ECLI:NL:RBDHA:2024:10780

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 23/2318 uitspraak van de meervoudige kamer van 7 juni 2024 in de zaak tussen [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres(gemachtigde: A. Oosters), en de heffingsambtenaar van de gemeente Zuidplas, verweerder. De bestreden uitspraak op bezwaar De uitspraak van verweerder van 14 februari 2023 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag. Zitting Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2024. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].

1. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 637.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag). 2. Eiseres was huurder van de onroerende zaak, waarin zij tot juni 2022 een kledingzaak heeft geëxploiteerd. De onroerende zaak heeft een vloeroppervlakte van ongeveer 265 m². 3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 428.000. 4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur: de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 5. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld met behulp van de BAR/NAR methode en die is getoetst met behulp van een kapitalisatiefactor ontwikkeld volgens de bottom-upmethode. Deze waardering is gecontroleerd met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van de onroerende zaak van € 59.625 (€ 225 per m²) en een kapitalisatiefactor van 10,7. Deze kapitalisatiefactor is tussen partijen niet in geschil. 6. Eiseres stelt dat voor de bepaling van de huurwaarde van de eigen huurprijs van de onroerende zaak van € 40.000 moet worden uitgegaan. Daartoe heeft eiseres verwezen naar de allonge bij de huurovereenkomst van de onroerende zaak, waarin per 16 juni 2021 een aangepaste huur voor twee jaar van € 40.000 per jaar (exclusief btw, servicekosten, promotiekosten en parkeerbijdrage) is overeengekomen. 7. Een eigen huurprijs gaat in beginsel boven een huurwaarde die is gebaseerd op huurtransacties van vergelijkingsobjecten, mits de eigen huurprijs tot stand is gekomen rondom de waardepeildatum en als marktconform kan worden aangemerkt. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de overeengekomen huurprijs niet de huurwaarde van de onroerende zaak weergeeft. 8. Verweerder heeft in beroep terecht uiteengezet dat de eigen huurprijs in dit geval niet als marktconform kan worden beschouwd. De bestaande huurovereenkomst is door middel van een allonge verlengd met ingang van 16 juni 2021 nadat op 15 juli 2020 opzegging van de huur door de huurder had plaatsgevonden. In artikel 6 van de allonge bij de bestaande huurovereenkomst is de voorwaarde opgenomen dat de verhuurder op zoek gaat naar een nieuwe huurder en indien die zich aandient, de huidige huurder onder de voorwaarden van de potentiële nieuwe huurder een nieuwe huurovereenkomst kan aangaan. In het onderhavige geval heeft de verhuurder een nieuwe huurder gevonden en is eiseres sinds juni 2022 geen huurder meer van de onroerende zaak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht aangevoerd dat de voortzetting van de huurovereenkomst zijn basis vindt in de jarenlange huurrelatie en dus niet door aanbieding op de vrije markt tot stand is gekomen. Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de eigen huurprijs met ingang van 16 juni 2021 van € 40.000 (exclusief servicekosten) per jaar niet marktconform was en voor de bepaling van de huurwaarde van de onroerende zaak dus niet kan worden gebruikt. 9. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd van XTAX Vastgoed Taxaties, opgesteld op 3 mei 2024 door [naam 2] (het taxatierapport), waarin de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is berekend op € 780.000. Met het taxatierapport en hetgeen verweerder verder heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Kijkende naar de in de taxatie neergelegde huurwaardekapitalisatiemethode is zichtbaar dat de huurwaarde is berekend aan de hand van vier huurtransacties van winkels gelegen in hetzelfde winkelcentrum. Twee van de vier huurtransacties, te weten [adres 2] en [adres 3], acht de rechtbank niet goed bruikbaar voor de waardering omdat de betreffende verhuurtransacties (van 1 januari 2023 (nr. 157) en van 13 juli 2019 (nr. 97)) te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. De huurwaarde per m² van de onroerende zaak zoals berekend in het taxatierapport (€ 260 per m2 voor de winkelruimte van 265 m²) ligt aan de onderkant van de huurwaarden per m² van de twee overgebleven huurtransacties (€ 262,56 per m2 voor Reigerhof 92 en € 300,90 per m2 voor Reigerhof 64). Bovendien ligt de huurwaarde per m² waarmee de WOZ-waarde daadwerkelijk is berekend nog lager, namelijk € 225 per m². De rechtbank acht verder, anders dan verweerder stelt, de door eiseres aangedragen huurtransactie van Reigerhof 53 (te weten een huurprijs van € 44.400 per jaar voor een winkelruimte van 238 m2) voldoende bruikbaar. Dat dit object aan de buitenrand van het winkelcentrum is gelegen, brengt niet mee dat dit object niet voldoende vergelijkbaar is. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat deze transactie tot een lagere waarde van de onroerende zaak moet leiden omdat de gemiddelde huurprijs van de drie aldus in aanmerking te nemen objecten € 250 per m2 bedraagt en dat bedrag hoger is dan de huurwaarde waarmee is gerekend (€ 225 per m2). Uitgaande van een huurprijs van € 225 per m2 en een kapitalisatiefactor van 10,7, die niet in geschil is, is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. 10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. 11. De klacht van eiseres dat verweerder de huurovereenkomsten van de gehanteerde referentiepanden had moeten overleggen faalt. Het staat verweerder namelijk vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan de rechtbank de door verweerder vastgestelde waarde voor de onroerende zaak te beoordelen en te beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarden heeft voldaan, en dat is hier het geval. De rechtbank ziet ook geen aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten vanwege het niet-verstrekken van de (huurovereenkomsten van de) gehanteerde referentiepanden nu die informatie kennelijk niet van doorslaggevend belang is geweest om beroep in te stellen. 12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 13. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres van € 500; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 218,75; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2024. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. Verder vermeldt u ten minste het volgende: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep). Vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ0274 en gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 16 januari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:394 (€ 186,55 (voor nr. 53) + € 262,56 + € 300,90) / 3. Vgl. gerechtshof Den Haag 10 augustus 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1660.