ECLI:NL:RBAMS:2025:777

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/1269 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , te Amsterdam, eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.059.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. Namens de gemachtigde is verschenen S. Hansen, vergezeld door de echtgenoot van eiser, mevrouw [naam 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam 2] .

De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning, niet-repeterend met een kavel en twee bergingen. 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 948.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.059.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] [huisnummer 2] , [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 4] [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. 7. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 4] [huisnummer 4] geheel gerenoveerd en gemoderniseerd zijn. Daarom zouden de kwaliteit en het onderhoud op uitstekend moeten worden gekwalificeerd, in plaats van op goed. De heffingsambtenaar is het daar niet mee eens. Hij heeft ter zitting toegelicht dat voor uitstekend onderhoud gedacht kan worden aan voorzieningen bij het object als een zwembad of een sauna. Voor een uitstekende kwaliteit kan gedacht worden aan gehele nieuwe leidingen, een nieuwe dakconstructie of een nieuwe fundering. Dat is hier allemaal niet aan de orde. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar en oordeelt dat de kwaliteit en het onderhoud bij [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 4] [huisnummer 4] terecht op goed zijn gekwalificeerd. 8. Daarnaast voert eiser aan dat de oppervlakte van de woning 120 m² bedraagt, en niet 136 m² waar de heffingsambtenaar van uitgaat. De zolder van 16 m² is namelijk ten onrechte bij de woonoppervlakte betrokken, terwijl de zolder alleen te bereiken is met een vlizotrap en ook niet is ingericht als woonruimte. De heffingsambtenaar stelt echter dat de zolder al in december 2020 als berging is opgevoerd, waardoor de gebruiksoppervlakte van 136 m² exclusief de oppervlakte van de zolder is vastgesteld. 9. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 10.187,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.684,-. De heffingsambtenaar heeft dus voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de oppervlakte van de woning van eiser 120 m² is, zoals eiser stelt, is de WOZ-waarde in het licht van de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 10.187,- niet te hoog vastgesteld. Indien die m²-prijs wordt vermenigvuldigd met een oppervlakte van de woning van 120 m², zou de waarde van de woning immers uitkomen op € 1.222.440,- en dus alsnog hoger liggen dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 1.059.000,-. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. 11. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/1269 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , te Amsterdam, eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.059.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. Namens de gemachtigde is verschenen S. Hansen, vergezeld door de echtgenoot van eiser, mevrouw [naam 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam 2] .

De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning, niet-repeterend met een kavel en twee bergingen. 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 948.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.059.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] [huisnummer 2] , [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 4] [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. 7. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 4] [huisnummer 4] geheel gerenoveerd en gemoderniseerd zijn. Daarom zouden de kwaliteit en het onderhoud op uitstekend moeten worden gekwalificeerd, in plaats van op goed. De heffingsambtenaar is het daar niet mee eens. Hij heeft ter zitting toegelicht dat voor uitstekend onderhoud gedacht kan worden aan voorzieningen bij het object als een zwembad of een sauna. Voor een uitstekende kwaliteit kan gedacht worden aan gehele nieuwe leidingen, een nieuwe dakconstructie of een nieuwe fundering. Dat is hier allemaal niet aan de orde. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar en oordeelt dat de kwaliteit en het onderhoud bij [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 4] [huisnummer 4] terecht op goed zijn gekwalificeerd. 8. Daarnaast voert eiser aan dat de oppervlakte van de woning 120 m² bedraagt, en niet 136 m² waar de heffingsambtenaar van uitgaat. De zolder van 16 m² is namelijk ten onrechte bij de woonoppervlakte betrokken, terwijl de zolder alleen te bereiken is met een vlizotrap en ook niet is ingericht als woonruimte. De heffingsambtenaar stelt echter dat de zolder al in december 2020 als berging is opgevoerd, waardoor de gebruiksoppervlakte van 136 m² exclusief de oppervlakte van de zolder is vastgesteld. 9. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 10.187,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.684,-. De heffingsambtenaar heeft dus voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de oppervlakte van de woning van eiser 120 m² is, zoals eiser stelt, is de WOZ-waarde in het licht van de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 10.187,- niet te hoog vastgesteld. Indien die m²-prijs wordt vermenigvuldigd met een oppervlakte van de woning van 120 m², zou de waarde van de woning immers uitkomen op € 1.222.440,- en dus alsnog hoger liggen dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 1.059.000,-. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. 11. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.