ECLI:NL:RBAMS:2025:773

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/1432 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , te Amsterdam, eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 802.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. Namens de gemachtigde is verschenen [naam 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam 2] .

De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning, niet-repeterend van ongeveer 108 m² met een kavel van ongeveer 52 m² en een berging. 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 707.000,-, De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 802.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 3] [huisnummer 2] , [adres 4] [huisnummer 3] en [adres 5] [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 6. Eiser voert aan dat referentieobject [adres 5] [huisnummer 4] een vertekend beeld geeft van de waarde van de woning en niet geschikt is in de onderbouwing van de waarde. Bovendien is de onderhoudstoestand van [adres 3] [huisnummer 2] geclassificeerd als matig, terwijl uit de beschikbare verkoopinformatie blijkt dat het pand netjes is onderhouden en over keurige voorzieningen beschikt. Daarom dient te worden uitgegaan van gemiddeld. Daarnaast is de onderhoudstoestand van [adres 4] [huisnummer 3] geclassificeerd als gemiddeld, terwijl uit de beschikbare verkoopinformatie blijkt dat het pand bovengemiddeld goed is onderhouden. Daarom dient te worden uitgegaan van goed. 7. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard [adres 5] [huisnummer 4] te laten vallen als referentieobject. Ook wijzigt de heffingsambtenaar de kwalificatie van de onderhoudstoestand van [adres 3] [huisnummer 2] in gemiddeld, in plaats van matig. Ten aanzien van [adres 4] [huisnummer 3] is de heffingsambtenaar het niet eens met eiser, gezien de foto’s van het referentieobject die duiden op een gemiddelde onderhoudstoestand. De heffingsambtenaar merkt op dat als [adres 5] [huisnummer 4] wordt weggelaten als referentieobject en de kwaliteit van [adres 3] [huisnummer 2] als gemiddeld wordt doorgevoerd in de taxatiekaart, deze wijzigingen nauwelijks invloed hebben op de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten en dus op de gehanteerde marge. 8. De rechtbank acht de twee overgebleven vergelijkingsobjecten ( [adres 3] [huisnummer 2] en [adres 4] [huisnummer 3] ) wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten rijksmonumenten, net als de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. 9. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 7.526,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.419,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 107,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 108 m², geeft een prijsverschil van € 11.556,-. 10. De rechtbank heeft de verkoopinformatie van het referentieobject [adres 4] [huisnummer 3] bekeken en komt tot de conclusie dat de onderhoudstoestand terecht als gemiddeld is gekwalificeerd. De voorzieningen van het referentieobject zijn namelijk niet gedateerd, maar ook zeker niet recent gemoderniseerd. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft betwist dat de wijzigingen zoals in overweging 7 vermeld nauwelijks invloed hebben op de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten en de marge. Een groter prijsverschil zou dus niet gerechtvaardigd zijn. Dat betekent dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. 12. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/1432 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , te Amsterdam, eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 802.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. Namens de gemachtigde is verschenen [naam 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam 2] .

De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning, niet-repeterend van ongeveer 108 m² met een kavel van ongeveer 52 m² en een berging. 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 707.000,-, De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 802.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 3] [huisnummer 2] , [adres 4] [huisnummer 3] en [adres 5] [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 6. Eiser voert aan dat referentieobject [adres 5] [huisnummer 4] een vertekend beeld geeft van de waarde van de woning en niet geschikt is in de onderbouwing van de waarde. Bovendien is de onderhoudstoestand van [adres 3] [huisnummer 2] geclassificeerd als matig, terwijl uit de beschikbare verkoopinformatie blijkt dat het pand netjes is onderhouden en over keurige voorzieningen beschikt. Daarom dient te worden uitgegaan van gemiddeld. Daarnaast is de onderhoudstoestand van [adres 4] [huisnummer 3] geclassificeerd als gemiddeld, terwijl uit de beschikbare verkoopinformatie blijkt dat het pand bovengemiddeld goed is onderhouden. Daarom dient te worden uitgegaan van goed. 7. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard [adres 5] [huisnummer 4] te laten vallen als referentieobject. Ook wijzigt de heffingsambtenaar de kwalificatie van de onderhoudstoestand van [adres 3] [huisnummer 2] in gemiddeld, in plaats van matig. Ten aanzien van [adres 4] [huisnummer 3] is de heffingsambtenaar het niet eens met eiser, gezien de foto’s van het referentieobject die duiden op een gemiddelde onderhoudstoestand. De heffingsambtenaar merkt op dat als [adres 5] [huisnummer 4] wordt weggelaten als referentieobject en de kwaliteit van [adres 3] [huisnummer 2] als gemiddeld wordt doorgevoerd in de taxatiekaart, deze wijzigingen nauwelijks invloed hebben op de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten en dus op de gehanteerde marge. 8. De rechtbank acht de twee overgebleven vergelijkingsobjecten ( [adres 3] [huisnummer 2] en [adres 4] [huisnummer 3] ) wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten rijksmonumenten, net als de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. 9. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 7.526,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.419,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 107,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 108 m², geeft een prijsverschil van € 11.556,-. 10. De rechtbank heeft de verkoopinformatie van het referentieobject [adres 4] [huisnummer 3] bekeken en komt tot de conclusie dat de onderhoudstoestand terecht als gemiddeld is gekwalificeerd. De voorzieningen van het referentieobject zijn namelijk niet gedateerd, maar ook zeker niet recent gemoderniseerd. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft betwist dat de wijzigingen zoals in overweging 7 vermeld nauwelijks invloed hebben op de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten en de marge. Een groter prijsverschil zou dus niet gerechtvaardigd zijn. Dat betekent dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. 12. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.