ECLI:NL:RBAMS:2025:774

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/1438 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , te Amsterdam, eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 531.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. Namens de gemachtigde is verschenen [naam 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam 2] .

De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning van ongeveer 75 m² met een berging. 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 490.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 531.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. 7. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 8.518,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.734,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 784,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 75 m², geeft een prijsverschil van € 58.800,-. 8. Eiser voert aan dat [adres] [huisnummer 2] en [adres] [huisnummer 3] beschikken over een etage hoger gelegen extra woonruimte van respectievelijk 9 m² en 15 m². In de taxatiekaart van de heffingsambtenaar zijn deze ruimtes opgenomen als bergruimtes en zij hebben als zodanig een waarde meegekregen van € 8.000,- per stuk. Volgens eiser is de waarde van deze twee extra woonruimtes in werkelijkheid veel hoger. Eiser voert daarnaast aan dat [adres] [huisnummer 4] en [adres] [huisnummer 2] over moderne en luxe voorzieningen beschikken, terwijl bij de woning sprake is van sterk gedateerde voorzieningen. Bovendien is [adres] [huisnummer 4] naar de waardepeildatum bijna € 30.000,- te hoog geïndexeerd. 9. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat ook als wordt meegegaan in alle beroepsgronden van eiser, de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit is het geval als bij [adres] [huisnummer 2] en [adres] [huisnummer 3] voor de extra woonruimte de m²-prijs wordt gehanteerd in plaats van de vaste prijs voor een berging van € 8.000,-, als bij [adres] [huisnummer 4] en [adres] [huisnummer 2] kwaliteit en onderhoud beide op goed worden gekwalificeerd en als bij [adres] [huisnummer 4] de verkoopprijs € 30.000,- lager wordt vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft berekend dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten dan € 7.901,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.734,-. Dit betekent dat alsnog rekening is gehouden met een verschil van € 165,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 75 m², geeft een prijsverschil van € 12.375,-. 10. De rechtbank stelt vast dat eiser de berekening van de heffingsambtenaar op de zitting niet heeft bestreden. De berekening komt de rechtbank ook niet onaannemelijk voor. Dat betekent dat bij de voorgestelde wijzigingen nog steeds sprake is van een hogere gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten dan de gemiddelde neutrale m²-prijs van de woning en er dus voldoende marge wordt gerealiseerd. Niet is gebleken dat een groter prijsverschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. 12. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/1438 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , te Amsterdam, eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 531.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. Namens de gemachtigde is verschenen [naam 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam 2] .

De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning van ongeveer 75 m² met een berging. 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 490.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 531.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. 7. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 8.518,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.734,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 784,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 75 m², geeft een prijsverschil van € 58.800,-. 8. Eiser voert aan dat [adres] [huisnummer 2] en [adres] [huisnummer 3] beschikken over een etage hoger gelegen extra woonruimte van respectievelijk 9 m² en 15 m². In de taxatiekaart van de heffingsambtenaar zijn deze ruimtes opgenomen als bergruimtes en zij hebben als zodanig een waarde meegekregen van € 8.000,- per stuk. Volgens eiser is de waarde van deze twee extra woonruimtes in werkelijkheid veel hoger. Eiser voert daarnaast aan dat [adres] [huisnummer 4] en [adres] [huisnummer 2] over moderne en luxe voorzieningen beschikken, terwijl bij de woning sprake is van sterk gedateerde voorzieningen. Bovendien is [adres] [huisnummer 4] naar de waardepeildatum bijna € 30.000,- te hoog geïndexeerd. 9. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat ook als wordt meegegaan in alle beroepsgronden van eiser, de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit is het geval als bij [adres] [huisnummer 2] en [adres] [huisnummer 3] voor de extra woonruimte de m²-prijs wordt gehanteerd in plaats van de vaste prijs voor een berging van € 8.000,-, als bij [adres] [huisnummer 4] en [adres] [huisnummer 2] kwaliteit en onderhoud beide op goed worden gekwalificeerd en als bij [adres] [huisnummer 4] de verkoopprijs € 30.000,- lager wordt vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft berekend dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten dan € 7.901,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.734,-. Dit betekent dat alsnog rekening is gehouden met een verschil van € 165,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 75 m², geeft een prijsverschil van € 12.375,-. 10. De rechtbank stelt vast dat eiser de berekening van de heffingsambtenaar op de zitting niet heeft bestreden. De berekening komt de rechtbank ook niet onaannemelijk voor. Dat betekent dat bij de voorgestelde wijzigingen nog steeds sprake is van een hogere gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten dan de gemiddelde neutrale m²-prijs van de woning en er dus voldoende marge wordt gerealiseerd. Niet is gebleken dat een groter prijsverschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. 12. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.