ECLI:NL:RBAMS:2025:668

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/752712 / HA ZA 24-684 Vonnis van 29 januari 2025 in de zaak van KERKELIJKE INSTELLING TEN DIENSTE VAN DE SALESIANE, gevestigd in Soest, eisende partij, advocaat: mr. W.J. Berghuis, tegen 1 [gedaagde 1] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] ,2. [gedaagde 2], wonend in [woonplaats] , gedaagde partijen, advocaat: mr. M. Bitter. Partijen worden hierna Don Bosco, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. Gedaagden samen worden aangeduid als [gedaagden] (in mannelijk enkelvoud).

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 11 juni 2024, met producties, de conclusie van antwoord, met producties, het tussenvonnis van 2 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald en het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 december 2024 en de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De zaak in het kort 2.1. Don Bosco en [gedaagde 1] hebben twee keer een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van hetzelfde pand door Don Bosco aan [gedaagde 1] . Omdat [gedaagde 1] haar verplichtingen onder beide koopovereenkomsten niet nakwam, moest zij boetes betalen. Partijen hebben contact gehad over de boetes. Don Bosco vindt dat [gedaagde 1] nog een bedrag van € 100.000 aan boetes aan haar moet betalen. [gedaagde 2] kan worden aangesproken tot betaling, omdat hij zich als borg heeft gesteld. [gedaagden] vindt dat hij niets moet betalen. [gedaagden] ging er naar aanleiding van het contact over de boetes van uit dat Don Bosco geen boete meer zou innen. Het is ook niet redelijk dat zij dat doet. Verder heeft [gedaagde 1] een vordering op Don Bosco, omdat in het pand asbest is aangetroffen. [gedaagden] vindt dat zij die vordering mag verrekenen met een vordering van Don Bosco en dat [gedaagden] een eventuele verplichting tot betaling mag opschorten. 2.2. De rechtbank oordeelt dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de boetes van in totaal € 100.000. De rechtbank leg hierna uit hoe ze tot haar beslissingen is gekomen.

3.1. Don Bosco heeft op 28 augustus 2023 een pand aan de [adres] verkocht aan [gedaagde 1] . Enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde 1] is [gedaagde 2] . 3.2. In de koopovereenkomst (hierna Koopovereenkomst I) staat een koopprijs van € 2.750.000. Partijen hebben afspraken gemaakt over het moment van levering en het stellen van zekerheid door [gedaagde 1] . Verder staat in de overeenkomst dat bij ontbinding van de koop op grond van toerekenbare tekortkoming de tekortschietende partij terstond een boete van 10% van de koopsom verbeurt. 3.3. [gedaagde 1] heeft geen waarborgsom gestort en het pand is niet afgenomen. Don Bosco heeft in een brief van 2 januari 2024 Koopovereenkomst I ontbonden en een boete van € 275.000 opgeëist. 3.4. Op 23 februari 2024 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin staat dat Don Bosco en [gedaagde 1] een nieuwe koopovereenkomst aangaan met als leveringsdatum voor het pand 8 maart 2024, dat [gedaagde 1] aan Don Bosco € 27.500 als vergoeding van kosten betaalt en dat [gedaagde 1] zich als borg en hoofdelijk medeschuldenaar stelt voor al hetgeen verkoper (Don Bosco) op grond van de vaststellingsovereenkomst en Koopovereenkomst I en II van koper ( [gedaagde 1] ) te vorderen heeft of (nog) zal krijgen, tot een bedrag van € 600.000. Verder staat in de vaststellingsovereenkomst: “ (…) 4. Koper erkent de contractuele boete van EUR 275.000,-- uit Koopovereenkomst I aan Verkoper verschuldigd te zijn. Bij niet-nakoming van een van de verplichtingen uit Koopovereenkomst II of deze Overeenkomst, is Koper bovenop de reeds verbeurde boete, de in art. VI van de algemene bepalingen bij Koopovereenkomst II bedongen boete aan Verkoper verschuldigd. (…)” 3.5. [gedaagde 1] heeft het bedrag van € 27.500 aan Don Bosco betaald. 3.6. Op 27 februari 2024 hebben Don Bosco en [gedaagde 1] een nieuwe koopovereenkomst voor de verkoop van het pand gesloten (Koopovereenkomst II), waarbij het pand tegen dezelfde koopprijs als in Koopovereenkomst I werd verkocht. In die overeenkomst staat dat het pand op 8 maart 2024 wordt afgenomen en dat op die dag ook zekerheid wordt gesteld. Ook in Koopovereenkomst II staat een boetebepaling voor het geval een partij haar verplichtingen op grond van de overeenkomst niet nakomt. 3.7. Op 8 maart 2024 is het pand door toedoen van [gedaagde 1] niet geleverd. Op die datum is ook geen waarborgsom gestort. Don Bosco heeft dezelfde dag [gedaagde 1] aangemaand tot nakoming van Koopovereenkomst II en aanspraak gemaakt op een boete van drie promille per dag met een maximum van tien procent van de koopsom. 3.8. Op 21 maart 2024 heeft de advocaat van Don Bosco aan [gedaagde 2] onder meer geschreven: “(…) Er loopt op dit moment een promilleboete en daarbij is de boete uit de eerste koopovereenkomst opeisbaar. Ongeacht de uitkomst van beraad van cliënte, blijft nakoming van de betalings- en afnameverplichting ook voor u de meest verkieselijke weg. Op dat moment zal cliënte potentieel geen schade lijden als gevolg van een mogelijk verschil in verkoopprijzen en zal de promilleboete niet worden omgezet in een 10%-boete. (…)” 3.9. Daarop heeft [gedaagde 2] op 22 maart 2024 als reactie onder meer geschreven: “(…) Ik begrijp dat ik veel geduld heb moeten vragen aan de verkopende partij. De vergoeding voor het oorspronkelijke uitstel ad. 1 procent van de koopsom vind ik dan ook billijk. Deze is voldaan. Maar het opeisen van een boete per dag uitstel én de oorspronkelijke boete vind ik veel te veel. Zeker nu ik niet alleen alles in het werk heb gesteld om alsnog te kunnen afnemen, maar ook aanzienlijk ongunstiger financieringsvoorwaarden heb moeten aanvaarden én veel extra kosten heb moeten maken. Als hier overheen ook nog tonnen aan boete moeten worden betaald, is het voor mij niet haalbaar deze transactie te laten plaatsvinden. Daarom mijn dringende verzoek aan de kerk om af te zien van het innen van de boetes en alsnog te leveren conform de oorspronkelijke condities. (…)” 3.10. Op 26 maart 2024 heeft de advocaat van Don Bosco aan [gedaagde 1] onder meer geschreven: “(…) Om duidelijkheid te scheppen, zet ik hier nog kort uiteen wat in de vaststellingsovereenkomst van 23 februari jl. (…) is overeengekomen met betrekking tot de boetes. Indien niet uiterlijk 8 maart 2024 de koopovereenkomst en VSO werd nagekomen, dan zou de (erkende) boete uit de eerste koopovereenkomst van EUR 275.000,-- weer opeisbaar zijn (artikel 4 VSO). Ook zou voor cliënte de keuze bestaan om de koopovereenkomst (II) te ontbinden of nakoming te vorderen (artikel 5 VSO). (…) bij nakoming verbeurde u een boete van EUR 8.250,-- per dag tot de dag van algehele nakoming. U hebt het pand op 8 maart jl. niet alsnog afgenomen en ook is geen waarborgsom gestort. Dat brengt mede dat cliënte thans in elk geval aanspraak kan maken op een bedrag van EUR 275.000,--. Daarnaast heeft zij u medegedeeld aanspraak te maken op nakoming en daarbij de promilleboete aangezegd, die thans EUR 140.250,-- bedraagt (…). Bij elkaar komt dat tot de dag van vandaag EUR 415.250,--, aan het einde van de week zal het bedrag EUR 440.000,-- zijn. Door de getekende borgstelling, kan cliënte het bedrag (…) ook op u in persoon verhalen. Aangezien u hebt aangegeven dat u deze week nog tot levering kunt overgaan, is cliënte geheel onverplicht en eenmalig bereid u toe te zeggen dat zij aan boetes van u niet meer dan EUR 100.000,-- zal vorderen. Daarbij komt dat het voor cliënte thans ook nog niet vaststaat dat zij überhaupt tot opvordering zal overgaan, die keuze zal zij later maken. Aan levering staat dan ook niets in de weg, indien tot opvordering wordt overgegaan, zal dat na de levering zijn. Bij het voorgaande geldt wel het volgende, de bedoelde toezegging doet zij onder de voorwaarde dat u uiterlijk vrijdag 29 maart a.s. voor 16:00 uur alsnog hebt voldaan aan uw verplichtingen uit de koopovereenkomst (…) en al uw overige verplichtingen jegens cliënte. (…)” 3.11. [gedaagde 2] heeft daarop op 27 maart 2024 geschreven dat de weg vrij is voor eigendomsoverdracht en de advocaat van Don Bosco dat het bedrag van € 100.000 los staat van de al betaalde € 27.500 en daarop niet in mindering komt. 3.12. Op 27 maart 2024 is de koopprijs onder de notaris gestort en is het pand aan [gedaagde 1] geleverd. [gedaagde 1] heeft het pand dezelfde dag doorgeleverd aan een andere onderneming. 3.13. In een brief van 9 april 2014 aan [gedaagden] heeft Don Bosco aanspraak gemaakt op betaling van € 100.000 op grond van verbeurde boetes en buitengerechtelijke incassokosten en aangekondigd de borg [gedaagde 2] aan te spreken als [gedaagde 1] niet uiterlijk 15 april 2024 betaalt.

4.1. Don Bosco vordert samengevat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan Don Bosco van: € 100.000, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 9 april 2024; de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.775, te vermeerderen met wettelijke rente en de beslagkosten van € 9.393,68, de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente. Daarnaast vordert Don Bosco dat de rechtbank bepaalt dat [gedaagden] ook aan het vonnis moet voldoen als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 4.2. Volgens Don Bosco is [gedaagde 1] wegens het niet-nakomen van haar verplichtingen uit de twee koopovereenkomsten meerdere boetes verschuldigd. Don Bosco heeft het boetebedrag verlaagd tot € 100.000. Dat blijkt uit de e-mail van 26 maart 2024 (zie hiervoor onder 3.10). [gedaagde 2] kan worden aangesproken tot betaling in zijn hoedanigheid van borg. Daarnaast moet [gedaagden] de buitengerechtelijke incassokosten, de beslagkosten en de proceskosten betalen. 4.3. [gedaagden] is het niet eens met de vordering. Volgens [gedaagden] volgt uit de e-mailwisseling van maart 2024 dat Don Bosco afstand heeft gedaan van de boetes dan wel dat Don Bosco de boetes niet meer zou innen. Het is ook niet redelijk dat Don Bosco nog een boete int. [gedaagde 1] heeft veel moeite gedaan om het pand te kunnen afnemen. [gedaagden] ging er niet meer van uit dat Don Bosco de boete vervolgens toch nog zou opeisen. Daarnaast is gebleken dat er asbest in het pand zit. [gedaagde 1] is aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg is van asbest door de partij aan wie [gedaagde 1] het pand heeft verkocht. [gedaagde 1] mag haar betalingsverplichting aan Don Bosco opschorten. Zij kan haar vordering tot vergoeding van schade verrekenen met de vordering van Don Bosco. Don Bosco had [gedaagde 1] moeten meedelen dat er asbest in het pand zit. Dat heeft zij niet gedaan en daarmee heeft zij wanprestatie gepleegd jegens [gedaagde 1] . De schade van [gedaagde 1] bedraagt € 156.593,75 (renteschade en kosten sanering). [gedaagde 2] roept als borg dezelfde verweren in als [gedaagde 1] . 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

tussen partijen staat het volgende vast 5.1. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 1] haar verplichtingen uit beide koopovereenkomsten niet (op tijd) is nagekomen. Zij heeft het pand niet (op tijd) afgenomen en niet binnen de afgesproken termijnen zekerheid gesteld. Ook zijn partijen het erover eens dat het gevolg daarvan is dat de boetes zijn verbeurd voor een bedrag van ruim € 400.000, en dat Don Bosco het bedrag aan te innen boetes tot € 100.000 heeft verlaagd. 5.2. Ook zijn partijen het erover eens dat [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk is voor vorderingen van Don Bosco op [gedaagde 1] , tot maximaal € 600.000, in zijn hoedanigheid van borg. [gedaagden] moet € 100.000 aan boete betalen aan Don Bosco 5.3. De rechtbank oordeelt dat Don Bosco op grond van de afspraken tussen partijen € 100.000 aan boete bij [gedaagde 1] kon innen. Op 22 maart 2024 heeft [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] gevraagd of Don Bosco wilde afzien van het innen van de boetes. Don Bosco heeft daarop niet bevestigend gereageerd. In de e-mail van 26 maart 2024 schrijft de advocaat van Don Bosco namens Don Bosco wat de hoogte is van de verbeurde boetes en dat Don Bosco bereid is toe te zeggen dat zij niet meer dan € 100.000 zal vorderen. Verder staat in de e-mail dat voor Don Bosco op dat moment nog niet vaststaat dat zij überhaupt tot opvordering zal opgaan. Die keuze maakt zij later. Hieruit kan niet worden afgeleid dat Don Bosco akkoord gaat met het voorstel van [gedaagde 1] om af te nemen onder de voorwaarde dat de boetes niet worden geïnd. Dat Don Bosco laat weten dat zij later de keuze maakt of zij gaat innen, betekent ook niet dat zij afstand heeft gedaan van haar aanspraak op de boetes. [gedaagde 1] kon gelet op de duidelijke bewoordingen in de reactie van Don Bosco er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij kon afnemen zonder dat zij nog boetes zou hoeven betalen. 5.4. Vervolgens is het de vraag of het opeisen van de boetes in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, zoals [gedaagden] heeft aangevoerd. [gedaagde 1] stelt dat zij onder druk van de omstandigheden (het risico op ontbinding van Koopovereenkomst II) heeft meegewerkt aan de afname van het pand. Het heeft haar veel moeite gekost om de financiering rond te krijgen. Verder zegt Don Bosco zelf dat sprake is van een dalende markt, maar houdt zij toch vast aan de boete, aldus [gedaagden] 5.5. Het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW slaagt niet. Bij de toepassing daarvan past terughoudendheid. Het uitgangspunt is immers dat partijen wat ze met elkaar afspreken ook moeten nakomen. Van dat belangrijke uitgangspunt kan alleen in bijzondere omstandigheden worden afgeweken. Van zulke bijzondere omstandigheden is de rechtbank in dit geval niet gebleken. Wat [gedaagden] daarvoor heeft aangevoerd is onvoldoende. [gedaagde 1] is meermaals haar verplichtingen niet nagekomen, onder beide koopovereenkomsten. Don Bosco kon daardoor overgaan tot het opeisen van boetes en zij mocht de koopovereenkomsten ontbinden. Dat hebben partijen samen zo afgesproken. [gedaagde 1] is de koopovereenkomsten vrijwillig aangegaan. De mogelijkheid dat Don Bosco tot ontbinding van de koopovereenkomsten zou overgaan, maakt dan ook niet dat zij [gedaagde 1] op ontoelaatbare wijze onder druk zette om het pand af te nemen. Verder staat het innen van een boete los van een al dan niet dalende markt. Niet kan worden gezegd dat [gedaagde 1] onevenredig in haar belangen wordt geschaad, ook afgezet tegen de belangen van Don Bosco, als de boete wordt opgeëist. De conclusie is dat Don Bosco een vordering van € 100.000 heeft op [gedaagde 1] , en omdat [gedaagde 1] die vordering niet betaalt, ook op [gedaagde 2] als borg. geen verrekening of opschorting 5.6. [gedaagde 1] wil haar vordering op Don Bosco verrekenen met de vordering van Don Bosco tot betaling van de boete. [gedaagden] stelt dat zij schade lijdt door asbest in het pand. 5.7. De rechtbank wijst het beroep op verrekening af. Op grond van de wet is het mogelijk om een vordering, ook al is er een beroep gedaan op verrekening, toe te wijzen als de gegrondheid van het verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. Dat is hier het geval. In de conclusie van antwoord heeft [gedaagden] Don Bosco voor het eerst aansprakelijk gesteld voor asbestschade. [gedaagden] heeft dat standpunt toen niet verder onderbouwd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagden] producties ingediend, zoals stukken ten aanzien van de verwijdering van asbest en geldleningen. Die stukken heeft [gedaagden] toen niet toegelicht. Pas tijdens de zitting heeft [gedaagden] uitgelegd welke schade zij lijdt. Don Bosco heeft niet de mogelijkheid gehad om zich daarop voor te bereiden. Verder is tijdens de zitting gebleken dat partijen van mening verschillen over diverse punten. In Koopovereenkomst II staan bepalingen over de bekendheid van de verkoper (Don Bosco) met asbest en in die overeenkomst staat een zogeheten ‘as is’-clausule. Partijen zijn het niet eens over de betekenis van die bepalingen als het gaat om de aansprakelijkheid van Don Bosco voor asbest in het pand en de schade die [gedaagde 1] daardoor mogelijk heeft. Bovendien betwist Don Bosco de stelling van [gedaagden] dat Don Bosco ten tijde van de verkoop van het pand wist van asbest in het pand en daarover mededelingen had moeten doen aan [gedaagde 1] . Dit alles ( [gedaagden] kwam pas tijdens de zitting met meer informatie en de standpunten van partijen liggen ver uit elkaar) maakt dat niet op eenvoudige wijze is vast te stellen of het verweer van Don Bosco gegrond is. Daarom wordt voorbijgegaan aan het beroep op verrekening. 5.8. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] haar betalingsverplichting niet mag opschorten. Om met succes een beroep op opschorting te kunnen doen, is volgens de wet nodig dat een van de partijen haar (deel van de) overeenkomst niet nakomt, in welk geval de wederpartij haar daartegenover staande verplichting mag opschorten. De vordering van [gedaagden] ziet op Koopovereenkomst II, terwijl de vordering tot het betalen van een boete is vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst en ook in Koopovereenkomst I. In zoverre is geen sprake van een ‘daartegenover staande verplichting’. Verder kan de rechtbank niet vaststellen dat [gedaagden] nu een opeisbare vordering op Don Bosco heeft. Daarom kan [gedaagden] zich niet beroepen op opschorting van haat betalingsverplichting.

5.9. De conclusie is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 100.000 aan boete aan Don Bosco. [gedaagde 2] is aansprakelijk als borg. Don Bosco vordert over het bedrag wettelijke rente vanaf 9 april 2024. In de sommatiebrief van 9 april 2024 heeft [gedaagden] de mogelijkheid gekregen om te betalen voor 15 april 2024. [gedaagden] heeft niet betaald. Vanaf 15 april 2024 verkeert [gedaagden] in verzuim en vanaf dat moment is de wettelijke rente toewijsbaar. 5.10. Don Bosco vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.775, te vermeerderen met wettelijke rente. Aan de vereisten voor toewijzing van deze kosten is voldaan. Het bedrag waarop Don Bosco gelet op de toe te wijzen hoofdsom recht heeft, is zoals ook gevorderd € 1.775. Dat bedrag wordt toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten vanaf de dag van de dagvaarding is niet weersproken en wordt ook toegewezen. 5.11. Don Bosco heeft daarnaast beslagkosten gemaakt. Die kosten behoren tot de proceskosten en moeten worden vergoed. Deze kosten worden begroot op een bedrag van € 3.513,68 (€ 896,68 aan explootkosten, € 688 aan griffierecht en € 1.929 aan salaris advocaat). De gevorderde wettelijke over de beslagkosten is niet weersproken en zal worden toegewezen. 5.12. [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Don Bosco worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 139,57 - griffierecht € 5.929,00 - salaris advocaat € 3.858,00 (2 punten × € 1.929,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 10.104,57 5.13. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5.14. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

6.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Don Bosco te betalen een bedrag van € 100.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 april 2024 tot aan de dag van algehele betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.775,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 11 juni 2024, 6.3. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van (i) € 3.513,68 en (ii) € 10.104,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. C.E.P. Honing, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025. Artikel 6:136 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 6:262 van het Burgerlijk Wetboek.