ECLI:NL:RBAMS:2025:8829

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer / rekestnummer: 11502982 \ EA VERZ 25-55 Beschikking van 11 november 2025 in de zaak van 1 [verzoeker 1] , 2. [verzoeker 2] , wonende te [woonplaats] , verzoekende partij, hierna te noemen: [verzoeker 1] en [verzoeker 2] , tezamen nader te noemen: [verzoekers] gemachtigde: mr. E.J. Loos, tegen VERENIGING VAN EIGENAARS “ [verweerder] ” TE [vestigingsplaats] , gevestigd te [vestigingsplaats] , verwerende partij, hierna te noemen: de VvE, gemachtigde: mr. J.G. Baas, 1 De procedure 1.1. [verzoekers] hebben op 15 januari 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging van een besluit van de vergadering van de VvE van 16 december 2024. 1.2. De VvE heeft een verweerschrift met producties, waaronder een USB-stick met beeld- en geluidmateriaal, ingediend. 1.3. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2025. [verzoeker 2] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door [naam 1] (bestuurder) en [naam 2] (namens de beheerder MVGM Vastgoedmanagement B.V.), vergezeld door de gemachtigde. [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] , [belanghebbende 5] en [belanghebbende 6] (hierna: [belanghebbende 1] ) zijn als belanghebbenden verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigde van [verzoekers] mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald. 2 De feiten 2.1. In een notariële akte van 30 december 2011 (de hoofdsplitsing) is het (toekomstige) appartementencomplex aan en nabij de [locatie] omvattende vier gebouwen gesplitst in vier appartementsrechten. 2.2. In een notariële akte van ondersplitsing van dezelfde datum is het appartementsrecht met appartementsindex A1, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de gebouwen 1 en 4, en toebehoren, gesplitst in 394 onderappartementsrechten, bestaande uit onder meer, voor zover relevant, 348 woningen gelegen op de eerste tot en met de achtste verdieping. Met deze akte is ook de VvE opgericht. 2.3. In een wijzigingsakte van 21 mei 2012 (hierna: de splitsingsakte) is het modelreglement van 16 mei 2006 van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald. 2.4. In de splitsingsakte is, voor zover relevant, het volgende bepaald: J. Ontzegging van het gebruik van een privé gedeelte Artikel 39 1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die: (…) b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers; c. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in het gebouw; (…) kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat, indien hij ondanks deze waarschuwing een of meer van de genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel. 2. Worden een of meer van de in het vorige lid bedoelde gedragingen nogmaals gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. (…) 4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met overeenkomstige toepassing van artikel 52 vijfde en zesde lid. (…) 7. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid (…). (…) M. Oprichting van de onder vereniging en vaststelling van de statuten van de onder vereniging (…) II. De vergadering (…) Artikel 50 1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement van ondersplitsing of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Onder volstrekte meer De heer [naam 3] geeft aan dat hij in overleg met de juristen van de VvE een extra Vergadering van Eigenaars zal organiseren. Deze zal eind 2024 worden georganiseerd. 2.10. Op de vergadering van de VvE van 16 december 2024 waren 80 van de 1280 stemmen vertegenwoordigd (6,25 procent). In de notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld: 4 Stemming tot uitvaardingen waarschuwing in de zin van artikel 39 lid 1 van het Splitsingsreglement aan overlastveroorzakende bewoner ‘Stemming tot uitvaardingen waarschuwing in de zin van artikel 39 lid 1 van het Splitsingsreglement aan overlast veroorzakende bewoner, te weten de gebruiker van appartementsrecht [adres] ’ In deze bijzondere vergadering zal er een stemming plaatsvinden voor het uitvaardigen van een waarschuwing in de zin van artikel 39 lid 1 van het Splitsingsreglement. Aan de hand van deze stemming zal worden bepaald of er een waarschuwing wordt uitgevaardigd aan de overlast veroorzakende bewoonster in het kader van een procedure tot ontzegging van het gebruik van het onder appartementsrecht. De voorzitter opent de discussie door te verwijzen naar de vorige vergadering waarin de situatie met een overlast veroorzakende huurder uitgebreid is besproken. Er is toen besloten om een extra vergadering te organiseren om de betrokken eigenaar en huurder uit te nodigen. De advocaat van de VvE heeft een brief gestuurd naar de eigenaar van het appartement, en de vader van de gebruiker [adres] , de heer [naam 4] , waarin de procedure en de mogelijke consequenties zijn uiteengezet. De voorzitter benadrukt dat de vergadering nu moet beslissen over het uitvaardigen van een waarschuwing en het voortzetten van de procedure. De heer [naam 4] , de eigenaar, neemt het woord en uit zijn spijt over de timing van de vergadering vlak voor Kerstmis. Hij legt uit dat zijn dochter, de huurder, kampt met een alcohol- en medicatieprobleem, maar dat ze hard aan zichzelf werkt en al geruime tijd geen problemen meer heeft veroorzaakt. Hij leest een bericht voor van zijn dochter waarin zij haar excuses aanbiedt voor de overlast en belooft dat het niet meer zal gebeuren. De heer [naam 4] vraagt de vergadering om de waarschuwing uit te stellen, gezien de vooruitgang die zijn dochter boekt. Een eigenaar, een ouder van een bewoner van de 4e verdieping, de galerij waar de dochter van de heer [naam 4] woont merkt op dat de opmerking van de heer [naam 4] niet klopt. Er is wel degelijk overlast geweest van zijn dochter, de laatste overlast dateert van begin november 2024. De vergadering is het erover eens dat de procedure na de vergadering zal worden voortgezet, zoals eerder door de vergadering gewenst. De advocaat van de heer [naam 4] benadrukt dat de waarschuwing een cruciale stap is in de procedure en vraagt om heroverweging. Hij wijst erop dat de mensen die gemachtigd hebben om te stemmen, niet het verhaal van zijn dochter hebben kunnen horen of de brief van de advocaat hebben gelezen. De voorzitter legt uit dat de advocaat van de VvE heeft geadviseerd de brief niet te verspreiden, maar dat de redenen voor de procedure duidelijk zijn uiteengezet. Er is in de vorige vergadering met overtuigende meerderheid gestemd voor het voortzetten van de procedure. De voorzitter benadrukt dat de vergadering nu moet stemmen over het geven van de waarschuwing. Een andere eigenaar voegt toe dat hij de vorige keer heeft meegestemd met de meerderheid, maar daar later spijt van had. Hij pleit voor het geven van een laatste kans aan de dochter van de heer [naam 4] , gezien de lange periode zonder overlast. De voorzitter erkent dat niet iedereen direct met de overlast te maken heeft gehad, maar dat er veel angst heerst onder de bewoners. Hij benadrukt dat de eigenaars uiteindelijk beslissen of de procedure wordt voortgezet. De stemming wordt gehouden. Er zijn negentien eigenaren ( 59 stemmen) voor het geven van de waarschuwing en drie eigenaren tegen (9 stemmen). De voorzitter concludeert dat de waarschuwing is gegeven en dat de [verzoeker 1] vertoonde toen verbaal agressief gedrag en kon niet worden gekalmeerd, waarna zij is gesedeerd en meegenomen. Op 31 mei 2021 meldden verschillende leden van de VvE extreme stankoverlast vanuit de woning van [verzoeker 1] . Door [belanghebbende 1] werd op die datum melding gemaakt van geluidsoverlast, harde muziek en hevige trillingen door het slaan met deuren. Op 28 mei 2023 meldden meerdere leden van de VvE dat [verzoeker 1] onder invloed van alcohol medebewoners in de openbare ruimte verbaal had lastig gevallen. Hiervan zijn geen beelden of onderliggende verklaringen overgelegd. Op 6 juli 2023 en op 21 juli 2023 is de politie ter plaatse geweest in verband met overlast door [verzoeker 1] . Op 25 juli 2023 deed zich een brandincident voor in de woning van [verzoeker 1] doordat een pan op het vuur was blijven staan. Op 15 december 2023 is bij het bestuur van de VvE melding gemaakt van agressief gedrag door [verzoeker 1] onder invloed van alcohol. Verder is op 29 januari 2024 nog een melding door een bewoner gedaan van agressief gedrag van [verzoeker 1] richting voorbijgangers en geluidsoverlast doordat [verzoeker 1] sloeg met deuren. 4.6. De kantonrechter is van oordeel dat deze incidenten niet gering zijn geweest en dat van de medebewoners niet kan worden verwacht dat zij overlast van deze omvang (geluidsoverlast, geschreeuw vanuit de woning en in het gebouw en bedreigend gedrag richting medebewoners) dulden. Dat de alcohol- en medicatieproblematiek van [verzoeker 1] haar gedrag heeft veroorzaakt, zoals [verzoekers] stellen, maakt dat niet anders. 4.7. De kantonrechter stelt vast dat zich in de periode vanaf 29 januari 2024 tot aan de datum van het nemen van het besluit van 16 december 2024 geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan. De VvE stelt dat dit ten eerste komt doordat [verzoeker 1] gedurende langere periodes niet in haar woning verbleef, maar dat is door [verzoekers] gemotiveerd betwist. [verzoeker 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [verzoeker 1] zichzelf een aantal keren vrijwillig gedurende een aantal weken onder behandeling heeft laten stellen en dat zij niet gedurende een periode van langer dan een jaar afwezig is geweest. Dat dit anders zou zijn is daarna door de VvE onvoldoende gemotiveerd. De VvE heeft daarnaast opgemerkt dat er wel degelijk incidenten zijn geweest in de periode vanaf 29 januari 2024, maar dat bewoners deze incidenten niet meer durfden te melden uit angst voor een reactie van [verzoeker 1] . Zo heeft [belanghebbende 1] verklaard dat haar door de wijkagent is afgeraden om te vaak meldingen van overlast te doen. Dat verklaart echter niet dat in de tussenliggende periode geen meldingen hadden kunnen worden gedaan bij het bestuur van de VvE in plaats van bij de politie, juist met het oog op het geven van een waarschuwing. Ter zitting heeft de VvE verklaard dat er ook in die periode wel degelijk meldingen bij het bestuur zijn gedaan, maar dat die nog niet zijn overgelegd in de procedure om [verzoeker 1] enigszins te beschermen. Het had echter op de weg van de VvE gelegen om dergelijke meldingen direct bij verweerschrift in het geding te brengen. Het argument dat de VvE dit vooralsnog niet deed om [verzoeker 1] te beschermen acht de kantonrechter niet aannemelijk, aangezien de VvE niet heeft geschuwd om over de eerdere periode wel een gedetailleerde tijdlijn en (voor [verzoekers] emotioneel zeer belastende) geluids- en beeldfragmenten over te leggen. Met de meldingen van 10 maart 2025 en 24 juli 2025 kan gelet op het toetsingsmoment (ex tunc) van het waarschuwingsbesluit geen rekening worden gehouden. 4.8. Conclusie van het bovenstaande is dat de VvE niet in redelijkheid tot het besluit van 16 december 2024 heeft kunnen komen. Op dat moment waren er al ruim tien maanden geen concrete meldingen meer van overlast door [verzoeker 1] . Naast de hiervoor genoemde meldingen heeft de VvE verklaringen van diverse bewoners overgelegd, maar daarin wordt slechts in zeer alge