ECLI:NL:RBARN:2010:BN1612

vonnis RECHTBANK ARNHEM Sector kanton Locatie Nijmegen zaakgegevens 600809 \ CV EXPL 09-1664 \ 282fh uitspraak van 4 juni 2010 vonnis in de zaak van [huurder] wonende te [woonplaats] eisende partij gemachtigde mr. S.T.W. Verhaagh toevoegingsnummer [nummer] tegen de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Woningbouwstichting "De Gemeenschap" gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen gedaagde partij gemachtigde mr. W.J.B.M. Alkemade Partijen worden hierna [huurder] en De Gemeenschap genoemd. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 9 februari 2009 met producties; - de conclusie van antwoord met producties; - de conclusie van repliek; - de conclusie van dupliek met producties; - de akte na dupliek van [huurder]. 2.1. [huurder] huurt sinds 1 maart 1988 van De Gemeenschap en haar rechtsvoorgangers een woning aan het adres [adres] (verder ook te noemen: de woning, of: het gehuurde). 2.2. Bij brief van 9 april 2008 heeft De Gemeenschap [huurder] voorgesteld de kale huurprijs voor de woning met € 7,08 (1,6%) per maand te verhogen tot € 450,93 per maand. In de brief wordt gewezen op de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging en dat als De Gemeenschap het niet eens is met het bezwaar, dit zal worden voorgelegd aan de huurcommissie. Daarbij is nog vermeld, voor zover hier van belang: “Onderhoudsgebreken zijn geen geldige reden om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing. Als er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken, kunt u de Huurcommissie vragen de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege onderhoudskosten. Van deze procedure kunt u het hele jaar door gebruik maken.” 2.3. In de keuken van de woning heeft zich lekkage voorgedaan als gevolg van een gebrek in de waterleiding. De Gemeenschap heeft herstelwerk uitgevoerd, bestaande in het openbreken van de muur, het omleggen van de waterleiding en het herstellen van de muur, het tegelwerk en het schilderwerk. 2.4. [huurder] heeft zich bij brief van 10 augustus 2008 gewend tot de Klachtencommissie Woningcorporaties te Nijmegen (verder: de Klachtencommissie) naar aanleiding van de manier waarop De Gemeenschap een vochtprobleem in de keuken van haar woning heeft aangepakt, dat was ontstaan door een lek in de waterleiding in de muur. Na een beschrijving van het probleem en de door De Gemeenschap genomen maatregelen schrijft [huurder] onder meer: “Hierbij werd zwaar materieel ingezet en werd een groot stuk van de waterleiding blootgelegd (ong. 2m), waarbij veel loodstof (de gasleiding die vóór de waterleiding ligt, is met oude loodmenie bedekt) in de keuken vrijkwam. (…) Of de oorzaak van deze lekkage daarmee is weggenomen blijft voorlopig nog duister omdat er nog zoveel vocht in de muur zit (ook achter het een paar dagen daarna herstelde tegelwerk) dat er eerst uit moet Op de muren bovenaan de keldertrap waren inmiddels ook grote vocht- en schinmelplekken ontstaan. Hiervoor heb ik een bouwkachel te leen gekregen, die echter een hoop stof veroorzaakte. Voor de keukenkraan, die nu naar voren geplaatst moest worden, zijn ze wel 4 maal moeten terugkomen.vanwege problemen. Pas als de boel is opgedroogd kan de muur hersteld worden, de (nieuw te bestellen) keukenkast en afzuigkap worden opgehangen en de koelkast en andere spullen op zijn plaats worden teruggezet. Als alles vanaf nu meezit, dan heb ik ongeveer een jaar in deze ellende gezeten. (…) Ook vallen ze me lastig met brieven over het gangpad, waar overigens niets mis mee was en is, met allerlei dreigingen tot sancties. Mijn herhaalde verzoek (al 20 jaar lang) om de geluidsoverlast in de woning van vooral verkeer (ik zit in een echohoek, het is een hoekhuis, de huizen zijn slecht en goedkoop gebouwd en de ventilatieroosters werken als microfoons) te helpen reduceren is tot nu toe telkens genegeerd. Mijn laatste brief aan de directeur met de "smeekbede" tot het plaatsen van suskasten, waarbij ik zelfs aangaf akkoord te gaan met een eventuele huurverhoging, Is nog steeds niet beantwoord.(zie bijlage). Niet alleen kan ik de keuken niet fatsoenlijk gebruiken, kan ik mijn spullen niet kwijt en heb ik een hoop overlast meegemaakt, ik ben met dit gedoe ook veel tijd kwijtgeraakt, heb mijn dochter ettelijke keren moeten uitbesteden en ben aan veel stress onderhevig geweest. Last but not least wil ik de gezondheidsschade noemen die mijn dochter en ik opgelopen hebben als gevolg van de hoge vochtigheid en de schimmellucht, die nu al zolang aanhoudt. (dit is trouwens niet de eerste keer; zie bijlage). Mijn dochter heeft in dit huis al astma ontwikkeld en is dus extra gevoelig hiervoor. Bovendien is deze vieze lucht (ook al heb ik telkens als ik thuis ben de achterdeur open staan) letterlijk misselijkmakend Ik voel me steeds zieker, heb regelmatig hoofdpijn en hoest veel meer.(voorheen alleen bij verkoudheid), heb last van hartkloppingen, geen eetlust meer en ben aan het einde van mijn Latijn. Op de muren vormt zich telkens nieuw loszittend wit spul dat omlaagdwarrelt en daar moet ik dan onze maaltijden bereiden. Uit dit alles moge duidelijk zijn dat ik deze situatie en gang van zaken onacceptabel vind en daarom eis ik een schadevergoeding /smartegeld van woningbouwvereniging De Gemeenschap. Als ik meteen naar de huurcommisie was gegaan dan had ik al 30% huurvermindering (zo ernstig wordt lekkage genomen) kunnen krijgen tot het probleem opgelost was. Dan had het waarschijnlijk allemaal niet zo lang geduurd. Nu is er door het lange tijdsbestek veel stress en gezondheidsschade ontstaan en een onacceptabele situatie.” 2.6. De Gemeenschap reageert bij brief van 18 september 2008 aan de Klachtencommissie op de klacht van [huurder] met haar zienswijze op het probleem en de oplossing ervan. De Gemeenschap schrijft: “Lekkage aan de waterleiding is niet gevonden en uiteindelijk is er besloten om een alternatieve waterleiding te leggen vanaf de watermeter naar de keuken. Dit alles is voor de bouwvakvakantie uitgevoerd en tevens is het stuc- en tegelwerk hersteld. Mevrouw [huurder] zou aangeven wanneer we het texwerk kunnen herstellen, nu medio september hebben we nog niets vernomen van mevrouw [huurder]. (…) We hebben de aannemer opdracht gegeven, om de gasleiding in te pakken omdat deze is voorzien van loodmenie en mevouw [huurder] bevreesd is dat ze als gevolg hiervan loodvergiftiging zou kunnen oplopen. (…) Wbs. "De Gemeenschap" is nog steeds bereid in overleg met mevrouw [huurder] de gerepareerde keukenwand te voorzien van nieuw texwerk. Het initiatief voor een dergelijke actie ligt evenwel bij mevrouw [huurder] om daartoe een afspraak met ons te maken.” 2.7. De klachtencommissie overweegt naar aanleiding van de correspondentie tussen partijen en hun mondelinge toelichting in haar vergadering van 20 oktober 2008 onder meer: “c. Wat betreft de lekkage in de keuken overweegt de commissie als volgt. Zij stelt vast dat de muur in de keuken tussen februari en juli 2008 open is geweest. De commissie acht dit voor een dergelijke reparatie een te lange periode.” 2.8. Op basis van een en ander besluit de Klachtencommissie op 14 december 2008 om De Gemeenschap als volgt te adviseren, waarna zij dit advies op 24 december 2008 schriftelijk aan partijen uitbrengt: “De Klachtencommissie acht de klacht van mevrouw [huurder] over de duur van de reparatie van de lekkage gegrond. De commissie acht het ongemak echter niet dusdanig dat zij aanleiding ziet tot het geven van een schadevergoeding. De commissie adviseert de woningcorporatie om het texen van de keuken met voldoende ventilatie en het verwarmingselement binnen twee weken na de verzendingsdatum van dit advies verzorgd te hebben.” 2.9. Bij brief van 22 mei 2008 aan De Gemeenschap heeft [huurder] verzocht om plaatsing van suskasten op de ventilatieroosters van de woning. Zij schrijft dat het een hoekwoning is “die dwars op een rij maisonnettes gelegen is en daardoor middels weerkaatsing extra veel geluid, in dit geval m.n. verkeerslawaai, opvangt.” Zij vermeldt ook dat zij akkoord gaat met een eventuele maandelijkse huurverhoging ten gevolge van de plaatsing van de suskasten. 2.10. De Gemeenschap antwoordt bij brief van 7 oktober 2008, voor zover hier van belang: “Met betrekking tot uw brief d.d. 22 mei 2008 inzake uw verzoek tot plaatsing van suskasten is onzerzijds wel degelijk actie ondernomen. Door de afdeling Technisch Beheer is voor onze opzichter de heer [naam opzichter] een huisbezoek bij u gepland op 27 mei 2008. Tijdens dit bezoek heeft de opzichter u meegedeeld dat Wbs. "De Gemeenschap" niet bereid is om niet de ventilatieroosters in de gevel aan de voorzijde van uw woning te vervangen door suskasten. 3.1. [huurder] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: • zal bepalen dat de tussen partijen geldende huurprijs vanaf 3 december 2007, althans vanaf een datum in goede justitie te bepalen, wordt verminderd met een bedrag van € 153,32 per maand, althans met een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, tot aan de dag waarop zowel het gebrek ten aanzien van de lekkage als het gebrek ten aanzien van de geluidsoverlast (zullen) zijn verholpen, onder terugbetaling van het wegens de vermindering van de huurprijs door haar reeds teveel betaalde, binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis; • zal verklaren voor recht dat De Gemeenschap aansprakelijk is voor de door haar geleden en te lijden schade ten gevolge van de onderhavige lekkage en de wijze waarop deze hersteld is c.q. wordt en zal bepalen dat De Gemeenschap binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis aan haar voldoet een schadevergoeding voor de gevolgen van het vrijkomen van het lood ad € 1.000,- en een schadevergoeding voor de feitelijke overlast ad € 250,-, althans vergoedingen door de kantonrechter in goede justitie te bepalen; • De Gemeenschap zal veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris gemachtigde. 3.2. De vordering is - tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten - gegrond op de stelling, kort gezegd, dat [huurder] als gevolg van de werkzaamheden ter opheffing van de waterlekkage in de keuken tot aan de datum van de dagvaarding niet het volledige woongenot van het gehuurde heeft gehad, en dat zij en haar dochter als gevolg van het desbetreffende gebrek en het herstelwerk, waarbij onder andere loodhoudend stof is vrijgekomen als gevolg van de aanwezigheid van een oude, met loodmenie behandelde gasleiding, gezondheidsschade hebben geleden en nog lijden, die door De Gemeenschap moet worden vergoed. Voorts heeft De Gemeenschap geweigerd voorzieningen te treffen tegen geluidsoverlast door verkeerslawaai, ook nog nadat [huurder] had verklaard bereid te zijn akkoord te gaan met verhoging van de huurprijs in verband met die voorzieningen. 3.3. De Gemeenschap voert gemotiveerd verweer. De kantonrechter zal hierna het verweer bespreken, voor zover het van belang is voor de beslissing. 4.1. Partijen zijn het er kennelijk over eens, dat de waterlekkage in de keuken van de woning een gebrek is, waarvoor De Gemeenschap moet instaan. 4.2. De weren van De Gemeenschap zijn deels van formele en voor het overige van materiële aard. 4.3. De ontvankelijkheid 4.3.1. De Gemeenschap voert aan dat [huurder] niet ontvankelijk dient te worden verklaard omdat zij ingevolge artikel 7:257 lid 2 van het B.W. eerst een verzoek tot de huurcommissie had moeten richten. [huurder] stelt daartegenover, dat voor het instellen van de vordering bij de kantonrechter niet vereist is dat eerst een procedure voor de huurcommissie wordt gevolgd. 4.3.2. De kantonrechter is van oordeel dat het niet-ontvankelijkheidsverweer van De Gemeenschap in zoverre niet opgaat dat [huurder], ingeval het gebrek, ter zake waarvan de zij huurvermindering claimt, voorkomt op de in artikel 7:241 B.W. bedoelde lijst, de keuze heeft om ofwel de vermindering op de voet van artikel 7:207 B.W. bij de kantonrechter te vorderen, dan wel ingevolge artikel 7:257 lid 2 de huurcommissie te verzoeken daarover een uitspraak te doen. Het staat [huurder] dus vrij haar onderhavige vordering tot huurprijsvermindering bij te kantonrechter in te dienen. Echter, gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 B.W., kan slechts huurvermindering worden verlangd over ten hoogste een periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de onderhavige vordering (9 februari 2009), nu [huurder] De Gemeenschap reeds eind 2007 begin 2008 kennis heeft gegeven van het de lekkage en in mei 2008 van geluidsoverlast. 4.4. De gevorderde huurprijsvermindering 4.4.1. Artikel 7: 207 lid 1 B.W. geeft de huurder recht op een evenredige vermindering van de huurprijs in geval van vermindering van het huurgenot. Daarvoor is niet nodig dat de verhuurder ter zake van de vermindering van het huurgenot enig verwijt valt te maken. De uitgebreide stellingen en weren in dat verband kunnen dus buiten beschouwing blijven. 4.4.2. Voor wat betreft de omvang van de vermindering van het huurgenot moet, gelet op het hiervoor onder 4.3.2. overwogene, de periode van zes maanden voorafgaand aan de inleidende dagvaarding in aanmerking worden genomen, dus de periode van 9 augustus 2008 tot 9 februari 2009. In dit verband heeft [huurder] zich op twee gebreken beroepen, te weten een lekkage in de keuken en de geluidsoverlast. 4.4.3. Uit de door beide partijen geproduceerde stukken, die, voor zover hier van belang, in paragraaf 1 over De feiten zijn aangehaald, blijkt dat de lekkage in de keuken vóór de bouwvakvakantie van 2008 was opgeheven, dat het muurwerk toen reeds was aangeheeld en het tegelwerk hersteld. Op grond daarvan is de kantonrechter van oordeel dat de vermindering van het huurgenot tengevolge van de lekkage over de in aanmerking te nemen periode van 9 augustus 2008 tot 9 februari 2009 niet van dien aard is dat terzake een vermindering van de huurprijs op zijn plaats is. 4.4.4. Tegen de vordering tot huurprijsvermindering wegens geluidsoverlast voert De Gemeenschap aan, dat [huurder] niet aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake van ernstige of bovenmatige geluidsoverlast, dat zij de enige huurder is die daarover klaagt en wel eerst vanaf mei 2008, en dat dit opmerkelijk is omdat de verkeerssituatie niet wezenlijk veranderd is sinds zij er is komen wonen. [huurder] heeft een brief van de gemeente Nijmegen van 3 april 2006 over dit onderwerp in het geding gebracht. Op een bijlage bij die brief zijn de resultaten van geluidmetingen aan haar woning vermeld: op de begane grond aan de voorkant van de woning is het geluidsniveau 55 dB(A) en aan de zijkant 51 dB(A); op de eerste verdieping zijn deze waarden 57 dB(A) respectievelijk 53 dB(A). 4.4.5. De kantonrechter overweegt dat gesteld noch gebleken is dat de huurovereenkomst specifieke bepalingen bevat over geluidsoverlast door wegverkeer. Voor de verdere beoordeling zal de kantonrechter daarom uitgaan van de wettelijke regeling. Daarmee is de vraag aan de orde of geluidsoverlast (door wegverkeer) een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 BW, waarvoor De Gemeenschap als verhuurster moet instaan of waarvoor van haar maatregelen kunnen worden verlangd. In de wetsgeschiedenis is daarover het volgende vermeld: “De Commissie (de vaste commissie voor Justitie van de Tweede Kamer, kantonrechter) heeft voorts gevraagd of geluidhinder door het verkeer als een gebrek kan worden aangemerkt. Is op dit punt niets naders overeengekomen, dan komt het in de eerste plaats erop aan welk genot de huurder van een goed onderhouden zaak van deze soort mocht verwachten. Gaat het om een huis aan een drukke straat in de stad, dan zal hij bij het aangaan van de huur niet mogen verwachten dat geen geluidhinder ten gevolge van het verkeer bestaat. In geval van een huis aan een stille weg op het platteland, zal hij dit in beginsel wel mogen verwachten; indien naderhand toch geluidhinder optreedt, is dit echter een louter feitelijke stoornis, die geen gebrek oplevert en waarvoor de verhuurder dus niet aansprakelijk is. In beide gevallen kan ten gunste van de huurder anders overeengekomen worden. Volledigheidshalve dient daaraan te worden toegevoegd dat (ernstige) geluidhinder bij woningen een rol kan spelen in het woningwaarderingsstelsel, berustend op artikel 10 UHW van wetsvoorstel 26 090 (thans de wet van 21 november 2002, Stb. 2002, 589, kantonrechter). De geluidhinder kan leiden tot een lagere maximale huurprijsgrens. Er is dan sprake van een gebrek, krachtens de algemene maatregel van bestuur bedoeld in artikel 241.” (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 8, Nota n.a.v. het verslag, ad art. 204) 4.4.6. De algemene maatregel van bestuur uit artikel 7:241 BW is het Besluit Gebreken (Besluit van 18 april 1979, Stb. 216, later op basis van artikel 6 Besluit huurprijzen woonruimte opgenomen als Bijlage II bij dat besluit). Dit besluit is uitgewerkt in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Daarin is opgenomen dat aan bouwvoorschriften inzake geluidsisolatie in het Bouwbesluit 2003, voor bestaande bouw geen nadere eisen worden gesteld. Het Gebrekenboek bevat geen bepalingen over geluid van buitenaf, zoals verkeerslawaai. 4.4.7. Geluidsoverlast door verkeerslawaai kan wel een omstandigheid zijn die het woongenot zodanig beperkt, dat huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Het puntenwaarderingstelsel van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte voorziet in paragraaf 11 van de toelichting bij die bijlage, tabel C, in puntenaftrek op grond van geluidsoverlast. Volgens die tabel wordt ingeval van geluidsoverlast door wegverkeer eerst bij een gevelbelasting van 59 dB(A) of meer een puntenaftrek van twee punten toegepast. Bovendien geldt de aftrek in verband met wegverkeer alleen bij wegen met een verkeersintensiteit van ten minste gemiddeld 2400 voertuigen per etmaal. Die grenswaarden worden blijkens de meetgegevens van de gemeente niet gehaald. 4.4.8. Een en ander leidt tot de conclusie, dat de vordering tot huurprijsvermindering zowel op grond van de lekkage in de keuken als gegrond op de geluidsoverlast, wordt afgewezen. 4.5. De gezondheidsschade door de lekkage en de herstelwerkzaamheden 4.5.1. Bij dagvaarding heeft [huurder] aangevoerd dat zij, door de lekkage en de wijze waarop De Gemeenschap die lekkage heeft aangepakt, gezondheidsschade heeft opgelopen in de vorm van zich ziek voelen, meer hoesten en regelmatige hoofdpijn. Omtrent het causale verband heeft [huurder] zelf bij dagvaarding opgemerkt dat het directe causale verband vermoedelijk moeilijk aantoonbaar zal zijn. 4.5.2. De Gemeenschap heeft bij antwoord gemotiveerd betwist dat [huurder] gezondheidsschade heeft opgelopen als gevolg van de herstelwerkzaamheden. Daartoe heeft De Gemeenschap onder meer aangevoerd dat zij de aannemer opdracht heeft gegeven de gemeniede gasleiding in te pakken teneinde iedere vrees bij [huurder] voor het vrijkomen van loodmenie weg te nemen. De kantonrechter - wijst de vordering in al haar onderdelen af; - veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van De Gemeenschap begroot op € 200,-. Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. D.H. ter Beek en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2010.