ECLI:NL:RBAMS:2026:7711

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter fno: 33623 Zaaknummer: 12188953 \ CV EXPL 26-5638 Vonnis van 25 juni 2026 in de zaak van APRICOT REAL ESTATE 1 B.V., te Amsterdam, eisende partij, gemachtigde: [gemachtigde] , tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij, niet verschenen. Verloop van de procedure Eiseres heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde is niet verschenen. Tegen gedaagde is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag. Gronden van de beslissing Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening 1. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eiseres heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 2. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68). Kernbedingen 3. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid. Huurprijswijzigingsbeding 4. Eiseres heeft toegelicht dat zij de (kale) huurprijs per 1 juli 2022 heeft verhoogd met 3,3%, per 1 juli 2023 met 4,1%, per 1 juli 2024 met 5,5% en per 1 juli 2025 met 4,1%. 5. Het gaat hier om een geliberaliseerde huurovereenkomst. Daarom is het huurprijswijzigingsbeding van artikel 5.2 van de huurovereenkomst jo. artikel 16 van de algemene bepalingen ROZ 2017 (verder: de algemene bepalingen) getoetst. In deze huurprijswijzigingsbedingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar heeft het voornemen om het opslagbeding oneerlijk te verklaren. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor gedaagde niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden eiseres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van eiseres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor gedaagde binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. 6. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurprijs steeds is verhoogd met maximaal de CPI. Eiseres heeft niet toegelicht hoe zij de door haar genoemde CPI-percentages heeft berekend. 7. In het kader van de AT-toets heeft de kantonrechter de door eiseres genoemde CPI-percentages nagerekend en geconstateerd dat deze feitelijk onjuist zijn. Volgens artikel 16 van de algemene bepalingen moet het CPI-percentage berekend worden door het indexcijfer van de vierde kalendermaand voorafgaand aan de kalendermaand waarin de huurprijsaanpassing plaatsvindt, te delen door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand v