ECLI:NL:RBDHA:2023:21426

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/651637 / KG ZA 23-663 Vonnis in kort geding van 25 augustus 2023 in de zaak van 1 [eisende partij sub 1] 2. [eisende partij sub 2] te [plaats], eisers, advocaat mr. D.G. Lasschuit te Leiden, tegen: [gedaagde] te [plaats], gedaagde, advocaat mr. M.B. van Munster te Den Haag. Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘[eisende partij sub 1 c.s.]’ en ‘[gedaagde]’.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met 15 producties; - de door [gedaagde] overgelegde producties 1 tot en met 8. 1.2. Op 16 augustus 2023 is de mondelinge behandeling gehouden. Hierbij hebben [eisende partij sub 1 c.s.] nog productie 16 overgelegd en heeft [gedaagde] pleitnotities overgelegd. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eisende partij sub 1 c.s.] zijn met elkaar getrouwd. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van een appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een (horeca-)bedrijfsruimte en van een daarvoor gelegen appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een terras, beide gelegen aan de [adres 1] te [plaats]. [eisende partij sub 1 c.s.] verhuren deze bedrijfsruimte en terras aan [de V.O.F.] (hierna: de v.o.f.) Vennoten in de v.o.f. zijn de dochter en schoonzoon (de heer [Naam 1], hierna: ‘[Naam 1]’) van [eisende partij sub 1 c.s.] Zij exploiteren daar een ijssalon. 2.2. [gedaagde] is eigenaar van twee appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een (horeca-)bedrijfsruimte en van twee daarvoor gelegen appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een terras, alles gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats]. De appartementsrechten staan momenteel leeg. [gedaagde] is voornemens hier drie strandhuizen te realiseren. 2.3. De aan partijen in eigendom toebehorende appartementsrechten zijn naast elkaar gelegen aan de [de Boulevard] in [plaats] (hierna ook: ‘de boulevard’). Aan de boulevard zijn meerdere bedrijfsruimtes met horecabestemming en terrassen gelegen. De eigenaren van deze bedrijfsruimtes zijn – evenals [eisende partij sub 1 c.s.] en [gedaagde] – lid van [de VvE] te [plaats] (hierna: de VvE). 2.4. In de splitsingsakte van de VvE staat, voor zover nu relevant het volgende: “De bestemming van de appartementsrechten: [nummer 1] tot en met [nummer 2] is gedeeltelijk die van wandelpad lang de winkels/horecaruimte en wel ter breedte van twee meter gemeten van de winkelpuien af en is overigens die van terras, hetwelk voor het publiek toegankelijk zal blijven, en hetwelk met handhaving van vrije doorgang en met inachtneming van gemeentelijke bouwvoorschriften mag worden afgescheiden, zullende deze afscheiding niet hoger mogen zijn dan twee meter boven het terras en zullende deze afscheiding doorzichtig dienen te zijn;” Deze passage heeft alleen betrekking op de aan partijen toebehorende percelen met bestemming terras. 2.5. Aan de bedrijfsruimte van [eisende partij sub 1 c.s.] is een aanbouw (serre) gebouwd. Op het moment dat [gedaagde] eigenaar werd van zijn appartementsrecht was daaraan ook een aanbouw gebouwd. Deze aanbouw heeft hij recent laten slopen. Aan diverse andere bedrijfsruimten van appartementseigenaren die ook lid zijn van de VvE zijn ook aanbouwen gebouwd. 2.6. [gedaagde] heeft aan de Algemene Ledenvergadering (ALV) van de VvE gevraagd om toestemming voor afwijkend gebruik van zijn appartementsrechten en het recht van aanbouw c.q. verbouwen. Die toestemming is geweigerd, waarna [gedaagde] bij de kantonrechter heeft gevraagd om vernietiging van dat ALV-besluit. In deze procedure bij de kantonrechter (hierna: de kantonprocedure) heeft op 4 juli 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden en wordt naar verwachting eind augustus 2023 uitspraak gedaan. 2.7. Bij brief van 5 juli 2023 heeft [gedaagde] de VvE erover geïnformeerd dat hij op korte termijn sloopwerkzaamheden zal laten uitvoeren aan zijn appartementsrechten. Hij stelt in de brief dat hij hiermee geen voorschot wil nemen op de uitkomst van de kantonprocedure, maar dat de sloopwerkzaamheden noodzakelijk zijn omdat hij wil voorkomen dat er gevaar zettende situaties ontstaan en/of krakers zich vestigen in zijn pand. Kort na 5 juli 2023 zijn de sloopwerkzaamheden aangevangen. 2.8. Bij e-mail van 12 juli 2023 heeft de toenmalig advocaat van [eisende partij sub 1 c.s.] (mede namens de v.of.) als volgt bericht aan [gedaagde]: “(…) U heeft – bij brief van uw advocaat d.d. 5 juli jl. – aangekondigd sloopwerkzaamheden uit te voeren aan uw appartementsrechten, dit ter voorkoming van gevaar zettende situaties en/of kraak. Uiteraard is dat uw goed recht, mits u niet aan gemeenschappelijke en constructieve delen komt en geen schade veroorzaakt aan privé-eigendommen van andere appartementseigenaars. Inmiddels is de sloop in een vergevorderd stadium. Cliënten hebben u meerdere malen verzocht (zowel afgelopen maandag en dinsdag) de met hen gedeelde zijmuur van de serre ongemoeid te laten, aangezien dit tot schade bij cliënten zou leiden alsmede mogelijk tot gevaar zettende situaties zou leiden (hetgeen u nu juist kennelijk wenst te voorkomen). Ondanks het herhaalde verzoek weigerde u te bevestigen de betreffende muur ongemoeid te laten. Sterker nog, u heeft vandaag laten weten de muur morgen te zullen verwijderen. Cliënten zien zich dan ook genoodzaakt u hierbij te verzoeken, en zo nodig te sommeren, zich te onthouden van het verwijderen van deze muur en zich te onthouden van het uitvoeren van andere werkzaamheden die aan de eigendommen van cliënt, cq. aan de door hen gehuurde bedrijfsruimte schade kunnen veroorzaken. U heeft thans overigens ook geen enkel aanwijsbaar belang bij verwijdering van de muur. lk verzoek u mij per omgaande te bevestigen dat u gehoor zult geven aan deze sommatie. Bij uitblijven hiervan zien cliënten zich genoodzaakt onmiddellijk een kort geding jegens u te entameren, teneinde een verbod te vragen op het verrichten van bedoelde werkzaamheden (…). Tenslotte nog het volgende: De betreffende muur fungeert als binnenmuur van cliënten en fungeerde – tot voor kort – ook als uw binnenmuur. Door de door u uitgevoerde sloopwerkzaamheden is de muur nu ook de buitenmuur voor cliënten geworden. De muur zal (naar alle waarschijnlijkheid) behandeld moeten worden teneinde waterdichtheid te waarborgen. Hoewel cliënten menen niet gehouden zijn hier de kosten zelf voor te dragen, zijn zij daartoe wel bereid. lk ga er vanuit dat u akkoord bent dat cliënten de muur zullen laten onderzoeken en zo nodig behandelen. Ook daar zie ik uw bevestiging graag van tegemoet. (…)” 2.9. [gedaagde] heeft de sloopwerkzaamheden voortgezet. Hij heeft daarbij een muur verwijderd die lag op zijn perceel, op de zijgrens met het perceel van [eisende partij sub 1 c.s.] Als gevolg hiervan is de naastgelegen zijmuur van de uitbouw van [eisende partij sub 1 c.s.] een buitenmuur geworden, terwijl deze muur voor de sloopwerkzaamheden fungeerde als binnenmuur. De betreffende zijmuur ziet er nu als volgt uit: Van [eisende partij sub 1 c.s.] hebben een bouwzeil en een geïmproviseerde daktrim aangebracht aan / boven deze muur. 2.10. Op 14 juli 2023 heeft [Naam 1], namens [eisende partij sub 1 c.s.], per e-mail als volgt bericht aan [gedaagde]: “Zoals gisteren besproken zouden we onze afspraak nog even per mail bevestigen, zou je deze mail willen bevestigen van jouw kant? Deze afspraak gaat over het pand op de [adres 1], [postcode] [plaats]. Gisteren hebben we afgesproken dat wij onze bestaande gemetselde muur (aan jouw zijde) omhoog zullen trekken tot aan ons dak.

3.1. [eisende partij sub 1 c.s.] vorderen – zakelijk weergegeven – [gedaagde] te veroordelen om te gehengen en gedogen dat [eisende partij sub 1 c.s.] gebruik maken van zijn appartementsrecht om herstelwerkzaamheden aan hun binnenmuur uit te voeren, in die zin dat de bestaande kozijnen en het houten raggelwerk daarboven worden verwijderd en de binnenmuur tot aan de daklijn wordt opgemetseld, dit op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag. 3.2. Daartoe voeren [eisende partij sub 1 c.s.] – samengevat – het volgende aan. De muur tussen de aanbouw van [eisende partij sub 1 c.s.] en de (inmiddels gesloopte) aanbouw van [gedaagde] was een mandelige muur. [gedaagde] had aan [eisende partij sub 1 c.s.] toestemming moeten vragen om die muur (gedeeltelijk) te mogen slopen. Dat heeft hij niet gedaan en hij heeft ook niet voldaan aan de sommatie om de muur ongemoeid te laten. Door de sloop van het dak en de binnenmuur van [gedaagde] is de binnenmuur van [eisende partij sub 1 c.s.] een buitenmuur geworden. Die muur is niet geschikt als buitenmuur en is onvoldoende constructief als aansluiting op het dak. De muur is nu inbraakgevoelig, onstabiel en niet waterdicht. Waterschade en instorting dreigen. Partijen hebben onderling afgesproken dat dat [eisende partij sub 1 c.s.] de nog aanwezige kozijnen en de houten betimmeringen daarboven zouden verwijderen en hun binnenmuur zouden opmetselen tot aan het dak, zodat er weer sprake is van een constructieve binnenmuur. Uiteindelijk is echter namens [gedaagde] bericht dat er geen toestemming werd gegeven voor de afgesproken herstelwerkzaamheden en dat geen toestemming werd gegeven om het perceel van [gedaagde] te betreden om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Door de mandelige tussenmuur te slopen heeft [gedaagde] op onrechtmatige wijze inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [eisende partij sub 1 c.s.] zou herstel van de mandelige muur kunnen vorderen. Zover gaan zij niet, maar zij willen wel – met het oog op een vlotte afwikkeling van de huidige onveilige situatie – voor eigen rekening herstelwerkzaamheden uitvoeren, zodat hun bedrijfsruimte weer over een constructief verantwoorde muur beschikt. [gedaagde] weigert toestemming voor het gebruik van zijn perceel voor de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Oorchot c.s. hebben recht en spoedeisend belang om op grond van artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek (BW), het zogenaamde ladderrecht, in rechte die medewerking te vorderen, aldus nog steeds [eisende partij sub 1 c.s.] 3.3. [gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.1. In artikel 5:56 BW is bepaald dat wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, de eigenaar van die zaak gehouden is dit toe te staan (na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling), tenzij er voor die eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip uit te laten stellen. In dit kort geding moet worden beoordeeld of [gedaagde] gehouden is om [eisende partij sub 1 c.s.] de gelegenheid te bieden hun zijmuur met gebruikmaking van zijn perceel te herstellen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dat het geval is en licht dat als volgt toe. 4.2. Vooropgesteld wordt dat de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk acht dat [eisende partij sub 1 c.s.] een spoedeisend belang hebben bij de door hun beoogde werkzaamheden. Daargelaten de vraag of de gesloopte muur mandelig was – dat is voor de beoordeling van de vordering in dit kort geding ook niet relevant – staat vast dat als gevolg van de sloopwerkzaamheden van [gedaagde] de zijmuur van de serre van [eisende partij sub 1 c.s.] een buitenmuur is geworden. Voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden werd die zijmuur beschermd tegen invloeden van buitenaf en ontleende die zijmuur stevigheid (mede) aan de (inmiddels gesloopte) zijmuur van de voormalige uitbouw op het perceel van [gedaagde]. Op grond van de door partijen overgelegde foto’s acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat de zijmuur van [eisende partij sub 1 c.s.] nu niet voldoende bestand is tegen weersinvloeden. Daarbij komt dat [eisende partij sub 1 c.s.] ter zitting onweersproken hebben gesteld dat de muur momenteel niet stabiel is en dat deze beweegt als er tegenaan geduwd wordt. Zowel uit veiligheidsoverwegingen als om schade aan eigendommen van [eisende partij sub 1 c.s.] te voorkomen, is het noodzakelijk om op korte termijn herstelwerkzaamheden uit te voeren. 4.3. [gedaagde] heeft tijdens de zitting betwist dat het noodzakelijk is zijn perceel te betreden voor de herstelwerkzaamheden. Volgens hem kunnen die herstelwerkzaamheden ook vanuit het eigen perceel van [eisende partij sub 1 c.s.] worden uitgevoerd. In dit betoog wordt [gedaagde] niet gevolgd. Tijdens de zitting hebben [eisende partij sub 1 c.s.] onweersproken gesteld dat de betreffende muur aan de binnenzijde is betegeld en dat daarachter leidingen lopen. Dat kan ook worden afgeleid uit de door [gedaagde] zelf overgelegde foto’s, waarop de betegeling van de zijmuur aan de binnenzijde zichtbaar is. Als gevolg hiervan kunnen de bedoelde werkzaamheden niet – althans niet zonder zeer ingrijpende maatregelen – vanuit het eigen perceel van [eisende partij sub 1 c.s.] uitgevoerd worden. Daar staat tegenover dat als [eisende partij sub 1 c.s.] de werkzaamheden via het perceel van [gedaagde] uitvoeren, [gedaagde] daarvan geen, of nauwelijks, hinder ondervindt. [eisende partij sub 1 c.s.] hoeven daarvoor immers alleen het momenteel braakliggende en ingebruikte perceel van [gedaagde] te betreden. In het licht hiervan hoeft van [eisende partij sub 1 c.s.] niet gevergd te worden dat zij de werkzaamheden vanuit hun eigen perceel uitvoeren. 4.4. Op grond van artikel 5:56 BW mag toestemming geweigerd worden, als daarvoor gewichtige redenen bestaan. Daarvan is volgens [gedaagde] sprake. [gedaagde] stelt dat het perceel van [eisende partij sub 1 c.s.] waarop de uitbouw staat op grond van de splitsingsakte staat deels moet worden ingericht als wandelpad en deels als terras. Als het terrein aan de zijkanten wordt afgescheiden, mag dat alleen met een afscheiding die niet hoger is dan twee meter en doorzichtig is. Volgens [gedaagde] voldoet de serre van [eisende partij sub 1 c.s.] hier niet aan, reden waarom die uitbouw illegaal is. Daarnaast beschikken [eisende partij sub 1 c.s.] volgens [gedaagde] niet over de benodigde vergunningen voor de uitbouw en is deze ook daarom illegaal. Volgens [gedaagde] kan hij niet worden gedwongen mee te werken aan een (nieuwe) illegale situatie. 4.5. Ook in dit betoog wordt [gedaagde] niet gevolgd. De voorzieningenrechter stelt vast dat er voor de door [gedaagde] uitgevoerde sloopwerkzaamheden ook al sprake was van een mogelijk met de splitsingsakte strijdige situatie, in die zin dat er sprake was van een niet doorzichtige zijmuur die doorliep tot het dak. De door [eisende partij sub 1 c.s.] beoogde werkzaamheden brengen in zoverre geen wijziging in de voor de door [gedaagde] uitgevoerde sloopwerkzaamheden feitelijk bestaande situatie. Weliswaar zaten er voorheen kozijnen in de tussenmuur, maar die kozijnen waren dichtgemaakt, dus van een doorzichtige afscheiding was ook toen geen sprake. Daarbij komt dat er meerdere bedrijfsruimtes op de boulevard een uitbouw hebben die mogelijk in strijd is met de splitsingsakte. Dit heeft de aandacht van (het bestuur van) de VvE en hoe hiermee in de toekomst omgegaan moet worden, zal nog moeten blijken en mogelijk nog onderwerp moeten zijn van (een) te voeren bodemprocedure(s). Binnen het bestek van dit kort geding is echter onvoldoende ruimte om te beoordelen of er daadwerkelijk – hetzij op grond van de splitsingsakte, hetzij op grond van het ontbreken van de juiste vergunningen – sprake is van een illegale situatie en wat daarvan de gevolgen zouden moeten zijn. Wat daar ook van zij, zoals hiervoor overwogen is er momenteel sprake van een mogelijk onveilige en schadeveroorzakende situatie. Door de door [eisende partij sub 1 c.s.] gevorderde ordemaatregel, wordt daar verandering in gebracht, hetgeen naar het oordeel van de voorzieningenrechter momenteel noodzakelijk is, terwijl van een wijziging van de tot zeer recent feitelijk bestaande situatie geen sprake is. Daarmee is geen sprake van gewichtige redenen om toegang tot het perceel voor het uitvoeren van de werkzaamheden te weigeren. Dit laat onverlet dat afhankelijk van de uitkomst van besluitvorming binnen de VvE, gemeentelijke besluitvorming en/of (een) rechterlijke procedure(s) de situatie in de toekomst weer aangepast zal moeten worden. Uitvoering van de werkzaamheden nu, staat daaraan niet in de weg. 4.6. De voorzieningenrechter overweegt volledigheidshalve nog dat een belangenafweging ook niet aan toewijzing van de vordering in de weg staat. Het perceel van [gedaagde] ligt momenteel braak en er worden nog geen verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd. Het belang van [gedaagde] wordt niet geschaad als zijn perceel wordt gebruikt voor de uit te voeren werkzaamheden. Gelet hierop is schadeloosstelling door [eisende partij sub 1 c.s.] ook niet aan de orde. De voorzieningenrechter zal de vordering van [eisende partij sub 1 c.s.] toewijzen. Daarbij zal uitdrukkelijk worden bepaald dat de op te metselen muur volledig op het perceel van [eisende partij sub 1 c.s.] moet (blijven) staan. Tevens zal worden bepaald dat [eisende partij sub 1 c.s.] [gedaagde] voor de start van de werkzaamheden over die start moeten informeren 4.7. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. 4.8. [gedaagde] heeft gesteld dat hij nooit toegang tot zijn perceel heeft geweigerd, dat dit kort geding onnodig was en dat [eisende partij sub 1 c.s.] daarom in alle gevallen in de proceskosten moeten worden veroordeeld. Ter zitting is echter gebleken dat [gedaagde] nog altijd niet bereid was toegang tot zijn perceel te verlenen voor de uit te voeren werkzaamheden. Van onnodig of rauwelijks dagvaarden is geen sprake geweest. [gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die in dit geval afzonderlijk zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,--).

De voorzieningenrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde] om te gehengen en gedogen dat [eisende partij sub 1 c.s.] gebruik maken van zijn appartementsrecht om herstelwerkzaamheden aan hun binnenmuur uit te voeren, in die zin dat de bestaande kozijnen en het houten raggelwerk daarboven worden verwijderd en de binnenmuur tot aan de daklijn wordt opgemetseld, met uitdrukkelijke bepaling dat de bedoelde binnenmuur volledig op het eigen perceel van [eisende partij sub 1 c.s.] moet blijven en dat [eisende partij sub 1 c.s.] [gedaagde] uiterlijk 24 uur voor aanvang van de werkzaamheden per e-mail informeren over de start van de werkzaamheden; 5.2. bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 500,= voor iedere dag of deel van een dag dat hij na twee dagen na betekening van dit vonnis niet aan voormelde veroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,=; 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] begroot op € 1.522,85, waarvan € 1.079,-- aan salaris advocaat, € 314,-- aan griffierecht en € 129,85 aan dagvaardingskosten, te vermeerderen met nakosten zoals vermeld in 4.8; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. van de Laarschot en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2023. idt

Op dit moment bestaat onze muur gedeeltelijk uit steen en gedeeltelijk uit hout, het houtwerk bevindt zich op de plaats waar in jouw pand vroeger de ramen van de serre zaten, deze ramen waren aan onze zijde afgetimmerd met houten platen, deze houten platen zullen wij verwijderen en vervangen voor een gemetselde muur. We hebben met elkaar afgesproken dat je akkoord gaat met de hierboven omschreven situatie en dat je er zorg voor draagt dat er gebouwd wordt volgens het bouwbesluit wanneer er gebouwd gaat worden. Wij gaan op onze beurt zorgen voor het metselen van onze muur en wij gaan het gedeelte van de het kozijn wat nu nog aan onze muur hangt afvoeren, het gedeelte van het kozijn zal voor aanstaande vrijdag zijn verwijderd van onze muur en wij zullen er alles aan doen om onze muur voor aanstaande vrijdag te metselen. Wij gaan geen verdere werkzaamheden uitvoeren en wij gaan geen verdere kosten dragen welke verbonden zijn aan de mogelijke bouwwerkzaamheden welke je gaat uítvoeren in de toekomst.” In reactie hierop is namens [gedaagde] per e-mail van 18 juli 2023 het volgende aan [Naam 1] bericht: “(…) Zoals aangegeven in het laatste gesprek met [Naam 2], hebben wij diverse stukken geraadpleegd, om te toetsen of de bestaande bouw en de geplande werkzaamheden conform bouwbesluit gemeente, met toestemming van de VVE, en conform de splitsingakte van het complex [X] zijn. Om te voorkomen dat we nu een korte termijn oplossing bedenken, die eventueel niet conform bovenstaande zaken zijn (bouwbesluit, toestemming WE, splitsingsakte). Ter verduidelijking heb ik een foto toegevoegd van de zijwand van onze andere buren, die wel conform splitsingsakte gebouwd is. [Naam 2] begrijpt dat het feit dat jullie nu in het hoogseizoen zitten , en nu geen tijd hebben om dit alles te realiseren, wil hij de situatie zoals de huidige (mijn kozijn en oranje afdek materiaal)., laten zitten tot 4 september. Wij zullen dan de sloopwerkzaamheden hervatten. Jullie uitbouw is zonder toestemming bevestigt aan de muur van [Naam 2]. De VvE heeft bovendien nooit akkoord gegeven voor jullie uitbouw. Net zo min als voor de installatie(s) winkelruimte en de uitgang aan de zijkant. Verder moet de afscheiding op basis artikel 9 lid 2 van de splitsingsakte doorzichtig zijn en mag deze niet hoger zijn dan twee meter. Kortom, de hele uitbouw/serre is illegaal. Jullie moeten voor de uitbouw zowel toestemming hebben van de gemeente als van de VvE. Dat is iets tussen jullie en de gemeente en de VvE, maar [Naam 2] kan niet akkoord gaan met illegale bebouwing. [Naam 2] is van plan om de gehele uitbouw/serre te laten toetsen door de gemeente en door de VvE. Het gaat dan onder meer over de hoogte van de voorgevel, de schuifpui in de zijgevel, de elektrische bedrading en installatie (verwerkt in/op/onder plafond). Bij overtredingen zal er worden aangedrongen op handhaven. (…) Hierbij deel ik je tevens mede dat het niet toegestaan is om zonder toestemming van ons de grond te gebruiken. (…)” 2.11. Bij brief van 24 juli 2023 heeft het bestuur van de VVE als volgt bericht aan [gedaagde], voor zover nu relevant: “(…) Wel is afgelopen periode duidelijk naar voren gekomen dat een 100% kloppende vastlegging van alle aanbouwen die er door de jaren heen aan de boulevard zijn geplaatst, doorgangen die al dat niet zijn afgesloten en andere aanpassingen aan de gemeenschappelijke delen van de VvE ontbreekt. Door de advocaten van de verzoekers inzake de rechtszaak aangaande van de bestemming afwijkend gebruik [voorzieningenrechter: de kantonprocedure] is al aangegeven dat wordt overwogen om handhaving van alle aanbouwen en in het bijzonder het wandelpad langs de gehele gevellijn te vragen. Indien een dergelijk verzoek wordt gedaan bij ons als bestuurder dan dienen wij alle horecaeigenaren hierover in eerste instantie een schriftelijke waarschuwing te verzenden en hen daarbij formeel op de overtreding te wijzen en te vragen een eind te maken aan de overtreding door het wandelpad langs de gevel terug te brengen in oorspronkelijke staat. In geval daar geen gehoor aan zou worden gegeven is het vervolgens aan de vergadering om te besluiten eventueel verdergaande maatregelen ter handhaving te treffen. Gelet op voornoemde beraden wij ons momenteel, voorzien van juridisch advies door een advocaat, over een gedegen aanpak om te komen tot volledige vastlegging van alle afwijkingen van de splitsingsakte en de wijze waarop die zaken geformaliseerd danwel weggenomen kunnen worden. De uitspraak van de rechter op 23 augustus aanstaande [voorzieningenrechter: in de kantonprocedure] zal daarbij een belangrijk element zijn in de overwegingen. (…)” 2.12. Bij e-mail van 27 juli 2023 heeft het bestuur van de VVE als volgt bericht aan [eisende partij sub 1 c.s.], voor zover nu van belang: “(…) Zoals u weet is in de verzoekschriftprocedure besproken dat de door dhr. [gedaagde] voorgenomen uitbouw mogelijk strijd oplevert met de splitsingsakte. Tijdens de mondelinge behandeling van het verzoekschrift bij de rechtbank te Leiden kwam in dat verband aan bod dat dan mogelijk ook alle andere uitbouwen strijd opleveren met de bestemming in de splitsingsakte. Indien er sprake is van strijd met de splitsingsakte, dan is het daarbij niet relevant of er ramen in zitten of niet omdat de uitbouw als zodanig al strijd oplevert. Het is bovendien ook niet aan het bestuur van de VvE om toestemming te verlenen de ramen te verwijderen. Evenmin is het aan het bestuur om te handhaven wegens strijd met de splitsingsakte. Uiteindelijk zal de vergadering hierover moeten/kunnen beslissen. Als eerste zal het oordeel van de rechtbank moeten worden afgewacht om te bezien óf de uitbouw als zodanig inderdaad strijd oplevert met de splitsingsakte. Wat het oordeel van de rechtbank ook zal zijn, de door u gevraagde toestemming de muur dicht te metselen kan ik namens het bestuur van de VvE niet verlenen, noch weigeren. Dit valt simpelweg niet onder mijn bevoegdheden als bestuurder van de VvE. In zijn algemeenheid geldt uiteraard wel dat een veilige, stabiele en waterdichte situatie altijd de voorkeur zal hebben boven een onveilige en niets stabiele situatie. (…)”