ECLI:NL:RBDHA:2024:22455

RECHTBANK DEN HAAG Zittingsplaats ’s-Gravenhage MD/bc Rolnr.: 10911616 RL EXPL 24-2635 Datum: 15 maart 2024 Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv in de zaak van: de stichting [bedrijfsnaam 1] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eisende partij, gemachtigde: mr. N.V.C. Haneveld, tegen de besloten vennootschap [bedrijfsnaam 2] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde partij, gemachtigde: dhr. M. Bihari en dhr. J. Silva. Partijen worden hierna aangeduid als “ [eisende partij] ” en “ [gedaagde partij] ”. 1Procedure 1.1. De kantonrechter heeft kennis genomen van: - de dagvaarding van 14 februari 2024 met producties; - het schriftelijke verweer dat door [gedaagde partij] tijdens de mondelinge behandeling is overgelegd; - de spreekaantekeningen die door de gemachtigde van [eisende partij] tijdens de mondelinge behandeling is overgelegd. 1.2. Op 1 maart 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eisende partij] zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door mr. N.V.C. Haneveld. Namens [gedaagde partij] zijn verschenen M. Bihari en J. Silva . Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. 1.3. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2.1. De gemeente Den Haag is eigenaar van het pand staande en gelegen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te Den Haag. Het pand betreft twee grote sporthallen in stadsdeel Laak te Den Haag. Ten behoeve van de exploitatie van het pand is [eisende partij] opgericht. Het hele pand wordt door de gemeente Den Haag aan [eisende partij] verhuurd. 2.2. [eisende partij] heeft op haar beurt onderverhuurovereenkomsten gesloten met derden, waardoor het pand beschikt over meerdere sport- en horecagelegenheden. 2.3. Tussen [eisende partij] als verhuurster en [gedaagde partij] als huurder bestaat een huurovereenkomst voor het pand staande en gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). [gedaagde partij] is daarmee de (hoofd)uitbater van het horecagedeelte in het pand. Het gehuurde bestaat uit verschillende (horeca)ruimten die alle op de gang van de algemene ruimte in de ronde hal zijn aangesloten. De overeengekomen vergoeding bedroeg bij aanvang € 5.974,38, inclusief een voorschot van € 2.389,75 voor servicekosten en € 622,12 aan omzetbelasting. 2.4. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende opgenomen: “(…) 4.6.1 De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten (servicekosten) wordt bepaald in overeenstemming met artikel 19.1 tot en met 19.10 van de algemene bepalingen. Op deze servicekosten is een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. (…) 5.1 Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd: * levering gas * levering water *levering elektra (…) 5.2 Verhuurder is bevoegd na overleg met Huurder de in artikel 5.1 genoemde levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen. Zoals tevens beschreven in artikel 14.11 en 14.12. (…) 14.2 Indien en voor zover deze huurovereenkomst door enig toedoen van Huurder door tussenkomst van de rechter wordt ontbonden, dan wordt de daardoor na de ontruiming ontstane schade, uit welke hoofde dan ook, vastgesteld op een bedrag gelijk aan minimaal vier maanden van de laatst betaalde huurprijs te vermeerderen met BTW en eventuele servicekosten, één en ander onverminderd het recht van Verhuurder om volledige schadevergoeding te vorderen voor zover de geleden schade het hiervoor vastgestelde bedrag overtreft. Artikel 6:92 lid 2 BW is niet van toepassing. (…) 14.11 Verhuurder zal ten aanzien van haar bedrijfsvoering een beleid voeren dat er op gericht is de kosten, verband houdend met de levering van zaken en diensten zoals opgenomen in artikel 5.1, zo laag mogelijk te houden. Partijen zijn er mee akkoord dat de kosten ten aanzien van artikel 5.1 een voorschot betreft en dat de daadwerkelijke afrekening in het 1e kwartaal van het nieuwe boekjaar wordt verrekend.” 2.5. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen staat, voor zover relevant, het volgende opgenomen: “(…) 19.3 Indien partijen zijn overeengekomen dat aan huurder door of vanwege verhuurder zaken en diensten worden geleverd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de levering van zaken en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de geleverde zaken en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn. 19.4 Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een gespecificeerd servicekostenafrekening, onder vermelding van de periode waarop deze betrekking heeft en wijze van berekening daarvan alsmede, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. (…) 19.8 Verhuurder heeft het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor levering van zaken en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem te verwachten kosten. 19.9 Ingeval tot de door of vanwege verhuurder te verzorgen leveringen de levering van gas, elektriciteit, warmte, koude en/of water behoort, kan verhuurder na overleg met de huurder de wijze van het bepalen van het verbruik daaraan gekoppeld huurders aandeel in de kosten van het verbruik aanpassen. (…) 25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.” (…) Boetebepaling 31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,- per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de gelegen schade de verbeurde boete overtreft.” 2.6. [gedaagde partij] heeft het gehuurde gedeeltelijk aan derden onderverhuurd. Omdat het pand bij aanvang van de huurovereenkomst niet beschikte over tussenmeters is in beginsel afgesproken dat de servicekosten per oppervlakte over de huurders van het pand verdeeld zouden worden. 2.7. Eind 2022 heeft [eisende partij] haar huurders, waaronder [gedaagde partij] , medegedeeld dat zij het verbruik van de servicekosten eerlijker wilde verdelen. De bedoeling was om de servicekosten niet langer naar oppervlakte te verdelen, maar naar het feitelijke aandeel in energieverbruik.

4.1. Het spoedeisende belang van [eisende partij] is voldoende aannemelijk geworden. Niet in geschil is dat er thans sprake is van een huurachterstand en dat [gedaagde partij] in betalingsonmacht verkeert. Het is dan ook aannemelijk dat de huurachterstand bij voortzetting van de huurovereenkomst enkel zal oplopen. Onder deze omstandigheden kan niet van [eisende partij] worden gevergd om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Huurachterstand en contractuele boete 4.2. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen ook betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling. 4.3. Door [eisende partij] is onweersproken gesteld dat er tot en met de maand februari 2024 een huurachterstand (inclusief parkeerkosten) is ontstaan van € 16.013,36. Door [gedaagde partij] is aangevoerd dat de huurachterstand het gevolg is van betalingsonmacht binnen haar onderneming. Daarmee is het voldoende aannemelijk geworden dat [eisende partij] een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de gevorderde bedragen. Door [gedaagde partij] wordt niet betwist dat zij op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen een contractuele boete verschuldigd is voor iedere maand waarvan de huurprijs niet tijdig is voldaan. Om die reden worden de gevorderde huurachterstand van € 16.013,36 alsmede de daaraan gekoppelde contractuele boete van € 1.500,- toegewezen. De gevorderde contractuele boetes zullen enkel worden toegewezen over de vervallen huurtermijnen aangezien de toekomstige huurtermijnen nog niet opeisbaar zijn. 4.4. De gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand wordt als onweersproken en op de wet gegrond toewezen. Servicekosten en exploitatieplicht 4.5. Tegen de gevorderde afrekening van servicekosten over het jaar 2022 is door [gedaagde partij] geen verweer gevoerd. Om die reden wordt het door [eisende partij] gevorderde bedrag van € 3.916,99 als onweersproken toegewezen. 4.6. Partijen verschillen van standpunt ten aanzien van het gevorderde voorschot op de servicekosten over de periode van 1 januari 2023 tot en met 29 februari 2024. [gedaagde partij] stelt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat de servicekosten per huurder op basis van het gehuurde oppervlakte zouden worden verdeeld. Op basis van die prijsafspraak is [gedaagde partij] naar eigen zeggen akkoord gegaan met de huurovereenkomst. [gedaagde partij] meent dat het [eisende partij] niet is toegestaan om vervolgens eenzijdig de verdeelsleutel voor de servicekosten aan te passen. 4.7. De kantonrechter overweegt als volgt. Dat de servicekosten bij aanvang van de huurovereenkomst op basis van oppervlakte tussen alle huurders werden verdeeld is niet in geschil. [gedaagde partij] gaat echter ten onrechte voorbij aan het feit dat partijen contractueel zijn overeengekomen dat [eisende partij] bevoegd is om de vergoeding (en het voorschot) voor de servicekosten tussentijds te wijzigen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikelen 19.8 en 19.9 van de algemene bepalingen. [gedaagde partij] stelt dat partijen een vaste verdeelsleutel hebben afgesproken voor de servicekosten en dat dit een kernbeding betreft. Deze stelling van [gedaagde partij] vindt echter geen steun in de stukken en wordt door [eisende partij] betwist. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [gedaagde partij] gelegen om haar stelling, dat voor de servicekosten een vaste verdeelsleutel is afgesproken, te onderbouwen. Dat heeft [gedaagde partij] niet gedaan, zodat deze stelling als onvoldoende onderbouwd wordt gepasseerd. 4.8. [eisende partij] heeft onweersproken gesteld dat zij [gedaagde partij] er al vanaf 2020 op heeft gewezen dat het voorschot voor de servicekosten zou worden verhoogd. Verder blijkt uit de overgelegde memo (productie 10 bij dagvaarding) dat [eisende partij] de door haar voorgestelde verhoging van een uitgebreide onderbouwing heeft voorzien. Dit weerspreekt dan ook de stelling van [gedaagde partij] dat zij nooit inzage in de verhoging van de servicekosten heeft gehad. Als het [gedaagde partij] er echt om ging om meer inzage in de berekening van de servicekosten te krijgen, dan had zij dit moeten aangeven. Dat zij dit heeft gedaan blijkt nergens uit. In plaats daarvan heeft [gedaagde partij] ten aanzien van de servicekosten geen enkele betaling meer verricht. Verder stelt [gedaagde partij] dat de nieuwe kostenverdeling niet rechtvaardig zou zijn omdat daarbij geen rekening is gehouden met het feit dat een van de verhuurde units (De Loods) vrijwel de hele periode niet operationeel zou zijn geweest. [gedaagde partij] heeft echter nagelaten om aan te tonen vanaf welk moment De Loods niet meer operationeel zou zijn, en wat het gevolg daarvan zou moeten zijn voor de voorgestelde verdeelsleutel. Om die reden gaat ook dit verweer niet op. 4.9. De conclusie is dat [eisende partij] conform de overeenkomst terecht is overgegaan tot het verhogen van het voorschot voor de servicekosten. Nu echter niet duidelijk is wat uiteindelijk verschuldigd zal zijn aan servicekosten – er is immers nog geen eindafrekening over 2023 opgemaakt – zal in deze procedure het oude voorschotbedrag worden toegewezen voor de periode oktober 2023 tot en met februari 2024, zijnde een bedrag van (5 x € 3.916,99 =) € 19.584,95. 4.10. De gevorderde wettelijke handelsrente over de servicekosten worden als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen. 4.11. Op grond van artikel 5.1 van de algemene bepalingen is [gedaagde partij] gehouden om het gehuurde in zijn geheel te exploiteren. Inmiddels is vast komen te staan dat [gedaagde partij] een gedeelte van het gehuurde, in ieder geval het deel van De Loods, niet heeft geëxploiteerd. Nu [gedaagde partij] niet volledig aan haar exploitatieplicht heeft voldaan is zij op grond van artikel 31 van de algemene bepaling een contractuele boete verschuldigd. Aangezien hiertegen verder geen verweer is gevoerd zal het gevorderde boetebedrag van € 2.000,- worden toegewezen. De gevorderde contractuele boetes zullen enkel tot heden worden toegewezen, aangezien de toekomstige contractuele boetes nog niet opeisbaar zijn. Ontruiming 4.12. Vooropgesteld wordt dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Voor toewijzing van de vordering in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten of omstandigheden of voor nadere bewijslevering is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. 4.13. Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter.

De kantonrechter in kort geding: 5.1. veroordeelt [gedaagde partij] om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met het haren en al het hare; 5.2. veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te voldoen een bedrag van € 16.013,36, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 oktober 2023 tot aan de dag van algehele voldoening; 5.3. veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te voldoen een bedrag van € 3.916,66; 5.4. veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te voldoen een bedrag van € 19.584,95, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 november 2023 tot aan de dag van algehele voldoening; 5.5. veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te voldoen een bedrag van € 1.500,-; 5.6. veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te voldoen een bedrag van € 2.000,-; 5.7. veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te voldoen een bedrag van € 35.307,84; 5.8. veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, gelet op artikel 30.1 van de algemene bepalingen begroot op een bedrag van € 11.523,22; 5.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.J. Japenga en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 maart 2024.

2.8. In december 2022 heeft [eisende partij] haar huurders geïnformeerd over de gewenste verhoging van het voorschot op de servicekosten. [gedaagde partij] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. 2.9. Op 27 oktober 2023 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] een memo verzonden waarin het nieuwe voorschotbedrag op de servicekosten is berekend. 2.10. Op 1 november 2023 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] een factuur ter hoogte van € 232.320,- verstuurd voor de servicekosten over het jaar 2023. 3Vordering en grondslag 3.1. [eisende partij] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde partij] te veroordelen: a. het gehuurde binnen drie dagen na het wijzen van het vonnis te ontruimen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- met een maximum van € 50.000,- voor iedere dag dat gedaagde het gehuurde niet ontruimt; tot betaling van een bedrag van € 16.013,36, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 oktober 2023; tot betaling van € 3.916,66 incl. btw. aan afrekening servicekosten over 2022; tot betaling van het voorschot op de servicekosten vanaf 1 januari 2023 tot en met 29 februari 2024 van € 235.787,09, dan wel subsidiair bestaande uit een bedrag van € 3.916,99 per maand en dus een bedrag van € 19.584,95, althans [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 56.891,18; tot betaling van de verschuldigde boetes ex artikel 25.3 van de algemene bepalingen, bij het uitbrengen van de dagvaarding begroot op € 1.500,- tot betaling van de verschuldigde boetes ex artikel 31 van de algemene bepalingen, bij het uitbrengen van de dagvaarding begroot op € 2.000,-; tot betaling van een voorschot op de door [eisende partij] te lijden ontruimingsschade, in artikel 14.2 van de huurovereenkomst vastgesteld op een bedrag van € 102.535,40, dan wel subsidiair een bedrag van € 35.307,84; in de kosten van de procedure van € 11.523,22. 3.2. [eisende partij] legt aan deze vorderingen het navolgende ten grondslag. [gedaagde partij] heeft een forse huurachterstand laten ontstaan door in ieder geval de huurpenningen voor de maanden oktober 2023 tot en met februari 2024 niet te voldoen. Daar komt bij dat [gedaagde partij] heeft nagelaten om de servicekosten vanaf 2022 volledig te voldoen. Hierdoor is een flinke betalingsachterstand ontstaan. Verder is gebleken dat het gehuurde niet door alle onderhuurders wordt geëxploiteerd, terwijl dit wel verplicht is. In het gehuurde is ook geregeld sprake van vandalisme en overlast. Ondanks dat daarom herhaaldelijk is verzocht heeft [gedaagde partij] nagelaten om de problemen in het gehuurde aan te pakken. Gelet op de hoogte van de betalingsachterstand, het niet nakomen van de exploitatieverplichting en de ontstane overlast kan niet langer van [eisende partij] verwacht worden dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde partij] in stand houdt. Vooruitlopend op een ontbindingsprocedure moet [gedaagde partij] uit het gehuurde worden ontruimd. De schade die [eisende partij] door de ontruiming zal lijden moet door [gedaagde partij] worden vergoed. Naast de achterstallige huur is [gedaagde partij] ook de contractueel overeengekomen boetes verschuldigd. 3.3. [eisende partij] heeft een spoedeisend belang, omdat niet van haar kan worden gevergd dat de huurachterstand verder oploopt. Ook heeft [eisende partij] belang bij het voorkomen van overlast, oplopende kosten en vandalisme. 3.4. [gedaagde partij] heeft verweer gevoerd. [gedaagde partij] erkent dat er sprake is van een betalingsachterstand ten aanzien van de kale huur en de parkeerkosten. De betalingsachterstand is het gevolg van betalingsonmacht en niet van betalingsonwil. [gedaagde partij] is het niet eens met de beslissing van [eisende partij] om de afrekening van de servicekosten te koppelen aan het daadwerkelijk verbruik. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst namelijk afgesproken om op basis van de oppervlakte voor de services af te rekenen. Dat er enige overlast is wordt door [gedaagde partij] niet ontkend, maar de overlast is niet zodanig ernstig dat [gedaagde partij] een slecht huurder zou zijn.

Een vordering tot ontruiming is daarom slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden. 4.14. Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen leiden tot (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 4.15. Inmiddels is vast komen te staan dat [gedaagde partij] tot op heden een huurachterstand van € 16.013,36 (ruim vier huurtermijnen) heeft laten ontstaan. Daarnaast staat vast dat er een bedrag van – in ieder geval – € 19.584,95 aan servicekosten onbetaald is gelaten. Gelet op het verweer van [gedaagde partij] bestaat er ook geen uitzicht op het inlopen van de betalingsachterstand. Daar komt bij dat [gedaagde partij] niet aan haar contractuele verplichtingen heeft voldaan door het gehuurde gedurende een langere periode niet volledig te exploiteren. De enorme betalingsachterstand maakt op zichzelf al dat sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Om die reden kan in het midden blijven in hoeverre [gedaagde partij] (haar onderhuurders) in het gehuurde overlast hebben veroorzaakt. De mate van overlast wordt immers door [gedaagde partij] betwist en in een kort geding is geen plaats voor nader onderzoek of bewijslevering. 4.16. Aangezien voldoende aannemelijk is geworden dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. De aan de ontruiming gekoppelde dwangsom zal echter worden afgewezen. [eisende partij] heeft namelijk geen belang bij de gevorderde dwangsom aangezien zij met dit vonnis een executoriale titel verkrijgt op grond waarvan zij tot ontruiming van het gehuurde over kan gaan. Om die reden bestaat geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde dwangsom. Ontruimingsschade 4.17. [eisende partij] vordert op grond van artikel 14.2 van de huurovereenkomst een voorschot op de door haar te lijden ontruimingsschade. Uit hoofde van dat artikel wordt de ontruimingsschade begroot op een bedrag gelijk aan minimaal vier maanden van de laatst betaalde huurprijs, vermeerderd met de btw en de servicekosten. Door [gedaagde partij] is zowel de toepasselijkheid van artikel 14.2 van de huurovereenkomst als de hoogte van de gevorderde ontruimingsschade niet weersproken. Om die reden wordt de subsidiair gevorderde ontruimingsschade ter hoogte van € 35.307,84 toegewezen. Proceskosten 4.18. Onder verwijzing naar artikel 30.1 van de algemene bepalingen stelt [eisende partij] dat zij ter zake van proceskosten aanspraak kan maken op een bedrag van € 11.532,22 (15% van € 76.821,53). Uit artikel 30.1 van de algemene bepalingen volgt inderdaad dat partijen deze afspraak hebben gemaakt. Ook de toepasselijkheid van deze bepaling is niet door [gedaagde partij] weersproken. 4.19. Het staat zakelijke partijen vrij om, binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid, afspraken te maken over de hoogte van de verschuldigde proceskosten. Uit artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) volgt dat de rechter bedragen die geacht kunnen worden te zijn bedongen ter vergoeding van proceskosten ambtshalve kan matigen, doch niet tot onder het bedrag van de krachtens de wet te begroten proceskosten. Gelet op de omvang van de huurconstructie en de reeds toegewezen vorderingen ziet de kantonrechter echter geen aanleiding om tot matiging van de proceskosten over te gaan. De gevorderde proceskosten ter hoogte van € 11.523,22 worden dan ook toegewezen.