ECLI:NL:RBAMS:2026:1600

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/767994 / HA ZA 25-969 Vonnis van 18 februari 2026 in de zaak van STICHTING VILLA BETTY , gevestigd in Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Stichting Villa Betty, advocaat: mr. A.Y. van Sermondt, tegen 1 GEMEENTE AMSTERDAM, gevestigd in Amsterdam, advocaat: mr. K.M.V. Zournas, hierna te noemen: de gemeente,2. HAVENBEDRIJF AMSTERDAM N.V. , gevestigd in Amsterdam, advocaat: mr. R.A.W.J. van Eijck, hierna te noemen: het Havenbedrijf, gedaagde partijen, 1 Kern van de zaak 1.1. De gemeente heeft in 1991 een stuk grond in het Amsterdamse Havengebied (het Erfpachtperceel) in erfpacht uitgegeven aan een rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty (het Erfpachtrecht). Het eerste tijdvak van het Erfpachtrecht eindigt op 1 januari 2041. Stichting Villa Betty vindt de canon voor het Erfpachtrecht buitensporig hoog en heeft daarom geprobeerd inzichtelijk te krijgen hoe de prijzen worden bepaald. Ze liep er daarbij tegenaan dat het Erfpachtrecht weliswaar is uitgegeven door de grondeigenaar, de gemeente, maar wordt beheerd door het Havenbedrijf, een naamloze vennootschap. Ze heeft zowel het Havenbedrijf als de gemeente verzocht om de canon vervroegd (dat wil zeggen: vóór het einde van het tijdvak) te herzien, waarbij zij heeft verwezen naar het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 van de gemeente. De gemeente en het Havenbedrijf hebben hierop geantwoord dat het gemeentelijk erfpachtbeleid niet van toepassing is op gronden in het Amsterdamse Havengebied en dat Stichting Villa Betty geen recht heeft op een vervroegde canonherziening. Stichting Villa Betty vindt dit onterecht en heeft tevens grote twijfels over de berekening van de canon. Stichting Villa Betty vordert in deze procedure daarom inzage in het erfpachtdossier, wijziging van het Erfpachtrecht, een verklaring voor recht dat het gemeentelijk erfpachtbeleid van toepassing is en een verklaring voor recht dat het Havenbedrijf en de gemeente onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld en zij daardoor schade heeft geleden. De gemeente en het Havenbedrijf voeren verweer. 2. De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 11 april 2025; - de conclusie van antwoord van de gemeente met producties; - de conclusie van antwoord van het Havenbedrijf met producties; - het tussenvonnis van 10 september 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 december 2025 en de daarin genoemde stukken. 3 De feiten 3.1. Stichting Villa Betty houdt zich bezig met beleggingen in onroerend goed. 3.2. De gemeente houdt het juridisch eigendom van de erfpachtpercelen gelegen in het Amsterdamse Havengebied. Het Havenbedrijf voert het beheer van deze erfpachtpercelen. De gemeente is enig aandeelhouder van het Havenbedrijf. 3.3. De gemeente heeft het Erfpachtrecht bij akte van uitgifte van 19 september 1991 uitgegeven aan een rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty. Deze uitgifte is geschied onder de Algemene Bepalingen voor voortdurend erfpacht 1966 (AB 1966). Het eerste tijdvak van het Erfpachtrecht duurt vijftig jaar en eindigt op 1 januari 2041. De akte van uitgifte bepaalt over de vaststelling van de canon het volgende: “Partijen bepalen dat de canon voor bovenbedoelde uitgifte per de ingangsdatum van 1 januari 1991: a. vooralsnog wordt vastgesteld op achtendertig gulden vijfennegentig cent (f. 38,95) per vierkante meter door het in rekening brengen van een toeslag van elf gulden twintig cent (f. 11,20) per vierkante meter exclusief omzetbelasting op de canon van zevenentwintig gulden vijfenzeventigcent (f. 27,75) per vierkante meter exclusief omzetbelasting, wegens overschrijding van het percentage bruto vloeroppervlak dat wordt ingericht als kantoor- of kantoorachtige ruimte met veertig procent. b. definitief zal worden vastgesteld zodra het pand voor tachtig procent is verhuurd of anders op uiterlijk één januari 1994, met dien verstande dat nog primair te bepalen dat het Erfpachtrecht op grond van artikel 5:97 BW dient te worden gewijzigd in die zin dat de canon wordt aangepast aan een marktconform niveau eventueel te bepalen door een commissie van drie deskundigen die een bindend advies uitbrengen, althans dat (vervroegde) herziening van de canon mogelijk is, althans dat op het Erfpachtrecht het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 van toepassing is; subsidiair voor recht verklaart dat Stichting Villa Betty een beroep op het gemeentelijk erfpachtbeleid, vastgelegd in het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018, toekomt; meer subsidiair voor recht verklaart dat voor het Erfpachtrecht geen definitieve canon is vastgesteld; III. de gemeente en het Havenbedrijf hoofdelijk gebiedt om het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 toe te passen op het Erfpachtrecht en aan Stichting Villa Betty de daarbij behorende aanbieding vervroegde canonherziening te doen; en IV. voor recht verklaart dat de gemeente en het Havenbedrijf onrechtmatig hebben gehandeld tegenover Stichting Villa Betty en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Stichting Villa Betty geleden schade, nader op te maken bij staat; met hoofdelijke veroordeling van de gemeente en het Havenbedrijf in de proceskosten. 4.2. Stichting Villa Betty legt aan deze vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. Stichting Villa Betty heeft recht op overlegging van alle informatie uit het erfpachtdossier, omdat zij wil kunnen toetsen of de canon op de juiste wijze is vastgesteld (Vordering I). Zij heeft daarnaast recht op de gevorderde wijziging van het Erfpachtrecht, omdat haar rechtsvoorganger in 1991 een gemeentelijk erfpachtrecht heeft verkregen en de gemeente, als erfverpachter, de rechtspositie van de erfpachter in 2013 eenzijdig heeft verslechterd door het beheer van het Erfpachtrecht over te hevelen naar een privaatrechtelijke rechtspersoon (het Havenbedrijf). Het gevolg hiervan is dat het Erfpachtrecht niet meer onder het gemeentelijk erfpachtbeleid valt en de erfpachter, inmiddels Stichting Villa Betty, zich niet op het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 kan beroepen. Daarbij komt dat het Havenbedrijf zich, anders dan de gemeente, niet gebonden acht aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de erfpachter, thans Stichting Villa Betty, een commerciële wederpartij heeft gekregen. Deze omstandigheden kwalificeren als onvoorzien in de zin van artikel 5:97 lid 1 BW en rechtvaardigen dat het Erfpachtrecht op de gevorderde manier wordt gewijzigd dan wel een verklaring voor recht dat Stichting Villa Betty een beroep op het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 toekomt (Vordering II, primair en subsidiair). Voor het geval de rechtbank deze vorderingen afwijst, stelt Stichting Villa Betty dat er nooit een definitieve canon is vastgesteld, omdat er geen uitvoering is gegeven aan de bepaling in de akte van uitgifte dat de canon “definitief zal worden vastgesteld zodra het pand voor tachtig procent is verhuurd of anders op uiterlijk 1 januari 1994” (zie hiervoor onder 3.3., Vordering II, meer subsidiair). Stichting Villa Betty grondt haar vordering om de gemeente en het Havenbedrijf hoofdelijk te gebieden om het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 op het Erfpachtrecht toe te passen en haar een aanbieding vervroegde canonherziening te doen op dezelfde standpunten (Vordering III). Voorts hebben de gemeente en het Havenbedrijf onrechtmatig tegenover Stichting Villa Betty gehandeld en heeft zij daardoor schade geleden. De gemeente heeft het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden door de canon niet op een juiste wijze vast te stellen. Ook hebben de gemeente en het Havenbedrijf onder meer het gelijkheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel geschonden doordat zij de positie van de erfpachter in 2013 eenzijdig hebben verslechterd en Stichting Villa Betty een beroep op het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018 hebben ontzegd. De schade die Stichting Villa Betty hierdoor heeft geleden en nog zal lijden, is dat Partijen verschillen inhoudelijk van mening over (i) of de door Stichting Villa Betty aangevoerde omstandigheden kwalificeren als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 5:97 lid 1 BW en (ii) of deze van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de akte van uitgifte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid al dan niet van Stichting Villa Betty kan worden gevergd. (i) 5.4. Naar het oordeel van de rechtbank kwalificeren de door Stichting Villa Betty aangevoerde omstandigheden als omstandigheden die de erfpachter (de rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty) ten tijde van de uitgifte van het Erfpachtrecht in 1991 niet heeft voorzien. Op het moment van uitgifte had de erfpachter immers te maken met een wederpartij die een publiekrechtelijk lichaam was dat ten aanzien van (de prijsbepaling van) de erfpachtrechten beleid voerde dat onder democratisch toezicht stond. De gemeente diende zich daarbij te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en bood transparantie over het prijsbeleid. De erfpachter kon op dat moment niet voorzien dat de gemeente het economisch eigendom en het beheer van het Erfpachtperceel aan een privaatrechtelijke rechtspersoon (het Havenbedrijf) zou overdragen waardoor allerlei rechtswaarborgen zouden wegvallen. De rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty heeft destijds evenmin voorzien dat het Erfpachtperceel in de toekomst niet onder gemeentelijk erfpachtbeleid zou vallen. De gemeente en het Havenbedrijf hebben weliswaar aangevoerd dat het gemeentelijk erfpachtbeleid nooit op erfpachtpercelen in het Amsterdamse Havengebied van toepassing is geweest, maar dit laat onverlet dat deze zaak laat zien dat de contractuele wederpartij een andere rechtsvorm heeft gekregen waardoor voor de erfpachter de rechtspositie is veranderd. Bovendien is dit naar het oordeel van de rechtbank niet altijd even duidelijk geweest. Artikel 1 van de akte van uitgifte van het Erfpachtrecht bepaalt immers dat de (door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde) AB 1966 daarop van toepassing zijn en deze bevatten diverse rechten en plichten van de gemeente ten opzichte van de ‘erfpachter’. De gemeente en het Havenbedrijf beroepen zich in dit verband op nota’s uit de periode 1991-2008 en een besluit van het college van burgemeester en wethouders van 13 december 2016, waarin staat dat “al het reguliere (stedelijke) Amsterdamse erfpachtbeleid niet van toepassing is en nooit van toepassing is geweest op erfpachtpercelen welke vielen onder het beheer van het voormalige gemeentelijke Havenbedrijf, thans in economische en/of juridische zin in erfpacht zijn uitgegeven aan het Havenbedrijf Amsterdam N.V.” . Uit het door Stichting Villa Betty overgelegde document ‘Achtergrond gevraagd collegebesluit’ blijkt echter dat het Havenbedrijf de gemeente destijds heeft verzocht om dit besluit te nemen, omdat erfpachters in het Amsterdamse Havengebied zich jegens haar op het gemeentelijk erfpachtbeleid, en specifiek de regels voor vervroegde canonherziening, hadden beroepen en toepassing van die regels het Havenbedrijf economisch nadeel zou toebrengen. De rechtbank leidt hieruit af dat het college van burgemeester en wethouders met haar besluit van 13 december 2016 heeft beoogd een onzekerheid voor het Havenbedrijf weg te nemen, omdat onduidelijk was of het gemeentelijk erfpachtbeleid op de erfpachtpercelen in het Amsterdamse Havengebied van toepassing was. De gemeente heeft deze duidelijkheid later kennelijk nog een keer willen scheppen door deze categorie erfpachtpercelen uit te sluiten van het Beleid Vervroegde Canonherziening 2018. Hoewel de rechtbank niet kan vaststellen of en wanneer de rechtsvoorgangers van Stichting Villa Betty precies aanspraak konden maken op beleid voor het aanvragen van een vervroegde canonherziening, acht de rechtbank voldoende duidelijk geworden dat de rechtspositie van Stichting Villa Betty als erfpachter is veranderd ten opzichte van de rechtspositie van haar rechtsvoorg Als Stichting Villa Betty de rechtmatigheid van het Beleid vervroegde canonherziening 2018 door de rechter wil laten toetsen, dan kan zij daartoe een afwijzend besluit van de gemeente uitlokken en daartegen beroep instellen bij de bestuursrechter. De civiele rechter is hiervoor niet de juiste instantie. Vordering II (subsidiair) en Vordering III zullen dan ook worden afgewezen. Vordering II (meer subsidiair): De canon is rechtsgeldig/definitief vastgesteld 5.8. Deze vordering zal worden afgewezen, omdat uit de akte van uitgifte uit 1991 en de feitelijke gang van zaken in de 33 jaar daarna volgt dat de canon rechtsgeldig en definitief tot stand is gekomen. 5.9. De tekst van de akte van uitgifte wekt weliswaar de indruk dat er pas een definitieve canon zou worden vastgesteld “ zodra het pand voor tachtig procent is verhuurd of anders op uiterlijk één januari 1994 ” , maar tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente en de rechtsvoorganger van Stichting Villa Betty destijds geen uitvoering aan deze bepaling hebben gegeven, althans dat zij daartoe geen separaat document meer hebben laten opstellen. Stichting Villa Betty heeft ook niet weersproken dat haar rechtsvoorgangers hier nooit een punt van hebben gemaakt en de canon de afgelopen 33 jaar gewoon is voldaan. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de canon op 19 september 1991 rechtsgeldig tot stand is gekomen en, voor zover dat toen nog niet het geval was, op 1 januari 1994 definitief is geworden. De gevorderde verklaring voor recht zal dus worden afgewezen. Vordering IV: Van een onrechtmatige daad jegens Stichting Villa Betty is geen sprake 5.10. De rechtbank zal niet voor recht verklaren dat de gemeente en het Havenbedrijf onrechtmatig tegenover Stichting Villa Betty hebben gehandeld en zij daardoor schade heeft geleden. Het handelen/nalaten van de gemeente en het Havenbedrijf dat volgens Stichting Villa Betty als onrechtmatig moet worden aangemerkt, heeft namelijk plaatsgevonden toen Stichting Villa Betty nog geen eigenaar van het Erfpachtrecht was. Stichting Villa Betty betoogt dat de gemeente in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld door in 1991-1994 geen definitieve canon vast te stellen en in de akte van uitgifte op te nemen. Voor zover de gemeente hiermee onrechtmatig jegens de toenmalige erfpachter heeft gehandeld, levert dat geen onrechtmatige daad jegens Stichting Villa Betty op. Ook betoogt Stichting Villa Betty dat de gemeente en het Havenbedrijf in strijd met (onder meer) het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel hebben gehandeld door het economisch eigendom en het beheer van het Erfpachtrecht in 2013 aan het Havenbedrijf over te dragen. Hiervoor geldt ook dat Stichting Villa Betty op dat moment geen eigenaar van het Erfpachtrecht was en, indien al sprake is geweest van onrechtmatig handelen, de gemeente en het Havenbedrijf dus niet onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld. 5.11. Stichting Villa Betty heeft op zitting aangevoerd dat het onrechtmatig handelen van de gemeente en het Havenbedrijf tot op de dag van vandaag voortduurt, maar heeft deze stelling verder niet onderbouwd. De rechtbank zal dit standpunt daarom passeren. 5.12. Stichting Villa Betty heeft op zitting ook nog aangevoerd dat zij met het verkrijgen van het Erfpachtrecht in de rechten van haar rechtsvoorgangers is getreden en in de akte van levering uitdrukkelijk alle aanspraken op derden heeft aanvaard. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Overdracht van een erfpachtrecht brengt namelijk niet automatisch cessie van eventuele vorderingen uit hoofde van onrechtmatige daad van de erfpachter jegens de erfverpachter mee en een dergelijke cessie blijkt evenmin uit de akte van levering. In de passage waarop Stichting Villa Betty zich in dit verband lijkt te beroepen staat onder het kopje ‘Aanspraken’ dat verkoper aan koper “alle in het koopcontract bedoelde aanspraken die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden (…) ” levert