ECLI:NL:RBDHA:2023:10852

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 22/963 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2023 in de zaak tussen [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder. De bestreden uitspraak op bezwaar De uitspraak van verweerder van 28 december 2021 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag. Zitting Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2023. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door P.J.T Looijen, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. L.S. Veenstra en J.J.P. Staverman.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 846.000; vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 846.000; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit; wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af; veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.266; draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden.

1. Verweerder heeft bij beschikking van 6 april 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [plaatsnaam] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 895.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag). 2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. 3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 4. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een bedrijfsruimte van 81 m2 en een opslagruimte van 870 m2 op de begane grond en een entresol en kantine van 190 m2 en opslagruimte van 32 m2 op de eerste verdieping. Daarnaast heeft de onroerende zaak tien parkeerplaatsen. 5. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 6. Eiseres bepleit een waarde van € 680.000 en voert daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aan. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Eiseres stelt dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld nu verweerder aangeeft dat het huurcijfer € 90.000 is, maar in het taxatieverslag een bedrag van € 95.725 staat en doordat verweerder uitgaat van een te groot oppervlakte van de onroerende zaak. Volgens eiseres heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar toegegeven dat het verhuurbare oppervlakte te hoog is vastgesteld, maar daar ten onrechte geen gevolgen aan verbonden voor de huurwaarde. Daarnaast heeft verweerder onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de kapitalisatiefactor en de huurwaarde zijn opgebouwd en heeft verweerder niet alle gegevens overgelegd. Tot slot verzoekt eiseres om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. 7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. 8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 9. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft met de door hem ingebrachte matrix en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld met toepassing van de HWK-methode. Daarbij is verweerder op basis van een vergelijking met andere panden uitgegaan van een huurwaarde van € 95.299 en een kapitalisatiefactor van 9,4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van het eigen huurcijfer, dat per 1 januari 2020 net als in bij het aangaan van het huurcontract in 2002 € 90.000 bedroeg in verband met tijdelijke overlast wegens werkzaamheden aan de Victory Boogie Woogietunnel die in 2021 zijn afgerond. Verweerder heeft met de stelling dat de bereikbaarheid van de onroerende zaak al eerder aanzienlijk verbeterd was en eiseres door haar marktpositie een relatief lage huurwaarde kon bedingen waardoor het eigen huurcijfer niet marktconform zou zijn, onvoldoende onderbouwd waarom moet worden uitgegaan van een afgeleide huurwaarde van € 95.299. Gelet op het vorenstaande heeft verweerder dan ook de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak van € 895.000 niet aannemelijk gemaakt. 11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. In de matrix heeft verweerder laten zien te rekenen met een oppervlakte van de onroerende zaak van 1.173 m2, zodat de stelling van eiseres dat verweerder met een oppervlakte van 1.335 m2 heeft gerekend, niet slaagt. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de onroerende zaak groter is dan de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft die stelling van eiseres ter zitting voldoende weersproken. Voor de vergelijkingsobjecten heeft verweerder gerekend met € 100 per m2, terwijl voor de onroerende zaak met € 85 per m2 is gerekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de verschillen in oppervlakte. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat het leegstandrisico hoger moet zijn, eiseres heeft deze stelling naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. 12. Eiseres heeft gesteld dat verweerder de door eiseres genoemde stukken niet in de bezwaarfase aan hem heeft toegestuurd. Eiseres beroept zich hiervoor op artikel 40 Wet WOZ in combinatie met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder is op grond van artikel 40 van de Wet WOZ niet verplicht om de stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door een belanghebbende. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. Het bepaalde in artikel 6:17 van de Awb leidt niet tot een ander oordeel. Die bepaling leidt er slechts toe dat, als een partij zich in een procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Artikel 6:17 Awb regelt derhalve niet welke stukken moeten worden toegezonden. 13. Voor zover eiseres heeft bedoeld te stellen dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd of onzorgvuldig tot stand is gekomen kan de rechtbank dit niet volgen. In de uitspraak op bezwaar zijn de grieven die eiseres in de bezwaarfase heeft aangedragen op een gestructureerde manier behandeld. Daarmee is voldoende onderbouwing gegeven voor de afwijzing van het bezwaar. 14.