ECLI:NL:RBAMS:2026:7468

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/778124 / HA ZA 25-1665 Vonnis van 29 april 2026 in de zaak van 1 XTRA ORDINARY REAL ESTATE C.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen: XO, 2. STICHTING JURIDISCH EIGENAAR XO REAL ESTATE , gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen: de Stichting, eisende partijen, hierna samen te noemen: XO c.s., advocaat: mr. B. Martens, tegen PLANTRONICS B.V. , te Amsterdam, gedaagde partij, hierna te noemen: Plantronics, advocaat: mr. J.C. Tomson. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van XO c.s. van 16 oktober 2025, met producties; - de conclusie van antwoord van Plantronics van 17 december 2025, met producties; - het tussenvonnis van 4 februari 2026 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 maart 2026. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Plantronics is een Nederlandse rechtspersoon die tot het Amerikaanse HP Inc. behoort. Plantronics is actief in de IT-branche en ontwerpt, fabriceert en verkoopt hardware. 2.2. XO c.s. is onderdeel van een groep rechtspersonen en samenwerkingsverbanden, bekend onder de naam ‘XO Real Estate’. XO c.s. richt zich onder meer op het beleggen in en het aanhouden en afstoten van onroerend goed. 2.3. In 2017 is Plantronics eigenaar geworden van een nieuwgebouwd kantoorgebouw, gelegen aan de [adres] (hierna: het pand). 2.4. In september 2022 besloot Plantronics dat zij het pand wilde verkopen. De verkoopmakelaar richtte daarvoor een ‘ vitual data room’ (hierna: VDR) in met verschillende documenten met informatie over het pand. 2.5. Op 7 februari 2023 hebben Plantronics en AVO Capital B.V. (nu XO Capital B.V., hierna: XOC) een ‘letter of intent’ (hierna: LOI) ondertekend in relatie tot de aan- en verkoop van het pand. De LOI bevat, voor zover hier relevant, de volgende inhoud: “This letter (“ LOI ”) describes the non-binding terms and conditions pursuant to which AVO Capital B.V. (“ Purchase r”) intends to purchase and acquire the freehold office building located at [adres] (the “ Property ”) and the full office fit-out which is currently present in the Property (the “ Full Office Fit-Out ”), from Plantronics B.V. (the “ Seller ”), for a purchase price as defined below, subject to the completion satisfactory to Purchaser of a due diligence investigation and subject to the agreement and execution of legally binding transaction documentation such as the sale and purchase agreement as described in more detail below (the “ SPA ”) and the deed of transfer of title (the “ Transaction ”). (..) Offer Terms 1. Purchase Price : Purchaser has the intention to purchase the Property and the Full Office Fit-Out from the Seller for the fixed purchase price of EUR 8,200,000 all-cash in total, plus transfer tax and notary costs for the account of Purchaser (in Dutch: kosten koper). After conducting its due diligence investigation, the Purchaser will provide the Seller with a taxation report substantiating the fair value of the Full Office Fit-Out. Based on this taxation report and after approval of the Seller (acting reasonably), part of the Purchase Price will be allocated to the Full Office Fit-Out. (..) The remainder of the Purchase Price will be allocated to the Property. The Purchase Price is based on the following assumptions: a. As-is where-is condition (as defined below) (..) 7. SPA: The Seller shall provide the Purchaser with a first draft of the SPA as soon as possible after the execution of this LOI. The SPA shall be further discussed and mutually agreed between the Seller and the Purchaser on the basis of this LOI. Pursuant to the SPA, the Property shall be acquired on an absolute “as is, where is” basis (including any defects, limitations and restrictions) which implies - inter alia - that the Purchaser will accept the legal, factual, technical, financial, environmental, tax and administrative/notarial status of the Property at the time of the si The Purchaser declares that it has performed its own investigation of the Property and the Full Office Fit-Out and any legal, factual, technical, financial, environmental, tax and administrative/notarial circumstances regarding the Property and the Full Office Fit-Out that it considers relevant, including by means of due diligence investigation and inspections. (..) 18 BREACH. 18.1. In the event of a breach of a Warranty (a Breach ), the Seller shall compensate the Purchaser for the Damages, provided that a notice as set out in Article 18.2 is given and without prejudice to the provisions of Article 9 of this Agreement. (..) 21 OVERSIZE/UNDERSIZE. 21.1. Any statements regarding size and/or floor area of the Property are intended as an approximation. 21.2. If the indicated actual size and/or floor area is not correct or incomplete, this does not constitute any cause of action for either of the Parties. (..)” 2.8. Annex 2 van de SPA bevat een lijst van tot de ‘ Sales Information ’ behorende stukken. In deze lijst is opgenomen een document genaamd “[document 1].pdf”, zijnde een meetrapport van Nicad Ingenieursbureau B.V. (hierna: Nicad) van 5 april 2016 (hierna: het meetrapport 2016). Het rapport vermeldt onder paragraaf 1. ‘Samenvatting van het meetrapport’ dat de in dit meetrapport genoemde opmerkingen en/of aannames en voorbehouden van toepassing zijn en dat de volgende verhuurbare oppervlakten zijn vastgesteld: een verhuurbare vloeroppervlakte (hierna: VVO) van 3.131,61 m2 en een bruto vloeroppervlakte van 3.569 m2. In het meetrapport 2016 is in paragraaf 1.2 ‘Opmerkingen en/of aannames en voorbehouden’ het volgende vermeld: “Op dit meetrapport zijn de volgende opmerkingen en/of aannames en voorbehouden van toepassing: • (..) • Op verzoek van de opdrachtgever is er een variant op dit meetrapport uitgebracht welke een ander metrage heeft ten opzichte van het originele rapport. Het originele rapport is uitgebracht onder [document 2].” In bijlage 2 van het meetrapport 2016, bevattende een overzicht van de metrages, staat: “[document 3]” 2.9. In de SPA was in artikel 13 de mogelijkheid voor de koper opgenomen om een meester te benoemen. Van die mogelijkheid is gebruik gemaakt: XO is uiteindelijk door XOC als koper aangewezen. 2.10. Het pand en de Full Office Fit-Out zijn vervolgens op 4 oktober 2023 geleverd aan de Stichting, als juridisch eigenaar van het pand. XO werd economisch eigenaar. 2.11. Na de levering van het pand is het pand tijdelijk niet in gebruik geweest. Vanaf februari 2024 heeft Circle Real Estate B.V. (hierna: Circle) het beheer van het pand ter hand genomen. 2.12. Circle heeft in verband met de nieuwe verhuur van het pand en de marketing daarvan Nicad opdracht gegeven een (nieuwe) NEN-meting in het pand uit te voeren. Nicad heeft haar meetrapport op 4 april 2024 opgeleverd. Uit dit rapport blijkt dat het pand een VVO heeft van 3.042,60 m2, dus 89,01 m2 minder dan in het meetrapport 2016 als VVO is genoemd. 2.13. Toen Circle navraag deed bij Nicad naar het verschil, kwam hierop per e-mail van 5 april 2024 het volgende antwoord: “Zoals je kunt zien op de versie die jullie naar ons doorstuurde zijn er buitenruimtes meegenomen. Ik vermoed dat dit toendertijd een fictieve variant is geweest waarbij de opdrachtgever vroeg om metrages indien de buitenruimtes werden dichtgezet. (Deze rapportages zijn volgens mij vervaardigd tijdens de bouw van het pand).” 2.14. Per aangetekende brief van 17 april 2024 heeft XO aan de directie van Plantronics kenbaar gemaakt dat zij diverse gebreken aan het pand heeft geconstateerd. Met betrekking tot het verschil in de meetrapporten heeft zij geschreven: “Door de nieuwe NEN meting staat vast dat de NEN meting uit 2016 die aan de dataroom is toegevoegd in verband met het uitgevoerde due diligence onderzoek niet juist is. Plantronics heeft dus de garantie als genoemd in artikel 9.1 van de koopovereenkomst geschonden en is daarom aansprakelijk voor de schade. De schade begroten wij op voo Hierbij dient niet alleen in aanmerking te worden genomen dat visueel waarneembaar was dat het meetrapport 2016 een uitwerking was van een fictieve situatie (in het meetrapport 2016 is een bestaand balkon namelijk als kantoorruimte betrokken), maar ook dat XO c.s. een professionele vastgoedbelegger is die expliciet heeft erkend dat zij voldoende gelegenheid heeft gehad om ( due diligence- )onderzoek te doen en ook van die gelegenheid gebruik heeft gemaakt, bij welke gelegenheid zij zich ook heeft laten bijstaan door deskundige adviseurs. XO c.s. heeft daarmee de mogelijkheid gehad te controleren of de ‘ Sales Information’ juist en compleet was en heeft vragen kunnen stellen over de VVO, maar heeft nagelaten dit te doen. In de gegeven omstandigheden kan XO c.s. niet aan Plantronics tegenwerpen dat zij zich heeft gebaseerd op een alternatieve indeling. Specifiek ten aanzien van de VVO geldt overigens dat partijen in artikel 21 SPA zijn overeengekomen dat alle uitlatingen daaromtrent slechts een indicatie zijn, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dit is een specifieke regeling die voorrang geniet boven de algemene garanties uit artikel 6.1 en 9.1 van de SPA. Overigens komt het verschil tussen de VVO in het meetrapport 2016 en de werkelijke VVO neer op 2,84%, wat nog binnen de door XO c.s. gestelde reikwijdte van artikel 21 SPA valt. Bovendien is van schade (en een causaal verband) geen sprake. Tot slot voert Plantronics nog aan dat de rechten van XO c.s. reeds zijn komen te vervallen, omdat zij niet aan haar (contractuele) klachtplicht heeft voldaan en de contractuele vervaltermijn van negen maanden is verstreken. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling Heeft Plantronics een garantie geschonden? 4.1. Partijen zijn het erover eens dat artikel 18.1 SPA in beginsel recht geeft op vergoeding van schade die ontstaat doordat een garantie als neergelegd in de artikelen 6.1 en 9.1 van de SPA is geschonden, wat in de SPA wordt aangeduid als een ‘ Breach’ . Evenmin is in geschil dat Plantronics door middel van de artikelen 6.1 en 9.1 van de SPA de garantie heeft gegeven dat de door haar overgelegde ‘ Sales Information’ juist en niet misleidend is. 4.2. Wat partijen verdeeld houdt, is of Plantronics die garantie heeft geschonden. Met Plantronics is de rechtbank van oordeel dat dit, voor wat betreft het toevoegen van het meetrapport 2016 aan de ‘ Sales Information ’, in elk geval niet het geval is. In dit kader wordt het volgende overwogen. 4.3. Dat het meetrapport 2016 een grotere VVO vermeldt dan de feitelijke VVO van het pand, staat tussen partijen niet ter discussie. De vraag die hier voorligt, is of de informatie in het meetrapport 2016 moet worden aangemerkt als onjuist of misleidend. Zoals door Plantronics terecht is aangevoerd, blijkt uit het meetrapport 2016 voldoende duidelijk dat het een variant op een origineel meetrapport betreft. In het meetrapport 2016 staat namelijk op verschillende plaatsen expliciet vermeld dat het gaat om een “ variant ” . Daarnaast is daarin is in het rapport onder ‘Opmerkingen en/of aannames en voorbehouden’ nog expliciet vermeld dat het een variant betreft dat een ander metrage heeft ten opzichte van het originele rapport en dat het originele rapport is uitgebracht onder [document 2] (zie 2.8). Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de informatie in het meetrapport 2016 onjuist is en resteert slechts de vraag of de ‘ Sales Information’ wellicht misleidend was. 4.4. XO c.s. heeft aangevoerd dat de informatie in het meetrapport 2016 misleidend was, omdat Plantronics heeft nagelaten het originele meetrapport bij de ‘ Sales Information’ te voegen. XO c.s. mocht er daarmee van uitgaan dat de in het meetrapport 2016 genoemde VVO de daadwerkelijke VVO betrof. De rechtbank volgt XO c.s. daarin niet. Daarbij zijn de volgende omstandigheden van belang. 4.5. Allereerst zien de garanties uit artikel 6.1 en 9.1