ECLI:NL:RBARN:2011:BQ8630

Vonnis RECHTBANK ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer / rolnummer: 207432 / HA ZA 10-2146 Vonnis van 1 juni 2011 in de zaak van [eiser], wonende te [woonplaats], eiser, advocaat mr. E.H.M. Harbers te Nijmegen, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE BARNEVELD, zetelend te Barneveld, gedaagde, advocaat mr. P.L.G. Haccou te Arnhem. Partijen zullen hierna [eiser] en Gemeente genoemd worden. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 19 januari 2011, - het proces-verbaal van comparitie van 27 april 2011. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.1. [eiser] is woonachtig aan de [adres] te [woonplaats]. [eiser] exploiteert daar een agrarisch bedrijf, waartoe tevens de mogelijkheid tot “kamperen bij de boer” behoort. Ook is op het bedrijf van [eiser] een groepsaccommodatie aanwezig. Het agrarische bedrijf van [eiser] is mede gevestigd op het aan [eiser] in eigendom toebehorende perceel grond, [het perceel] (hierna: het perceel). 2.2. Bij besluit van 23 augustus 2006 is door de gemeenteraad van de Gemeente op grond van artikel 8 Wet voorkeursrecht gemeenten oud (hierna: Wvg oud) op het perceel een voorkeursrecht gevestigd, in het kader van het provinciaal en gemeentelijk beleid omtrent toekomstige woningbouwmogelijkheden. 2.3. De heer [ ]. [betrokkene], als rentmeester verbonden aan Landraad B.V. te Arnhem (hierna: [betrokkene]), heeft bij brief van 6 juni 2008 namens [eiser] het perceel aan de Gemeente te koop aangeboden (overeenkomstig artikel 10 Wvg oud). 2.4. Het College van Burgemeesters en Wethouders van de Gemeente (hierna: het College) heeft bij brief van 4 juli 2008 aan [eiser] bekend gemaakt in beginsel het perceel aan te willen kopen (een en ander overeenkomstig artikel 12 Wvg oud). Door de Gemeente is de heer [betrokkene 2], verbonden aan [betrokkene 2] Advies Rentmeesters (hierna: [betrokkene 2]), aangewezen om namens de Gemeente te onderhandelen omtrent de aankoop van het perceel. 2.5. Vervolgens zijn tussen partijen ([betrokkene] en [betrokkene 2]) onderhandelingen gevoerd. De onderhandelingen zagen niet enkel op de aankoop van het perceel door de Gemeente, maar ook onder andere op de beëindiging van het bedrijf van [eiser], de opheffing van de geurcontour van de milieuvergunning van [eiser], de herbestemming van de locatie van [eiser] (waartoe onder andere het perceel behoort) en de aankoop van bouwkavels door [eiser]. 2.6. In een memo van de Gemeente van 16 oktober 2008 is geschreven: “(…)Voor het verwerven van de grond (kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G, nummer 2666) ten behoeve van woningbouw (zoekgebied [woonplaats]-Zuid) is het noodzakelijk dat de geurcontour van de milieuvergunning opgeheven wordt. Dit zal inhouden dat het agrarische bedrijf aan de [adres] beëindigd zal moeten worden (herbestemmen).(…)” 2.7. [betrokkene 2] heeft op 4 december 2008 aan [betrokkene] geschreven: “Zoals ik u op 25 november jl. telefonisch heb aangekondigd heeft er op 2 december jl. een overleg plaatsgehad met de afdelingen RO en Milieu van de gemeente Barneveld inzake de kwestie [eiser] [adres] te [woonplaats]. Naar aanleiding van dit overleg kan ik u het volgende meedelen: • De gemeente zal de procedure op starten op basis van de stukken die door u op 30 mei 2008 zijn ingediend. • De gemeente wil graag de eigendom verwerven van het perceel kad. bek. Gem. [woonplaats], sectie G, nummer 2666, groot 21.40.90 hectare. • Uitgangspunt de heer [eiser] stopt rond zijn 65e (2015) met de agrarische exploitatie van zijn bedrijf. • Bij bedrijfsbeëindiging (2015) krijgt de heer [eiser] 3 bouwkavels op zijn perceel buiten het plangebied [woonplaats]-zuid, of de twee bouwkavels en omvorming van de inwoonsituatie naar afzonderlijke woning. • Voortzetten huidige bedrijfsactiviteiten tot 2015 waarbij de caravanstalling ook tot 2015 voortgezet kan worden. • Na bedrijfsbeëindiging verkoopt [eiser] het resterende gedeelte van het perceel kad. bek. gem. [woonplaats], sectie G, nummer 2673 ook aan de gemeente Barneveld. Gaarne verneem ik of op basis van bovenstaand voorstel de onderhandelingen kunnen worden voortgezet.” 2.8. [betrokkene] heeft op 20 januari 2009 aan [eiser] geschreven: “De gemeente heeft haar eerdere voorstel bijgesteld. Verder is de invulling van het huisperceel nog onduidelijk. Ook is onduidelijk wat de gemeente met de resterende grond van het huisperceel wil. De heer [betrokkene 2] heeft het volgende voorgesteld: • Verkoop van 2.40.90 ha. binnen het WVG-gebied voor € 50,- p/m² plus één bouwkavel binnen het Wvg-gebied; • Voortgezet gebruik van het perceel voor tenminste 5 jaar om niet; • Huidige bedrijfswoning bestemmen tot een burgerwoning plus toekenning van twee bouwkavels; • Voortzetting van de agrarische activiteiten tot 2015 inclusief caravanstalling; • Nadere invulling van het resterende huisperceel. Ten aanzien van de nadere invulling van het resterende huisperceel heb ik aangegeven dat jullie na beëindiging van het agrarische bedrijf graag een recreatieve bestemming op het perceel wensen. Hij zal dit nogmaals met de gemeente bespreken. Ik stel voor zodra ik een reactie van de gemeente heb, het voorstel met jullie te bespreken.(…)” 2.9. [betrokkene 2] heeft op 10 maart 2009 aan [betrokkene] geschreven: “Hierbij het standpunt van de gemeente: • Aankoop van het perceel gelegen in het plangebied [woonplaats]-Zuid tegen 45 euro (gelegen op lagere prijzen in [woonplaats] en langere looptijd plangebied tov bijv. Barneveld-Noord). • Op termijn (ca 2015) functiewijziging naar wonen, waarbij [eiser] een tweetal woningen op zijn huidige bouwblok krijgt. • Na beëindigen van agrarisch bedrijf krijgt [eiser] tevens een bouwkavel in het plangebied [woonplaats]-Zuid (de oppervlakte is omgekeerd evenredig met de koopsom van het perceel). • Tot het moment van functiewijziging is de gemeente bereid de toverformule toe te passen, zodat [eiser] agrarische opstallen kan inzetten als caravanstalling. • Tot het moment van functiewijziging houdt [eiser] (kleinschalige) agrarische activiteiten om zijn minicamping te legitimeren. • Een recreatiebedrijf (afgezien van bed and breakfast oid) behoort in definitieve vorm niet tot de mogelijkheden op deze locatie (…) Ik zie met belangstelling je berichten tegemoet.” 2.10. [betrokkene 2] heeft op 8 mei 2009 aan [betrokkene] geschreven: “In vervolg op ons overleg van 9 april jl. heb ik namens de heer [eiser] gedane voorstellen voorgelegd aan de gemeente. Het voorstel van de heer [eiser] kan als volgt worden samengevat: 1. Voortzetten huidige bedrijfsvoering, intensief agrarisch bedrijf met minicamping tot 2015. 2. In 2015 omschakelen naar extensief agrarisch bedrijf, zodat geurcontour niet over [woonplaats]-zuid komt te liggen. 3. Na 2015 recreatieve functie behouden, Extensief agrarisch bedrijf is legitimatie. 4. Met behulp toverformule caravanstalling behouden, ook na 2015. 5. Geen functie wijziging naar wonen, drie bouwkavels in plangebied [woonplaats]-zuid. De reactie van de gemeente is als volgt: Algemeen m.b.t. geur; in 2010/2011 zal het Besluit landbouwactiviteit in werking treden. Hierdoor kan niet uitgesloten worden dat alsnog een melding gedaan wordt op grond van dit besluit, immers de agrarische bestemming blijft op het perceel rusten, waardoor in toekomst een contour ontstaat die de woningbouw frustreert. Hietrvoro dient een afdoende regeling getroffen te worden. Met in achtname van het bovenstaand hierbij de reactie het voorstel, voor de goede orde wordt de gelijke nummer gebruikt: 1. gemeente is bereid hieraan medewerking te verlenen. 2. gemeente is bereid hieraan medewerking te verlenen. 3. gemeente is bereid hieraan medewerking te verlenen. 4. gemeente is bereid hieraan medewerking te verlenen. 5. Verkoop van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G, nummer 2666, groot 2.40.90 ha aan de gemeente tegen een koopprijs van €45,00/m², waarbij [eiser] in het plangebied één bouwkavel krijgt van circa 500 m² voor de bouw van een vrijstaande woning. Gaarne verneem ik of uw cliënt kan instemmen met het voorstel van de gemeente.” 2.11. [betrokkene] heeft op 23 juli 2009 aan [betrokkene 2] geschreven: “In heb het voorstel van de gemeente met cliënt besproken. Naast de punten waarover akkoord bestaat, kan ik over de overige punten het volgende berichten: • Cliënt gaat akkoord met een prijs van € 45,- p/m2; • Cliënt houdt vast aan twee bouwkavels. Wel is hij bereid de oppervlakte van 700m² per kavel te verkleinen naar 500 m². Cliënt wil de mogelijkheid hebben om eerder over de kavels te kunnen beschikken. Indien op dat moment nog niet aan de [adres] kan worden gebouwd, dienen de kavels op verzoek van cliënt, zodra [woonplaats]-Zuid wordt ontwikkeld, elders in plangebied beschikbaar te worden gesteld; • Cliënt wil toestemming krijgen de aanpandige schuur verbouwen tot woonruimte/aanleunwoning; • Cliënt wil de mogelijkheid krijgen, zolang de ontwikkeling van [woonplaats]-Zuid niet wordt belemmerd, om ook na 2015 te mogen omschakelen naar een extensief bedrijf. Graag verneem ik of de gemeente hiermee kan instemmen.” 2.12. [betrokkene 2] heeft op 23 juli 2009 aan [betrokkene] geschreven: “In verband met vakanties van de behandelende ambtenaren en de wethouder zal pas over enkele weken een reactie van de gemeente te verwachten zijn.” 2.13. Vervolgens zijn conceptovereenkomsten opgesteld met betrekking tot 1) de aankoop van de Gemeente van het perceel en 2) de aankoop van twee bouwkavels door [eiser] (hierna: conceptovereenkomsten). In de conceptovereenkomst van 12 maart 2010 betreffende de aankoop van de Gemeente van het perceel is in artikel 12 opgenomen: “De notariële akte van eigendomsoverdracht zal binnen 3 maanden nadat het college van Burgemeester en wethouders deze overeenkomst hebben goedgekeurd gepasseerd worden, doch uiterlijk 29 april 2010, ten overstaan van een door koper aan te wijzen notaris.” En in artikel 36: “Deze overeenkomst wordt gesloten onder voorbehoud van goedkeuring door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Barneveld.” 2.14. In de conceptovereenkomst van 12 maart 2010 betreffende de aankoop door [eiser] van twee bouwkavels is in artikel 17 opgenomen: “Deze overeenkomst wordt gesloten onder voorbehoud van goedkeuring door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Barneveld.” En in artikel 18: “Indien onderhavige overeenkomst dan wel de overeenkomst waarbij koper het perceel met een oppervlakte van circa 2.40.90 hectare gelegen aan de [adres] te [woonplaats] aan de gemeente verkoopt niet worden goedgekeurd door het college van Burgemeester en Wethouders kan koper zonder rechtelijke tussenkomst beide overeenkomsten ontbinden.” De in artikel 36 en artikel 17 van de conceptovereenkomsten opgenomen voorbehouden worden hierna in enkelvoud aangeduid als goedkeuringsvoorbehoud. 2.15. [betrokkene 2] heeft op 22 februari 2010 aan [betrokkene] geschreven: “Hierbij de naar aanleiding van jou opmerkingen en die van de gemeente gewijzigde overeenkomsten. Koopovereenkomst: • Zodanig aangepast dat zowel de juridische als feitelijke levering en de betaling van de koopsom uiterlijk 30 april 2010 plaats vinden, betreft de artikelen 8, 11 en 12. • Na passeren van de akte van eigendomsoverdracht wordt het perceel in geliberaliseerde pacht uitgegeven aan J. [eiser] tot 31 december 2015 of als de gronden dan nog niet nodig zijn langer van jaar tot jaar betreft artikel 28. • De artikel 28 tot en met 34 zijn op een ander wijze geredigeerd. Overeenkomst kavels: • Toegevoegd zijn de rechtsopvolgers van [eiser]. • Circa is vervangen door minimaal. • Verrekening over- ondermaat is opgenomen. • Opmerkingen met betrekking tot de levering zijn niet verwerkt, er dient voorkomen te worden dat er sprake is van een ruiltransactie. Levering zal plaatsvinden na vaststelling stedenbouwkundigplan. • De opmerking met betrekking tot stagnatie is planontwikkeling is niet helemaal meegenomen. Stagnatie moet gedefinieerd worden, ik heb opgenomen als er na 31 december 2015 nog geen zicht is op realisatie partijen met elkaar in overleg zullen treden. Levering op eerste verzoek van koper moet ook in de tijd gezet worden en kan niet zomaar opgenomen worden, dit zou betekenen dat [eiser] morgen een verzoek in kan dienen. Bouwkavels zijn echt afhankelijk van de ontwikkeling van [woonplaats] zuid. • Koppeling tussen verkoop landbouwgrond en koopbouwkavels wordt niet in de overeenkomst gemaakt. Ik vertrouw erop je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en verneem graag of de heer [eiser] kan instemmen met de inhoud van bijgaande overeenkomsten.” 2.16. [betrokkene] heeft op 15 maart 2010 aan [betrokkene 2] geschreven: “Ik heb ten aanzien de koopovereenkomst geen opmerkingen meer, behoudens een aanpassing van de laatste zin van punt 34, ingeval de gemeente niet akkoord gaat met het bijgevoegde bouwplan. Onze opmerkingen inzake overeenkomst heb je volgens mij niet uitgewerkt. Ik heb dezelfde ontvangen als de vorige keer. Ten aanzien van de overeenkomst heb ik de volgende opmerkingen: • Pag. 1: de koopsom is V.O.N. i.p.v. kosten koper; • Pag. 2. punt 3: laatste zin, koper vervangen door verkoper. De kosten komen voor rekening van verkoper; • Pag. 2. punt 4: idem aanpassing punt 3; • Pag. 2. punt 6: van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G, nummer 2666; • Pag. 2. punt 8: als volgt aanpassen: De juridische levering zal plaatsvinden twee maanden na vaststelling van het stedenbouwkundig plan, waarin partijen de ligging van de kavels hebben vastgesteld. Ingeval de kavels niet in [woonplaats]-Zuid komen te liggen, vindt de juridische levering plaats twee maanden nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over ligging van de kavels elders in de gemeente Barneveld. De verkoper verplicht zich in dat laatste geval uiterlijk voor 1 januari 2017 koper voldoende kavels te hebben aangeboden waaruit koper kan kiezen; • Pag. 3 punt 17: Welke garantie krijgt koper dat het college beide overeenkomst zal goedkeuren. Formeel kan het college de aankoop goedkeuren en deze overeenkomst niet goedkeuren. Cliënt wil een garantie dat dit niet zal gebeuren. Tot zover mijn opmerkingen. Ik ontvang graag een aangepaste overeenkomst retour en een verklaring dat het college deze overeenkomst zal goedkeuren.” 2.17. [betrokkene] heeft op 16 maart 2010 aan [betrokkene 2] geschreven: “Ik heb nog vier opmerkingen ten aanzien van de overeenkomst. Het zijn de volgende: • Pag. 2 punt 2: in de een na laatste zin het woordje is na “zicht” tussenvoegen; • Pag. 2. punt 3: laatste zin, koper vervangen door verkoper; • Pag. 2. punt 6: als volgt aanpassen: Koper zal de koopprijs bij het ondertekenen van de notariële akte van levering van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G, nummer 2666 voldoen; • Pag. 2. punt 8: als volgt aanpassen: De juridische levering zal plaatsvinden twee maanden na vaststelling van het stedenbouwkundig plan, waarin partijen de ligging van de kavels hebben vastgesteld. Ingeval de kavels niet in [woonplaats]-Zuid komen te liggen, vindt de juridische levering plaats twee maanden nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over ligging van de kavels elders in de gemeente Barneveld. De verkoper verplicht zich in het laatste geval uiterlijk voor 1 januari 2017 koper voldoende kavels te hebben aangeboden waaruit koper kan kiezen. Ik ontvang graag een aangepaste overeenkomst.” 2.18. [betrokkene 2] heeft op 16 maart 2010 aan [betrokkene] geschreven: “Ik zal de wijzigingen doorvoeren. Zodra ik bericht van de gemeente heb neem ik contact op.” 2.19. [betrokkene] heeft op 6 april 2010 aan [betrokkene 2] geschreven: “Ik ben benieuwd of er meer duidelijkheid is ten aanzien van de bouwplannen van de familie [eiser]. 4.1. [eiser] heeft aan zijn vordering primair ten grondslag gelegd dat tussen partijen overeenstemming is bereikt, omdat door [betrokkene 2] gedurende de onderhandelingen teruggekoppeld is met het College en dat de Gemeente dus geen beroep meer toekomt op het goedkeuringsvoorbehoud. De Gemeente is dan ook, ondanks het ontbreken van goedkeuring door het College, gebonden aan de overeenkomsten, aldus [eiser]. De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat een collegebesluit ontbreekt en dat dus geen sprake is van enige overeenkomst waaraan de Gemeente gebonden is. Gezien deze standpunten van partijen betreft de kern van het geschil de vraag of het de Gemeente nog vrij stond -gezien de stand van onderhandelingen tussen de vertegenwoordigers van beide partijen- een beroep te doen op het in de conceptovereenkomsten opgenomen goedkeuringsvoorbehoud en of de Gemeente ondanks het ontbreken van deze goedkeuring toch gebonden is aan de conceptovereenkomsten. 4.2. De maatstaven die in de rechtspraak betreffende de precontractuele fase zijn ontwikkeld ter beantwoording van de vraag wanneer het afbreken van onderhandelingen jegens de wederpartij onaanvaardbaar is, zijn van overeenkomstige toepassing op de situatie waarin partijen onderhandelen over een overeenkomst die nog door een orgaan van één van partijen moet worden goedgekeurd (HR 24 maart 1995, NJ 1997, 569). Dit houdt aldus in dat een partij in beginsel vrij is een beroep te doen op het goedkeuringsvoorbehoud en dus niet gebonden is aan de overeenkomst, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de andere partij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Voorts geldt dat bij het oordeel dat het goedkeuringsvoorbehoud ondanks het uitblijven van goedkeuring toch vervuld is, terughoudendheid op zijn plaats is. De ratio van de voorwaarde is immers dat het desbetreffende orgaan de overeenkomst zelfstandig moet kunnen beoordelen en aan die ratio zou tekort worden gedaan wanneer de contractspartij ondanks een negatief oordeel van het orgaan dat de overeenkomst moet goedkeuren toch aan de overeenkomst gebonden zou zijn (vgl. Hof Leeuwarden 25 mei 2010, LJN BM 6783). 4.3. Allereerst is in het kader van de hierboven in r.o. 4.2 omschreven maatstaf van belang dat het in deze zaak gaat om een wettelijk vastgelegde bevoegdheidsverdeling. Artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten. [betrokkene] die namens [eiser] als deskundige de onderhandelingen met de Gemeente voerde moet geacht worden van deze bevoegdheidsverdeling op de hoogte te zijn. In de conceptovereenkomsten is deze bevoegdheid van het college bovendien in de vorm van een goedkeuringsvoorbehoud geïncorporeerd. Dat [eiser], althans zijn vertegenwoordiger [betrokkene], ook bekend was met dit voorbehoud en zich de strekking daarvan realiseerde blijkt uit de e-mail van 15 maart 2010 (r.o. 2.16). 4.4. Vervolgens dient de vraag zich aan of het beroep van de Gemeente op het voorbehoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eiser] heeft in dit kader allereerst aangevoerd dat hij op basis van het wettelijke voorkeursrecht gehouden was te onderhandelen met de Gemeente en de Gemeente heeft aangegeven bereid te zijn het perceel aan te kopen en dat om die reden het de Gemeente niet vrij stond een beroep te doen op het goedkeuringsvoorbehoud. Dit betoog faalt. Dat tussen partijen is onderhandeld op basis van het door de Gemeente gevestigde voorkeursrecht maakt niet dat het College in een later stadium haar goedkeuring aan een naar aanleiding van dit voorkeursrecht vastgestelde overeenkomst niet kan onthouden. Het College dient immers bij ieder te nemen besluit het belang van de Gemeente te dienen, zoals dat op dat moment aanwezig is. Niet uit te sluiten is dat dat belang op het moment van het besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht anders is dan op het moment van het besluiten tot privaatrechtelijke koopovereenkomsten. Hetgeen de Gemeente in dat kader heeft aangevoerd (beleidswijziging in verband met gewijzigde economische omstandigheden) is door [eiser] onvoldoende gemotiveerd betwist. Hierbij is bovendien van belang dat de Gemeente heeft aangeboden de kosten te vergoeden die [eiser] tot dat moment had gemaakt. Bovendien is nog van belang dat het [eiser] vrijstond het perceel aan derden aan te bieden, nadat het College haar goedkeuring had onthouden. 4.5. [eiser] heeft voorts gesteld dat [betrokkene 2] zowel tijdens de onderhandelingsfase als tijdens het opstellen van de conceptovereenkomsten heeft teruggekoppeld met het College. Ook dit betoog faalt. Uit de tussen partijen gevoerde en in r.o. 2.7 tot en met r.o. 2.10 weergegeven correspondentie is niet gebleken dat [betrokkene 2] tijdens de onderhandelingen heeft afgestemd met het College. Weliswaar heeft [betrokkene 2] gedurende de onderhandelingen overleg gevoerd binnen de Gemeente, maar van enige toezegging of gedraging waaruit instemming van het College kan worden afgeleid is niet gebleken. Zulks kan ook niet (impliciet) worden afgeleid uit de e-mail van 23 juli 2009 (r.o. 2.12). [eiser] mocht er dan ook in de hierboven weergegeven omstandigheden niet op vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen, nu het College een en ander nog zou moeten goedkeuren. Mr. Harbers heeft ter zitting nog verklaard dat wethouder [Z] tijdens het gesprek op 15 juni 2010 heeft aangegeven dat de al getekende overeenkomsten zouden worden nagekomen, ook al stond in die overeenkomsten een goedkeuringsvoorbehoud opgenomen. [eiser] heeft daaruit af (mogen) leiden dat het met zijn zaak ook wel goed zou komen, aldus mr. Harbers. De rechtbank oordeelt als volgt. De conceptovereenkomsten van [eiser] waren, anders dan in het voorbeeld van [Z], nu juist nog niet ondertekend, zodat [eiser] er in die gegeven omstandigheden niet op mocht vertrouwen dat, ondanks het goedkeuringsvoorbehoud, een overeenkomst tot stand was gekomen. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is dan bovendien ook geen sprake, zoals [eiser] heeft betoogd, nu van gelijke gevallen geen sprake is. Hierbij is van belang dat het College vrij moet zijn overeenkomsten al dan niet goed te keuren, daarbij rekening houdend met niet alleen het belang van de verkopende partij ([eiser]) maar ook met het algemene gemeentelijke belang. 4.6. [eiser] heeft voorts nog gesteld dat het doorgaan van de plannen van de Gemeente nooit een voorwaarde in de onderhandelingen is geweest, en dat in de conceptovereenkomst betreffende de aankoop van twee bouwkavels door [eiser] in artikel 2 een voorziening is opgenomen als het plan [woonplaats]-zuid niet zou doorgaan. Om deze reden mag het College haar goedkeuring aan de overeenkomsten niet onthouden, zo begrijpt de rechtbank deze redenering van [eiser]. Ook dit gaat niet op. Deze bepaling voorziet immers in een oplossing voor het geval na 2015 zou blijken dat het plan [woonplaats]-zuid niet door zou gaan. Het College heeft echter thans haar goedkeuring onthouden omdat in 2009, voor het aangaan van de overeenkomsten, al duidelijk werd dat het plan [woonplaats]-zuid (voorlopig) niet door zou gaan. 4.7. Bij deze stand van zaken is in het kader van de in de rechtspraak ontwikkelde strenge tot terughoudendheid nopende maatstaf de rechtbank van oordeel dat het de Gemeente vrijstond een beroep te doen op het goedkeuringsvoorbehoud en dat de gemeente dan ook niet gebonden is aan de conceptovereenkomsten. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat het beroep van [eiser] in dit kader op het arrest HR 25 juni 2010, NJ 2010, 371 (Provincie Gelderland/Vitesse) niet op gaat. In die zaak waren immers door gedeputeerden van het College van Gedeputeerde Staten toezeggingen gedaan, van welke toezeggingen in onderhavige zaak geen sprake is, althans een en ander is gesteld noch gebleken. 4.8. [eiser] heeft aan zijn vordering subsidiair ten grondslag gelegd dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door niet mee te werken aan de uitvoering van de overeenkomsten. Op grond van artikel 6:103 BW vordert [eiser] een andere vorm van schadevergoeding dan de betaling van een geldsom; [eiser] vordert dat de gemeente alsnog gehouden is om mee te werken aan de uitvoering van de overeenkomsten. 4.9. De zorgvuldigheidsnorm waarnaar artikel 6:162 BW verwijst krijgt door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur voor de overheid een specifieke invulling. [eiser] heeft onvoldoende gesteld op welke wijze de Gemeente deze beginselen zou hebben geschonden, zodat de rechtbank daaraan voorbij zal gaan. Voorzover aan het onrechtmatig handelen (mede) ten grondslag ligt dat de Gemeente ten onrechte een beroep heeft gedaan op het goedkeuringsvoorbehoud verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hierboven in de rechtsoverwegingen r.o. 4.1 tot en met 4.7. heeft overwogen. 4.10. [eiser] heeft in dit kader voorts een beroep gedaan op -wat neerkomt op- analoge toepassing van artikel 27 Wvg (oud): de Gemeente handelt onrechtmatig jegens [eiser] door geen uitvoering te geven aan de gemaakte afspraken gelet op de verplichte onderhandelingen die [eiser] de afgelopen jaren met de gemeente heeft gevoerd en gelet op de bijzondere persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [eiser]. 4.11. De rechtbank is met partijen van oordeel dat er geen ruimte is voor rechtstreekse toepassing van artikel 27 Wvg (oud) nu geen van de twee situaties, genoemd in artikel 27 lid 2 Wvg (oud) zich heeft voorgedaan. Dat in de onderhavige situatie tussen partijen over meer is onderhandeld dan enkel het perceel waarop het voorkeursrecht rustte maakt niet, zoals de Gemeente heeft betoogd, dat van analoge toepassing in het geheel geen sprake kan zijn. De rechtbank dient zich derhalve een oordeel te vormen of het redelijk is dat een verkoop aan de Gemeente, gezien de bijzondere persoonlijke omstandigheden die terzake van belang kunnen zijn, achterwege zou blijven. Het dient te gaan om klemmende persoonlijke omstandigheden die nopen tot aankoop door de gemeente. [eiser] heeft in dit kader allereerst aangedragen dat een ingezakte markt aan de koperskant vanwege het heersende voorkeursrechtregime een bijzondere omstandigheid is. Blijkens de parlementaire geschiedenis kan deze omstandigheid inderdaad gerekend worden tot persoonlijke omstandigheden. De enkele algemene omstandigheid dat een kopersmarkt inzakt door het vestigen van een voorkeursrecht kan op zichzelf echter niet tot een koopplicht voor de Gemeente leiden, dan wel naar analogie van artikel 27 Wvg (oud) tot het oordeel dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser] heeft gesteld, noch is gebleken, dat hij het perceel in het verleden te koop heeft aangeboden en dat de kopersmarkt voor het perceel door het gevestigde voorkeursrecht nadien is ingezakt. De gestelde financiële omstandigheden, mede in verband met de leeftijd van [eiser], zijn voorts niet onderbouwd zodat de rechtbank ook daaraan voorbij zal gaan. De omstandigheden die [eiser] in het kader van bijzondere persoonlijke omstandigheden voorts heeft aangedragen kunnen noch ieder voor zich, noch tezamen als zodanig worden gekwalificeerd. Hierbij is van belang dat tussen partijen over meer is onderhandeld (waarbij in het midden kan blijven op wiens initiatief dit is gebeurd), dan enkel het perceel waarop het voorkeursrecht rustte, en het [eiser] vrijstond daarover met derden te onderhandelen. 4.12. De rechtbank komt de slotsom, nu geen sprake is van onrechtmatig handelen door de Gemeente, dat ook de subsidiaire grondslag van [eiser] niet tot toewijzing van de vordering kan leiden. 4.13. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Barneveld worden begroot op: - griffierecht 560,00 - salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00) Totaal € 1.464,00 De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Barneveld tot op heden begroot op € 1.464,00, 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2011. Coll.: AB