ECLI:NL:RBDHA:2018:4937
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummers:
C/09/549578 / KG ZA 18/249 (zaak 1)
C/09/549577 / KG ZA 18/248 (zaak 2)
Vonnissen in kort geding van 26 april 2018
in de zaken van
zaak 1
de stichting [eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats ] ,
eiseres,
advocaat mr. D.J. van den Heuvel te Den Haag,
tegen:
1 [gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat: mr. J. van Lunen te Den Haag,
2. [gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat: mr. J. van Lunen te Den Haag,
3. [gedaagde 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,
4. de personen die verblijven in de onroerende zaak, gelegen te [plaats] aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] , of een gedeelte daarvan, zijnde anderen dan gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht van die onroerende zaak, van welke personen naam en woonplaats niet kunnen worden achterhaald,
niet verschenen,
gedaagden.
zaak 2:
de stichting [eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats ] ,
eiseres,
advocaat mr. D.J. van den Heuvel te Den Haag,
tegen:
de personen die verblijven in de onroerende zaak, gelegen te [plaats] aan de [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] , of een gedeelte daarvan, zijnde anderen dan gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht van die onroerende zaak, van welke personen naam en woonplaats niet kunnen worden achterhaald,
gedaagden,
van wie is verschenen [gedaagde 3] (tevens gedaagde sub 3 in zaak 1),
wonende te [woonplaats] ,
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag.
Eiseres in beide zaken wordt hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’. De verschenen gedaagden in zaak 1 worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’ en ‘ [gedaagde 3] ’, waarbij ‘ [gedaagde 3] ’ tevens als gedaagde is verschenen in zaak 2.
1.1. Het verloop van de procedure in beide zaken blijkt uit:
- de dagvaardingen in beide zaken met producties;
- de door [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] overgelegde conclusie van antwoord in beide zaken, met producties, waarbij nadien nog twee bij productie 1 behorende foto’s zijn toegezonden;
- de op 12 april 2018 gehouden mondelinge behandeling in beide zaken, waarbij door [eiseres] pleitnotities ten behoeve van beide zaken zijn overgelegd. Beide zaken die respectievelijk stonden gepland om 09.00 uur en 10.00 uur zijn met instemming van alle verschenen partijen tegelijkertijd behandeld om 09.00 uur, in aanwezigheid van alle verschenen partijen, bijgestaan door hun advocaten. Om 09.00 uur noch om 10.00 uur zijn de overige – onbekende – gedaagden verschenen.
1.2. Tegen de niet verschenen gedaagden in beide zaken, die correct zijn opgeroepen, zal verstek worden verleend. De stelling van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] dat voor het dagvaarden van onbekende personen geen aanleiding was, nu zij de enige bewoners zijn van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] kan dit niet anders maken. Dit kan immers niet met zekerheid worden vastgesteld. Overigens waren er ook aanwijzingen voor het tegendeel, nu de Gemeente in het verleden [eiseres] heeft aangeschreven dat er meer mensen in de woningen wonen dan is toegestaan, volgens de verschenen gedaagden in het verleden ook andere mensen de woning hebben bewoond en de inschrijving in de Basisadministratie Persoonsgegevens kennelijk niet juist is, nu [gedaagde 3] staat ingeschreven op [nummer 1] , maar stelt te wonen op [nummer 2] .
1.3. Ter zitting is in beide zaken vonnis bepaald op heden.
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in beide zaken van het volgende uitgegaan.
2.1. [eiseres] is sinds 2009 eigenaresse van de woning, gelegen aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] en van de daarboven gelegen woning, gelegen aan de [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna tezamen: de woningen en hierna ieder apart respectievelijk: [nummer 1] en [nummer 2] ). De woningen verkeren in een slechte staat van onderhoud.
2.2. De woningen zijn door [eiseres] nooit aan iemand verhuurd of in gebruik gegeven. In 2009 dan wel 2010 zijn de woningen door personen in gebruik genomen. De woningen zijn op enig moment daarvoor of daarna doorgebroken. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] stellen dat zij hier sinds respectievelijk 2017, 2014 en 2015 wonen en meer specifiek [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op [nummer 1] en [gedaagde 3] op [nummer 2] . Allen staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen op het adres van [nummer 1] .
2.3. [eiseres] heeft de bewoners van de woningen de afgelopen jaren meermaals verzocht de woningen te verlaten. Aan dat verzoek hebben zij geen gehoor gegeven. Zij hebben [eiseres] verzocht om hen bepaalde informatie te verstrekken. Aan dat verzoek heeft [eiseres] geen gehoor gegeven.
2.4. Op 12 februari 2018 heeft vastgoedbedrijf [X] (hierna: [X] ) aan [eiseres] op haar verzoek schriftelijke offertes uitgebracht voor het renoveren van de woningen. Hierin worden globaal de te verrichten werkzaamheden beschreven en wordt het bedrag genoemd waarvoor die werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd alsmede de betalingswijze. [eiseres] heeft deze offertes voor akkoord ondertekend. De eigenaar van [X] is tevens de voorzitter van [eiseres] .
2.5. [X] heeft op 2 maart 2018 schriftelijk verklaard, samengevat, dat i) zij als aannemer de opdracht heeft gekregen om de panden [nummer 1] en [nummer 2] grondig te renoveren, welke opdracht zij heeft aanvaard, ii) vanwege de omvang van de werkzaamheden de panden leeg dienen te worden opgeleverd, iii) zodra de panden leeg zijn de renovatie direct zal starten en iv) er twee onderaannemers zijn ingeschakeld die ook direct kunnen beginnen als de panden leeg zijn. De genoemde onderaannemers hebben dit laatste ook schriftelijk verklaard op 27 februari 2018, waarbij zij melden dat de werkzaamheden respectievelijk bestaan uit metselen en stukadoren en schilderen en timmerwerk.
2.6. Op een laatste verzoek van [eiseres] aan de advocaten van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] op 2 maart 2018, met bijvoeging van de onder 2.4 en 2.5 genoemde stukken, om aan te geven of hun cliënten alsnog bereid zijn de woning vrijwillig te verlaten, hebben deze nadere informatie gevraagd over de bouwplannen en de offerte. Zij hebben de woningen niet verlaten.
3.1. [eiseres] vordert, zakelijk weergegeven:
In zaak 1:
- gedaagden te veroordelen [nummer 1] onmiddellijk na betekening van dit vonnis, dan wel binnen een termijn die de voorzieningenrechter redelijk acht, te verlaten en te ontruimen met het hunne en de hunnen en de woning ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen en de woning niet meer te betreden;
In zaak 2:
- gedaagden te veroordelen [nummer 2] onmiddellijk na betekening van dit vonnis, dan wel binnen een termijn die de voorzieningenrechter redelijk acht, te verlaten en te ontruimen met het hunne en de hunnen en de woning ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen en de woning niet meer te betreden;
In beide zaken
te bepalen dat dit vonnis binnen de termijn van een jaar, zoals genoemd in artikel 557a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich daar ten tijde van de tenuitvoerlegging bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.
3.2. Daartoe voert [eiseres] in beide zaken – samengevat – het volgende aan. De woningen maken onderdeel uit van een omvangrijke vastgoedportefeuille die in 2009 door [eiseres] is gekocht. De meeste woningen uit deze portefeuille verkeerden in slechte staat en het was ook enige tijd onduidelijk welke woningen waren verhuurd en welke leeg stonden. Nadat [eiseres] een en ander in kaart heeft gebracht, is zij begonnen met een grondig renovatie van alle woningen, indien nodig, zodat deze (weer) konden worden verhuurd. Tot op heden is dit goed verlopen. De reeds verhuurde woningen zijn als eerst aan de beurt gekomen. Thans zijn de woningen [nummer 1] en [nummer 2] aan de beurt. Gebleken is dat deze in een zodanig slechte staat verkeren dat deze niet verhuurbaar zijn in de huidige staat en dus eerst grondig gerenoveerd moeten worden alvorens deze te kunnen gaan verhuren. Daarbij moeten in ieder geval de in de dagvaarding genoemde werkzaamheden worden uitgevoerd, hetgeen ongeveer acht maanden zal duren. [eiseres] heeft hier reeds opdracht voor gegeven en de aannemer kan hiermee starten zodra de woningen leeg zijn. Dat laatste is noodzakelijk voor de geplande renovatie. Ondanks dat [eiseres] dit een en ander aan gedaagden heeft meegedeeld, weigeren zij de woningen te verlaten. Zij willen meer informatie over de bouwplannen, maar deze zijn voldoende duidelijk. [eiseres] heeft er recht op om weer te kunnen beschikken over haar eigendom. Haar belangen wegen zwaarder dan die van de gedaagden, die zonder recht of titel in de woning verblijven, inbreuk maken op de eigendomsrechten van [eiseres] en daarmee onrechtmatig jegens haar handelen. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde omdat zij de geplande renovatie nu niet kan uitvoeren, waardoor de financiële schade oploopt en zij financiële risico’s loopt.
3.3. De verschenen gedaagden voeren gemotiveerd verweer in zaak 1. [gedaagde 3] voert tevens gemotiveerd verweer in zaak 2. De gevoerde verweren zullen hierna, voor zover nodig, worden besproken.
4.1. Vooropgesteld wordt dat een ontruimingsvordering in kort geding slechts toewijsbaar is, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.2. De verschenen gedaagden hebben gemotiveerd betwist dat aan voormeld criterium is voldaan. Daarbij hebben zij zich op het standpunt gesteld dat, verkort weergegeven, de plannen van [eiseres] nog onvoldoende concreet zijn, de benodigde vergunningen ontbreken en een opzetje met de aannemer en onderaannemers niet kan worden uitgesloten. Zij hebben in hun toelichting aangegeven te betwijfelen of er op korte termijn wel een renovatie gaat plaatsvinden zoals door [eiseres] geschetst. De gepresenteerde plannen zijn volgens hen onvoldoende concreet en het is nog onduidelijk wanneer wat gaat gebeuren. Daarbij wijzen zij er onder meer op dat de woningen door de aannemer niet zijn bezichtigd, er geen bouwtekeningen zijn overgelegd en geen vergunningen zijn aangevraagd. Dit laatste zal volgens hen zonder meer nodig zijn, gelet op de slechte staat van onderhoud van de woningen en de voorgenomen renovatie die er kennelijk toe moet leiden dat de woningen in een duur segment kunnen worden verhuurd, zoals [eiseres] stelt van plan te zijn. Gedaagden acht het voorts onwaarschijnlijk dat een aannemer ieder moment kan beginnen, terwijl nog onduidelijk is wanneer dat zal zijn. Zij hechten weinig waarde aan de overgelegde verklaringen. Daarbij hebben zij mede acht geslagen op de omstandigheid dat beide rechtspersonen dezelfde bestuurder/eigenaar hebben en dat de panden waar de onderaannemers zijn gevestigd ook in eigendom zijn van die bestuurder.
4.3. Gelet op de navolgende overwegingen gaat de voorzieningenrechter voorbij aan dit verweer. [eiseres] heeft niet alleen de stukken overgelegd als vermeld onder 2.4 en 2.5 maar ter zitting ook een uitvoerige en gemotiveerde toelichting op haar renovatieplannen gegeven. Daarbij heeft zij op de eerste plaats het project toegelicht dat zij is aangegaan met de aankoop van de vastgoedportefeuille, waarbij stuk voor stuk diverse woningen zijn gerenoveerd. De woningen waar huurders in zaten, hadden hierbij de grootste prioriteit. Thans zijn volgens [eiseres] de woningen aan de beurt, waar gedaagden wonen. [eiseres] heeft voorts verduidelijkt hoe zij de renovatie van de woningen uit het project heeft aangepakt, hetgeen zij ook op die wijze bij de woningen zal doen, waar gedaagden wonen. [eiseres] heeft samengevat gesteld dat het niet perse noodzakelijk was om de woningen daarvoor te bezichtigen, nu door haar ervaringen en enkele bekende gegevens een goede inschatting kon worden gemaakt welke werkzaamheden in ieder geval moeten worden verricht. Kort gezegd zal de woning volledig moeten worden gestript en zullen daarna de muren strak worden gestuukt en de in de dagvaarding genoemde zaken nieuw worden aangelegd en geplaatst, waaronder elektra, leidingen, raamkozijnen, deurkozijnen, sanitair en keuken. [eiseres] heeft hierbij verklaard al geruime tijd samen te werken met de aannemer, die familie is van haar bestuurder en weet wat zij wenst, zodat afspraken niet zo uitgebreid en strikt op papier (behoeven te) worden gezet als bij een buitenstaander het geval zou zijn. Gelet op die omstandigheden behoefde er voorts geen strikte startdatum te worden afgesproken, maar kon geregeld worden dat direct met de werkzaamheden zal worden begonnen zodra de woningen leeg zijn.
4.4. Ter zitting heeft [X] , het bedrijf dat de renovatie zal uitvoeren, ook nog vragen beantwoord. De aanwezige aannemer, [de heer A] , heeft onder meer toegelicht welke werkzaamheden hij zal gaan verrichten, zijnde werkzaamheden die hij in het verleden ook al meermaals voor [eiseres] heeft verricht. Daarbij heeft hij verklaard dat voor de plannen zoals die er thans liggen er geen vergunningen behoeven te worden aangevraagd. Daarbij is hij onder meer ingegaan op de veronderstellingen van de verschenen gedaagden dat er constructieve aanpassingen zullen plaatsvinden en er een dakkapel zal worden geplaatst, hetgeen volgens hem niet het geval is. Voor het vervangen van raamkozijnen is volgens hem ook geen vergunning nodig indien bepaalde regels in acht worden genomen (zoals het hanteren van dezelfde indelingen en hetzelfde materiaal). Mocht tijdens de renovatie onverhoopt blijken dat er toch ergens vergunningen voor nodig zijn, dan kunnen deze direct worden aangevraagd. Dat behoeft weinig vertraging op te leveren aangezien het project een aanzienlijke periode in beslag zal nemen. Ook de stellingen van [eiseres] dat hij meteen aan de slag kan en zal gaan zodra de woning leeg is, heeft de aannemer bevestigd.
4.5. Aan de stelling van de verschenen gedaagden ter zitting dat van [eiseres] desondanks mag worden verwacht dat zij een vergunning(en)aanvraag in het geding brengt, wordt gezien het vorenstaande voorbij gegaan. Van een noodzaak voor het (voorafgaand aan het project) aanvragen van (een) vergunning(en) is immers niet dan wel onvoldoende gebleken, zodat ook onduidelijk is wat voor een aanvraag dat dan zou moeten zijn. De voorzieningenrechter begrijpt de verschenen gedaagden verder aldus dat er dan toch minst genomen een “masterplan” en bouwtekeningen zouden moeten worden getoond, waarin gedetailleerd wordt aangegeven wat voor renovatiewerkzaamheden gedaan moeten worden om de woning te kunnen verhuren in het duurdere segment, alvorens van hen kan worden verwacht dat zij de woningen verlaten. Ook dat kan echter niet van [eiseres] worden verlangd en is geen in deze te hanteren criterium. Het is het recht van [eiseres] om te bepalen hoe zij de renovatie gaat aanpakken. Dat zij daartoe een familielid inschakelt en dientengevolge op een andere en informelere wijze te werk gaat dan veelal het geval is indien er een onbekende derde wordt ingehuurd, is in dit geval een gegeven. [eiseres] behoeft dit niet op een formelere, uitgebreidere en tijdrovendere wijze te doen enkel om de krakers van haar woning op de door hen gewenste wijze te kunnen informeren.
4.6. Al het vorenstaande in aanmerking nemende, heeft [eiseres] naar het oordeel van de voorzieningenrechter haar renovatieplannen voldoende geconcretiseerd en voldoende aannemelijk gemaakt dat daarmee zal worden gestart zodra de woningen ontruimd zijn. Dat [eiseres] voornemens is de woningen wederom een lange periode leeg te laten staan, nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. De omstandigheid dat [eiseres] de afgelopen jaren kennelijk vaker aan de bewoners van de woningen heeft gevraagd om deze te verlaten gelet op haar renovatieplannen, waarna er desondanks jarenlang niets is gebeurd, maakt dit niet anders. Integendeel, destijds heeft [eiseres] er kennelijk voor gekozen om, gezien de weigerachtigheid van de bewoners, prioriteit aan andere zaken te geven en geen geding aanhangig te maken. Thans heeft zij dit wel gedaan, zodat aangenomen moet worden dat zij thans wel een aanvang wenst te nemen met de renovatie van de woningen. Aan het onder 4.1 genoemde criterium is dan ook voldaan.
4.7. Dat de verschenen gedaagden een zwaarwegend belang hebben bij behoud van de woningen als woonruimte, hebben zij voldoende aannemelijk gemaakt, maar dit kan niet tot afwijzing van het gevorderde leiden. Gesteld noch gebleken is immers dat, indien wel een spoedeisend belang aan de zijde van [eiseres] wordt aangenomen, voormeld belang van de verschenen gedaagden dient te prevaleren boven dat van [eiseres] om als eigenaar van de woning vrij daarover te kunnen beschikken. Integendeel, gedaagden hebben meermaals toegezegd bereid te zijn de woning te verlaten, indien sprake is van concrete renovatieplannen. De voorzieningenrechter acht dan ook zeer waarschijnlijkheid dat de ontruiming ook in een bodemprocedure zal worden toegewezen en zij acht het ook gerechtvaardigd om in dit geding daarop vooruit te lopen.
De voorzieningenrechter:
In zaak 1:
5.1. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;
5.2. veroordeelt gedaagden om de woning aan [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] binnen vier weken na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met het hunne en de hunnen en de woning ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen en de woning niet meer te betreden;
5.3. bepaalt dat dit vonnis binnen een termijn van een jaar ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich daar ten tijde van de tenuitvoerlegging bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
5.4. veroordeelt gedaagden sub 1, 2 en 4 hoofdelijk om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de kosten van dit geding aan [eiseres] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.547,60, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 626,-- aan griffierecht en € 105,60 aan dagvaardingskosten, voor wat betreft gedaagden sub 4 nog te vermeerderen met de advertentiekosten;
5.5. bepaalt dat de onder 5.3 vermelde gedaagden bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn;
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7. wijst af het meer of anders gevorderde.
In zaak 2:
5.8. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;
5.9. veroordeelt gedaagden, waaronder gedaagden sub 3 in zaak 1, om de woning aan [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] binnen vier weken na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met het hunne en de hunnen en de woning ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen en de woning niet meer te betreden;
5.10. bepaalt dat dit vonnis binnen een termijn van een jaar ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich daar ten tijde van de tenuitvoerlegging bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
5.11. veroordeelt gedaagden, waaronder gedaagde sub 3 in zaak 1, hoofdelijk om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de kosten van dit geding aan [eiseres] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.547,60, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 626,-- aan griffierecht en € 105,60 aan dagvaardingskosten, nog te vermeerderen met de advertentiekosten;
5.12. bepaalt dat gedaagden bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn;
5.13. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.14. wijst af het meer of anders gevorderde.
Deze vonnissen zijn gewezen door mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2018.
ts