ECLI:NL:RBAMS:2026:4229

ECLI:NL:RBAMS:2026:4229 text/xml public 2026-05-01T16:44:38 2026-04-29 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-04-28 11974324 \ CV EXPL 25-16187 Uitspraak Bodemzaak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling Schadevergoedingsuitspraak Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:4229 text/html public 2026-05-01T16:44:05 2026-05-01 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:4229 Rechtbank Amsterdam , 28-04-2026 / 11974324 \ CV EXPL 25-16187 Huurzaak. Huurder kan aanspraak maken op huurprijsvermindering wegens gebreken aan zijn woning. De huurprijs wordt gedurende twee maanden met 50% en één maand met 30% verminderd, omdat renovatie- en sloopwerkzaamheden in de omgeving die werden uitgevoerd in opdracht van de verhuurder, dusdanig substantiële geluidsoverlast en trillingen met zich mee hebben gebracht dat huurder aanzienlijk is beperkt in zijn woongenot. Verhuurder heeft verzuimd huurder tijdig en duidelijk te waarschuwen voor de momenten waarop de meest overlastgevende werkzaamheden zouden plaatsvinden. Verhuurder heeft ook geen maatregelen genomen om de overlast voor huurder te beperken. In de zomermaanden (juni/juli) wordt de huurprijs daarnaast met 35% verminderd, omdat huurder geen gebruik kon maken van het balkon en de privacy van huurder ernstig werd aangetast. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter fno: 33623 Zaaknummer: 11974324 \ CV EXPL 25-16187 Vonnis van 28 april 2026 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. M.M. Baker, tegen LIBRA INTERNATIONAL B.V. , gevestigd te Amsterdam, gedaagde partij, hierna te noemen: Libra, gemachtigde: mr. A. van Dorsten. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende stukken: - de dagvaarding van 13 november 2025, met producties, - de conclusie van antwoord, met producties, - het instructievonnis van 6 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is gelast, - de akte overlegging producties van [eiser] , - de mondelinge behandeling van 30 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden, waarbij aanwezig waren [eiser] , bijgestaan door zijn echtgenote en de gemachtigde en namens Libra de heren [naam 1] ( [functie 1] ) en [naam 2] ( [functie 2] ), met de gemachtigde, - de pleitnota van de gemachtigde van [eiser] , - de pleitnota van de gemachtigde van Libra. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiser] heeft van 4 juli 2023 tot en met 31 augustus 2025 een appartement van Libra gehuurd aan de [adres] (verder: het gehuurde). De huurprijs inclusief stofferingskosten bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 2.400,- per maand. De huurprijs is per 1 augustus 2024 en per 1 augustus 2025 verhoogd naar respectievelijk € 2.505,75 en € 2.606,44 per maand. 2.2. Libra is eigenaar en verhuurder van alle appartementen en winkelruimtes in de [straat] genummerd [nummers] . 2.3. In het najaar van 2024 heeft Libra opdracht gegeven tot renovatie van de appartementen aan de adressen [straat] [huisnummer 1] (gelegen direct onder het gehuurde) en [straat] [huisnummer 2] (gelegen direct naast het gehuurde). Ook is opdracht gegeven tot renovatie van de winkelruimtes in de [straat] vanaf huisnummer [nummers] . 2.4. Op 15 januari 2025 heeft [eiser] de volgende e-mail aan Libra gestuurd: “(…) Er vinden momenteel gigantische verbouwingen plaats, met onder meer sloopwerkzaamheden. Hoewel wij begrijpen dat dergelijke werkzaamheden van tijd tot tijd nodig zijn, willen wij graag onze klachten met u delen over de manier waarop deze verbouwingen worden uitgevoerd en met name de impact op ons woongenot. Allereerst willen wij aangeven dat wij niet vooraf door jullie of zijn geïnformeerd over deze verbouwingen. Hierdoor werden wij onaangenaam verrast door de enorme geluidsoverlast en andere problemen die de werkzaamheden met zich meebrengen. Beiden moeten wij regelmatig thuiswerken, maar door de aanhoudende overlast is dit vrijwel onmogelijk geworden. Naast de geluidsoverlast hebben zich ook andere problemen voorgedaan: * Tijdens de sloopwerkzaamheden is een waterleiding geraakt, wat ertoe leidde dat ons water meerdere keren volledig moest worden afgesloten. * Ons huis is door de werkzaamheden nauwelijks warm te stoken vanwege de kou die vanuit de woning onder ons opstijgt. * De drillboorwerkzaamheden veroorzaken stofwolken en stankoverlast in ons huis, wat erg vervelend is en vermoedelijk zelfs voor een ongezonde leefomgeving zorgt (we zitten hier met prikkende ogen, krakend stof tussen onze kiezen en een onaangename geur). Deze omstandigheden hebben geleid tot een sterk verminderd woongenot. Dag in, dag uit ervaren wij hinder, en dit nu al gedurende twee maanden. Wij zijn van mening dat de huidige huurprijs van meer dan €2.500 per maand absoluut niet in verhouding staat tot de geboden woonsituatie. Wij vragen jullie daarom om: 1. Aan te geven wat u kunt doen om de overlast te compenseren. Wij dachten aan een huurkorting van EUR 1.000 per maand dat deze werkzaamheden hebben geduurd en nog zullen duren (in ieder geval vanaf december). 2. Ons te informeren over de duur van de werkzaamheden en de geplande einddatum. (…)” 2.5. In reactie op deze e-mail heeft Libra medegedeeld dat het gaat om reguliere renovatiewerkzaamheden en beloofd een grove planning van de werkzaamheden aan [eiser] op te sturen. Verder heeft Libra op 16 januari 2025 aangegeven dat de werkzaamheden die week bestaan uit heien en sloopwerkzaamheden wat ‘enorm kabaal en overlast’ geeft, maar dat het vanaf de week daarop rustiger zou moeten zijn. 2.6. Op 27 januari 2025 heeft [eiser] aan Libra gemaild dat hij en zijn echtgenote nog steeds in de herrie zitten, dat de overlast alle perken te buiten gaat qua geluidsniveau en niet in lijn is met wat Libra heeft toegezegd. 2.7. In maart 2025 is het appartement direct boven het gehuurde ( [straat] [huisnummer 3] ) leeggekomen. Libra heeft toen, naast de gebruikelijke mutatiewerkzaamheden, sloopwerkzaamheden uitgevoerd aan de schoorsteen in deze woning. 2.8. In maart of april 2025 zijn de werkzaamheden aan de winkelruimte op nummer [nummer] gestart. De werkzaamheden bestonden onder meer uit het verwijderen van een betonnen uitbouw en fundering in de tuin aan de achterzijde van het winkelpand. 2.9. Op 6 mei 2025 is [eiser] door Libra geïnformeerd dat vanaf 2 juni 2025 herstelwerkzaamheden zouden plaatsvinden aan de balkons van de appartementen. De werkzaamheden bestonden uit het plaatsen van steigers, het verwijderen van privacyschotten, verwijderen van betonrot, coaten van de balkonvloeren en schilderwerk. Gedurende de werkzaamheden kon [eiser] zijn balkon niet gebruiken. 2.10. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd, waardoor deze per 1 september 2025 is geëindigd. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert, samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - dat wordt bepaald dat de huurprijs voor het gehuurde wordt verminderd met 70%, ingaande per 1 december 2024 tot en met 31 augustus 2025, - veroordeling van Libra tot terugbetaling van te veel betaalde huur in deze periode, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van betaling, - veroordeling van Libra tot betaling van € 950,41 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening, - veroordeling van Libra in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.2. Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat de door Libra uitgevoerde bouwwerkzaamheden rondom het gehuurde zodanige overlast hebben veroorzaakt, dat het normale huurgenot dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten hem is ontnomen. Libra heeft steeds verzuimd [eiser] op de hoogte te houden van de werkzaamheden en zij heeft geen maatregelen genomen om de overlast te beperken. [eiser] heeft last gehad van ernstige geluidsoverlast, trillingen, stank- en stofoverlast en van veelvuldige inspecties tijdens de werkzaamheden.

ECLI:NL:RBAMS:2026:4229 text/xml public 2026-05-01T16:44:38 2026-04-29 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-04-28 11974324 \ CV EXPL 25-16187 Uitspraak Bodemzaak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling Schadevergoedingsuitspraak Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:4229 text/html public 2026-05-01T16:44:05 2026-05-01 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:4229 Rechtbank Amsterdam , 28-04-2026 / 11974324 \ CV EXPL 25-16187 Huurzaak. Huurder kan aanspraak maken op huurprijsvermindering wegens gebreken aan zijn woning. De huurprijs wordt gedurende twee maanden met 50% en één maand met 30% verminderd, omdat renovatie- en sloopwerkzaamheden in de omgeving die werden uitgevoerd in opdracht van de verhuurder, dusdanig substantiële geluidsoverlast en trillingen met zich mee hebben gebracht dat huurder aanzienlijk is beperkt in zijn woongenot. Verhuurder heeft verzuimd huurder tijdig en duidelijk te waarschuwen voor de momenten waarop de meest overlastgevende werkzaamheden zouden plaatsvinden. Verhuurder heeft ook geen maatregelen genomen om de overlast voor huurder te beperken. In de zomermaanden (juni/juli) wordt de huurprijs daarnaast met 35% verminderd, omdat huurder geen gebruik kon maken van het balkon en de privacy van huurder ernstig werd aangetast. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter fno: 33623 Zaaknummer: 11974324 \ CV EXPL 25-16187 Vonnis van 28 april 2026 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. M.M. Baker, tegen LIBRA INTERNATIONAL B.V. , gevestigd te Amsterdam, gedaagde partij, hierna te noemen: Libra, gemachtigde: mr. A. van Dorsten. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende stukken: - de dagvaarding van 13 november 2025, met producties, - de conclusie van antwoord, met producties, - het instructievonnis van 6 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is gelast, - de akte overlegging producties van [eiser] , - de mondelinge behandeling van 30 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden, waarbij aanwezig waren [eiser] , bijgestaan door zijn echtgenote en de gemachtigde en namens Libra de heren [naam 1] ( [functie 1] ) en [naam 2] ( [functie 2] ), met de gemachtigde, - de pleitnota van de gemachtigde van [eiser] , - de pleitnota van de gemachtigde van Libra. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiser] heeft van 4 juli 2023 tot en met 31 augustus 2025 een appartement van Libra gehuurd aan de [adres] (verder: het gehuurde). De huurprijs inclusief stofferingskosten bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 2.400,- per maand. De huurprijs is per 1 augustus 2024 en per 1 augustus 2025 verhoogd naar respectievelijk € 2.505,75 en € 2.606,44 per maand. 2.2. Libra is eigenaar en verhuurder van alle appartementen en winkelruimtes in de [straat] genummerd [nummers] . 2.3. In het najaar van 2024 heeft Libra opdracht gegeven tot renovatie van de appartementen aan de adressen [straat] [huisnummer 1] (gelegen direct onder het gehuurde) en [straat] [huisnummer 2] (gelegen direct naast het gehuurde). Ook is opdracht gegeven tot renovatie van de winkelruimtes in de [straat] vanaf huisnummer [nummers] . 2.4. Op 15 januari 2025 heeft [eiser] de volgende e-mail aan Libra gestuurd: “(…) Er vinden momenteel gigantische verbouwingen plaats, met onder meer sloopwerkzaamheden. Hoewel wij begrijpen dat dergelijke werkzaamheden van tijd tot tijd nodig zijn, willen wij graag onze klachten met u delen over de manier waarop deze verbouwingen worden uitgevoerd en met name de impact op ons woongenot. Allereerst willen wij aangeven dat wij niet vooraf door jullie of zijn geïnformeerd over deze verbouwingen. Hierdoor werden wij onaangenaam verrast door de enorme geluidsoverlast en andere problemen die de werkzaamheden met zich meebrengen. Beiden moeten wij regelmatig thuiswerken, maar door de aanhoudende overlast is dit vrijwel onmogelijk geworden. Naast de geluidsoverlast hebben zich ook andere problemen voorgedaan: * Tijdens de sloopwerkzaamheden is een waterleiding geraakt, wat ertoe leidde dat ons water meerdere keren volledig moest worden afgesloten. * Ons huis is door de werkzaamheden nauwelijks warm te stoken vanwege de kou die vanuit de woning onder ons opstijgt. * De drillboorwerkzaamheden veroorzaken stofwolken en stankoverlast in ons huis, wat erg vervelend is en vermoedelijk zelfs voor een ongezonde leefomgeving zorgt (we zitten hier met prikkende ogen, krakend stof tussen onze kiezen en een onaangename geur). Deze omstandigheden hebben geleid tot een sterk verminderd woongenot. Dag in, dag uit ervaren wij hinder, en dit nu al gedurende twee maanden. Wij zijn van mening dat de huidige huurprijs van meer dan €2.500 per maand absoluut niet in verhouding staat tot de geboden woonsituatie. Wij vragen jullie daarom om: 1. Aan te geven wat u kunt doen om de overlast te compenseren. Wij dachten aan een huurkorting van EUR 1.000 per maand dat deze werkzaamheden hebben geduurd en nog zullen duren (in ieder geval vanaf december). 2. Ons te informeren over de duur van de werkzaamheden en de geplande einddatum. (…)” 2.5. In reactie op deze e-mail heeft Libra medegedeeld dat het gaat om reguliere renovatiewerkzaamheden en beloofd een grove planning van de werkzaamheden aan [eiser] op te sturen. Verder heeft Libra op 16 januari 2025 aangegeven dat de werkzaamheden die week bestaan uit heien en sloopwerkzaamheden wat ‘enorm kabaal en overlast’ geeft, maar dat het vanaf de week daarop rustiger zou moeten zijn. 2.6. Op 27 januari 2025 heeft [eiser] aan Libra gemaild dat hij en zijn echtgenote nog steeds in de herrie zitten, dat de overlast alle perken te buiten gaat qua geluidsniveau en niet in lijn is met wat Libra heeft toegezegd. 2.7. In maart 2025 is het appartement direct boven het gehuurde ( [straat] [huisnummer 3] ) leeggekomen. Libra heeft toen, naast de gebruikelijke mutatiewerkzaamheden, sloopwerkzaamheden uitgevoerd aan de schoorsteen in deze woning. 2.8. In maart of april 2025 zijn de werkzaamheden aan de winkelruimte op nummer [nummer] gestart. De werkzaamheden bestonden onder meer uit het verwijderen van een betonnen uitbouw en fundering in de tuin aan de achterzijde van het winkelpand. 2.9. Op 6 mei 2025 is [eiser] door Libra geïnformeerd dat vanaf 2 juni 2025 herstelwerkzaamheden zouden plaatsvinden aan de balkons van de appartementen. De werkzaamheden bestonden uit het plaatsen van steigers, het verwijderen van privacyschotten, verwijderen van betonrot, coaten van de balkonvloeren en schilderwerk. Gedurende de werkzaamheden kon [eiser] zijn balkon niet gebruiken. 2.10. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd, waardoor deze per 1 september 2025 is geëindigd. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert, samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - dat wordt bepaald dat de huurprijs voor het gehuurde wordt verminderd met 70%, ingaande per 1 december 2024 tot en met 31 augustus 2025, - veroordeling van Libra tot terugbetaling van te veel betaalde huur in deze periode, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van betaling, - veroordeling van Libra tot betaling van € 950,41 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening, - veroordeling van Libra in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.2. Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat de door Libra uitgevoerde bouwwerkzaamheden rondom het gehuurde zodanige overlast hebben veroorzaakt, dat het normale huurgenot dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten hem is ontnomen. Libra heeft steeds verzuimd [eiser] op de hoogte te houden van de werkzaamheden en zij heeft geen maatregelen genomen om de overlast te beperken. [eiser] heeft last gehad van ernstige geluidsoverlast, trillingen, stank- en stofoverlast en van veelvuldige inspecties tijdens de werkzaamheden.

Bovendien werd meerdere keren gedurende enkele uren het water in het gehuurde afgesloten. Verder heeft [eiser] in de zomer geen gebruik kunnen maken van zijn balkon. [eiser] heeft maandenlang ‘op een bouwplaats’ moeten leven. De werkzaamheden en overlast hebben in grote lijnen en met overlap geduurd van december 2024 tot het einde van de huurovereenkomst op 31 augustus 20025. De overlast door de bouwwerkzaamheden kan in dit geval worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. [eiser] maakt daarom op grond van 7:207 BW aanspraak op een huurkorting van 70% op de geldende maandhuurprijs. 3.3. Libra voert verweer en concludeert dat geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Libra voert aan dat zij mag verbouwen om haar panden te onderhouden en dat huurders, met name in een stedelijke omgeving, daar rekening mee moeten houden. Dit kan ongemak meebrengen voor huurders, maar niet dusdanig dat dit rechtvaardigt dat deze huurders gecompenseerd dienen te worden. Libra heeft alle omwonenden, waaronder [eiser] , voorafgaand aan alle verbouwingen geïnformeerd. In december 2024 werden bovendien geen overlastgevende werkzaamheden uitgevoerd. Datzelfde geldt voor de maanden februari en maart 2025. In april 2025 is alleen de schoorsteen bij de bovenburen gesloopt, wat minimale werkzaamheden waren met een korte doorlooptijd van ongeveer één week. Verder is in april 2025 een aanvang gemaakt met de (sloop)werkzaamheden aan de winkelruimte op nummer [nummer] , maar dat is 4 panden verder dan het gehuurde. [eiser] heeft daar geen last van. De werkzaamheden aan de balkons hebben maar ongeveer 6 weken geduurd. Slechts op één dag is er stankoverlast geweest door het coaten van de balkonvloer. Het gaat hier ook om dringende werkzaamheden vanwege betonrot aan de balkons. [eiser] maakt ten onrechte over de hele periode van december 2024 tot en met augustus 2025 aanspraak op huurkorting en scheert alles over één kam. De werkzaamheden zijn echter niet allemaal gelijktijdig en zonder onderbrekingen uitgevoerd. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling Juridisch kader 4.1. Een verhuurder dient aan haar huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen. In dat kader is de verhuurder, als opdrachtgever van renovatiewerkzaamheden, verantwoordelijk om de hinder en overlast daarvan zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. Het antwoord op de vraag of hinder dan wel overlast voor de huurder, die door de verhuurder is veroorzaakt of aan hem is toe te rekenen, moet worden beschouwd als een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting om de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade, in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de mogelijkheid (mede gelet op de kosten) en de bereidheid van de verhuurder om maatregelen te nemen om schade te voorkomen (HR 7 december 2001, NJ 2002, 26). 4.2. In dit geval was sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst. Dat betekent dat de in artikel 7:257 BW genoemde vervaltermijn niet op de overeenkomst van toepassing is. Een eventuele huurprijsvermindering dient te worden getoetst aan artikel 7:207 BW. Het eerste lid van dat artikel bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Was er sprake van een gebrek aan het gehuurde dat een huurkorting rechtvaardigde? De periode december 2024 en januari 2025 4.3. Volgens [eiser] werden er vanaf 3 december 2024 behoorlijke sloopwerkzaamheden uitgevoerd in het appartement onder het gehuurde, terwijl het volgens Libra in december 2024 alleen nog maar ging om voorbereidende werkzaamheden die geen overlast veroorzaakten. 4.4. De kantonrechter volgt Libra niet in haar standpunt. Ter zitting heeft het aanwezige hoofd van de afdeling onderhoud zelf de optie opengelaten dat mogelijk al in december 2024 sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Bovendien heeft [eiser] een beeld uit een video-opname van 3 december 2024 overgelegd, waarop is te zien dat het plafond en de muur zijn opengebroken. 4.5. Libra heeft verder niet betwist dat over de hele maand januari 2025 behoorlijke sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden in de appartementen direct boven en naast het gehuurde. 4.6. Verder moet worden aangenomen dat [eiser] niet is geïnformeerd over de werkzaamheden. Libra voert wel aan dat de aannemer bij alle omwonenden een briefje in de brievenbus heeft gestopt, maar [eiser] betwist de ontvangst van een dergelijk bericht. Het moet er daarom in rechte voor worden gehouden dat geen aankondiging van de werkzaamheden heeft plaatsgevonden. Bovendien heeft Libra op de mondelinge behandeling ook toegelicht dat zij met kleine aannemers werkt die niet de capaciteit hebben om een gedetailleerde planning van de werkzaamheden af te geven. Het briefje dat bij de omwonenden in de brievenbus zou zijn gestopt, bevat ook geen werkplanning. 4.7. Ook moet worden aangenomen dat de onderhavige activiteiten zó ingrijpend zijn geweest en zo langdurig hebben plaatsgevonden, met een, naar op grond van ervaringsregelen aan te nemen valt, op vele momenten substantiële geluidsoverlast en trillingen tot gevolg, dat van een gebrek sprake moet zijn geweest. Dit wordt ook ondersteund door de door [eiser] overgelegde videofragmenten. Dat er geen (officiële) geluidsopnamen of metingen zijn gedaan, verhindert deze aanname niet. Het is nu eenmaal niet mogelijk om de werkzaamheden waar het hier om gaat uit te voeren zonder gebruik van sloophamers, zaagmachines slijptollen, boormachines en ander materieel met aanzienlijke geluidsproductie gedurende een veelheid aan uren. In de aard van de uitgevoerde bouwactiviteiten ligt de overlast dan ook besloten. Het feit dat de werkzaamheden alleen overdag en niet ’s nachts plaatsvonden, doet hier ook niet aan af. Bovendien is gesteld noch gebleken dat Libra maatregelen heeft genomen om de overlast voor [eiser] te beperken. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat Libra heeft nagelaten [eiser] tijdig en duidelijk te waarschuwen voor de momenten waarop de meest overlastgevende werkzaamheden zouden plaatsvinden, zodat hij daarmee rekening had kunnen houden. Een duidelijke communicatie en planning hoort bij de zorgplicht van Libra en door na te laten [eiser] duidelijk te waarschuwen heeft Libra niet aan die zorgplicht voldaan. 4.8. De conclusie is dat in december 2024 en januari 2025 sprake was van een gebrek aan het gehuurde, namelijk een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor hij niet het huurgenot heeft gehad wat hij mocht verwachten. Daarbij wordt ook betrokken het feit dat [eiser] een niet onaanzienlijke huurprijs betaalde voor het gehuurde. 4.9. Er was naar het oordeel van de kantonrechter in december 2024 en januari 2025 sprake van een dermate ernstige aantasting van het huurgenot dat dit een huurprijsverlaging rechtvaardigt. Zoals hiervoor vastgesteld zijn de overlastgevende renovatiewerkzaamheden gestart op of omstreeks 3 december 2024. [eiser] heeft weliswaar pas op 15 januari 2025 kennis gegeven van het gebrek aan Libra, maar gezien de aard van de werkzaamheden en het feit dat Libra zelf opdrachtgever van de renovatiewerkzaamheden is, moet worden aangenomen dat Libra bij aanvang van deze werkzaamheden in voldoende mate bekend was met het gebrek en tot maatregelen had kunnen overgaan. De huurkorting kan daarom direct in december 2024 ingaan. [eiser] heeft verzocht om een korting van 70% op de huurprijs. Een zodanig hoge korting gaat in dit geval echter te ver. [eiser] heeft de overlast moeten dulden, maar kon verder op normale wijze gebruik maken van het volledige gehuurde. Ook wordt aangenomen dat in de avond, nacht en de weekenden geen tot veel minder overlast is ervaren.

Bovendien werd meerdere keren gedurende enkele uren het water in het gehuurde afgesloten. Verder heeft [eiser] in de zomer geen gebruik kunnen maken van zijn balkon. [eiser] heeft maandenlang ‘op een bouwplaats’ moeten leven. De werkzaamheden en overlast hebben in grote lijnen en met overlap geduurd van december 2024 tot het einde van de huurovereenkomst op 31 augustus 20025. De overlast door de bouwwerkzaamheden kan in dit geval worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. [eiser] maakt daarom op grond van 7:207 BW aanspraak op een huurkorting van 70% op de geldende maandhuurprijs. 3.3. Libra voert verweer en concludeert dat geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Libra voert aan dat zij mag verbouwen om haar panden te onderhouden en dat huurders, met name in een stedelijke omgeving, daar rekening mee moeten houden. Dit kan ongemak meebrengen voor huurders, maar niet dusdanig dat dit rechtvaardigt dat deze huurders gecompenseerd dienen te worden. Libra heeft alle omwonenden, waaronder [eiser] , voorafgaand aan alle verbouwingen geïnformeerd. In december 2024 werden bovendien geen overlastgevende werkzaamheden uitgevoerd. Datzelfde geldt voor de maanden februari en maart 2025. In april 2025 is alleen de schoorsteen bij de bovenburen gesloopt, wat minimale werkzaamheden waren met een korte doorlooptijd van ongeveer één week. Verder is in april 2025 een aanvang gemaakt met de (sloop)werkzaamheden aan de winkelruimte op nummer [nummer] , maar dat is 4 panden verder dan het gehuurde. [eiser] heeft daar geen last van. De werkzaamheden aan de balkons hebben maar ongeveer 6 weken geduurd. Slechts op één dag is er stankoverlast geweest door het coaten van de balkonvloer. Het gaat hier ook om dringende werkzaamheden vanwege betonrot aan de balkons. [eiser] maakt ten onrechte over de hele periode van december 2024 tot en met augustus 2025 aanspraak op huurkorting en scheert alles over één kam. De werkzaamheden zijn echter niet allemaal gelijktijdig en zonder onderbrekingen uitgevoerd. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling Juridisch kader 4.1. Een verhuurder dient aan haar huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen. In dat kader is de verhuurder, als opdrachtgever van renovatiewerkzaamheden, verantwoordelijk om de hinder en overlast daarvan zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. Het antwoord op de vraag of hinder dan wel overlast voor de huurder, die door de verhuurder is veroorzaakt of aan hem is toe te rekenen, moet worden beschouwd als een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting om de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade, in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de mogelijkheid (mede gelet op de kosten) en de bereidheid van de verhuurder om maatregelen te nemen om schade te voorkomen (HR 7 december 2001, NJ 2002, 26). 4.2. In dit geval was sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst. Dat betekent dat de in artikel 7:257 BW genoemde vervaltermijn niet op de overeenkomst van toepassing is. Een eventuele huurprijsvermindering dient te worden getoetst aan artikel 7:207 BW. Het eerste lid van dat artikel bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Was er sprake van een gebrek aan het gehuurde dat een huurkorting rechtvaardigde? De periode december 2024 en januari 2025 4.3. Volgens [eiser] werden er vanaf 3 december 2024 behoorlijke sloopwerkzaamheden uitgevoerd in het appartement onder het gehuurde, terwijl het volgens Libra in december 2024 alleen nog maar ging om voorbereidende werkzaamheden die geen overlast veroorzaakten. 4.4. De kantonrechter volgt Libra niet in haar standpunt. Ter zitting heeft het aanwezige hoofd van de afdeling onderhoud zelf de optie opengelaten dat mogelijk al in december 2024 sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Bovendien heeft [eiser] een beeld uit een video-opname van 3 december 2024 overgelegd, waarop is te zien dat het plafond en de muur zijn opengebroken. 4.5. Libra heeft verder niet betwist dat over de hele maand januari 2025 behoorlijke sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden in de appartementen direct boven en naast het gehuurde. 4.6. Verder moet worden aangenomen dat [eiser] niet is geïnformeerd over de werkzaamheden. Libra voert wel aan dat de aannemer bij alle omwonenden een briefje in de brievenbus heeft gestopt, maar [eiser] betwist de ontvangst van een dergelijk bericht. Het moet er daarom in rechte voor worden gehouden dat geen aankondiging van de werkzaamheden heeft plaatsgevonden. Bovendien heeft Libra op de mondelinge behandeling ook toegelicht dat zij met kleine aannemers werkt die niet de capaciteit hebben om een gedetailleerde planning van de werkzaamheden af te geven. Het briefje dat bij de omwonenden in de brievenbus zou zijn gestopt, bevat ook geen werkplanning. 4.7. Ook moet worden aangenomen dat de onderhavige activiteiten zó ingrijpend zijn geweest en zo langdurig hebben plaatsgevonden, met een, naar op grond van ervaringsregelen aan te nemen valt, op vele momenten substantiële geluidsoverlast en trillingen tot gevolg, dat van een gebrek sprake moet zijn geweest. Dit wordt ook ondersteund door de door [eiser] overgelegde videofragmenten. Dat er geen (officiële) geluidsopnamen of metingen zijn gedaan, verhindert deze aanname niet. Het is nu eenmaal niet mogelijk om de werkzaamheden waar het hier om gaat uit te voeren zonder gebruik van sloophamers, zaagmachines slijptollen, boormachines en ander materieel met aanzienlijke geluidsproductie gedurende een veelheid aan uren. In de aard van de uitgevoerde bouwactiviteiten ligt de overlast dan ook besloten. Het feit dat de werkzaamheden alleen overdag en niet ’s nachts plaatsvonden, doet hier ook niet aan af. Bovendien is gesteld noch gebleken dat Libra maatregelen heeft genomen om de overlast voor [eiser] te beperken. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat Libra heeft nagelaten [eiser] tijdig en duidelijk te waarschuwen voor de momenten waarop de meest overlastgevende werkzaamheden zouden plaatsvinden, zodat hij daarmee rekening had kunnen houden. Een duidelijke communicatie en planning hoort bij de zorgplicht van Libra en door na te laten [eiser] duidelijk te waarschuwen heeft Libra niet aan die zorgplicht voldaan. 4.8. De conclusie is dat in december 2024 en januari 2025 sprake was van een gebrek aan het gehuurde, namelijk een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor hij niet het huurgenot heeft gehad wat hij mocht verwachten. Daarbij wordt ook betrokken het feit dat [eiser] een niet onaanzienlijke huurprijs betaalde voor het gehuurde. 4.9. Er was naar het oordeel van de kantonrechter in december 2024 en januari 2025 sprake van een dermate ernstige aantasting van het huurgenot dat dit een huurprijsverlaging rechtvaardigt. Zoals hiervoor vastgesteld zijn de overlastgevende renovatiewerkzaamheden gestart op of omstreeks 3 december 2024. [eiser] heeft weliswaar pas op 15 januari 2025 kennis gegeven van het gebrek aan Libra, maar gezien de aard van de werkzaamheden en het feit dat Libra zelf opdrachtgever van de renovatiewerkzaamheden is, moet worden aangenomen dat Libra bij aanvang van deze werkzaamheden in voldoende mate bekend was met het gebrek en tot maatregelen had kunnen overgaan. De huurkorting kan daarom direct in december 2024 ingaan. [eiser] heeft verzocht om een korting van 70% op de huurprijs. Een zodanig hoge korting gaat in dit geval echter te ver. [eiser] heeft de overlast moeten dulden, maar kon verder op normale wijze gebruik maken van het volledige gehuurde. Ook wordt aangenomen dat in de avond, nacht en de weekenden geen tot veel minder overlast is ervaren.

Het oordeel is daarom dat de huurprijs in de maanden december 2024 en januari 2025 in redelijkheid met 50% zal worden verminderd. De periode februari en maart 2025 4.10. Volgens Libra waren de sloopwerkzaamheden eind januari 2025 afgerond. In februari en maart 2025 zou [eiser] volgens Libra geen overlast hebben ervaren. [eiser] heeft dit tegengesproken, maar heeft nagelaten om over deze periode beeld- of geluidsfragmenten te overleggen waaruit de door hem gestelde (aanhoudende) overlast blijkt. [eiser] heeft gesteld dat in maart 2025 de verbouwing aan de winkelruimte op nummer [nummer] is begonnen, maar volgens Libra was dat pas in april 2025. Ook heeft [eiser] in februari en maart 2025 niet geklaagd bij Libra over (geluids)overlast. [eiser] heeft pas op 1 april 2025 weer geklaagd en melding gemaakt van de verbouwing in het appartement boven het gehuurde (de verwijdering van de schoorsteen). 4.11. Dit betekent dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat er in februari en maart 2025 sprake was van een gebrek aan het gehuurde. In deze maanden was [eiser] dus de normale huurprijs, zonder korting, verschuldigd. De periode april 2025 4.12. Aangenomen wordt dat in april 2025 verbouwd werd in de winkelruimte op nummer [nummer] . Libra heeft toegelicht dat de werkzaamheden onder meer bestonden uit het verwijderen van een betonnen uitbouw en fundering in de tuin aan de achterzijde van het winkelpand. [eiser] heeft een videofragment overgelegd waaruit blijkt dat de werkzaamheden in de tuin van de winkelruimte vanuit het gehuurde te zien en te horen waren. De werkzaamheden werden uitgevoerd met zware drillboren. Bovendien staat vast dat vanaf 1 april 2025 sloopwerkzaamheden plaatsvonden in het appartement boven het gehuurde (verwijdering van de schoorsteen), waarvan Libra heeft erkend dat dit ongeveer een week overlast heeft gegeven aan [eiser] . 4.13. Ook voor de periode april 2025 wordt daarom geoordeeld dat sprake was van een gebrek. De sloopwerkzaamheden aan de winkelruimte vonden weliswaar een aantal panden verderop plaats en niet direct rondom het gehuurde, maar de (geluids)overlast die [eiser] hierdoor heeft ervaren moet – mede gelet op het door hem overgelegde videofragment – zodanig substantieel zijn geweest, dat dit hem aanzienlijk heeft beperkt in zijn huurgenot. Wederom is gesteld noch gebleken dat Libra enige maatregel heeft genomen om de overlast voor [eiser] te beperken en ook is duidelijke communicatie en planning achterwege gebleven. 4.14. De meest overlastgevende werkzaamheden hebben – in tegenstelling tot in december 2024 en januari 2025 – niet direct naast of onder het gehuurde plaatsvonden, maar enkele panden verderop. De overlast die gepaard ging met de verwijdering van de schoorsteen in het appartement boven het gehuurde was beperkt van aard en duurde maar enkele dagen. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om een iets minder hoge huurkorting aan [eiser] toe te kennen dan in december 2024 en januari 2025. Een huurkorting van 30% wordt redelijk geacht voor de maand april 2025. De periode mei 2025 4.15. Dat er in mei 2025 nog sloopwerk werd uitgevoerd aan het winkelpand op nummer [nummer] is door Libra betwist. Zij heeft gesteld dat deze sloopwerkzaamheden ongeveer twee weken hebben geduurd, waardoor deze in april moeten zijn afgerond. [eiser] heeft geen communicatie, beeld- of videomateriaal overgelegd waaruit blijkt dat hij in mei 2025 nog overlast had van de verbouwing van het winkelpand. Dit betekent dat [eiser] ook ten aanzien van de maand mei 2025 onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat er op dat moment sprake was van een gebrek aan het gehuurde. In mei 2025 was [eiser] dus de normale huurprijs, zonder korting, verschuldigd. De periode juni en juli 2025 4.16. Op 2 juni 2025 is gestart met werkzaamheden aan de balkons van het pand waarin het gehuurde is gelegen. De werkzaamheden hebben in ieder geval tot medio/eind juli 2025 geduurd. De kantonrechter stelt voorop dat op de voet van artikel 7:220 BW een huurder in beginsel gehouden is dringende of renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde te gedogen, maar dat dit zijn aanspraken op (onder meer) vermindering van de huurprijs onverlet laat indien er door deze werkzaamheden tijdelijk een vermindering van het huurgenot optreedt. 4.17. Vast staat dat [eiser] zijn balkon door de werkzaamheden gedurende enkele weken – ook tijdens zeer warm weer – niet kon gebruiken. Bovendien grenst het balkon aan de slaapkamer van [eiser] . De werkzaamheden vingen ’s ochtends om 7:00 uur aan, waarbij er heen en weer werd gelopen voor de slaapkamer. Libra erkent verder dat tijdens het coaten van de balkons ongeveer één dag stankoverlast kan zijn ervaren. 4.18. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de werkzaamheden tot een zodanige vermindering van het huurgenot geleid dat de huurprijs gedurende de periode van de werkzaamheden evenredig moet worden verminderd. Daarbij is zwaar meegewogen dat een substantieel deel van het gehuurde (het balkon) niet gebruik kon worden, nu juist in een periode (de zomerperiode) waarin een huurder normaliter veel gebruik zal maken van dit specifieke deel van het gehuurde en bovendien de privacy van de huurders ernstig werd aangetast. De kantonrechter schat, gelet op de omstandigheden van het geval, de vermindering van het huurgenot in op 35% en zal de huurprijs dienovereenkomstig verlagen. De periode augustus 2025 4.19. Volgens [eiser] waren de werkzaamheden aan de balkons ook in augustus 2025 nog gaande en hij heeft in dat verband verwezen naar een foto die op 7 augustus 2025 zou zijn gemaakt. Libra heeft daartegen gemotiveerd aangevoerd dat deze foto niet kan dateren van 7 augustus 2025, omdat medio juli 2025 de privacyschotten op de balkons al waren teruggeplaatst en die niet te zien zijn op de door [eiser] overgelegde foto. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de werkzaamheden op de balkons uiterlijk eind juli 2025 zijn afgerond. 4.20. Dat [eiser] in augustus 2025 nog overlast heeft ervaren van andere (verbouwings)werkzaamheden die kunnen worden gekwalificeerd als een gebrek is onvoldoende gebleken. In augustus 2025 was [eiser] dus de normale huurprijs, zonder korting, verschuldigd. Conclusie 4.21. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de geldende huurprijs van € 2.505,75 per maand in december 2024 en januari 2025 wordt verminderd met 50%, in april 2025 met 30% en in juni en juli 2025 met 35%. [eiser] heeft dus € 5.011,49 te veel aan huur betaald ( 2 x € 1.252,87, 1 x € 751,73 en 2 x € 877,01 ). Libra wordt veroordeeld tot terugbetaling van de te veel betaalde huur, met wettelijke rente. 4.22. [eiser] vordert buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 950,41. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter zal het toe te wijzen bedrag aan buitengerechtelijke kosten matigen tot € 756,94 inclusief btw. Dit bedrag is in overeenstemming met hetgeen (gelet op de toewijsbare hoofdsom) maximaal is toegestaan volgens het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de werkelijk gemaakte kosten hoger zijn dan dit bedrag. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen 4.23. Libra is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 144,47 - griffierecht € 226,00 - salaris gemachtigde € 720,00 (2 punten × € 360,00) - nakosten € 72,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.162,47 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. bepaalt dat de maandelijkse huurprijs van het gehuurde in de maanden december 2024 en januari 2025 wordt verminderd met 50%, in de maand april 2025 met 30% en in de maanden juni en juli 2025 met 35%, 5.2.

Het oordeel is daarom dat de huurprijs in de maanden december 2024 en januari 2025 in redelijkheid met 50% zal worden verminderd. De periode februari en maart 2025 4.10. Volgens Libra waren de sloopwerkzaamheden eind januari 2025 afgerond. In februari en maart 2025 zou [eiser] volgens Libra geen overlast hebben ervaren. [eiser] heeft dit tegengesproken, maar heeft nagelaten om over deze periode beeld- of geluidsfragmenten te overleggen waaruit de door hem gestelde (aanhoudende) overlast blijkt. [eiser] heeft gesteld dat in maart 2025 de verbouwing aan de winkelruimte op nummer [nummer] is begonnen, maar volgens Libra was dat pas in april 2025. Ook heeft [eiser] in februari en maart 2025 niet geklaagd bij Libra over (geluids)overlast. [eiser] heeft pas op 1 april 2025 weer geklaagd en melding gemaakt van de verbouwing in het appartement boven het gehuurde (de verwijdering van de schoorsteen). 4.11. Dit betekent dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat er in februari en maart 2025 sprake was van een gebrek aan het gehuurde. In deze maanden was [eiser] dus de normale huurprijs, zonder korting, verschuldigd. De periode april 2025 4.12. Aangenomen wordt dat in april 2025 verbouwd werd in de winkelruimte op nummer [nummer] . Libra heeft toegelicht dat de werkzaamheden onder meer bestonden uit het verwijderen van een betonnen uitbouw en fundering in de tuin aan de achterzijde van het winkelpand. [eiser] heeft een videofragment overgelegd waaruit blijkt dat de werkzaamheden in de tuin van de winkelruimte vanuit het gehuurde te zien en te horen waren. De werkzaamheden werden uitgevoerd met zware drillboren. Bovendien staat vast dat vanaf 1 april 2025 sloopwerkzaamheden plaatsvonden in het appartement boven het gehuurde (verwijdering van de schoorsteen), waarvan Libra heeft erkend dat dit ongeveer een week overlast heeft gegeven aan [eiser] . 4.13. Ook voor de periode april 2025 wordt daarom geoordeeld dat sprake was van een gebrek. De sloopwerkzaamheden aan de winkelruimte vonden weliswaar een aantal panden verderop plaats en niet direct rondom het gehuurde, maar de (geluids)overlast die [eiser] hierdoor heeft ervaren moet – mede gelet op het door hem overgelegde videofragment – zodanig substantieel zijn geweest, dat dit hem aanzienlijk heeft beperkt in zijn huurgenot. Wederom is gesteld noch gebleken dat Libra enige maatregel heeft genomen om de overlast voor [eiser] te beperken en ook is duidelijke communicatie en planning achterwege gebleven. 4.14. De meest overlastgevende werkzaamheden hebben – in tegenstelling tot in december 2024 en januari 2025 – niet direct naast of onder het gehuurde plaatsvonden, maar enkele panden verderop. De overlast die gepaard ging met de verwijdering van de schoorsteen in het appartement boven het gehuurde was beperkt van aard en duurde maar enkele dagen. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om een iets minder hoge huurkorting aan [eiser] toe te kennen dan in december 2024 en januari 2025. Een huurkorting van 30% wordt redelijk geacht voor de maand april 2025. De periode mei 2025 4.15. Dat er in mei 2025 nog sloopwerk werd uitgevoerd aan het winkelpand op nummer [nummer] is door Libra betwist. Zij heeft gesteld dat deze sloopwerkzaamheden ongeveer twee weken hebben geduurd, waardoor deze in april moeten zijn afgerond. [eiser] heeft geen communicatie, beeld- of videomateriaal overgelegd waaruit blijkt dat hij in mei 2025 nog overlast had van de verbouwing van het winkelpand. Dit betekent dat [eiser] ook ten aanzien van de maand mei 2025 onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat er op dat moment sprake was van een gebrek aan het gehuurde. In mei 2025 was [eiser] dus de normale huurprijs, zonder korting, verschuldigd. De periode juni en juli 2025 4.16. Op 2 juni 2025 is gestart met werkzaamheden aan de balkons van het pand waarin het gehuurde is gelegen. De werkzaamheden hebben in ieder geval tot medio/eind juli 2025 geduurd. De kantonrechter stelt voorop dat op de voet van artikel 7:220 BW een huurder in beginsel gehouden is dringende of renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde te gedogen, maar dat dit zijn aanspraken op (onder meer) vermindering van de huurprijs onverlet laat indien er door deze werkzaamheden tijdelijk een vermindering van het huurgenot optreedt. 4.17. Vast staat dat [eiser] zijn balkon door de werkzaamheden gedurende enkele weken – ook tijdens zeer warm weer – niet kon gebruiken. Bovendien grenst het balkon aan de slaapkamer van [eiser] . De werkzaamheden vingen ’s ochtends om 7:00 uur aan, waarbij er heen en weer werd gelopen voor de slaapkamer. Libra erkent verder dat tijdens het coaten van de balkons ongeveer één dag stankoverlast kan zijn ervaren. 4.18. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de werkzaamheden tot een zodanige vermindering van het huurgenot geleid dat de huurprijs gedurende de periode van de werkzaamheden evenredig moet worden verminderd. Daarbij is zwaar meegewogen dat een substantieel deel van het gehuurde (het balkon) niet gebruik kon worden, nu juist in een periode (de zomerperiode) waarin een huurder normaliter veel gebruik zal maken van dit specifieke deel van het gehuurde en bovendien de privacy van de huurders ernstig werd aangetast. De kantonrechter schat, gelet op de omstandigheden van het geval, de vermindering van het huurgenot in op 35% en zal de huurprijs dienovereenkomstig verlagen. De periode augustus 2025 4.19. Volgens [eiser] waren de werkzaamheden aan de balkons ook in augustus 2025 nog gaande en hij heeft in dat verband verwezen naar een foto die op 7 augustus 2025 zou zijn gemaakt. Libra heeft daartegen gemotiveerd aangevoerd dat deze foto niet kan dateren van 7 augustus 2025, omdat medio juli 2025 de privacyschotten op de balkons al waren teruggeplaatst en die niet te zien zijn op de door [eiser] overgelegde foto. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de werkzaamheden op de balkons uiterlijk eind juli 2025 zijn afgerond. 4.20. Dat [eiser] in augustus 2025 nog overlast heeft ervaren van andere (verbouwings)werkzaamheden die kunnen worden gekwalificeerd als een gebrek is onvoldoende gebleken. In augustus 2025 was [eiser] dus de normale huurprijs, zonder korting, verschuldigd. Conclusie 4.21. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de geldende huurprijs van € 2.505,75 per maand in december 2024 en januari 2025 wordt verminderd met 50%, in april 2025 met 30% en in juni en juli 2025 met 35%. [eiser] heeft dus € 5.011,49 te veel aan huur betaald ( 2 x € 1.252,87, 1 x € 751,73 en 2 x € 877,01 ). Libra wordt veroordeeld tot terugbetaling van de te veel betaalde huur, met wettelijke rente. 4.22. [eiser] vordert buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 950,41. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter zal het toe te wijzen bedrag aan buitengerechtelijke kosten matigen tot € 756,94 inclusief btw. Dit bedrag is in overeenstemming met hetgeen (gelet op de toewijsbare hoofdsom) maximaal is toegestaan volgens het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de werkelijk gemaakte kosten hoger zijn dan dit bedrag. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen 4.23. Libra is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 144,47 - griffierecht € 226,00 - salaris gemachtigde € 720,00 (2 punten × € 360,00) - nakosten € 72,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.162,47 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. bepaalt dat de maandelijkse huurprijs van het gehuurde in de maanden december 2024 en januari 2025 wordt verminderd met 50%, in de maand april 2025 met 30% en in de maanden juni en juli 2025 met 35%, 5.2.