ECLI:NL:RBAMS:2025:5989

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/749476 / HA ZA 24-370 Vonnis van 30 april 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , beiden wonende te [woonplaats 1] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat: mr. R.J. van de Leur, tegen [gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, advocaat: mr. R.R. Beuker. Eisers worden hierna [eiser 1] en [eiser 2] genoemd en gedaagde wordt [handelsnaam] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 5 april 2024, met producties, - de conclusie van antwoord en van eis in reconventie, met producties, - de akte van antwoord in reconventie, tevens eiswijziging, met producties, - de akte uitlaten eiswijziging van [handelsnaam] , - het tussenvonnis van 2 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - de akte overleggen nadere producties van [eiser 1] , met productie 26, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 19 maart 2025. 1.2. Daarna is vonnis bepaald op vandaag.

2.1. [eiser 1] en [eiser 2] zijn in augustus 2021 eigenaar geworden van de woning aan de [adres] . Op 16 september 2021 zijn zij akkoord gegaan met een offerte van [handelsnaam] voor de verbouwing van hun woning. Die offerte was opgemaakt op basis van de wensen van [eiser 1] en [eiser 2] , zoals kenbaar gemaakt door hun architect en bouwbegeleider [naam] . De aanneemsom bedroeg € 228.713,46 inclusief btw, te betalen in vier termijnen. De eerste drie termijnen zijn betaald, de vierde termijn van € 11.453,66 inclusief btw, die na de oplevering moest worden voldaan, is niet betaald, evenmin als de kosten van het meerwerk van € 7.353,04. 2.2. De werkzaamheden zijn in september 2021 begonnen. In mei 2022 zijn [eiser 1] en [eiser 2] in de woning getrokken. In december 2022 heeft [handelsnaam] voor het laatst aan de woning gewerkt. 2.3. Op 19 februari 2023 heeft [eiser 1] aan [handelsnaam] een lange lijst met foto’s gestuurd van werkzaamheden die nog moesten worden gedaan of verkeerd waren uitgevoerd. Op 20 februari 2023 heeft [handelsnaam] geantwoord dat hij voor een groot deel van de, bovendien voor hem nieuwe, aandachtspunten niet verantwoordelijk was. Hij heeft daarbij een specificatie gegeven van de nog openstaande vierde termijn en de kosten van meerwerk, met het verzoek het restbedrag te voldoen. Het resterende meerwerk zou verrekend kunnen worden. 2.4. Bij e-mail van 15 mei 2023 heeft de advocaat van [handelsnaam] om betaling van de vierde termijn en het meerwerk verzocht. Na (afspraken over) betaling daarvan zou [handelsnaam] bereid zijn om de gewenste werkzaamheden, voor zover mogelijk, uit te voeren. 2.5. Bij brief van 11 juli 2023 heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] geconstateerd dat tegenover de door [handelsnaam] gevorderde bedragen, op basis van de stand van het werk een tegenvordering wegens herstelkosten en minderwerk zou staan van € 33.587,48 inclusief btw. Hij stuurde een kostenraming mee van bouwbegeleider en architect [naam] voor de uitvoering van 22 daarin gespecificeerde werkzaamheden, die uitkomt op € 18.835,00 exclusief btw, ofwel € 22.790,35 inclusief btw. Betaling van de resterende termijn en meerwerk werd opgeschort tot het herstel zou zijn uitgevoerd en het werk deugdelijk opgeleverd. [handelsnaam] werd in gebreke gesteld, waarbij zij veertien dagen kreeg om kenbaar te maken of zij nog tot herstel wenste over te gaan en vervolgens vier weken om het werk deugdelijk af te maken. 2.6. Bij brief van 27 juli 2023 heeft de advocaat van [handelsnaam] te kennen gegeven dat zijn cliënt bereid was om 15 van de 22 punten van [naam] uit te voeren. Van de 7 resterende punten werd gemotiveerd aangegeven waarom [handelsnaam] niet tot uitvoering daarvan verplicht achtte. Hij sprak de voorkeur uit voor een minnelijke oplossing. 2.7. In de daarop volgende correspondentie tussen de advocaten waren zij elkaar in september 2023 tot op € 3.000,00 genaderd, in die zin dat over en weer finale kwijting zou worden verleend voor de op dat moment bestaande geschilpunten, tegen betaling van € 3.000,00 door [handelsnaam] ( [eiser 1] en [eiser 2] ), dan wel met gesloten beurzen ( [handelsnaam] ). Uiteindelijk heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] begin september 2023 aanspraak gemaakt op een vervangende schadevergoeding van € 16.555,18, waarop een vordering van [handelsnaam] van € 18.806,70 al in mindering was gebracht.

in conventie 3.1. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen na eiswijziging dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. voor recht verklaart dat [handelsnaam] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenis(sen) jegens [eiser 1] en [eiser 2] en hierbij schade heeft veroorzaakt, II. voor recht verklaart dat [handelsnaam] aansprakelijk is voor de (herstel)kosten die voortkomen uit de tekortkoming in de nakoming van de verbintenis(sen), III. voor recht verklaart dat [handelsnaam] geen gelegenheid meer krijgt voor enig herstel, nu [eiser 1] en [eiser 2] aanspraak maken op vervangende schadevergoeding, IV. [handelsnaam] veroordeelt tot betaling van € 38.306,29, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf datum dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening, V. [handelsnaam] veroordeelt tot betaling van € 964,70 aan wettelijke rente, VI. [handelsnaam] veroordeelt tot betaling van € 1.138,07 aan buitengerechtelijke incassokosten, VII. voor recht verklaart dat [eiser 1] en [eiser 2] hebben voldaan aan hun betalingsverplichtingen aan [handelsnaam] en zijn ontslagen uit eventuele resterende betalingsverplichting jegens [handelsnaam] en, VIII. [handelsnaam] veroordeelt in de kosten van deze procedure. 3.2. [handelsnaam] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure. in reconventie 3.3. [handelsnaam] vordert dat [eiser 1] en [eiser 2] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van: de slottermijn van € 11.453,66, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 12 juni 2023 en, een bedrag van € 6.508,88 aan meerwerk, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 10 april 2022. 3.4. [eiser 1] en [eiser 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [handelsnaam] in de kosten van deze procedure. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

in conventie en in reconventie 4.1. inleiding Vanwege de nauwe samenhang zullen conventie en reconventie tegelijk worden behandeld. [handelsnaam] heeft voor [eiser 1] en [eiser 2] een omvangrijke verbouwing uitgevoerd. Afgaande op de verhouding tussen de wel en de niet betaalde bedragen, moet daarbij ook veel goed zijn gegaan, al is daarover in de stukken weinig terug te vinden. Eind 2022 wilde [eiser 1] niet verder betalen voordat het werk naar genoegen was uitgevoerd, terwijl [handelsnaam] aanspraak maakte op betaling van ten minste de laatste termijn voordat zij verder wilde werken. 4.2. opschorting en verzuim Uit de hiervoor onder 2.4. tot en met 2.6. weergegeven correspondentie tussen de advocaten kan worden opgemaakt dat toen nog een flink aantal werkzaamheden open stond. [eiser 1] en [eiser 2] waren dan ook gerechtigd verdere betaling op te schorten totdat die waren uitgevoerd. Mede gelet op de kostenraming van [naam] stond het ingehouden bedrag min of meer in verhouding tot de nog te verrichten werkzaamheden. Dit betekent dat het [handelsnaam] niet vrijstond om op zijn beurt op te schorten. Dat deed hij echter ook niet, want hij verklaarde zich bereid het gros van de werkzaamheden uit het rapport [naam] uit te voeren. Dat was twee dagen te laat, maar daarvan is nooit een probleem gemaakt. [handelsnaam] was niet zonder meer verplicht alle punten uit het rapport van [naam] aan te pakken. Hij is in ieder geval wel op alle punten ingegaan en daarover was eventueel verdere discussie mogelijk geweest, maar al op 4 augustus 2023, nog binnen de zelf gestelde termijn van vier weken, liet de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] weten dat zij voortzetting van de werkzaamheden door [handelsnaam] niet zagen zitten. Strikt genomen kwam [handelsnaam] zodoende niet in verzuim. Dat juridische punt is echter ondergesneeuwd in de daarop volgende onderhandelingen over een financiële regeling en op een gegeven moment was nakoming door [handelsnaam] daarmee een gepasseerd station. Het betekent wel dat de vervangende schade niet noemenswaardig hoger kan zijn dan het bedrag waarvoor [handelsnaam] het werk zelf behoorlijk zou hebben uitgevoerd. 4.3. schadebegroting In de hiervoor onder 2.5. vermelde brief van 11 juli 2023 heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] zich voor de tekortkomingen gebaseerd op de meegezonden kostenraming van [naam] , die, zo schreef hij, als bouwbegeleider kennis had van de opdracht en de uitvoering. [handelsnaam] heeft onweersproken gesteld dat daaraan een lijst met opleverpunten van februari 2023 aan ten grondslag lag. Dat was in ieder geval binnen bekwame tijd na constatering van de opleverpunten. In de procedure baseren [eiser 1] en [eiser 2] zich echter op een rapport van een andere deskundige, GewoonKoen, van oktober 2023. Dit omdat de door [naam] vermelde prijzen niet (meer) marktconform zouden zijn en omdat inmiddels meer gebreken zijn ontdekt. [naam] was afgegaan op wat [eiser 1] zelf had geconstateerd. De deskundige van GewoonKoen heeft het werk zelf opgenomen. [handelsnaam] heeft dit tweede rapport in november 2023 ontvangen. 4.4. Het rapport GewoonKoen, dat door [eiser 1] en [eiser 2] een op een wordt overgenomen, bevat een ongenummerde opsomming van een groot aantal werkzaamheden die niet, of niet behoorlijk zouden zijn uitgevoerd. Daarna volgt een eveneens ongenummerde, niet geheel corresponderende, opsomming van de kosten van afmaken of herstel. De advocaat van [handelsnaam] heeft de moeite genomen de posten te nummeren van 1 tot en met 28 en heeft op iedere post commentaar geleverd. Acht punten worden erkend als opleverpunt. Vijf punten vallen volgens [handelsnaam] buiten de opdracht en over zeven punten is te laat geklaagd. [handelsnaam] heeft betwist dat hem van de acht resterende punten een verwijt kan worden gemaakt. Ofschoon [eiser 1] en [eiser 2] de vrijheid hebben genomen om bij de akte wijziging van eis uitgebreid op de conclusie van antwoord in te gaan, hebben zij niet puntsgewijs op deze betwisting gereageerd. 4.5. De opzet van het rapport GewoonKoen en het ontbreken van een volwaardige discussie over de daarin vermelde punten maken het uiterst moeizaam om de schade aan de hand van dit rapport te begroten. Daar komt bij dat voor de gestegen prijzen de beperking geldt dat ze niet veel hoger mogen zijn dan de bedragen waarvoor [handelsnaam] het werk zelf zou hebben uitgevoerd (zie onder 4.2.). Bovendien is het rapport GewoonKoen bijna anderhalf jaar nadat [eiser 1] en [eiser 2] de woning betrokken opgemaakt. Bij de gebreken die daarin voor het eerst worden vermeld rijst de vraag wanneer [eiser 1] en [eiser 2] die redelijkerwijs hadden moeten ontdekken en of zij daarover binnen bewame tijd hebben geprotesteerd. [handelsnaam] heeft zich in dit verband beroepen op het bepaalde in artikel 6:89 BW. Dit alles maakt dat het rapport GewoonKoen niet bruikbaar is voor de begroting van de schade. De kosten van deze deskundige komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Voor de kosten van afmaken en herstel zal worden uitgegaan van het rapport van [naam] . Hierna zullen de daarin vermelde posten worden behandeld. 4.6. muur van de schuur Deze muur zou het eenvoudigst gemetseld kunnen worden als de buurman bereid was geweest om zijn schutting, die er pal tegenaan staat, te verwijderen. Het was aan [eiser 1] en [eiser 2] om zich voor aanvang van deze werkzaamheden ervan te vergewissen of de buurman daartoe bereid zou zijn en dat tijdig door te geven aan [handelsnaam] . Volgens [eiser 1] heeft de buurman vooraf gezegd dat hij de schutting niet weg wilde halen. Volgens [handelsnaam] is dat pas achteraf te kennen gegeven. Zie hiervoor het proces-verbaal van de comparitie. In ieder geval schreef [eiser 1] nog op 26 april 2022 aan [handelsnaam] dat hij nog een keer contact zou opnemen met de buurman omtrent de schutting (productie 6 bij dagvaarding). Op dat moment was kennelijk dus nog geen sprake van een definitief ‘nee’ van de buurman, laat staan dat [handelsnaam] dat wist. Daarmee kan niet worden vastgesteld dat [handelsnaam] tijdig op de hoogte is gesteld van de blijvende onwil van de buurman.Los daarvan stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat het aan [handelsnaam] te wijten is dat het nu € 8.000,00 kost om de muur alsnog te metselen, omdat deze muur ook zonder medewerking van de buurman ‘over de hand’ had kunnen worden gemetseld als [handelsnaam] daarmee begonnen was, in plaats van eerst de andere muren te doen. Volgens (de metselaar van) [handelsnaam] was ‘over de hand metselen’ sowieso geen optie zonder de medewerking van de buurman. Hij stelt een prefab muur voor, die ook € 8.000,00 kost. Dat is het woord van de particulier tegenover dat van de vakman. Dat [handelsnaam] hier iets te verwijten valt kan daarmee niet worden vastgesteld. De kosten voor het metselen van deze muur zijn niet toewijsbaar. 4.7. fundering van de uitbouw [eiser 1] en [eiser 2] vorderen een bedrag van € 7.910,00 dat zij ten onrechte zouden hebben betaald, omdat de op dit bedrag begrote fundering op heipalen niet is uitgevoerd. Verder menen zij dat de uitbouw slecht is gefundeerd, omdat overal scheuren zijn ontstaan. [handelsnaam] heeft aangevoerd dat op die plaats gezien de harde ondergrond niet kon worden geheid en dat daarom een alternatieve fundering, te weten ‘op staal’ is aangebracht. Onder overlegging van de facturen van in totaal € 15.155,00 betoogt hij dat dit alternatief duurder was, maar dat het meerdere niet in rekening is gebracht. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] kon er gewoon worden geheid en heeft [handelsnaam] de kosten van de heipalen uitgespaard. Hij had bovendien niet op eigen houtje een andere fundering mogen aanbrengen zonder daarover eerst met hen te overleggen.

De rechtbank in conventie 5.1. veroordeelt [handelsnaam] tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van € 3.827,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 5 april 2024 tot aan de algehele voldoening, 5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, in conventie en in reconventie 5.3. verrekent de proceskosten telkens zo dat elke partij de eigen kosten draagt, 5.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, rechter in deze rechtbank, bijgestaan door mr. J.D. Tameris, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.

4.8. Dat laatste is zonder meer waar. Het betekent dat [handelsnaam] geen meerkosten kan vorderen voor de alternatieve fundering. Dat heeft hij dan ook terecht niet gedaan. Dat er is gefundeerd staat vast en ook dat dit meer heeft gekost dan de geoffreerde fundering. [handelsnaam] heeft onweersproken gesteld dat de woning van [eiser 1] en [eiser 2] niet is onderheid vanwege de harde ondergrond ter plaatse. Het was aan [eiser 1] en [eiser 2] om behoorlijk gemotiveerd duidelijk te maken dat en waarom dit voor de uitbouw aan die woning anders zou zijn. Hun enkele stelling dat dit het geval zou zijn is niet meer dan een slag in de lucht. De vraag of de uitbouw op zich vakkundig is gefundeerd, is geen onderwerp van deze procedure. Deze post is ook niet toewijsbaar. 4.9. loodslabben en lekkages In februari en december 2022 is lekkage in de uitbouw geconstateerd. De eerste keer heeft [handelsnaam] in totaal 20 meter loodslab aangebracht om de lekkage tegen te gaan. Na de tweede lekkage hebben [eiser 1] en [eiser 2] op zijn advies het voegwerk van het balkon op eigen kosten laten herstellen. De lekkages zijn echter gebleven. 4.10. Het dak van de uitbouw is zowel ter hoogte van het balkon als daarbuiten door [handelsnaam] vernieuwd, waarna het in de uitbouw ging lekken. Noch het aanbrengen van loodslabben, noch het opnieuw voegen van het muurtje zijn afdoende gebleken om de lekkage te verhelpen. Uit de overgelegde rapportage met foto’s van de deskundige van de verzekering blijkt dat met name aan het dak van de uitbouw zaken niet goed zijn aangebracht of afgewerkt. De deskundige raamt de kosten van herstel op afgerond € 5.000,00. Voor € 4.404,00 is het dak vervolgens wederom volledig vernieuwd. 4.11 Daarmee staat voldoende vast dat [handelsnaam] op dit punt slecht werk heeft geleverd. Hij is dan ook aansprakelijk voor deze schade. De door hem aangebrachte loodslabben zijn zinloos gebleken. Daarvoor hoeven [eiser 1] en [eiser 2] dan ook niet te betalen. 4.12. De lekkages hebben binnen tot schade geleid. Herstel van het plafond en het stuc- en sauswerk zijn door de deskundige begroot op € 5.000,00. Ook voor deze schade is [handelsnaam] aansprakelijk. 4.13. schadeberekeing Het voorgaande betekent dat van de door [naam] begrote schade de post 1 en de daarmee samenhangende post 2 niet toewijsbaar zijn. De posten 3 tot en met 12, 15, 18 en 20 zijn toewijsbaar als erkend in de brief van de advocaat van [handelsnaam] van 27 juli 2023 (zie 2.6.). De posten 13 en 14 zijn lekkageschade die hiervoor al is toegewezen. Post 16, lekkageschade aan het parket komt daar nog bij. [handelsnaam] heeft zowel naar aanleiding van het rapport [naam] als naar aanleiding van het rapport GewoonKoen betwist dat het plaatsen van een wand voor de mechanische ventilatie op zolder tot de opdracht behoort. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dat niet kunnen weerleggen. Deze post (17) is dan ook niet toewijsbaar. Post 19 is als niet behoorlijk betwist toewijsbaar. De groepenkast is volgens [handelsnaam] zo geplaatst op verzoek van [eiser 1] en [eiser 2] . Post 21, waarvoor overigens geen bedrag is begroot, is niet toewijsbaar. Het was [handelsnaam] niet duidelijk wat de bedoeling was bij post 22, de dakaansluiting met de buren. In het rapport GewoonKoen is deze nader begroot op € 400,00, wat vervolgens als opleverpunt is erkend. Dit bedrag is toewijsbaar. 4.14. Het komt erop neer dat voor deze posten een bedrag van € 18.835,00 minus € 13.205,00 (€ 8.000,00 + € 1.230,00 + € 705,00 + € 1.410,00 + € 985,00 + € 875,00) ofwel € 5.630,00 toewijsbaar is. Inclusief btw is dat € 6.812,00. Samen met de lekkageschade wordt dat € 16.216,00. Daar komt nog € 800,00 bij vanwege schade bij de buren. Met een bericht van de buurman hebben [eiser 1] en [eiser 2] voldoende aangetoond dat door de werkzaamheden schade is ontstaan aan de gemeenschappelijke muur, die zij moeten betalen. Dat zij dat nog niet hebben gedaan en het inmiddels duurder is geworden komt voor hun rekening. Ook de kosten van [naam] zijn toewijsbaar (€ 774,00). In totaal dus € 17.790,00. 4.15. Om praktische redenen zal daarop hier in mindering worden gebracht de tegenvordering van [handelsnaam] , die behoudens de loodslabben, waarvoor zoals hiervoor overwogen niet hoeft te worden betaald, is erkend. Voor die loodslabben is € 3.306,00 gerekend. Dat is inclusief btw afgerond € 4.000,00. Dit brengt de tegenvordering op € 17.963,00 minus € 4.000,00 = € 13.963,00. Per saldo is dus toewijsbaar een bedrag van € 17.790,00 minus € 13.963,00 = € 3.827,00. 4.16. rente en kosten Nu niet kan worden vastgesteld wanneer [handelsnaam] in verzuim raakte, zal de wettelijke rente over dit bedrag worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding.Het toegewezen bedrag is het saldo van de verplichtingen over en weer. Nu partijen bovendien beide hebben geprobeerd voldoening buiten rechte te krijgen is voor een veroordeling in buitengerechtelijke kosten geen plaats. 4.17 Met het voorgaande is beslist over alle verplichtingen over en weer. Bij de gevraagde verklaringen voor recht hebben [eiser 1] en [eiser 2] daarnaast geen belang. 4.18. Nu partijen in conventie over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden verrekend zoals hierna is vermeld. 4.19. Aangezien de tegenvordering van [handelsnaam] al is verrekend in conventie, zal deze in reconventie worden afgewezen. Ook daarbij past een verrekening van de proceskosten.