ECLI:NL:RBDHA:2023:9455

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 22/1584 uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2023 in de zaak tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: B. de Jong LL.B.), en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 312.000. Eiser heeft op 19 februari 2023 tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 28 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2023. Eiser en de gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , mr. [naam 2] en [naam 3] . Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een parterre-portiekwoning met aanbouw, bouwjaar 1929 en een gebruiksoppervlakte van ongeveer 93m².

4. Eiser bepleit een waarde van € 300.000. Daartoe verwijst eiser naar het taxatierapport van 10 augustus 2021, opgemaakt door [naam 4] . In dit rapport wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 75 m2. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verouderde voorzieningen. Volgens eiser dienen de keuken en Cv-installatie te worden vervangen. Ook stelt eiser dat de woning van zijn buren aan de [adres 3] [nummer 4] te [plaats] (de buurwoning) een aanzienlijk lagere WOZ-waarde heeft. De kosten voor onderhoud en de vervangingen bedragen volgens eiser € 12.000. 5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport, de matrix en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] [nummer 3] (verkocht op 28 augustus 2019 voor € 335.000) en [adres 1] [nummer 2] te [plaats] (verkocht op 22 juli 2019 voor € 375.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, omdat de vergelijkingsobjecten – net als de onderhavige woning – van hetzelfde soort zijn, een zelfde bouwperiode hebben, in dezelfde wijk zijn gelegen en een zelfde uitstraling hebben. Met verschillen in oppervlakten en de staat van onderhoud heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De prijs per vierkante meter van € 3.355, en daarmee ook de waarde van de woning, zijn dan ook niet te hoog vastgesteld. 8. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Zoals volgt uit voorgaande overweging heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft een waardevermindering wegens de verouderde voorzieningen en Cv-installatie niet met controleerbare gegevens onderbouwd. Daarbij neemt de rechtbank ook in overweging dat eiser aan verweerder heeft verklaard dat de keuken ongeveer zeventien jaar oud is, maar nog in nette staat verkeert en eiser niets bekend was over het vervangen van de Cv-installatie. Overigens leidt een kostenpost voor onderhoud aan de woning niet direct tot een waardevermindering met hetzelfde bedrag. 9. Voor zover eiser een beroep heeft gedaan op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank het volgende. Eiser, op wie de bewijslast rust, heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen de woning en de buurwoning verwaarloosbaar zijn, omdat is komen vast te staan dat de woning in afwijking van de buurwoning beschikt over een aanbouw van 18 m2. De Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan dan ook niet slagen. Vergoeding van immateriële schade 10. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 19 februari 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim drie maanden. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie van de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de machtiging komt deze vergoeding toe aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van een vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade. 11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade te worden afgewezen. Kostenvergoeding 12. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).