ECLI:NL:RBDHA:2023:13741

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 22/760 uitspraak van de meervoudige kamer van 7 september 2023 in de zaak tussen [eiser], wonende te [woonplaats], eiser (gemachtigde: R.R. Raghoebir), en de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 327.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen, rioolrecht en afvalstoffenheffing voor het jaar 2021. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen. Bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2023. Namens eiser zijn de gemachtigde en [naam 1]., kantoorgenoot verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2]. Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en eiser bij brief van 13 juni 2023 verzocht de juiste machtiging te verstrekken. Eiser heeft hierop bij brief van 23 juni 2023 gereageerd en de juiste machtiging overgelegd. Bij brief van 28 juni 2023 heeft de rechtbank partijen verzocht om – bij behoefte aan een nadere zitting – dit binnen vier weken aan de rechtbank kenbaar te maken. De rechtbank heeft hierop geen reactie ontvangen. Met dagtekening 27 juli 2023 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten. Overwegingen

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 412 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 119 m².

3. Eiser bepleit een waarde van € 250.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Eiser stelt zich op het standpunt dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn en dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning en gedateerde voorzieningen en onderhoud. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen inpandige opname heeft uitgevoerd. Daarnaast stelt eiser dat de taxatieverslagen niet voldoen aan de vereisten van de reglementen van de Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en stelt eiser dat sprake is van partijdigheid bij verweerder. Tot slot stelt eiser dat het object [adres 2] te [plaats] een lagere WOZ-waarde heeft terwijl het object in een betere staat verkeert. 4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan het [adres 3] (verkocht op 16 maart 2020 voor € 360.000), het [adres 4] (verkocht op 11 november 2019 voor € 328.000), het [adres 5] (verkocht op 12 juli 2019 voor € 369.500), het [adres 6] (verkocht op 2 september 2019 voor € 369.500), het [adres 7] (verkocht op 1 mei 2020 voor € 375.000), het [adres 8] (verkocht op 17 december 2019 voor € 380.000) en de [adres 9] (verkocht op 12 december 2021 voor € 472.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat type en bouwjaar betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in inhoud, oppervlakte van het perceel, kwaliteit, onderhoud en ligging is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt in de waardematrix. 7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning en gedateerde voorzieningen en onderhoud, heeft eiser niet met stukken aannemelijk gemaakt. Eiser heeft onvoldoende (cijfermatig) onderbouwd op welke wijze het door hem aangedragen object, rekening houdende met de relevante verschillen ten opzichte van de woning, een lagere waarde van de woning rechtvaardigt. Eiser heeft van dat object bovendien geen stukken overgelegd, zodat onduidelijk blijft in welke mate het object met de woning vergelijkbaar is. De rechtbank overweegt voorts dat uit de Wet WOZ en de daarop gebaseerde jurisprudentie niet volgt dat een inpandige taxatie is vereist, zodat die stelling van eiser faalt. Ook de stelling van eiser dat het taxatieverslag van verweerder niet aan de vereisten van de NRVT voldoet, faalt nu het taxatieverslag voldoet aan de eisen die zijn opgenomen in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Eiser heeft zijn stelling dat sprake is van partijdigheid niet dan wel onvoldoende geconcretiseerd, zodat ook deze beroepsgrond faalt. 8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Proceskosten 9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 september 2023. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. Verder vermeldt u ten minste het volgende: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep). Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.