ECLI:NL:RBAMS:2026:1241

ECLI:NL:RBAMS:2026:1241 text/xml public 2026-03-13T13:45:57 2026-02-06 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-02-05 11641509 \ CV EXPL 25-5703 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling Schadevergoedingsuitspraak Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:1241 text/html public 2026-03-09T11:53:01 2026-03-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:1241 Rechtbank Amsterdam , 05-02-2026 / 11641509 \ CV EXPL 25-5703 Betreft een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand en van boetes wegens ingebruikgeving/onderhuur. Ambtshalve toetsing: opslagbeding, boetebeding, rentebeding en beding met betrekking tot buitengerechtelijke kosten zijn oneerlijk en binden de consumenten niet. De vorderingen die daarop gebaseerd zijn, zijn niet toewijsbaar. De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Belangen minderjarig kind worden meegewogen. Van bijzondere verknochtheid aan of geworteldheid in (de buurt van) het gehuurde onvoldoende gebleken. Ter zitting is duidelijk is geworden dat het kind a in ieder geval een groot deel van 2025 niet in Nederland verblijft en bovendien thuisonderwijs volgt. Ontbinding en ontruiming worden toegewezen. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11641509 \ CV EXPL 25-5703 Vonnis van 5 februari 2026 in de zaak van STICHTING PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK , gevestigd te Rijswijk, eisende partij, hierna te noemen: de Stichting, gemachtigde: mr. P.P. Hart, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats] , gemachtigde: mr. C.P. Visser, 2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats] , procederend in persoon, gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 2 april 2025, met producties; - het proces-verbaal van het begin van het mondelinge antwoord van [gedaagde 2] ; - de aanvullende producties per e-mail van [gedaagde 2] , van 11 april 2025; - de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties; - het tussenvonnis van 24 juni 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; - de akte wijziging van eis met producties van de Stichting van 19 september 2025; - de akte met een productie van de Stichting van 23 september 2025; - de akte met producties van [gedaagde 1] van 1 oktober 2025; - de aktes met producties per e-mail van [gedaagde 2] van 2 oktober 2025; - de akte met een productie per e-mail van [gedaagde 2] van 3 oktober 2025; - de akte wijziging van eis met producties van de Stichting van 29 december 2025; - de aktes per e-mail van [gedaagde 2] van 2 januari 2026, met producties. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 januari 2026. Namens de Stichting was aanwezig [naam] (manager woningen), met de gemachtigde. [gedaagde 2] was in persoon aanwezig. De gemachtigde van [gedaagde 1] was aanwezig en [gedaagde 1] nam digitaal deel aan de zitting. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. De Stichting verhuurt met ingang van 1 augustus 2017 aan [gedaagde 1] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt op dit moment € 4.316,58 per maand, inclusief de servicekosten, en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 2.2. Op verzoek van [gedaagde 1] is [gedaagde 2] met ingang van 1 februari 2019 medehuurder geworden. 2.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben sinds 2022 (een deel van) de huur niet betaald. De Stichting heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verschillende keren aangemaand om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. 2.4. De Stichting heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarop niet afwijzend gereageerd. De Stichting heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarna op 20 juli 2022 bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering. 3 Het geschil 3.1. De Stichting vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en een hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 56.672,05 aan huurachterstand en een boete van € 5.000,00, met nevenvorderingen. 3.2. De Stichting legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn op meerdere manieren in hun verplichtingen als huurders tekortgeschoten. Zij verblijven niet in het gehuurde en hebben deze niet als hun exclusieve hoofdverblijf. Bovendien hebben zij het gehuurde zonder toestemming aan een derde in onderhuur dan wel in gebruik gegeven. Daarnaast heeft [gedaagde 2] de bergruimte van een andere huurder als woonruimte of slaapvertrek gebruikt. Ook plaatsen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] regelmatig persoonlijke spullen in de gang, waarmee zij de vluchtroute belemmeren en zij hebben een commercieel feest georganiseerd in de woning. Tot slot betalen zij de huur niet volledig en niet op tijd, waardoor er op dit moment een grote huurachterstand is. De huurders schieten inmiddels dermate ernstig tekort in de verplichtingen die zij hebben op grond van de huurovereenkomst, dat deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, aldus steeds de Stichting. 3.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij erkennen dat er een huurachterstand is, maar zouden in het gehuurde willen blijven wonen. Zij betwisten verder dat zij niet in het gehuurde zouden wonen. [gedaagde 1] heeft toegelicht dat zij vanwege omstandigheden in Spanje verblijft, maar van plan is terug te keren naar het gehuurde. Verder stelt [gedaagde 1] dat het gebruik van de berging door [gedaagde 2] niet aan haar kan worden toegerekend. Evenmin zijn volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gestelde tekortkomingen van een huisfeest en het niet melden van een huisbewaarder onvoldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Tot slot voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat hun belangen en die van hun minderjarige zoon om in het gehuurde te blijven wonen, zwaarder moeten wegen dat het belang van de Stichting bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Nadat de mondelinge behandeling was aangevangen, heeft [gedaagde 2] stukken aan de rechtbank gezonden. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling beslist dat deze stukken te laat zijn ingediend en daarom niet worden toegevoegd aan het procesdossier. Dit geldt eveneens voor de stukken die [gedaagde 2] na de mondelinge behandeling aan de rechtbank heeft toegestuurd. Ook deze stukken zijn te laat en worden daarom niet in het dossier gevoegd. Ambtshalve toetsing: huurprijswijziging 4.2. De huurovereenkomst is gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Tijdens de mondelinge behandeling heeft de Stichting aangegeven dat zij zich wat deze toets betreft refereert aan het oordeel van de kantonrechter. 4.3. De voor de vordering relevante bedingen betreft allereerst artikel 10 (huurprijswijziging) van de huurovereenkomst. Deze luidt: ‘ Bijzondere bepalingen (…) 10.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het gestelde onder 18 van de algemene bepalingen niet van toepassing en geldt het volgende: a. De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli 2018 volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde. b.

ECLI:NL:RBAMS:2026:1241 text/xml public 2026-03-13T13:45:57 2026-02-06 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-02-05 11641509 \ CV EXPL 25-5703 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling Schadevergoedingsuitspraak Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:1241 text/html public 2026-03-09T11:53:01 2026-03-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:1241 Rechtbank Amsterdam , 05-02-2026 / 11641509 \ CV EXPL 25-5703 Betreft een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand en van boetes wegens ingebruikgeving/onderhuur. Ambtshalve toetsing: opslagbeding, boetebeding, rentebeding en beding met betrekking tot buitengerechtelijke kosten zijn oneerlijk en binden de consumenten niet. De vorderingen die daarop gebaseerd zijn, zijn niet toewijsbaar. De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Belangen minderjarig kind worden meegewogen. Van bijzondere verknochtheid aan of geworteldheid in (de buurt van) het gehuurde onvoldoende gebleken. Ter zitting is duidelijk is geworden dat het kind a in ieder geval een groot deel van 2025 niet in Nederland verblijft en bovendien thuisonderwijs volgt. Ontbinding en ontruiming worden toegewezen. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11641509 \ CV EXPL 25-5703 Vonnis van 5 februari 2026 in de zaak van STICHTING PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK , gevestigd te Rijswijk, eisende partij, hierna te noemen: de Stichting, gemachtigde: mr. P.P. Hart, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats] , gemachtigde: mr. C.P. Visser,2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats] , procederend in persoon, gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 2 april 2025, met producties; - het proces-verbaal van het begin van het mondelinge antwoord van [gedaagde 2] ; - de aanvullende producties per e-mail van [gedaagde 2] , van 11 april 2025; - de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties; - het tussenvonnis van 24 juni 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; - de akte wijziging van eis met producties van de Stichting van 19 september 2025; - de akte met een productie van de Stichting van 23 september 2025; - de akte met producties van [gedaagde 1] van 1 oktober 2025; - de aktes met producties per e-mail van [gedaagde 2] van 2 oktober 2025; - de akte met een productie per e-mail van [gedaagde 2] van 3 oktober 2025; - de akte wijziging van eis met producties van de Stichting van 29 december 2025; - de aktes per e-mail van [gedaagde 2] van 2 januari 2026, met producties. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 januari 2026. Namens de Stichting was aanwezig [naam] (manager woningen), met de gemachtigde. [gedaagde 2] was in persoon aanwezig. De gemachtigde van [gedaagde 1] was aanwezig en [gedaagde 1] nam digitaal deel aan de zitting. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. De Stichting verhuurt met ingang van 1 augustus 2017 aan [gedaagde 1] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt op dit moment € 4.316,58 per maand, inclusief de servicekosten, en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 2.2. Op verzoek van [gedaagde 1] is [gedaagde 2] met ingang van 1 februari 2019 medehuurder geworden. 2.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben sinds 2022 (een deel van) de huur niet betaald. De Stichting heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verschillende keren aangemaand om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. 2.4. De Stichting heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarop niet afwijzend gereageerd. De Stichting heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarna op 20 juli 2022 bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering. 3 Het geschil 3.1. De Stichting vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en een hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 56.672,05 aan huurachterstand en een boete van € 5.000,00, met nevenvorderingen. 3.2. De Stichting legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn op meerdere manieren in hun verplichtingen als huurders tekortgeschoten. Zij verblijven niet in het gehuurde en hebben deze niet als hun exclusieve hoofdverblijf. Bovendien hebben zij het gehuurde zonder toestemming aan een derde in onderhuur dan wel in gebruik gegeven. Daarnaast heeft [gedaagde 2] de bergruimte van een andere huurder als woonruimte of slaapvertrek gebruikt. Ook plaatsen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] regelmatig persoonlijke spullen in de gang, waarmee zij de vluchtroute belemmeren en zij hebben een commercieel feest georganiseerd in de woning. Tot slot betalen zij de huur niet volledig en niet op tijd, waardoor er op dit moment een grote huurachterstand is. De huurders schieten inmiddels dermate ernstig tekort in de verplichtingen die zij hebben op grond van de huurovereenkomst, dat deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, aldus steeds de Stichting. 3.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij erkennen dat er een huurachterstand is, maar zouden in het gehuurde willen blijven wonen. Zij betwisten verder dat zij niet in het gehuurde zouden wonen. [gedaagde 1] heeft toegelicht dat zij vanwege omstandigheden in Spanje verblijft, maar van plan is terug te keren naar het gehuurde. Verder stelt [gedaagde 1] dat het gebruik van de berging door [gedaagde 2] niet aan haar kan worden toegerekend. Evenmin zijn volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gestelde tekortkomingen van een huisfeest en het niet melden van een huisbewaarder onvoldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Tot slot voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat hun belangen en die van hun minderjarige zoon om in het gehuurde te blijven wonen, zwaarder moeten wegen dat het belang van de Stichting bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Nadat de mondelinge behandeling was aangevangen, heeft [gedaagde 2] stukken aan de rechtbank gezonden. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling beslist dat deze stukken te laat zijn ingediend en daarom niet worden toegevoegd aan het procesdossier. Dit geldt eveneens voor de stukken die [gedaagde 2] na de mondelinge behandeling aan de rechtbank heeft toegestuurd. Ook deze stukken zijn te laat en worden daarom niet in het dossier gevoegd. Ambtshalve toetsing: huurprijswijziging 4.2. De huurovereenkomst is gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Tijdens de mondelinge behandeling heeft de Stichting aangegeven dat zij zich wat deze toets betreft refereert aan het oordeel van de kantonrechter. 4.3. De voor de vordering relevante bedingen betreft allereerst artikel 10 (huurprijswijziging) van de huurovereenkomst. Deze luidt: ‘ Bijzondere bepalingen (…) 10.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het gestelde onder 18 van de algemene bepalingen niet van toepassing en geldt het volgende: a. De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli 2018 volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde. b.

De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs. c. Verhuurder heeft, in plaats van een huur wijziging conform het bepaalde in lid B van dit artikel, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijs indexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar. Vervolgens heeft de verhuurder het recht om de gewijzigde huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum te verhogen met 5,0%. (…) g. Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst, per de eerstvolgende huuraanpassing datum (1 juli) herziening van de huurprijs voor de stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkeling van de markthuurprijs, met inachtneming van lid “h” van dit artikel.(…)’ 4.4. De huurovereenkomst bevat verschillende systemen van periodieke huurprijsaanpassingen, in sub c en g. Van het systeem van sub g, de markthuurprijsaanpassing, is blijkens de stukken geen gebruik gemaakt zodat dit beding niet ten grondslag ligt aan de vordering. Dit beding hoeft daarom niet getoetst te worden. 4.5. In artikel 10.2 sub c is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van 5%. 4.6. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat een indexatiebeding en opslagbeding verschillende systemen van periodieke huurprijsaanpassingen betreffen en dat deze zelfstandig van elkaar kunnen bestaan. Het indexatiebeding heeft namelijk als doel de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de inflatie. Het opslagbeding heeft als doel om de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het gaat dus om verschillende, van elkaar losstaande systemen voor aanpassing van de huur die op verschillende momenten kunnen worden gebruikt. Dit betekent dat deze afzonderlijk moeten worden getoetst. 4.7. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar beoordeelt het opslagbeding als oneerlijk. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor de huurder niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden verhuurder toepassing zou geven aan het opslagbeding. Het is bovendien niet aannemelijk dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor de huurder binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. 4.8. De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op die bedingen komen te vervallen. Dit betekent dat verhuurder de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. 4.9. De Stichting heeft een berekening overgelegd waarbij de gevorderde huurachterstand gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages. De kantonrechter zal in de beoordeling dan ook uitgaan van deze gevorderde huurachterstand, die, berekend tot en met december 2025, € 56.672,05 bedraagt. Ambtshalve toetsen: boete onderhuur 4.10. Verder is relevant artikel 11.4 van de huurovereenkomst. Dit artikel luidt: ‘ 11.4 Boete Van artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen is huurder gehouden aan verhuurder een direct opeisbare boete te betalen ter grootte van € 5.000,-- (zegge: vijfduizend euro) bij de eerste constatering van ongeoorloofde onderhuur, onverminderd zijn verplichting om te handelen overeenkomstig de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen en onverminderd het recht van verhuurder om nakoming, ontbinding en/of schadevergoeding te vorderen. Deze direct opeisbare boete wordt vermeerderd met een contractuele boete van € 50,-- (zegge: vijftig euro) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,-- (zegge: vijftienduizend euro). (…)’ 4.11. Dit artikel bepaalt dat een huurder naast een boete van € 5.000,00 ook een boete van € 50,00 per dag kan vorderen, met een maximum van € 15.000,00. Dit betekent dat de Stichting in totaal € 20.000,00 kan vorderen van haar huurders als sprake is van onderhuur. Een dergelijk hoog bedrag wordt disproportioneel geacht. Daar komt bij dat het beding daarnaast de Stichting de mogelijkheid geeft om een schadevergoeding te vorderen. Het cumulatieve effect van het beding is daarmee dat verhuurder de huurders met een schadevergoeding zou kunnen confronteren die de daadwerkelijk geleden schade (ver) overstijgt. Dit kan leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Gelet hierop wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. Dit beding beoordeelt de kantonrechter dan ook als oneerlijk en zal worden vernietigd. Ambtshalve toetsen: kostenbeding 4.12. Tot slot is van belang artikel 20 van de algemene bepalingen, dat luidt: ‘ In verzuim zijn/boetebeding (…) 20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt. 20.3 Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij. 20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. (...)’ 4.13. De bedingen inzake buitengerechtelijke incassokosten (artikelen 20.3 en 20.4) worden door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. Deze bedingen wijken immers ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is oneerlijk. Op grond van het beding in artikel 20.3 kunnen alle daaruit voortvloeiende kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen.

De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs. c. Verhuurder heeft, in plaats van een huur wijziging conform het bepaalde in lid B van dit artikel, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijs indexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar. Vervolgens heeft de verhuurder het recht om de gewijzigde huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum te verhogen met 5,0%. (…) g. Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst, per de eerstvolgende huuraanpassing datum (1 juli) herziening van de huurprijs voor de stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkeling van de markthuurprijs, met inachtneming van lid “h” van dit artikel.(…)’ 4.4. De huurovereenkomst bevat verschillende systemen van periodieke huurprijsaanpassingen, in sub c en g. Van het systeem van sub g, de markthuurprijsaanpassing, is blijkens de stukken geen gebruik gemaakt zodat dit beding niet ten grondslag ligt aan de vordering. Dit beding hoeft daarom niet getoetst te worden. 4.5. In artikel 10.2 sub c is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van 5%. 4.6. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat een indexatiebeding en opslagbeding verschillende systemen van periodieke huurprijsaanpassingen betreffen en dat deze zelfstandig van elkaar kunnen bestaan. Het indexatiebeding heeft namelijk als doel de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de inflatie. Het opslagbeding heeft als doel om de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het gaat dus om verschillende, van elkaar losstaande systemen voor aanpassing van de huur die op verschillende momenten kunnen worden gebruikt. Dit betekent dat deze afzonderlijk moeten worden getoetst. 4.7. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar beoordeelt het opslagbeding als oneerlijk. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor de huurder niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden verhuurder toepassing zou geven aan het opslagbeding. Het is bovendien niet aannemelijk dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor de huurder binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. 4.8. De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op die bedingen komen te vervallen. Dit betekent dat verhuurder de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. 4.9. De Stichting heeft een berekening overgelegd waarbij de gevorderde huurachterstand gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages. De kantonrechter zal in de beoordeling dan ook uitgaan van deze gevorderde huurachterstand, die, berekend tot en met december 2025, € 56.672,05 bedraagt. Ambtshalve toetsen: boete onderhuur 4.10. Verder is relevant artikel 11.4 van de huurovereenkomst. Dit artikel luidt: ‘ 11.4 Boete Van artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen is huurder gehouden aan verhuurder een direct opeisbare boete te betalen ter grootte van € 5.000,-- (zegge: vijfduizend euro) bij de eerste constatering van ongeoorloofde onderhuur, onverminderd zijn verplichting om te handelen overeenkomstig de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen en onverminderd het recht van verhuurder om nakoming, ontbinding en/of schadevergoeding te vorderen. Deze direct opeisbare boete wordt vermeerderd met een contractuele boete van € 50,-- (zegge: vijftig euro) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,-- (zegge: vijftienduizend euro). (…)’ 4.11. Dit artikel bepaalt dat een huurder naast een boete van € 5.000,00 ook een boete van € 50,00 per dag kan vorderen, met een maximum van € 15.000,00. Dit betekent dat de Stichting in totaal € 20.000,00 kan vorderen van haar huurders als sprake is van onderhuur. Een dergelijk hoog bedrag wordt disproportioneel geacht. Daar komt bij dat het beding daarnaast de Stichting de mogelijkheid geeft om een schadevergoeding te vorderen. Het cumulatieve effect van het beding is daarmee dat verhuurder de huurders met een schadevergoeding zou kunnen confronteren die de daadwerkelijk geleden schade (ver) overstijgt. Dit kan leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Gelet hierop wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. Dit beding beoordeelt de kantonrechter dan ook als oneerlijk en zal worden vernietigd. Ambtshalve toetsen: kostenbeding 4.12. Tot slot is van belang artikel 20 van de algemene bepalingen, dat luidt: ‘ In verzuim zijn/boetebeding (…) 20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt. 20.3 Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij. 20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. (...)’ 4.13. De bedingen inzake buitengerechtelijke incassokosten (artikelen 20.3 en 20.4) worden door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. Deze bedingen wijken immers ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is oneerlijk. Op grond van het beding in artikel 20.3 kunnen alle daaruit voortvloeiende kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen.

De consument is immers in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht. 4.14. Verder is in artikel 20.4 weliswaar vermeld hoeveel de kosten bedragen, namelijk 15% van de vordering met een minimum van € 125,00, maar ook dit is of kan meer zijn dan de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Daarin is de hoogte van de vergoeding tot een bepaald bedrag 15%, maar loopt dit percentage af naarmate de vordering oploopt. Dit is echter niet het geval in artikel 20.4. Bovendien is in het beding een te hoog minimumbedrag bepaald in plaats van de toegestane € 40,00. Het beding is daarom oneerlijk. 4.15. Het beding in art. 20.2 wordt eveneens door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. De contractuele rente volgens het beding in de algemene voorwaarden bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Over 2024 bedroeg de wettelijke rente echter 7% per jaar en over 2025 6% per jaar. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Verder wordt voor het rentebeding nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet op deze omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding wordt dan ook als oneerlijk beoordeeld. Ambtshalve toetsen: conclusie 4.16. De kantonrechter vernietigt dan ook het opslagbeding in artikel 10.2 sub c van de huurovereenkomst, het beding in artikel 11.4 van de huurovereenkomst en de bedingen in de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen. Gevolg hiervan is dat deze bedingen gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Ook kan geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. Huurachterstand 4.17. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben erkend dat er een huurachterstand is en hebben niet betwist dat de hoogte daarvan tot en met december 2025 € 56.672,05 bedraagt. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen. Deze veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dit betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Ontbinding en ontruiming 4.18. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de Stichting in 2022 de huurachterstand heeft gemeld bij de gemeentelijke schuldhulpverlening. Weliswaar is dit geen recente melding, maar zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] hebben te kennen gegeven dat zij inmiddels zelf schuldhulpverlening hebben benaderd. Dit betekent dat het ontbreken van een recente melding door de Stichting niet in de weg hoeft te staan aan de gevorderde ontbinding en ontruiming. 4.19. Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. 4.20. Door een huurachterstand te laten ontstaan zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting richting de Stichting om de huur te voldoen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een beroep gedaan op de hiervoor bedoelde “tenzij-situatie” en aangevoerd dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit standpunt volgt de kantonrechter echter niet. Hoewel duidelijk is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een groot belang hebben bij het behoud van het gehuurde, dient dit belang te wijken voor het belang van de Stichting. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand ruim vijf maanden. Daarna is de huurachterstand verder opgelopen en bedraagt deze inmiddels ruim dertien maanden. Dit is een forse huurachterstand. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan door hun echtelijke problemen en dat dit heeft gezorgd voor onduidelijkheden rondom de betaling van de huur. Hoewel de kantonrechter begrip kan opbrengen voor de redenen waardoor de huurachterstand is ontstaan, is onduidelijk gebleven hoe het ondanks de gestelde verdiencapaciteit van beide partijen niet mogelijk is geweest de huurachterstand in te lopen en de lopende huur te betalen. Dat partijen onderling problemen hebben ontslaat hen niet van de verplichting die zij samen, maar ook ieder afzonderlijk, hebben om de huur tijdig en volledig te voldoen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet inzichtelijk gemaakt waarom zij in hun situatie niet aan die verplichtingen zouden hoeven voldoen. Daar komt bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kennelijk een derdenrekening hebben geopend waarop zij bedragen hebben gestort ten behoeve van de huur, maar onduidelijk is gebleven waarom dit bedrag niet is betaald aan de Stichting. Bij deze stand van zaken kan van de Stichting dan ook niet worden gevergd een huurovereenkomst met huurders voort te zetten die een dusdanige forse huurachterstand hebben. 4.21. Een ontbinding van de huurovereenkomst brengt met zich dat ook de minderjarige zoon van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , [minderjarige] , het gehuurde moet verlaten. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag Inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet bij een beslissing die betrekking heeft op de woonruimte van een minderjarige, het belang van het kind een eerste overweging zijn. De kantonrechter overweegt dat de ouders van minderjarige kinderen in principe verantwoordelijk zijn voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een minderjarige zoon hebben weegt dus wel mee, maar het betekent niet dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen zonder huur te betalen. Daarbij weegt verder mee dat in deze zaak de huurachterstand fors is. Hoewel de kantonrechter – zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen – begrijpt dat het voor [minderjarige] belangrijk is een stabiele thuisbasis te hebben, is van een bijzondere verknochtheid aan of geworteldheid in (de buurt van) het gehuurde onvoldoende gebleken. Ter zitting is duidelijk is geworden dat [minderjarige] in ieder geval een groot deel van 2025 niet in Nederland verblijft en bovendien thuisonderwijs volgt. 4.22. Tegenover de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hun minderjarige zoon staat het belang van de Stichting die geconfronteerd wordt met een steeds toenemende huurachterstand. In zijn algemeenheid wordt een achterstand van drie maanden huur in beginsel voldoende geacht om een huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen om het gehuurde te ontruimen.

De consument is immers in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht. 4.14. Verder is in artikel 20.4 weliswaar vermeld hoeveel de kosten bedragen, namelijk 15% van de vordering met een minimum van € 125,00, maar ook dit is of kan meer zijn dan de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Daarin is de hoogte van de vergoeding tot een bepaald bedrag 15%, maar loopt dit percentage af naarmate de vordering oploopt. Dit is echter niet het geval in artikel 20.4. Bovendien is in het beding een te hoog minimumbedrag bepaald in plaats van de toegestane € 40,00. Het beding is daarom oneerlijk. 4.15. Het beding in art. 20.2 wordt eveneens door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. De contractuele rente volgens het beding in de algemene voorwaarden bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Over 2024 bedroeg de wettelijke rente echter 7% per jaar en over 2025 6% per jaar. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Verder wordt voor het rentebeding nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet op deze omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding wordt dan ook als oneerlijk beoordeeld. Ambtshalve toetsen: conclusie 4.16. De kantonrechter vernietigt dan ook het opslagbeding in artikel 10.2 sub c van de huurovereenkomst, het beding in artikel 11.4 van de huurovereenkomst en de bedingen in de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen. Gevolg hiervan is dat deze bedingen gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Ook kan geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. Huurachterstand 4.17. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben erkend dat er een huurachterstand is en hebben niet betwist dat de hoogte daarvan tot en met december 2025 € 56.672,05 bedraagt. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen. Deze veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dit betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Ontbinding en ontruiming 4.18. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de Stichting in 2022 de huurachterstand heeft gemeld bij de gemeentelijke schuldhulpverlening. Weliswaar is dit geen recente melding, maar zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] hebben te kennen gegeven dat zij inmiddels zelf schuldhulpverlening hebben benaderd. Dit betekent dat het ontbreken van een recente melding door de Stichting niet in de weg hoeft te staan aan de gevorderde ontbinding en ontruiming. 4.19. Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. 4.20. Door een huurachterstand te laten ontstaan zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting richting de Stichting om de huur te voldoen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een beroep gedaan op de hiervoor bedoelde “tenzij-situatie” en aangevoerd dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit standpunt volgt de kantonrechter echter niet. Hoewel duidelijk is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een groot belang hebben bij het behoud van het gehuurde, dient dit belang te wijken voor het belang van de Stichting. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand ruim vijf maanden. Daarna is de huurachterstand verder opgelopen en bedraagt deze inmiddels ruim dertien maanden. Dit is een forse huurachterstand. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan door hun echtelijke problemen en dat dit heeft gezorgd voor onduidelijkheden rondom de betaling van de huur. Hoewel de kantonrechter begrip kan opbrengen voor de redenen waardoor de huurachterstand is ontstaan, is onduidelijk gebleven hoe het ondanks de gestelde verdiencapaciteit van beide partijen niet mogelijk is geweest de huurachterstand in te lopen en de lopende huur te betalen. Dat partijen onderling problemen hebben ontslaat hen niet van de verplichting die zij samen, maar ook ieder afzonderlijk, hebben om de huur tijdig en volledig te voldoen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet inzichtelijk gemaakt waarom zij in hun situatie niet aan die verplichtingen zouden hoeven voldoen. Daar komt bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kennelijk een derdenrekening hebben geopend waarop zij bedragen hebben gestort ten behoeve van de huur, maar onduidelijk is gebleven waarom dit bedrag niet is betaald aan de Stichting. Bij deze stand van zaken kan van de Stichting dan ook niet worden gevergd een huurovereenkomst met huurders voort te zetten die een dusdanige forse huurachterstand hebben. 4.21. Een ontbinding van de huurovereenkomst brengt met zich dat ook de minderjarige zoon van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , [minderjarige] , het gehuurde moet verlaten. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag Inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet bij een beslissing die betrekking heeft op de woonruimte van een minderjarige, het belang van het kind een eerste overweging zijn. De kantonrechter overweegt dat de ouders van minderjarige kinderen in principe verantwoordelijk zijn voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een minderjarige zoon hebben weegt dus wel mee, maar het betekent niet dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen zonder huur te betalen. Daarbij weegt verder mee dat in deze zaak de huurachterstand fors is. Hoewel de kantonrechter – zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen – begrijpt dat het voor [minderjarige] belangrijk is een stabiele thuisbasis te hebben, is van een bijzondere verknochtheid aan of geworteldheid in (de buurt van) het gehuurde onvoldoende gebleken. Ter zitting is duidelijk is geworden dat [minderjarige] in ieder geval een groot deel van 2025 niet in Nederland verblijft en bovendien thuisonderwijs volgt. 4.22. Tegenover de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hun minderjarige zoon staat het belang van de Stichting die geconfronteerd wordt met een steeds toenemende huurachterstand. In zijn algemeenheid wordt een achterstand van drie maanden huur in beginsel voldoende geacht om een huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen om het gehuurde te ontruimen.

In dit geval is sprake van een huurachterstand van dertien maanden. 4.23. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de belangen van de Stichting in dit geval zwaarder vindt wegen dan die van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De huurachterstand rechtvaardigt dan ook in deze situatie de gevorderde ontbinding en ontruiming. Nu de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde reeds op grond van de huurachterstand zullen worden toegewezen, behoeven de overige gestelde tekortkomingen met betrekking tot het hoofdverblijf in het gehuurde of het schenden van andere verplichtingen uit de huurovereenkomst geen verder bespreking. 4.24. De door [gedaagde 1] gevraagde terme de grace zal worden afgewezen, omdat zij op geen enkele wijze aannemelijk of anderszins inzichtelijk heeft gemaakt dat zij de huurachterstand en de lopende huur kan betalen. Sinds het aanbrengen van de dagvaarding is niet gebleken van een concrete poging tot het oplossen van de schuld; bovendien is gesteld dat er geld beschikbaar is op een derdenrekening, maar ook daarvan is geen enkel bedrag overgemaakt aan de Stichting. 4.25. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. 4.26. De Stichting wil ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 4.316,58, te rekenen vanaf de maand januari 2026 tot het moment dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde ontruimen. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog in het gehuurde verblijven. Deze vordering zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover zal worden afgewezen, omdat deze bedragen op dit moment nog niet opeisbaar zijn. Boete, wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten 4.27. De gevorderde boete wegens ongeoorloofde onderhuur, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, omdat deze vorderingen gebaseerd zijn op oneerlijke bedingen (zie rov. 4.16.). Proceskosten 4.28. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Stichting worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 146,43 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 1.732,00 (2 punten × € 866,00) - nakosten € 72,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.411,43 4.29. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] , 5.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van de Stichting zijn, en de sleutels af te geven aan de Stichting, 5.3. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om te betalen aan de Stichting: - € 56.672,05 aan achterstallige huur tot en met december 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening, - € 4.322,26 per maand vanaf januari 2026 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.411,43, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink. 57327 Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780. Zie voetnoot 1. Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198 (rov. 3.8.4). Zie het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Zie het Hof van Justitie EU 27 januari 2021, ECLI:NL:EU:C:68 (Dexia) en van 8 december 2022, ECLI:EU:C:2022:971 (Gupfinger). Artikel 6:265 BW. Zie het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.

In dit geval is sprake van een huurachterstand van dertien maanden. 4.23. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de belangen van de Stichting in dit geval zwaarder vindt wegen dan die van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De huurachterstand rechtvaardigt dan ook in deze situatie de gevorderde ontbinding en ontruiming. Nu de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde reeds op grond van de huurachterstand zullen worden toegewezen, behoeven de overige gestelde tekortkomingen met betrekking tot het hoofdverblijf in het gehuurde of het schenden van andere verplichtingen uit de huurovereenkomst geen verder bespreking. 4.24. De door [gedaagde 1] gevraagde terme de grace zal worden afgewezen, omdat zij op geen enkele wijze aannemelijk of anderszins inzichtelijk heeft gemaakt dat zij de huurachterstand en de lopende huur kan betalen. Sinds het aanbrengen van de dagvaarding is niet gebleken van een concrete poging tot het oplossen van de schuld; bovendien is gesteld dat er geld beschikbaar is op een derdenrekening, maar ook daarvan is geen enkel bedrag overgemaakt aan de Stichting. 4.25. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. 4.26. De Stichting wil ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 4.316,58, te rekenen vanaf de maand januari 2026 tot het moment dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde ontruimen. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog in het gehuurde verblijven. Deze vordering zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover zal worden afgewezen, omdat deze bedragen op dit moment nog niet opeisbaar zijn. Boete, wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten 4.27. De gevorderde boete wegens ongeoorloofde onderhuur, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, omdat deze vorderingen gebaseerd zijn op oneerlijke bedingen (zie rov. 4.16.). Proceskosten 4.28. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Stichting worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 146,43 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 1.732,00 (2 punten × € 866,00) - nakosten € 72,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.411,43 4.29. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] , 5.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van de Stichting zijn, en de sleutels af te geven aan de Stichting, 5.3. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om te betalen aan de Stichting: - € 56.672,05 aan achterstallige huur tot en met december 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening, - € 4.322,26 per maand vanaf januari 2026 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.411,43, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink. 57327 Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780. Zie voetnoot 1. Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198 (rov. 3.8.4). Zie het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Zie het Hof van Justitie EU 27 januari 2021, ECLI:NL:EU:C:68 (Dexia) en van 8 december 2022, ECLI:EU:C:2022:971 (Gupfinger). Artikel 6:265 BW. Zie het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.