2.4. Op enig moment in 2016 is bij [eiser 1] de locatie in zicht gekomen als mogelijk te ontwikkelen locatie voor woningbouw. 2.5. Op 24 januari 2017 heeft de gemeente Haarlemmermeer [eiser 1] onder meer bericht dat het realiseren van woningbouw op het terrein van het Hoogheemraadschap vanuit stedenbouwkundig oogpunt kon worden ondersteund. 2.6. [eiser 1] heeft zijn contactpersoon bij het Hoogheemraadschap op 8 februari 2017 het bericht van 24 januari 2017 van de gemeente Haarlemmermeer per e-mail doorgestuurd. Op 13 februari 2017 heeft [eiser 1] (vanuit het e-mailadres [email-adres 1] ) het Hoogheemraadschap als volgt bericht: “De gemeente gaf zojuist aan dat ze graag een vervolgafspraak inplannen en of we a.j.b. een intentie overeenkomst of voorlopige koopovereenkomst met Hoogheemraadschap kunnen overleggen. Is dat a.j.b. mogelijk?” [eiser 1] ondertekende deze e-mail met: [eiser 1] Mob. (…) Tel. (,,,) [email-adres 1] [website] 2.7. Het Hoogheemraadschap heeft [eiser 1] op 14 februari 2017 per e-mail als volgt geantwoord: “Rijnland geeft bij deze een optie aan [bedrijf] voor het terrein in Hoofddorp, kadastraal bekend als [kadastraal nummer] . Deze optie eindigt op 1 juni 2017. Tot die tijd zal Rijnland geen andere ontwikkelaars of externe ontwikkelingen op het terrein toestaan. Verlenging van de optie of nadere afspraken zijn mogelijk na de optieperiode, indien de plannen voldoende concreet en haalbaar zijn. Een en ander ter beoordeling van Rijnland en onder voorbehoud van goedkeuring van het bestuur van Rijnland.” 2.8. Bij brief van 3 november 2017 met als onderwerp ‘Locatie Hoogheemraadschap Rijnland te Hoofddorp’ heeft [bedrijf] [eiser 2] als volgt bericht: “(…) Voor het project op de locatie Hoogheemraadschap Rijnland te Hoofddorp zult u als vergoeding voor uw werkzaamheden 10% van de door [bedrijf] Projecten BV netto gerealiseerde projectwinst kunnen declareren. Deze vergoeding is declarabel bij oplevering van het project. (…)” 2.9. Bij brief van 15 juni 2018 van [bedrijf] aan het Hoogheemraadschap (die op 20 juli 2018 door het Hoogheemraadschap “voor akkoord” is getekend) zijn afspraken over de beoogde ontwikkeling op de locatie opgetekend. Hierin staan onder meer de volgende afspraken vermeld: het Hoogheemraadschap en [bedrijf] zullen al hetgeen doen, binnen ieders verantwoordelijkheden en mogelijkheden om de woningbouw verder te brengen; [bedrijf] zal voor eigen rekening en risico de ontwikkelopgave verder uitwerken en het contact met de gemeente Haarlemmermeer verder intensiveren om tot een intentieovereenkomst en/of anterieure overeenkomst te komen; partijen zullen voor de uiteindelijke verkoop van de locatie toewerken naar een koopovereenkomst; de optie voor het sluiten van een koopovereenkomst voor de locatie wordt tot 1 oktober 2019 aan [bedrijf] verlengd of zoveel eerder als een koopovereenkomst kan worden getekend. 2.10. In verband met een herijking van alle verkoopprocessen van het Hoogheemraadschap van terreinen die het wil afstoten, heeft de advocaat van het Hoogheemraadschap bij brief van 30 januari 2019 aan [bedrijf] bevestigd dat de onderhandelingen over het terrein in Hoofddorp in een vergevorderd stadium zijn en voorspoedig verlopen en dat het Hoogheemraadschap onverminderd welwillend staat tegenover de plannen van [bedrijf] . 2.11. Bij brief van 8 oktober 2019 heeft het Hoogheemraadschap aan [bedrijf] tot uiterlijk 1 april 2021 exclusiviteit gegeven om te onderhandelen over de ontwikkeling van de locatie. 2.12. Bij e-mail van 8 juli 2020 heeft [eiser 1] [bedrijf] een telefoongesprek bevestigd waarin is afgesproken dat de financiële afspraak voor de locatie zal worden omgedraaid: in plaats van [bedrijf] zal [eiser 1] nu 90% van de netto-opbrengst van het project ontvangen, en [bedrijf] zal de 10% ontvangen die eerder voor [eiser 2] was afgesproken. Deze afspraak is door [bedrijf] bevestigd en daaraan is toegevoegd dat [eiser 1] ook alle risico en investeringen op zich zal nemen. 2.13. Op 9 maart 2021 heeft [eiser 1] (deze maal vanaf [email-adres 2]) de heer [naam 1] van het Hoogheemraadschap per e-mail als volgt bericht: “Zoals net besproken zet ik heel kort op de mail dat we al enige tijd toewerken naar een taxatie voor de verkoop van jullie locatie in Hoofddorp. Onze exclusiviteitsovereenkomst loopt tot 1 april dit jaar, ik maak mij een beetje zorgen dat we de afronding van ons proces (net) niet halen voor die datum. Kunnen we daar a.j.b. iets voor verzinnen? (…) [eiser 1] ” 2.14. Het Hoogheemraadschap heeft [eiser 1] bij e-mail van 16 maart 2021 als volgt geantwoord: “Beste [eiser 1] , Ik verwijs naar jouw bericht hieronder. De exclusiviteit loopt af op 1 april 2014. Ondertussen heb jij aangegeven dat je het terrein wilt verwerven. Daarom heb ik een taxatie laten uitvoeren. De uitkomst daarvan laat nog op zich wachten. Dit zal echter niet tot gevolg hebben dat door het verstrijken van de exclusiviteitstermijn, wij het gezamenlijk gestarte proces zullen moeten afbreken. Wij blijven bereid jou het terrein te laten verwerven.” 2.15. [eiser 1] heeft kosten gemaakt ten behoeve van het onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden op de locatie. Hij deed dit gezamenlijk met de speciaal voor de ontwikkeling opgerichte/op te richten projectvennootschap Arnolduspark Ontwikkel B.V. i.o. (hierna: AP Ontwikkel B.V. i.o.), dat werd vertegenwoordigd door [eiser 1] en de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ). AP Ontwikkel B.V. i.o. heeft door architecten plannen voor de locatie laten opstellen. [eiser 1] heeft uitgebreid overleg gevoerd met stedebouwkundigen, polderarchitecten, procesmanagers, projectmanagers, gebiedsdeskundigen en verkeersdeskundigen. 2.16. Bij e-mailbericht van 6 september 2021 heeft [naam 2] (met [eiser 1] in cc) aan zijn advocaat gevraagd een standaard koopovereenkomst te maken.

3.1. [eisers] vorderen – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: ( i) Primair: a. het Hoogheemraadschap te veroordelen om – op straffe van een dwangsom van € 500.000,- – uiterlijk 30 juni a.s. aan Eiser [ [eisers] , de voorzieningenrechter] een redelijk voorstel te doen in vervolg op de laatste versie van de concept-koopovereenkomst d.d. 17 november 2021 (productie 15) en op basis van dat voorstel onmiddellijk door te onderhandelen met betrekking tot koop en verkoop van de locatie en deze onderhandelingen voort te zetten op voortvarende en redelijke wijze, voor een periode van twaalf maanden, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn; b. het Hoogheemraadschap te verbieden om gedurende deze periode met andere partijen te onderhandelen of besprekingen te voeren en/of op enigerlei wijze te contracteren terzake koop en verkoop van de Locatie, zulks op straffe van een dwangsom van € 500.000,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen dwangsom, per schending van het gevorderde verbod; ( ii) Subsidiair: a. het Hoogheemraadschap te veroordelen om met Eiser [ [eisers] , de voorzieningenrechter] onmiddellijk door te onderhandelen met betrekking tot koop en verkoop van de locatie en deze onderhandelingen voort te zetten op voortvarende en redelijke wijze, voor een periode van twaalf maanden, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn; b. het Hoogheemraadschap te verbieden om gedurende deze periode met andere partijen te onderhandelen of besprekingen te voeren en/of op enigerlei wijze te contracteren terzake koop en verkoop van de locatie, zulks op straffe van een dwangsom van € 500.000,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen dwangsom, per schending van het gevorderde verbod; Meer subsidiair: een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen andersluidende voorlopige voorziening te treffen; ( iii) het Hoogheemraadschap te veroordelen tot een betaling aan Eiser [ [eisers] , de voorzieningenrechter] bij wijze van vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen ander bedrag; ( iv) het Hoogheemraadschap te veroordelen tot een betaling aan Eiser [ [eisers] , de voorzieningenrechter] van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis, en – indien de voldoening van de kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 3.2. Daartoe voeren [eisers] – samengevat – het volgende aan. Het Hoogheemraadschap heeft door de langdurige onderhandelingen bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat tussen partijen een overeenkomst voor de verwerving van de locatie tot stand zou komen. Partijen bevonden zich in de precontractuele fase ten aanzien van de concept-koopovereenkomst. Het Didam-arrest en de gevolgen daarvan worden door het Hoogheemraadschap onjuist uitgelegd. Ten onrechte is het Didam-arrest aangevoerd om de onderhandelingen met [eiser 1] c.s. te staken. [eiser 1] moet worden gezien als de centrale figuur bij de ontwikkeling van de locatie. [eiser 1] nam het initiatief tot de ontwikkeling, bracht partijen steeds bij elkaar en gold als contactpersoon voor het Hoogheemraadschap. Om deze redenen heeft het Hoogheemraadschap eraan bijgedragen dat bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. Gelet daarop is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat het Hoogheemraadschap de onderhandelingen heeft afgebroken. Het Hoogheemraadschap mocht ervan uitgaan dat [eisers] hoe dan ook wenste over te gaan tot de verwerving van de locatie. Het afbreken van de onderhandelingen door het Hoogheemraadschap kwalificeert ook als een onrechtmatige daad, waardoor [eisers] schade hebben geleden. Het Hoogheemraadschap is gehouden tot het doen van een redelijk voorstel, in vervolg op de laatste concept-koopovereenkomst van 17 november 2021, en op basis van dat voorstel onmiddellijk door te onderhandelen met betrekking tot de koop en verkoop van de locatie en deze onderhandelingen voort te zetten op een voortvarende en redelijke wijze voor een periode van twaalf maanden. Verder hebben [eisers] er belang bij dat het Hoogheemraadschap in de tussentijd niet met andere partijen onderhandelt over de verkoop van de locatie. 3.3. Het Hoogheemraadschap voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

Vooraf: definiëring “Eiser” 4.1. Eisers in deze procedure zijn [eiser 1] en [eiser 2] . In de dagvaarding wordt slechts in algemene zin gesproken over “Eiser”, en een definiëring van deze aanduiding wordt niet gegeven. Omdat de dagvaarding door zowel [eiser 1] als [eiser 2] is uitgebracht, heeft de voorzieningenrechter aangenomen dat met “Eiser” – waar mogelijk – zowel [eiser 1] als [eiser 2] bedoeld is aan te duiden. Ook de ingestelde vorderingen zijn zo begrepen. Spoedeisend belang 4.2. Gelet op de voorgenomen verkoop van de locatie aan een derde, is het spoedeisend belang van [eisers] bij hun vorderingen gegeven. Bestaat er een verplichting voor het Hoogheemraadschap tot door onderhandelen? 4.3. Zowel de primaire als de subsidiaire vorderingen van [eisers] . strekken tot een veroordeling van het Hoogheemraadschap om met [eisers] door te onderhandelen over de koop en verkoop van de locatie. [eisers] menen dat er redenen zijn om het Hoogheemraadschap daartoe te veroordelen. In dat standpunt worden zij niet gevolgd. 4.4. Bij het onderhandelen moeten beide partijen rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de ander. Onderhandelingen mogen worden afgebroken, maar niet als dit onaanvaardbaar is. Het afbreken van onderhandelingen is onaanvaardbaar als de andere partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst zou worden gesloten. Ook door andere omstandigheden kan het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar zijn. Van de situatie dat [eisers] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Ook van andere omstandigheden die maken dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar is, is voorshands niet gebleken. Voor dit oordeel is het volgende redengevend. 4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat het Hoogheemraadschap aanvankelijk, vanaf 2017, over de verkoop van de locatie heeft gepraat en onderhandeld met [bedrijf] , waarbij [eiser 1] als woordvoerder voor [bedrijf] optrad en [bedrijf] de beoogde contractspartij van het Hoogheemraadschap was. Voor zover er door deze onderhandelingen door het Hoogheemraadschap vertrouwen is gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen, geldt dat vertrouwen hooguit tegenover [bedrijf] . [bedrijf] heeft zich blijkens de stukken echter neergelegd bij het besluit van het Hoogheemraadschap om niet verder te onderhandelen. Niet valt in te zien hoe deze gesprekken bij [eiser 1] in privé of zijn Holding hebben kunnen leiden tot het vertrouwen dat de locatie aan [eiser 1] in privé en/of diens Holding zou worden verkocht. Dat [eiser 1] “steeds” naar voren heeft gebracht dat hijzelf voor eigen rekening en risico werkt en wel op basis van de als productie 2 overgelegde samenwerkingsovereenkomst met SBV, zoals hij ter zitting voor het eerst stelde, blijkt nergens uit en strookt ook niet met de overgelegde correspondentie tussen hem en het Hoogheemraadschap uit die periode. 4.6. Ter zitting heeft [eiser 1] gewezen op een drietal stukken ter onderbouwing van zijn stelling dat hij (en [eiser 2] ) gerechtvaardigd mochten vertrouwen op het totstandkomen van een overeenkomst. Voor wat betreft het door [eiser 1] aangehaalde e-mailbericht van 16 maart 2021 van het Hoogheemraadschap, geldt het volgende. [eiser 1] heeft bepleit dat uit de zinnen “Ondertussen heb jij aangegeven dat je het terrein wilt verwerven” en “Wij blijven bereid jou het terrein te laten verwerven” afgeleid kan worden dat het Hoogheemraadschap hem als (nieuwe) contractspartij zag. Met het Hoogheemraadschap is de voorzieningenrechter echter van oordeel dat dit bericht in de context moet worden gezien van langdurige contacten, en dat de uitleg die van [eiser 1] aan dit bericht geeft voorshands onaannemelijk is. 4.7. Vast staat dat de exclusiviteitsoptie die het Hoogheemraadschap op 8 oktober 2019 aan [bedrijf] gaf om te onderhandelen over de ontwikkeling van de locatie tot uiterlijk 1 april 2021 liep. Deze optie was een verlenging van de al op 14 februari 2017 aan [bedrijf] verleende optie. Tegen de achtergrond van deze aflopende optie moet het bericht van 9 maart 2021 van [eiser 1] aan het Hoogheemraadschap worden begrepen waarin hij memoreert dat “we al enige tijd toewerken naar een taxatie voor de verkoop van jullie locatie in Hoofddorp” en dat “onze” exclusiviteitsovereenkomst tot 1 april loopt. Uit het gebruik van het woord “onze” heeft het Hoogheemraadschap mogen begrijpen dat [eiser 1] , die zich altijd namens [bedrijf] tot het Hoogheemraadschap heeft gewend (veelal via zijn mailadres [email-adres 1] , zich nog steeds als penvoerder van [bedrijf] tot het Hoogheemraadschap richtte. Dat [eiser 1] zich met dit bericht op persoonlijke titel als geïnteresseerde entiteit voor de locatie zou presenteren, volgt nergens uit. De e-mail van 9 maart 2021 kan niet anders worden begrepen dan als een geuite zorg namens [bedrijf] over de afloop van de exclusiviteitsoptie. 4.8. De zinnen “Ondertussen heb jij aangegeven dat je het terrein wilt verwerven” en “Wij blijven bereid jou het terrein te laten verwerven” in het daaropvolgende mailbericht van het Hoogheemraadschap kunnen niet los worden gezien van voornoemd bericht van [eiser 1] . Dat [eiser 1] in het bericht van 16 maart 2021 direct wordt aangesproken maakt niet dat hij los gezien kan worden van zijn rol als onderhandelaar namens [bedrijf] . De voorzieningenrechter begrijpt het bericht aldus dat het Hoogheemraadschap aan [eiser 1] kenbaar heeft willen maken dat de afloop van exclusiviteitsoptie gelet op de blijvende interesse van [bedrijf] voor de aankoop van de locatie niet problematisch is, en dat zij medewerking blijft verlenen om tot een koopovereenkomst te komen. Het ligt overigens ook allerminst voor de hand dat het Hoogheemraadschap zonder enige kenbare toelichting van de zijde van [bedrijf] en/of [eiser 1] en zonder enige vraag (bijvoorbeeld over de financiële gegoedheid van [eiser 1] ) akkoord zou gaan met een dergelijke vergaande wijziging op het ingeslagen pad. Het Hoogheemraadschap was immers al jaren met [bedrijf] in gesprek over de verkoop. Dat partijen in een eerder stadium over de wijziging van de entiteit van de kopende partij zouden hebben gesproken, waardoor bij het Hoogheemraadschap al kenbaar was dat [eiser 1] de positie van [bedrijf] had ingenomen, is door het Hoogheemraadschap betwist en het volgt ook nergens uit. Integendeel, het Hoogheemraadschap heeft er met juistheid op gewezen dat uit het bericht van 8 september 2021 van [naam 2] aan zijn (voormalige) advocaat (waarin [eiser 1] als cc-geadresseerde is opgenomen) volgt dat ondanks de door [eiser 1] overgenomen ontwikkelclaim van [bedrijf] , [bedrijf] de “partij” jegens het Hoogheemraadschap zou blijven. Kennelijk is ook [eiser 1] er toen nog vanuit gegaan dat [bedrijf] de kopende instantie was. Uit het bericht van 16 maart 2021 kan dan ook niet zonder meer worden afgeleid dat [eiser 1] zich als potentiële koper voor de locatie een onderhandelingspositie jegens het Hoogheemraadschap heeft verworven. 4.9. De gewisselde concept-koopovereenkomsten geven evenmin aanleiding om aan te nemen dat het Hoogheemraadschap ervan uitging dat [eiser 1] in de plaats van [bedrijf] was getreden. Allereerst geldt dat in de meeste overgelegde concept-koopovereenkomsten de naam van de kopende entiteit leeg is gelaten. In een van de concept-koopovereenkomsten van 14 september 2021 waarin wel een partijnaam is ingevuld, staat niet [eiser 1] (of zijn Holding) vermeld, maar staat – in lijn met de onderhandelingen die al jaren liepen – [bedrijf] als kopende partij weergegeven. Dat in de laatste concept-koopovereenkomst van 17 november 2021 AP Ontwikkel B.V. i.o.

4.15. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen. Dat geldt ook voor de door [eisers] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. 4.16. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat de vraag of [eisers] jegens het Hoogheemraadschap aanspraak kunnen maken op een vergoeding van gemaakte (on)kosten omdat zij het mogelijk hebben gemaakt dat het perceel geschikt gemaakt wordt voor woningbouw, in deze procedure niet voorligt. Op dit punt zal dan ook geen beslissing worden genomen. Proceskosten 4.17. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van het Hoogheemraadschap worden begroot op: - griffierecht € 688,00- - salaris advocaat € 1.107,00- - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

Totaal € 1.973,- 4.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter: 5.1. wijst de vorderingen van [eisers] af; 5.2. veroordeelt [eisers] (hoofdelijk) in de proceskosten van € 1.973,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. veroordeelt [eisers] (hoofdelijk) in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.4. verklaart de kostenveroordeling onder 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024. ddg

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/665203 / KG ZA 24/383 Vonnis in kort geding van 5 juni 2024 in de zaak van 1 [eiser 1] te [woonplaats] 2. [eiser 2] B.V. te [vestigingsplaats] , eisers, advocaat mr. H. Doornhof te Amsterdam, tegen: de publiekrechtelijke rechtspersoon HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND te Leiden, gedaagde, advocaat mr. G.M.J. de Jager te Rotterdam. Eisers worden afzonderlijk ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [eiser 2] ’ genoemd en gezamenlijk worden zij ‘ [eisers] ’ genoemd. Gedaagde wordt hierna ‘het Hoogheemraadschap’ genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 mei 2024 met producties; - de conclusie van antwoord met producties; - de akte overlegging producties met daarbij de aanvullende productie 28, van de zijde van het Hoogheemraadschap; - de op 21 mei 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd. 1.2. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op 4 juni 2024 en daarna op vandaag.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eiser 1] is werkzaam in het vastgoed. Hij is enig aandeelhouder van [eiser 2] B.V. 2.2. Het Hoogheemraadschap is eigenaar van onder meer de percelen aan de [adres] te [plaats 1] , met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding] (hierna: de locatie). Op de locatie was een voormalige afvalwaterzuiveringsinstallatie van het Hoogheemraadschap gelegen met twee dienstwoningen. De afvalwaterzuiveringsinstallatie is gesloopt. De dienstwoningen zijn nog aanwezig. 2.3. Op 24 februari 2015 hebben [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) – een bedrijf dat zich bezighoudt met vastgoedontwikkeling – en [eiser 2] een samenwerkingsovereenkomst getekend waarin zij onder meer zijn overeengekomen dat [eiser 2] exclusief voor [bedrijf] acquisitie zal verrichten om tot ontwikkeling van vastgoedprojecten te komen. 2.4. Op enig moment in 2016 is bij [eiser 1] de locatie in zicht gekomen als mogelijk te ontwikkelen locatie voor woningbouw. 2.5. Op 24 januari 2017 heeft de gemeente Haarlemmermeer [eiser 1] onder meer bericht dat het realiseren van woningbouw op het terrein van het Hoogheemraadschap vanuit stedenbouwkundig oogpunt kon worden ondersteund. 2.6. [eiser 1] heeft zijn contactpersoon bij het Hoogheemraadschap op 8 februari 2017 het bericht van 24 januari 2017 van de gemeente Haarlemmermeer per e-mail doorgestuurd. Op 13 februari 2017 heeft [eiser 1] (vanuit het e-mailadres [email-adres 1] ) het Hoogheemraadschap als volgt bericht: “De gemeente gaf zojuist aan dat ze graag een vervolgafspraak inplannen en of we a.j.b. een intentie overeenkomst of voorlopige koopovereenkomst met Hoogheemraadschap kunnen overleggen. Is dat a.j.b. mogelijk?” [eiser 1] ondertekende deze e-mail met: [eiser 1] Mob. (…) Tel. (,,,) [email-adres 1] [website] 2.7. Het Hoogheemraadschap heeft [eiser 1] op 14 februari 2017 per e-mail als volgt geantwoord: “Rijnland geeft bij deze een optie aan [bedrijf] voor het terrein in Hoofddorp, kadastraal bekend als [kadastraal nummer] . Deze optie eindigt op 1 juni 2017. Tot die tijd zal Rijnland geen andere ontwikkelaars of externe ontwikkelingen op het terrein toestaan. Verlenging van de optie of nadere afspraken zijn mogelijk na de optieperiode, indien de plannen voldoende concreet en haalbaar zijn. Een en ander ter beoordeling van Rijnland en onder voorbehoud van goedkeuring van het bestuur van Rijnland.” 2.8. Bij brief van 3 november 2017 met als onderwerp ‘Locatie Hoogheemraadschap Rijnland te Hoofddorp’ heeft [bedrijf] [eiser 2] als volgt bericht: “(…) Voor het project op de locatie Hoogheemraadschap Rijnland te Hoofddorp zult u als vergoeding voor uw werkzaamheden 10% van de door [bedrijf] Projecten BV netto gerealiseerde projectwinst kunnen declareren. Deze vergoeding is declarabel bij oplevering van het project. (…)” 2.9. Bij brief van 15 juni 2018 van [bedrijf] aan het Hoogheemraadschap (die op 20 juli 2018 door het Hoogheemraadschap “voor akkoord” is getekend) zijn afspraken over de beoogde ontwikkeling op de locatie opgetekend. Hierin staan onder meer de volgende afspraken vermeld: het Hoogheemraadschap en [bedrijf] zullen al hetgeen doen, binnen ieders verantwoordelijkheden en mogelijkheden om de woningbouw verder te brengen; [bedrijf] zal voor eigen rekening en risico de ontwikkelopgave verder uitwerken en het contact met de gemeente Haarlemmermeer verder intensiveren om tot een intentieovereenkomst en/of anterieure overeenkomst te komen; partijen zullen voor de uiteindelijke verkoop van de locatie toewerken naar een koopovereenkomst; de optie voor het sluiten van een koopovereenkomst voor de locatie wordt tot 1 oktober 2019 aan [bedrijf] verlengd of zoveel eerder als een koopovereenkomst kan worden getekend. 2.10. In verband met een herijking van alle verkoopprocessen van het Hoogheemraadschap van terreinen die het wil afstoten, heeft de advocaat van het Hoogheemraadschap bij brief van 30 januari 2019 aan [bedrijf] bevestigd dat de onderhandelingen over het terrein in Hoofddorp in een vergevorderd stadium zijn en voorspoedig verlopen en dat het Hoogheemraadschap onverminderd welwillend staat tegenover de plannen van [bedrijf] . 2.11. Bij brief van 8 oktober 2019 heeft het Hoogheemraadschap aan [bedrijf] tot uiterlijk 1 april 2021 exclusiviteit gegeven om te onderhandelen over de ontwikkeling van de locatie. 2.12. Bij e-mail van 8 juli 2020 heeft [eiser 1] [bedrijf] een telefoongesprek bevestigd waarin is afgesproken dat de financiële afspraak voor de locatie zal worden omgedraaid: in plaats van [bedrijf] zal [eiser 1] nu 90% van de netto-opbrengst van het project ontvangen, en [bedrijf] zal de 10% ontvangen die eerder voor [eiser 2] was afgesproken. Deze afspraak is door [bedrijf] bevestigd en daaraan is toegevoegd dat [eiser 1] ook alle risico en investeringen op zich zal nemen. 2.13. Op 9 maart 2021 heeft [eiser 1] (deze maal vanaf [email-adres 2]) de heer [naam 1] van het Hoogheemraadschap per e-mail als volgt bericht: “Zoals net besproken zet ik heel kort op de mail dat we al enige tijd toewerken naar een taxatie voor de verkoop van jullie locatie in Hoofddorp. Onze exclusiviteitsovereenkomst loopt tot 1 april dit jaar, ik maak mij een beetje zorgen dat we de afronding van ons proces (net) niet halen voor die datum. Kunnen we daar a.j.b. iets voor verzinnen? (…) [eiser 1] ” 2.14. Het Hoogheemraadschap heeft [eiser 1] bij e-mail van 16 maart 2021 als volgt geantwoord: “Beste [eiser 1] , Ik verwijs naar jouw bericht hieronder. De exclusiviteit loopt af op 1 april 2014. Ondertussen heb jij aangegeven dat je het terrein wilt verwerven. Daarom heb ik een taxatie laten uitvoeren. De uitkomst daarvan laat nog op zich wachten. Dit zal echter niet tot gevolg hebben dat door het verstrijken van de exclusiviteitstermijn, wij het gezamenlijk gestarte proces zullen moeten afbreken. Wij blijven bereid jou het terrein te laten verwerven.” 2.15. [eiser 1] heeft kosten gemaakt ten behoeve van het onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden op de locatie. Hij deed dit gezamenlijk met de speciaal voor de ontwikkeling opgerichte/op te richten projectvennootschap Arnolduspark Ontwikkel B.V. i.o. (hierna: AP Ontwikkel B.V. i.o.), dat werd vertegenwoordigd door [eiser 1] en de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ). AP Ontwikkel B.V. i.o. heeft door architecten plannen voor de locatie laten opstellen. [eiser 1] heeft uitgebreid overleg gevoerd met stedebouwkundigen, polderarchitecten, procesmanagers, projectmanagers, gebiedsdeskundigen en verkeersdeskundigen. 2.16. Bij e-mailbericht van 6 september 2021 heeft [naam 2] (met [eiser 1] in cc) aan zijn advocaat gevraagd een standaard koopovereenkomst te maken.

3.1. [eisers] vorderen – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: ( i) Primair: a. het Hoogheemraadschap te veroordelen om – op straffe van een dwangsom van € 500.000,- – uiterlijk 30 juni a.s. aan Eiser [ [eisers] , de voorzieningenrechter] een redelijk voorstel te doen in vervolg op de laatste versie van de concept-koopovereenkomst d.d. 17 november 2021 (productie 15) en op basis van dat voorstel onmiddellijk door te onderhandelen met betrekking tot koop en verkoop van de locatie en deze onderhandelingen voort te zetten op voortvarende en redelijke wijze, voor een periode van twaalf maanden, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn; b. het Hoogheemraadschap te verbieden om gedurende deze periode met andere partijen te onderhandelen of besprekingen te voeren en/of op enigerlei wijze te contracteren terzake koop en verkoop van de Locatie, zulks op straffe van een dwangsom van € 500.000,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen dwangsom, per schending van het gevorderde verbod; ( ii) Subsidiair: a. het Hoogheemraadschap te veroordelen om met Eiser [ [eisers] , de voorzieningenrechter] onmiddellijk door te onderhandelen met betrekking tot koop en verkoop van de locatie en deze onderhandelingen voort te zetten op voortvarende en redelijke wijze, voor een periode van twaalf maanden, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn; b. het Hoogheemraadschap te verbieden om gedurende deze periode met andere partijen te onderhandelen of besprekingen te voeren en/of op enigerlei wijze te contracteren terzake koop en verkoop van de locatie, zulks op straffe van een dwangsom van € 500.000,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen dwangsom, per schending van het gevorderde verbod; Meer subsidiair: een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen andersluidende voorlopige voorziening te treffen; ( iii) het Hoogheemraadschap te veroordelen tot een betaling aan Eiser [ [eisers] , de voorzieningenrechter] bij wijze van vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen ander bedrag; ( iv) het Hoogheemraadschap te veroordelen tot een betaling aan Eiser [ [eisers] , de voorzieningenrechter] van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis, en – indien de voldoening van de kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 3.2. Daartoe voeren [eisers] – samengevat – het volgende aan. Het Hoogheemraadschap heeft door de langdurige onderhandelingen bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat tussen partijen een overeenkomst voor de verwerving van de locatie tot stand zou komen. Partijen bevonden zich in de precontractuele fase ten aanzien van de concept-koopovereenkomst. Het Didam-arrest en de gevolgen daarvan worden door het Hoogheemraadschap onjuist uitgelegd. Ten onrechte is het Didam-arrest aangevoerd om de onderhandelingen met [eiser 1] c.s. te staken. [eiser 1] moet worden gezien als de centrale figuur bij de ontwikkeling van de locatie. [eiser 1] nam het initiatief tot de ontwikkeling, bracht partijen steeds bij elkaar en gold als contactpersoon voor het Hoogheemraadschap. Om deze redenen heeft het Hoogheemraadschap eraan bijgedragen dat bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. Gelet daarop is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat het Hoogheemraadschap de onderhandelingen heeft afgebroken. Het Hoogheemraadschap mocht ervan uitgaan dat [eisers] hoe dan ook wenste over te gaan tot de verwerving van de locatie. Het afbreken van de onderhandelingen door het Hoogheemraadschap kwalificeert ook als een onrechtmatige daad, waardoor [eisers] schade hebben geleden. Het Hoogheemraadschap is gehouden tot het doen van een redelijk voorstel, in vervolg op de laatste concept-koopovereenkomst van 17 november 2021, en op basis van dat voorstel onmiddellijk door te onderhandelen met betrekking tot de koop en verkoop van de locatie en deze onderhandelingen voort te zetten op een voortvarende en redelijke wijze voor een periode van twaalf maanden. Verder hebben [eisers] er belang bij dat het Hoogheemraadschap in de tussentijd niet met andere partijen onderhandelt over de verkoop van de locatie. 3.3. Het Hoogheemraadschap voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

Vooraf: definiëring “Eiser” 4.1. Eisers in deze procedure zijn [eiser 1] en [eiser 2] . In de dagvaarding wordt slechts in algemene zin gesproken over “Eiser”, en een definiëring van deze aanduiding wordt niet gegeven. Omdat de dagvaarding door zowel [eiser 1] als [eiser 2] is uitgebracht, heeft de voorzieningenrechter aangenomen dat met “Eiser” – waar mogelijk – zowel [eiser 1] als [eiser 2] bedoeld is aan te duiden. Ook de ingestelde vorderingen zijn zo begrepen. Spoedeisend belang 4.2. Gelet op de voorgenomen verkoop van de locatie aan een derde, is het spoedeisend belang van [eisers] bij hun vorderingen gegeven. Bestaat er een verplichting voor het Hoogheemraadschap tot door onderhandelen? 4.3. Zowel de primaire als de subsidiaire vorderingen van [eisers] . strekken tot een veroordeling van het Hoogheemraadschap om met [eisers] door te onderhandelen over de koop en verkoop van de locatie. [eisers] menen dat er redenen zijn om het Hoogheemraadschap daartoe te veroordelen. In dat standpunt worden zij niet gevolgd. 4.4. Bij het onderhandelen moeten beide partijen rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de ander. Onderhandelingen mogen worden afgebroken, maar niet als dit onaanvaardbaar is. Het afbreken van onderhandelingen is onaanvaardbaar als de andere partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst zou worden gesloten. Ook door andere omstandigheden kan het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar zijn. Van de situatie dat [eisers] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Ook van andere omstandigheden die maken dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar is, is voorshands niet gebleken. Voor dit oordeel is het volgende redengevend. 4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat het Hoogheemraadschap aanvankelijk, vanaf 2017, over de verkoop van de locatie heeft gepraat en onderhandeld met [bedrijf] , waarbij [eiser 1] als woordvoerder voor [bedrijf] optrad en [bedrijf] de beoogde contractspartij van het Hoogheemraadschap was. Voor zover er door deze onderhandelingen door het Hoogheemraadschap vertrouwen is gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen, geldt dat vertrouwen hooguit tegenover [bedrijf] . [bedrijf] heeft zich blijkens de stukken echter neergelegd bij het besluit van het Hoogheemraadschap om niet verder te onderhandelen. Niet valt in te zien hoe deze gesprekken bij [eiser 1] in privé of zijn Holding hebben kunnen leiden tot het vertrouwen dat de locatie aan [eiser 1] in privé en/of diens Holding zou worden verkocht. Dat [eiser 1] “steeds” naar voren heeft gebracht dat hijzelf voor eigen rekening en risico werkt en wel op basis van de als productie 2 overgelegde samenwerkingsovereenkomst met SBV, zoals hij ter zitting voor het eerst stelde, blijkt nergens uit en strookt ook niet met de overgelegde correspondentie tussen hem en het Hoogheemraadschap uit die periode. 4.6. Ter zitting heeft [eiser 1] gewezen op een drietal stukken ter onderbouwing van zijn stelling dat hij (en [eiser 2] ) gerechtvaardigd mochten vertrouwen op het totstandkomen van een overeenkomst. Voor wat betreft het door [eiser 1] aangehaalde e-mailbericht van 16 maart 2021 van het Hoogheemraadschap, geldt het volgende. [eiser 1] heeft bepleit dat uit de zinnen “Ondertussen heb jij aangegeven dat je het terrein wilt verwerven” en “Wij blijven bereid jou het terrein te laten verwerven” afgeleid kan worden dat het Hoogheemraadschap hem als (nieuwe) contractspartij zag. Met het Hoogheemraadschap is de voorzieningenrechter echter van oordeel dat dit bericht in de context moet worden gezien van langdurige contacten, en dat de uitleg die van [eiser 1] aan dit bericht geeft voorshands onaannemelijk is. 4.7. Vast staat dat de exclusiviteitsoptie die het Hoogheemraadschap op 8 oktober 2019 aan [bedrijf] gaf om te onderhandelen over de ontwikkeling van de locatie tot uiterlijk 1 april 2021 liep. Deze optie was een verlenging van de al op 14 februari 2017 aan [bedrijf] verleende optie. Tegen de achtergrond van deze aflopende optie moet het bericht van 9 maart 2021 van [eiser 1] aan het Hoogheemraadschap worden begrepen waarin hij memoreert dat “we al enige tijd toewerken naar een taxatie voor de verkoop van jullie locatie in Hoofddorp” en dat “onze” exclusiviteitsovereenkomst tot 1 april loopt. Uit het gebruik van het woord “onze” heeft het Hoogheemraadschap mogen begrijpen dat [eiser 1] , die zich altijd namens [bedrijf] tot het Hoogheemraadschap heeft gewend (veelal via zijn mailadres [email-adres 1] , zich nog steeds als penvoerder van [bedrijf] tot het Hoogheemraadschap richtte. Dat [eiser 1] zich met dit bericht op persoonlijke titel als geïnteresseerde entiteit voor de locatie zou presenteren, volgt nergens uit. De e-mail van 9 maart 2021 kan niet anders worden begrepen dan als een geuite zorg namens [bedrijf] over de afloop van de exclusiviteitsoptie. 4.8. De zinnen “Ondertussen heb jij aangegeven dat je het terrein wilt verwerven” en “Wij blijven bereid jou het terrein te laten verwerven” in het daaropvolgende mailbericht van het Hoogheemraadschap kunnen niet los worden gezien van voornoemd bericht van [eiser 1] . Dat [eiser 1] in het bericht van 16 maart 2021 direct wordt aangesproken maakt niet dat hij los gezien kan worden van zijn rol als onderhandelaar namens [bedrijf] . De voorzieningenrechter begrijpt het bericht aldus dat het Hoogheemraadschap aan [eiser 1] kenbaar heeft willen maken dat de afloop van exclusiviteitsoptie gelet op de blijvende interesse van [bedrijf] voor de aankoop van de locatie niet problematisch is, en dat zij medewerking blijft verlenen om tot een koopovereenkomst te komen. Het ligt overigens ook allerminst voor de hand dat het Hoogheemraadschap zonder enige kenbare toelichting van de zijde van [bedrijf] en/of [eiser 1] en zonder enige vraag (bijvoorbeeld over de financiële gegoedheid van [eiser 1] ) akkoord zou gaan met een dergelijke vergaande wijziging op het ingeslagen pad. Het Hoogheemraadschap was immers al jaren met [bedrijf] in gesprek over de verkoop. Dat partijen in een eerder stadium over de wijziging van de entiteit van de kopende partij zouden hebben gesproken, waardoor bij het Hoogheemraadschap al kenbaar was dat [eiser 1] de positie van [bedrijf] had ingenomen, is door het Hoogheemraadschap betwist en het volgt ook nergens uit. Integendeel, het Hoogheemraadschap heeft er met juistheid op gewezen dat uit het bericht van 8 september 2021 van [naam 2] aan zijn (voormalige) advocaat (waarin [eiser 1] als cc-geadresseerde is opgenomen) volgt dat ondanks de door [eiser 1] overgenomen ontwikkelclaim van [bedrijf] , [bedrijf] de “partij” jegens het Hoogheemraadschap zou blijven. Kennelijk is ook [eiser 1] er toen nog vanuit gegaan dat [bedrijf] de kopende instantie was. Uit het bericht van 16 maart 2021 kan dan ook niet zonder meer worden afgeleid dat [eiser 1] zich als potentiële koper voor de locatie een onderhandelingspositie jegens het Hoogheemraadschap heeft verworven. 4.9. De gewisselde concept-koopovereenkomsten geven evenmin aanleiding om aan te nemen dat het Hoogheemraadschap ervan uitging dat [eiser 1] in de plaats van [bedrijf] was getreden. Allereerst geldt dat in de meeste overgelegde concept-koopovereenkomsten de naam van de kopende entiteit leeg is gelaten. In een van de concept-koopovereenkomsten van 14 september 2021 waarin wel een partijnaam is ingevuld, staat niet [eiser 1] (of zijn Holding) vermeld, maar staat – in lijn met de onderhandelingen die al jaren liepen – [bedrijf] als kopende partij weergegeven. Dat in de laatste concept-koopovereenkomst van 17 november 2021 AP Ontwikkel B.V. i.o.

4.15. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen. Dat geldt ook voor de door [eisers] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. 4.16. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat de vraag of [eisers] jegens het Hoogheemraadschap aanspraak kunnen maken op een vergoeding van gemaakte (on)kosten omdat zij het mogelijk hebben gemaakt dat het perceel geschikt gemaakt wordt voor woningbouw, in deze procedure niet voorligt. Op dit punt zal dan ook geen beslissing worden genomen. Proceskosten 4.17. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van het Hoogheemraadschap worden begroot op: - griffierecht € 688,00- - salaris advocaat € 1.107,00- - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

Totaal € 1.973,- 4.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter: 5.1. wijst de vorderingen van [eisers] af; 5.2. veroordeelt [eisers] (hoofdelijk) in de proceskosten van € 1.973,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. veroordeelt [eisers] (hoofdelijk) in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.4. verklaart de kostenveroordeling onder 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024. ddg

Twee dagen later heeft hij dit verzoek per e-mail toegelicht: “(…) De situatie is als volgt: het Hoogheemraadschap van Rijnland (HvR) heeft een kavel grond in bezit in Hoofddorp Noord (…) De huidige bestemming is bedrijven (…) [bedrijf] heeft met HvR een brief opgesteld om de mogelijkheid van wonen te onderzoeken. In de brief – met een mogelijkheid van opzegging van het HvR – staat dat de grondwaarde residueel wordt bepaald; [eiser 1] en ondergetekende hebben de ontwikkelclaim van [bedrijf] overgenomen (= afspraak van [eiser 1] met zijn schoonvader). Naar het HvR blijft Stevast de partij; (…) Voor de koopovereenkomst belangrijk: (…) koop door Stevast en nader te benoemen project SPV (we zullen alsdan ook een belegger aantrekken) (…).” 2.17. Het dossier bevat diverse concept-koopovereenkomsten. Het gaat om verschillende versies van 14 september 2021 (productie 11 dagvaarding), een versie van 29 september 2021 (productie 12 dagvaarding), een van 12 oktober 2021 (productie 13 dagvaarding) en een van 17 november 2021 (productie 14 dagvaarding/productie 7 conclusie van antwoord). Op twee van de drie versies van 14 september 2021 is de naam van de kopende entiteit niet ingevuld, op een daarvan staat [bedrijf] als kopende partij vermeld. In de concept-koopovereenkomsten van 29 september 2021 en 12 oktober 2021 is de naam van de kopende entiteit open gelaten. 2.18. In de concept-koopovereenkomst 17 november 2021 die aan het Hoogheemraadschap is toegezonden staat als kopende entiteit “AP Ontwikkel B.V. io” vermeld, “bevoegdelijk vertegenwoordigd door [naam 2] en [eiser 1]”. Het Hoogheemraadschap heeft commentaar geleverd op dit concept, maar geen opmerking gemaakt over de entiteit van de als koper opgevoerde partij. 2.19. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen. Het Hoogheemraadschap heeft bij e-mail van 20 januari 2022 aan [eiser 1] en [naam 2] gemeld het overleg over de koopovereenkomst te beëindigen. Daarbij is vermeld dat doorgaan met het overleg geen zin heeft, omdat het nu aan de politiek is om invulling te geven aan de gevolgen van het. [eiser 1] en [naam 2] hebben het Hoogheemraadschap daarop bij e-mailbericht van 27 januari 2022 te kennen gegeven dat sprake is van een pre-contractuele fase van een koopovereenkomst, en dat zowel de ontwikkelovereenkomst als de verkoopovereenkomst onder het Didam-arrest volledig rechtsgeldig zijn. 2.20. Op 12 september 2022 hebben [eiser 1] en [naam 2] het Hoogheemraadschap per e-mail een (aangepaste) powerpointpresentatie toegestuurd. Deze presentatie heeft als titel “aanpak verkoop locatie Hoofddorp”. Op het voorblad staat naast een foto van de locatie het logo van [bedrijf] weergegeven. Verder staat hierop vermeld: “project : Hoofddorp Noord datum : 12 september 2022 door : [bedrijf] , [eiser 1] / [naam 2]” 2.21. Bij brief van 4 november 2022 heeft het Hoogheemraadschap [bedrijf] (t.a.v. [eiser 1] ) onder meer bericht dat het Didam-arrest met zich brengt dat het terrein niet meer aan [bedrijf] kan worden verkocht. 2.22. Vervolgens is tussen [eiser 1] (en zijn advocaat) en het Hoogheemraadschap veelvuldig gecorrespondeerd over onder meer een kostenvergoeding waarop [eiser 1] aanspraak heeft gemaakt. Daarover is tussen hen geen overeenstemming bereikt. 2.23. Het Hoogheemraadschap heeft op 15 maart 2024 een openbare verkoopprocedure voor de locatie uitgeschreven en gegadigden de mogelijkheid geboden mee te dingen in de uitgifte van de locatie. Bij e-mailbericht van 15 maart 2024 is [eiser 1] door het Hoogheemraadschap gewezen op het feit dat de openbare verkoopprocedure van start ging. [eiser 1] heeft niet meegeboden in deze verkoopprocedure. 2.24. Ondanks een sommatie daartoe heeft het Hoogheemraadschap geen aanleiding gezien de openbare verkoopprocedure te staken.

Twee dagen later heeft hij dit verzoek per e-mail toegelicht: “(…) De situatie is als volgt: het Hoogheemraadschap van Rijnland (HvR) heeft een kavel grond in bezit in Hoofddorp Noord (…) De huidige bestemming is bedrijven (…) [bedrijf] heeft met HvR een brief opgesteld om de mogelijkheid van wonen te onderzoeken. In de brief – met een mogelijkheid van opzegging van het HvR – staat dat de grondwaarde residueel wordt bepaald; [eiser 1] en ondergetekende hebben de ontwikkelclaim van [bedrijf] overgenomen (= afspraak van [eiser 1] met zijn schoonvader). Naar het HvR blijft Stevast de partij; (…) Voor de koopovereenkomst belangrijk: (…) koop door Stevast en nader te benoemen project SPV (we zullen alsdan ook een belegger aantrekken) (…).” 2.17. Het dossier bevat diverse concept-koopovereenkomsten. Het gaat om verschillende versies van 14 september 2021 (productie 11 dagvaarding), een versie van 29 september 2021 (productie 12 dagvaarding), een van 12 oktober 2021 (productie 13 dagvaarding) en een van 17 november 2021 (productie 14 dagvaarding/productie 7 conclusie van antwoord). Op twee van de drie versies van 14 september 2021 is de naam van de kopende entiteit niet ingevuld, op een daarvan staat [bedrijf] als kopende partij vermeld. In de concept-koopovereenkomsten van 29 september 2021 en 12 oktober 2021 is de naam van de kopende entiteit open gelaten. 2.18. In de concept-koopovereenkomst 17 november 2021 die aan het Hoogheemraadschap is toegezonden staat als kopende entiteit “AP Ontwikkel B.V. io” vermeld, “bevoegdelijk vertegenwoordigd door [naam 2] en [eiser 1]”. Het Hoogheemraadschap heeft commentaar geleverd op dit concept, maar geen opmerking gemaakt over de entiteit van de als koper opgevoerde partij. 2.19. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen. Het Hoogheemraadschap heeft bij e-mail van 20 januari 2022 aan [eiser 1] en [naam 2] gemeld het overleg over de koopovereenkomst te beëindigen. Daarbij is vermeld dat doorgaan met het overleg geen zin heeft, omdat het nu aan de politiek is om invulling te geven aan de gevolgen van het. [eiser 1] en [naam 2] hebben het Hoogheemraadschap daarop bij e-mailbericht van 27 januari 2022 te kennen gegeven dat sprake is van een pre-contractuele fase van een koopovereenkomst, en dat zowel de ontwikkelovereenkomst als de verkoopovereenkomst onder het Didam-arrest volledig rechtsgeldig zijn. 2.20. Op 12 september 2022 hebben [eiser 1] en [naam 2] het Hoogheemraadschap per e-mail een (aangepaste) powerpointpresentatie toegestuurd. Deze presentatie heeft als titel “aanpak verkoop locatie Hoofddorp”. Op het voorblad staat naast een foto van de locatie het logo van [bedrijf] weergegeven. Verder staat hierop vermeld: “project : Hoofddorp Noord datum : 12 september 2022 door : [bedrijf] , [eiser 1] / [naam 2]” 2.21. Bij brief van 4 november 2022 heeft het Hoogheemraadschap [bedrijf] (t.a.v. [eiser 1] ) onder meer bericht dat het Didam-arrest met zich brengt dat het terrein niet meer aan [bedrijf] kan worden verkocht. 2.22. Vervolgens is tussen [eiser 1] (en zijn advocaat) en het Hoogheemraadschap veelvuldig gecorrespondeerd over onder meer een kostenvergoeding waarop [eiser 1] aanspraak heeft gemaakt. Daarover is tussen hen geen overeenstemming bereikt. 2.23. Het Hoogheemraadschap heeft op 15 maart 2024 een openbare verkoopprocedure voor de locatie uitgeschreven en gegadigden de mogelijkheid geboden mee te dingen in de uitgifte van de locatie. Bij e-mailbericht van 15 maart 2024 is [eiser 1] door het Hoogheemraadschap gewezen op het feit dat de openbare verkoopprocedure van start ging. [eiser 1] heeft niet meegeboden in deze verkoopprocedure. 2.24. Ondanks een sommatie daartoe heeft het Hoogheemraadschap geen aanleiding gezien de openbare verkoopprocedure te staken.