ECLI:NL:RBDHA:2023:17967

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/645636 / HA ZA 23-319 Vonnis van 22 november 2023 in de zaak van CONSTRUCT SOLUTIONS B.V. te Den Haag, eiseres, advocaat mr. C.J. Dreef te Voorschoten, tegen [vennootschap] B.V. te Den Haag, gedaagde, advocaat mr. E.P. Groenewegen-Caris te Den Haag. Partijen zullen hierna CS en [vennootschap] worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 27 februari 2023, met producties 1-18b; de conclusie van antwoord, met producties 1-41; het tussenvonnis van 19 juli 2023 waarin een mondelinge behandeling is bevolen; de akte overleggen producties 19-21, tevens vermindering van eis van de zijde van CS; de brief van 21 september 2023, met productie 22 van de zijde van CS. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2023. In het rechtbankdossier bevinden zich de aantekeningen die de griffier tijdens de zitting heeft gemaakt. 1.3. Ten slotte is de datum waarop dit vonnis wordt gewezen bepaald op vandaag.

2.1. CS is een aannemersbedrijf. Enig aandeelhouder en enig bestuurder van CS is R&R Holding B.V. Enig aandeelhouder van R&R Holding B.V. is de Stichting Administratiekantoor R&R Holding. Bestuurders van deze stichting zijn de heer [bestuurder 1 Stichting] (hierna: [bestuurder 1 Stichting] ) en de heer [bestuurder 2 Stichting] (hierna: [bestuurder 2 Stichting] ). 2.2. [vennootschap] is een beleggingsinstelling die onder meer gericht is op het financieren van andere ondernemingen. De heer [bestuurder vennootschap] (hierna: [bestuurder vennootschap] ) was tot zijn overlijden op 5 april 2020 bestuurder en aandeelhouder van [vennootschap] . Zijn partner, mevrouw [erfgenaam bestuurder vennootschap] (hierna: [erfgenaam bestuurder vennootschap] ), was zijn enig erfgenaam en is sinds 18 mei 2020 bestuurder en enig aandeelhouder van [vennootschap] . 2.3. Bestuurders van R&R Holding B.V. zijn [bestuurder 1 R&R Holding B.V.] en [bestuurder 2 R&R Holding B.V.] Enig aandeelhouder en enig bestuurder van [bestuurder 1 R&R Holding B.V.] is [bestuurder 1 Stichting] . Enig bestuurder van [bestuurder 2 R&R Holding B.V.] is [bestuurder 2 Stichting] . 2.4. [Naam Investments B.V.] (hierna: [Naam Investments B.V.] ) is gericht op het beheer van onroerend goed. Enig aandeelhouder en bestuurder van [Naam Investments B.V.] is [bestuurder 1 R&R Holding B.V.] 2.5. Bij leven heeft [bestuurder vennootschap] op enig moment met de heren [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] een mondelinge afspraak gemaakt om gezamenlijk onroerend goed aan te kopen, te verbouwen, om het vervolgens te verkopen. De winst (en het verlies) zou gedrieën gedragen worden. De panden aan de [adres 5] en de [adres 6] zijn vervolgens gezamenlijk ontwikkeld en verkocht. Daarna volgde het project betreffende een pand aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] (kadastraal bekend als ’ [plaats] [nummer] ) (hierna ook: de [adres 1] ). Afgesproken is dat [vennootschap] voor een bedrag van € 1.300.000 het pand aan de [adres 1] zou aankopen en verbouwingskosten zou financieren. In een e-mail van 31 maart 2019 werden deze verbouwingskosten in een bijgevoegd zogenaamd ‘stiko-overzicht’ door de drie heren geraamd op € 1.183.000 exclusief BTW. De [adres 1] is op 3 april 2019 aan [vennootschap] geleverd en vervolgens verbouwd. 2.6. Voor de herontwikkelingswerkzaamheden die aan en voor de [adres 1] zijn verricht, zijn door CS (voorschot)nota’s verstuurd aan [vennootschap] . Na betaling van de (voorschot)nota’s door [vennootschap] , voldeed CS facturen in verband met de herontwikkeling van de [adres 1] . 2.7. De (voorschot)nota’s (voor een totaal bedrag van € 2.541.000 inclusief BTW) zijn volgens onderstaand schema aan [vennootschap] verstuurd en voldaan: 2.8. De termijnen 1 tot en met 7 zijn bij leven van [bestuurder vennootschap] voldaan. Naar aanleiding van de ontvangst van de 6e voorschotfactuur heeft [bestuurder vennootschap] aan [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] als volgt bericht: “Hebben jullie van de week tijd om even eens goed bij te praten wat betreft de stand van zaken? Ik maak vandaag de 6e termijn over voor de [adres 1] en het einde van mijn financieringsmogelijkheden begint nu wel erg in zicht te komen. (…)” 2.9. De termijnen 8 tot en met 11 zijn volgens CS verrekend met uitstaande verschuldigde bedragen van [Naam Investments B.V.] onder door [vennootschap] verstrekte leningen. De termijnen 12 tot en met 21 zijn voldaan na het overlijden van [bestuurder vennootschap] . 2.10. Op 1 september 2020, bij de factuur van de dertiende termijn, heeft [bestuurder 2 Stichting] [erfgenaam bestuurder vennootschap] per e-mail een stiko-overzicht gestuurd met daarin de prognose van de plankosten en bouwkosten van in totaal € 1.690.000 exclusief BTW. Hij deelt daarin mee dat na betalen van de dertiende termijn er, zoals het er nu uitziet, nog € 390.000 exclusief BTW blijft te betalen. In het overzicht is voor bouwkosten kelder een bedrag van € 175.000 opgenomen. 2.11. Op 2 april 2021 heeft [erfgenaam bestuurder vennootschap] [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] naar aanleiding van betaling van de 20e voorschotfactuur als volgt bericht: “Hoi [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] , Ik heb het zojuist overgemaakt. Jullie dachten eind maart de top etage klaar te kunnen hebben. Is dat gelukt? (…)” 2.12. [bestuurder 1 Stichting] heeft [erfgenaam bestuurder vennootschap] daarop op 3 april 2021 als volgt bericht: “(…) Top appartement op een haar na klaar. (…)” 2.13. Op 15 oktober 2021 heeft [bestuurder 2 Stichting] [erfgenaam bestuurder vennootschap] een factuur voor de 21 termijn [adres 1] toegezonden: “Zoals besproken bijgaand factuur 21e termijn [adres 1] Fijn om je volgende week vrijdag het eind resultaat te laten zien” 2.14. Verschillende makelaarskantoren hebben zich vanaf begin 2021 over de te hanteren verkoopprijzen van de appartementen uitgelaten. Begin 2022 zijn drie van de vier appartementen in de verkoop gezet. Later is ook het vierde appartement te koop aangeboden. 2.15. In de zomer van 2022 hebben [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] aan [erfgenaam bestuurder vennootschap] bericht dat er nog een (extra) bedrag aan verbouwingskosten in rekening zal worden gebracht. Op 9 augustus 2022 heeft [erfgenaam bestuurder vennootschap] [bestuurder 1 Stichting] en [bestuurder 2 Stichting] per e-mail onder meer als volgt bericht: “(…) Vorige week donderdag 28 juli, heb ik met jou [bestuurder 1 Stichting] , goed en fijn gesproken. Inmiddels een aantal dagen nagedacht en ik ben tot de volgende conclusie gekomen, en in deze mail mijn gedachten en wensen even uiteengezet. Ik ben namelijk geschrokken van je mededeling dat jullie samen nog € 800.000,00 in de [adres 1] hebben gestoken, bovenop de € 3. 9 miljoen die [bestuurder vennootschap] / ik hebben geïnvesteerd. Ik wist daar niets van, jullie hebben daar nooit eerder iets over gezegd. [bestuurder vennootschap] /ik hebben voor zover ik weet alles geïnvesteerd; dit is zo ook afgesproken. (…)Hierbij zeg ik nadrukkelijk dat het super mooi is geworden maar de vierkante meter prijs is volgens mij te hoog. Jullie geloofden in de (vraag) prijzen. Helaas, voor alle 3, is dit niet gebleken. Na ruim een half jaar is het tijd voor verandering. (…) Het wordt tijd dat de investering (met winst) terugkomt. De € 100.000 die jullie vragen te storten op/in jullie bedrijf ga ik dan ook niet doen. (…)” 2.16. Bij e-mailbericht van 19 augustus 2022 heeft [erfgenaam bestuurder vennootschap] [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] als volgt bericht: “(…) Er is beslag gelegd op mijn panden. Prive. Dus niet de [adres 1] . Maar dit levert mij serieuze problemen op. Voor aanstaande woensdag staan er twee verkopen bij de notaris geplant van [naam 1] en mij. Deze kunnen dus niet doorgaan.

3.1. CS vordert, samengevat en na vermindering van eis, dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [vennootschap] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan CS te betalen een bedrag van € 1.012.760,26, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en met veroordeling van [vennootschap] in de proceskosten, waaronder begrepen beslagkosten, en de nakosten. 3.2. CS legt aan haar vorderingen – kort samengevat – het volgende ten grondslag. Partijen hebben mondeling afgesproken dat [vennootschap] de aankoop en alle kosten van de verbouwing op regiebasis van de [adres 1] draagt en CS de herontwikkeling van het pand begeleidt, zonder dat zij daarbij een vergoeding voor de gemaakte uren ontvangen. De winst die bij verkoop resteert na aftrek van de aankoopsom en de herontwikkelingskosten wordt volgens afspraak gedrieën gedeeld. Dat partijen hebben afgesproken dat [vennootschap] alle kosten van de verbouwing op regiebasis van de [adres 1] draagt, volgt uit het gegeven dat de gezamenlijke herontwikkeling van een pand aan de [adres 5] ook op regiebasis is uitgevoerd en dat [vennootschap] de voorschotnota’s voor de herontwikkelingswerkzaamheden aan de [adres 1] telkens zonder enig voorbehoud aan CS heeft voldaan. Op het moment dat de herontwikkeling van het pand voor twee derde was afgerond, zijn bij [vennootschap] betalingsproblemen ontstaan, waardoor CS genoodzaakt was de vanaf toen gemaakte herontwikkelingskosten voor te schieten. Op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken is [vennootschap] ook gehouden deze herontwikkelingskosten te voldoen. Subsidiair stelt CS dat [vennootschap] ten koste van CS ongerechtvaardigd is verrijkt. Immers kan [vennootschap] uitsluitend vanwege de door CS uitgevoerde en deels door haar bekostigde werkzaamheden en aangebrachte materialen c.q. roerende zaken de verscheidende appartementen aan de [adres 1] voor een veel hogere prijs verkopen dan wanneer CS de herontwikkeling niet zou hebben uitgevoerd en niet noodgedwongen deels zou hebben gefinancierd. 3.3. [vennootschap] betwist dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat zij alle kosten van de herontwikkeling van de [adres 1] zou dragen. Een dergelijke afspraak volgt ook niet uit de tussen partijen gevoerde correspondentie. Er was geen sprake van uitvoering op regiebasis, maar van een tussen partijen afgesproken verbouwingsbudget waarbinnen CS de verbouwing uitvoerde. Van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [vennootschap] is ook geen sprake. Door [vennootschap] is in totaal een bedrag van € 2.541.000 inclusief BTW aan CS betaald, terwijl de kostenraming van partijen destijds aanzienlijk lager uitviel. [vennootschap] heeft de kosten voor de herontwikkeling dus al ruimschoots voldaan. [vennootschap] concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen van CS, met veroordeling van CS in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. CS heeft haar vorderingen primair gebaseerd op de door haar gestelde tussen partijen mondeling overeengekomen afspraken. De rechtbank zal daarom die grondslag als eerste beoordelen. 4.2. Volgens CS is onderdeel van de tussen partijen gemaakte afspraken dat [vennootschap] de aankoop en alle kosten van de verbouwing op regiebasis van de [adres 1] draagt. Dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt, zou onder andere volgen uit het gegeven dat de herontwikkeling van een pand aan de [adres 5] ook op regiebasis is uitgevoerd en dat [vennootschap] de voorschotnota’s voor de herontwikkelingswerkzaamheden aan de [adres 1] telkens zonder enig voorbehoud aan CS heeft voldaan. 4.3. [vennootschap] heeft gemotiveerd betwist dat partijen hebben afgesproken dat zij alle kosten van de verbouwing van de [adres 1] zou dragen. Volgens [vennootschap] zijn partijen overeengekomen dat [vennootschap] de aankoop van de [adres 1] en een deel van de verbouwingskosten zou financieren. Er was geen sprake van uitvoering op regiebasis, maar van een verbouwingsbudget waarbinnen CS de verbouwing van het pand uitvoerde, aldus [vennootschap] . Zij heeft in dit verband gewezen op een e-mailbericht van 31 maart 2019 van [bestuurder vennootschap] aan [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] , waarin een stiko-overzicht is bijgevoegd. Volgens dit overzicht werden de verbouwingskosten door partijen geraamd op een bedrag van € 1.183.000 exclusief BTW. [vennootschap] heeft vervolgens ook gewezen op het e-mailbericht van 1 september 2020, met het stiko-overzicht inclusief bouw van een kelder. In deze e-mail noemt CS een prijs van € 1.169.000 exclusief BTW. Ook heeft [vennootschap] gewezen op een e-mailbericht van 26 januari 2020 waarin [bestuurder vennootschap] naar aanleiding van de ontvangst van de 6e voorschotfactuur aan [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] laat weten dat “het einde van [zijn] financieringsmogelijkheden (…) nu wel erg in zicht [begint] te komen”. Gelet op deze gemotiveerde betwisting door [vennootschap] had het op de weg van CS gelegen om andere feiten of omstandigheden aan te voeren, zoals over de door CS gestelde afspraak gevoerde correspondentie of andere stukken, waaruit volgt dat – in tegenstelling tot de door [vennootschap] aangevoerde inhoud van de afspraken – partijen hebben afgesproken dat [vennootschap] alle op regiebasis uitgevoerde herontwikkelingskosten van de [adres 1] zou dragen. Nu CS dit heeft nagelaten is de door haar gestelde inhoud van de tussen partijen gemaakte afspraken niet komen vast te staan. Het voorgaande maakt dat de vordering van CS niet kan worden toegewezen op de eerste grondslag. 4.4. Wellicht ten overvloede overweegt de rechtbank dat artikel 7:752 BW bepaalt dat als de prijs van een tot stand te brengen werk bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of als slechts een richtprijs is bepaald, de opdrachtgever alsnog een redelijk loon verschuldigd is. Echter, bij het bepalen van die prijs wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen. 4.5. De rechtbank is van oordeel dat op grond van wat door partijen is aangevoerd niet kan worden vastgesteld of [vennootschap] nog meer aan CS verschuldigd is dan wat zij reeds heeft voldaan. De rechtbank is van oordeel dat CS mede naar aanleiding van de mededeling van [vennootschap] dat het einde van de financieringsmogelijkheden nu wel erg in zicht begonnen te komen, in combinatie met het nog door CS in haar e-mail van 1 september 2020 genoemde bedrag, geen richtprijs is komen vast te staan die hoger is dan wat [vennootschap] reeds heeft voldaan. Ongerechtvaardigde verrijking 4.6. Voor zover CS haar vordering tot betaling van een vergoeding heeft gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, wordt de vordering ook op die grondslag afgewezen, aangezien, zoals hiervoor reeds aan de orde kwam, niet is komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat [vennootschap] alle herontwikkelingskosten van de [adres 1] zou dragen en dat zodoende van ongerechtvaardigde verrijking van een bepaalde omvang aan de zijde van [vennootschap] geen sprake kan zijn. Althans, CS heeft in het licht van de gemotiveerde betwisting van [vennootschap] onvoldoende aangevoerd ter onderbouwing van een vordering op deze grondslag.

4.7. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van CS zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt CS veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [vennootschap] . De proceskosten worden begroot op een bedrag van € 17.013, namelijk € 8.519 aan griffierecht en € 8.494 (2,0 punten x tarief VIII € 4.247) aan salaris advocaat. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten, begroot volgens de gebruikelijke forfaitaire tarieven van het Liquidatietarief Civiel. Dat is nu € 173 aan salaris en daar komen in geval van betekening van het vonnis € 90 en de deurwaarderskosten van het exploot bij. 4.8. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De rechtbank: 5.1. wijst de vorderingen van CS af; 5.2. veroordeelt CS tot betaling van de proceskosten, aan de kant van [vennootschap] begroot op in totaal € 17.013, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als CS niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet CS € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. veroordeelt CS tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.4. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.

Ellende. Daarnaast kan ik mijn huis niet verkopen want er ligt beslag op. (…) Maandag moet ik dus onze afspraak afzeggen en ik moet ook zeggen dat ik jullie geen geld meer kan lenen. (…)” 2.17. Op 21 september 2022 heeft [bestuurder 2 Stichting] [erfgenaam bestuurder vennootschap] onder meer als volgt bericht: “(…) In vervolg op jouw mail van 9 augustus jl. hebben wij op woensdag 17 augustus jl. een gesprek gehad (…) In het gesprek (…) hebben we besproken dat eenieder van ons drieën individueel zou bedenken met hoeveel winst men persoonlijk genoegen zou nemen. Tot op heden hebben wij hier nog niets verder over besproken. (…) Na het overlijden van [bestuurder vennootschap] zijn we gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat er geen andere optie was dan door te gaan met het project [adres 1] en het verder af te maken voor verkoop. Omdat jij, door het onverwachte overlijden van [bestuurder vennootschap] , naast jouw enorme verdriet, ook nog zoveel andere dingen moest regelen, hebben wij het project geheel afgerond maar je nauwelijks belast met de financiële kant hiervan. Echter, zoals eerder bij jou aangegeven, hebben wij via onze BV, Construct Solutions BV, tot op heden € 988.100 exclusief BTW voorgeschoten in het project [adres 1] . In jouw mail van 19 augustus jl. benoem je dat je ons geen geld meer kan lenen. Het betreft echter geen lening maar een vordering welke voortvloeit uit de opdracht die wij in eerste instantie van [bestuurder vennootschap] , maar vervolgens in overleg met jou, hebben gekregen om het project [adres 1] geheel af te ronden. Construct Solutions B.V. heeft de werkzaamheden uitgevoerd in opdracht van [vennootschap] De afspraak was de netto kosten door te belasten zonder opslagen en zonder uren van [bestuurder 1 Stichting] en [bestuurder 2 Stichting] . Genoemde voorgeschoten kosten moeten nog gefactureerd worden van Construct Solutions B.V. aan [vennootschap] Dit is al meerdere keren tijdens eerdere bijeenkomsten (waaronder een keer bij [restaurant] op het [locatie] ) besproken tussen ons. Jij gaf toen zelfs aan dat als er geld nodig zou zijn, wij dit moesten laten weten. Dit gehele project is destijds op wens van [bestuurder vennootschap] opgestart. In eerste instantie casco maar ten tijde de bouw zijn er op verzoek van [bestuurder vennootschap] twee punten bijgekomen: het geheel onderkelderen van het pand en het turn-key afbouwen van de appartementen om de hoogste opbrengst te kunnen behalen (…)” 2.18. Op 13 oktober 2022 heeft [erfgenaam bestuurder vennootschap] [bestuurder 1 Stichting] en [bestuurder 2 Stichting] per e-mail onder meer als volgt bericht: “Bij deze een reactie van mijn kant op de mail die jullie mij op 21 september 2022 stuurden. (…) In deze mail gaven jullie aan dat jullie via jullie B.V., Construct Solutions B.V. tot op heden € 988.100 exclusief BTW, hebben voorgeschoten in het project [adres 1] . En dat dit bedrag een vordering is op [vennootschap] Ik gaf jullie aan dat ik hier erg van geschrokken ben. Dat ik na drie kwart jaar dit moet vernemen vind ik gek en zeer zorgelijk. Dat ik een verdrietige tijd doormaakte klopt natuurlijk maar in het gesprek gaf ik jullie aan dat ik in die tijd vele beslissingen heb moeten nemen waar ik bij de accountant, advocaat, notaris en meerdere instanties, mijn akkoord op moest geven. Wij hebben ook steeds contact gehad, dus alle gelegenheid om aan de bel te trekken als er zoiets zou spelen, lijkt mij. Het geeft mij een raar gevoel. Als Construct Solutions B.V. kan je niet zonder toestemming van mij, de investeerder van dit project, eigenhandig € 988.100 uitgeven zonder mij hiervan op de hoogte te stellen. (…)” 2.19. Op 14 oktober 2022 heeft [bestuurder 1 Stichting] [erfgenaam bestuurder vennootschap] (met [bestuurder 2 Stichting] in de cc) bericht dat hij en [bestuurder 2 Stichting] meegaan in het advies van Plink makelaars om de verkoopprijzen te laten zakken zoals besproken, onder de voorwaarde dat zodra er een appartement verkocht wordt, als eerste de nog niet gefactureerde kosten (van CS) worden voldaan. Verder houdt het e-mailbericht in: “Inderdaad is er altijd over gesproken, dat jij als eerste je ingelegde geld terug zou krijgen, maar de situatie is wel anders geworden doordat wij ( [bestuurder 2 Stichting] en ik) ook een deel zijn gaan financieren omdat jij geen financiële ruimte meer had, terwijl jij het financieren van het project op je zou nemen. Het zou raar zijn dat jij al een uitbetaling zou krijgen, terwijl de kosten nog niet zijn betaald. (…)” 2.20. In reactie op deze e-mail heeft [erfgenaam bestuurder vennootschap] [bestuurder 2 Stichting] en [bestuurder 1 Stichting] als volgt bericht: “(…) De voorwaarden die jullie hierin stellen zijn natuurlijk onacceptabel en niet akkoord, dat begrijpen jullie toch zelf ook wel. Tot op heden sta ik nog altijd € 3, 9 miljoen in de min. Jullie komen nu ineens aanvullend met een bedrag, boven de miljoenen die al betaald zijn. Het klopt ook niet dat jullie zijn gaan financieren omdat ik geen ruimte had. Dit is helemaal niet met mij overlegd en had ik ook nooit ok gevonden. De voorschotten die ik betaald heb zijn al veel hoger dan de kosten die in het begin door jullie genoemd zijn. Laten we het stap voor stap doen. Ik ben nu bezig met een taxatie en een plan voor de verkoop. Als dit er is kan er op basis van dit plan door de betreffende makelaar stappen gezet worden naar een verkoop. Daarnaast goed dat jullie de totale kosten van de verbouwing gaan specificeren en de projectadministratie gaan sturen. (…)” 2.21. Op 24 november 2022 heeft CS aan [vennootschap] een (eind)factuur van € 1.470.720,08 inclusief BTW gestuurd met daarbij negen ordners aan facturen. Op dezelfde dag heeft een medewerkster van Accountantskantoor Astrium aan [erfgenaam bestuurder vennootschap] gevraagd om een uitdraai van het grootboek, zodat zij de onderbouwing van de termijnen van € 100.000 kan beoordelen. [erfgenaam bestuurder vennootschap] heeft dit verzoek direct doorgestuurd aan CS. De gevraagde informatie is niet verstrekt. 2.22. [vennootschap] heeft de factuur van 24 november 2022 niet voldaan. 2.23. Op 30 november 2022 heeft [erfgenaam bestuurder vennootschap] [bestuurder 1 Stichting] en [bestuurder 2 Stichting] bericht over een taxatierapport dat is uitgebracht voor de [adres 1] . In lijn daarmee heeft zij zich op het standpunt gesteld dat de vraagprijzen voor de appartementen verlaagd moeten worden. [bestuurder 1 Stichting] en [bestuurder 2 Stichting] zijn daarmee niet akkoord gegaan. 2.24. Op 5 december 2022 heeft [erfgenaam bestuurder vennootschap] [bestuurder 1 Stichting] en [bestuurder 2 Stichting] per e-mail bericht. Daarbij heeft zij onder meer geschreven: “Al ruim een half jaar is er geen gesprek tussen 2 gelijkwaardige partijen. (…) In december 2021 was ik op bezoek met [naam 2] op de [adres 1] ,(…) [adres 1] was nagenoeg af en er werd mij gevraagd nog 1 maal een ton te storten.. Dan was het af! (ik heb dit in goed vertrouwen gedaan) Het onlangs gefactureerde bedrag verbaasd mij dan ook en ik betwist de factuur. Dat jullie nu, nadat jullie al € 3.000.000 hebben gehad, zonder dat 1 kostenpost ooit is onderbouwd, een jaar na de laatste werkzaamheden nog eens bijna € 1.500.000 durven te vragen heeft mijn ogen geopend. Dit klopt van geen kant.