ECLI:NL:RBAMS:2026:4511

ECLI:NL:RBAMS:2026:4511 text/xml public 2026-05-13T12:19:23 2026-05-08 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-04-21 11955283 \ CV EXPL 25-15412 Uitspraak Bodemzaak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:4511 text/html public 2026-05-13T12:18:46 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:4511 Rechtbank Amsterdam , 21-04-2026 / 11955283 \ CV EXPL 25-15412 Huurder huurt een woning van verhuurder. De buren van huurder hebben veelvuldig geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning, terwijl er volgens huurder geen sprake is van overlast. De kantonrechter oordeelt dat de (geluids)overlast die huurder veroorzaakt zo ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en huurder de woning moet ontruimen. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11955283 \ CV EXPL 25-15412 Vonnis van 21 april 2026 in de zaak van 1 STADSHART B.V., en 2. [eiser 2] C.V. , beiden gevestigd te [vestigingsplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: Stadshart c.s., gemachtigde: mr. Th.C. Visser, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. Y. Sasson. De zaak in het kort [gedaagde] huurt een woning van Stadshart c.s.. De buren van [gedaagde] hebben veelvuldig geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning, terwijl er volgens [gedaagde] geen sprake is van overlast. De kantonrechter oordeelt dat de (geluids)overlast die [gedaagde] veroorzaakt zo ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [gedaagde] de woning moet ontruimen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 28 oktober 2025, met producties, - de conclusie van antwoord, met producties, - het instructievonnis van 10 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald, - de aanvullende producties van de zijde van Stadshart c.s., - de aanvullende productie van de zijde van [gedaagde] , - de mondelinge behandeling van 18 maart 2026. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2026. Namens Stadshart c.s. is [naam 1] (werkzaam bij de beheerder, Heule Vastgoed Management B.V.) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Ook [naam 2] (wijkagent) is verschenen, vergezeld door een collega-agent. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. 1.3. De gemachtigde van Stadshart c.s. heeft tijdens de zitting spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] huurt van Stadshart c.s. de woning aan de [adres 1] , sinds 1 juli 2010. De woning is (een deel van) een dubbel bovenhuis. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. 2.2. In artikel 3.9 van de algemene voorwaarden is bepaald dat het verboden is om de vloerbedekking direct op de dekvloer te lijmen. [gedaagde] heeft zijn harde parketvloer direct op de dekvloer verlijmd. 2.3. In de periode tussen 2010 en 2013 hebben de toenmalige directe onderburen ( [adres 2] ) herhaaldelijk bij [gedaagde] en Stadshart c.s. geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning. Volgens hen bestond de overlast uit stampen, schelden, seksgeluiden, feesten en harde muziek. De onderburen hebben destijds een logboek bijgehouden van de (vermeende) overlast en meldingen gedaan bij het Meldpunt Zorg en Woonoverlast van de gemeente Amsterdam. 2.4. In 2022 zijn er nieuwe bewoners in de woning aan de [adres 2] gaan wonen (hierna: de directe onderburen). Ook zij hebben herhaaldelijk geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning. Het gaat volgens hen om drugs- en drankgebruik, geluidsoverlast, agressief gedrag en het wegnemen van postpakketjes. De directe onderburen hebben meerdere meldingen gemaakt bij het meldpunt en bij de politie. 2.5. De beheerder heeft [gedaagde] er bij brief van 25 juni 2024 op gewezen dat de vloer niet voldoet aan de contractuele vereisten en voor geluidsoverlast zorgt, met het verzoek om de vloer aan te passen of te vervangen. Stadshart c.s. heeft [gedaagde] daarnaast bij exploot betekende brief van 25 juni 2024 gesommeerd om geen overlast meer te veroorzaken. Daarna zijn er opnieuw meerdere overlastmeldingen gedaan bij Stadshart c.s. en de politie. 2.6. Bij brief van 27 februari 2025 heeft de wijkagent aan de beheerder een rapportage verstrekt (hierna: het politierapport). Daarin is een overzicht opgenomen van de meest relevante in het politieregister BHV opgenomen meldingen over de overlast vanuit de woning. Daarin staan meldingen over de periode van mei 2024 tot 27 februari 2025. 2.7. Stadshart c.s. heeft vervolgens in een kortgedingprocedure primair ontruiming van de woning, en subsidiair een gebod om geen overlast te veroorzaken, gevorderd. In die procedure is op 8 april 2025 vonnis gewezen door deze rechtbank (zaaknummer 11521718 KK EXPL 25-61). De kantonrechter heeft de gevorderde ontruiming toen afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter was op dat moment namelijk niet voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure ontbonden zou worden. Daarbij heeft de kantonrechter meegewogen dat partijen zich ervan bewust zijn dat de woningen gehorig zijn, dat [gedaagde] heeft toegezegd om mee te werken aan het aanleggen van een nieuwe vloer om de overlast te verminderen en om vanaf 22:00 uur geen muziek meer te draaien, dat er tussen 2014 en 2022 geen geluidsoverlastklachten zijn geweest en dat het zoontje van [gedaagde] drie dagen in de week in de woning woont. De kantonrechter heeft [gedaagde] wel een gebod opgelegd om zich te onthouden van het veroorzaken van geluidsoverlast vanuit de woning (zoals schreeuwen, stampen, schelden, extreme seksgeluiden, feesten en harde muziek), op straffe van een dwangsom. Daarnaast heeft de kantonrechter [gedaagde] er op gewezen dat hij zich moet realiseren dat, als hij weer (geluids)overlast veroorzaakt, de kans groot is dat een ontruimingsvordering in dat geval wel toegewezen zal worden. 2.8. Na het vonnis van 8 april 2025 heeft Stadshart c.s. opnieuw geluidsoverlast-meldingen van de directe onderburen van [gedaagde] ontvangen. Stadshart c.s. heeft [gedaagde] bij e-mail van 16 mei 2025 aangezegd dat hij zich conform het vonnis van (geluids)overlast dient te onthouden en aanspraak gemaakt op de dwangsom. Ook daarna heeft Stadshart c.s. (evenals de politie) klachten ontvangen over (geluids)overlast vanuit de woning, waarna zij nogmaals in kort geding ontruiming heeft gevorderd en gelijktijdig deze bodemprocedure is begonnen. 2.9. De vereniging van eigenaren van het pand (hierna: Vve) heeft de beheerder bij brief van 10 september 2025 en Stadshart c.s. bij brief van 4 november 2025 gesommeerd ervoor te zorgen dat de vloer in de woning zodanig wordt aangepast dat de geluidsoverlast verdwijnt. Daarbij heeft de Vve een boete voor de eigenaar van de woning aangezegd, mocht dit niet binnen acht weken zijn geschied. 2.10. Ondertussen is in een procedure tussen [gedaagde] en zijn ex-partner bij de rechtbank Midden-Nederland bij beschikking van 28 november 2025 een voorlopige omgangsregeling vastgesteld. In die beschikking staat voor zover relevant: “ De ouders hebben tijdens de zitting afgesproken dat [ktr.: het kind] in ieder geval bij de vader verblijft iedere week van vrijdag na school tot maandag naar school, onder voorbehoud dat er geen feestjes bij de vader plaatsvinden als [ktr.: het kind] daar verblijft. ” 2.11. Bij e-mail van 3 december 2025 heeft de wijkagent de beheerder geïnformeerd dat zij, na de datum van het politierapport, van drie omliggende buurtbewoners meerdere klachten heeft ontvangen over de woning. 2.12. [gedaagde] is in de tweede kortgedingprocedure, bij vonnis van 12 december 2025 van deze rechtbank (met zaaknummer 11935768 KK EXPL 25-750), veroordeeld om de woning te ontruimen.

ECLI:NL:RBAMS:2026:4511 text/xml public 2026-05-13T12:19:23 2026-05-08 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-04-21 11955283 \ CV EXPL 25-15412 Uitspraak Bodemzaak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:4511 text/html public 2026-05-13T12:18:46 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:4511 Rechtbank Amsterdam , 21-04-2026 / 11955283 \ CV EXPL 25-15412 Huurder huurt een woning van verhuurder. De buren van huurder hebben veelvuldig geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning, terwijl er volgens huurder geen sprake is van overlast. De kantonrechter oordeelt dat de (geluids)overlast die huurder veroorzaakt zo ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en huurder de woning moet ontruimen. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11955283 \ CV EXPL 25-15412 Vonnis van 21 april 2026 in de zaak van 1 STADSHART B.V., en 2. [eiser 2] C.V. , beiden gevestigd te [vestigingsplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: Stadshart c.s., gemachtigde: mr. Th.C. Visser, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. Y. Sasson. De zaak in het kort [gedaagde] huurt een woning van Stadshart c.s.. De buren van [gedaagde] hebben veelvuldig geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning, terwijl er volgens [gedaagde] geen sprake is van overlast. De kantonrechter oordeelt dat de (geluids)overlast die [gedaagde] veroorzaakt zo ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [gedaagde] de woning moet ontruimen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 28 oktober 2025, met producties, - de conclusie van antwoord, met producties, - het instructievonnis van 10 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald, - de aanvullende producties van de zijde van Stadshart c.s., - de aanvullende productie van de zijde van [gedaagde] , - de mondelinge behandeling van 18 maart 2026. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2026. Namens Stadshart c.s. is [naam 1] (werkzaam bij de beheerder, Heule Vastgoed Management B.V.) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Ook [naam 2] (wijkagent) is verschenen, vergezeld door een collega-agent. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. 1.3. De gemachtigde van Stadshart c.s. heeft tijdens de zitting spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] huurt van Stadshart c.s. de woning aan de [adres 1] , sinds 1 juli 2010. De woning is (een deel van) een dubbel bovenhuis. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. 2.2. In artikel 3.9 van de algemene voorwaarden is bepaald dat het verboden is om de vloerbedekking direct op de dekvloer te lijmen. [gedaagde] heeft zijn harde parketvloer direct op de dekvloer verlijmd. 2.3. In de periode tussen 2010 en 2013 hebben de toenmalige directe onderburen ( [adres 2] ) herhaaldelijk bij [gedaagde] en Stadshart c.s. geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning. Volgens hen bestond de overlast uit stampen, schelden, seksgeluiden, feesten en harde muziek. De onderburen hebben destijds een logboek bijgehouden van de (vermeende) overlast en meldingen gedaan bij het Meldpunt Zorg en Woonoverlast van de gemeente Amsterdam. 2.4. In 2022 zijn er nieuwe bewoners in de woning aan de [adres 2] gaan wonen (hierna: de directe onderburen). Ook zij hebben herhaaldelijk geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning. Het gaat volgens hen om drugs- en drankgebruik, geluidsoverlast, agressief gedrag en het wegnemen van postpakketjes. De directe onderburen hebben meerdere meldingen gemaakt bij het meldpunt en bij de politie. 2.5. De beheerder heeft [gedaagde] er bij brief van 25 juni 2024 op gewezen dat de vloer niet voldoet aan de contractuele vereisten en voor geluidsoverlast zorgt, met het verzoek om de vloer aan te passen of te vervangen. Stadshart c.s. heeft [gedaagde] daarnaast bij exploot betekende brief van 25 juni 2024 gesommeerd om geen overlast meer te veroorzaken. Daarna zijn er opnieuw meerdere overlastmeldingen gedaan bij Stadshart c.s. en de politie. 2.6. Bij brief van 27 februari 2025 heeft de wijkagent aan de beheerder een rapportage verstrekt (hierna: het politierapport). Daarin is een overzicht opgenomen van de meest relevante in het politieregister BHV opgenomen meldingen over de overlast vanuit de woning. Daarin staan meldingen over de periode van mei 2024 tot 27 februari 2025. 2.7. Stadshart c.s. heeft vervolgens in een kortgedingprocedure primair ontruiming van de woning, en subsidiair een gebod om geen overlast te veroorzaken, gevorderd. In die procedure is op 8 april 2025 vonnis gewezen door deze rechtbank (zaaknummer 11521718 KK EXPL 25-61). De kantonrechter heeft de gevorderde ontruiming toen afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter was op dat moment namelijk niet voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure ontbonden zou worden. Daarbij heeft de kantonrechter meegewogen dat partijen zich ervan bewust zijn dat de woningen gehorig zijn, dat [gedaagde] heeft toegezegd om mee te werken aan het aanleggen van een nieuwe vloer om de overlast te verminderen en om vanaf 22:00 uur geen muziek meer te draaien, dat er tussen 2014 en 2022 geen geluidsoverlastklachten zijn geweest en dat het zoontje van [gedaagde] drie dagen in de week in de woning woont. De kantonrechter heeft [gedaagde] wel een gebod opgelegd om zich te onthouden van het veroorzaken van geluidsoverlast vanuit de woning (zoals schreeuwen, stampen, schelden, extreme seksgeluiden, feesten en harde muziek), op straffe van een dwangsom. Daarnaast heeft de kantonrechter [gedaagde] er op gewezen dat hij zich moet realiseren dat, als hij weer (geluids)overlast veroorzaakt, de kans groot is dat een ontruimingsvordering in dat geval wel toegewezen zal worden. 2.8. Na het vonnis van 8 april 2025 heeft Stadshart c.s. opnieuw geluidsoverlast-meldingen van de directe onderburen van [gedaagde] ontvangen. Stadshart c.s. heeft [gedaagde] bij e-mail van 16 mei 2025 aangezegd dat hij zich conform het vonnis van (geluids)overlast dient te onthouden en aanspraak gemaakt op de dwangsom. Ook daarna heeft Stadshart c.s. (evenals de politie) klachten ontvangen over (geluids)overlast vanuit de woning, waarna zij nogmaals in kort geding ontruiming heeft gevorderd en gelijktijdig deze bodemprocedure is begonnen. 2.9. De vereniging van eigenaren van het pand (hierna: Vve) heeft de beheerder bij brief van 10 september 2025 en Stadshart c.s. bij brief van 4 november 2025 gesommeerd ervoor te zorgen dat de vloer in de woning zodanig wordt aangepast dat de geluidsoverlast verdwijnt. Daarbij heeft de Vve een boete voor de eigenaar van de woning aangezegd, mocht dit niet binnen acht weken zijn geschied. 2.10. Ondertussen is in een procedure tussen [gedaagde] en zijn ex-partner bij de rechtbank Midden-Nederland bij beschikking van 28 november 2025 een voorlopige omgangsregeling vastgesteld. In die beschikking staat voor zover relevant: “ De ouders hebben tijdens de zitting afgesproken dat [ktr.: het kind] in ieder geval bij de vader verblijft iedere week van vrijdag na school tot maandag naar school, onder voorbehoud dat er geen feestjes bij de vader plaatsvinden als [ktr.: het kind] daar verblijft. ” 2.11. Bij e-mail van 3 december 2025 heeft de wijkagent de beheerder geïnformeerd dat zij, na de datum van het politierapport, van drie omliggende buurtbewoners meerdere klachten heeft ontvangen over de woning. 2.12. [gedaagde] is in de tweede kortgedingprocedure, bij vonnis van 12 december 2025 van deze rechtbank (met zaaknummer 11935768 KK EXPL 25-750), veroordeeld om de woning te ontruimen.

De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat [gedaagde] geen actie heeft ondernomen om een nieuwe vloer te laten leggen, de extreme geluidsoverlast na het vonnis heeft voortgeduurd, dat de overlast met name ’s avond en diep in de nacht was, dat de ontvangen meldingen niet alleen van de onderburen waren en dat de frequentie van die meldingen in het najaar van 2025 zijn toegenomen. 2.13. In februari 2026 heeft de directe onderbuurvrouw opnieuw bij Stadshart c.s. en de politie geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning. 3 Het geschil 3.1. Stadshart c.s. vordert, kort gezegd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden. Stadshart c.s. vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning binnen vijf dagen te ontruimen en om de kosten van deze procedure te betalen, met rente. 3.2. Stadshart c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakt en dat ook na de twee kortgedingvonnissen is blijven doen. Daarnaast weigert [gedaagde] om de vloer in de woning aan te passen. [gedaagde] schiet daarmee tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en die tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Het zoontje van [gedaagde] verblijft met name bij de moeder en zal dan ook niet op straat komen te staan, zo betoogt Stadshart c.s.. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat hij overlast veroorzaakt en wil graag in de woning blijven wonen. Er zijn geen geluidsmetingen gedaan en de beschreven levensstijl past niet bij iemand die met een negenjarig kind in de woning woont. [gedaagde] wil de vloer graag aanpassen, maar dat is erg duur, aldus steeds [gedaagde] . 4 De beoordeling Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 4.1. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68). 4.2. Het kostenbeding (artikel 20.3 van de algemene voorwaarden) is oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen (namelijk ‘alle’ kosten die voortvloeien uit het menen van gerechtelijke maatregelen) dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen. 4.3. Ook het rentebeding (art. 20.2 van de algemene voorwaarden) wordt door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. De contractuele rente bedraagt volgens het beding 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Dit terwijl de wettelijke rente tussen 2022 en nu tussen de 2% en 7% lag. Het rentebeding is opgenomen in de algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld en heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is dan ook een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW. Het beding ziet op de betaling van een geldsom en niet alleen op huurtermijnen, waardoor het ook kan zien op de proceskosten. Daarom wordt de wettelijke rente over de proceskosten afgewezen. De vordering 4.4. Bij de beoordeling van de vraag of een huurovereenkomst kan worden ontbonden, staat voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 7:231 lid 1 en artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Dit betekent, kort gezegd, dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 4.5. De kantonrechter zal dus moeten beoordelen of [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden, en of die schendingen zo ernstig zijn dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat hier aan de orde. Dat wordt hierna uitgelegd. Vloerbedekking 4.6. Niet in geschil is dat de door [gedaagde] aangebrachte vloerbedekking in de woning niet voldoet aan de in artikel 3.9 van de algemene voorwaarden gestelde eisen. Er is sprake van een harde parketvloer die direct op de dekvloer is verlijmd. Daarbij is tevens niet in geschil dat dit in belangrijke mate bijdraagt aan de door de directe (onder)buren ervaren geluidsoverlast. [gedaagde] is hier de afgelopen jaren herhaaldelijk op aangesproken, hij is in de gelegenheid gesteld om dit verzuim te herstellen en door Stadhart c.s. is zelfs meerdere malen aangeboden om aan de oplossing daarvan mee te betalen. [gedaagde] heeft verzuimd om deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op te heffen. Inmiddels heeft de Vve Stadhart c.s. als eigenaar van de woning boetes aangezegd in verband met het uitblijven van aanpassing van de vloer in de woning, welke thans ook niet voldoet aan de voorwaarden die de Vve – met het oog op het voorkomen van geluidsoverlast – aan vloerbedekking in de appartementen stelt. (Geluids)overlast 4.7. Stadshart c.s. heeft een veelvoud aan meldingen overgelegd die zij in de afgelopen periode van de directe onderburen heeft ontvangen, waarvan een deel na april 2025 zijn gedaan. Die meldingen schetsen een beeld van ernstige overlast die al meerdere jaren duurt en dit beeld wordt bevestigd door de meldingen die in het overgelegde politierapport zijn vermeld. De klachten in het politierapport gaan onder meer over harde (dreunende) muziek, geschreeuw en luide seksgeluiden vanuit de woning, waardoor de klagers midden in de nacht wakker worden of niet in slaap kunnen komen. De klachten zijn in de periode waar het politierapport betrekking op heeft (mei 2024 tot maart 2025) meerdere keren per week ingediend, zowel op weekenddagen als doordeweekse dagen, met name rond middennacht. Ook na die periode heeft de wijkagent van verschillende buren meerdere klachten ontvangen van overlast vanuit de woning. 4.8. [gedaagde] heeft ter zitting weliswaar gemotiveerd aangevoerd dat sommige klachten niet kunnen kloppen – er zijn meldingen gemaakt over geluiden vanuit [gedaagde] ’s jacuzzi, terwijl de jacuzzi volgens [gedaagde] al drie jaar kapot is –, maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat álle meldingen onterecht zijn gedaan. Bovendien heeft de wijkagent ter zitting verklaard dat zij de overlast zelf heeft geconstateerd en dat de overlast destijds zodanig was dat de klachten niet ter zijde geschoven kunnen worden vanwege eventuele ‘overgevoeligheid’ van de directe onderburen.

De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat [gedaagde] geen actie heeft ondernomen om een nieuwe vloer te laten leggen, de extreme geluidsoverlast na het vonnis heeft voortgeduurd, dat de overlast met name ’s avond en diep in de nacht was, dat de ontvangen meldingen niet alleen van de onderburen waren en dat de frequentie van die meldingen in het najaar van 2025 zijn toegenomen. 2.13. In februari 2026 heeft de directe onderbuurvrouw opnieuw bij Stadshart c.s. en de politie geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning. 3 Het geschil 3.1. Stadshart c.s. vordert, kort gezegd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden. Stadshart c.s. vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning binnen vijf dagen te ontruimen en om de kosten van deze procedure te betalen, met rente. 3.2. Stadshart c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakt en dat ook na de twee kortgedingvonnissen is blijven doen. Daarnaast weigert [gedaagde] om de vloer in de woning aan te passen. [gedaagde] schiet daarmee tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en die tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Het zoontje van [gedaagde] verblijft met name bij de moeder en zal dan ook niet op straat komen te staan, zo betoogt Stadshart c.s.. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat hij overlast veroorzaakt en wil graag in de woning blijven wonen. Er zijn geen geluidsmetingen gedaan en de beschreven levensstijl past niet bij iemand die met een negenjarig kind in de woning woont. [gedaagde] wil de vloer graag aanpassen, maar dat is erg duur, aldus steeds [gedaagde] . 4 De beoordeling Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 4.1. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68). 4.2. Het kostenbeding (artikel 20.3 van de algemene voorwaarden) is oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen (namelijk ‘alle’ kosten die voortvloeien uit het menen van gerechtelijke maatregelen) dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen. 4.3. Ook het rentebeding (art. 20.2 van de algemene voorwaarden) wordt door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. De contractuele rente bedraagt volgens het beding 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Dit terwijl de wettelijke rente tussen 2022 en nu tussen de 2% en 7% lag. Het rentebeding is opgenomen in de algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld en heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is dan ook een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW. Het beding ziet op de betaling van een geldsom en niet alleen op huurtermijnen, waardoor het ook kan zien op de proceskosten. Daarom wordt de wettelijke rente over de proceskosten afgewezen. De vordering 4.4. Bij de beoordeling van de vraag of een huurovereenkomst kan worden ontbonden, staat voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 7:231 lid 1 en artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Dit betekent, kort gezegd, dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 4.5. De kantonrechter zal dus moeten beoordelen of [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden, en of die schendingen zo ernstig zijn dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat hier aan de orde. Dat wordt hierna uitgelegd. Vloerbedekking 4.6. Niet in geschil is dat de door [gedaagde] aangebrachte vloerbedekking in de woning niet voldoet aan de in artikel 3.9 van de algemene voorwaarden gestelde eisen. Er is sprake van een harde parketvloer die direct op de dekvloer is verlijmd. Daarbij is tevens niet in geschil dat dit in belangrijke mate bijdraagt aan de door de directe (onder)buren ervaren geluidsoverlast. [gedaagde] is hier de afgelopen jaren herhaaldelijk op aangesproken, hij is in de gelegenheid gesteld om dit verzuim te herstellen en door Stadhart c.s. is zelfs meerdere malen aangeboden om aan de oplossing daarvan mee te betalen. [gedaagde] heeft verzuimd om deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op te heffen. Inmiddels heeft de Vve Stadhart c.s. als eigenaar van de woning boetes aangezegd in verband met het uitblijven van aanpassing van de vloer in de woning, welke thans ook niet voldoet aan de voorwaarden die de Vve – met het oog op het voorkomen van geluidsoverlast – aan vloerbedekking in de appartementen stelt. (Geluids)overlast 4.7. Stadshart c.s. heeft een veelvoud aan meldingen overgelegd die zij in de afgelopen periode van de directe onderburen heeft ontvangen, waarvan een deel na april 2025 zijn gedaan. Die meldingen schetsen een beeld van ernstige overlast die al meerdere jaren duurt en dit beeld wordt bevestigd door de meldingen die in het overgelegde politierapport zijn vermeld. De klachten in het politierapport gaan onder meer over harde (dreunende) muziek, geschreeuw en luide seksgeluiden vanuit de woning, waardoor de klagers midden in de nacht wakker worden of niet in slaap kunnen komen. De klachten zijn in de periode waar het politierapport betrekking op heeft (mei 2024 tot maart 2025) meerdere keren per week ingediend, zowel op weekenddagen als doordeweekse dagen, met name rond middennacht. Ook na die periode heeft de wijkagent van verschillende buren meerdere klachten ontvangen van overlast vanuit de woning. 4.8. [gedaagde] heeft ter zitting weliswaar gemotiveerd aangevoerd dat sommige klachten niet kunnen kloppen – er zijn meldingen gemaakt over geluiden vanuit [gedaagde] ’s jacuzzi, terwijl de jacuzzi volgens [gedaagde] al drie jaar kapot is –, maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat álle meldingen onterecht zijn gedaan. Bovendien heeft de wijkagent ter zitting verklaard dat zij de overlast zelf heeft geconstateerd en dat de overlast destijds zodanig was dat de klachten niet ter zijde geschoven kunnen worden vanwege eventuele ‘overgevoeligheid’ van de directe onderburen.

Daarnaast heeft de wijkagent tijdens de zitting verklaard dat, naast de directe onderburen, ook andere buren geklaagd hebben over overlast vanuit de woning en dat zij ook na 8 april en 12 december 2025 overlastmeldingen heeft ontvangen. Dat alleen de directe onderburen klagen over overlast en overgevoelig zouden zijn is, anders dan [gedaagde] betoogt, dan ook onjuist. 4.9. [gedaagde] heeft ter zitting verder betoogd dat het niet mogelijk is dat hij in de weekenden overlast veroorzaakt omdat zijn minderjarige zoon dan bij hem verblijft, maar hij wordt daarin niet gevolgd. Stadshart c.s. heeft verschillende schermopnames overgelegd van de videodeurbel van de directe onderburen, waarop is te zien dat [gedaagde] in het weekend op late tijdstippen bezoek ontvangt. De onderburen maken melding van “ weer een feestje met gelach, gillen, stampen en muziek en vrouwen ” op zondag 21 september 2025, en “ weer een of ander seks feest (in elk geval weer vrouwen over de vloer en iedereen moet daar van meegenieten ” op zaterdag 27 september om 00:38 uur. Voorts is op de beelden te zien dat in de nacht van vrijdag 2 op zaterdag 3 mei 2025 om 2:50 uur twee personen de woning verlaten, in de nacht van zaterdag 3 op zondag 4 mei 2025 één vrouw de woning rond 22:15 uur bezoekt en pas weer om 5:50 uur verlaat en dat in de nacht van zaterdag 1 op zondag 2 november 2025 om 03:25 uur drie personen de woning van [gedaagde] bezoeken. De onderburen hebben ten aanzien van 2 november 2025 aangegeven: “ Afgelopen weekend was het weer zover. Het begon zaterdagnacht om 3:25 pas.. ongelooflijk. Tot minimaal 5:30 wakker gelegen door al het gepraat in huis met meerdere mensen. Muziek stond zachtjes aan (geen harde muziek) maar wel hard genoeg dat het irriteert en je er niet meer van kan slapen. ” Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat [gedaagde] ook na 8 april 2025 in de weekenden op late tijdstippen bezoek heeft ontvangen en daarbij overlast heeft kunnen veroorzaken. Daarbij komt dat bij de op 28 november 2025 afgesproken voorlopige omgangsregeling het, opmerkelijk te noemen en uitdrukkelijke voorbehoud is gemaakt dat er geen feestjes bij [gedaagde] plaatsvinden als zijn zoon daar verblijft, hetgeen de bevindingen van de buren ondersteunt dat er ook na 8 april 2025 nog regelmatig feesten hebben plaatsgevonden. 4.10. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat er nooit een geluidsmeting heeft plaatsgevonden. Daartegen heeft Stadshart c.s. ingebracht dat het feit dat de vloerbedekking niet aan de daaraan te stellen eisen – met oog op het voorkomen van geluidsoverlast – voldoet, de veelheid aan meldingen en de constateringen van de wijkagent een geluidsmeting overbodig maken. Daarbij heeft zij aangegeven dat de pijn niet alleen zit in de geluidsoverlast als gevolg van de verkeerde vloerbedekking, maar met name ook in de algehele overlast als gevolg van het leefgedrag van [gedaagde] . Stadshart c.s. kan hierin gevolgd worden. Ontbinding 4.11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwegen heeft Stadshart c.s. voldoende onderbouwd dat [gedaagde] gedurende lange tijd ernstige overlast heeft veroorzaakt en dat hij de overlast ook na het vonnis van 8 april 2025, en zelfs na het vonnis van 12 december 2025, is blijven veroorzaken. Weliswaar is de overlast de afgelopen maanden verminderd, maar dat zal ingegeven zijn door het hoger beroep dat is ingesteld tegen het vonnis waarbij de ontruiming is toegewezen. [gedaagde] heeft immers ter zitting aangegeven dat hij zich totaal niet herkent in de overlast die zijn buren ervaren. [gedaagde] heeft zich, door ernstige overlast te veroorzaken, niet als goed huurder gedragen en in strijd met de (algemene voorwaarden van) de huurovereenkomst gehandeld. Bovendien heeft [gedaagde] de direct op de dekvloer verlijmde harde parketvloer niet aangepast, terwijl hij daartoe op grond van de algemene voorwaarden verplicht is. Hij is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Om te beoordelen of die tekortkoming ontbinding rechtvaardigt moet een belangenafweging gemaakt worden. 4.12. [gedaagde] heeft een groot belang bij behoud van zijn woning. Hij woont al ruim vijftien jaar in de woning en heeft een minderjarig kind dat regelmatig in de woning verblijft. Daarnaast heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat hij voor het vinden van een vervangende woning aangewezen is op een sociale huurwoning, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat het in [woonplaats] lastig is om zo’n huurwoning te bemachtigen. Daar staat het belang van Stadshart c.s. en de buren van [gedaagde] tegenover. Uit de meldingen blijkt dat de situatie door de buren als onhoudbaar ervaren wordt en dat zij gebukt gaan onder de overlast, daarin gesteund door de wijkagent. [gedaagde] is door Stadshart c.s. meermaals, en over een periode van meerdere jaren, gewezen op de ontvangen meldingen en heeft herhaaldelijk de mogelijkheid gekregen om verbetering te laten zien. Desondanks is de overlast niet gestopt. [gedaagde] is – hoewel in minderde mate – overlast blijven veroorzaken, ook na de kortgedingvonnissen. Dit terwijl voor hem duidelijk moet zijn geweest dat het blijven veroorzaken van overlast zou kunnen leiden tot het eindigen van de huurovereenkomst. [gedaagde] was een gewaarschuwd mens, maar heeft zijn gedrag langjarig niet veranderd. Bovendien lijkt [gedaagde] – die de mate van overlast ontkent – de ernst van de overlast niet in te zien en [gedaagde] heeft geen of onvoldoende maatregelen genomen om de overlast te verminderen. Hij heeft, ondanks gedane toezeggingen daartoe, de vloerbedekking niet aangepast en heeft ter zitting verklaard dat hij thans een kleed op de harde parketvloer heeft liggen en dat het heel duur is om die vloer eruit te halen. Daaruit maakt de kantonrechter op dat hij nog steeds niet van plan is om de vloerbedekking aan te passen. [gedaagde] wil naar eigen zeggen niet investeren in de vloer, als hij vervolgens alsnog uit de woning gezet kan worden. Dat geeft er onvoldoende blijk van dat [gedaagde] in de toekomst geen overlast meer zal veroorzaken. 4.13. Gelet op het voorgaande rechtvaardigt de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, in combinatie met het nalaten om de vloerbedekking aan te passen, de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst zal dan ook ontbonden worden. Ontruiming 4.14. Aangezien de huurovereenkomst is ontbonden wordt ook de gevorderde ontruiming toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] daarvoor een termijn van drie maanden krijgt. Bij het bepalen van de ontruimingstermijn is zwaar gewicht toegekend aan de omstandigheid dat het kind van [gedaagde] regelmatig in de woning verblijft. Ook de krapte op de sociale huurwoningmarkt is meegewogen. Bovendien heeft Stadshart c.s. tijdens de zitting verklaard dat de overlast de laatste tijd sterk verminderd is en dat voor haar het belangrijkste is dat er een einddatum in zicht is, zodat de kantonrechter een termijn van drie maanden na betekening van dit vonnis redelijk acht. Uitvoerbaar bij voorraad 4.15. Het uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling in afwachting van een beslissing in hoger beroep ten uitvoer gelegd kan worden. Afwijking van dit uitgangspunt kan gerechtvaardigd worden door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde – in dit geval [gedaagde] – bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door hem ingestelde hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen – in dit geval Stadshart c.s.– bij de uitvoering daarvan. 4.16. Gelet op de ernst van de overlast, de kansen die [gedaagde] al heeft gekregen om verbetering te tonen, de ruimte ontruimingstermijn en de verplichting van Stadshart c.s. om de omwonenden rustig woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van de veroorzaakte overlast, zal de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Daarnaast heeft de wijkagent tijdens de zitting verklaard dat, naast de directe onderburen, ook andere buren geklaagd hebben over overlast vanuit de woning en dat zij ook na 8 april en 12 december 2025 overlastmeldingen heeft ontvangen. Dat alleen de directe onderburen klagen over overlast en overgevoelig zouden zijn is, anders dan [gedaagde] betoogt, dan ook onjuist. 4.9. [gedaagde] heeft ter zitting verder betoogd dat het niet mogelijk is dat hij in de weekenden overlast veroorzaakt omdat zijn minderjarige zoon dan bij hem verblijft, maar hij wordt daarin niet gevolgd. Stadshart c.s. heeft verschillende schermopnames overgelegd van de videodeurbel van de directe onderburen, waarop is te zien dat [gedaagde] in het weekend op late tijdstippen bezoek ontvangt. De onderburen maken melding van “ weer een feestje met gelach, gillen, stampen en muziek en vrouwen ” op zondag 21 september 2025, en “ weer een of ander seks feest (in elk geval weer vrouwen over de vloer en iedereen moet daar van meegenieten ” op zaterdag 27 september om 00:38 uur. Voorts is op de beelden te zien dat in de nacht van vrijdag 2 op zaterdag 3 mei 2025 om 2:50 uur twee personen de woning verlaten, in de nacht van zaterdag 3 op zondag 4 mei 2025 één vrouw de woning rond 22:15 uur bezoekt en pas weer om 5:50 uur verlaat en dat in de nacht van zaterdag 1 op zondag 2 november 2025 om 03:25 uur drie personen de woning van [gedaagde] bezoeken. De onderburen hebben ten aanzien van 2 november 2025 aangegeven: “ Afgelopen weekend was het weer zover. Het begon zaterdagnacht om 3:25 pas.. ongelooflijk. Tot minimaal 5:30 wakker gelegen door al het gepraat in huis met meerdere mensen. Muziek stond zachtjes aan (geen harde muziek) maar wel hard genoeg dat het irriteert en je er niet meer van kan slapen. ” Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat [gedaagde] ook na 8 april 2025 in de weekenden op late tijdstippen bezoek heeft ontvangen en daarbij overlast heeft kunnen veroorzaken. Daarbij komt dat bij de op 28 november 2025 afgesproken voorlopige omgangsregeling het, opmerkelijk te noemen en uitdrukkelijke voorbehoud is gemaakt dat er geen feestjes bij [gedaagde] plaatsvinden als zijn zoon daar verblijft, hetgeen de bevindingen van de buren ondersteunt dat er ook na 8 april 2025 nog regelmatig feesten hebben plaatsgevonden. 4.10. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat er nooit een geluidsmeting heeft plaatsgevonden. Daartegen heeft Stadshart c.s. ingebracht dat het feit dat de vloerbedekking niet aan de daaraan te stellen eisen – met oog op het voorkomen van geluidsoverlast – voldoet, de veelheid aan meldingen en de constateringen van de wijkagent een geluidsmeting overbodig maken. Daarbij heeft zij aangegeven dat de pijn niet alleen zit in de geluidsoverlast als gevolg van de verkeerde vloerbedekking, maar met name ook in de algehele overlast als gevolg van het leefgedrag van [gedaagde] . Stadshart c.s. kan hierin gevolgd worden. Ontbinding 4.11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwegen heeft Stadshart c.s. voldoende onderbouwd dat [gedaagde] gedurende lange tijd ernstige overlast heeft veroorzaakt en dat hij de overlast ook na het vonnis van 8 april 2025, en zelfs na het vonnis van 12 december 2025, is blijven veroorzaken. Weliswaar is de overlast de afgelopen maanden verminderd, maar dat zal ingegeven zijn door het hoger beroep dat is ingesteld tegen het vonnis waarbij de ontruiming is toegewezen. [gedaagde] heeft immers ter zitting aangegeven dat hij zich totaal niet herkent in de overlast die zijn buren ervaren. [gedaagde] heeft zich, door ernstige overlast te veroorzaken, niet als goed huurder gedragen en in strijd met de (algemene voorwaarden van) de huurovereenkomst gehandeld. Bovendien heeft [gedaagde] de direct op de dekvloer verlijmde harde parketvloer niet aangepast, terwijl hij daartoe op grond van de algemene voorwaarden verplicht is. Hij is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Om te beoordelen of die tekortkoming ontbinding rechtvaardigt moet een belangenafweging gemaakt worden. 4.12. [gedaagde] heeft een groot belang bij behoud van zijn woning. Hij woont al ruim vijftien jaar in de woning en heeft een minderjarig kind dat regelmatig in de woning verblijft. Daarnaast heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat hij voor het vinden van een vervangende woning aangewezen is op een sociale huurwoning, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat het in [woonplaats] lastig is om zo’n huurwoning te bemachtigen. Daar staat het belang van Stadshart c.s. en de buren van [gedaagde] tegenover. Uit de meldingen blijkt dat de situatie door de buren als onhoudbaar ervaren wordt en dat zij gebukt gaan onder de overlast, daarin gesteund door de wijkagent. [gedaagde] is door Stadshart c.s. meermaals, en over een periode van meerdere jaren, gewezen op de ontvangen meldingen en heeft herhaaldelijk de mogelijkheid gekregen om verbetering te laten zien. Desondanks is de overlast niet gestopt. [gedaagde] is – hoewel in minderde mate – overlast blijven veroorzaken, ook na de kortgedingvonnissen. Dit terwijl voor hem duidelijk moet zijn geweest dat het blijven veroorzaken van overlast zou kunnen leiden tot het eindigen van de huurovereenkomst. [gedaagde] was een gewaarschuwd mens, maar heeft zijn gedrag langjarig niet veranderd. Bovendien lijkt [gedaagde] – die de mate van overlast ontkent – de ernst van de overlast niet in te zien en [gedaagde] heeft geen of onvoldoende maatregelen genomen om de overlast te verminderen. Hij heeft, ondanks gedane toezeggingen daartoe, de vloerbedekking niet aangepast en heeft ter zitting verklaard dat hij thans een kleed op de harde parketvloer heeft liggen en dat het heel duur is om die vloer eruit te halen. Daaruit maakt de kantonrechter op dat hij nog steeds niet van plan is om de vloerbedekking aan te passen. [gedaagde] wil naar eigen zeggen niet investeren in de vloer, als hij vervolgens alsnog uit de woning gezet kan worden. Dat geeft er onvoldoende blijk van dat [gedaagde] in de toekomst geen overlast meer zal veroorzaken. 4.13. Gelet op het voorgaande rechtvaardigt de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, in combinatie met het nalaten om de vloerbedekking aan te passen, de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst zal dan ook ontbonden worden. Ontruiming 4.14. Aangezien de huurovereenkomst is ontbonden wordt ook de gevorderde ontruiming toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] daarvoor een termijn van drie maanden krijgt. Bij het bepalen van de ontruimingstermijn is zwaar gewicht toegekend aan de omstandigheid dat het kind van [gedaagde] regelmatig in de woning verblijft. Ook de krapte op de sociale huurwoningmarkt is meegewogen. Bovendien heeft Stadshart c.s. tijdens de zitting verklaard dat de overlast de laatste tijd sterk verminderd is en dat voor haar het belangrijkste is dat er een einddatum in zicht is, zodat de kantonrechter een termijn van drie maanden na betekening van dit vonnis redelijk acht. Uitvoerbaar bij voorraad 4.15. Het uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling in afwachting van een beslissing in hoger beroep ten uitvoer gelegd kan worden. Afwijking van dit uitgangspunt kan gerechtvaardigd worden door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde – in dit geval [gedaagde] – bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door hem ingestelde hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen – in dit geval Stadshart c.s.– bij de uitvoering daarvan. 4.16. Gelet op de ernst van de overlast, de kansen die [gedaagde] al heeft gekregen om verbetering te tonen, de ruimte ontruimingstermijn en de verplichting van Stadshart c.s. om de omwonenden rustig woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van de veroorzaakte overlast, zal de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.