ECLI:NL:RBAMS:2025:7632

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 11635532 CV EXPL 25-5517 vonnis van: 14 oktober 2025 fno.: 561 vonnis van de kantonrechter I n z a k e RJB Netherlands B.V. gevestigd te Amsterdam eiseres in conventie, verweerster in reconventie nader te noemen: RJB gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh t e g e n IDBB Vastgoed B.V. gevestigd te Rotterdam gedaagde in conventie, eiseres in reconventie nader te noemen: IDBB gemachtigde: mr. J.L.G.M. Verwiel

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en proceshandelingen: - de dagvaarding van 19 maart 2025, met producties;- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;- het instructievonnis;- de dagbepaling mondelinge behandeling; - de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende akte wijziging van eis in reconventie tevens akte overleggen aanvullende producties van IDBB; - de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis in conventie van RJB; - de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende akte overleggen aanvullende producties van RJB. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 september 2025, tezamen met de mondelinge behandeling van het kort geding tussen partijen met nummer KK 25-393. Voor RJB is verschenen [naam 1] (beheerder), bijgestaan door de gemachtigde. Voor IDBB is verschenen [naam 2] (indirect bestuurder), bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt naar voren gebracht, beide aan de hand van pleitaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zaak aangehouden om te bezien of partijen onderling tot overeenstemming konden komen. Bij e-mailbericht van 29 september 2025 heeft de gemachtigde van RJB vonnis gevraagd. Vervolgens is vonnis bepaald op heden. Ook in de zaak KK 25-393 wordt heden vonnis gewezen. GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 1.1. RJB is een vastgoedbeleggingsmaatschappij. Zij heeft onder andere het pand ‘ [naam pand] ’, gelegen op de [locatie] , in eigendom. [naam pand] is een multifunctioneel complex van circa 75.000 m2 waar woningen, kantoren, horeca, retail en een ondergrondse parkeergarage zijn gesitueerd. Het complex bestaat uit drie torens die onderling verbonden zijn door een atrium op de eerste etage. 1.2. Op 24 februari 2022 is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen. Op grond daarvan huurt IDBB met ingang van 1 maart 2022 van RJB bedrijfsruimte op de eerste verdieping van [naam pand] ter grootte van circa 582 m2, nader aangeduid op de tekeningen bij de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aangeduid als ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van tien jaar, na welke periode – behoudens opzegging door een van partijen – de huurovereenkomst wordt voortgezet voor aansluitende perioden van vijf jaar. De huur bedraagt thans € 21.467,07 inclusief servicekosten per maand. 1.3. De huurovereenkomst bevat, voor zover van belang, de volgende bepalingen: “1. Het gehuurde, bestemming (…) 1.3. Het Gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor consumenten verzorgende dienstverlening met ondergeschikte horeca en verkoop van schoonheidsproducten conform het Domin, Booster Company en Face&Body concept zoals omschreven in Bijlage 14. 1.4. Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het Gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.3 van deze Huurovereenkomst dan wel de in 1.2 genoemde concepten te wijzigen. Huurder zal het Gehuurde gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst enkel gebruiken ten behoeve van het beoogde concept, zodat Verhuurder kan beoordelen of de voorgenomen invulling aansluit bij de uitstraling van het gebouw. (…) 11. Bijzondere bepalingen (…) 11.14 Het is huurder toegestaan het Gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur af te staan aan de navolgende drie vennootschappen conform de in 1.3 genoemde concepten: - Booster Company B.V. - DOMIN B.V. - Face & Body Boutique B.V. 11.15 Huurder waarborgt de kwaliteit van de drie goedgekeurde concepten zoals genoemd in 1.3 gedurende de gehele huurtermijn. Het staat Verhuurder vrij om redelijke nadere voorwaarden aan haar goedkeuring voor de concepten te verbinden. (…)”. 1.4. De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen ROZ 2015 bevatten voorts, voor zover van belang, de volgende bepalingen: “Gebruik 5.1. Huurder zal het gehuurde – gedurende de hele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris. (…). Aansprakelijkheid (…) 10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid Burgerlijk Wetboek. (…) Betalingen 23.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op verhuurder heeft – geschieden (…).Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld. (…) 23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…) Boetebepaling 29. Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. (…)” 1.5. IDBB heeft het gehuurde met toestemming van RJB in onderhuur gegeven aan Booster Company B.V. en Domin B.V.. Booster Company heeft haar deel onderverhuurd aan haar twee dochtermaatschappijen Robert Clinics Amsterdam en Infusion Clinics Amsterdam (hierna samen ook: de Clinics). Domin is een herenclub. De Clinics zijn cosmetische klinieken waar klanten een behandeling kunnen ondergaan. Deze Clincis gebruiken de door hen ondergehuurde ruimte samen als één geheel. 1.6. Het gehuurde is casco aan IDBB opgeleverd. IDBB heeft voor een bedrag van ruim € 1.200.000,- in het gehuurde geïnvesteerd, waarvan ruim € 900.000 voor het gebruiksklaar maken van het gehuurde. Het overige is geïnvesteerd in machines, kantoorinventaris en bedrijfsinventaris. 1.7. IDBB heeft op grond van de huurovereenkomst aan RJB een bankgarantie afgegeven ter hoogte van 12 maandelijkse huurtermijnen, oftewel € 214.787,16. 1.8. De Clinics zijn in februari 2023 geopend. Vanaf juni 2023 heeft RJB IDBB herhaaldelijk aangeschreven in verband met haar constatering dat de Clinics (te) weinig open (zouden) zijn. 1.9. Nadat RJB de dagvaarding heeft uitgebracht, is IDBB gestopt met huurbetalingen. Vordering en verweer in conventie 2. RJB vordert in conventie, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en na wijziging van eis: a. a) de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden; b) te verklaren voor recht dat IDBB alle schade vanwege deze ontbinding aan eiseres dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; c) te verklaren voor recht dat IDBB de contractuele boete ad € 250,- per kalenderdag verschuldigd is voor elke kalenderdag dat IDBB in verzuim is ingevolge artikel 29 van de Algemene Bepalingen per 12 juni 2023; d) IDBB te veroordelen om per de datum van ontbinding de gehuurde bedrijfsruimte met al de daarin van harentwege aanwezige personen en zaken te ontruimen en ter beschikking van RJB te stellen, met machtiging van eiseres om deze ontruiming zelf ten uitvoer te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm; e) IDBB te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan RJB te voldoen de verschuldigde huurpenningen ter hoogte van € 128.802,42 inclusief btw, te vermeerderen met de contractuele boete op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen per huurtermijn vanaf het moment van opeisbaarheid van de huurfacturen vanaf 1 april 2025 tot de dag der algehele voldoening; f) IDBB te veroordelen tot betaling van € 2.219,24 aan buitengerechtelijke incassokosten; e) IDBB te veroordelen in de proceskosten in conventie. 3. RJB stelt daartoe, kort gezegd, dat IDBB het gehuurde al sinds 2023 niet juist en conform de huurovereenkomst exploiteert, althans dat de aan haar gelieerde onderhuurders dat niet doen. Het gehuurde is gelegen op een prominente plek in [naam pand] en is daarmee het visitekaartje van het gebouw. Door de handelwijze van IDBB ziet RJB de visie die zij voor [naam pand] had langzaam tenietgaan. De leegstand leidt immers tot waardevermindering van het gehuurde en van het pand.

9. De kantonrechter ziet gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie aanleiding deze hieronder gezamenlijk te behandelen. Daarbij wordt eerst ingegaan op de vordering in reconventie. (Geen) tekortkoming RJB 10. IDBB baseert haar primaire vorderingen in reconventie op de stelling dat RJB haar verplichtingen als verhuurder niet nakomt. Hoewel IDBB niet concreet heeft gesteld welke verplichtingen zij daarbij op het oog heeft, begrijpt de kantonrechter dat IDBB bedoelt een eigen exploitatieverplichting van RJB, inhoudende dat zij het pand, meer specifiek het atrium, volledig verhuurt en zo zorgt voor voldoende aanloop en dynamiek op de plaats waar het gehuurde is gelegen. 11. De kantonrechter volgt IDBB daarin niet. In de eerste plaats kan niet gezegd worden dat op RJB een dergelijke verplichting rust. RJB is als verhuurder van IDBB gehouden het door IDBB gehuurde in deugdelijke staat ter beschikking te stellen. Dat doet RJB. Niet gebleken is dat RJB ten opzichte van IDBB verdergaande verplichtingen op zich heeft genomen, in die zin dat zij zich ook zou hebben verplicht om alle overige ruimtes in het atrium te verhuren en dan ook nog zo dat daaruit voldoende loop voor IDBB, of een bijzondere dynamiek, voortvloeit. 12. Bovendien is door RJB weersproken dat (horeca)zaken in [naam pand] niet goed lopen of dat er sprake is van leegstand. De enige leegstaande unit is, zo heeft RJB ter zitting toegelicht, per 1 januari 2026 ook weer verhuurd. 13. Voor zover IDBB bedoelt te stellen dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW), namelijk dat er sprake is van tegenvallende bezoekersaantallen van het atrium, of dat de [naam pand] minder ‘levendig’ is dan RJB zou hebben voorgespiegeld, geldt op grond van jurisprudentie dat dergelijke omstandigheden in beginsel voor rekening van IDBB komen (zie bijvoorbeeld HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098). Dat zou anders kunnen zijn als RJB bewust heeft bijgedragen aan het feit dat er weinig bezoekers komen, zoals IDBB suggereert. Maar dat dat het geval is, is mede gelet op het hiervoor overwogene, niet uit de verf gekomen. RJB heeft ter zitting ook nog toegelicht dat IDBB RJB om toestemming kan vragen voor bordreclame aan de buitenzijde, maar dat zij nooit een dergelijk verzoek heeft ontvangen. 14. De kantonrechter is verder van oordeel dat IDBB ook in het geheel niet heeft aangetoond dat – voor zover al sprake zou zijn van een tekortkoming van RJB, welke dat dan ook zou zijn – zij daarover tijdig bij RJB heeft geklaagd, noch dat zij daardoor schade heeft geleden. IDBB heeft bijvoorbeeld geen cijfers of gegevens in dat verband overgelegd. Over een causaal verband tussen het een en het ander is ook onvoldoende gesteld. 15. De conclusie uit het voorgaande is dan ook dat geen sprake is van een tekortkoming van RJB jegens IDBB, noch van aansprakelijkheid van RJB voor daaruit voortvloeiende schade. 16. Nu geen sprake is van een tekortkoming van RJB, had IDBB ook geen grond om de betalingsverplichting van de huurtermijnen op te schorten, zoals zij vanaf 1 april 2025 heeft gedaan. Daar komt nog eens bij dat het IDBB op grond van artikel 23.1 van de Algemene Bepalingen niet is toegestaan om de betaling van de huurtermijnen op te schorten. 17. Het voorgaande betekent dat de primaire vorderingen in reconventie worden afgewezen. Onvoorziene omstandigheden 18. Bij de beoordeling van een beroep op onvoorziene omstandigheden moet de rechter terughoudendheid betrachten. Voor toewijzing van een dergelijk beroep moet sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Van dergelijke omstandigheden is hier geen sprake. IDBB heeft haar beroep slechts summier toegelicht. Zij heeft in dit kader alleen aangevoerd dat het gaat om de huur van een dure bedrijfsruimte op een locatie waarin – volgens IDBB – minder aanloop is dan zij aanvankelijk verwachtte. Dat er sprake is van minder passanten dan aanvankelijk gedacht, is echter geen uitzonderlijke omstandigheid die maakt dat de overeenkomst niet onverkort kan blijven bestaan. Het is een omstandigheid waarmee de ondernemer bij het sluiten van de overeenkomst rekening kon houden en die voor rekening van de ondernemer dient te komen. Het beroep op artikel 6:258 BW, dan wel op de redelijkheid en billijkheid, slaagt dan ook niet. 19. Ook de subsidiaire vordering in reconventie wordt derhalve afgewezen. Huurachterstand 20. RJB vordert in conventie betaling van de huurachterstand, die zij heeft becijferd op € 128.802,42 inclusief btw berekend tot en met september 2025. IDBB heeft deze huurachterstand niet betwist, maar heeft als verweer aangevoerd dat zij de betaling van de huur heeft opgeschort, althans dat zij minder hoeft te betalen vanwege het gerezen geschil tussen partijen. Dat verweer faalt. Zoals hiervoor is overwogen, had IDBB geen grond om de huurbetaling op te schorten en is er ook geen grond voor vermindering van de huurprijs. IDBB was en is de maandelijkse huur onverkort verschuldigd. De huurachterstand tot en met september 2025 is dan ook toewijsbaar zoals gevorderd. De gevorderde contractuele boete in verband met deze betalingsachterstand op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen is als onweersproken eveneens toewijsbaar. 21. Nu RJB niet heeft gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, is IDBB in beginsel geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. De gevorderde € 2.219,24 aan buitengerechtelijke incassokosten is dus niet toewijsbaar. Maar omdat sprake is van een handelsovereenkomst die na 16 maart 2013 is gesloten en omdat de betalingstermijn is verstreken, is op grond van artikel 6:96 lid 4 BW € 40,- toewijsbaar, ook als geen incassowerkzaamheden zijn verricht. Exploitatieverplichting IDBB 22. RJB stelt voorts dat IDBB haar exploitatieplicht uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt. De kantonrechter volgt RJB daarin niet. In de eerste plaats is van belang dat in de huurovereenkomst of de Algemene Bepalingen geen expliciete exploitatieverplichting is opgenomen. Voor zover RJB die exploitatieverplichting afleidt uit artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen, waarin is bepaald dat IDBB het gehuurde ‘daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf’ zal gebruiken, gaat dat niet op. Op zijn minst is ambigu wat partijen met deze bepaling hebben beoogd, of hoe deze in dit geval moet worden opgevat, omdat voor beide partijen bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk was dat IDBB de ruimte zou gaan onderverhuren. 23. Voor het geval wel zou worden aangenomen dat IDBB op grond van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen verplicht is het gehuurde te exploiteren, heeft RJB onvoldoende gesteld voor het oordeel dat IDBB niet aan die verplichting heeft voldaan. In de eerste plaats hebben partijen in de huurovereenkomsten geen afspraken gemaakt over de tijden waarop IDBB of haar onderhuurders open moeten zijn en wat dat ‘open zijn’ inhoudt. De verwijzing van RJB naar de openingstijden zoals vermeld op stickers op de deur van het gehuurde, maakt dat niet anders. Nergens blijkt immers uit dat die openingstijden contractueel tussen partijen zijn overeengekomen. Verder is van belang dat de Clinics klinieken zijn, waar behandelingen op afspraak plaatsvinden. Die afspraken worden doorgaans gepland via de website. Als die afspraken plaatsvinden zijn de klinieken open, ook al is de deur vanwege de veiligheid of privacy dicht, zo heeft IDBB ter zitting onweersproken toegelicht. Dat de deur dicht zit, betekent met andere woorden niet zonder meer dat er geen activiteiten in de klinieken plaatsvinden.

De kantonrechter: In conventie: veroordeelt IDBB tot betaling, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, aan RJB van € 128.802,42 aan huurachterstand, berekend tot en met september 2025, vermeerderd met de contractuele boete op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen per huurtermijn vanaf het moment van opeisbaarheid van de huurfacturen vanaf 1 april 2025 tot de dag der algehele voldoening; veroordeelt IDBB tot betaling aan RJB van € 40,- aan buitengerechtelijke incassokosten; veroordeelt IDBB in de proceskosten, die tot op heden aan de zijde van RJB worden begroot op: - explootkosten € 115,22 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 612,00 (3 x punt á € 204,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 2.323,22 voor zover van toepassing inclusief btw en te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als IDBB niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet IDBB ook de kosten van betekening betalen; III. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; IV. wijst af het meer of anders gevorderde; In reconventie: VI. wijst de vorderingen af; VII. veroordeelt IDBB in de kosten van het geding in reconventie, tot heden begroot op € 204,- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw; VIII. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 11635532 CV EXPL 25-5517 vonnis van: 14 oktober 2025 fno.: 561 vonnis van de kantonrechter I n z a k e RJB Netherlands B.V. gevestigd te Amsterdam eiseres in conventie, verweerster in reconventie nader te noemen: RJB gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh t e g e n IDBB Vastgoed B.V. gevestigd te Rotterdam gedaagde in conventie, eiseres in reconventie nader te noemen: IDBB gemachtigde: mr. J.L.G.M. Verwiel

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en proceshandelingen: - de dagvaarding van 19 maart 2025, met producties;- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;- het instructievonnis;- de dagbepaling mondelinge behandeling; - de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende akte wijziging van eis in reconventie tevens akte overleggen aanvullende producties van IDBB; - de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis in conventie van RJB; - de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende akte overleggen aanvullende producties van RJB. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 september 2025, tezamen met de mondelinge behandeling van het kort geding tussen partijen met nummer KK 25-393. Voor RJB is verschenen [naam 1] (beheerder), bijgestaan door de gemachtigde. Voor IDBB is verschenen [naam 2] (indirect bestuurder), bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt naar voren gebracht, beide aan de hand van pleitaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zaak aangehouden om te bezien of partijen onderling tot overeenstemming konden komen. Bij e-mailbericht van 29 september 2025 heeft de gemachtigde van RJB vonnis gevraagd. Vervolgens is vonnis bepaald op heden. Ook in de zaak KK 25-393 wordt heden vonnis gewezen. GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 1.1. RJB is een vastgoedbeleggingsmaatschappij. Zij heeft onder andere het pand ‘ [naam pand] ’, gelegen op de [locatie] , in eigendom. [naam pand] is een multifunctioneel complex van circa 75.000 m2 waar woningen, kantoren, horeca, retail en een ondergrondse parkeergarage zijn gesitueerd. Het complex bestaat uit drie torens die onderling verbonden zijn door een atrium op de eerste etage. 1.2. Op 24 februari 2022 is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen. Op grond daarvan huurt IDBB met ingang van 1 maart 2022 van RJB bedrijfsruimte op de eerste verdieping van [naam pand] ter grootte van circa 582 m2, nader aangeduid op de tekeningen bij de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aangeduid als ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van tien jaar, na welke periode – behoudens opzegging door een van partijen – de huurovereenkomst wordt voortgezet voor aansluitende perioden van vijf jaar. De huur bedraagt thans € 21.467,07 inclusief servicekosten per maand. 1.3. De huurovereenkomst bevat, voor zover van belang, de volgende bepalingen: “1. Het gehuurde, bestemming (…) 1.3. Het Gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor consumenten verzorgende dienstverlening met ondergeschikte horeca en verkoop van schoonheidsproducten conform het Domin, Booster Company en Face&Body concept zoals omschreven in Bijlage 14. 1.4. Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het Gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.3 van deze Huurovereenkomst dan wel de in 1.2 genoemde concepten te wijzigen. Huurder zal het Gehuurde gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst enkel gebruiken ten behoeve van het beoogde concept, zodat Verhuurder kan beoordelen of de voorgenomen invulling aansluit bij de uitstraling van het gebouw. (…) 11. Bijzondere bepalingen (…) 11.14 Het is huurder toegestaan het Gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur af te staan aan de navolgende drie vennootschappen conform de in 1.3 genoemde concepten: - Booster Company B.V. - DOMIN B.V. - Face & Body Boutique B.V. 11.15 Huurder waarborgt de kwaliteit van de drie goedgekeurde concepten zoals genoemd in 1.3 gedurende de gehele huurtermijn. Het staat Verhuurder vrij om redelijke nadere voorwaarden aan haar goedkeuring voor de concepten te verbinden. (…)”. 1.4. De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen ROZ 2015 bevatten voorts, voor zover van belang, de volgende bepalingen: “Gebruik 5.1. Huurder zal het gehuurde – gedurende de hele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris. (…). Aansprakelijkheid (…) 10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid Burgerlijk Wetboek. (…) Betalingen 23.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op verhuurder heeft – geschieden (…).Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld. (…) 23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…) Boetebepaling 29. Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. (…)” 1.5. IDBB heeft het gehuurde met toestemming van RJB in onderhuur gegeven aan Booster Company B.V. en Domin B.V.. Booster Company heeft haar deel onderverhuurd aan haar twee dochtermaatschappijen Robert Clinics Amsterdam en Infusion Clinics Amsterdam (hierna samen ook: de Clinics). Domin is een herenclub. De Clinics zijn cosmetische klinieken waar klanten een behandeling kunnen ondergaan. Deze Clincis gebruiken de door hen ondergehuurde ruimte samen als één geheel. 1.6. Het gehuurde is casco aan IDBB opgeleverd. IDBB heeft voor een bedrag van ruim € 1.200.000,- in het gehuurde geïnvesteerd, waarvan ruim € 900.000 voor het gebruiksklaar maken van het gehuurde. Het overige is geïnvesteerd in machines, kantoorinventaris en bedrijfsinventaris. 1.7. IDBB heeft op grond van de huurovereenkomst aan RJB een bankgarantie afgegeven ter hoogte van 12 maandelijkse huurtermijnen, oftewel € 214.787,16. 1.8. De Clinics zijn in februari 2023 geopend. Vanaf juni 2023 heeft RJB IDBB herhaaldelijk aangeschreven in verband met haar constatering dat de Clinics (te) weinig open (zouden) zijn. 1.9. Nadat RJB de dagvaarding heeft uitgebracht, is IDBB gestopt met huurbetalingen. Vordering en verweer in conventie 2. RJB vordert in conventie, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en na wijziging van eis: a. a) de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden; b) te verklaren voor recht dat IDBB alle schade vanwege deze ontbinding aan eiseres dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; c) te verklaren voor recht dat IDBB de contractuele boete ad € 250,- per kalenderdag verschuldigd is voor elke kalenderdag dat IDBB in verzuim is ingevolge artikel 29 van de Algemene Bepalingen per 12 juni 2023; d) IDBB te veroordelen om per de datum van ontbinding de gehuurde bedrijfsruimte met al de daarin van harentwege aanwezige personen en zaken te ontruimen en ter beschikking van RJB te stellen, met machtiging van eiseres om deze ontruiming zelf ten uitvoer te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm; e) IDBB te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan RJB te voldoen de verschuldigde huurpenningen ter hoogte van € 128.802,42 inclusief btw, te vermeerderen met de contractuele boete op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen per huurtermijn vanaf het moment van opeisbaarheid van de huurfacturen vanaf 1 april 2025 tot de dag der algehele voldoening; f) IDBB te veroordelen tot betaling van € 2.219,24 aan buitengerechtelijke incassokosten; e) IDBB te veroordelen in de proceskosten in conventie. 3. RJB stelt daartoe, kort gezegd, dat IDBB het gehuurde al sinds 2023 niet juist en conform de huurovereenkomst exploiteert, althans dat de aan haar gelieerde onderhuurders dat niet doen. Het gehuurde is gelegen op een prominente plek in [naam pand] en is daarmee het visitekaartje van het gebouw. Door de handelwijze van IDBB ziet RJB de visie die zij voor [naam pand] had langzaam tenietgaan. De leegstand leidt immers tot waardevermindering van het gehuurde en van het pand.

9. De kantonrechter ziet gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie aanleiding deze hieronder gezamenlijk te behandelen. Daarbij wordt eerst ingegaan op de vordering in reconventie. (Geen) tekortkoming RJB 10. IDBB baseert haar primaire vorderingen in reconventie op de stelling dat RJB haar verplichtingen als verhuurder niet nakomt. Hoewel IDBB niet concreet heeft gesteld welke verplichtingen zij daarbij op het oog heeft, begrijpt de kantonrechter dat IDBB bedoelt een eigen exploitatieverplichting van RJB, inhoudende dat zij het pand, meer specifiek het atrium, volledig verhuurt en zo zorgt voor voldoende aanloop en dynamiek op de plaats waar het gehuurde is gelegen. 11. De kantonrechter volgt IDBB daarin niet. In de eerste plaats kan niet gezegd worden dat op RJB een dergelijke verplichting rust. RJB is als verhuurder van IDBB gehouden het door IDBB gehuurde in deugdelijke staat ter beschikking te stellen. Dat doet RJB. Niet gebleken is dat RJB ten opzichte van IDBB verdergaande verplichtingen op zich heeft genomen, in die zin dat zij zich ook zou hebben verplicht om alle overige ruimtes in het atrium te verhuren en dan ook nog zo dat daaruit voldoende loop voor IDBB, of een bijzondere dynamiek, voortvloeit. 12. Bovendien is door RJB weersproken dat (horeca)zaken in [naam pand] niet goed lopen of dat er sprake is van leegstand. De enige leegstaande unit is, zo heeft RJB ter zitting toegelicht, per 1 januari 2026 ook weer verhuurd. 13. Voor zover IDBB bedoelt te stellen dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW), namelijk dat er sprake is van tegenvallende bezoekersaantallen van het atrium, of dat de [naam pand] minder ‘levendig’ is dan RJB zou hebben voorgespiegeld, geldt op grond van jurisprudentie dat dergelijke omstandigheden in beginsel voor rekening van IDBB komen (zie bijvoorbeeld HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098). Dat zou anders kunnen zijn als RJB bewust heeft bijgedragen aan het feit dat er weinig bezoekers komen, zoals IDBB suggereert. Maar dat dat het geval is, is mede gelet op het hiervoor overwogene, niet uit de verf gekomen. RJB heeft ter zitting ook nog toegelicht dat IDBB RJB om toestemming kan vragen voor bordreclame aan de buitenzijde, maar dat zij nooit een dergelijk verzoek heeft ontvangen. 14. De kantonrechter is verder van oordeel dat IDBB ook in het geheel niet heeft aangetoond dat – voor zover al sprake zou zijn van een tekortkoming van RJB, welke dat dan ook zou zijn – zij daarover tijdig bij RJB heeft geklaagd, noch dat zij daardoor schade heeft geleden. IDBB heeft bijvoorbeeld geen cijfers of gegevens in dat verband overgelegd. Over een causaal verband tussen het een en het ander is ook onvoldoende gesteld. 15. De conclusie uit het voorgaande is dan ook dat geen sprake is van een tekortkoming van RJB jegens IDBB, noch van aansprakelijkheid van RJB voor daaruit voortvloeiende schade. 16. Nu geen sprake is van een tekortkoming van RJB, had IDBB ook geen grond om de betalingsverplichting van de huurtermijnen op te schorten, zoals zij vanaf 1 april 2025 heeft gedaan. Daar komt nog eens bij dat het IDBB op grond van artikel 23.1 van de Algemene Bepalingen niet is toegestaan om de betaling van de huurtermijnen op te schorten. 17. Het voorgaande betekent dat de primaire vorderingen in reconventie worden afgewezen. Onvoorziene omstandigheden 18. Bij de beoordeling van een beroep op onvoorziene omstandigheden moet de rechter terughoudendheid betrachten. Voor toewijzing van een dergelijk beroep moet sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Van dergelijke omstandigheden is hier geen sprake. IDBB heeft haar beroep slechts summier toegelicht. Zij heeft in dit kader alleen aangevoerd dat het gaat om de huur van een dure bedrijfsruimte op een locatie waarin – volgens IDBB – minder aanloop is dan zij aanvankelijk verwachtte. Dat er sprake is van minder passanten dan aanvankelijk gedacht, is echter geen uitzonderlijke omstandigheid die maakt dat de overeenkomst niet onverkort kan blijven bestaan. Het is een omstandigheid waarmee de ondernemer bij het sluiten van de overeenkomst rekening kon houden en die voor rekening van de ondernemer dient te komen. Het beroep op artikel 6:258 BW, dan wel op de redelijkheid en billijkheid, slaagt dan ook niet. 19. Ook de subsidiaire vordering in reconventie wordt derhalve afgewezen. Huurachterstand 20. RJB vordert in conventie betaling van de huurachterstand, die zij heeft becijferd op € 128.802,42 inclusief btw berekend tot en met september 2025. IDBB heeft deze huurachterstand niet betwist, maar heeft als verweer aangevoerd dat zij de betaling van de huur heeft opgeschort, althans dat zij minder hoeft te betalen vanwege het gerezen geschil tussen partijen. Dat verweer faalt. Zoals hiervoor is overwogen, had IDBB geen grond om de huurbetaling op te schorten en is er ook geen grond voor vermindering van de huurprijs. IDBB was en is de maandelijkse huur onverkort verschuldigd. De huurachterstand tot en met september 2025 is dan ook toewijsbaar zoals gevorderd. De gevorderde contractuele boete in verband met deze betalingsachterstand op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen is als onweersproken eveneens toewijsbaar. 21. Nu RJB niet heeft gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, is IDBB in beginsel geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. De gevorderde € 2.219,24 aan buitengerechtelijke incassokosten is dus niet toewijsbaar. Maar omdat sprake is van een handelsovereenkomst die na 16 maart 2013 is gesloten en omdat de betalingstermijn is verstreken, is op grond van artikel 6:96 lid 4 BW € 40,- toewijsbaar, ook als geen incassowerkzaamheden zijn verricht. Exploitatieverplichting IDBB 22. RJB stelt voorts dat IDBB haar exploitatieplicht uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt. De kantonrechter volgt RJB daarin niet. In de eerste plaats is van belang dat in de huurovereenkomst of de Algemene Bepalingen geen expliciete exploitatieverplichting is opgenomen. Voor zover RJB die exploitatieverplichting afleidt uit artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen, waarin is bepaald dat IDBB het gehuurde ‘daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf’ zal gebruiken, gaat dat niet op. Op zijn minst is ambigu wat partijen met deze bepaling hebben beoogd, of hoe deze in dit geval moet worden opgevat, omdat voor beide partijen bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk was dat IDBB de ruimte zou gaan onderverhuren. 23. Voor het geval wel zou worden aangenomen dat IDBB op grond van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen verplicht is het gehuurde te exploiteren, heeft RJB onvoldoende gesteld voor het oordeel dat IDBB niet aan die verplichting heeft voldaan. In de eerste plaats hebben partijen in de huurovereenkomsten geen afspraken gemaakt over de tijden waarop IDBB of haar onderhuurders open moeten zijn en wat dat ‘open zijn’ inhoudt. De verwijzing van RJB naar de openingstijden zoals vermeld op stickers op de deur van het gehuurde, maakt dat niet anders. Nergens blijkt immers uit dat die openingstijden contractueel tussen partijen zijn overeengekomen. Verder is van belang dat de Clinics klinieken zijn, waar behandelingen op afspraak plaatsvinden. Die afspraken worden doorgaans gepland via de website. Als die afspraken plaatsvinden zijn de klinieken open, ook al is de deur vanwege de veiligheid of privacy dicht, zo heeft IDBB ter zitting onweersproken toegelicht. Dat de deur dicht zit, betekent met andere woorden niet zonder meer dat er geen activiteiten in de klinieken plaatsvinden.

De kantonrechter: In conventie: veroordeelt IDBB tot betaling, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, aan RJB van € 128.802,42 aan huurachterstand, berekend tot en met september 2025, vermeerderd met de contractuele boete op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen per huurtermijn vanaf het moment van opeisbaarheid van de huurfacturen vanaf 1 april 2025 tot de dag der algehele voldoening; veroordeelt IDBB tot betaling aan RJB van € 40,- aan buitengerechtelijke incassokosten; veroordeelt IDBB in de proceskosten, die tot op heden aan de zijde van RJB worden begroot op: - explootkosten € 115,22 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 612,00 (3 x punt á € 204,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 2.323,22 voor zover van toepassing inclusief btw en te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als IDBB niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet IDBB ook de kosten van betekening betalen; III. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; IV. wijst af het meer of anders gevorderde; In reconventie: VI. wijst de vorderingen af; VII. veroordeelt IDBB in de kosten van het geding in reconventie, tot heden begroot op € 204,- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw; VIII. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.