ECLI:NL:RBAMS:2026:4175

ECLI:NL:RBAMS:2026:4175 text/xml public 2026-04-30T12:19:15 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-04-24 11816917 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:4175 text/html public 2026-04-30T12:18:30 2026-04-30 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:4175 Rechtbank Amsterdam , 24-04-2026 / 11816917 Vaststellingsovereenkomst inzake einde huur heeft tot gevolg dat de huur werd voortgezet en dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. Ontbinding en ontruiming afgewezen. Afwijzing contractuele boetes i.v.m. oneerlijke boetebedingen. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11816917 \ CV EXPL 25-10136 Vonnis van 24 april 2026 in de zaak van AMSTELSTAD VASTGOED B.V. , gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Amstelstad, gemachtigde: mr. J.D. Poot, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats] , gemachtigde: D.O. Hardeman (Univé rechtshulp), 2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats] , gemachtigde: mr. F.R.G. Keijzer, gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 25 juli 2025, met producties, de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] , met producties, de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties, het instructievonnis van 28 oktober 2025, de akte overlegging productie en wijziging eis van Amstelstad, ontvangen op 6 februari 2026, de akte met producties van [gedaagde 2] ontvangen op 9 februari 2026. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 februari 2026. Namens Amstelstad is verschenen de heer [naam 1] ( [functie] ) met mr. Poot. [gedaagde 1] is verschenen met mr. D.O. Hardeman. Namens [gedaagde 2] is verschenen mr. F.R.G. Keijzer. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnota en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Amstelstad is eigenaar van de woonruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woonruimte). Op 29 juli 2021 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de woonruimte, met als ingangsdatum 3 augustus 2021 en voor de duur van twee jaar. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.400,00 per maand. 2.2. In artikel 11 van de huurovereenkomst is – voor zover hier van belang – opgenomen: “ Boetebepaling 11.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: a. een boete van € 20,-- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin), 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten), 14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 4.000,-- , onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding; […] c. een boete van € 50,-- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1.3 (wijziging bestemming) van deze huurovereenkomst en van artikel 12 (toegang), 15.2 (gevaarlijke stoffen), 19 (tijdige en correcte wederoplevering) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 10.000,-- , onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;” 2.3. Op 12 april 2023 heeft [gedaagde 1] aan [gedaagde 2] via Whatsapp een screenshot van een nieuwsbericht met de titel ‘Tweede Kamer verbiedt tijdelijke huurcontracten: “Een goede dag voor huren”’ gestuurd. In het Whatsapp-bericht schrijft [gedaagde 1] : ‘dit is oprecht wel heel voordelig voor ons’. 2.4. In april 2023 hebben partijen een overeenkomst met de titel ‘vaststellingsovereenkomst’ ondertekend. In de vaststellingsovereenkomst is opgenomen, voor zover hier van belang: “ OVERWEGENDE DAT: (…) De huurovereenkomst voor het Gehuurde eindigt per 31 juli 2023 ; Huurder heeft aangegeven nog geen andere woonruimte te hebben gevonden, voorlopig nog aan [plaats] te zijn gebonden voor studie en zodoende graag nog langer in het Gehuurde zou willen blijven wonen; Partijen medio april 2023 contact hebben gehad en hebben nagedacht over de naderende opleverdatum voor het Gehuurde en samen de mogelijkheden hebben onderzocht om de opleverdatum van het Gehuurde te verplaatsen naar een latere datum; (…) KOMEN OVEREEN DAT : 1. De huurovereenkomst voor het Gehuurde met wederzijds goedvinden zal komen te eindigen op 31 juli 2025 . Huurder stemt door ondertekening van deze overeenkomst uitdrukkelijk in met de beëindiging van genoemde huurovereenkomst per de voornoemde datum; 2. Huurder (…) het Gehuurde uiterlijk 31 juli 2025 zal hebben ontruimd (…) op straffe van een boete van € 100,- per dag voor iedere dag dat het Gehuurde te laat of niet deugdelijk is opgeleverd; 3. Dat deze overeenkomst heeft te gelden als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 Burgerlijk Wetboek. Een beroep op dwaling, vernietiging of enige andere rechtsgrond die deze overeenkomst zou kunnen aantasten, wordt uitdrukkelijk uitgesloten.” 2.5. Bij deurwaardersexploten van 16 mei 2025 heeft Amstelstad het einde van de huur op 31 juli 2025 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangezegd. 2.6. Bij e-mail van 23 mei 2025 aan de beheerder van Amstelstad heeft [gedaagde 1] bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging en voorgesteld om in overleg tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen, onder de voorwaarde dat zij in aanmerking kwam voor een redelijke vergoeding. In de mail schrijft zij verder, voor zover hier van belang: “(…) Mijn contract valt onder de huurbescherming voor onbepaalde tijd, zoals uitgelegd in voorgaande mail, wat betekent dat ik niet verplicht ben de woning te verlaten zonder gegronde juridische reden of mijn vrijwillige instemming. (…) Mocht hierover geen overeenstemming worden bereikt, dat blijf ik vanzelfsprekend in de woning wonen op basis van de juiste, aanzienlijk lagere huurprijs zoals die voortkomt uit de puntentelling. (…)” 2.7. Bij e-mail van 8 juli 2025 aan de gemachtigde van Amstelstad heeft [gedaagde 2] bevestigd dat zij tot oplevering van de woonruimte zal overgaan op 31 juli 2025. 2.8. Sinds oktober 2025 heeft [gedaagde 2] niet meer haar hoofdverblijf in de woonruimte. 3 Het geschil In conventie 3.1. Amstelstad vordert na eiswijziging – samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: Primair: I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen om de woonruimte te ontruimen, II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 100,00 per dag, althans € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00, Subsidiair: III. De mogelijk ontstane huurovereenkomst tussen partijen te vernietigen wegens bedrog c.q. misbruik van omstandigheden van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dan wel dwaling aan de zijde van Amstelstad, althans, de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie, IV. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen om de woonruimte te ontruimen, V. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 20,00 per dag met een maximum van € 4.000,00, Zowel primair als subsidiair: VI. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.400,00 per maand voor de periode gelegen tussen de datum van dit vonnis en de datum van daadwerkelijke ontruiming van de woonruimte VII. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen in de proceskosten. 3.2. Amstelstad legt aan het primair gevorderde ten grondslag dat sprake is van wanprestatie in de nakoming van de ontruimingsverplichting op grond van de vaststellingsovereenkomst.

ECLI:NL:RBAMS:2026:4175 text/xml public 2026-04-30T12:19:15 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-04-24 11816917 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:4175 text/html public 2026-04-30T12:18:30 2026-04-30 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:4175 Rechtbank Amsterdam , 24-04-2026 / 11816917 Vaststellingsovereenkomst inzake einde huur heeft tot gevolg dat de huur werd voortgezet en dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. Ontbinding en ontruiming afgewezen. Afwijzing contractuele boetes i.v.m. oneerlijke boetebedingen. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11816917 \ CV EXPL 25-10136 Vonnis van 24 april 2026 in de zaak van AMSTELSTAD VASTGOED B.V. , gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Amstelstad, gemachtigde: mr. J.D. Poot, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats] , gemachtigde: D.O. Hardeman (Univé rechtshulp), 2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats] , gemachtigde: mr. F.R.G. Keijzer, gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 25 juli 2025, met producties, de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] , met producties, de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties, het instructievonnis van 28 oktober 2025, de akte overlegging productie en wijziging eis van Amstelstad, ontvangen op 6 februari 2026, de akte met producties van [gedaagde 2] ontvangen op 9 februari 2026. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 februari 2026. Namens Amstelstad is verschenen de heer [naam 1] ( [functie] ) met mr. Poot. [gedaagde 1] is verschenen met mr. D.O. Hardeman. Namens [gedaagde 2] is verschenen mr. F.R.G. Keijzer. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnota en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Amstelstad is eigenaar van de woonruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woonruimte). Op 29 juli 2021 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de woonruimte, met als ingangsdatum 3 augustus 2021 en voor de duur van twee jaar. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.400,00 per maand. 2.2. In artikel 11 van de huurovereenkomst is – voor zover hier van belang – opgenomen: “ Boetebepaling 11.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: a. een boete van € 20,-- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin), 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten), 14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 4.000,-- , onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding; […] c. een boete van € 50,-- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1.3 (wijziging bestemming) van deze huurovereenkomst en van artikel 12 (toegang), 15.2 (gevaarlijke stoffen), 19 (tijdige en correcte wederoplevering) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 10.000,-- , onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;” 2.3. Op 12 april 2023 heeft [gedaagde 1] aan [gedaagde 2] via Whatsapp een screenshot van een nieuwsbericht met de titel ‘Tweede Kamer verbiedt tijdelijke huurcontracten: “Een goede dag voor huren”’ gestuurd. In het Whatsapp-bericht schrijft [gedaagde 1] : ‘dit is oprecht wel heel voordelig voor ons’. 2.4. In april 2023 hebben partijen een overeenkomst met de titel ‘vaststellingsovereenkomst’ ondertekend. In de vaststellingsovereenkomst is opgenomen, voor zover hier van belang: “ OVERWEGENDE DAT: (…) De huurovereenkomst voor het Gehuurde eindigt per 31 juli 2023 ; Huurder heeft aangegeven nog geen andere woonruimte te hebben gevonden, voorlopig nog aan [plaats] te zijn gebonden voor studie en zodoende graag nog langer in het Gehuurde zou willen blijven wonen; Partijen medio april 2023 contact hebben gehad en hebben nagedacht over de naderende opleverdatum voor het Gehuurde en samen de mogelijkheden hebben onderzocht om de opleverdatum van het Gehuurde te verplaatsen naar een latere datum; (…) KOMEN OVEREEN DAT : 1. De huurovereenkomst voor het Gehuurde met wederzijds goedvinden zal komen te eindigen op 31 juli 2025 . Huurder stemt door ondertekening van deze overeenkomst uitdrukkelijk in met de beëindiging van genoemde huurovereenkomst per de voornoemde datum; 2. Huurder (…) het Gehuurde uiterlijk 31 juli 2025 zal hebben ontruimd (…) op straffe van een boete van € 100,- per dag voor iedere dag dat het Gehuurde te laat of niet deugdelijk is opgeleverd; 3. Dat deze overeenkomst heeft te gelden als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 Burgerlijk Wetboek. Een beroep op dwaling, vernietiging of enige andere rechtsgrond die deze overeenkomst zou kunnen aantasten, wordt uitdrukkelijk uitgesloten.” 2.5. Bij deurwaardersexploten van 16 mei 2025 heeft Amstelstad het einde van de huur op 31 juli 2025 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangezegd. 2.6. Bij e-mail van 23 mei 2025 aan de beheerder van Amstelstad heeft [gedaagde 1] bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging en voorgesteld om in overleg tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen, onder de voorwaarde dat zij in aanmerking kwam voor een redelijke vergoeding. In de mail schrijft zij verder, voor zover hier van belang: “(…) Mijn contract valt onder de huurbescherming voor onbepaalde tijd, zoals uitgelegd in voorgaande mail, wat betekent dat ik niet verplicht ben de woning te verlaten zonder gegronde juridische reden of mijn vrijwillige instemming. (…) Mocht hierover geen overeenstemming worden bereikt, dat blijf ik vanzelfsprekend in de woning wonen op basis van de juiste, aanzienlijk lagere huurprijs zoals die voortkomt uit de puntentelling. (…)” 2.7. Bij e-mail van 8 juli 2025 aan de gemachtigde van Amstelstad heeft [gedaagde 2] bevestigd dat zij tot oplevering van de woonruimte zal overgaan op 31 juli 2025. 2.8. Sinds oktober 2025 heeft [gedaagde 2] niet meer haar hoofdverblijf in de woonruimte. 3 Het geschil In conventie 3.1. Amstelstad vordert na eiswijziging – samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: Primair: I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen om de woonruimte te ontruimen, II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 100,00 per dag, althans € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00, Subsidiair: III. De mogelijk ontstane huurovereenkomst tussen partijen te vernietigen wegens bedrog c.q. misbruik van omstandigheden van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dan wel dwaling aan de zijde van Amstelstad, althans, de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie, IV. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen om de woonruimte te ontruimen, V. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 20,00 per dag met een maximum van € 4.000,00, Zowel primair als subsidiair: VI. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.400,00 per maand voor de periode gelegen tussen de datum van dit vonnis en de datum van daadwerkelijke ontruiming van de woonruimte VII. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) te veroordelen in de proceskosten. 3.2. Amstelstad legt aan het primair gevorderde ten grondslag dat sprake is van wanprestatie in de nakoming van de ontruimingsverplichting op grond van de vaststellingsovereenkomst.

Aan het subsidiair gevorderde legt Amstelstad primair ten grondslag dat sprake is van een nietige / vernietigbare vaststellingsovereenkomst omdat [gedaagde 1] bewust heeft aangestuurd op verlenging om later te kunnen stellen dat zij een huurcontract voor onbepaalde tijd zou hebben verkregen. Subsidiair stelt Amstelstad dat met name [gedaagde 1] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat om die reden sprake is van wanprestatie. 3.3. [gedaagde 1] voert verweer en stelt dat de huurovereenkomst van 29 juli 2021 voor onbepaalde tijd is verlengd omdat Amstelstad het einde van die overeenkomst niet heeft aangezegd en partijen middels het sluiten van de vaststellingsovereenkomst opnieuw met elkaar een huurovereenkomst hebben gesloten. Die nieuwe huurovereenkomst moet van rechtswege worden opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd. 3.4. [gedaagde 2] voert verweer. Zij stelt zich op het standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde 2] zou zelf wel uitvoering willen geven aan de ontruimingsafspraak in de vaststellingsovereenkomst maar voelt zich klemgezet door de hoofdelijke aansprakelijkheid voor contractuele boetes en de feitelijke onmogelijkheid om de woning te ontruimen vanwege het handelen van [gedaagde 1] . Subsidiair stelt [gedaagde 2] dat zij uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de in de vaststellingsovereenkomst opgenomen boete en andere verplichtingen jegens Amstelstad dient te worden ontslagen omdat de jegens haar ingeroepen hoofdelijke aansprakelijkheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Meer subsidiair verzoekt [gedaagde 2] het boetebeding uit de vaststellingsovereenkomst te vernietigen op grond van Richtlijn 93/13/EG (richtlijn oneerlijke bedingen) dan wel de boete te matigen op grond van artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek (BW). in (voorwaardelijke) reconventie 3.5. [gedaagde 1] vordert in voorwaardelijke reconventie om, voor het geval mocht blijken dat [gedaagde 2] de woonruimte zal ontruimen, het huurrecht verbonden aan de woonruimte toe te wijzen aan [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat zij [gedaagde 2] zal vrijwaren voor hetgeen zij na haar vertrek uit de woning uit hoofde van de huurovereenkomst nog verschuldigd zou zijn aan Amstelstad. 3.6. [gedaagde 1] vordert in reconventie primair een verklaring voor recht dat Amstelstad en [gedaagde 1] middels de vaststellingsovereenkomst een tweede huurovereenkomst hebben gesloten, waardoor de oorspronkelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet. Subsidiair vordert [gedaagde 1] vernietiging dan wel nietigverklaring van de vaststellingsovereenkomst, en een verklaring voor recht dat als gevolg van het vernietigen c.q. nietigheid van de vaststellingsovereenkomst de oorspronkelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet, aangezien zij niet rechtsgeldig door Amstelstad is beëindigd. 4 De beoordeling Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 4.1. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). 4.2. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of verhuurder de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 4.3. Amstelstad vordert boetes op grond van artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst, althans artikel 11.1 sub c van de huurovereenkomst (primair) en op grond van artikel 11.1 sub a van de huurovereenkomst (subsidiair). 4.4. Artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst (zoals genoemd onder 2.4) geeft Amstelstad de mogelijkheid een boete op te leggen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als zij de woonruimte te laat of niet deugdelijk opleveren. In het beding is geen limiet gesteld aan de te verbeuren boete, waardoor de boete kan oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Daarbij komt dat artikel 2 een boete oplegt voor dezelfde feiten waarvoor artikel 11.1 onder c van de huurovereenkomst al een boete inhoudt. Het ongelimiteerd gecombineerd kunnen vorderen van boetes voor dezelfde feiten kan leiden tot onevenredig hoge schadevergoedingen en is reeds daarom oneerlijk. Dit betekent dat de boetebedingen de huurder niet binden. Van matiging door de kantonrechter of terugval op de wet kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11 ( [naam 2] cs vs [naam 3] ) en de Dexia arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) geen sprake zijn. De door Amstelstad primair gevorderde boete op grond van de vaststellingsovereenkomst, dan wel artikel 11.1 onder c van huurovereenkomst wordt daarom afgewezen. 4.5. Ook het boetebeding in artikel 11.1 onder a wordt oneerlijk bevonden. Hoewel het Amstelstad in beginsel vrijstaat om een bepaalde financiële prikkel tot naleving te stellen ten aanzien van bepaalde verplichtingen, mag dat niet tot een onevenredig hoge schadevergoeding leiden. In dit geval kan Amstelstad voor verschillende gedragingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , kennelijk ter vrije beoordeling van Amstelstad, een boete van € 20,00 per dag in rekening brengen. Uit het beding volgt ook dat Amstelstad het recht heeft om (aanvullende) schadevergoeding te eisen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , naast de boete. Amstelstad kan zichzelf dus schadeloos stellen én in aanvulling daarop nog een schadevergoeding in de vorm van een boete in rekening brengen. Verder is van belang dat in de huurovereenkomst uitsluitend boetes zijn gesteld op gedragingen (nalaten daaronder begrepen) van de huurder en niet op gedragingen (of nalaten) van de verhuurder. Bovendien hangt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders bij tekortkomingen van voldoende gewicht ook al op grond van de wet ontbinding van de huurovereenkomst boven het hoofd, wat al een prikkel tot naleving van de huurovereenkomst oplevert. Tot slot is van belang dat het beding zo kan worden uitgelegd dat per tekortkoming de maximale boete van € 4.000,00 bij de huurder in rekening kan worden gebracht, waardoor de boete kan oplopen tot € 28.000,00 (aangezien er zeven tekortkomingen in het beding worden benoemd). De kantonrechter is gelet op dit alles van oordeel dat het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomsten voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort en daarom als oneerlijk moet worden aangemerkt. Ook de door Amstelstad subsidiair gevorderde boete op grond van artikel 11.1 onder a van de huurovereenkomst wordt afgewezen. in conventie Kwalificeert de vaststellingsovereenkomst als een huurovereenkomst? 4.6. Partijen hebben na de ingangsdatum van de huurovereenkomst een overeenkomst getekend waarin staat dat zij zijn overeengekomen dat zij de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen per 31 juli 2025. Tussen partijen is in geschil hoe deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd, in het bijzonder of deze als huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd en of de daarin opgenomen afspraak dat de huurovereenkomst per 31 juli 2025 eindigt geldig is. 4.7. Partijen hebben met de vaststellingsovereenkomst afgesproken dat de huur eindigt per 31 juli 2025, terwijl op grond van de (eerste) huurovereenkomst de huur zou eindigen op 31 juli 2023. Amstelstad heeft zich daarmee verbonden om het gehuurde nog eens twee jaar extra aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tegen betaling van huur in gebruik te verstrekken hetgeen te kwalificeren is als huur.

Aan het subsidiair gevorderde legt Amstelstad primair ten grondslag dat sprake is van een nietige / vernietigbare vaststellingsovereenkomst omdat [gedaagde 1] bewust heeft aangestuurd op verlenging om later te kunnen stellen dat zij een huurcontract voor onbepaalde tijd zou hebben verkregen. Subsidiair stelt Amstelstad dat met name [gedaagde 1] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat om die reden sprake is van wanprestatie. 3.3. [gedaagde 1] voert verweer en stelt dat de huurovereenkomst van 29 juli 2021 voor onbepaalde tijd is verlengd omdat Amstelstad het einde van die overeenkomst niet heeft aangezegd en partijen middels het sluiten van de vaststellingsovereenkomst opnieuw met elkaar een huurovereenkomst hebben gesloten. Die nieuwe huurovereenkomst moet van rechtswege worden opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd. 3.4. [gedaagde 2] voert verweer. Zij stelt zich op het standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde 2] zou zelf wel uitvoering willen geven aan de ontruimingsafspraak in de vaststellingsovereenkomst maar voelt zich klemgezet door de hoofdelijke aansprakelijkheid voor contractuele boetes en de feitelijke onmogelijkheid om de woning te ontruimen vanwege het handelen van [gedaagde 1] . Subsidiair stelt [gedaagde 2] dat zij uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de in de vaststellingsovereenkomst opgenomen boete en andere verplichtingen jegens Amstelstad dient te worden ontslagen omdat de jegens haar ingeroepen hoofdelijke aansprakelijkheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Meer subsidiair verzoekt [gedaagde 2] het boetebeding uit de vaststellingsovereenkomst te vernietigen op grond van Richtlijn 93/13/EG (richtlijn oneerlijke bedingen) dan wel de boete te matigen op grond van artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek (BW). in (voorwaardelijke) reconventie 3.5. [gedaagde 1] vordert in voorwaardelijke reconventie om, voor het geval mocht blijken dat [gedaagde 2] de woonruimte zal ontruimen, het huurrecht verbonden aan de woonruimte toe te wijzen aan [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat zij [gedaagde 2] zal vrijwaren voor hetgeen zij na haar vertrek uit de woning uit hoofde van de huurovereenkomst nog verschuldigd zou zijn aan Amstelstad. 3.6. [gedaagde 1] vordert in reconventie primair een verklaring voor recht dat Amstelstad en [gedaagde 1] middels de vaststellingsovereenkomst een tweede huurovereenkomst hebben gesloten, waardoor de oorspronkelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet. Subsidiair vordert [gedaagde 1] vernietiging dan wel nietigverklaring van de vaststellingsovereenkomst, en een verklaring voor recht dat als gevolg van het vernietigen c.q. nietigheid van de vaststellingsovereenkomst de oorspronkelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet, aangezien zij niet rechtsgeldig door Amstelstad is beëindigd. 4 De beoordeling Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 4.1. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). 4.2. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of verhuurder de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 4.3. Amstelstad vordert boetes op grond van artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst, althans artikel 11.1 sub c van de huurovereenkomst (primair) en op grond van artikel 11.1 sub a van de huurovereenkomst (subsidiair). 4.4. Artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst (zoals genoemd onder 2.4) geeft Amstelstad de mogelijkheid een boete op te leggen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als zij de woonruimte te laat of niet deugdelijk opleveren. In het beding is geen limiet gesteld aan de te verbeuren boete, waardoor de boete kan oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Daarbij komt dat artikel 2 een boete oplegt voor dezelfde feiten waarvoor artikel 11.1 onder c van de huurovereenkomst al een boete inhoudt. Het ongelimiteerd gecombineerd kunnen vorderen van boetes voor dezelfde feiten kan leiden tot onevenredig hoge schadevergoedingen en is reeds daarom oneerlijk. Dit betekent dat de boetebedingen de huurder niet binden. Van matiging door de kantonrechter of terugval op de wet kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11 ( [naam 2] cs vs [naam 3] ) en de Dexia arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) geen sprake zijn. De door Amstelstad primair gevorderde boete op grond van de vaststellingsovereenkomst, dan wel artikel 11.1 onder c van huurovereenkomst wordt daarom afgewezen. 4.5. Ook het boetebeding in artikel 11.1 onder a wordt oneerlijk bevonden. Hoewel het Amstelstad in beginsel vrijstaat om een bepaalde financiële prikkel tot naleving te stellen ten aanzien van bepaalde verplichtingen, mag dat niet tot een onevenredig hoge schadevergoeding leiden. In dit geval kan Amstelstad voor verschillende gedragingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , kennelijk ter vrije beoordeling van Amstelstad, een boete van € 20,00 per dag in rekening brengen. Uit het beding volgt ook dat Amstelstad het recht heeft om (aanvullende) schadevergoeding te eisen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , naast de boete. Amstelstad kan zichzelf dus schadeloos stellen én in aanvulling daarop nog een schadevergoeding in de vorm van een boete in rekening brengen. Verder is van belang dat in de huurovereenkomst uitsluitend boetes zijn gesteld op gedragingen (nalaten daaronder begrepen) van de huurder en niet op gedragingen (of nalaten) van de verhuurder. Bovendien hangt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders bij tekortkomingen van voldoende gewicht ook al op grond van de wet ontbinding van de huurovereenkomst boven het hoofd, wat al een prikkel tot naleving van de huurovereenkomst oplevert. Tot slot is van belang dat het beding zo kan worden uitgelegd dat per tekortkoming de maximale boete van € 4.000,00 bij de huurder in rekening kan worden gebracht, waardoor de boete kan oplopen tot € 28.000,00 (aangezien er zeven tekortkomingen in het beding worden benoemd). De kantonrechter is gelet op dit alles van oordeel dat het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomsten voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort en daarom als oneerlijk moet worden aangemerkt. Ook de door Amstelstad subsidiair gevorderde boete op grond van artikel 11.1 onder a van de huurovereenkomst wordt afgewezen. in conventie Kwalificeert de vaststellingsovereenkomst als een huurovereenkomst? 4.6. Partijen hebben na de ingangsdatum van de huurovereenkomst een overeenkomst getekend waarin staat dat zij zijn overeengekomen dat zij de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen per 31 juli 2025. Tussen partijen is in geschil hoe deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd, in het bijzonder of deze als huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd en of de daarin opgenomen afspraak dat de huurovereenkomst per 31 juli 2025 eindigt geldig is. 4.7. Partijen hebben met de vaststellingsovereenkomst afgesproken dat de huur eindigt per 31 juli 2025, terwijl op grond van de (eerste) huurovereenkomst de huur zou eindigen op 31 juli 2023. Amstelstad heeft zich daarmee verbonden om het gehuurde nog eens twee jaar extra aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tegen betaling van huur in gebruik te verstrekken hetgeen te kwalificeren is als huur.

De afspraken in de tussen partijen in april 2023 gesloten overeenkomst hadden dus tot gevolg dat de huurovereenkomst ook na 31 juli 2025 nog werd voortgezet. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW zoals dat tot 1 juli 2024 gold is bij verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 4.8. De tussen partijen gesloten Vaststellingsovereenkomst bevat een beëindigingsafspraak. Die afspraak is gemaakt voordat de verlenging van de huurovereenkomst had plaatsgevonden. Op grond van het tiende lid van artikel 7:271 BW (tot 1 juli 2024 het achtste lid van dat artikel) kan een beding waarbij de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden pas worden gesloten nadat de huurovereenkomst is ingegaan. De lijn in de jurisprudentie is dat bij verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd pas sprake is van het ingaan van de huurovereenkomst waarop die beëindiging ziet nadat de oorspronkelijke einddatum van de (eerste) huurovereenkomst voor bepaalde tijd is verstreken. In dit geval is in april 2023 door partijen de beëindigingsovereenkomst getekend terwijl de eerste overeenkomst voor bepaalde tijd nog tot 31 juli 2023 liep. Dat betekent dat de afspraak dat tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou worden beëindigd per 31 juli 2025 in strijd is met de tekst en strekking van artikel 7:271 BW en op grond van lid 8 nietig is. 4.9. Dat in de tekst van de overeenkomst staat dat de overeenkomst moet worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW, maakt het voorgaande niet anders. Partijen wijken met de tweede overeenkomst af van regels van dwingend recht. Op grond van artikel 7:902 BW is een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied ook geldig als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht. De vrijheid om af te wijken van dwingend recht bestaat uitsluitend bij een vaststelling of beslissing ter beëindiging van onzekerheid of geschil en niet ter voorkoming daarvan. Aangezien hetgeen in de tweede overeenkomst is opgenomen enkel kan zijn overeengekomen ter voorkoming van een onzekerheid of een geschil in de toekomst, stond het partijen niet vrij om af te wijken van regels van dwingend recht. 4.10. De toepassing van een wettelijke regel kan in bepaalde gevallen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Bij de beoordeling of daarvan sprake is, dient de rechter terughoudendheid te betrachten. Dit geldt te meer indien het gaat om een regel van dwingend recht. Als in de wettelijke regel al een afweging van belangen door de wetgever besloten ligt, zal een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van die belangen alleen in uitzonderlijke gevallen kunnen slagen. De kantonrechter acht de volgende omstandigheden van belang bij de beoordeling of sprake is van zo’n uitzonderlijk geval: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten bij aanvang van de huur dat het om tijdelijke woonruimte ging. In 2023 hebben zij, voor het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst, zelf contact opgenomen met Amstelstad en aangegeven dat zij geen vervangende woonruimte konden vinden. Zij hebben toen gevraagd of ze nog twee jaar konden blijven. Amstelstad wilde [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uit coulance tegemoetkomen. Van een belang aan de zijde van Amstelstad bij deze (tijdelijke) verlenging is niet gebleken. Amstelstad heeft namelijk gesteld dat het in 2023 nog mogelijk was tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten zodat zij eenvoudig met twee nieuwe huurders een tijdelijke huurovereenkomst had kunnen sluiten. Ten slotte acht de kantonrechter van belang dat twee van de drie contractspartijen (Amstelstad en [gedaagde 2] ) het erover eens zijn dat de woning ontruimd moet worden. Ook zijn alle partijen het er over eens dat [gedaagde 2] zich als gevolg van het beroep van [gedaagde 1] op huurbescherming in een knellende situatie bevindt in de zin dat zij nog aangemerkt kan worden als medehuurder, met de daaruit voortvloeiende verplichtingen jegens Amstelstad als verhuurder. Zij heeft de woning vanwege spanningen tussen [gedaagde 1] en haar verlaten maar is op grond van de huurovereenkomst nog steeds (hoofdelijk) aansprakelijk voor het betalen van de huur en eventuele andere verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. 4.11. Hoewel de kantonrechter de bezwaren van Amstelstad over het gewijzigde standpunt van [gedaagde 1] over het tijdstip waarop zij bereid is de woning te verlaten goed kan begrijpen, zeker nu [gedaagde 2] zich wel aan de gemaakte afspraak heeft willen houden, is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een uitzonderlijk geval waarin toepassing van een dwingendrechtelijke regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat betekent dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet. 4.12. Het vorengaande heeft tot gevolg dat de door Amstelstad primair gevorderde ontruiming op grond van de vaststellingsovereenkomst worden afgewezen. 4.13. Ook de subsidiair gevorderde vernietiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen. [gedaagde 1] heeft gemotiveerd betwist dat zij bewust heeft aangestuurd op verlenging om later te kunnen stellen dat zij een huurcontract voor onbepaalde tijd zou hebben verkregen. Uit de door Amstelstad overgelegde Whatsapp-correspondentie tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (zoals genoemd onder 2.3) over nieuwe huurcontracten blijkt dit ook niet. Daarbij komt dat [gedaagde 1] zich beroept op dwingendrechtelijke huurbescherming, hetgeen niet snel is aan te merken als misbruik van recht. Amstelstad, een commerciële verhuurder, kan niet zich niet beroepen op dwaling als die dwaling ziet op de uit de wet voortvloeiende gevolgen van haar eigen handelen. 4.14. Voor zover Amstelstad stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding rechtvaardigt kan de kantonrechter Amstelstad hierin niet volgen. Amstelstad stelt dat [gedaagde 1] zich niet als goed huurder heeft gedragen en voert onder meer aan dat zij haar medehuurster heeft weggepest en de huissleutel heeft afgepakt. Hoe vervelend ook dat de situatie tussen huursters zodanig is geëscaleerd, levert dit naar het oordeel van de kantonrechter geen tekortkoming jegens Amstelstad op. Amstelstad voert verder aan dat [gedaagde 1] onjuiste mededelingen heeft gedaan, maar hiervan is, mede gelet op hetgeen onder 4.13 is overwogen, niet gebleken. Ook in haar stelling dat sprake is van een huurachterstand kan de kantonrechter Amstelstad niet volgen nu [gedaagde 1] de door de Huurcommissie op haar verzoek lager vastgestelde huur betaalt en Amstelstad over die vaststelling van de huurprijs door de huurcommissie een aparte procedure bij deze rechtbank aanhangig heeft gemaakt. Het feit dat [gedaagde 2] geen hoofdverblijf (meer) heeft in de woning levert, gezien de omstandigheden van het geval, ook geen tekortkoming op die ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde 2] heeft feitelijk gevolg gegeven aan de vordering van Amstelstad de woning te ontruimen. Onder die omstandigheden kan zij in redelijkheid niet meer gehouden worden aan de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst waaronder het hebben van haar hoofdverblijf in het gehuurde en het betalen van de huur. 4.15. Amstelstad is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en van [gedaagde 2] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 434,00 (2 punten × € 217,00) - nakosten € 21,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 455,50 4.16. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in (voorwaardelijke) reconventie 4.17. De voorwaardelijke vordering van [gedaagde 1] om het huurrecht, verbonden aan de woning, toe te wijzen aan [gedaagde 1] op grond van artikel 7:267 lid 7 BW wordt afgewezen. [gedaagde 1] heeft de vordering ingesteld jegens Amstelstad, maar een verhuurder is geen partij in een procedure op grond van artikel 7:267 lid 7. 4.18.

De afspraken in de tussen partijen in april 2023 gesloten overeenkomst hadden dus tot gevolg dat de huurovereenkomst ook na 31 juli 2025 nog werd voortgezet. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW zoals dat tot 1 juli 2024 gold is bij verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 4.8. De tussen partijen gesloten Vaststellingsovereenkomst bevat een beëindigingsafspraak. Die afspraak is gemaakt voordat de verlenging van de huurovereenkomst had plaatsgevonden. Op grond van het tiende lid van artikel 7:271 BW (tot 1 juli 2024 het achtste lid van dat artikel) kan een beding waarbij de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden pas worden gesloten nadat de huurovereenkomst is ingegaan. De lijn in de jurisprudentie is dat bij verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd pas sprake is van het ingaan van de huurovereenkomst waarop die beëindiging ziet nadat de oorspronkelijke einddatum van de (eerste) huurovereenkomst voor bepaalde tijd is verstreken. In dit geval is in april 2023 door partijen de beëindigingsovereenkomst getekend terwijl de eerste overeenkomst voor bepaalde tijd nog tot 31 juli 2023 liep. Dat betekent dat de afspraak dat tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou worden beëindigd per 31 juli 2025 in strijd is met de tekst en strekking van artikel 7:271 BW en op grond van lid 8 nietig is. 4.9. Dat in de tekst van de overeenkomst staat dat de overeenkomst moet worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW, maakt het voorgaande niet anders. Partijen wijken met de tweede overeenkomst af van regels van dwingend recht. Op grond van artikel 7:902 BW is een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied ook geldig als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht. De vrijheid om af te wijken van dwingend recht bestaat uitsluitend bij een vaststelling of beslissing ter beëindiging van onzekerheid of geschil en niet ter voorkoming daarvan. Aangezien hetgeen in de tweede overeenkomst is opgenomen enkel kan zijn overeengekomen ter voorkoming van een onzekerheid of een geschil in de toekomst, stond het partijen niet vrij om af te wijken van regels van dwingend recht. 4.10. De toepassing van een wettelijke regel kan in bepaalde gevallen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Bij de beoordeling of daarvan sprake is, dient de rechter terughoudendheid te betrachten. Dit geldt te meer indien het gaat om een regel van dwingend recht. Als in de wettelijke regel al een afweging van belangen door de wetgever besloten ligt, zal een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van die belangen alleen in uitzonderlijke gevallen kunnen slagen. De kantonrechter acht de volgende omstandigheden van belang bij de beoordeling of sprake is van zo’n uitzonderlijk geval: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten bij aanvang van de huur dat het om tijdelijke woonruimte ging. In 2023 hebben zij, voor het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst, zelf contact opgenomen met Amstelstad en aangegeven dat zij geen vervangende woonruimte konden vinden. Zij hebben toen gevraagd of ze nog twee jaar konden blijven. Amstelstad wilde [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uit coulance tegemoetkomen. Van een belang aan de zijde van Amstelstad bij deze (tijdelijke) verlenging is niet gebleken. Amstelstad heeft namelijk gesteld dat het in 2023 nog mogelijk was tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten zodat zij eenvoudig met twee nieuwe huurders een tijdelijke huurovereenkomst had kunnen sluiten. Ten slotte acht de kantonrechter van belang dat twee van de drie contractspartijen (Amstelstad en [gedaagde 2] ) het erover eens zijn dat de woning ontruimd moet worden. Ook zijn alle partijen het er over eens dat [gedaagde 2] zich als gevolg van het beroep van [gedaagde 1] op huurbescherming in een knellende situatie bevindt in de zin dat zij nog aangemerkt kan worden als medehuurder, met de daaruit voortvloeiende verplichtingen jegens Amstelstad als verhuurder. Zij heeft de woning vanwege spanningen tussen [gedaagde 1] en haar verlaten maar is op grond van de huurovereenkomst nog steeds (hoofdelijk) aansprakelijk voor het betalen van de huur en eventuele andere verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. 4.11. Hoewel de kantonrechter de bezwaren van Amstelstad over het gewijzigde standpunt van [gedaagde 1] over het tijdstip waarop zij bereid is de woning te verlaten goed kan begrijpen, zeker nu [gedaagde 2] zich wel aan de gemaakte afspraak heeft willen houden, is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een uitzonderlijk geval waarin toepassing van een dwingendrechtelijke regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat betekent dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet. 4.12. Het vorengaande heeft tot gevolg dat de door Amstelstad primair gevorderde ontruiming op grond van de vaststellingsovereenkomst worden afgewezen. 4.13. Ook de subsidiair gevorderde vernietiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen. [gedaagde 1] heeft gemotiveerd betwist dat zij bewust heeft aangestuurd op verlenging om later te kunnen stellen dat zij een huurcontract voor onbepaalde tijd zou hebben verkregen. Uit de door Amstelstad overgelegde Whatsapp-correspondentie tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (zoals genoemd onder 2.3) over nieuwe huurcontracten blijkt dit ook niet. Daarbij komt dat [gedaagde 1] zich beroept op dwingendrechtelijke huurbescherming, hetgeen niet snel is aan te merken als misbruik van recht. Amstelstad, een commerciële verhuurder, kan niet zich niet beroepen op dwaling als die dwaling ziet op de uit de wet voortvloeiende gevolgen van haar eigen handelen. 4.14. Voor zover Amstelstad stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding rechtvaardigt kan de kantonrechter Amstelstad hierin niet volgen. Amstelstad stelt dat [gedaagde 1] zich niet als goed huurder heeft gedragen en voert onder meer aan dat zij haar medehuurster heeft weggepest en de huissleutel heeft afgepakt. Hoe vervelend ook dat de situatie tussen huursters zodanig is geëscaleerd, levert dit naar het oordeel van de kantonrechter geen tekortkoming jegens Amstelstad op. Amstelstad voert verder aan dat [gedaagde 1] onjuiste mededelingen heeft gedaan, maar hiervan is, mede gelet op hetgeen onder 4.13 is overwogen, niet gebleken. Ook in haar stelling dat sprake is van een huurachterstand kan de kantonrechter Amstelstad niet volgen nu [gedaagde 1] de door de Huurcommissie op haar verzoek lager vastgestelde huur betaalt en Amstelstad over die vaststelling van de huurprijs door de huurcommissie een aparte procedure bij deze rechtbank aanhangig heeft gemaakt. Het feit dat [gedaagde 2] geen hoofdverblijf (meer) heeft in de woning levert, gezien de omstandigheden van het geval, ook geen tekortkoming op die ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde 2] heeft feitelijk gevolg gegeven aan de vordering van Amstelstad de woning te ontruimen. Onder die omstandigheden kan zij in redelijkheid niet meer gehouden worden aan de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst waaronder het hebben van haar hoofdverblijf in het gehuurde en het betalen van de huur. 4.15. Amstelstad is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en van [gedaagde 2] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 434,00 (2 punten × € 217,00) - nakosten € 21,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 455,50 4.16. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in (voorwaardelijke) reconventie 4.17. De voorwaardelijke vordering van [gedaagde 1] om het huurrecht, verbonden aan de woning, toe te wijzen aan [gedaagde 1] op grond van artikel 7:267 lid 7 BW wordt afgewezen. [gedaagde 1] heeft de vordering ingesteld jegens Amstelstad, maar een verhuurder is geen partij in een procedure op grond van artikel 7:267 lid 7. 4.18.