ECLI:NL:RBAMS:2025:9842

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/756606 / HA ZA 24-1022 (de hoofdzaak) en C/13/764136 / HA ZA 25-289 (de vrijwaring) Vonnis van 12 november 2025 in de zaak met zaaknummer: C/13/756606 / HA ZA 24-1022 (de hoofdzaak) van [eiser] , te [woonplaats 1] (Curaçao), eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. C. Houth, tegen [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , te [woonplaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , advocaat: mr. B.A. Boer. en in de zaak met zaaknummer: C/13/764136 / HA ZA 25-289 (de vrijwaring) van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , te [woonplaats 2] , eisende partij, hierna te noemen: [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , advocaat: mr. B.A. Boer, tegen [gedaagde in de vrijwaring] , te [woonplaats 3] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde in de vrijwaring] , advocaat: mr. P.P. Klokkers. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: - de dagvaarding van 6 september 2024, met producties, - het vonnis in incident van 22 januari 2025 en de daarin genoemde stukken, waarin [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] is toegestaan om [gedaagde in de vrijwaring] op te roepen in vrijwaring, - de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties, - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties, - het tussenvonnis van 30 april 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 augustus 2025. 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: - de dagvaarding in vrijwaring van 4 februari 2025, met producties, - de conclusie van antwoord in vrijwaring, - het tussenvonnis van 30 april 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 augustus 2025. 1.3. Ten slotte is bepaald dat vandaag een vonnis wordt gewezen. 2 De feiten in de hoofd- en vrijwaringszaak 2.1. Op 8 juni 2024 hebben [eiser] en [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] een overeenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten op grond waarvan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] het perceel met woning aan de [adres] (hierna: de woning) kocht van [eiser] voor een koopprijs van € 670.000. 2.2. [gedaagde in de vrijwaring] trad, handelend vanuit haar eenmanszaak [Naam eenmanszaak] , op als verkoopmakelaar van [eiser] . Namens [eiser] heeft [gedaagde in de vrijwaring] de woning aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] te koop aangeboden en met haar gesproken over de voorwaarden. 2.3. Op 30 mei 2024, voorafgaand aan de het sluiten van de koopovereenkomst, heeft [gedaagde in de vrijwaring] de volgende e-mail verstuurd aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] : Beste mevrouw [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , Ik stuur u zoals afgesproken een samenvatting van ons gesprek met betrekking tot het te verkopen object van mijn klant. Aankoop: De woning in verhuurde staat aan u wordt verkocht, met de bedoeling dat u verder gaat verhuren. Wat inhoudt dat u het huurcontract overneemt. Het bod van 670.00 kosten koper is geaccepteerd. (…) Overname huurovereenkomst: De huurovereenkomst wordt overgenomen en daarvoor hebben wij de gegevens van de bankrekening nodig waarop de maandelijkse huur van 1600 euro bijgeschreven zal moeten worden. De huurovereenkomst is geldig tot en met Februari 2026. Afhankelijk van de levering zal naar rato de betreffende huur voor die maand verrekend worden met de verkoper. De lopende contracten (huurcontract), inclusief opleveringsrapporten worden ook aan u overgedragen. (…) 2.4. Op diezelfde dag stuurde [gedaagde in de vrijwaring] een tweede e-mail aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , die luidde: Beste [gedaagde in conventie en eiser in Op 27 augustus 2024 heeft de advocaat van [eiser] de overeenkomst ontbonden en [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] gesommeerd om binnen 15 dagen een boete van € 67.000 te betalen. 2.14. Op 27 augustus 2024 heeft [eiser] een verzoekschrift ingediend tot het verkrijgen van verlof tot het leggen van conservatoir beslag op de woning van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in [plaats] . Bij beschikking van dezelfde datum heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam daarvoor verlof verleend. De voorzieningenrechter heeft daarbij het bedrag waarvoor verlof is verleend vastgesteld op € 87.100. [eiser] heeft, eveneens op 27 augustus 2024, beslag laten leggen op de woning van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in [plaats] . 3 Het geschil in de hoofdzaak in conventie 3.1. [eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] te veroordelen tot betaling van: I. de hoofdsom van € 67.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 juli 2024; II. de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.748,45; III. de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van beslag, en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis. 3.2. [eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat zij een overeenkomst met [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft gesloten op grond waarvan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de woning zou kopen van [eiser] voor een koopprijs van € 670.000 en uiterlijk op 7 juli 2024 een waarborg zou voldoen dan wel een bankgarantie zou stellen ter hoogte van 10% van de koopprijs. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft geen waarborg voldaan en geen bankgarantie gesteld. Daarmee is zij tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst en op grond van artikel VI lid 2 onder b van de algemene bepalingen een boete verschuldigd van 10% van de koopprijs. 3.3. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] voert aan dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling, dan wel dat de woning non-conform is zodat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] haar verplichtingen onder de overeenkomst mocht opschorten. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] ging er namelijk van uit dat zij een woning kocht die zij zelf kon gaan bewonen, maar de woning bleek verhuurd te zijn. [gedaagde in de vrijwaring] , de makelaar van [eiser] , heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou zijn, althans dat de huurders de woning zouden verlaten zodra [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de woning zelf wilde gaan bewonen. Omdat [gedaagde in de vrijwaring] het enige aanspreekpunt was van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , zijn haar gedragingen ook aan [eiser] toe te rekenen. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] zou de overeenkomst niet hebben gesloten als zij had geweten dat de mededeling van [gedaagde in de vrijwaring] over de (on)verhuurde staat van de woning niet juist was en heeft de overeenkomst dus onder invloed van dwaling gesloten. De overeenkomst, inclusief het boetebeding in de algemene voorwaarden waarop de vorderingen van [eiser] zijn gegrond, moet daarom worden vernietigd. Tot slot stelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] dat de woning is verkocht voor een woekerprijs, omdat de woning in verhuurde staat veel minder waard is dan de overeengekomen prijs. Daarom is de boete niet toewijsbaar, althans moet deze worden gematigd. in reconventie 3.5. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, vernietiging van de koopovereenkomst, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten, te vermee Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld. Dwaling 4.2. De grondslag van de conventionele vorderingen – de koopovereenkomst met het daarin opgenomen boetebeding – is niet betwist. [eiser] heeft conform artikel VI lid 2 van de algemene bepalingen [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] bij deurwaardersexploot in gebreke gesteld en een termijn van acht dagen gegeven om een waarborg te storten of een bankgarantie te stellen. Onder b van dat artikellid is bepaald dat [eiser] de overeenkomst mag ontbinden indien [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] daar niet aan voldoet en dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] dan een boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. De vorderingen zijn dus in beginsel toewijsbaar, tenzij het bevrijdende verweer dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft gesloten slaagt (artikel 6:228 lid 1 sub a BW). [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] stelt daartoe, kort gezegd, dat [gedaagde in de vrijwaring] heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou zijn en dat de woning is verkocht voor een woekerprijs. De bewijslast van deze stellingen rust op grond van artikel 150 Rv op [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] . 4.3. Bij de conclusie van antwoord (tevens houdende eis in reconventie) is de eerste stelling in het geheel niet onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat [gedaagde in de vrijwaring] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou zijn of dat de huurder zou vertrekken. Op de zitting heeft [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] verklaard dat zij op de hoogte was van de verhuurde staat van de woning, maar dat zij ervan uitging dat de huurder de woning zou verlaten en zij die zelf kon gaan bewonen zodra zij haar huis in [plaats] had verkocht. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft ook verklaard dat zij niet meer weet wanneer [gedaagde in de vrijwaring] dat heeft toegezegd en wat zij precies heeft gezegd. Van de gestelde toezegging van [gedaagde in de vrijwaring] is daarom, kortom, niet gebleken en dat betekent dat op die grond het beroep op dwaling niet kan slagen. 4.4. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft in dit verband ook aangevoerd dat artikel 2 onder j van de koopovereenkomst misleidend is, omdat daarin staat dat het huurcontract eindigt op 27 februari 2026, terwijl de huurder met een beroep op de wettelijke huurbescherming kan voorkomen dat het contract daadwerkelijk op die datum afloopt. Gesteld noch gebleken is echter dat de huurder voornemens is om zich met een beroep op de wettelijke huurbescherming tegen de overeengekomen einddatum te verzetten. Indien [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] daar zekerheid over wilde, lag het op haar weg om daar navraag naar te doen bij de huurder of om daar een voorbehoud over op te nemen in de koopovereenkomst. 4.5. Tot slot heeft [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] gesteld dat [eiser] de woning voor een buitensporig hoog bedrag – een woekerprijs – heeft verkocht aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] . Volgens [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] is de daadwerkelijke marktwaarde van de woning in verhuurde staat niet meer dan de helft van de verkoopprijs. Op de zitting is betwist dat de overeengekomen koopsom een woekerprijs is. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft ter onderbouwing van haar stelling verwezen naar een uitdraai van het WOZ-waardeloket, waarin is te zien dat de woning een WOZ-waarde heeft van € 650.000. Volgens [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] volgt daaruit dat de overeengekomen verkoopprijs alleen marktconform is indien de woning vrij zou zijn geweest van huur en ligt de waarde van de woning in verhuurde staat veel lager. Uit deze uitdraai van het WOZ-waardeloke [eiser] vordert [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden door de rechtbank vastgesteld op € 342,59 voor kosten deurwaardersexploot, € 320,00 voor griffierecht en € 607,00 voor salaris advocaat (0,5 punt x € 1.214,00 omdat het verzoekschrift wat betreft het uiteenzetten van de feiten en grondslagen grotendeels overeenkomt met de dagvaarding), in totaal € 1.269,59. Proceskosten 4.12. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 4.13. De proceskosten in conventie van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 135,97 - griffierecht € 1.005,00 - salaris advocaat € 1.821,00 (1,5 punten × € 1.214,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.100,97 Voor de dagvaarding is een half punt toegekend, omdat deze grotendeels overeenkomt met het verzoekschrift. 4.14. De proceskosten van [eiser] in reconventie worden begroot op: - salaris advocaat € 1.214,00 (2 punten × factor 0,5 × € 1.214,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.353,00 4.15. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in de vrijwaringszaak 4.16. Aan de in vrijwaring ingestelde vordering ligt eveneens de stelling ten grondslag dat [gedaagde in de vrijwaring] heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou zijn, althans dat de huurders de woning zouden verlaten. Daarnaast stelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] dat [gedaagde in de vrijwaring] heeft voorgedaan alsof zij optrad als makelaar van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] en haar belangen behartigde. 4.17. Zoals in 4.3 is overwogen is niet gebleken dat [gedaagde in de vrijwaring] de gestelde toezegging heeft gedaan. Sterker nog, uit de e-mailcorrespondentie die [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] zelf bij de dagvaarding in vrijwaring heeft overgelegd blijkt dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] en [gedaagde in de vrijwaring] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben gesproken over de verhuurde staat van de woning en de bedoeling dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de woning verder zou gaan verhuren. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft verder nog aangevoerd dat [gedaagde in de vrijwaring] na het sluiten van de koopovereenkomst heeft geprobeerd om de huurder in te laten stemmen met ontbinding van de huurovereenkomst, zodat de woning alsnog vrij van huur kon worden geleverd. Hieruit kan echter ook niet worden afgeleid dat [gedaagde in de vrijwaring] voorafgaand aan de koop enige toezegging heeft gedaan. 4.18. Het is evenmin gebleken dat [gedaagde in de vrijwaring] [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft misleid door net te doen alsof zij de belangen van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] behartigde in het aankoopproces en voor haar optrad als aankoopmakelaar. [gedaagde in de vrijwaring] houdt weliswaar kantoor op hetzelfde adres als de notaris van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , maar, anders dan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft aangevoerd, mocht zij er daarom niet zonder meer van uitgaan dat [gedaagde in de vrijwaring] voor de notaris werkte en dus indirect voor [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] . [gedaagde in de vrijwaring] heeft betwist dat zij verwarring heeft gezaaid over haar rol als verkoopmakelaar van [eiser] en in dat verband verwezen naar de e-mail die zij op 30 mei 2024 naar [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft verstuurd, waarin zij naar [eiser] verwijst als haar klant. Alleen het feit dat [gedaagde in de vrijwaring] kantoor houdt op hetzelfde adres als de notaris van [