ECLI:NL:RBDHA:2024:13651

RECHTBANK Den Haag Team handel Zaaknummer: C/09/659624 / HA ZA 24-45 Vonnis van 21 augustus 2024 in de zaak van 1HB DCLF MASTER B.V. te Amsterdam,2. HB DCLF XII B.V. te Amsterdam, eiseressen, hierna samen te noemen: HighBrook, advocaat: mr. S.J.H.M. Berendsen te Amsterdam, tegen 1ARO VASTGOED B.V. te Waddinxveen,2. [gedaagde sub2] te Reeuwijk, gedaagden, hierna samen te noemen: Aro, advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam. 1Inleiding: waar gaat deze zaak over? 1.1. Partijen hebben een vastgoedtransactie met elkaar gesloten, waarbij Aro een perceel grond met bedrijfsruimtes zou ontwikkelen dat vervolgens zou worden geleverd aan HighBrook. De voorlopige koopprijs bedroeg bijna 7,5 miljoen euro. Aan het einde van het project heeft Aro een definitieve koopprijs van ruim 9 miljoen euro gepresenteerd, gebaseerd op meerwerk (extra investeringen in de te verhuren bedrijfsruimte) dat is verdisconteerd in een hogere jaarlijkse huursom voor de door Aro gecontracteerde huurder Computacenter B.V (hierna: Computacenter). HighBrook heeft de hogere koopprijs niet geaccepteerd en heeft de koopovereenkomst kort na de geplande levering ontbonden. Een week later heeft Aro het perceel verkocht aan Qwart B.V. (hierna: Qwart) voor € 8.200.000. Aro heeft jegens HighBrook aanspraak gemaakt op de contractuele boete en schadevergoeding. HighBrook heeft het vermoeden dat Aro het meerwerk bij Computacenter heeft uitgelokt en dat Aro al bezig was met de verkoop van het perceel aan Qwart toen zij nog gebonden was aan de verkoop van het perceel aan HighBrook. HighBrook stelt dat zij door toedoen van Aro schade heeft geleden en zij wil haar schade op Aro verhalen. Ter onderbouwing van haar vorderingen en haar vermoeden van kwade trouw bij Aro verlangt HighBrook afschrift van of inzage in de correspondentie van HighBrook met Computacenter en met Qwart. 1.2. Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank noemt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waar partijen het over eens zijn. Vervolgens vat de rechtbank de vordering samen die HighBrook heeft ingesteld waarna die vordering wordt beoordeeld. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissing op de vordering.

2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: de dagvaarding van 28 december 2023, met producties 1 tot en met 35; de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3; het tussenvonnis van 10 april 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald. 2.2. Op 11 juni 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij zijn verschenen: namens HighBrook: de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] , bijgestaan door mr. R. Noordermeer en mr. C.A.H. Beijlevelt en een tolk in de Engelse taal; namens Aro: de heer [gedaagde sub2] en de heer [naam 3] , bijgestaan door mr. Visser voornoemd en mr. J.J. Blok. 2.3. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen spreekaantekeningen overgelegd, hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. 2.4. Vervolgens is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

3.1. HighBrook en Aro zijn allebei actief op de vastgoedmarkt. HB DCLF Master B.V. is bestuurder en enig aandeelhouder van HB DCLF XII B.V. [gedaagde sub2] is ultimate beneficial owner van Aro Vastgoed B.V. en was het aanspreekpunt voor HighBrook bij de transacties waar het in deze procedure om gaat. 3.2. In december 2021 hebben Aro en HighBrook twee Letters of Intent (LOI’s) ondertekend. Uit de LOI’s blijkt van de intentie van HighBrook om een aantal in [plaatsnaam] gelegen percelen grond met daarop door Aro voor eigen rekening en risico te ontwikkelen bedrijfshallen van Aro te kopen. Daarbij gaat het om de percelen gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna: [kavel 1] ) en de percelen gelegen aan de [adres 3] en de [adres 4] te [plaatsnaam] (hierna: [kavel 2] ). 3.3. In de LOI’s is te lezen dat de initiële koopprijs van [kavel 1] € 3.275.000 bedraagt en die van [kavel 2] € 7.275.000. De initiële koopprijs van [kavel 2] is gebaseerd op een geschatte huurwaarde van € 468.007,50 en een bruto aanvangsrendement (BAR) van 6,43%. Daarnaast is in de LOI’s vastgelegd dat partijen met elkaar de mogelijkheden zullen verkennen om te komen tot het sluiten van turnkey koopovereenkomsten (TKO’s) op basis van Forward Funding. Verder is in het aan de LOI’s gehechte ‘Schedule 1: List of Advisors’ te lezen dat Proptimize Asset Management & Advisory B.V. (hierna: Proptimize), meer in het bijzonder de aldaar werkzame [naam 4] en de heer [naam 5] (hierna: [naam 5] ) daarbij namens HighBrook als ‘Asset Manager and Partner’ hebben gefungeerd. 3.4. Proptimize trad tot begin 2020 op als adviseur voor HighBrook in het kader van vastgoedtransacties. Begin 2020 hebben HighBrook en Proptimize een joint venture entiteit opgericht, te weten CityLink Operations B.V. (hierna: CityLink). CityLink vervult sindsdien de adviestaken die Proptimize voorheen voor HighBrook vervulde. 3.5. Aro heeft op 8 april 2022 het perceel [adres 4] te [plaatsnaam] (onderdeel van [kavel 2] ) met ingang van 1 januari 2023 verhuurd aan Computacenter voor een aanvangshuurprijs van € 230.000 per jaar. 3.6. Op 24 november 2022 hebben Aro en HighBrook twee vrijwel identieke TKO’s gesloten met betrekking tot [kavel 1] en [kavel 2] op basis van Forward Purchase. Forward Purchase houdt in dat de partijen een koopovereenkomst sluiten die, als voorwaarde voor de overdracht van het perceel aan de koper, de voltooiing van de bouwwerkzaamheden en de oplevering van het project aan de koper en de huurder(s) omvat. De koper verwerft het vastgoed dus pas na voltooiing van de bouwwerkzaamheden. Uit artikel 4 van deze TKO’s volgt dat de voorlopige koopprijs wordt berekend op basis van de geschatte huurwaarde gedeeld door het BAR, dat voor [kavel 1] 6,22% en voor [kavel 2] 6,25% bedraagt. Bij het sluiten van de TKO’s is voor wat betreft [kavel 1] en [kavel 2] uitgegaan van geschatte huurwaarden van respectievelijk € 213.000 en € 468.000. De voorlopige koopprijs van [kavel 1] bedraagt blijkens de TKO’s € 3.425.000 en die van [kavel 2] € 7.488.000. De definitieve koopprijs wordt blijkens artikel 4.6 van de TKO’s uiterlijk vijftien werkdagen voor de oplevering op basis van de definitieve huurprijs herberekend. Levering zal blijkens artikel 5 van de TKO’s plaatsvinden wanneer Aro de projecten in turnkey staat heeft gerealiseerd, waarbij als beoogde opleverdatum 1 april 2023 is overeengekomen. 3.7. In artikel 3 van de TKO’s is bepaald dat HighBrook een waarborgsom onder de notaris dient te storten van 10% van de voorlopige koopprijs (€ 342.500 voor [kavel 1] en € 748.800 voor [kavel 2] ). HighBrook heeft de waarborgsom voor [kavel 2] op 14 december 2022 op de kwaliteitsrekening van de notaris gestort. 3.8. In artikel 1.5 onder c van de TKO’s heeft Aro zich ertoe verplicht geen overeenkomsten aan te gaan tot wijziging of aanvulling van de huurovereenkomsten, behoudens voor zover HighBrook daartoe schriftelijke toestemming heeft gegeven. In artikel 11.2 van de TKO’s is bepaald dat wijzigingen van contractdocumenten, waaronder de koopovereenkomsten, huurovereenkomst(en) en de ontwerpdocumenten slechts van kracht zijn indien deze schriftelijk tussen partijen zijn overeengekomen. In artikel 11.4 van de TKO’s is bepaald dat een voorstel tot meer- of minderwerk (lees: een wijziging van de ontwerpdocumenten) van een contractspartij eerst schriftelijk aan de andere partij ter goedkeuring moeten worden voorgelegd. Uit artikel 11.7 en 11.11 van de TKO’s volgt dat door zowel Aro als HighBrook schriftelijk binnen tien werkdagen op een dergelijk verzoek dient te worden gereageerd, bij gebreke waarvan de goedkeuring wordt geacht te zijn verleend. Aro heeft in artikel 12 van de TKO’s onder meer gegarandeerd dat zij met betrekking tot het verkochte op de leveringsdatum geen overeenkomsten met derden zal zijn aangegaan. 3.9. In artikel 1.16 van de TKO’s is bepaald dat HighBrook een onmiddellijke opeisbare boete aan Aro is verschuldigd van 10% van de koopprijs bij ontbinding door Aro van de TKO’s wegens het niet naleven door HighBrook van haar betalingsverplichting of het onthouden van medewerking aan de levering. 3.10. Op 21 februari 2023 zijn Aro en Computacenter een allonge overeengekomen op de op 8 april 2022 tussen hen gesloten huurovereenkomst betreffende de [adres 4] te [plaatsnaam] . Hierin valt te lezen dat Computacenter wijzigingen heeft laten doorvoeren op het oorspronkelijke ontwerp. Deze wijzigingen hebben geleid tot extra investeringen die worden verdisconteerd in de jaarlijkse huursom. De jaarlijkse huursom gaat blijkens de allonge € 308.461,20 bedragen. 3.11. Aro heeft bij onder meer aan HighBrook en [naam 5] verzonden e-mail van 28 maart 2023 meegedeeld dat met de huurder van [kavel 1] meerwerk ten bedrage van € 173.035,94 is overeengekomen en dat dit meerwerk leidt tot een allonge op de huurprijs van € 17.703,59. Daarbij heeft Aro HighBrook twee opties voorgelegd: optie 1: geen meerwerk in de huur; totale koopsom bedraagt € 3.604.426,94 (huurwaarde € 213.000); optie 2: wel meerwerk in de huur; totale koopsom bedraagt € 3.803.419,23 (huurwaarde € 230.303,59). 3.12. HighBrook heeft bij e-mail van 29 maart 2023 aan Aro meegedeeld dat: “No other cost items have ever been contractually agreed by HighBrook and as such do not form part of this transaction.” 3.13. Bij e-mail van 30 maart 2023 heeft Aro HighBrook als volgt geïnformeerd: “De niet goed gekeurde meerwerken welke leiden tot een verhoging van de huur en daarmee ook de verkoopprijs is naar onze mening altijd in overleg gegaan met [naam 5] [lees: [naam 5] , toev. rb]. Doordat deze meerwerken in een zeer laat stadium van de bouw definitief zijn bevonden (compleet) door de huurders, hebben wij de documentatie niet op tijd aangeleverd. Echter, hebben wij tijdens dit traject met de huurders [naam 5] hiervan op de hoogte gesteld, wat nu blijkt dat wij ten onrechte daar waarde aan hebben gehecht. Het klopt niet dat deze niet is voorgelegd aan Highbrook. Het klopt wel dat we hiervoor geen ondertekende goedkeuring voor hebben gekregen. Nu kunnen we dit gelukkig oplossen met de huurder waardoor de huur niet verhoogd zal worden. Onze gedachte is altijd wel geweest dat deze meerwerken een verbetering van het rendement voor zowel Arvast [het concern waarvan Aro deel uitmaakt, toev. rb.] als Highbrook is, waarbij dit ook overlegd is met [naam 5] en bevestigd door [naam 5] .” 3.14. In april 2023 ontstaat tussen partijen discussie over de definitieve koopprijs van [kavel 2] .

4.1. HighBrook vordert bij vonnis – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: afschrift van of inzage in de bestanden en correspondentie die zien op de (aanpassing van de) huurovereenkomst met Computacenter en de verkoop van [kavel 2] aan Qwart zoals omschreven in paragraaf IV.2.1. van de dagvaarding; subsidiair: afschrift van of inzage in de bestanden en correspondentie die zien op de (aanpassing van de) huurovereenkomst met Computacenter en de verkoop van [kavel 2] aan Qwart zoals omschreven in paragraaf IV.2.2. van de dagvaarding; meer subsidiair: afschrift van of inzage in de bestanden en correspondentie die zien op de (aanpassing van de) huurovereenkomst met Computacenter en de verkoop van [kavel 2] aan Qwart zoals omschreven in paragraaf IV.2.3. van de dagvaarding; Aro en [gedaagde sub2] hoofdelijk te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het ongedaan maken van eventuele beveiliging van bestanden en correspondentie; Aro en [gedaagde sub2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, en in de kosten van de verzameling van bewijs. 4.2. Aro voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Aro. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1. HighBrook heeft haar vordering tot afschrift en inzage gebaseerd op artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv). 5.2. De rechtbank stelt voorop dat artikel 843a Rv ziet op een bijzondere exhibitieplicht in en buiten rechte. Deze exhibitieplicht dient ertoe om bepaalde bewijsstukken in de procedure als bewijsmiddel ter beschikking te doen komen. In Nederland bestaat geen algemene exhibitieplicht voor procespartijen in die zin dat zij als hoofdregel verplicht kunnen worden om elkaar alle denkbare informatie en documenten te verschaffen. Met het oog daarop en ter voorkoming van zogenaamde “fishing expeditions” is de toewijsbaarheid van een op artikel 843a Rv gebaseerde vordering aan meerdere beperkende voorwaarden verbonden. Ten eerste moet de eiser een rechtmatig belang stellen en hebben, waarbij rechtmatig belang moet worden uitgelegd als bewijsbelang. Bewijsbelang bestaat als een bewijsstuk kan bijdragen aan het onderbouwen en/of aantonen van een voor de te beoordelen vorderingen relevante, mogelijk doorslaggevende, stelling, die voldoende concreet is onderbouwd en voldoende concreet is betwist. Ten tweede moeten de vorderingen “bepaalde bescheiden” betreffen waarover de gedaagde daadwerkelijk de beschikking heeft of kan krijgen. Ten derde moet de eiser partij zijn bij de rechtsbetrekking waarop de gevorderde specifieke bescheiden zien. Ook als aan al deze voorwaarden is voldaan, kan de vordering worden afgewezen wegens gewichtige redenen of omdat redelijkerwijs kan worden aangenomen dat ook zonder de gevorderde gegevens een behoorlijke rechtsbedeling is gewaarborgd. De stellingen die HighBrook wil aantonen met de gevorderde bestanden en correspondentie 5.3. HighBrook vordert afschrift van of inzage in de correspondentie tussen Aro en Computacenter en de correspondentie tussen Aro en Qwart omdat zij vermoedt dat er sprake is van kwade trouw aan de kant van Aro. Zij vermoedt ten eerste dat uit de gevorderde correspondentie zal blijken dat Aro extra meerwerk heeft uitgelokt bij Computacenter en dat Aro vervolgens met Computacenter heeft samengespannen om de financiering van dit extra meerwerk te laten verlopen via verhoging van de huursom, waardoor de koopprijs van het kavel kunstmatig is verhoogd. Volgens HighBrook is het niet gebruikelijk om de financiering van meerwerk via de huursom te laten lopen omdat hiermee aangelegenheden die normaal gesproken voor rekening en risico van de huurder komen, nu voor rekening en risico van de verhuurder komen. Daarbij stelt HighBrook zich op het standpunt dat de investering die op deze wijze aanvankelijk wordt gedragen door de verhuurder mogelijk niet volledig wordt terugverdiend door de hogere huursom omdat Computacenter de huur na vijf al zou kunnen opzeggen en het vervolgens nog maar de vraag is of een nieuwe huurder kan worden gevonden die een dergelijk hoge huursom wil betalen. 5.4. Daarnaast vermoedt HighBrook dat uit de gevorderde de correspondentie zal blijken dat Aro al stappen heeft ondernomen om de verkoop van [kavel 2] aan Qwart te regelen op het moment dat Aro nog contractueel gebonden was aan de verkoop van dit kavel aan HighBrook. Volgens HighBrook is het ongeloofwaardig dat Aro in een week tijd het volledige verkoopproces met Qwart heeft kunnen afronden. De betwisting van Aro 5.5. Aro betwist dat de onderhandelingen met Computacenter over het meerwerk erop gericht waren om de koopsom voor HighBrook te verhogen. Zij wijst erop dat Computacenter een grote gerenommeerde partij is met een miljardenomzet die zich niet zomaar meerwerk laat opdringen, zeker niet wanneer hier een door haar te betalen veel hogere huursom tegenover staat. Aro stelt dat zij – zoals gebruikelijk in dit soort situaties – met Computacenter heeft onderhandeld over het gewenste meerwerk waarna er afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop dit meerwerk zou worden gefinancierd. Dat was in dit geval door verhoging van de door Computacenter te betalen huursom. Aro betwist dat de verhoogde huursom onvoldoende zou zijn om de investering terug te verdienen. Aro heeft er in dit verband op gewezen dat in de huursom ook een reservering zit voor het onderhoud van de materialen. Bovendien is Computacenter een boete van zesmaal de dan geldende huur verschuldigd als zij de huur – die voor de duur van tien jaar is aangegaan – na vijf jaar via een breakoptie zou beëindigen. Met die boete kan de gedane investering volgens Aro volledig worden terugverdiend. 5.6. Aro betwist verder dat zij Qwart vóór 8 juni 2023 al achter de hand had als koper van [kavel 2] . Aro heeft toegelicht dat zij met de handen in het haar zat nadat HighBrook op de geplande dag van levering – 5 juni 2023 – de levering afzegde. Voor Aro was een levering van het kavel vóór 1 juli 2023 cruciaal, omdat financieringen afliepen en bij een latere levering een overdrachtsbelastingtarief van 10,4% zou worden geheven. Om haar schade te beperken heeft zij daarom direct na de ontbinding van de overeenkomst door HighBrook op 8 juni 2023 telefonisch contact opgenomen met Qwart, een partij uit haar netwerk, met de vraag of zij interesse had om het kavel te kopen. Qwart bleek geïnteresseerd en had bovendien financiële middelen beschikbaar. Op de dag na het telefoongesprek, op 9 juni 2023, heeft een bezichtiging plaatsgevonden waarna Aro en Qwart in onderhandeling zijn getreden. Hierbij heeft Aro nog diverse voorbehouden gemaakt voor het geval HighBrook het kavel alsnog geleverd wenste te krijgen. Dit laatste had namelijk de voorkeur van Aro. Omdat HighBrook niet op de ontbinding is teruggekomen, hebben Aro en Qwart op 16 juni 2023 een koopovereenkomst gesloten en heeft de levering van het kavel kort daarna plaatsgevonden. 5.7. Aro heeft bij conclusie van antwoord e-mailcorrespondentie met Computacenter en Qwart in het geding gebracht. Volgens Aro is hierin niets terug te vinden over het door HighBrook veronderstelde complot waarbij Computacenter en Aro zouden samenspannen om via meerwerk de koopsom voor HighBrook te verhogen en waarbij Qwart en Aro al over de koop van het perceel in onderhandeling zouden zijn getreden toen Aro nog gebonden was aan de koopovereenkomst met HighBrook. Rechtmatig belang? 5.8. Eén van de voorwaarden voor toewijzing van een vordering tot exhibitie is dat er een rechtmatig belang moet zijn bij inzage, afschrift of uittreksel van de betreffende bescheiden. Het ligt op de weg van de partij die inzage, uittreksel of afschrift verlangt om voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit dit belang blijkt. Hierbij overweegt de rechtbank dat geen documenten kunnen worden opgevraagd waarvan een partij slechts vermoedt dat zij wel eens steun zouden kunnen geven aan haar stelling. Ook is ontoereikend dat een partij slechts speculeert over de mogelijke gang van zaken. 5.9. De rechtbank is van oordeel dat HighBrook heeft verzuimd om voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat zij een rechtmatig belang heeft bij haar vordering. De rechtbank legt hierna uit waarom zij tot dit oordeel is gekomen. 5.10. HighBrook wenst inzage in de correspondentie tussen Aro en Computacenter enerzijds en tussen Aro en Qwart anderzijds omdat zij veronderstelt dat hieruit zal blijken dat i) Aro met Computacenter heeft samengespannen om via de financiering van meerwerk in de huursom de koopprijs van het kavel op te drijven, en ii) Aro al afspraken met Qwart heeft gemaakt over de verkoop van [kavel 2] toen zij nog gebonden was aan de koopovereenkomst met HighBrook. Mede in het licht van de zeer concrete en gemotiveerde betwisting van deze veronderstellingen door Aro, had het op de weg gelegen van HighBrook om concrete aanknopingspunten aan te dragen waarop zij haar veronderstellingen of vermoedens baseert.

De rechtbank: 6.1. wijst de vorderingen van HighBrook af; 6.2. veroordeelt HighBrook hoofdelijk in de proceskosten van € 2.082, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als HighBrook niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 6.3. verklaart de in 6.2. opgenomen proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024. 1366

Bij e-mail van 13 april 2023 heeft Aro in dat verband onder meer als volgt aan (de advocaat van) HighBrook bericht: “Voor de definitieve koopprijs geldt dat de [adres 3] nog niet is verhuurd en dat dus moet worden uitgegaan van de geschatte huurwaarde bij leegstand van EUR 262.215,00 (…) De [adres 4] is wel al verhuurd voor het bedrag van EUR 308.000,00 (zie allonge). Deze huurprijs is onder meer het gevolg van meerwerk dat is uitgevoerd. Het meerwerk en de gevolgen voor de huurprijs daarvan zijn uitgebreid besproken met [naam 5] , die ook een overzicht van het meerwerk met daarin de verhoogde huurprijs heeft ontvangen. Dit is dus ook al langere tijd bekend bij Highbrook, reden waarom deze discussie ons nog meer verbaast. Ten aanzien van de definitieve koopprijs als bedoeld in artikel 4.6 van de koopovereenkomst komen wij tot het volgende: - [adres 3] : EUR 262.215,00 - [adres 4] : EUR 308.461,20 - Totaal EUR 570.676,20 x factor 16 (BAR 6,25) De definitieve verkoopprijs komt dus neer op het bedrag van EUR 9.130.819,20. (…) Wel zouden wij een voorstel willen doen om juridische kosten te voorkomen: - [adres 3] : EUR 262.215,00 - [adres 4] : EUR 230.000,00 - Totaal EUR 492.215,00 x factor 16 (BAR 6,25%) - Meerwerk [adres 4] EUR 78.461,20 x factor 13 (BAR 7.69%) De definitieve verkoopprijs met verbeterde BAR komt dan op het bedrag van EUR 8.895.435.60 (BAR 6.42% i.p.v. 6,25%)” 3.15. De advocaat van HighBrook heeft Aro bij e-mail van 14 april 2023 meegedeeld dat HighBrook niet akkoord is met de door Aro aangekondigde aanpassing van de voorlopige koopprijs van [kavel 2] . Daarbij heeft HighBrook zich op het standpunt gesteld dat de in artikel 4.2 van de TKO opgenomen koopprijs moet worden gehandhaafd, nu door haar geen schriftelijke toestemming is gegeven voor het aangaan van de allonge op de huurovereenkomst met Computacenter. Aro heeft hierop bij e-mail van 19 april 2023 laten weten dat zij akkoord is met een oplevering van [kavel 2] op 5 juni 2023. Daarbij heeft zij aangekondigd een gerechtelijke procedure te zullen starten over de uitleg van artikel 4 TKO en de daaruit voortvloeiende definitieve koopprijs van [kavel 2] . 3.16. Aro heeft HighBrook op 26 mei 2023 gedagvaard in een bodemprocedure bij de rechtbank Amsterdam. In die dagvaarding vordert Aro een veroordeling van HighBrook tot betaling van de koopsom van [kavel 2] ten bedrage van € 9.130.819,20. Aro heeft deze dagvaarding niet bij de rechtbank Amsterdam aangebracht. 3.17. Op 5 juni 2023 heeft HighBrook aan Aro bericht dat zij die dag niet meewerkt aan de oplevering van [kavel 2] maar de levering wenst uit te stellen. Bij e-mail van 6 juni 2023 heeft de advocaat van Aro HighBrook hierop in gebreke gesteld wegens het niet afnemen van [kavel 2] op de afgesproken datum en HighBrook gesommeerd alsnog binnen tien werkdagen haar medewerking te verlenen aan de levering. 3.18. Bij brief van haar advocaat van 8 juni 2023 heeft HighBrook de TKO voor [kavel 2] ontbonden, zulks met de aankondiging dat HighBrook haar dientengevolge geleden schade op Aro zal verhalen en de notaris zal verzoeken de waarborgsom vrij te geven. Daarbij heeft HighBrook zich op het standpunt gesteld dat Aro in strijd heeft gehandeld met de TKO door geen voorafgaande schriftelijke toestemming te vragen voor het verrichten van meerwerk en het aangaan van de allonge op de huurovereenkomst met Computacenter. Aro verkeert volgens HighBrook in verzuim, nu nakoming van de TKO reeds blijvend onmogelijk is. 3.19. De advocaat van Aro heeft de advocaat van HighBrook bij e-mail van 9 juni 2023 geïnformeerd dat de ontbinding van de TKO voor [kavel 2] niet wordt geaccepteerd. Daarbij is door Aro opgemerkt dat voor zover al sprake is van enige tekortkoming aan haar zijde, in ieder geval geen sprake is van verzuim. Het is volgens Aro juist HighBrook die in verzuim verkeert omdat zij niet voornemens is de TKO voor [kavel 2] na te komen en om die reden stelt Aro in haar e-mail dat haar een beroep toekomt op de in die TKO overeengekomen boetebepalingen. 3.20. Bij brief van 15 juni 2023 heeft de advocaat van HighBrook aan de advocaat van Aro geschreven dat de TKO voor [kavel 2] rechtsgeldig door HighBrook is ontbonden. Een ingebrekestelling was volgens HighBrook niet nodig omdat op dat moment nakoming door Aro van haar verplichtingen uit de TKO reeds blijvend onmogelijk was en als gevolg hiervan voor HighBrook geen verplichting meer bestaat tot betaling van de koopprijs en het verlenen van medewerking aan de levering. Ook zijn volgens HighBrook door haar geen boetes verbeurd. Voor zover nakoming door Aro niet blijvend onmogelijk is, geldt deze brief volgens HighBrook als een ingebrekestelling, waarbij Aro wordt gesommeerd de met Computacenter gesloten allonge en het meerwerk ongedaan te maken. Voorts stelt HighBrook in deze brief dat zij niet tot betaling van de koopprijs kan worden gehouden omdat zij de oplevering van [kavel 2] niet heeft aanvaard. 3.21. Bij e-mail van 15 juni 2023 heeft de advocaat van Aro aan de advocaat van HighBrook bericht dat HighBrook van rechtswege in verzuim is komen te verkeren, aangezien uit haar mededelingen blijkt dat zij haar verplichtingen uit hoofde van de TKO voor [kavel 2] niet zal nakomen. Aro heeft bij deze brief op haar beurt de TKO voor [kavel 2] ontbonden. 3.22. Aro heeft [kavel 2] op 16 juni 2023 verkocht aan Qwart voor een koopprijs van € 8.200.000. 3.23. De advocaat van HighBrook heeft bij brief van 23 juni 2023 aan de advocaat van Aro bericht dat de ontbinding van Aro geen doel treft omdat HighBrook de TKO voor [kavel 2] reeds op 8 juni 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden. Ook als deze TKO niet op 8 juni 2023 is ontbonden, geldt volgens HighBrook dat Aro op 15 juni 2023 niet heeft kunnen ontbinden omdat van opeisbare verplichtingen van HighBrook geen sprake is en Aro op die datum in schuldeisersverzuim verkeerde. Tevens stelt HighBrook in deze brief dat Aro eveneens tekort is geschoten doordat zij [kavel 2] in strijd met de TKO aan een derde heeft verkocht. Bij separate e-mail van diezelfde dag heeft de advocaat van HighBrook Aro verzocht mee te werken aan het vrijgeven van de waarborgsom voor [kavel 2] . 3.24. Bij e-mail van 10 juli 2023 heeft de advocaat van Aro de TKO voor [kavel 2] , voor zover nodig, ontbonden omdat aan de sommatie van 6 juni 2023 geen gehoor is gegeven. Daarnaast heeft de advocaat van Aro in deze e-mail het standpunt ingenomen dat het Aro onder de huidige omstandigheden vrijstond om ter beperking van haar schade [kavel 2] aan een derde te verkopen. Namens Aro is voorts in deze e-mail jegens HighBrook aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 748.800 en op vergoeding van de door haar geleden schade in de vorm van de gemiste verkoopopbrengst van € 1.126.291,23, inclusief btw. De advocaat van Aro heeft HighBrook gesommeerd het totaalbedrag van € 1.875.091,23 per omgaande te voldoen. Ten slotte deelt de advocaat van Aro in deze e-mail mee dat bij Aro geen bereidheid bestaat tot vrijgave van de waarborgsom. 3.25. Aro heeft op 12 juli 2023 op grond van een op 29 juni 2023 verstrekt verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank ter zake van haar gestelde aanspraak op de verbeurde contractuele boete ten laste van HighBrook conservatoir beslag gelegd op [kavel 1] . De vordering van Aro is daarbij begroot op € 928.560.

Dit heeft HighBrook echter niet gedaan. 5.11. HighBrook heeft weliswaar gesteld dat het ongebruikelijk is om de financiering van meerwerk via verhoging van de huursom te laten verlopen, maar dat is door Aro betwist en Highbrook heeft deze stelling vervolgens onvoldoende toegelicht of onderbouwd. Ook haar stelling dat zij de prijs die zij voor het extra meerwerk zou moeten betalen niet zou terugverdienen via de hogere huursommen heeft zij niet nader uitgewerkt, terwijl Aro juist heeft toegelicht dat die investering wel kon worden terugverdiend, zelfs als Computacenter de huur met gebruikmaking van de breakoptie na vijf jaar zou beëindigen. Hiermee ontbreekt een concreet aanknopingspunt voor het vermoeden van HighBrook dat de onderhandelingen tussen Aro en Computacenter erop gericht waren om de koopprijs voor HighBrook te verhogen. De rechtbank tekent daarbij aan dat zij ook niet inziet waarom Computacenter aan zo’n opzet zou meewerken, aangezien de huur voor Computacenter fors hoger werd als gevolg van het meerwerk. 5.12. Een ander geschilpunt tussen partijen is of HighBrook zelf heeft ingestemd met het extra meerwerk en de verdiscontering daarvan in de huursom. Deze instemming was immers op basis van de TKO vereist. Aro stelt zich op het standpunt dat HighBrook heeft ingestemd, maar HighBrook betwist dat. Dit geschilpunt is echter het onderwerp van een andere gerechtelijke procedure tussen partijen en de uitkomst hiervan heeft geen invloed op de beoordeling van de vordering die in deze procedure voorligt. 5.13. Verder is ook de enkele stelling van HighBrook dat het ongeloofwaardig is dat Aro in één week tijd een nieuwe koper voor het kavel heeft gevonden en een koopovereenkomst met die koper is aangegaan, in het licht van het concrete en met correspondentie tussen Aro en Qwart onderbouwde betoog dat Aro daar tegenover stelt, onvoldoende om de vordering tot exhibitie te kunnen toewijzen. Dat Aro bij conclusie van antwoord mogelijk niet alle correspondentie met Qwart heeft overgelegd moge zo zijn, maar dat laat onverlet dat Highbrook onvoldoende heeft onderbouwd waaruit nu concreet blijkt dat Aro al vóór 8 juni 2023 met Qwart in gesprek was over de verkoop van [kavel 2] . 5.14. Naar het oordeel van de rechtbank is de vordering van HighBrook gegrond op onvoldoende gefundeerde vermoedens en speculaties. Daarmee is sprake van een “fishing expedition” waarvoor artikel 843a Rv geen ruimte biedt. De slotsom is dat de vordering van HighBrook tot exhibitie wordt afgewezen omdat een rechtmatig belang bij die vordering ontbreekt. De vraag of de vordering aan de overige voorwaarden van artikel 843a Rv voldoet, kan onbesproken blijven omdat de voorwaarden die artikel 843a Rv verbindt aan de toewijsbaarheid van een vordering tot exhibitie cumulatief zijn. Proceskosten 5.15. HighBrook wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Aro worden begroot op: - griffierecht € 676 - salaris advocaat € 1.228 (2 punten × € 614) - nakosten € 178 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.082