ECLI:NL:RBDHA:2024:7826

RECHTBANK Den Haag Team handel Zaaknummer: C/09/638651 / HA ZA 22-978 Vonnis van 22 mei 2024 (bij vervroeging) in de zaak van BOUWBEDRIJF [eiseres] B.V., te [vestigingsplaats 1] , eiseres, advocaat: mr. L.H. Hordijk te Capelle aan den IJssel, tegen BOUWBEDRIJF [gedaagde] B.V., te [vestigingsplaats 1] , gedaagde, advocaat: mr. A.S. Snel te Den Haag, en 1 [naam sub 1] , te [woonplaats 1] , 2. [naam sub 2] ,te [woonplaats 1] , 3. [naam sub 3] , te [woonplaats 2] , 4. [naam sub 4] , te [woonplaats 3] , 5. [naam sub 5] , te [woonplaats 4] , 6 . [naam sub 6] , te [woonplaats 4] , 7. [bedrijfsnaam sub 7] VOF, te [vestigingsplaats 2] , 8. [naam sub 8] , te [woonplaats 3] , 9. [naam sub 9] , te [woonplaats 3] , 10. [naam sub 10] , te [woonplaats 3] , 11. [naam sub 11] , te [woonplaats 5] , 12. [naam sub 12] , te [woonplaats 1] , 13. [bedrijfsnaam sub 13] VASTGOED B.V., te [vestigingsplaats 3] , 14. [naam sub 14] , te [woonplaats 6] , 15. MISURA GROUP B.V., te Bergschenhoek, 16. NETMEN B.V., te Den Hout, 17. [naam sub 17] , te [woonplaats 1] , 18. [naam sub 18] , te [woonplaats 7] , 19. [naam sub 19] , te [woonplaats 7] , 20. [naam sub 20] , te [woonplaats 7] , 21. [naam sub 21] , te [woonplaats 8] , 22. [naam sub 22] , te [woonplaats 1] , 23. [naam sub 23] , te [woonplaats 9] , 24. [naam sub 24] , te [woonplaats 10] , 25. [naam sub 25] , te [woonplaats 1] , 26. FLOEMBA PROPERTIES B.V., te Rijswijk, tussengekomen partijen, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’, ‘ [gedaagde] ’ en ‘de kopers’. 1Samenvatting 1.1. In deze zaak heeft [gedaagde] percelen grond verkocht aan de kopers en met hen een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van bedrijfsunits op die grond. Ter uitvoering hiervan heeft zij een overeenkomst gesloten met [eiseres] als onderaannemer. Omdat [gedaagde] de facturen van [eiseres] op enig moment niet meer betaalde, heeft [eiseres] beslag gelegd en is zij een retentierecht gaan uitoefenen op de bedrijfsunits. Dit retentierecht heeft [eiseres] vervolgens beëindigd ter uitvoering van een tussen haar en de kopers gesloten vaststellingsovereenkomst. 1.2. [eiseres] vordert in deze procedure betaling van [gedaagde] van de openstaande facturen voor door haar uitgevoerde werkzaamheden. De kopers vorderen een verklaring voor recht dat [gedaagde] wanprestatie jegens hen heeft gepleegd en daarnaast schadevergoeding, omdat zij [eiseres] hebben moeten betalen voor de opheffing van het retentierecht en omdat de werkzaamheden niet of niet tijdig zijn uitgevoerd door [gedaagde] , waardoor zij extra kosten hebben moeten maken. 1.3. De rechtbank wijst de, grotendeels niet weersproken, vorderingen van [eiseres] tot betaling van de openstaande facturen toe tot een bedrag van € 960.117,30, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de vervaldata van de afzonderlijke facturen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten matigt de rechtbank tot de maximale vergoeding conform het Besluit BIK. De vorderingen van de kopers wijst de rechtbank ook voor het grootste gedeelte toe. [gedaagde] moet hen voor gezamenlijke posten in totaal € 890.479,40 incl. btw betalen; daarnaast wijst de rechtbank aan enkele kopers nog individueel geleden schade toe.

2.1. In het procesdossier bevinden zich de volgende documenten: - de dagvaarding van 10 november 2022 met producties 1 tot en met 7; - de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie van 5 april 2022 met producties 1 en 2; - de incidentele vordering tot tussenkomst van de kopers van 5 april 2023; - het incidentele vonnis van 17 mei 2023 waarbij tussenkomst door de kopers is toegestaan; - de conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] van 30 augustus 2023 met producties 1 tot en met 7; - de akte wijziging van eis van de kopers van 30 augustus 2023 met producties 1 tot en met 6; - het tussenvonnis van 14 februari 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen; - het B-formulier van mr. Reinders Folmer van 9 april 2024 met het verzoek om een zittingsagenda; - de aanvullende akte van [gedaagde] van 12 april 2024; - de akte vermindering van eis tevens akte overlegging producties van de kopers van 14 april 2024, met producties 1 tot en met 7; - de zittingsagenda van 15 april 2024; - de correctie op de akte vermindering van eis tevens akte overlegging producties van de kopers van 15 april 2024; - de akte vermindering/wijziging van eis en overlegging producties van [eiseres] , ingekomen op 15 april 2024, met producties 8 tot en met 11; - de aanvullende producties 12 tot en met 15 van [eiseres] van 18 april 2024; - de akte overlegging producties van de kopers van 19 april 2024, met producties 1 en 2; - de pleitnota’s overgelegd bij de mondelinge behandeling; - de akte van [eiseres] van 26 april 2024, met bijlage; - de antwoordakte van [gedaagde] van 2 mei 2024. 2.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 april 2024. Partijen zijn verschenen, vergezeld door hun advocaten. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling vragen van de rechtbank beantwoord en de advocaten hebben de zaak nader toegelicht aan de hand van pleitnotities die aan het procesdossier zijn toegevoegd. Van de zitting is een proces-verbaal opgesteld, dat tegelijk met dit vonnis aan partijen wordt toegezonden. 2.3. Ten slotte is de datum bepaald waarop dit vonnis wordt gewezen.

3.1. [gedaagde] heeft in maart 2021 koop- en aanneemovereenkomsten gesloten met de kopers voor percelen grond en de bouw van 22 bedrijfsunits op bedrijventerrein [bedrijventerrein] (Fase [nummer] ) te [plaats] . De percelen grond zijn in april 2021 aan de kopers geleverd. 3.2. De koop- en aanneemovereenkomsten bepalen, voor zover hier van belang, als volgt: “1. Project-deel 1. 1 de Verkoper [ [gedaagde] ] verkoopt aan de Verkrijger [de koper] gelijk de Verkrijger koopt van de Verkoper: a. een perceel grond, bestemd voor de bouw van een unit met parkeerplaats(en), gelegen aan de [adres] , [postcode] op bedrijventerrein [bedrijventerrein] te [plaats] (…) b. het +/tweeëndertigste (+/32e) aandeel in het mandelig(e) (te bestemmen) terrein, bestaande uit de (toegangs)weg met bijbehorende voorzieningen, parkeerplaatsen, groenvoorziening en nutsvoorziening, gelegen nabij het hiervoor sub a. omschreven onroerend goed, kadastraal bekend Gemeente [gemeente] (…) hierna tezamen ook aangeduid als “het Verkochte”.”. 1.2 De Verkrijger geeft opdracht aan de Ondernemer [ [gedaagde] ], die deze opdracht aanvaardt, om op de tot het Verkochte behorende grond (hierna ook te noemen: “het Perceel) één of meerdere van de units (af) te (laten) bouwen, overeenkomstig de aan deze overeenkomst gehechte technische omschrijving, tekeningen en overige specificaties, hierna te noemen “het Werk”. (…) 6. Het Werk [het (laten) (af)bouwen van de units] 6.1 de Ondernemer is verplicht het Werk uit te (laten) voeren conform de in artikel 1.2 bedoelde bescheiden.” 3.3. De koop- en aanneemovereenkomsten bepaalden de uiterste opleverdatum van de bedrijfsunits op 31 december 2022. De koop- en aanneemsom moest in 8 termijnen worden betaald. [gedaagde] heeft 95% van de aanneemsom aan de kopers gefactureerd en betaald gekregen (juli 2022). De laatste termijn, 5% van de aanneemsom bij oplevering, heeft [gedaagde] niet gefactureerd. 3.4. [gedaagde] heeft op 17 mei 2021 een offerte/begroting ontvangen van [eiseres] voor de bouw van de 22 bedrijfsunits. In oktober 2021 heeft [gedaagde] met [eiseres] een overeenkomst voor (onder)aanneming van werk gesloten, voor een (onder)aanneemsom van € 2.175.000,- exclusief btw (€ 2.631.750 inclusief btw), welk bedrag conform een betalingsschema in termijnen zou worden voldaan. 3.5. [eiseres] is met haar werkzaamheden gestart op 16 augustus 2021. In juli 2022 had [eiseres] de werkzaamheden grotendeels afgerond en hoefden er alleen nog opleverwerkzaamheden te worden verricht door [eiseres] (afkitten, inregelen deuren, aansluiten watermeters, repareren betongevels door Bisaton en schoonmaken gevels). 3.6. [gedaagde] heeft de eerste vijf termijnen van de aanneemsom, in totaal € 1.431.431,25, aan [eiseres] voldaan. 3.7. In de periode van 3 mei 2022 tot en met 16 september 2022 heeft [eiseres] vijf facturen aan [gedaagde] gestuurd: - factuur [factuurnummer 1] d.d. 3 mei 2022 van € 63.060,75 (meer/minderwerk) - factuur [factuurnummer 2] d.d. 3 mei 2022 van € 199.402,94 (prijsverhogende/verlagende posten) - factuur [factuurnummer 3] d.d. 13 mei 2022 van € 394.762,50 (6e termijn) - factuur [factuurnummer 4] d.d. 18 juli 2022 van € - 50.000,00 - factuur [factuurnummer 5] d.d. 20 juli 2022 van € 328.968,75 (7e termijn) - factuur [factuurnummer 6] d.d. 16 september 2022 van € 328.968,75 (8e termijn). 3.8. In juni 2022 heeft [gedaagde] [eiseres] bericht slechts een deelbetaling te kunnen doen van de 6e termijn vanwege financiële problemen. Vervolgens heeft [gedaagde] in juli 2022 een deelbetaling gedaan van € 49.762,50. Het nog openstaande bedrag over de periode mei-september 2022 bedraagt daardoor € 1.265.163,69. 3.9. Bij brief van 11 oktober 2022 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd uiterlijk op 25 oktober 2022 dit bedrag te betalen, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en vervallen handelsrente. De brief vermeldt verder dat [eiseres] de nakoming van haar verplichtingen uit de (onder)aannemingsovereenkomst opschort en retentierecht op de bedrijfsunits uitoefent, maar derden die werkzaamheden moeten uitvoeren, zoals Stedin, toegang tot het werk zal verlenen om vertraging te voorkomen. 3.10. Naar aanleiding hiervan heeft (de advocaat van) [gedaagde] op 11 oktober 2022 contact opgenomen met (de advocaat van) [eiseres] en meegedeeld dat zij geen financiële middelen had om de facturen te voldoen en overwoog haar faillissement aan te vragen. 3.11. [eiseres] is vervolgens haar retentierecht gaan uitoefenen op de bedrijfsunits. 3.12. Op 26 oktober 2022 heeft [eiseres] conservatoir derdenbeslag gelegd onder de ABN AMRO-bank op de bankrekening van [gedaagde] en onder [naam sub 17] en Floemba Properties (eiser 17 en eiseres 26) op de gelden (5% aanneemsom) die bestemd waren voor [gedaagde] . 3.13. Op 21 december 2022 heeft [eiseres] aan [gedaagde] nog twee facturen gestuurd: - factuur [factuurnummer 7] van € 4.704,12 (prijsverhogende/prijsverlagende omstandigheden) en - factuur [factuurnummer 8] van € 96.613,60 (meer/minderwerk). Deze facturen zijn onbetaald gebleven. 3.14. Op 31 maart 2023 diende voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank een door de kopers tegen [gedaagde] en [eiseres] aangespannen kort geding met als inzet de opheffing van het retentierecht. In die procedure hebben [eiseres] en de kopers op 30 juni 2023 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Voor zover hier relevant spraken zij af dat [eiseres] de uitoefening van haar retentierecht zou beëindigen, het door haar gelegde derdenbeslag zou opheffen, nog uit te voeren opleverwerkzaamheden zou uitvoeren, de sleutels van de units aan de kopers zou afgeven en een deel van haar vorderingen op [gedaagde] (€ 560.000) aan de kopers zou cederen, tegen betaling door de kopers van een bedrag van € 17.500,- per unit (€ 560.000 in totaal). Daartoe hebben zij (in zevenentwintigvoud) een akte van stille cessie opgemaakt en ondertekend. 3.15. Op 10 juli 2023 heeft [eiseres] haar retentierecht beëindigd. 3.16. Na afronding van de opleverwerkzaamheden door [eiseres] en ontvangst van de sleutels van [eiseres] hebben de kopers de bedrijfsunits in september 2023 in gebruik genomen. 3.17. Op 15 april 2024 heeft [eiseres] de laatste termijn (oplevertermijn) van de (onder)aannemingsovereenkomst aan [gedaagde] gefactureerd. Het betreft factuur [factuurnummer 9] van € 197.381.25 (9e termijn). Deze is nog niet betaald.

4.1. [eiseres] vordert in deze procedure, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van: a. a) € 705.163,69,- (termijnen oorspronkelijke aanneemsom); b) factuur [factuurnummer 7] van € 4.704,12 (prijsverhogende/prijsverlagende omstandigheden); c) factuur [factuurnummer 8] van € 96.613,60 (meer/minderwerk); d) factuur [factuurnummer 9] van € 197.381.25 (oplevertermijn); e) de buitengerechtelijke incassokosten van € 189.774,55; f) de wettelijke handelsrente van € 216.550,73 vanaf de vervaldata van de desbetreffende facturen tot 10 april 2024; g) de wettelijke handelsrente over alle facturen vanaf 10 april 2024 tot aan de dag van algehele voldoening; h) de proceskosten, inclusief de beslagkosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover. 4.2. Aan deze vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] de facturen voor uitgevoerde werkzaamheden zonder protest heeft behouden maar, afgezien van een deelbetaling, onbetaald heeft gelaten. Na aftrek van een bedrag van € 560.000,- voor het aan de kopers gecedeerde deel van de vordering, resteert van het totaalbedrag van € 1.265.163,69 aan openstaande facturen over de periode mei-juli 2022 een vordering van € 705.163,69,-. Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 1.7.3 van haar Algemene Voorwaarden. Deze kosten zijn ook daadwerkelijk gemaakt. Voor zover het gevorderde bedrag de rechtbank te hoog voorkomt, verzoekt zij deze kosten vast te stellen op € 6.775,- , conform het tarief als bepaald in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Tot slot maakt [eiseres] aanspraak op de wettelijke handelsrente, ook op grond van artikel 1.7.3 van haar Algemene Voorwaarden. 4.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. 4.4. [gedaagde] vorderde in reconventie eerst ook opheffing van het retentierecht, maar omdat dit inmiddels was opgeheven, heeft zij deze vordering tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken.

4.5. De kopers vorderen in deze procedure, na wijziging van eis en correctie daarvan, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1) voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens de kopers wanprestatie heeft gepleegd onder de gesloten koop/aannemingsovereenkomsten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld; 2) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan de kopers, en wel als volgt: - Koper [naam sub 3] (2 units) € 64.899 incl. BTW, - Koper [naam sub 6] (1 unit) € 32.450 incl. BTW, - Koper [naam sub 8] (2 units) € 76.455 incl. BTW, - Koper [naam sub 11] (1 unit) € 32.450 incl. BTW, - Koper [naam sub 12] (1 unit) € 30.030 incl. BTW, - [bedrijfsnaam sub 13] Vastgoed (1 unit) € 32.450 incl. BTW, - Koper [naam sub 14] (1 unit) € 34.291 incl. BTW, - Koper Misura (1 unit) € 37.217 incl. BTW, - Koper Netmen (1 unit) € 32.450 incl. BTW, - Koper [naam sub 17] (3 units) € 98.710 incl. BTW, - Koper [naam sub 18] (1 unit) € 32.873 incl. BTW, - Koper [naam sub 23] (2 units) € 67.495 incl. BTW, - Koper [naam sub 1] (1 unit) € 40.774 incl. BTW, - Koper [naam sub 18] (2 units) € 66.109 incl. BTW, - Koper Floemba (12 units) € 389.396 incl BTW, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 30 augustus 2023; 3) [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 4.6. Aan deze vorderingen leggen de kopers ten grondslag dat zij schade hebben geleden door de wanprestatie dan wel het onrechtmatig handelen van [gedaagde] . Doordat [gedaagde] de door de kopers betaalde 95% van de aanneemsom niet doorbetaalde aan [eiseres] , zijn zij geconfronteerd met het retentierecht van [eiseres] op de bedrijfsunits. Om dit opgeheven te krijgen hebben zij kosten moeten maken van in totaal € 560.000,-. Daarnaast hebben zij allen kosten gemaakt om de werkzaamheden die [gedaagde] niet heeft uitgevoerd, zoals straatwerk en de installatie van warmtepompen, voor alle units door derden te laten uitvoeren (€ 583.179,- incl. btw). Verder hebben zij individuele kosten gemaakt voor werkzaamheden die [gedaagde] niet heeft uitgevoerd, welke post in totaal € 28.544 (incl. btw) beloopt. Tot slot hebben zij schade geleden doordat de bedrijfsunits niet op tijd zijn opgeleverd, waardoor zij huurinkomsten zijn misgelopen dan wel zelf vervangende ruimte hebben moeten huren. Deze schadepost stellen de kopers op € 1.153,- per unit, en beperken zij tot de periode 1 januari tot en met 31 maart 2022 (dagvaarding kort geding), wat neerkomt op een bedrag van € 110.688,- in totaal. Op deze vorderingen brengen de kopers een bedrag van € 214.362 in mindering omdat zij de laatste termijn van 5% van de aanneemsom niet meer aan [gedaagde] hebben betaald. Het totaal van hun vorderingen komt daarmee op € 1.068.049,-. 4.7. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de kopers, dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de kopers in de kosten van deze procedure. 4.8. Op de stellingen van alle partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Vooraf 5.1. In deze zaak is tussen partijen uitgebreid gediscussieerd over de uitoefening van het retentierecht op de bedrijfsunits door [eiseres] ; zij verschilden van mening over de vraag of [eiseres] het retentierecht rechtmatig heeft uitgeoefend. De rechtbank heeft de mededeling van de advocaat van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling zo begrepen dat [gedaagde] haar beroep op het onrechtmatig uitoefenen van het retentierecht door [eiseres] heeft laten varen. Bij de beoordeling van de vorderingen van [eiseres] , die in hoofdzaak zien op de betaling van openstaande facturen voor door haar geleverde werkzaamheden aan deze bedrijfsunits, speelt deze kwestie dan geen rol meer. Voor zover dat anders zou zijn, verwijst de rechtbank naar de beoordeling van dit verweer in de verhouding tussen [gedaagde] en de kopers. 5.2. [gedaagde] heeft de vorderingen van [eiseres] voor het grootste deel niet weersproken; zij heeft slechts op enkele specifieke punten verweer gevoerd. De rechtbank gaat hierna in op deze punten. 5.3. Tenslotte merkt de rechtbank nog op dat zij uit de verklaringen van [gedaagde] begrijpt dat [gedaagde] in de beginfase van dit (bouw)project met zoveel tegenslagen te maken heeft gehad dat zij financieel achterop is geraakt, en dat het door een te lage prijsstelling van de bedrijfsunits niet is gelukt om dit in een latere fase weer goed te maken. De financiële situatie van [gedaagde] is dermate ernstig dat zij heeft overwogen faillissement aan te vragen. Als het inderdaad zo is gegaan als [gedaagde] heeft verteld – wat voor de advocaten van partijen eenvoudig boven water is te krijgen – zou een faillissement voor [gedaagde] de makkelijkste oplossing zijn geweest. Dat zij dit niet heeft gedaan, zou dan haar goede wil bewijzen. Wat [gedaagde] dan wel nog verweten kan worden, is dat zij te laat en te weinig met [eiseres] en de kopers heeft gecommuniceerd over hoe de vlag er precies bijhing, en wat zij wanneer van haar konden verwachten. De directeur van [gedaagde] vertelde ter zitting dat hij nog geld uit buitenlandse bedrijven verwacht, waarmee hij een deel van de vorderingen van [eiseres] en de kopers hoopt te kunnen betalen. Als [gedaagde] de executie van dit vonnis ook voor zichzelf in goede banen wil leiden, doet zij er goed aan tijdig en concreet over haar mogelijkheden te communiceren. Betaling van de aanneemsom 5.4. [gedaagde] betwist de gevorderde aanneemsom van € 705.163,69,- alleen voor zover deze het bedrag van € 640.318,75 te boven gaat. [gedaagde] voert aan dat zij van de overeengekomen aanneemsom van € 2.631.750 (incl. BTW) de eerste vijf termijnen, in totaal € 1.431.431,25, heeft voldaan, en van de zesde termijn een gedeelte heeft betaald, namelijk € 49.762,50. Na aftrek van een bedrag van € 560.000 vanwege de aan de kopers gecedeerde vordering, resteert volgens [gedaagde] een bedrag van € 640.318,75. 5.5. Dit verweer slaagt niet. De facturen van [eiseres] bedragen tezamen € 1.265.163,69. Anders dan waarvan [gedaagde] lijkt uit te gaan, blijkt uit de specificatie van deze facturen dat de eerste twee facturen (factuur [factuurnummer 1] en factuur [factuurnummer 2] ) geen betrekking hebben op de termijnen van de aanneemsom, maar op meer/minderwerk respectievelijk prijsverhogende/verlagende posten. Verder is de deelbetaling van [gedaagde] van de 6e termijn verdisconteerd in de vordering van [eiseres] doordat op het totaalbedrag van de nog openstaande facturen € 50.000 in mindering is gebracht (factuur [factuurnummer 4] d.d. 18 juli 2022 van € - 50.000,00). Na aftrek van € 560.000 vanwege de door [eiseres] aan de kopers gecedeerde vordering op [gedaagde] , resteert een bedrag van € 705.163,69,-. De vordering van [eiseres] tot betaling van dit bedrag zal daarom worden toegewezen. Betaling van € 96.614,60 5.6. De rechtbank merkt op dat [eiseres] in het petitum deze post aanduidt als meerwerk/minderwerk, en dat [gedaagde] deze in haar verweer aanduidt als prijsverlagende/prijsverhogende kosten. 5.7. [gedaagde] betwist de hoogte van deze vordering. Zij meent dat in de aanneemovereenkomst al is voorzien in prijsveranderingen doordat daarin, op grond van de begroting van 17 mei 2021, een prijsstijging van 2% is opgenomen, te weten een bedrag van € 43.746,37. Dit bedrag moet volgens [gedaagde] met de vordering van [eiseres] worden verrekend. 5.8. [eiseres] heeft zich in haar akte van 26 april 2024 op het standpunt gesteld dat uit de door haar alsnog overgelegde bijlage ‘uitgangspunt prijsvorming’ niet (duidelijk) blijkt dat de post ‘prijsstijging tijdens het werk’ van 2% ad € 43.746,37 in de begroting van 17 mei 2021 in de (onder)aanneemovereenkomst is komen te vervallen (zoals zij eerder stelde). Zij voert daarom geen verweer meer tegen de stelling van [gedaagde] dat haar vordering met genoemd bedrag moet worden verrekend. 5.9. Gelet daarop slaagt het verweer van [gedaagde] en zal de rechtbank de vordering toewijzen, onder verrekening van € 43.746,37, tot een bedrag van € 52.868,23. Buitengerechtelijke incassokosten 5.10. [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten; primair de contractuele buitengerechtelijke incassokosten à € 189.774,55 en subsidiair het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde maximale tarief van € 6.775,-. 5.11. [gedaagde] voert als verweer dat de gevorderde kosten disproportioneel zijn en in strijd met de redelijkheid en billijkheid. 5.12. Partijen zijn een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt, wat op zich is toegestaan omdat [gedaagde] de overeenkomst bedrijfsmatig is aangegaan. [eiseres] heeft gesteld, en uit het dossier blijkt, dat er incassowerkzaamheden zijn verricht. Die incassowerkzaamheden hadden overigens betrekking op de facturen voor de termijnen van de oorspronkelijke aanneemsom, en niet op de overige facturen. De vordering van € 189.774,55 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is echter vele malen hoger dan het in het Besluit bepaalde maximale tarief van € 6.775,-. De rechtbank wijst € 6.775,- toe, omdat niet aannemelijk is geworden dat de gemaakte buitengerechtelijke kosten meer hebben bedragen en het gevorderde bedrag de rechtbank buitensporig voorkomt. Wettelijke handelsrente 5.13. [eiseres] vordert ook betaling van € 216.550,73 aan wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de desbetreffende facturen tot 10 april 2024. Zoals [gedaagde] terecht naar voren heeft gebracht, is onduidelijk hoe dit bedrag is berekend en over welke facturen. Een berekening van de gevorderde rente heeft [eiseres] niet overgelegd. Daarmee is het gevorderde bedrag onvoldoende onderbouwd om voor toewijzing in aanmerking te komen. 5.14. Wel zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de nog onbetaalde facturen, zoals nader in de beslissing is vermeld. [gedaagde] heeft namelijk niet betwist dat hij vanaf de vervaldata handelsrente over de facturen is verschuldigd.

5.15. De rechtbank wijst de termijnen van de oorspronkelijke aanneemsom in zijn geheel toe. De vordering tot betaling van € 96.614,60 wijst zij toe tot een bedrag van € 52.868,23, omdat het beroep van [gedaagde] op verrekening met een bedrag van € 43.746,37 slaagt. De vorderingen betreffende factuur [factuurnummer 7] van € 4.704,12 en factuur [factuurnummer 9] van € 197.381.25 (oplevertermijn) heeft [gedaagde] niet weersproken en zullen daarom ook worden toegewezen. In totaal wordt de vordering van [eiseres] dus tot een bedrag van € 960.117,30 toegewezen. Dit bedrag moet nog worden vermeerderd met de verschenen handelsrente vanaf de vervaldata van de betreffende facturen tot aan de dag waarop [gedaagde] volledig heeft betaald. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten matigt de rechtbank tot het in het Besluit bepaalde maximale tarief van € 6.775,-. Proceskosten (incl. beslagkosten) 5.16. [gedaagde] is de partij die hoofdzakelijk ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) aan de zijde van [eiseres] worden veroordeeld. 5.17. [eiseres] vordert ook betaling van de beslagkosten; deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De rechtbank stelt de beslagkosten vast op € 5.691,62, zijnde € 658,62 aan explootkosten, € 676,- aan griffierecht en € 4.357 voor salaris advocaat (1 rekest × tarief VIII). 5.18. De rechtbank begroot de proceskosten als volgt, omdat de vordering in reconventie zeer beperkt was en nauw samenhing met de vordering in conventie: - dagvaarding € 103,33 - griffierecht € 7.843,00 - beslagkosten € 5.691,62 - salaris advocaat € 15.249,50 (3,5 punten × € 4.357) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 29.065,45 5.19. De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten wordt afgewezen, omdat de proceskosten niet onder de reikwijdte van artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (BW) vallen. Wel wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Schade geen gevolg van retentierecht 6.1. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangegeven dat zij de hoogte van veel door de kopers opgevoerde schadeposten op zich niet betwist, maar dat zij van mening is dat die schade is ontstaan omdat [eiseres] het retentierecht op een onrechtmatige manier heeft ingeroepen. Daarom vindt [gedaagde] dat de schade niet aan haar te wijten is. 6.2. De rechtbank zal eerst dit verweer behandelen, omdat het op meerdere schadeposten ziet. 6.3. De rechtbank is van oordeel dat de schadeposten die de kopers vorderen niet het gevolg zijn van de uitoefening van het retentierecht door [eiseres] . Dit oordeel berust op de volgende overwegingen. 6.3.1. Volgens [eiseres] heeft zij geen enkel verzoek om werklieden toe te laten afgewezen; dit heeft zij onderbouwd met bewijsstukken waaruit blijkt dat zij op verzoek van de kopers werklieden tot het werk heeft toegelaten. [gedaagde] heeft ook niet ontkend dat [eiseres] aan alle verzoeken tot toelating van werklieden heeft voldaan. 6.3.2. [gedaagde] heeft [eiseres] volgens [eiseres] en de kopers nooit verzocht om werklieden tot het werk toe te laten. Ook dit heeft [gedaagde] niet ontkend. 6.3.3. Los daarvan had [gedaagde] volgens [eiseres] en de kopers bij meerdere onderaannemers betalingsachterstanden, waardoor die onderaannemers weigerden nog werkzaamheden voor [gedaagde] uit te voeren. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] dit niet ontkend, maar verteld dat zij twee onderaannemers bereid had gevonden op basis van nabetaling te werken. [gedaagde] heeft echter geen informatie overgelegd die bevestigt dat (en: op welk moment) er onderaannemers klaar stonden om een deel van het werk af te maken. Gelet op het feit dat [gedaagde] destijds overwoog haar eigen faillissement aan te vragen, is op voorhand niet zomaar aannemelijk dat onderaannemers bereid zouden zijn op basis van nabetaling voor haar aan het werk te gaan. 6.3.4. Daarbij komt nog dat de twee onderaannemers die [eiseres] ter zitting noemde, niet alle openstaande werkzaamheden zouden afmaken. 6.3.5. Door dit alles is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] zonder de uitoefening van het retentierecht wel in staat zou zijn geweest het werk op tijd en als overeengekomen aan de kopers op te leveren. Daarom is ook niet aannemelijk geworden dat de door de kopers aangevoerde schadeposten niet zouden zijn ontstaan als [eiseres] het retentierecht niet had uitgeoefend. De gecedeerde vordering van [eiseres] à € 560.000,- 6.4. Naar aanleiding van het kort geding hebben [eiseres] en kopers de in 3.14 genoemde vaststellingsovereenkomst gesloten. Onderdeel daarvan was dat [eiseres] een gedeelte van haar vordering(en) op [gedaagde] , tot een bedrag van € 560.000,- aan de kopers heeft gecedeerd. Deze stukken zitten in het dossier en de geldigheid van deze cessie staat in deze procedure niet ter discussie. 6.5. [gedaagde] heeft niet betwist dat [eiseres] inderdaad nog recht had op € 560.000,- voor aan de units van de kopers uitgevoerde werkzaamheden, zodat dit in rechte vaststaat. 6.6. De rechtbank zal dit bedrag daarom toewijzen. Algemene voorzieningen 6.7. [gedaagde] heeft niet ontkend dat zij bepaalde werkzaamheden ten behoeve van alle units niet heeft uitgevoerd, zoals het straatwerk, de plaatsing van de WKO-installatie, de installatie van warmtepompen, elektra-keuringen, en het aansluiten en programmeren van toegangshekken. 6.8. Echter: volgens [gedaagde] maakten niet alle door de kopers genoemde werkzaamheden deel uit van de met [gedaagde] gesloten koop/aanneemovereenkomsten. 6.9. Dit verweer mist grotendeels doel, omdat het onvoldoende concreet is onderbouwd. [gedaagde] heeft niet benoemd welke werkzaamheden zij niet had hoeven uitvoeren, terwijl de kopers deze schadepost hebben onderbouwd met onder meer verwijzingen naar bepalingen in de koop/aanneemovereenkomsten en de technische omschrijving van de bedrijfsunits op het bedrijventerrein. Uit artikel 1 van de koop/aanneemovereenkomsten, als hierboven weergegeven onder punt 3.2, en de artikelen 3.1 en 3.8.10 van de technische omschrijving, waarin staat dat het terrein waar de bedrijfsunits zijn gelegen is afgesloten middels een elektrisch bediende poort respectievelijk dat verwarming plaatsvindt door middel van een warmtepomp, gelezen in combinatie met artikel 6.1 van de koop/aanneemovereenkomsten, volgt dat deze voorzieningen in de koop/aanneemovereenkomsten inbegrepen waren. De vordering tot vergoeding van deze schadepost zal daarom worden toegewezen. 6.10. Wel is de rechtbank het met [gedaagde] eens dat niet alle facturen inzichtelijk zijn. Bij het optellen van de overgelegde facturen komt de rechtbank ook slechts tot een totaalbedrag van € 544.841,40, en niet tot de gevorderde € 583.179,- incl. BTW. De rechtbank wijst daarom € 544.841,40 toe. 6.11. Verder geldt dat de kopers [gedaagde] onder de koop/aannemingsovereenkomsten nog een laatste termijn van 5% hadden moeten betalen. Dit zijn kosten die zij ook zonder de wanprestatie van [gedaagde] hadden moeten maken. De niet betaalde oplevertermijn bedroeg € 214.362. Dit bedrag zal de rechtbank op het totale aan de kopers samen te betalen bedrag in mindering brengen. Gederfde huur/huur vervangende ruimte; schadebeperkingsplicht 6.12. De kopers vorderen ook een gefixeerd schadebedrag van € 1.153,- per bedrijfsunit (derhalve in totaal € 110.688,-)dat voor sommigen van hen ziet op gederfde huur en voor anderen op de kosten voor de huur van vervangende bedrijfsruimte in de periode van 1 januari tot en met 31 maart 2023. 6.13. Ten aanzien van de gestelde huurderving/vervangende bedrijfsruimte verweert [gedaagde] zich met de stelling dat niet dan wel onvoldoende is onderbouwd dat de units per 1 januari 2023 werden (door)verhuurd en dat niet volstaan kan worden met het stellen van een gemiddelde huurderving omdat dit op individueel niveau moet worden bepaald. Verder heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat de kopers deze schadepost onnodig hebben laten oplopen omdat zij drie maanden gewacht hebben met het dagvaarden in kort geding, en daardoor niet aan hun schadebeperkingsplicht hebben voldaan. 6.14. Het beroep van [gedaagde] op de schadebeperkingsplicht van kopers slaagt niet. 6.14.1. Zoals de rechtbank onder 6.3 al oordeelde, is geen causaal verband tussen de uitoefening van het retentierecht en de door de kopers aangevoerde schadeposten aannemelijk geworden. Daaruit volgt dat een eerdere dagvaarding in kort geding met als inzet de beëindiging van het retentierecht, geen invloed zou hebben gehad op de (gestelde) schade in de vorm van gederfde huurinkomsten of huur voor vervangende bedrijfsruimte. 6.14.2. Daarbij hebben de kopers onweersproken gesteld dat zij direct gehandeld hebben en [gedaagde] meermalen (tevergeefs) om informatie en om verhinderdata hebben verzocht, en dat [gedaagde] al die tijd of niet reageerde, of beloftes deed die hij niet nakwam. Zelf heeft [gedaagde] niets gedaan om het retentierecht opgeheven te krijgen. Het verwijt van [gedaagde] dat de kopers te lang zouden hebben stilgezeten en niet aan hun schadebeperkingsplicht zouden hebben voldaan, is dan ook onterecht. 6.15. Wel is het juist dat een schatting van de gemiddelde huurderving hier niet volstaat.

De rechtbank: in het geschil tussen [eiseres] en [gedaagde] : 7.1. veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] € 960.117,30 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldata van de afzonderlijke facturen tot de dag waarop [gedaagde] volledig heeft betaald; 7.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] € 6.776,- aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen; 7.3. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] de proceskosten van € 29.065,45 te betalen, binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,- extra aan [eiseres] betalen, plus de kosten van betekening; 7.4. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 7.5. verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad; 7.6. wijst het meer of anders gevorderde af. in het geschil tussen de kopers en [gedaagde] : 7.7. verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens de kopers wanprestatie heeft gepleegd onder de met hen gesloten koop/aannemingsovereenkomsten; 7.8. veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de kopers gezamenlijk in totaal (€ 560.000,- + € 544.841,40 - € 214.362 =) € 890.479,40 incl. BTWte betalen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 30 augustus 2023 tot aan te dag dat [gedaagde] dit bedrag volledig heeft betaald; 7.9. veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan: [naam sub 1] : (€ 1.361,83 + € 7.502,- =) € 8.863,83 inclusief BTW, [naam sub 4] / [naam sub 3] : € 6.918,- inclusief BTW, [naam sub 12] : € 3.459,- inclusief BTW, [naam sub 11] : € 3.459,- inclusief BTW, Floemba: € 10.377,- inclusief BTW, [naam sub 8] : € 11.132,- inclusief BTW, Misura Group B.V.: € 4.767,- inclusief BTW, [naam sub 22] : € 424,- inclusief BTW, [naam sub 23] : € 1.815,- inclusief BTW, [naam sub 24] : € 1.210,- inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente over die afzonderlijke bedragen vanaf 30 augustus 2023 tot aan te dag dat [gedaagde] de betreffende koper volledig heeft betaald; 7.10. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van de kopers van € 14.629, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,- extra aan de kopers gezamenlijk betalen, plus de kosten van betekening; 7.11. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 7.12. verklaart deze uitspraak, met uitzondering van de verklaring voor recht onder punt 7.7, uitvoerbaar bij voorraad; 7.13. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024. 3051 De 22 units zijn later gesplitst in 32 units. Vgl. Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0539.

6.15.1. Als uitgangspunt bij de vaststelling van de omvang van de schade geldt dat de kopers zoveel mogelijk in de toestand moeten worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Dat uitgangspunt brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door de toestand zoals deze in werkelijkheid is te vergelijken met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest als het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. 6.15.2. Toegepast op de situatie van de kopers betekent dit dat als [gedaagde] niet te laat zou hebben opgeleverd, er geen sprake zou zijn geweest van gederfde huur of huur van vervangende bedrijfsruimte, terwijl dit in de werkelijke toestand waarin de units te laat zijn opgeleverd voor (sommige) kopers wel het geval is geweest. Het is daarbij aan de kopers om feiten en omstandigheden aan te dragen, en zo nodig te bewijzen, op grond waarvan kan worden vastgesteld dat zij daardoor schade hebben geleden en hoeveel. 6.16. De kopers [naam sub 1] , [naam sub 4] / [naam sub 3] , [naam sub 12] , [naam sub 11] en Floemba Properties B.V. ( [naam] ) hebben hun schade onderbouwd met bewijsstukken. Deze zien echter deels op andere perioden dan de periode waarover zij schadevergoeding vorderen (1 januari tot en met 31 maart 2023; € 1.153,- per unit per maand). Daarmee rekening houdend, stelt de rechtbank hun schade als volgt vast: [naam sub 1] : € 1.361,83 x 1 unit, [naam sub 4] / [naam sub 3] : de gevorderde € 3.459,- x 2 units, [naam sub 12] : de gevorderde € 3.459,- x 1 unit, [naam sub 11] : de gevorderde € 3.459,- x 1 unit, Floemba: de gevorderde € 3.459,- x 3 verhuurde units. 6.17. De overige kopers hebben hun schade niet onderbouwd; daarom wijst de rechtbank hun vorderingen af. Individuele kosten 6.18. De kopers voeren aan dat zij ook individueel per unit nog extra kosten hebben gemaakt doordat [gedaagde] bepaalde werkzaamheden niet heeft uitgevoerd, terwijl zij daar al wel voor hadden betaald. Deze kosten bedragen tezamen € 28.543,90 en zijn door de betreffende kopers gespecificeerd als volgt: excl. BTW incl. BTW 6.19. [naam sub 8] vordert dus in totaal € 11.132,-; Misura Group B.V. € 4.767,-; [naam sub 22] € 424,-; [naam sub 23] € 1.815,-; [naam sub 1] € 9.196,- en [naam sub 24] € 1.210,- (alle bedragen inclusief BTW). 6.20. [gedaagde] betwist niet dat zij de werkzaamheden niet heeft uitgevoerd, maar volgens haar zien enkele schadeposten op werk dat door [eiseres] had moet worden uitgevoerd. Het daarmee gemoeide bedrag moet volgens [gedaagde] daarom in mindering worden gebracht op de vorderingen van [eiseres] op [gedaagde] . 6.21. Dit verweer slaagt niet. Ten eerste is het verweer onvoldoende concreet omdat [gedaagde] niet heeft benoemd welke werkzaamheden zij niet hoefde uit te voeren, terwijl dit wel op haar weg lag gelet op de door de kopers nauwkeurig gespecificeerde werkzaamheden. Ten tweede is [gedaagde] als hoofdaannemer op grond van artikel 7:751 Burgerlijk Wetboek jegens de kopers aansprakelijk voor tekortkomingen van de door haar ingeschakelde onderaannemer, [eiseres] , zodat het verweer dat die de werkzaamheden had moeten uitvoeren [gedaagde] niet baat. 6.22. De rechtbank zal dit deel van de vordering daarom toewijzen. Daarbij houdt zij wel een iets lager bedrag aan dan gevorderd, namelijk € 26.850,-, omdat uit de overgelegde bewijsstukken van [naam sub 1] blijkt dat de schade ter zake de boiler € 600,- (= € 726,- incl. BTW) beloopt in plaats van de € 2.000,- (€ 2.420,- incl. BTW) die hiervoor is opgenomen in het onder 6.18 weergegeven overzicht. Haar schade is dus onderbouwd tot een bedrag van € 7.502,- inclusief BTW, niet tot de gevorderde € 9.196,-. Wettelijke rente 6.23. De kopers vorderen wettelijke rente vanaf 30 augustus 2023, de datum waarop zij hun gewijzigde vorderingen hebben ingediend. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd en die datum komt de rechtbank voor als moment waarop [gedaagde] duidelijk moest zijn wat de kopers van hem vorderden; daarom wijst de rechtbank de wettelijke rente vanaf die datum toe. Verklaring voor recht 6.24. Gelet op de verweren van [gedaagde] hebben de kopers naar het oordeel van de rechtbank voldoende belang bij de door hen verzochte verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens hen wanprestatie heeft gepleegd. [gedaagde] heeft daartegen ook geen verweer gevoerd. De rechtbank wijst de gevraagde verklaring daarom toe als in de beslissing vermeld. 6.25. Van onrechtmatig handelen van [gedaagde] is in deze procedure niet gebleken; dit deel van de gevorderde verklaring voor recht wijst de rechtbank daarom af. Proceskosten 6.26. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van de kopers (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de kopers worden begroot op: - griffierecht € 5.737,00 - salaris advocaat € 8.714,00 (2 punten x tarief VIII € 4.357,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 14.629,00 De akte correctie wijziging van eis van 15 april 2024 en de akte overlegging producties van de kopers van 19 april 2024, met producties 1 en 2 zijn hierin niet meegerekend omdat de noodzaak van die correctie en de aanvulling met de producties uit 2022 niet aan [gedaagde] is te wijten. 6.27. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.