ECLI:NL:RBDHA:2023:16433

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/ 653118/ KG ZA 23-729 Vonnis in kort geding van 1 november 2023 in de zaak van [de maatschap] te [plaats 1] , eiseres, advocaten mrs. I.J.A. Tax en L.W.H. Schippers te Rotterdam , tegen: [de VvE] ’ te [plaats 2] , [gemeente 1] , gedaagde, advocaat mr. M. Groot Koerkamp te Amsterdam. Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘de maatschap’ en ‘ VvE ’.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 oktober 2023, met producties 1 tot en met 43; - de brief van 16 oktober 2023 van mr. Tax met wijzigingen op de eerder toegezonden producties 12 en 15 en aanvullende producties 44 tot en met 47; - de op 18 oktober 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door de advocaten van beide partijen pleitnotities zijn overgelegd. 1.2. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. De maatschap wordt gevormd door de heren [Naam 1] (hierna: [Naam 1] ) en [Naam 2] (hierna: [Naam 2] ). 2.2. Op 17 maart 2011 heeft de maatschap van [de B.V. I] het volgende registergoed gekocht: “ een perceel water en grond ingericht als aanleghaven, gelegen aan de […] te [plaats 2] , kadastraal bekend [gemeente 2] , [sectieletter] , nummer [nummer 1] (...)” (hierna: de jachthaven). In de koopovereenkomst is de volgende bepaling (hierna: de Bepaling) opgenomen met betrekking tot de parkeerplaatsen: “ [de VvE] zal toestaan dat vrije parkeerplaatsen op eigen terrein – voor kortdurend gebruik – mede gebruikt kunnen worden door bezoekers van de haven. Lange termijn parkeren is echter niet toegestaan” 2.3. Op 22 maart 2011 is de jachthaven aan de maatschap geleverd. In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen: “ONDERLIGGENDE OVEREENKOMST Voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken, blijven de bepalingen van gemelde koopovereenkomst van volle kracht en waarde. (….) Als bijzondere bepalingen staan in de koopovereenkomst nog opgenomen (….) - [de VvE] zal toestaan dat vrije parkeerplaatsen op eigen terrein – voor kort durend gebruik – mede gebruikt kunnen worden door bezoekers van de haven. Lange termijn parkeren is echter niet toegestaan.” 2.4. Bij notariële akte van 4 april 2013 heeft [de B.V. I] op basis van een koopovereenkomst van gelijke datum aan [de B.V. II] (hierna: [de B.V. II] ) geleverd: “ de percelen grond, gelegen te [postcode] [plaats 2] aan de [adres] , kadastraal bekend als [gemeente 2] , [sectieletter] , nummer [nummer 2] en [nummer 3] ), met de op eerst gemeld perceel gerealiseerde opstal, bestaande uit het gebouw met (...) vierendertig recreatieappartementen (...) alsmede negenenveertig parkeerplaatsen op het tweede gemelde perceel (...). ” Ook in deze leveringsakte is de Bepaling integraal opgenomen. 2.5. Bij splitsings- en oprichtingsakte van 8 mei 2013 is de VvE opgericht en zijn de percelen [I] en [II] gesplitst in appartementsrechten (hieruit is perceel [III] ontstaan), waardoor in het registergoed afzonderlijke ruimten zijn ontstaan die tot gemeenschappelijk of tot privégebruik zijn bestemd. Deze akte bevat een reglement waarin de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren zijn vastgesteld. In de splitsingsakte is de Bepaling ook weer opgenomen. 2.6. In het reglement is – voor zover van belang – het volgende bepaald: “Artikel 17 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: (…) b. het hek- en traliewerk (….)” 2.7. Direct na de splitsing behoorden alle appartementsrechten van perceel [III] toe aan [de B.V. II] . Vervolgens zijn de appartementsrechten in het complex aan verschillende personen verkocht en geleverd. Ook [Naam 1] en [Naam 2] zijn ieder eigenaar van een appartement in het complex. Bij het appartementencomplex zijn 49 parkeerplaatsen gesitueerd. Aan de voorzijde van het appartementencomplex liggen 18 parkeerplaatsen (het kleine parkeerterrein) en aan de overzijde van de straat liggen 31 parkeerplaatsen (het grote parkeerterrein). Het grote parkeerterrein kan worden afgesloten met een hek. De VvE heeft de appartementsrechten op vier parkeerplaatsen in eigendom die in gebruik zijn voor respectievelijk fietsenstalling, motorstalling, vuilcontainers en toegang technische dienst. De maten van de maatschap hebben de appartementsrechten op zes parkeerplaatsen vóór het appartementencomplex in eigendom. De overige appartementsrechten op parkeerplaatsen zijn afzonderlijk verkocht en geleverd als privégedeelten aan diverse appartementseigenaren. 2.8. Per e-mail van 11 december 2020 heeft de VvE , bij monde van haar toenmalig bestuurder de heer [Naam 3] , aan de maatschap onder meer het volgende bericht: “ De toegang tot de parkeerplaats aan de overkant is afsluitbaar gemaakt en de genummerde parkeerplaatsen moeten door de eigenaren en huurders op hun eigen nummer gebruikt gaan worden met ingang van 1-1- 2021 . De voorkant bij het [X] blijft vrij toegankelijk.” 2.9. Per e-mail van 26 januari 2021 heeft de maatschap aan de VvE meegedeeld dat een situatie waarbij ligplaatshouders geen gebruik kunnen maken van de vrije parkeerplaatsen tot schade kan leiden voor de exploitatie van de jachthaven en wordt voorgesteld een magneetkaart te introduceren zodat alle parkeerplaatsen toegankelijk blijven voor ligplaatshouders. 2.10. In de e-mail van 27 januari 2021 van de VvE aan de maatschap is – voor zover van belang – het volgende vermeld: “Het bestuur erkent tevens de erfdienstbaarheid rechten van de [de maatschap] en het recht voor haar haven passanten om op ‘vrije’ parkeerplaatsen (tijdelijk) te mogen parkeren.” 2.11. Op 16 februari 2021 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Daarin is onder meer besproken het gebruik van de parkeerplaatsen door gebruikers van de jachthaven. In punt 4 van de in de notulen opgenomen actiepunten is het volgende vermeld: “Er moet een plan uitgewerkt worden door de T.C. ( Technische Commissie, toevoeging voorzieningenrechter) samen met het bestuur en [de maatschap] met betrekking tot de (vrije) parkeerplaatsen en het sluiten van het hek.” 2.12. In het vervolg hebben tussen partijen gesprekken plaatsgevonden over het uitwerken van het plan. 2.13. De VvE heeft in een e-mail van 17 september 2021 aan de maatschap het volgende laten weten: “Het bestuur kent de ‘onderliggende overeenkomst’ in de splitsingsakte (…) en zal deze, voor zover dat in haar mogelijkheid ligt, uitvoeren. Ook mag van alle kopers van de parkeerplaatsen verwacht worden deze splitsingsakte te kennen. (…) Vooralsnog streeft het bestuur de volgende oplossing na: 1. het parkeerhek blijft vooralsnog ontsloten. De VVE ziet er tevens op toe dat geen ‘hekjes’ geplaatst worden en vraagt [de maatschap] hun ‘paaltjes’ niet te zullen gebruiken. 2. de VVE bewaakt de situatie en eigenaren dienen het bestuur te melden wanneer zich eventuele parkeerproblemen voordoen. 3. de VVE en [de maatschap] maken nadere afspraken omtrent de begrippen ‘kortdurend gebruik’. 4. indien zich in de toekomst alsnog een parkeerprobleem zou ontwikkelen (o.a. door onrechtmatig gebruik door ‘buitenstaanders’ of veel intensiever havengebruik) dienen de VVE en [de maatschap] samen een strakkere oplossing te vinden, bv door het gebruik van magneetkaarten en/of het toepassen van een actiever ‘wegsleepregelingsbeleid’.” 2.14. Op de algemene ledenvergadering van de VvE op 19 oktober 2022 heeft het bestuur van de VvE meegedeeld dat het hek dat toegang geeft tot het grote parkeerterrein is afgesloten. Tijdens deze vergadering heeft de VvE tevens besloten goedkeuring te verlenen aan eigenaars van appartementen om parkeerbeugels te plaatsen op hun parkeerplaatsen. 2.15. In november 2022 hebben enkele eigenaren van de appartementen een parkeerbeugel geplaatst op individuele parkeerplaatsen op het kleine parkeerterrein. 2.16. Bij brief van 30 november 2022 heeft de maatschap de VvE gesommeerd binnen een week te bevestigen dat de VvE ervoor zal zorgdragen (i) dat alle bezoekers van de haven uiterlijk per 1 januari 2023 onbelemmerd toegang krijgen tot de parkeerterreinen op dat zij gebruik kunnen maken van de vrije parkeerplaatsen (ii) dat de parkeerbeugels die geplaatst zijn op de individuele parkeerplaatsen uiterlijk 31 december 2022 permanent zullen zijn verwijderd en (iii) dat het hek dat toegang geeft tot de parkeerplaatsen uiterlijk op 31 december 2022 zal zijn verwijderd dan wel zelfstandig door havenbezoekers kan worden geopend. 2.17. Bij e-mail van 6 december 2022 heeft de VvE de maatschap laten weten geen noodzaak te zien om de verzochte acties te ondernemen ten behoeve van de havenbezoekers. 2.18.

3.1. De maatschap vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – zakelijk weergegeven – I. de VvE te gebieden om gebruikers van de jachthaven (onbelemmerd) toegang te verlenen tot het grote parkeerterrein, op straffe van een dwangsom; II. de VvE te verbieden om een voorstel tot sluiting van het hek waarmee het grote parkeerterrein kan worden afgesloten in stemming te brengen in een algemene ledenvergadering van de VvE , op straffe van een dwangsom; III. de VvE te verbieden goedkeuring te verlenen aan het plaatsen van parkeerbeugels op de parkeerplaatsen en haar te gebieden binnen een week na betekening van dit vonnis eerder verleende goedkeuringen in te trekken, op straffe van een dwangsom; IV. de VvE te gebieden de leden van de VvE te informeren dat de parkeerbeugels die geplaatst zijn op individuele parkeerplaatsen op voormalig perceel [nummer 3] binnen één maand na betekening van dit vonnis zijn verwijderd dan wel omlaag zijn gezet, op straffe van een dwangsom; V. de VvE te gebieden om, binnen één maand na betekening van dit vonnis, de op het grote parkeerterrein en kleine parkeerterrein geplaatste verkeersborden met opschrift ‘Uitsluitend voor bewoners van [X] ’ te verwijderen, althans daaraan een zodanige tekst toe te voegen dat daaruit blijkt dat de parkeerplaatsen ook toegankelijk zijn voor gebruikers van de jachthaven, op straffe van een dwangsom; althans zodanige voorzieningen treffen als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren; VI. de VvE te veroordelen in de proces- en nakosten. 3.2. Daartoe voert de maatschap – samengevat – het volgende aan. De maatschap mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de parkeerplaatsen op het kleine parkeerterrein vrij toegankelijk zouden blijven, het hek van het grote parkeerterrein ontsloten zou blijven voor bezoekers van de jachthaven en dat er geen parkeerbeugels zouden worden geplaatst. Zonder parkeermogelijkheden heeft de jachthaven “nauwelijks bestaansrecht”. De VvE heeft het gebruiksrecht van bezoekers van de jachthaven geschonden. Ten eerste heeft de VvE eenzijdig een hek geplaatst bij de ingang van het grote parkeerterrein. Ten tweede heeft de VvE in november 2022 goedgekeurd dat parkeerbeugels zijn geplaatst op individuele parkeerplaatsen, waardoor ook de parkeerplaatsen op het kleine parkeerterrein niet meer toegankelijk zijn voor bezoekers van de jachthaven. Door deze handelwijze van de VvE zijn geen parkeerplaatsen bij het [X] meer beschikbaar voor bezoekers van de jachthaven, met uitzondering van de parkeerplaatsen die de maatschap zelf in eigendom heeft op het kleine parkeerterrein. Door het opnemen van de Bepaling in alle voor de parkeerplaatsen relevante notariële aktes geldt het gebruiksrecht dat in de bepaling is vastgelegd voor alle bij de parkeerplaatsen betrokken partijen, waaronder de VvE en de eigenaren van de appartementsrechten op de parkeerplaatsen. Naast de vastlegging van het gebruiksrecht van de bezoekers van de jachthaven is de VvE contractueel verplicht tot het naleven van de Bepaling op basis van de diverse e-mails, die zij aan de maatschap heeft gestuurd, waaronder de e-mail van 27 januari 2021 . Daarnaast heeft de VvE per e-mail van 17 september 2021 toegezegd dat het hek ontsloten zal blijven en dat er geen afzettingen zullen worden geplaatst zolang zich geen parkeerproblemen voordoen. In het geval zich parkeerproblemen voordoen zal de VvE eerst met de maatschap samen naar een oplossing zoeken, zoals het gebruik van magneetkaarten of een wegsleepregeling. Tussen de maatschap en de VvE is op grond van de e-mails en toezeggingen een nadere overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan de VvE gehouden is gebruikers van de jachthaven toegang te verlenen tot de parkeerplaatsen en het hek voor hen te ontsluiten. 3.3. De VVE voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

Bezwaar tegen producties 4.1. Mr. Groot Koerkamp heeft op de mondelinge behandeling bezwaar gemaakt tegen de aanvullende producties 44 tot en met 47 die door mr. Tax per e-mail van 16 oktober 2023 zijn toegezonden. Zij heeft daartoe gesteld dat zij deze producties te laat heeft ontvangen als gevolg van het feit dat in de e-mail geen dossiernummer is vermeld. Mr. Tax heeft hiertegenover gesteld dat haar secretaresse voormelde brief met aanvullende producties per mail op 16 oktober 2023 naar mr. Koerkamp heeft gezonden. 4.2. Mr. Tax heeft op de mondelinge behandeling bezwaar gemaakt tegen het in geding brengen van de productie 1, met bijlagen, die mr. Groot Koerkamp aan haar spreekaantekeningen heeft gehecht, met name tegen het overgelegde plan van aanpak voor de parkeerterreinen. Mr. Tax stelt dat zij de VvE gevraagd heeft om informatie over de vraag welke besluiten op de vergadering van 4 oktober 2023 zijn genomen, maar dat zij die informatie niet heeft ontvangen. 4.3. De voorzieningenrechter oordeelt hierover als volgt. Op grond van artikel 6.2 van het landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken handel/familie dienen producties zo spoedig mogelijk te worden ingediend bij de voorzieningenrechter en kenbaar worden gemaakt aan de wederpartij. Stukken die minder dan 24 uur vóór de mondelinge behandeling zijn ingediend, worden in beginsel buiten beschouwing gelaten. 4.4. Nu de brief van 16 oktober 2023 met aanvullende producties 44 tot en met 47 meer dan 24 uur voor de mondelinge behandeling aan mr. Koerkamp zijn gezonden, worden deze producties toegelaten en maken deze deel uit van het procesdossier. Het (enkele) ontbreken van een dossiernummer leidt niet tot een ander oordeel. 4.5. De productie, met bijlagen, die aan de spreekaantekeningen van mr. Koerkamp is gehecht, is te laat ingediend en zal buiten beschouwing worden gelaten, met uitzondering van de plattegrond van het complex die (in kleiner formaat) reeds in de dagvaarding was afgebeeld. Spoedeisend belang? 4.6. De VVE betwist dat de maatschap een spoedeisend belang heeft, omdat de maatschap een bepaling aan haar vorderingen ten grondslag legt uit een overeenkomst uit 2011 die is opgenomen in de splitsingsakte van 2013, waarvan de maatschap al kon weten dat deze bepaling niet afdwingbaar is op de wijze zoals zij wenst. Verder voert de VVE aan dat het havenseizoen, dat loopt van medio april tot medio oktober, net voorbij is. 4.7. Nu de VvE op 4 oktober 2023 heeft besloten dat het hek bij het grote parkeerterrein permanent moet worden gesloten en uitvoering van dit besluit tot gevolg zou hebben dat het grote parkeerterrein niet meer kan worden gebruikt door de bezoekers van de jachthaven, heeft de maatschap een spoedeisend belang om tegen dit in haar ogen onrechtmatig handelen van de VvE op te treden. Het is juist dat het vaarseizoen bijna voorbij is, maar dat neemt niet weg dat de eigenaren/gebruikers van de jachten en/of sloepen die (nog) in de jachthaven liggen wel bij hun vaartuigen moeten kunnen komen en gebruik moeten kunnen maken van het grote parkeerterrein. 4.8. In dit kort geding is allereerst aan de orde de vraag of de VvE de gebruikers van de jachthaven bij het [X] onbelemmerd toegang dient te verlenen tot de vrije parkeerplaatsen op het grote parkeerterrein. 4.9. De VvE heeft aangevoerd dat zij geen vrije parkeerplaatsen in eigendom heeft die mede gebruikt kunnen worden om te parkeren door bezoekers van de jachthaven. Verder heeft de VvE naar voren gebracht dat zij geen bevoegdheid heeft ten aanzien van het gebruik van de privéparkeerplaatsen door de appartementseigenaren. VvE en afzonderlijke eigenaren gebonden aan de Bepaling 4.10. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de VvE en alle afzonderlijke eigenaren van appartementsrechten op een parkeerplaats geacht moeten worden kennis te hebben van en gebonden te zijn aan de Bepaling, die is geformuleerd als volgt: “ [de VvE] zal toestaan dat vrije parkeerplaatsen op eigen terrein – voor kortdurend gebruik – mede gebruikt kunnen worden door bezoekers van de haven. Lange termijn parkeren is echter niet toegestaan.” De Bepaling is immers opgenomen in de leveringsakte, waarbij de jachthaven aan de maatschap is geleverd, alsmede in de splitsings- en oprichtingsakte, waarbij het appartementencomplex is gesplitst in appartementsrechten en de VvE is opgericht. Bovendien heeft de maatschap (onder verwijzing naar enkele producties) onweersproken gesteld en de voorzieningenrechter gaat er dan ook van uit dat de Bepaling in alle afzonderlijke aktes van levering van de appartementsrechten op een parkeerplaats is opgenomen. Uitleg van de Bepaling 4.11. De uitleg van de VvE dat de woorden “vrije parkeerplaatsen” tot uitdrukking brengen dat de Bepaling alleen maar betrekking heeft op parkeerplaatsen die nog niet aan een bepaalde appartementseigenaar zijn geleverd, is naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet juist. Die uitleg strookt immers niet met het opnemen van de Bepaling in de afzonderlijke aktes die van de leveringen van de appartementsrechten op de afzonderlijke parkeerplaatsen zijn opgemaakt. Volgens die uitleg zou het opnemen van de Bepaling in die leveringsaktes zinledig zijn. Dat de notaris bij het opmaken van de notariële aktes voor de levering van de gekochte parkeerplaatsen zonder nadenken ‘copy paste’ heeft gedaan, zoals de VvE op de zitting naar voren heeft gebracht, en de bij de aktes betrokken partijen ook geen aandacht hebben besteed aan die bepaling, is onaannemelijk en blijkt bovendien niet uit de aktes. Dat betekent dat voorshands moet worden aangenomen dat de woorden ”vrije parkeerplaatsen” in de Bepaling zo moeten worden uitgelegd dat daarmee parkeerplaatsen worden bedoeld waarop op het moment van bezoek aan de haven geen auto geparkeerd staat. Deze uitleg sluit ook aan bij de betekenis in het algemene spraakgebruik van het begrip “vrije parkeerplaats”. 4.12. Zoals hiervoor is overwogen, is de VvE aan de Bepaling gebonden. Dit betekent dat de VvE jegens de maatschap verplicht is om binnen de mogelijkheden die haar ten dienste staan ervoor te zorgen dat de “vrije parkeerplaatsen” voor bezoekers van de jachthaven beschikbaar zijn voor kort durend gebruik. Het afsluiten van het grote parkeerterrein met een toegangshek is in strijd met deze verplichting. Het verweer van de VvE dat zij niet bevoegd is waar het gaat over het al dan niet afsluiten van het grote parkeerterrein, snijdt geen hout. Zoals ook uit artikel 17 van het onder 2.6 bedoelde reglement volgt, dient het hek- en traliewerk gerekend te worden tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken van het appartementencomplex, ten aanzien waarvan de VvE het beheer voert. | De VvE heeft het daarmee in haar macht om het hek bij het grote parkeerterrein af te sluiten en daarmee de bezoekers van de haven de toegang tot de parkeerplaatsen op het grote parkeerterrein te ontzeggen. Maar het omgekeerde geldt eveneens: de VvE heeft het ook in haar macht om dat hek open te houden en bezoekers van de haven toegang te verlenen tot die parkeerplaatsen. Gelet op het voorgaande, is de VvE daartoe gehouden en daarom zal de voorzieningenrechter de VvE bevelen dat te doen, zij het met inachtneming van het volgende. 4.13.

De voorzieningenrechter: 5.1. beveelt de VvE om gebruikers van de jachthaven onbelemmerd toegang te verlenen tot het grote parkeerterrein door het toegangshek overdag (van 8.00 uur tot 18.00 uur) open te laten (behoudens in overleg te treffen maatregelen als bedoeld onder 4.14); 5.2. beveelt de VvE om binnen een week na de betekening van dit vonnis de op het grote parkeerterrein en op het kleine parkeerterrein geplaatste verkeersborden met opschrift “uitsluitend voor bewoners van [X] ” te verwijderen, althans daaraan een zodanige tekst toe te voegen dat daaruit blijkt dat de parkeerplaatsen overdag (van 8.00 uur tot 18.00 uur) ook toegankelijk zijn voor gebruikers van de jachthaven; 5.3. bepaalt dat de VvE een dwangsom verschuldigd is van € 500 per dag of dagdeel, dat de VvE in gebreke blijft aan deze bevelen te voldoen, met een maximum van € 50.000; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde; 5.6. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. van de Laarschot en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023. CJ