ECLI:NL:RBAMS:2026:7079

Verlenging ontruimingsbescherming artikel 7:230a BW toegewezen RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 12260069 \ EA VERZ 26-674 Beschikking van 4 augustus 2026 in de zaak van D.C. KLINIEKEN RADIOLOGIE EN KINDERCARDIOLOGIE B.V. , te Almere, verzoekster , hierna te noemen: DC, gemachtigde: mr. T.A.M. van den Ende, tegen PRIMA PROJECT B.V. , te Amsterdam, verweerster , hierna te noemen: Prima Project, gemachtigde: mr. M. de Wit. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift van 4 juni 2026 met producties - het verweerschrift van 1 juli 2026 met producties - het bericht van 2 juli 2026 met producties van DC - het bericht van 7 juli 2026 met producties van Prima Project - de mondelinge behandeling van 7 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De zaak is gevoegd behandeld met de kort geding procedure tussen partijen met kenmerk 12277795 KK 26-383. In die procedure is mondeling uitspraak gedaan. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. DC huurt vanaf 1995 een bedrijfsruimte ter grootte van ongeveer 505,4 m² aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is onderdeel van een groter gebouw met verhuurbare ruimtes (hierna: het gebouw). Het totale verhuurbare oppervlak van het gebouw bestaat uit ongeveer 2.383 m². 2.2. DC exploiteert in het gehuurde een diagnostische praktijk, waarbij radiologische en kindercardiologische zorg en bloedafname plaatsvindt. Bij de radiologische onderzoeken maakt DC gebruik van röntgenstralen, geluidsgolven en magnetische velden. In het gehuurde bevinden zich een röntgenapparaat en een MRI-apparaat. DC is onderdeel van een groep met verschillende medische klinieken (hierna: de DC klinieken). 2.3. Bij overeenkomst van 25 mei 2018 zijn DC als huurder en Prima Project als verhuurder vanaf 1 juni 2018 nieuwe huurafspraken overeengekomen (hierna: de overeenkomst). Op de overeenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van 17 februari 2015 van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). 2.4. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en wordt telkens voortgezet voor een periode van drie jaar, tenzij deze eerder is opgezegd. Opzegging door de verhuurder kan alleen tegen het einde van de huurperiode plaatsvinden met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden. 2.5. Zorg Innovaties Nederland B.V. (hierna: ZIN) heeft bij overeenkomst van 11 mei 2018 op hetzelfde adres als DC een bedrijfsruimte ter grootte van ongeveer 181,90 m² van Prima Project gehuurd (hierna: de ZIN overeenkomst). De looptijd en opzeggingsmogelijkheden van de ZIN overeenkomst zijn gelijk aan die van de overeenkomst. 2.6. Het gebouw staat vanaf begin 2022 voor ongeveer 82% leeg. Sinds die periode zijn DC en ZIN de enige overgebleven huurders in het gebouw. 2.7. In artikel 11.1 van de overeenkomst staat de volgende bijzondere bepaling opgenomen (welke spiegelbepaling ook in de ZIN overeenkomst is opgenomen) (hierna: de ZIN bepaling): “ Deze huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de huurovereenkomst van Zorg Innovaties Nederland B.V. voor de unit 0.2 en unit -1.2 in het onderhavige gebouw met als huuringangsdatum 1 juni 2018 (“HOK ZIN”). Indien de HOK ZIN eindigt dan eindigt op dezelfde einddatum tevens onderhavige overeenkomst. ” 2.8. Op grond van een bouwbesluit is vereist dat vanaf 1 januari 2023 het gebouw beschikt over een energielabel C (hierna: het bouwbesluit). Het gebouw beschikt over een energielabel G. Prima Project is vanaf mei 2022 in gesprek gegaan met DC over benodigde renovatiewerkzaamheden in het kader van het bouwbesluit, welke werkzaamheden naar verwachting twaalf tot achttien maanden zouden duren. 2.9. Op 10 februari 2023 heeft Prima Project aan DC voorgesteld om gedurende de geplande renovatiewerkzaamheden tijdelijk te verhuizen naar de [adres 2] . DC heeft dat voorstel op 17 februari 2023 afgewezen, omdat deze locatie op grond van de omgevingsvergunning volgens haar geen maatschappelijke bestemming heeft en dat wel noodzakelijk is voor het kunnen uitoefenen van haar activiteiten. 2.10. Vervolgens heeft Prima Project op 9 maart 2023 voorgesteld om te onderzoeken of een gefaseerde uitvoering van de renovatiewerkzaamheden kon plaatsvinden waarbij DC in het gebouw zou blijven. Partijen hebben daarover onderhandeld waarbij een verlenging van de overeenkomst na 1 juni 2026 ook onderdeel was van de onderhandelingen. 2.11. Bij separate brieven van 29 augustus 2023 heeft Prima Project de overeenkomst en de ZIN overeenkomst opgezegd per 31 mei 2026 en is de ontruiming per 1 juni 2026 aangezegd. 2.12. Nadien hebben partijen tot eind 2024 verder onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen. 2.13. In juli 2025 is Prima Project gestart met renovatiewerkzaamheden in een deel van het gebouw. 2.14. ZIN heeft de door haar gehuurde bedrijfsruimte in het gebouw per 29 mei 2026 ontruimd. 3 Het geschil 3.1. DC verzoekt - samengevat - verlenging van de ontruimingstermijn met twaalf maanden, waarbij de gebruiksvergoeding gelijk blijft aan de maandelijkse huur en DC wordt veroordeeld in de proceskosten. 3.2. DC legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Primair stelt zij zich op het standpunt dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat Prima Project een factuur voor de huur voor de maanden april tot en met juni 2026 heeft verstuurd en deze inmiddels ook is betaald. Indien dat niet het geval is doet zij een beroep op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW). DC is een zorgaanbieder en kan haar activiteiten alleen uitoefenen in een pand dat een maatschappelijke bestemming heeft. Daarnaast dient een pand aan specifieke eisen te voldoen en heeft zij specifieke vergunningen nodig in verband met de stralingsapparatuur, in het bijzonder het MRI-apparaat. Zij kan zich daarom niet zomaar ergens anders vestigen. Zij heeft gezocht naar alternatieven, maar deze niet gevonden. Pas eind 2024 is duidelijk geworden dat zij kan verhuizen naar een andere locatie waarin al een DC kliniek is gevestigd. Door alle specifieke vereisten in het kader van de radiologiepraktijk en wensen van de verhuurder van dat pand om ook te verduurzamen dient dat pand grondig verbouwd te worden. Door tegenvallende omstandigheden die niet aan haar zijn toe te rekenen kan DC daar naar verwachting pas in april 2027 naar toe verhuizen. DC heeft verplichtingen om zorg te verlenen onder de contracten die zij heeft afgesloten met de zorgverzekeraars. Voor de bewoners van Amsterdam is het belangrijk dat zij de zorg kunnen blijven verlenen. Daarnaast is DC verantwoordelijk voor 20% van het resultaat van de DC klinieken. Prima Project heeft alleen financiële belangen. De belangen van DC worden dus ernstiger geschaad dan die van Prima Project. 3.3. Prima Project voert verweer. Prima Project concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van DC. DC heeft in de ZIN bepaling uitdrukkelijk ingestemd met de beëindiging van de overeenkomst zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 2 BW, dan wel heeft DC daarmee het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij geen beroep zou doen op de ontruimingsbescherming. Subsidiair kan zij geen beroep doen op de ontruimingsbescherming omdat sprake is van wanbetaling in de zin van artikel 7:230a lid 4 BW. Zij heeft een factuur ter hoogte van € 908,16 aan servicekosten niet betaald en moet daarom op grond van de algemene bepalingen boetes ter hoogte van ongeveer € 9.000,- betalen. Ook heeft zij tien verschillende betaaltermijnen niet op tijd gehaald. Meer subsidiair dient de belangenafweging in haar voordeel uit te vallen. DC weet al twee jaar en negen maanden dat de overeenkomst zou eindigen. Dat zij nog geen andere locatie heeft gevonden is door haar eigen toedoen. DC heeft, zonder enige wettelijke of contractuele basis, de renovatiewerkzaamheden vertraagd waardoor extra kosten zijn gemaakt, omdat zij niet het hele gebouw in een keer heeft kunnen verbouwen. Als de renovatie nog verder wordt vertraagd dan leidt zij daardoor aanzienlijke verdere schade, omdat zij huurinkomsten misloopt. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Vaststaat dat de overeenkomst op 31 mei 2026 is geëindigd. In geschil is of daarna een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan en als dat niet het geval is of DC recht heeft op ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW. Het verzoek is in ieder geval tijdig (binnen twee maanden na de aanzegdatum) ingediend. nieuwe huurovereenkomst 4.2. DC beroept zich op het ontstaan van een nieuwe huurovereenkomst. Prima Project heeft dat gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat gelet op die betwisting de enkele omstandigheid dat een factuur is gestuurd voor één maand na het verstrijken van de huurperiode onvoldoende is om daaruit af te leiden dat daarmee bedoeld is om een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten. DC verkeert naar eigen zeggen niet in de mogelijkheid om het gehuurde per 1 juni 2026 te verlaten en heeft dat in oktober 2025 al aan Prima Project laten weten. De verwachting van Prima Project dat DC een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huur voor die maand verschuldigd zou zijn was dan ook gerechtvaardigd. 4.3. Beoordeeld dient dan te worden of DC wel recht heeft op ontruimingsbescherming ingevolge artikel 7:230a lid 2 en indien dat het geval is of sprake is van een afwijzingsgrond zoals genoemd in lid 4 van datzelfde artikel. recht op ontruimingsbescherming 4.4. Tijdens de mondelinge behandeling heeft DC toegelicht dat DC op geen enkele wijze de bedoeling heeft gehad om afstand te doen van het recht op ontruimingsbescherming door het opnemen van de ZIN bepaling. De reden voor het opnemen van die bepaling is gelegen in het feit dat ZIN dezelfde uiteindelijke eigenaar heeft als DC. ZIN zit in het deel van het gebouw waar DC zich bevindt en ZIN verwijst cliënten door naar DC. Zij hebben ook dezelfde ingang. Het was een praktische constructie, omdat ze bij elkaar horen. ZIN heeft alleen een beperkte kantoorruimte. Prima Project heeft daar tegenover geen andere uitleg gegeven over de totstandkoming van deze bepaling. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat uit de tekst en de totstandkoming van de ZIN bepaling niet afgeleid kan worden dat DC uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de overeenkomst zoals is bedoeld in artikel 7:230a lid 2 BW. Een ondubbelzinnige instemming valt daar niet uit af te leiden. Op grond van de tekst en tegen de achtergrond van de totstandkoming van deze bepaling kan ook geen gerechtvaardigd vertrouwen worden afgeleid dat DC afstand heeft gedaan van haar recht op ontruimingsbescherming. DC heeft dus recht op ontruimingsbescherming. afwijzingsgrond 4.5. Vervolgens is dan de vraag of sprake is van wanbetaling in de zin van artikel 7:230a lid 4 BW, waardoor het verzoek om die reden moet worden afgewezen. Tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat het bedrag aan servicekosten inmiddels is betaald en dat Prima Project nooit een beroep op betaling van enige contractuele boete heeft gedaan. Die aangevoerde gronden kunnen dan ook niet leiden tot de conclusie dat sprake is van wanbetaling aan de zijde van DC. Ten aanzien van de te late maandelijkse huurbetalingen heeft DC toegelicht dat dit door meerdere factoren kan zijn ontstaan, maar dat nooit sprake is geweest van betalingsonwil- of onmacht, dat dit de normale gang van zaken was tussen partijen en daar nooit eerder discussie over is geweest. Prima Project heeft daar tegenover niets anders naar voren gebracht. Gelet hierop is geen sprake van een tekortkoming in de betalingsverplichtingen die van dusdanige aard is dat van Prima Project niet verwacht kan worden dat DC nog langer het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. 4.6. Nu het beroep op de afwijzingsgrond niet slaagt, staat ter beoordeling of de ontruimingsbescherming verlengd moet worden. Daarvoor moet beoordeeld worden of de belangen van DC ernstiger worden geschaad dan die van Prima Project als zij nu moet ontruimen. Naast de belangen die worden geschaad is daarbij onder meer van belang wat de reden is voor beëindiging van de overeenkomst, wat de duur is geweest om te kunnen voorbereiden op de beëindiging en wat de mogelijkheden zijn voor vervangende ruimte. belangenafweging 4.7. Vaststaat dat bij een verlenging van de ontruimingstermijn Prima Project financiële schade zal leiden. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is namelijk gebleken dat (i) Prima Project renovatiewerkzaamheden moet doorvoeren om te voldoen aan het bouwbesluit, (ii) het deel van het gebouw boven het gehuurde leegstaat en (iii) de renovatiewerkzaamheden voor dat deel pas kunnen starten als DC het gehuurde heeft verlaten. Prima Project stelt daardoor huurinkomsten mis te lopen van € 769.430,-. Zij heeft daarbij verwezen naar een rapport van Cushman & Wakefield uit 2022. Het daar genoemde bedrag aan gederfde huurkomsten is, zoals ter zitting is bevestigd, gebaseerd op een leegstand van ongeveer 82% van het hele gebouw. Wat verder ook ter zitting is bevestigd is dat ongeveer de helft van het gebouw al verbouwd wordt en deze werkzaamheden naar alle waarschijnlijkheid rond september 2026 afgerond zijn en dat deel van het gebouw dan verhuurd kan worden. Het onverhuurbare gedeelte boven het gehuurde bedraagt dan ongeveer 30% van het totale gebouw. De kantonrechter concludeert daaruit dat de schadepost substantieel lager is dan gesteld. Prima Project heeft verder aangevoerd dat zij meerkosten moet maken omdat zij de renovatiewerkzaamheden niet aansluitend kan uitvoeren. Deze kosten zijn niet geconcretiseerd. Prima Project heeft niet toegelicht wat de schade betekent voor haar bedrijfsvoering of anderszins. Gelet hierop valt niet vast te stellen wat de financiële impact van een latere ontruimingsdatum van het gehuurde is op Prima Project. 4.8. Tegenover het financiële belang van Prima Project heeft DC ook een financieel belang. Zij zal haar activiteiten dan tijdelijk moeten staken nu een alternatieve locatie nog niet beschikbaar is. Ook DC heeft onvoldoende gesteld welke concrete financiële schade zij dan zal leiden. Dat de levensvatbaarheid van DC, dan wel de DC klinieken daarmee in het gedrang zou komen is in ieder geval onvoldoende gesteld. De financiële belangen van beide partijen kunnen in die zin tegenover elkaar worden weggestreept. Het financiële belang van DC levert dan ook geen grond voor verlenging van de ontruimingstermijn op. DC heeft daarnaast tegenover de betwisting ook voldoende gesteld dat zij daardoor haar verplichtingen onder de zorgovereenkomsten niet na kan komen en dat patiënten in Amsterdam niet meer doorverwezen kunnen worden naar haar. Deze zorgverplichtingen en maatschappelijke functie van DC zijn belangen die in het voordeel van DC worden meegewogen in de belangenafweging. Dat DC geen zorgovereenkomsten had moeten afsluiten, zoals Prima Project aan DC heeft tegengeworpen, volgt de kantonrechter niet. Het verlenen van zorg is de kernactiviteit van DC en zonder die zorgovereenkomsten had zij haar activiteiten ook al voor de aangezegde ontruimingsdatum niet kunnen uitvoeren. Dat zou een veel te verstrekkende consequentie zijn geweest voor DC. 4.9. Voor de belangenafweging is ook van belang welke termijn een huurder heeft gehad om zich te kunnen voorbereiden op de ontruiming. Hoe langer die termijn hoe meer er van een huurder verwacht mag worden om alternatieve bedrijfsruimte te vinden. In dit geval is de ontruiming twee jaar en negen maanden voor de ontruimingsdatum aangezegd. Dat is een lange periode. Vaststaat dat partijen vanaf begin 2023 tot eind 2024 hebben onderhandeld over de mogelijkheid om de overeenkomst te verlengen. Eerst is door DC een tijdelijke alternatieve locatie aangeboden. Volgens DC was het gelet op de omgevingsvergunning niet mogelijk om zich daar te vestigen. Prima Project betwist dat, maar heeft destijds niet aangetoond dat dit wel het geval is en partijen zijn al snel overgegaan naar het bespreken van de mogelijkheden om te renoveren op een manier waarbij DC in het gebouw zou blijven.