ECLI:NL:RBDHA:2021:7911
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/589149 / HA ZA 20 -245
Vonnis van 28 juli 2021
in de zaak van
1 [eiser 1] , te [woonplaats] ,
2. [eiser 2], te [woonplaats]
3. [eiser 3], te [woonplaats 2] ,
4. [eiser 4], te [woonplaats 2] ,
5. [eiser 5], te [woonplaats 3] ,
eisers,
advocaat mr. J.R. Beelen te Den Haag ,
tegen
VVE [straat], te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. E. Sonneveld te Den Haag ,
Eisers zullen afzonderlijk ‘ [eiser 1] ’, ‘ [eiser 2] ’, ‘ [eiser 3] ’, ‘ [eiser 4] ’ en ‘ [eiser 5] ’ worden genoemd en gezamenlijk eisers. Gedaagde zal hierna de VvE genoemd worden.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 19 februari 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 26 augustus 2020, waarin een mondelinge behandeling is bevolen;
het proces-verbaal van de op 28 januari 2021 gehouden mondelinge behandeling met de daarin genoemde stukken en de genoteerde wijziging advocaat aan de zijde van eisers;
de akte eiswijziging c.q. vermeerdering eis aan de zijde van eisers, met producties;
de antwoordakte, met productie.
1.2. Het proces-verbaal is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken op de verslaglegging. Eisers hebben daarvan gebruik gemaakt bij brief van 9 februari 2021 en de VvE bij brief van 12 februari 2021. De rechtbank wijst het vonnis met inachtneming van deze brieven, voor zover het feitelijke correcties betreft.
1.3. Ten slotte is een datum bepaald voor het wijzen van vonnis.
2.1. In 1969 is het gebouwencomplex, dat nu het appartementencomplex van de VvE vormt, ontstaan na splitsing van het perceel in appartementsrechten. Dit betreft zowel woonappartementen als garage-appartementen. De verschillende appartementseigenaren hebben zich verenigd in een coöperatieve vereniging.
2.2. In een brief van 18 oktober 1974 die binnen de coöperatieve vereniging werd gedeeld, is gerefereerd aan een uitspraak van de kantonrechter te Den Haag :
“(…) In een uitspraak van de kantonrechter van ’s-Gravenhage (over de kwestie welk aandeel per flat c.q. andere ruimte diende worden bijgedragen in de service-kosten) is als noemer vastgesteld 9045, welke onder meer tot stand is gekomen, door aan de ruimten, gelegen op de derde etage, welke permanent gebruikt ¾ van het aantal m2 toe te rekenen, de minder permanente ruimten 2/3 en de logeerkamers en dergelijke ½ van het aantal m2. Nu nagenoeg alle losse ruimten tot flatwoningen zijn samengevoegd, zijn stemmen opgegaan, dat de bewoners van de derde étages een groter gedeelte in de service-kosten zouden gaan bijdragen en dat met name de in de vorige alinea gemelde kortingen van respectievelijk 2/3 en ½ zouden worden vervangen voor 3/4 . (…)”
2.3. Bij akte van 19 maart 1975 is de splitsing opgeheven en is het complex opnieuw gesplitst in 72 appartementen, bestaande uit 70 woonappartementen en 2 garages. Bij deze, tot op heden geldende akte is de VvE opgericht.
2.3.1. In de splitsingsakte is bij elk appartementsrecht beschreven wat het breukdeel is. De noemer van de breukdelen was bepaald op 9150.
2.3.2. In de splitsingsakte is bepaald dat het KNB-modelreglement van 22 februari 1973 van toepassing wordt verklaard op het splitsingsreglement, behoudens enkele afwijkingen.
2.3.3. In het modelreglement staat in artikel 23:
“1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.
2. De gemeenschappelijke baten worden in eenzelfde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.”
2.3.4. In de splitsingsakte van 1975 van de VvE staat verder, voor zover van belang, het volgende:
bij punt 12:
“Artikel 23 lid 3: te wijzigen in: in gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, in afwijking hiervan zullen administratie- en portikosten en de vergoeding door de administrateur zomede de kosten voor de jaarvergadering worden omgeslagen op basis van een/zeventigste deel, (dit zijn alle appartementsrechten behalve die van de garages met een eigen appartementsindex).”
bij punt 13:
“Artikel 23 lid 4: toe te voegen: onder de benaming “servicekosten” komen voor rekening van de eigenaars, omgeslagen naar de in artikel 23 lid 1 bedoelde breukdelen, de navolgende kosten waaronder:
het dagelijks onderhoud en kleine reparaties van de liften
het dagelijks onderhoud en kleine reparaties van het centraal-antenne-systeem;
(…)
schoonmaken van het gebouw waaronder te verstaan de kosten van een schoonmaakdienst (…)
waterverbruik (…)
glasbreuk in de gemeenschappelijke delen (…)
het herstellen van beschadigingen in de gemeenschappelijke ruimte,(…)
de kosten van beheer en administratie drukkende op de uitvoering van de service(…)”
Alleen aan de 70 woonappartementen is stemrecht binnen de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) toegekend.
2.4. Op enig moment na de splitsingsakte van 1975 is het appartement van de toenmalig huismeester uit het totaaloppervlak gehaald. Het gewogen totaal van 9150 is daarmee aangepast naar 9112. De VvE heeft de breukdelen vervolgens op die noemer gebaseerd.
2.5. Vanaf 1991 zijn bepaalde appartementen ondergesplitst. Inmiddels zijn er 13 ondersplitsingen met bijbehorende onder-VvE’s.
2.6. Eisers zijn eigenaar van de volgende appartementen:
Naam
Woonappartement
Garage-appartement
[eiser 1] & [eiser 2]
[appartement 1]
[eiser 4]
[appartement 2]
[eiser 3]
[garage 1]
[eiser 5]
[appartement 3]
[eiser 5]
[appartement 4]
[eiser 5]
[garage 2]
[eiser 5]
[garage 3]
De woonappartementen [appartement 1] , [appartement 2] en [appartement 3] zijn gevestigd op de zolderetage (de derde verdieping).
2.7. In de ALV van 10 november 2015 is besloten dat het bestuur van de VvE een deskundige inschakelt om de ruimten van alle appartementen op te meten zodat de breukdelen opnieuw kunnen worden vastgesteld. Hierna zijn oppervlaktemetingen verricht in het appartementencomplex. Deze resultaten zijn gedeeld in de VvE.
2.8. In de ALV van 28 februari 2017 is met 50 stemmen vóór en 2 stemmen tegen gestemd vóór het aannemen van de meetresultaten. Uit de notulen volgt dat de meetresultaten als basis zullen dienen voor de verdeling van de servicekosten.
2.9. Uit de notulen van de ALV gehouden op 19 april 2017 blijkt dat is gestemd over diverse opties voor een nieuwe verdeelsleutel voor de servicekosten.
2.10. Op 21 november 2019 heeft in de VvE een ALV plaatsgevonden, waar is gestemd over een voorstel tot wijziging van de splitsingsakte, volgens de meest recente conceptakte van 10 oktober 2019 (hierna: de conceptakte). Het voorstel is bij meerderheid van stemmen aangenomen (60 stemmen voor, 8 stemmen tegen). De eisers die een stemrecht in de VvE hebben behoren tot de appartementseigenaars die tegen het voorstel hebben gestemd.
2.11. De conceptakte betreft een integrale herziening van de splitsingsakte van de VvE. Volgens de conceptakte is het modelreglement van 19 december 2017 van de KNB van toepassing verklaard en zijn daarop diverse afwijkingen aangebracht.
2.11.1. In artikel 8 conceptakte is onder meer het volgende vermeld:
“De in dit artikel bedoelde aandelen in de gemeenschap zijn de volgende:
- voor wat betreft appartementsrecht A-1: (…) ***/§9.732e);
§[volgt]
de aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld op grond van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde, bebouwde gedeelten, zoals blijkt uit de splitsingstekening (…), waarbij de oppervlakte van balkons en terrassen voor (…) (25%) meetelt, de oppervlakte van kelders en garages voor (…) (50%) en de oppervlakte van appartementsrechten gelegen op de zolder voor (…) (70%) meetelt.
In de conceptakte is niet vermeld welke teller de individuele appartementen zullen hebben.
2.11.2. In artikel 10 van het modelreglement staat:
“10.1 De Eigenaars zijn verplicht om voor de in Artikel 8 bedoelde breukdelen bij te dragen in:
a. de in artikel 5:112, lid 1, onder a BW bedoelde schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars zijn; en
b. de jaarlijkse reserveringen ten behoeve van het Reservefonds, voor zover (…) geen afwijkende bijdrageplicht geldt. (…)”
10.2 Tot de in artikel 10.1 onder a bedoelde schulden en kosten worden gerekend:
(…)
c. (…) de kosten van de Vereniging, waaronder de kosten van administratie en beheer die op grond van het Reglement niet voor rekening van een of meer (doch niet alle) Eigenaar(s) komen (…)”
2.11.3. In artikel 42 van de conceptakte is het volgende voorkeursrecht (hierna: het voorkeursrecht) opgenomen:
“42.1 Een Appartementsrecht kan worden overgedragen. Onder overdracht is in dit Artikel mede begrepen een levering ten titel van verdeling. Een appartementsrecht, rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van zolderkamer(s) (kamers die niet als woonappartement kwalificeren) en die niet voor permanente bewoning dienen), of een berging of een garage, moet eerst worden aangeboden aan de eigenaren van de appartementsrechten, rechthebbende tot het uitsluitend gebruik van een woning in [straat] . (…) Indien geen eigenaar noch de Vereniging (…) bereid is te kopen, is de eigenaar vrij om het appartementsrecht aan een derde te verkopen, tegen dezelfde condities (…) Bij verkoop aan een derde is de eigenaar verplicht (…) een kettingbeding op te nemen, inhoudende dat de nieuwe eigenaar wederom verplicht is bij verkoop (…) eerst aan te bieden aan de eigenaren (…) in [straat] (…)”
2.12. Bij brief van 14 februari 2020 heeft de (vorige) advocaat van eisers de VvE verzocht om een redelijke schadeloosstelling aan te bieden, vergezeld van een zekerheidsstelling.
2.13. De VvE heeft eisers daarop verzocht om een onderbouwing van de geleden schade te verschaffen. Hieraan hebben eisers geen gehoor gegeven. Uiteindelijk heeft de VvE de navolgende schadeloosstelling aangeboden en zekerheid gesteld door het totaalbedrag in depot te storten bij een derde. De schadeloosstelling is gebaseerd op de toename van de bijdrageplicht in de servicekosten die eisers volgens de VvE zouden hebben de komende vijf jaar.
Naam
Appartement
Meerkosten per jaar
Vermenigvuldigd met factor 5
[eiser 1] & [eiser 2]
[appartement 1]
€ 170
€ 850
[eiser 4]
[appartement 2]
€ 496
€ 2.480
[eiser 3]
Garage [garage 1]
€ 120
€ 600
[eiser 5]
[appartement 3]
€ 397
€ 1.958
[eiser 5]
[appartement 4]
-/- € 120*
-/- € 600
[eiser 5]
Garages [garage 2] en [garage 3]
€ 240
€ 1.200
De parterreflat van [eiser 5] zal volgens de VvE een gunstiger breukdeel krijgen. Dit voordeel betrekt zij in de totale schadeloosstelling aan [eiser 5] .
2.14. De VvE is in afwachting van het resultaat van deze procedure nog niet overgegaan tot wijziging van de splitsingsakte.
3.1. Eisers vorderen, na wijziging van eis – samengevat weergegeven – dat de rechtbank, bij een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair:
I. voor recht verklaart dat eisers alleen dan redelijk schadeloos worden gesteld voor hun schade als gevolg van het besluit van 21 november 2019, door op de servicekosten, de (incidentele maar eenmalige) te heffen investeringsbijdrage en de bijdage van de algemene reserve een maandelijkse korting toe te passen ter hoogte van:
33% voor appartement [nummer] ( [eiser 5] );
29% voor appartement [appartement 2] ( [eiser 4] );
20 % voor appartement [appartement 1] ( [eiser 1] & [eiser 2] );
47% voor berging-stalling [garage 1] (garage [eiser 3] );
65% voor berging-stalling [garage 3] (garage [eiser 5] );
47% voor berging-stalling [garage 2] (garage [eiser 5] );
althans een zodanige korting vast te stellen door de rechtbank in goede justitie;
voor berging-stallingen [garage 1] , [garage 3] en [garage 2] elk een aanvullende schadeloosstelling vaststelt op € 7.000, dan wel een door de rechtbank te bepalen schadeloosstelling en de VvE veroordeelt tot betaling hiervan aan de betreffende eigenaars;
II. voor recht verklaart dat de VvE het onder I bepaalde dient te hengen en gedogen;
Subsidiair:
III. het besluit van 21 november 2019 vernietigt;
IV. bepaalt dat de vernietiging pas effect heeft na afloop van twee maanden na betekening van dit vonnis en voorts indien de VvE niet binnen twee maanden na het vonnis heeft bewerkstelligd dat eisers de onder I opgesomde kortingen toekomen, althans de door de rechtbank in goede justitie vast te stellen schadeloosstelling, alsmede aanvullende schadeloosstellingen voor de berging-stallingen [garage 1] , [garage 3] en [garage 2] van € 7.000 althans door de rechtbank te bepalen;
Meer subsidiair:
V. het besluit van 21 november 2019 vernietigt;
een en ander met veroordeling van de VvE in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis.
3.2. De eisers leggen kort gezegd het volgende ten grondslag aan hun gewijzigde vorderingen. Het besluit van 19 november 2019 is genomen bij meerderheid van stemmen, conform artikel 5:139 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). De eisers stellen door het besluit te zijn benadeeld, omdat hun breukdeel toeneemt en daarom hun plicht om bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten. Verder leidt het voorkeursrecht tot een waardedaling van de garage-appartementen. De VvE heeft eisers geen redelijke schadeloosstelling aangeboden (artikel 5:140b lid 3 BW). Dat heeft tot gevolg dat de rechtbank het besluit moet vernietigen (artikel 5:140b lid 1 BW).
3.3. De VvE concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Dit verweer wordt hierna besproken.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.1. De rechtbank moet eerst beoordelen of de eiswijziging van eisers op grond van artikel 139 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering buiten beschouwing moet worden gelaten. De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging en betoogt dat de eiswijziging in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank oordeelt als volgt.
4.2. De oorspronkelijke eis van eisers betrof, kort gezegd, van primair tot uiterst subsidiair: (a) de verklaring voor recht dat het besluit van 21 november 2019 nietig was op grond van artikel 2:14 en artikel 5:127 lid 3 BW; (b) de vernietiging van het besluit op grond van artikel 5:140b lid 3 BW; (c) de gedeeltelijke vernietiging van het besluit ten aanzien van specifieke onderdelen; (d) de schorsing van het besluit van 21 november 2019 totdat de VvE een adequate schadeloosstelling had aangeboden, gelijk aan of hoger dan een door eisers nog in te brengen schaderapport.
4.3. De rechtbank is van oordeel dat de eiswijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Door de eiswijziging is een deel van het oorspronkelijk gevoerde debat nu meer centraal komen te staan en zijn de overige grondslagen komen te vervallen. Bovendien heeft te gelden dat de VvE (uitvoerig) verweer heeft kunnen voeren. De vordering tot vernietiging op grond van artikel 5:140b lid 3 BW is weliswaar nader onderbouwd en aangevuld, maar niet dusdanig dat de VvE daarmee onevenredig in haar belangen is geschaad. De rechtbank staat de eiswijziging toe. Indien de eisers in het ongelijk worden gesteld dan zal de door de VvE genomen antwoordakte wel betrokken worden bij het vaststellen van de hoogte van de proceskostenveroordeling.
De inhoudelijke beoordeling
4.4. Ter beoordeling ligt de vraag voor of het besluit van 21 november 2019 tot wijziging van de splitsingsakte moet worden vernietigd. Tussen partijen is niet in geschil dat het besluit in de vergadering van de VvE is genomen met een meerderheid van ten minste vier/vijfde van de stemmen van de eigenaars, zoals bepaald in artikel 5:139 lid 2 BW. Nu in de splitsingsakte geen afwijkende stemverhouding is opgenomen, is de wijziging van de splitsingsakte met een voldoende gekwalificeerde meerderheid aangenomen. In dat geval biedt artikel 5:140b BW de appartementseigenaar(s) die niet voor de wijziging van de splitsingsakte hebben gestemd, zoals eisers, de mogelijkheid om dit besluit te laten vernietigen bij rechterlijke uitspraak binnen een termijn van drie maanden nadat het besluit tot wijziging is genomen. De rechter kan de vordering tot vernietiging afwijzen wanneer de eisers geen schade lijden door het besluit of hen een redelijke schadevergoeding wordt geboden en daarvoor voldoende zekerheid is gesteld (artikel 5:140b lid 1 en 3 BW). Het geschil spitst zich toe op de vraag of aan deze vereisten is voldaan.
4.5. De VvE heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de eisers te laat zijn met hun vernietigingsvordering, omdat reeds vóór 21 november 2019 in een vergadering van de VvE was besloten tot wijziging van de breukdelen. De rechtbank gaat daar niet in mee. Bepalend voor de beoordeling op grond van artikel 5:140b lid 1 BW is het moment waarop een besluit tot wijziging van de splitsingsakte is genomen. Dat besluit is genomen op 21 november 2019 en eisers hebben vervolgens binnen de termijn van drie maanden, te weten op 19 februari 2020, hun vordering ingesteld.
Primaire en subsidiaire vordering
4.6. De rechtbank wijst de primaire en subsidiaire vorderingen af op de navolgende gronden.
4.6.1. Met de primair gevorderde verklaring voor recht dat uitsluitend de door eisers opgesomde schadeloosstelling redelijk is, vragen de eisers dat de rechtbank in de besluitvorming van de VvE treedt. Artikel 5:140b BW biedt de rechter voor een dergelijke beoordeling geen bevoegdheid. De rechter kan alleen beslissen op een vordering tot vernietiging, welke vordering kan worden afgewezen in specifieke, in de wet genoemde, gevallen. Deze regeling biedt enkel de grondslag om te beoordelen of een door de VvE aangeboden schadeloosstelling redelijk is bij een wijziging van de splitsingsakte, maar geen bevoegdheid om een schadevergoeding vast te stellen (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 25 juni 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:4467, r.o. 4. 6 ).
4.6.2. De subsidiair gevorderde vernietiging van het besluit, onder de bepaling dat de VvE niet alsnog de verlangde schadeloosstelling aanbiedt binnen twee maanden na het vonnis, heeft tot indirect effect dat de rechtbank in de besluitvorming treedt van de VvE. De wet biedt de rechter deze grondslag niet, zoals hiervoor overwogen. De vergelijking die eisers hebben gemaakt met een eerdere uitspraak van deze rechtbank (rechtbank Den Haag 13 maart 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BZ7350) gaat niet op. In die uitspraak heeft de rechter voorwaardelijk beslist tot vernietiging. Anders dan in onderhavige zaak zou een vervulling van de door de rechtbank gestelde voorwaarden in die procedure – waaronder de verplichting om voor onderhoud zorg te dragen – leiden tot een situatie dat de eiser geen schade lijdt. In dat geval zou er geen grond zijn voor een toewijzing van de vordering. Een dergelijke situatie is in onderhavige zaak niet aan de orde.
Meer subsidiaire vordering
4.7. Vervolgens ligt – ter beoordeling van de meer subsidiaire vordering – de vraag voor (i) of eisers schade hebben geleden als gevolg van het besluit van 21 november 2019 en (ii) of de VvE een redelijke schadeloosstelling heeft aangeboden. Niet in geschil is dat voor de aangeboden schadeloosstelling voldoende zekerheid is gegeven. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat het aan eisers is om te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat zij schade lijden door het besluit van 21 november 2019 (vgl. Hof Amsterdam 14 november 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4686, r.o. 2.7). Indien dat het geval is, dan is het vervolgens aan de VvE om te stellen en zo nodig te bewijzen dat zij een afdoende, redelijke schadeloosstelling heeft aangeboden.
4.8. Eisers hebben in hun dagvaarding een groot aantal posten en grondslagen opgevoerd waaruit volgens hen volgt dat zij financieel nadeel lijden door de voorgenomen wijziging van de splitsingsakte. De rechtbank begrijpt dat eisers bij eiswijziging enkel nog een tweetal schadeposten aan hun vordering tot vernietiging ten grondslag hebben gelegd: (i) de wijziging van de splitsingsakte leidt voor eisers tot een hogere VvE-bijdrage omdat eisers (door een lagere korting op de VvE-bijdrage) een groter breukdeel krijgen; en (ii) het voorkeursrecht voor de garage-appartementen leidt tot een verlaging van de waarde van de garage-appartementen.
4.9. De rechtbank begrijpt dat eisers de andere, bij dagvaarding opgevoerde schadeposten niet langer aan hun vordering ten grondslag leggen. Mocht dit begrip van de rechtbank onjuist zijn, hetgeen voor rekening van eisers komt, dan heeft te gelden dat niet onderbouwd en gespecificeerd is – met een rapport van een partijdeskundige – tot welke schade de betreffende wijzigingen van de splitsingsakte leiden. Om die reden kunnen deze posten niet ten grondslag gelegd worden aan de vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte. Dat bepaalde (gestelde) waardedalingen zich moeilijk laten begroten, zoals eisers stellen, maakt dat niet anders en komt voor risico van eisers die in dezen de stelplicht hebben.
4.10. De rechtbank zal hierna de twee in 4.8 vermelde schadeposten beoordelen.
Hogere VvE-bijdrage
4.11. Eisers hebben aangevoerd dat door de voorgenomen wijziging van de splitsingsakte hun maandelijkse VvE-bijdrage stijgt.
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rol van 25 augustus 2021 voor het nemen van een akte als bedoeld in r.o. 4. 20 aan de zijde van eisers;
5.2. bepaalt dat de zaak daarna zal worden verwezen naar de rol van 22 september 2021 voor het nemen van een antwoordakte aan de zijde van de VvE;
5.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter, mr. D. Nobel, op 28 juli 2021.
type: 2628
coll:
Deze stijging is voor een deel het gevolg van hogere breukdelen voor eisers, namelijk:
Partij
Appartement
Noemer oud
Teller oud
Noemer nieuw
Teller nieuw
[eiser 5]
[appartement 3]
36 9112 57 9696 [eiser 4]
[appartement 2]
49 9112 73 9696 [eiser 1] & [eiser 2]
[appartement 1]
43 9112 57 9696 [eiser 5]
Garage [garage 2]
4 9112 8 9696 [eiser 5]
Garage [garage 3]
3 9112 9 9696 [eiser 3]
Garage [garage 1]
4 9112 8 9696 Deze wijziging van de breukdelen wordt niet betwist door de VvE en staat daarmee vast.
4.12. Tussen partijen is wel in geschil tot welke stijging van de maandelijkse VvE-bijdrage deze grotere breukdelen leidt. Eisers hebben een berekening gemaakt (zie productie D bij akte eisvermeerdering) waarvan het resultaat is opgenomen in onderstaande tabel. De VvE heeft deze maandelijkse stijging betwist en aangevoerd dat het overzicht van eisers gebaseerd is op de voorschotbijdragen over 2019, terwijl de werkelijk bijdrage over 2019 na het vaststellen van de jaarrekening over 2019 lager is. Verder hebben de eisers volgens de VvE ten onrechte de administratiekosten – die volgens de VvE over 2019 € 35,73 per maand bedragen en hoofdelijk worden omgeslagen over de appartementseigenaren van de woningen – buiten de berekening gelaten. Ter onderbouwing van haar stelling heeft de VvE het jaarverslag van de VvE over 2019 in het geding gebracht. Op basis van deze cijfers is de maandelijkse stijging van de VvE-bijdrage volgens de VvE lager (zie ook de tabel onder randnummer 14 in de antwoordakte). De door de VvE gestelde stijging is ook opgenomen in onderstaande tabel.
Naam
Appartement
Maandelijkse stijging volgens eisers
Maandelijkse stijging volgens VvE
[eiser 5]
[appartement 3] (woning)
€ 48,99
€ 24,14
[eiser 4]
[appartement 2] (woning)
€ 54,67
€ 33,35
[eiser 1] & [eiser 2]
[appartement 1] (woning)
€ 29,47
€ 6 ,06
[eiser 3]
[garage 1] (garage)
€ 9,81
€ 10,05
[eiser 5]
[garage 3] (garage)
€ 15,22
€ 15,57
[eiser 5]
[garage 2] (garage)
€ 9,81
€ 10,05
4.13. Uit voorgaande tabel volgt dat de gestelde maandelijkse stijging van de VvE-bijdrage voor de garage-appartementen door de VvE wordt erkend – de VvE komt zelfs tot een iets hogere stijging van de kosten – en daarmee vaststaat. Dat betekent dat de verdere beoordeling van de vraag of de wijziging van de splitsingsakte zal leiden tot een stijging van de VvE-bijdrage zich zal beperken tot de woonappartementen. De rechtbank zal hierna de verschillende geschilpunten tussen partijen bespreken.
4.14. De rechtbank overweegt dat de berekening van de geleden schade dient plaats te vinden aan de hand van de meest actuele, werkelijke VvE-bijdragen nu deze een accurater beeld geven dan een berekening op basis van voorschotbijdragen. De VvE heeft aangevoerd dat inmiddels de jaarrekening over 2020 is vastgesteld. Overwogen wordt dat het op de weg van de VvE gelegen had om deze jaarrekening in het geding te brengen. Dat heeft zij echter nagelaten, zodat de verdere beoordeling zal plaatsvinden aan de hand van de jaarrekening over 2019, die de VvE wel in het geding gebracht heeft. Nu de VvE de jaarrekening over 2019 bij antwoordakte in het geding heeft gebracht en eisers nog niet op de jaarrekening 2019 hebben kunnen reageren, dienen zij hiertoe nog wel de gelegenheid te krijgen. Deze reactie mag uitsluitend betrekking hebben op de volgende onderwerpen.
4.15. Op basis van de huidige splitsingsakte worden de administratie- en portikosten hoofdelijk omgeslagen over de appartementseigenaren van de woningen.
Op basis van de conceptakte worden deze kosten echter verdeeld over alle appartementseigenaren met toepassing van de breukdelen (zie randnummer 2.12 artikel 10 conceptakte). De tot op heden betaalde servicekosten worden samengevoegd met de administratiekosten tot één VvE-bijdrage. Eisers hebben echter verzuimd om in hun berekening inzichtelijk te maken welk bedrag zij op basis van de jaarrekening 2019 maandelijks kwijt zijn aan (hoofdelijk omgeslagen) administratiekosten. Zij dienen zich bij akte uit te laten over de door de VvE genoemde maandelijkse bijdrage aan de administratiekosten. In randnummer 4. 20 van dit vonnis is hiertoe een nadere instructie opgenomen.
4.16. Verder bestaat tussen partijen verschil van inzicht over de grondslag van de tot op heden toegepaste korting op het breukdeel op (onder meer) eisers. Volgens eisers wordt thans een “korting” toegepast van 50 procent voor de zolderappartementen en voor de garages een korting van 75 procent. De rechtbank is echter met de VvE van oordeel dat een dergelijke korting niet rechtstreeks uit de huidige splitsingsakte volgt maar door terug te rekenen kan worden vastgesteld. Wat hier verder ook van zij, de rechtbank acht een verdere inhoudelijke beoordeling ten aanzien van dit geschilpunt niet noodzakelijk voor de beantwoording van de vraag welke schade eisers geleden hebben als gevolg van de wijziging van de splitsingsakte. Beide partijen lijken bij hun vergelijking van de stijging van de (maandelijkse) VvE-bijdrage er vanuit te gaan dat in de huidige maandelijkse servicekosten van eisers de door eisers gestelde korting (50 procent voor de woningen en 75 procent voor de garages) is verdisconteerd, en dat onder de gewijzigde splitsingsakte een “korting” van 30 procent voor de woningen en 50 procent voor de garages wordt toegepast. De rechtbank zal de vraag in hoeverre de VvE aan eisers een redelijke schadeloosstelling heeft aangeboden, baseren op voormelde uitgangspunten. Daarbij zal niet naar de toegepaste percentages gekeken worden, maar uitsluitend naar het verschil in maandelijkse VvE-bijdrage waartoe de betreffende kortingspercentages leiden.
4.17. Verder overweegt de rechtbank dat eisers, die ter zitting erkend hebben dat een groter breukdeel in de kosten ook leidt tot een groter breukdeel in de reservefondsen, nog inzichtelijk moeten maken per appartementsrecht welke gevolgen de wijziging van de breukdelen heeft voor hun aandelen in de (respectieve) reservefondsen. Voor de beantwoording van de vraag of een redelijke schadevergoeding is aangeboden, dient ook betrokken te worden welk voordeel de eisers hebben bij een vergroting van hun aandeel in het reservefonds. Deze berekening van de aangehouden reserves dient gebaseerd te zijn op de bedragen vermeld in het jaarverslag 2019. Eisers dienen per appartementsrecht – dus ook voor de garage-appartementen – te vermelden welk aandeel zij in 2019 in de reservefondsen hadden en welk aandeel zij in de reservefondsen krijgen als de breukdelen worden aangepast.
4.18. Ten aanzien van de positie van [eiser 5] overweegt de rechtbank nog dat zij meerdere appartementsrechten heeft en dat de wijziging van de splitsingsakte voor een aantal van haar appartementsrechten (zolderappartement met nummer [appartement 3] en de garage-appartementen) leidt tot een groter breukdeel, maar dat dezelfde wijziging leidt tot een kleiner breukdeel voor haar appartementsrecht op flat nummer [appartement 4] . De VvE heeft terecht aangevoerd dat bij de beoordeling van de vraag of een redelijke schadeloosstelling is aangeboden, ook het eventuele voordeel betrokken dient te worden in de te maken vergelijking. Om te kunnen beoordelen of [eiser 5] een redelijke vergoeding is aangeboden, dienen eisers in het overzicht dat zij bij akte in het geding dienen te brengen ook het parterre-appartement met nummer [appartement 4] te betrekken.
4.19. Verder heeft de VvE onweersproken aangevoerd dat [eiser 5] samen met [persoon 1] onverdeeld eigenaar is van het zolderappartement [appartement 3] en met [persoon 2] van het zolderappartement [appartement 4] . [eiser 5] dient zich nog uit te laten over de vraag of zij de vordering alleen namens zichzelf of ook namens de mede-eigenaren heeft ingesteld. In dat laatste geval dient zij hiervoor een verklaring van haar mede-eigenaren in het geding te brengen.
4.20. Samengevat krijgen eisers de opdracht om in een akte zich uitsluitend uit te laten over het volgende:
(1) Eisers dienen zich – op basis van de cijfers uit het jaarverslag 2019 – uit te laten of ten aanzien van de woonappartementen de cijfers in de kolommen “kosten breukdeel” en “kosten hoofdelijk” op basis van de huidige verdeelsleutel en de kolom “kosten” op basis van de nieuwe verdeelsleutel in de tabel opgenomen in randnummer 14 van de antwoordakte van de VvE correct zijn. Indien dit niet het geval is dienen zij gemotiveerd te stellen wat dan wel het juiste bedrag is (zie ook r.o. 4.15).
(2) Eisers dienen aan de hand van de in het jaarverslag 2019 vermelde reservefondsen voor de woonappartementen en de garages te specificeren hoe groot hun aandeel in de reservefondsen onder de huidige verdeelsleutel is en hoe die zal zijn onder de verdeelsleutel na de wijziging van de splitsingsakte (zie r.o. 4.17).
(3) Eisers dienen aan de hand van het jaarverslag 2019 met in achtneming van de instructies onder (1) en (2) de tabel die is opgenomen in randnummer 14 van de antwoordakte aan te vullen met de gegevens met betrekking tot het appartement [appartement 4] van [eiser 5] (zie r.o. 4.18).
(4) [eiser 5] dient te verklaren of zij alleen namens zichzelf of ook namens de mede-eigenaren van de appartementen [appartement 3] en [appartement 4] de vordering heeft ingesteld. Indien de vordering mede namens de mede-eigenaren is ingesteld, dan dient zij een daartoe strekkende verklaring van de mede-eigenaren te overleggen (zie r.o. 4.19).
Eenmalige schadeloosstelling of maandelijkse korting op de VvE-bijdrage
4.21. De rechtbank overweegt reeds nu, ondanks dat de exacte omvang van de te lijden schade nog niet vaststaat, dat de VvE in het kader van artikel 5:140b BW kan volstaan met een eenmalige schadeloosstelling. Hierbij moet worden meegewogen dat de wijziging van de breukdelen zowel tot eenmalige financiële voor- en nadelen leidt (groter of kleiner aandeel in het reservefonds) als periodiek terugkerende voor- en nadelen (hogere of lagere VvE-bijdrage). Daarnaast heeft de VvE er terecht op gewezen dat een vaste maandelijkse procentuele korting niet goed berekend kan worden nu het resultaat van de VvE jaarlijks varieert.
4.22. Het antwoord op de vraag of een vergoeding berekend over een periode van vijf jaar redelijk is, is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de vraag hoe hoog (de stijging van) de maandelijkse bijdrage is en hoe groot de vergroting van het aandeel in de reservefondsen is. Daarbij heeft te gelden dat voor de beoordeling van de aangeboden schadeloosstelling niet alleen gekeken dient te worden naar de relatieve stijging van de maandelijkse VvE-bijdrage, maar ook tot welke absolute bedragen deze stijging leidt. De rechtbank kan deze factoren pas wegen als partijen zich over de in r.o. 4. 20 vermelde thema’s hebben uitgelaten.
Voorkeursrecht
4.23. Eisers stellen dat het voorkeursrecht zoals vermeld in artikel 42 van de conceptsplitsingsakte leidt tot een waardedaling van 20 % (oftewel € 7.000) van de garage-appartementen. Deze gestelde waardedaling is niet onderbouwd met een taxatierapport en wordt door de VvE betwist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE er terecht op gewezen dat het een eigenaar van een appartementsrecht garage vrij staat om bij een voorgenomen verkoop van een garage-appartement een (markt)prijs te bepalen.