ECLI:NL:RBAMS:2025:8834

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11719222 \ CV EXPL 25-7652 Vonnis van 14 november 2025 (bij vervroeging uitgesproken) in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HUBSTUDIOS B.V. , handelend als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap [handelsnaam] , gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: LCV, gemachtigde: mr. H.J. Hagemans, tegen de vereniging KONINKLIJK INSTITUUT VOOR DE TROPEN , gevestigd te Amsterdam, gedaagde partij, hierna te noemen: KIT, gemachtigde: mr. R.R. Beuker. 1 Het verloop van de Procedure 1.1. De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier: - de dagvaarding van 13 mei 2025, met producties;- de conclusie van antwoord met producties;- het instructievonnis van 11 juli 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;- de dagbepaling mondelinge behandeling. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2025. Namens LCV zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigden. Namens KIT is [naam 3] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, mede aan de hand van een pleitnotitie, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald op heden. 2 De feiten 2.1. LCV houdt zich bezig met beleggingen in vaste activa. [naam 1] en [naam 2] zijn (middellijk) bestuurders van LCV. KIT is een kennis- en expertisecentrum, dat zich richt op duurzame internationale en interculturele samenwerking. 2.2. Sinds 2016 huurt LCV van KIT het appartementsrecht aan de [adres] (hierna: het pand) tegen een aanvangshuurprijs van € 375.000,- per jaar, te betalen drie maanden vooruit. Het pand bestond uit circa 4.060 m2 aan bedrijfsruimte dat herbestemd is tot voornamelijk sociale woonruimten, die met instemming van KIT door LCV worden onderverhuurd. In de huurovereenkomst is onder meer vermeld: “8.3.1 Partijen komen overeen dat de intentie is dat stijging van de huur niet hoger is dan de prijsontwikkeling van de maximale huurprijsgrens. In plaats van de artikel 9.1 van de algemene bepalingen genoemde indexatie op basis van CPI index, wordt de indexatie berekend op basis van het inflatiecijfer van het CBS, zoals ook vermeld in de huurcirculaires van de Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen. Indexatie vindt plaats elk jaar op 1 juli. Indien huurder een hogere indexatie kan toepassen dan alleen het inflatiecijfer, kan verhuurder ook deze hogere indexatie toepassen op de huur. (…)”. 2.3. LCV heeft aan KIT een waarborgsom betaald van € 103.309,78. 2.4. KIT heeft jaarlijks per januari de huurprijs geïndexeerd met maximaal een paar percentages, maar in 2023 met 14,5% tot een bedrag van € 473.159,-. LCV heeft in januari 2023 bezwaar gemaakt tegen de wijze van indexering en zich daarbij op het standpunt gesteld dat de geïndexeerde huurprijs in 2023 maximaal € 426.370,- mocht zijn. 2.5. Bij e-mailbericht van 24 februari 2023 schrijft [naam 5] van KIT als reactie hierop onder meer: “In artikel 8.3.1 van de huurovereenkomst staat weliswaar een intentie genoemd, maar de overeengekomen indexatiemaatstaf luidt: “In plaats van de artikel 9.1 van de algemene bepalingen genoemde indexatie op basis van CPI index, wordt de indexatie berekend op basis van het inflatiecijfer van het CBS, zoals ook vermeld in de huurcirculaires van de Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen. Indexatie vindt plaats op 1 juli.” Onze berekening van de indexatie sluit hier op aan. Nog afgezien dat verrekening met de huur niet is toegestaan, is daar dus geen grond voor. Ik verzoek je daarom vriendelijk om de huurachterstand ter hoogte van EUR 118.289,70 (factuur jan-mrt) uiterlijk 10 maart a.s. aan ons te voldoen. Op grond van diezelfde bepaling kan overigens een hogere indexatie van de huur worden toegepast als jullie een hogere indexatie dan alleen het inflatiecijfer kunnen toepassen. Vaststelling daarvan vergt informatie over jullie huurbestand. Zouden jullie zo vriendelijk willen zijn om ons daarvan te voorzi Indien ten behoeve van huurders jegens Verkoper bankgaranties zijn gesteld zullen de desbetreffende documenten bij het ondertekenen van de Leveringsakte door Verkoper aan Koper worden overhandigd; Verkoper zal alles in het werk stellen om te bereiken dat deze garanties ten gunste van Koper worden gesteld.” 2.14. De akte van levering van het pand is op 21 mei 2024 voor de notaris gepasseerd. De nota van afrekening bevat geen verwijzing naar de betaalde waarborgsom. 2.15. Bij e-mailbericht van 25 juli 2024 schrijft [naam 6] namens KIT aan [naam 2] en [naam 1] in reactie op het e-mailbericht van 28 maart 2024: “(…) In antwoord op uw vragen: Wij zullen een creditnota sturen voor het bedrag van EUR 80.224,35 m.b.t. correctie huur 2023. Daarnaast ontvangen van u een betaling van EUR 97.542 ter finale kwijting ten aanzien van alle verplichtingen mb.t. de [adres] . Factuur “1” en “2” zijn al eerder verzonden ik stuur ze voor de volledigheid nog even mee in de bijlage. M.b.t. factuur “2” hebben wij een creditnota (voor maanden mei en juni) verzonden die vindt u ook in de bijlage. Dit betekent dat er per saldo voor de maanden april tm juni alleen de maand april in rekening is gebracht zoals overeengekomen. (…) Ik hoop dat dit e.e.a. verduidelijkt en zie de finale afrekening graag tegemoet. (…)” 2.16. Bij e-mailbericht van 21 augustus 2024 heeft KIT de creditnota aan LCV gestuurd. 2.17. Op 30 september 2024 heeft [naam 6] aan [naam 2] het volgende ge-maild: “Uit onze administratie is gebleken dat wij het bedrag van EUR 97.542,- (ter finale kwijting ten aanzien van alle verplichtingen mb.t. de [adres] ) nog niet hebben ontvangen. Ik verwijs hierbij ook naar eerdere mailwisseling hierover (aangehecht). Hiermee verzoek ik u dit bedrag z.s.m. aan ons over te maken zodat wij dit dossier kunnen sluiten. (…)” 2.18. LCV heeft het bedrag van € 97.542,- in twee gelijke termijnen betaald op 1 november respectievelijk 1 december 2024. 2.19. In februari 2025 attendeerde de boekhouder van LCV [naam 2] en [naam 1] erop dat de waarborgsom niet was teruggestort. Vervolgens heeft LCV aan KIT gevraagd om de waarborgsom terug te betalen, maar dat heeft zij geweigerd. 3 Het geschil 3.1. LCV vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - KIT te veroordelen tot betaling van € 103.309,78, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis en € 1.808,91 aan buitengerechtelijke incassokosten; en voorwaardelijk, indien deze vordering wordt afgewezen: - voor recht te verklaren dat de minnelijke regeling tussen partijen is vernietigd op grond van dwaling, dan wel deze te vernietigen op grond van dwaling, en KIT te veroordelen tot betaling van € 97.542,- uit hoofde van de ongedaanmakingsverplichting, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis; en in alle gevallen: - KIT te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.2. LCV stelt daartoe dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd en dat zij zich aan alle verplichtingen daarvan heeft gehouden, zodat KIT verplicht is om de betaalde waarborgsom te retourneren. Indien in rechte komt vast te staan dat zij over het terugbetalen van de waarborgsom met KIT een afspraak heeft gemaakt tegen finale kwijting, stelt zij dat zij daarover heeft gedwaald en vordert zij vernietiging van deze afspraak, als gevolg waarvan KIT gehouden is het op grond van die afspraak betaalde bedrag terug te betalen. 3.3. KIT heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Vaststaat dat op 21 mei 2024 de huurovereenkomst tussen partijen door het passeren van de koopovereenkomst van rechtswege teniet is gegaan. In beginsel is KIT daardoor gehouden de betaalde waarborgsom aan LCV te retourneren. 4.2. KIT voert echter als verweer aan dat partijen voorafgaande aan het passeren van de koopakte afspraken hebben gemaakt over de afw Het bedrag aan betaalde waarborgsom was immers min of meer vergelijkbaar aan de door KIT prijsgegeven bedragen aan (geïndexeerde) huurtermijnen waarop zij daarvoor stelde recht te hebben. 4.7. Dat in het e-mailbericht van 20 maart 2024 door LCV finale kwijting is aangeboden “op dit onderdeel”, maakt het voorgaande niet anders. Uit deze woorden, gelezen in samenhang met de gehele tekst van het bericht waarin daarvoor staat “Om wat betreft de huurdiscussie jouw kant uit te bewegen”, had KIT niet hoeven te begrijpen dat het niet de bedoeling was van LCV om de waarborgsom prijs te geven. Het voorgaande geldt te meer, nu KIT na levering van het pand drie e-mailberichten heeft gestuurd aan LCV, waarbij zij in twee daarvan expliciet refereert aan algehele finale kwijting ten aanzien van de huurovereenkomst, en LCV daarna het overeengekomen bedrag heeft overgemaakt. KIT heeft daardoor gerechtvaardigd erop mogen vertrouwen dat het ook de bedoeling van LCV was om op deze manier de gehele huurovereenkomst af te wikkelen. Als dat niet de bedoeling van LCV was, had het in elk geval alvorens te betalen, op haar weg gelegen te reageren op de e-mailberichten van KIT en de verwachtingen van KIT over de door haar verleende finale kwijting bij te stellen. Dat heeft zij niet gedaan. 4.8. LCV stelt nog wel dat artikel IV lid 3 van de koopovereenkomst de eerder tussen partijen gemaakte afspraken doorkruist, maar dit gaat niet op. Met KIT wordt geoordeeld dat dit artikel van de algemene bepalingen niet geldt in de onderhavige situatie. In de bijzondere bepalingen van de koopovereenkomst is immers bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen bij het passeren van de koopovereenkomst teniet gaat. Artikel IV lid 3 is geschreven voor het geval dat huurovereenkomsten met derden na verkoop blijven voortbestaan en deze huurders waarborgsommen hebben betaald (of bankgaranties hebben gesteld). Dat blijkt uit de tekst, waarin is vermeld dat indien dat het geval is deze tussen Verkoper en Koper worden verrekend (dan wel dat Verkoper meewerkt dat de bankgaranties ten gunste van Koper worden gesteld). In de koopovereenkomst is LCV aangeduid als Koper en niet (ook) als huurder, zodat uit de tekst van de overeenkomst niet kan worden afgeleid dat deze betrekking heeft op de onderhavige situatie. 4.9. Maar ook als dit artikel wel zou gelden in de onderhavige situatie dan hebben partijen daaraan uitvoering gegeven, door bovenvermelde afspraak voorafgaande aan het passeren van de koopovereenkomst te maken tegen finale kwijting, waarbij de waarborgsom is verrekend. Daarop mocht KIT gerechtvaardigd vertrouwen, te meer nu in de eindnota van de notaris de betaalde waarborgsom niet is vermeld, LCV daar toen niets over heeft gezegd, daarna ook niet en zij uiteindelijk het overeengekomen bedrag eind 2024 heeft betaald. 4.10. KIT heeft dan ook voldoende gesteld en bewezen dat tussen partijen met de afspraak algehele kwijting ten aanzien van de huurovereenkomst is overeengekomen, waardoor zij niet gehouden is om de betaalde waarborgsom terug te betalen. 4.11. Nu de primaire vordering van LCV wordt afgewezen, dient ook de voorwaardelijke vordering van LCV beoordeeld te worden. LCV heeft, zoals zij stelt, gedwaald over de afspraak die zij heeft gemaakt met KIT. Deze dwaling is echter niet aan KIT te wijten, zoals hiervoor is geoordeeld, zodat deze geen grond geeft voor vernietiging van de gemaakte afspraak. Daarbij geldt dat vernietiging van de gemaakte afspraak niet leidt tot ongedaanmaking van het door LCV op grond daarvan betaalde bedrag, maar ertoe leidt dat de discussie over de indexatie, de verrekening van de kosten van de pui en terugbetaling van de waarborgsom tussen partijen opnieuw zou moeten worden gevoerd. Ook deze vordering wordt dan ook afgewezen. 4.12. LCV is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van KIT worden begroot op: - salaris gemachtigde € 1.900,00 (2 punten × € 950,00) - nakosten € 67,50 (plu